1、碧桂园专题研究报告第一部分 碧桂园企业概况一、碧桂园简介碧桂园诞生于1992年，从奠基的那天起，碧桂园便以“用心建设，关怀住户，回报社会”的企业开发与经营理念，在房地产领域矢志耕耘到今天。目前已经为成功人士营造了十多个“环境优美，配套齐备，星级服务，严密保安”的五星级生活社区：超大型别墅城市凤凰城、清远假日半岛、华南板块大型成熟社区华南碧桂园、广州碧桂园、广佛都市圈超级经典别墅社区顺德碧桂园、碧桂花城、半岛碧桂园、均安碧桂园、荔城碧桂园、凤南花园、五邑碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园等。按城市模式规划的碧桂园各楼盘，已将社区的概念提升至城市层面，所开发的楼盘呈现出大配套、大环境的社区格局，几乎每2、个楼盘都拥有星级俱乐部或酒店体系、康体设施、医疗系统、教育连锁、商业体系等，可谓领各地行业之先。经过十多年的努力，如今，碧桂园已发展成为拥有10多万业主住户、4万多员工，属下机构涉及房地产开发各个环节的大型综合房地产企业，项目遍布于珠三角及国内其它省市，真正实现了区域拓展和规模化的品牌连锁经营，不仅成功构建了“碧桂园家园模式”和“五星级的家”的生活方式，更开创性的建立了碧桂园“星级酒店连锁体系”、“全国领先的教育连锁体系”和以大型主题公园和高尔夫球会为内容的“休闲娱乐配套体系”。成为各个区域的诚信品牌代表。碧桂园的每一次推出，总能赢得市场的青睐和追捧，集团旗下楼盘个个声名显赫，创造了房地产界引3、为传奇的经典，被誉为 “南中国居住领域的一面旗帜”。 碧桂园大事记19921998年开卷力作顺德碧桂园首创五星级会所配套建立全国著名学区广东碧桂园学校成为南中国最大、最豪华的生活社区之一前瞻性地开拓香港市场，成为3万港人的共同选择1999年品牌旋风广州碧桂园秉承先进的规模开发和配套模式首创免费看楼车服务全现楼带装修发售,社区配套、园林绿化同期交付颠覆地产界春节不卖楼传统创下开盘单月销售洋房3000套的辉煌2000年开创新时代华南碧桂园首家进驻华南板块，引领地产大盘时代开盘即在珠三角及港澳地区掀起抢购的狂潮缔造5年持续热销的辉煌20002001年 战略布局均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园将运动休4、闲与房地产结合，均安碧桂园率先成为优雅的高尔夫生活社区转战佛山，碧桂花城推出后，连续8期在短时间之内售罄，销售率达100%，更荣获“佛山楼市奥斯卡”之美称。荔城碧桂园首期单位开售3天即告售磬，其后一直供不应求。20022005年 凤凰传奇碧桂园凤凰城“五一”开盘逾千套别墅洋房3天内抢购一空开售8个月即勇夺2002年广州地区销售冠军，全国地区销售第二。以城市运营理念，开创南中国别墅城市生活新时代中国首个配套白金五星级酒店的大型社区创新引入主题公园概念，让休闲旅游与地产完美结合20032005年 快速拓展半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园位于顺德的半岛碧桂园三面环水，是风景优美的成功人5、士聚居地鹤山碧桂园开盘一个月的销售额就超过了鹤山2003整年的房地产成交总额高明碧桂园、五邑碧桂园隆重发售，全面提升当地居住品质。2005年 经典再创华南碧桂园“山语” 月以震撼价、超高性价比入市彻底打破了广州楼市冰点再掀楼市抢购狂潮，600套单位1周售磬，二期尚未推出，客户就已排长龙翘首以待，供不应求。2005年 假日半岛继凤凰城之后又一超级巨作甫一爆光,便被媒体誉为“广州地区最值得关注的楼盘”、“广州楼市的巨无霸” 梦想岛国 山水之城-假日半岛位于广州市花都区花兜水库旁，坐拥8000亩天然湖泊及绵延的王子山脉,自然山水景观一流。假日半岛“平过你自己起屋”的价格定位,将令更多都市人有能力在这6、个世外桃源,和家人一起享受自己工作的成果和付出 作为碧桂园的重点项目，假日半岛以其优越的地理位置、秀美怡人的自然风光、齐全的产品种类和丰厚的货量，创新的规划理念，必将成为新机场板块的最大热点！碧桂园继续将城市规划运营升级，假日半岛建有:五星级标准酒店、 国际标准高尔夫球场(18洞湖景全灯光)、”故乡里”大型主题公园、商业广场、大型滨水公园、超市等多项城市超级配套。2005年底，南沙碧桂园、南海碧桂园、阳东碧桂园三盘齐发碧桂园全新项目蓄势齐发，在南沙、南海、阳江分别掀起五星级居住热潮；南沙碧桂园以优越地段、优美环境、优质产品，带旺了南沙房地产市场；南海碧桂园依山傍水，社区配套齐全，五星级社区管理7、系统，为佛山人居注入高品质内涵；阳东碧桂园秉承“给您一个五星级的家”理念，为阳东市民量身打造高品质生活新标准。