1、按按国优国优标准的标准的 省优考评省优考评 一、物业管理公司一、物业管理公司 参评的意义参评的意义 推动物业管理行业的规范与发展推动物业管理行业的规范与发展 提升物业管理公司的企业品牌形象提升物业管理公司的企业品牌形象 为发展商招徕更多的客户为发展商招徕更多的客户 相关链接：相关链接： 1995年，建设部在全国范围内开展“全国物业管理优秀示范小区（大厦）”评年，建设部在全国范围内开展“全国物业管理优秀示范小区（大厦）”评 比比 相关链接：相关链接： 市级考评市级考评 省级考评省级考评 国家建设部考评国家建设部考评 考评工作从时间上分以上三个阶段进行考评工作从时间上分以上三个阶段进行 通常每年五2、六月份由市级地方物业管理行政主管部门进行市级考评，通通常每年五六月份由市级地方物业管理行政主管部门进行市级考评，通 过市级考评的单位，一年后可由市推荐参加省级考评；成绩过市级考评的单位，一年后可由市推荐参加省级考评；成绩95分以上的分以上的 省级考评单位，一年后由省推荐参加国家建设部组织的全国考评，最终省级考评单位，一年后由省推荐参加国家建设部组织的全国考评，最终 选出全国物业管理示范单位。选出全国物业管理示范单位。 国优申报基本条件国优申报基本条件 参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建 筑面积筑面积8 83、万平方米以上，别墅万平方米以上，别墅2 2万平方米以上，大厦万平方米以上，大厦3 3万平方米以上且非住万平方米以上且非住 宅建筑面积占宅建筑面积占6060以上，入住率或使用率达以上，入住率或使用率达8585以上。以上。 取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。 物业管理企业已建立各项管理规章制度。物业管理企业已建立各项管理规章制度。 物业管理企业无重大责任事故。物业管理企业无重大责任事故。 未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。 4、二、考评现场二、考评现场 考评分组考评分组 资料组资料组 侧重检查文字资料及图纸，询问楼宇验收、业委会组成和规章、维修侧重检查文字资料及图纸，询问楼宇验收、业委会组成和规章、维修 基金、管理合同、员工考核，察看办公地点，要求演示计算机、智能基金、管理合同、员工考核，察看办公地点，要求演示计算机、智能 化管理等化管理等 设备组设备组 设备专家察看现场，检查物业设备管理和运作情况设备专家察看现场，检查物业设备管理和运作情况 环境组环境组 侧重对物业维修养护、环境、绿化等方面进行检查侧重对物业维修养护、环境、绿化等方面进行检查 检查内容检查内容 环境卫生环境卫生 侧重于卫生死角，如设备房易出现油污、5、水渍、锈斑处；绿地、花槽、侧重于卫生死角，如设备房易出现油污、水渍、锈斑处；绿地、花槽、 花盆内有无杂物；消防通道；天台卫生；公共空间死角；沙井、下水道花盆内有无杂物；消防通道；天台卫生；公共空间死角；沙井、下水道 消防系统消防系统 测试烟感灵敏度及消防控制中心应急反应能力；消防栓内设备、封条及测试烟感灵敏度及消防控制中心应急反应能力；消防栓内设备、封条及 检查时间等检查时间等 电梯电梯 紧急停梯测试；遮住监控录像头；紧急呼叫紧急停梯测试；遮住监控录像头；紧急呼叫 二次供水水池二次供水水池 水池密封性；卫生情况水池密封性；卫生情况 制度制度 抽查员工管理制度、岗位职责、应急措施、应急电话等抽查6、员工管理制度、岗位职责、应急措施、应急电话等 原始记录原始记录 抽查巡查表（电房、机房、楼道）；信息处理情况及处理结果抽查巡查表（电房、机房、楼道）；信息处理情况及处理结果 三、资料准备三、资料准备 参评资料参评资料 文字资料文字资料 制度、职责、指引制度、职责、指引 图纸资料图纸资料 工程验收图纸、平面图、管网图等工程验收图纸、平面图、管网图等 图片资料图片资料 图例、照片图例、照片 样本资料样本资料 “严格执行”的措施、方案及设备“严格执行”的措施、方案及设备/施保养制施保养制 度、值班制度等度、值班制度等 原始备查资料原始备查资料 行政资料、人事资料、工程资料、用户资料、业务资料及其他资7、料行政资料、人事资料、工程资料、用户资料、业务资料及其他资料 现场翻阅资料现场翻阅资料 物业彩图、概况、管理公司简介、迎检汇报材料、资料目录、宣传物业彩图、概况、管理公司简介、迎检汇报材料、资料目录、宣传 资料等资料等 四、评分细则四、评分细则 One 基础管理基础管理 （32分）分） 按规划要求建设，房屋（住宅）及配套设施投入使用按规划要求建设，房屋（住宅）及配套设施投入使用 1 已办理接管验收手续已办理接管验收手续 1 由一家物业管理企业实施统一专业化管理由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1 建设单位在租售物业前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方建设单位在租售物业前，与选聘的8、物业管理企业签订物业管理合同，双方 责权利明确责权利明确 1 在房屋租赁合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协在房屋租赁合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协 议，双方责权利明确议，双方责权利明确 2 建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1 房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 2 One 基础管理基础管理 （32分）分） 业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 2 业主委员会与物业管9、理企业签订物业管理合同，双方责权利明确业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 2 物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 1 小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的 落实措施和考核办法落实措施和考核办法 2 物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩 戴明显标志，工作规范，作风严谨戴明显标志，工作规范，作风严谨 2 物业管理企业应用计10、算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效 率率 2 One 基础管理基础管理 （32分）分） 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定； 至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 2 房屋及其公用设施房屋及其公用设施/备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 2 建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，11、查阅方便 2 建立建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务 报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时 处理，有回访制度和记录处理，有回访制度和记录 2 定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改， 满意率达满意率达95%以上以上 2 建立并落实使用便民维修服务承诺制；零修急修及时率建立并落实使用便民维修服务承诺制；零修急修及时率100%，12、返修率不，返修率不 高于高于1%，并有回访记录，并有回访记录 2 Two 房屋管理与维修养护房屋管理与维修养护 （14分）分） 主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元 （门）、户门标号标志明显（门）、户门标号标志明显 2 无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 2 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹 2 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患室外招牌、广告牌、霓13、虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患 