二、碧桂园的企业文化十余年来，碧桂园人始终把“碧桂园，给您一个五星级的家”作为企业文化的核心思想，不断丰富“大规模社区+优质产品+超级配套体系+五星级服务+合理定价”为内涵的“碧桂园家园模式”，继续引领居住潮流。 坚守诚信 回报社会“诚信”是碧桂园立身之本，是碧桂园发展的基石，是碧桂园最宝贵的精神财富与核心价值。碧桂园始终以“诚”取“信”于客户，取“信”于伙伴，取“信”于社会，不断发展，追求完美。碧桂园对业主、对客户高度负责，根据社会发展和客户对生活居住品质提升的需求，提供优质的产品与8、服务，“为社会建造物超所值的房子”，是碧桂园努力实践的核心竞争力，也是碧桂园追求的最高诚信，碧桂园已售出的物业中大部分是通过业主口碑创下骄人的业绩，这正是碧桂园在消费者心目中的公信力。碧桂园对合作伙伴高度负责，以诚实守信为交往原则，碧桂园连年被各级政府部门评选为诚信企业代表，就是最好的证明。碧桂园对社会高度负责，不仅积极纳税，更热心参与社会公益，带领推动行业良性发展。“为社会服务”，这是碧桂园追求集团利益，提高集团发展速度和效率的前提条件。碧桂园认为，对社会的回报，才是最大的成功。推动发展 携手共赢碧桂园所到之处必会给当地的房地产市场注入无限生机；其强烈的社会责任意识，巨大的人文张力，更不断推9、动了区域环境的提升和经济的飞跃。全面提升人居品质先进的“碧桂园家园模式”每到一处，总会成为人居新标杆，给项目所在区域的房地产行业，带来全新人居理念的革命，促使行业整体水平的提高，产品与物业管理服务的升级换代，全面提升当地的居住品质，让当地居民紧随社会发展的步伐，享受更舒适、更优越的生活方式。创造更佳人文环境碧桂园以建造绿色人居为己任，对项目开发进行科学的前期规划，结合项目的地形地貌和自然环境，合理进行不同产品和配套的布局，让项目所在区域的人文环境成为真正可持续发展的有效资源。带动区域经济发展碧桂园的跨地域发展，推行本土化战略，迅速融入当地，为项目所在区域，提供大量的工作岗位，创造更多的就业机会10、；作为地方纳税大户，碧桂园凭借卓越的经营业绩积极纳税，直接支援地方财政收入；其巨大的品牌优势，凝聚、培养了大量高素质人材，全方位地拉动了区域经济的发展。塑造城市综合形象碧桂园每到一处都将其规模社区、优美环境、五星级酒店、主题公园、商业广场等城市级配套和领先的生活方式带到当地，填补区域高端市场的空白，有效增强城市功能，整体提升了区域的综合形象。超凡实力 缔造传奇任何一个到过碧桂园所属项目的人，都会被其庞大的规模、恢弘的气势、优美的环境和惊人的建设速度所震撼，“震撼”背后是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配能力。碧桂园每个项目都在短时间内一次成型。惊人的速度和规模，与碧桂园长期坚持规模开发战11、略，“一条龙式”的建设模式密不可分，从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前、售中、售后服务，碧桂园都以专业的精神和严格的质量监控，执着追求卓越的品质，成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。目前，碧桂园在珠三角及国内其他省市共有20多个项目：顺德碧桂园(含西苑)、碧桂园东苑、沙湾碧桂园、碧桂园凤凰城、华南碧桂园(一至五期和七期)、华南碧桂园六期、半岛碧桂园、均安碧桂园、荔城碧桂园、五邑碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、假日半岛(花都)、南沙碧桂园、南海碧桂园、阳东碧桂园、新会碧桂园、长沙碧桂园、肇庆碧桂园、台山碧桂园等。超级配套 更趋完美碧桂园经过不断探索与实践，形成了碧桂园独特的规模12、化“五星级配套连锁体系”。酒店业、休闲业，并不是碧桂园项目的附属品，他们是独立运作，在各自专业领域享有盛誉的优质品牌。星级酒店连锁体系碧桂园星级酒店连锁体系创造性地将五星级标准酒店引入社区，提升项目所在区域服务行业的整体水平，促进高素质人群的凝聚和流动，推动当地商业、旅游业及相关产业的发展。社区商业及休闲娱乐配套体系碧桂园通过深刻审视消费者的需求与自身产品的特征,将极具趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目,以及汇集传统文化、自然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的大型主题公园和休闲商业街融入现代社区生活,创造全方位的高品质生活享受方式,它不仅提升了社区的居住价值,更极大地改善了局域的居住、投资环境。长久13、以来，碧桂园以“诚信“树立起良好的企业声誉与品牌形象，并凭借优异的经营业绩，以及对行业进步和社会发展所做出的突出贡献，获得全国各级各类奖项逾百项：中国房地产行业仅有的两个“中国驰名商标”之一、06年中国私营企业纳税第一名、全国城市物业管理优秀示范住宅小区、广东省内各个区域纳税大户和诚信品牌的代表等。 三、碧桂园成功的开发模式规模化品牌扩张碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘开发时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。 其对广州房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：14、郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。 与此相对应，其操作模式为：A、产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。 1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。 “跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。建校达到了聚人气、积资15、金、增加知名度、美誉度的效果。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。 2、大盘化（规模化）。不少专家特别提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”的住房需。，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的10年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园诞生在广东省内其它城市。 广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌神话。这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，由区域发展到全国，华南碧桂园（占地面积超过1000亩），顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方16、米）均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩），佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。 3、郊区化居住模式。碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘（超过半小时车程）均非常推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局的奠定，社会上流行时尚和全新的“5+2”生活模式:5天给工作,2天给自己。用5天勤奋工作,花2天放松身心,或购物,或小叙,或健身,或充电,或泡氧吧,带上家人去郊外“深呼吸”!，已成为郊区大盘等类型项目的着眼点。 这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范围内随17、大规模开发扩张市场的有效需求的容量。第二部分 碧桂园品牌发展历程“一年一个碧桂园”不仅反映出碧桂园强劲的生产制造能力，更是碧桂园营销、策划、品牌塑造的创新突破。碧桂园10多年的发展史，让人们看到了一个房地产强势品牌的成长历程，看到了一个房地产航母神话般的崛起。在努力为社会提供高品质产品和优质服务的同时，碧桂园永远以一颗感恩的心对待社会，并尽可能的回报社会。在碧桂园看来，尽自己最大的努力回报社会才是碧桂园真正的成功。在激烈的房地产竞争中，碧桂园人始终把“碧桂园，给您一个五星级的家”作为企业文化的核心思想，根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体18、系+合理定价” 为内涵的碧桂园家园模式，继续引领居住新潮流，让愈来愈多的人享受到五星级的生活,为追求幸福生活的人实现五星级的生活梦想。创新是碧桂园品牌的灵魂，创新精神是碧桂园赢得市场青睐、赢得长久发展的驱动力！