或破损或破损 2 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不 得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等 2 空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 2 房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人 利益的现象利益的现象 2 Three 共用设施设备管理共用设施设备管理 （15分）分） 共用配套14、设施完好，无随意改变用途共用配套设施完好，无随意改变用途 1 共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业 技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 2 室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 2 排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 1 道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行 人通15、行人通行 2 供水设备运行正常，设施完好，无渗漏、无污染；二次生活用水有严格供水设备运行正常，设施完好，无渗漏、无污染；二次生活用水有严格 的保障措施，水质符合卫生标准；制订停水及事故处理方案的保障措施，水质符合卫生标准；制订停水及事故处理方案 2 Three 共用设施设备管理共用设施设备管理 （15分）分） 制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；住区供水设备运行制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；住区供水设备运行 正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好 2 电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；16、轿厢、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、 井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制订出现故障后的应急井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制订出现故障后的应急 处理方案处理方案 2 三北地区冬季供暖室内温度不低于三北地区冬季供暖室内温度不低于16摄氏度摄氏度 1 Four 保安、消防、车辆管理保安、消防、车辆管理 （10分）分） 小区基本实行封闭管理小区基本实行封闭管理 1 有专业保安队伍，实行有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环 境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责境，文明执勤，训练有素，言语规17、范，认真负责 2 危机人身安全处有明显标识和具体的防范措施危机人身安全处有明显标识和具体的防范措施 1 消防设备完好无损，可随时启用；消防通道畅通；制订应急方案消防设备完好无损，可随时启用；消防通道畅通；制订应急方案 2 机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记 2 非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序 2 Five 环境卫生管理环境卫生管理 （14分）分） 环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 清洁卫生实行责任18、制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保 洁洁 2 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 2 房屋共用部位、共用设施设备无蚁害房屋共用部位、共用设施设备无蚁害 1 小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 2 房屋共用部位保持清洁、无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯房屋共用部位保持清洁、无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯 扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净 2 商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设19、摊点、广告牌和乱贴乱画现象商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象 2 无违反规定饲养宠物、家禽、家畜无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1 排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染 1 Six 绿化管理绿化管理 （7分）分） 小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当 1 绿地五改变使用用途和破坏、践踏、占用现象绿地五改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 2 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃20、 2 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 2 Seven 精神文明建设精神文明建设 （3分）分） 开展有意义、健康向上的社区文化活动开展有意义、健康向上的社区文化活动 2 创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设 1 Eight 管理效益管理效益 （5分）分） 物业管理服务费用收缴率物业管理服务费用收缴率98%以上以上 2 提供便民有偿服务，开展多种经营提供便民有偿服务，开展多种经营 2 本小区物业管理经营状况本小区物业管理经营状况 1 关于成立城市花园小区省优考评迎检小组的通知关于成立城市花园小区省优考评迎检小组的通知 VKW21、Y（城花）（城花）2006017 为了不断提升城市花园物业服务中心的服务水准、规范管理运作，使城市花园的为了不断提升城市花园物业服务中心的服务水准、规范管理运作，使城市花园的 物业管理迈向专业化、市场化、社会化，跻身省内物业管理优秀小区行列，树立物业物业管理迈向专业化、市场化、社会化，跻身省内物业管理优秀小区行列，树立物业 管理行业典范，城市花园拟于管理行业典范，城市花园拟于2006年年11月参加全省物业管理优秀小区的考评。月参加全省物业管理优秀小区的考评。 为保障各项考评迎检工作的顺利开展，城市花园物业服务中心经研究决定：即日为保障各项考评迎检工作的顺利开展，城市花园物业服务中心经研究决定：22、即日 起，成立城市花园省优考评迎检小组，小组成员名单及职责分配如下：起，成立城市花园省优考评迎检小组，小组成员名单及职责分配如下： 组长：熊文超组长：熊文超 负责对外联络工作和公司内部资源的整合工作。负责对外联络工作和公司内部资源的整合工作。 执行组长：万小丹执行组长：万小丹 负责制定和推进完成迎检工作大表，并负责协调部门内资源保证各项迎检工作按负责制定和推进完成迎检工作大表，并负责协调部门内资源保证各项迎检工作按 时间节点有序开展。时间节点有序开展。 组员：邹胜兰、夏志勇、廖军、占文新、敖强、高志诚组员：邹胜兰、夏志勇、廖军、占文新、敖强、高志诚 负责服务中心各项迎检资料的整理和归档，并负责推进各个专业口基础工作的落负责服务中心各项迎检资料的整理和归档，并负责推进各个专业口基础工作的落 实。实。 城市花园的各项省优考评迎检工作即日起开始启动。城市花园的各项省优考评迎检工作即日起开始启动。 特此通知！特此通知！ 武汉市万科物业管理有限公司武汉市万科物业管理有限公司 城市花园物业服务中心城市花园物业服务中心 二六年五月二十二日二六年五月二十二日 创优时间大表：创优时间大表：