在碧桂园十多年的品牌发展历程中，创新存在于房地产开发的每一环节，从定位到产品，从配套到服务，从营销到管理，创新无处不在，既成功为品牌增值，又深远地影响着中国的房地产市场。一、碧桂园品牌发展的历程创新是碧桂园品牌的灵魂，创新精神是碧桂园赢得市场青睐、赢得长久发展的驱动力！在碧桂园十多年的品牌发展历程中，创新存在于房地产开发的每一环节，从定位到产品，从配套到服务，从营销到管理，创新无处不在，19、既成功为品牌增值，又深远地影响着中国的房地产市场。（一）创新超越永不停步碧桂园品牌发展的历程产品创新1999年，当市场上大部分还是毛坯房产品发售的时候，广州碧桂园首推全现楼带豪华装修的花园洋房，社区配套、园林绿化同期交付，3000套洋房别墅在一个月内被抢购一空2000年，华南碧桂园开始尝试别墅带装修发售，并获得成功。短短2年内，华南碧桂园社区入住户数近3000户，入住人口逾万，成为华南板块的超大型楼盘。2002年的凤凰城更对洋房和别墅产品进行了细致分类，制定不同的豪华装修标准。装修设计除了考虑实用性及性价比，也更加突出个性。到了2005年，凤凰城更将私家花园的园林园艺也制定出交楼标准，根据产品20、和地形地貌的变化规律，设计出近千款产品。这种产品创新举措受到了客户的广泛认同，凤凰城开盘当年，仅用8个月的时间就勇夺广州地区销售冠军，全国地区销售第二，至今仍然持续热销。不仅如此，2004年5月1日，凤凰城大胆尝试，推出300套单位只针对外籍人士的租赁小区凤凰岛。凤凰岛的建筑、装修、园林等全部根据外籍人士的居住和生活习惯设计，一经推出就受到外籍人士的青睐。这是凤凰城开拓租赁市场、走向国际化的新突破。今年10月开盘的碧桂园假日半岛，是首个进行大规模 “全现楼”销售的楼盘。不仅免除了消费者漫长的收楼等待时期，更制定出不同系列的家私电器套餐，实现广大消费者梦寐以求的“收楼即入住”的愿望，被消费者誉为21、“完美交楼”的标准。从洋房带装修交楼，到别墅带豪华装修交楼，再到私家花园的精美园林园艺也是交楼标准，到提供不同的家私电器套餐，碧桂园的居住价值在创新中不断提升。运营创新从最初配套先行的 (五星级学校+会所)模式领跑中国房地产市场，到今天（五星级酒店+高尔夫+主题公园）等城市化运作的跨越性探索，碧桂园建造了一座又一座人居新城市。1992年，作为碧桂园开卷力作的顺德碧桂园，率先进行了配套先行，教育先行的大胆尝试。导入“教育”产业，与北京景山学校成功合办广东碧桂园学校，以教育启动房地产，以学校为依托，并组建五星级会所、俱乐部等社区配套场所，引发了中国房地产业的第一次“革命”，开创了教育地产的先河。122、994年，碧桂园创造性地把五星级服务引入社区经营和物业管理，并加以实践。在此后十余年的发展中经过不断的丰富和提升，最终沉淀为碧桂园品牌的基本元素。2002年凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地产开发从单体楼到综合小区提升至城市层面，它突破了传统上小区的概念，超前规划、建设和配套。凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐射，小区商业向外拓展。广州首家以白金五星级标准建造的凤凰城酒店，以及陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村等，是对碧桂园五星级模式最好的创新与提升。2005年，碧桂园假日半岛开创性地将五星级酒店、故乡里主题公园、36洞国际标准高尔夫球场、商业广场、大23、型滨水公园、8000亩天然湖泊及绵延的王子山脉有机结合，集休闲、旅游、度假、居住多种功能于一体，以全新的“4+3”度假式居住模式，再次掀起抢购的热潮。营销创新1999年春节，当许多开发商还在欢度新春佳节之际，广州碧桂园却审时度势，打破常规，大年初一就开始推盘，并首家开通拥有50台大巴的“免费睇楼车”队。至此，碧桂园成为房地产假日经济的领头羊。2002年，凤凰城凭借“白领也可以住别墅”这一全新的营销理念，掀起了别墅抢购的风潮。在短短8个月的时间里，凤凰城缔造了中国地产史上的销售奇迹。2005年国庆，“梦想岛国，山水之城”假日半岛，凭借创新的配套模式、创新的交楼标准、创新的生活模式，以及“平过自己24、起屋”的营销理念，吸引了来自广州、深圳、东莞、清远、香港等地客户从四面八方蜂拥而来，仅仅7天时间，睇楼人数逾10万人，首期800套别墅、洋房基本售罄，再创地产界新的销售神话。假日半岛扛出“平过自己起屋”的旗号，再次将“物美价廉”进行到底，首期全现楼超低价发售，彻底打破了消费者的心理底线，赢得满堂红。从首次开通免费看楼车服务，到颠覆春节不卖楼传统，到“白领也可以住别墅”，乃至今天“平过自己起屋”，碧桂园的创新营销理念成就一个又一个传奇。碧桂园的每一次创新都能创造轰动性效应，不管是第一次实现全现楼销售，还是首创带全屋豪华装修、珍贵园林园艺交楼标准，甚至将综合社区的思路提升至城市的高度，等等碧桂园认25、为，创新就是要在满足客户需求的前提下，预见到产品升级换代的可能，预见到市场发展的方向，进而不断的改变和超越自我。（二）坚守诚信，追求完美碧桂园品牌的核心 碧桂园从创业发展到现在规模庞大的企业集团，靠的就是脚踏实地，讲求诚信，在追求利润的同时，不忘回报社会，这是碧桂园坚持物美价廉的初衷。也是碧桂园人追求的最高境界的诚信。“用心建设、关怀住户、回报社会”，碧桂园已经把诚信作为品牌发展的基石、作为企业文化的核心价值！（三）物美价廉是竞争法宝碧桂园的成功，合理的价格定位功不可没。价廉物美，是碧桂人追求的最高境界的诚信。为社会建造物美价廉的房子，成为碧桂园人努力实践的核心竞争力。碧桂园合理定价的价格策略26、不是简单的减法，一方面通过不断丰富附加值来提升产品的居住价值，另一方面通过在建设过程中规模化、系统化、标准化的探索与实践，最大程度的让利于消费者，回报于社会，让更多人实现五星级的居住梦想。凤凰城“白领也可以住别墅”、假日半岛“平过自己起屋”这些朴实的广告语，是碧桂园人脚踏实地、兢兢业业，大规模标准化生产、高效快速销售形成的良性资金循环链的产物。同时也让广大消费者在支付同等价值的情况下，得到了更优质的产品、更优质的服务、更完善的配套、更美好的生活。今年7月份，华南碧桂园再次以震撼价、超高性价比入市，彻底打破了广州楼市冰点，再掀楼市抢购狂潮，600套单位1周售磬，二期尚未推出，客户就已排长龙 翘首27、以待，供不应求。碧桂园的物美价廉赢得了广大消费者的认同，成为碧桂园品牌的核心竞争力，更是碧桂园“用心建设，关怀住户，回报社会”这种超越利润的企业诚信的最高象征。（四）规模速度彰显竞争优势任何一个到过碧桂园楼盘的人，都会被其庞大的规模、恢弘的气势以及优美的环境所震撼，并深深地感受到它那种奇特的影响力。震撼背后是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配能力，也是碧桂园长期以来坚持规模开发模式创造的奇迹。这种“一条龙式”的房地产开发模式，从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后服务，每一环节都配备快速反应的精英团队，以专业精神和严格的质量监控，执着追求卓越的品质，成功地获得了“高品质”与“28、高速度”的双赢。 （五）五星级服务是品牌的DNA人性化的星级服务也是碧桂园品牌最为独特的基因，是碧桂园品牌最大的魅力所在。对于消费者来讲，一个五星级的家，不仅应包括五星级的硬件设施，还应包括五星级的服务。而五星级的服务就是不管在何时何地，不管客人是哪种类型，只要是合理的需求，就应尽可能的满足。碧桂园的五星级服务首先体现在根据社会和人居发展的趋势，前瞻性的满足客户需求。从配套先行，入住即能享受会所、学校、医院等高尚社区服务；到免费看楼车、节假日开售等营销举措，无一不是从客户角度出发，在客户还没有想到的时候，就已经解决了客户的深层次需求。其次是不管何种类型的客户，均能在碧桂园找到适合自己的生活天空29、。碧桂园的产品从洋房到联体别墅、独立别墅乃至超豪别墅，配套设施从免费阅览室、免费钓鱼场到36洞高尔夫球场，从儿童游乐场到夕阳红老年人活动中心多元化的产品、个性化的装修、丰富多样的娱乐设施，照顾到了不同年龄、不同消费层次、不同兴趣爱好的客户。五星级服务，还包括将生活中的小事也做到极致，做到完美。服务不能仅仅停留在保安的敬礼致意、服务人员的微笑上，更主要的是体现在急客人所急、想客人所想，认真对待客人的合理要求，将每一个客人的要求或抱怨转换为满意的微笑和赞赏。近年来碧桂园营销系统的每一个环节都在执行 “”标准，即“Any time to anyone”，是公司要求不管何时何地对任何人都要提供高水平的30、五星级服务。标准细致严格的规定了售前、售中、售后每一个环节，向客人提供服务的标准。公司还采用“神秘顾客”“检查团”等多种方式来检查标准的贯彻执行情况，并制定了严格的奖惩制度。在碧桂园，五星级服务，不是一句简单的口号，是碧桂园的决心、信心、耐心与诚心，是让物业持续保值、增值的能量，是一种让业主幸福一生的感觉！随着时代发展与业主需求的提升，碧桂园的服务不停地创新改进，不断增值，不断丰富，最终沉淀为碧桂园品牌的基本元素，成为碧桂园人的一种自觉一种习惯。（六）坚守诚信与超越利润的核心价值观据统计，碧桂园已售出的物业中有相当大部分是通过业主的口碑创下骄人的业绩。这恰恰说明了碧桂园在消费者心中的公信力。碧31、桂园公司负责人曾提到：“我们要切记，我们的公司要为社会负责，要做一家有良心的公司，我们的公司有自己独特的企业文化，这一点尤为重要。我们一定要坚持这样的理念：诚信，为社会服务。只有在这个大前提之下，才去追求集团的利益，提高集团的发展速度和效率，并保证产品的质量和安全。”碧桂园认为，对社会的回报，才是碧桂园最大的成功，正是这种超越利润的核心价值观，使碧桂园在不断变化和激烈的市场竞争中始终保持持续稳定的成长。（七）专业发展，连锁经营碧桂园品牌延展 经过不断探索与实践，碧桂园率先成功构建了便捷的、多功能的“碧桂园家园模式”，并形成了碧桂园独特的规模化“五星级配套连锁体系”：星级酒店连锁体系创造性地将五32、星级标准酒店引入社区，为五星级的家园注入“五星级”含金量，让每一位成功人士更从容地从事商务活动和享受生活。当大部分房地产项目还在跟风引进名校的复合地产模式，碧桂园已前瞻性地开创了全国领先的教育品牌连锁体系从广东碧桂园学校、华南碧桂园学校、到凤凰城学校、碧桂花城学校，不仅成就了一个优质教育品牌王国，更是对社会的巨大回馈。碧桂园高尔夫连锁体系将极具趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目“高尔夫”融入现代社区生活，它不仅提升了社区的居住价值，更极大地改善了区域的居住、投资环境。碧桂园集团深刻审视消费者的需求与自身产品的特征，开创性地创建了大型品牌主题公园体系：汇集传统文化、自然田园野趣、精彩缤纷游乐项目的33、增城荔枝文化村、碧桂园农庄，再现祖辈生活情景的主题公园“故乡里”，使碧桂园成为国内最具特色的高尚山水休闲社区。碧桂园的超级配套体系并不是楼盘的附属品，而是独立运作、在各自专业领域享有盛誉的优质品牌。可以说，碧桂园集团在坐拥品牌与产品两大优势之余，配套体系的整合无疑是锦上添花，而其愈发完善的功能，以及广大业主的良好口碑，都进一步将碧桂园的优势明朗化，同时也有力地提高了碧桂园自身的市场影响力，并形成强大的市场吸引力。二、碧桂园品牌的成功之路碧桂园品牌的成功归纳总结为四个方面：第一，碧桂园品牌的一个远景：追逐百年的梦想；第二，碧桂园品牌发展的一个目标：给你一个五星级的家；第三，碧桂园的核心理念：坚守34、诚心追求完美；第四，碧桂园经营模式：专业发展连锁经营。第一、追逐百年名企真正的实现了规模化的品牌连锁经营，成功的构建了碧桂园家园模式，以及碧桂园五星级的生活方式，诞生了碧桂园五星级酒店连锁体系以及全国领先的教育体系，和休闲娱乐配套体系。在现今激烈的房地产竞争中，碧桂园人始终把“碧桂园给你一个五星级的家”这样一个庄严的承诺作为目标，碧桂园以打造百年名企为远景目标，并从以下几个方面维护和提升品牌形象。（一）在标准化、系统化、规范化等方面改良和完善企业的管理和运营，不断的完善规范化的管理体制使企业朝着社会化、职业化的方向发展。碧桂园现在已经是涉及房地产等的综合性开发企业，在产品建造方面碧桂园通过标准35、化的研究使成本得到了有效的控制，因此，这也是碧桂园提高竞争力的有利的竞争，支撑点。（二）坚持创新和学习，保持发展的态势，学习和创新在碧桂园里边已经成为了一种主动性的超越，这种根据人均需求的变化，使碧桂园创造了一次又一次的销售神话。（三）建立适合公司发展需要的人才引进和工作机制，碧桂园对人才的培养选拔任用以内部的竞争为主，充分的给予公司员工一个进步的机会和平台，公司也非常的注重人才的引进，逐步完善企业文化制度，在实现百年企业这样一个梦想打造一个统一思想、文化有共同价值观的优秀团体。（四）不断的深入对人均需求的探索和研究，提升产品的综合居住价值，未来房地产市场产品除了自身的建筑配套之外还必须注重环36、保、景观、绿化等因素，并且将更趋于符合人性的要求。中国在未来若干年的发展中，房地产都是一个相当好的行业，成就百年企业是我们的目标，实现这个目标很遥远、很艰难，但是我们可以规划好每一年，每五年、每十年的发展目标，脚踏实地的做好每一个项目，一年一个台阶，百年企业就不再是一个梦想。第二，创新超越永不停步。碧桂园品牌发展历程中创新是碧桂园品牌的灵魂，创新精神是碧桂园赢得市场青睐的动力，从定位到产品，从配套到服务，从营销到管理，创新无处不在。创新从以下几个方面在体现：首先就是产品的创新，在1999年市场上大部分还都是毛坯房的时候，广州碧桂园首先推出了洋房，3千多套洋房别墅在一个多月内被抢空。在2000年37、华南碧桂园开始尝试别墅园的，全部带装修。到了2005年，“凤凰城”更将私家花园也制定进了这个项目，这种产品的创新举措一下子受到了消费者的青睐，当时仅用了一个月的时间就成了广州地区的销售冠军。不仅如此，在2005年5月，碧桂园推出来的面对外籍人士的别墅，推出后受到了外籍人士的青睐，这是凤凰城走向国际化的一个新的突破点。在2005年10月份开始的首个进行大规模销售的一个楼盘，全部带装修、家私、电器，不仅免除了消费者漫长的收楼等待时期，实现了广大消费者梦寐以求的收楼就可以入住的一个愿望，被消费者誉为完美角楼的标准。从洋房到装修交楼，然后再到私家花园的精美园林也是交楼标准，碧桂园的居住价值在创新中不断38、的提升。其次是公司在运营方面的创新，从最初配套的五星级学校加会所，带动了全国的房地产市场，到今天的星级酒店加高尔夫加公园，在1992年导入了教育产业，以教育起动房地产，以学校为依托，并组建了五星级的配套，引发了中国房地产业的第一次革命。在1994年，碧桂园创造性的把五星级的服务引入了社区经营和物业管理，在此后十余年的经验积累，得到了很大的提升。它突破了传统上小区的概念，超前规划建设和配套，凤凰城更大胆的对原有的模式作出了新探索。05年碧桂园假日半岛开创性的将五星级酒店36栋的国际高尔夫球场，以及8千亩天然湖泊，集休闲、旅游等模式经营，在此掀起抢购的热潮。再次是在营销方面也有了一系列的创新举动，39、在99年的春节，当许多开发商还在欢度春天的时候，广州碧桂园就已打破常规，开始开盘。至此，碧桂园成为假日经济的领头羊，05年推出“白领也能住别墅”，在短短八个月的时间里凤凰城缔造了中国地产史上的销售奇迹。05年国庆推出了“梦想岛国”，口号是“便过自己起屋”，仅仅七天的时间看楼人数超过7万人，再次创造了新地产的神话。公司提出的将物美价廉进行到底，赢得了一个满堂红。碧桂园的每一次创新都能够创造一个令人惊叹的神话，碧桂园认为创新就是要在满足消费者需求的前提下，预见到市场发展的方向，进而不断的改革和超越自我。第三，坚守诚心、追求完美，守时是诚信的一个基本点。碧桂园从创业发展到现在规模庞大的一个企业集团，40、靠的就是一个脚踏实地讲求诚信，当然作为一个企业，它肯定会追求利润，但是在追求利润的同时公司绝对不会忘记回报社会，这就是碧桂园坚持物美价廉的一个初衷，碧桂园已经把诚信作为品牌发展的基石。为社会建造物美价廉的房子成为碧桂园人努力的方向，另一方面通过建设最大程度的让利与消费者，“给你一个五星级的家”、 “白领也能住别墅”、“便过自己起屋”、“让更多人实现五星级的别墅梦想”，这些朴实的广告语就是碧桂园人在长期的服务过程中总结出来的。今年7月份“华南碧桂园”在此以震撼价、高性价比彻底打破了广州楼市的冰点，600套单位一周售空，碧桂园的物美价廉赢得了广大消费者的青睐，成为碧桂园品牌的核心竞争力。更重要的是41、碧桂园用心建设、关怀住户的企业象征，规模速度显示竞争优势，任何一个到过碧桂园的人都会被它优美的环境、宏大的气魄所震撼，这种一条龙式的开发模式从前期策划规划设计园林绿化到售前售后的服务，每一个环节都配备了快速反映的精英团队，以专业精神和严格的质量监控来缔造自己的品牌。五星级服务是品牌的DNA，对消费者来讲一个五星级的家不仅是包括五星级的硬件设施，还应包括五星级服务，碧桂园的五星级的服务，从免费看楼车到收楼就可以入住，这些营销举措无一不是从客户的角度出发，在客户还没有想到的时候就已经解决了客户深层次的需求。其实不管是何种类型的客户，都能够在碧桂园找到想要的房子，五星级的服务还包括了将生活中的小事做42、到及至，做到了完美，更重要的是体现在了急客人所急，想客人所想，将每一个客人的要求，或者是将抱怨转化为每一个客户的赞赏，近年来碧桂园的每一个员工都在执行AA标准，是公司要求不管何时何地对任何人都要提供高水平的五星级之的服务，AA标准细致严格的规定了售前售中售后的环节，公司还设立神秘顾客检查团的方式，在碧桂园五星级服务不是一句简单的口号，坚守诚信与超越利润的核心价值观。据统计碧桂园已经售出的一部分是通过先买者的口碑创造出来的价值。第四，碧桂园要求每一个员工必须要学一句话，也是创始人说的：我们要切记，我们的公司有自己独特的企业文化，我们要坚持为社会服务。碧桂园认为对社会的回报才是碧桂园最大的成功，正43、是这种超越利润的核心价值观，使碧桂园在激烈的市场竞争中始终保持稳定的成长，专业发展这是我所讲的最后一个方面，连锁经营，碧桂园品牌的一种厌战，经过不断的探索和实践，碧桂园首先成功的构建了多功能的碧桂园家园模式，星级酒店连锁体系，创造性的讲为五星级的家园注入了五星级的含金量。从广东碧桂园学校、华南碧桂园学校到凤凰城学校不仅成就了一个优质教育品牌的王国更是对社会的一个巨大回馈。碧桂园高尔夫连锁体系将极具区委性的高尔夫融入到了社会现代生活中，它不仅提升了生活价值，碧桂园集团深刻的审视消费者的需求与自身产品的特征，开创性的创建了大型公园体系，自然田园以及精彩的并分娱乐游乐项目。碧桂园的超级配套体系并不是44、楼盘的附属品而是独立运作在个作专业领域享有优质的品牌，可以说集团在做品牌和产品两大优势的同时，进一步的将碧桂园的优势提高了，并形成了强大的市场吸引力，随着房地产开发能力的不断提高，政府政策与银行政策将更倾向于有势力的房地产品牌企业，消费者在考虑基本的居住需求的同时，也越来越注重产品的品牌，成功的品牌对于房地产开发商来说意味着更大的市场，但成功品牌的建设不是盲目的，应该建立在符合社会进步满足消费者需求的基础之上，能够实现社会、消费者和企业的三赢。第三部分 碧桂园产品研究碧桂园解密碧桂园奇迹的创造有广告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其价廉物美的品质及准确的目标市场策略，将对别墅的梦想和超低45、价格有机结合，开创了“给白领的别墅”的空白市场。但碧桂园这种模式也值得我们探讨和反思。 脱颖而出 并非“从天而降” 碧桂园是一个善于制造神话的企业。10年前，著名策划人王志纲参与策划了顺德碧桂园，学校先行的运作成功使碧桂园从原来的寂寂无名到一飞冲天。碧桂圆从此一发不可收拾：华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、顺德碧桂园、荔城碧桂园，几乎一年一个，让同行看得目瞪口呆，让消费者大开眼界。碧桂园从一种现象提升为一种模式，1999年，广州碧桂园的运作堪称碧桂园模式的经典之作。 1999年碧桂园开始进入广州，开始阶段不做宣传，不做广告，七十栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，造成“黑云压城”的46、大盘围城之势，许多消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，广州碧桂园以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜，超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼，创造了两个多月销售一空的奇迹。王志纲对此有一句很形象的比喻：“就像是一头大象闯进了瓷器店。” 这次在5.1黄金周推出的碧桂园凤凰城是碧桂园模式的又一再现。凤凰城圈地10000亩，是目前广州最大的楼盘。首期2500亩在去年10月开始打第一根桩，建筑工地24小时灯火通明，1万多名建筑工人日夜奋战。5月1日，当人们从四面八方蜂拥到凤凰城时，呈现在他们眼前的是一座仿佛是一夜之间冒出来的新城市。虽然首期只开发了47、2500亩，但大规模的现楼和看得见的环境与配套，足以冲击消费者的视觉直至心灵，并直观地攥住消费者的心。 王志纲谈到碧桂圆的成功经验时指出，碧桂圆的特点在于低价、快速。应该说，王指出了碧桂园模式的最显著的特征或者说策略，但我们认为在背后，还有更深层次的本质或者说战略。 在碧桂园自己看来，真正的法宝就是两个：一个是给市场提供质优价廉的产品，一个便是提供优质的服务。其价格打破了消费者的心理底线，而其“给您一个五星级的家”的广告语人人皆知。碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐。 碧桂园10年，攻城掠地无数，到底它为何能够在竞争激烈的广州房地产市场声名鹊起，在“众目睽睽”之下脱颖而出呢？ 其实，无48、论是王的观点还是碧桂园的自述，都不够全面。我们认为碧桂园的战略可以概括为“准确定位，规模制造”八个字，这是碧桂园10年战无不胜的真正原因。 主体市场还是主流市场？ 曾长期负责碧桂园品牌规划的原碧桂园董事长助理刘文伟说：“碧桂园针对的是主体市场，指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人，而一些发展商针对的是主流市场，针对的是较高端的消费者，他们讲究品味、档次，其欲望拉动着房地产未来的发展方向。从根本上来说，主流市场对生活方式的追求和主体市场不一样。碧桂园抓的是主体市场，对格调、品味不会考虑太多，而讲究实在、性价比。因此，碧桂园的产品满足了主体市场消费者的需求，其旺销是必然的。” 碧桂园擅长的是大规模屋村式的生产，这种大规模的供应量正好适合了主体市场的定位策略。同样是面对主体市场，但每一个碧桂园的楼盘又有一定的区别。在凤凰城的操作中，对于目标消费群的划分与以前有