1、目 录前 言 1第一章 *物业管理方案 3第一节 商城概况及项目分析 3第二节 物业管理目标及管理承诺6第三节 物业管理服务的整体运作及服务标准8第四节 物业管理架构设置及人员分工21第五节 物业管理岗位职责25第六节 物业管理物资装备计划及开办预算38第二章 报价文件47第一节 各项费用报价及报价说明47第二节 物业管理费测算明细50第三节 中央空调运行费用测算60第四节 锅炉运行费测算62结 束 语63前 言 *物业服务公司是一家中外合资注册的物业管理有限公司，成立于*年*月，公司总部设于*。公司业务分布全国，按隶属区域进行管理，分设为：*地区公司、*地区公司、*地区公司、*地区公司、*地2、区公司。公司于2004年获得中华人民共和国建设部一级资质证书，2002年，辖下的*苑率先通过了ISO9000服务质量体系认证。在全国直接管理的物业项目达60多个，管理面积逾1800万平方米，所管理的物业多为以住宅为主，综合有商场、会所、娱乐及健身场所等。在华南地区“*”之物业管理品牌已深入民心，广为全体合生珠江业主和业户所推崇。公司从成立至今一直不断以高标准、严要求来完善管理和服务，精心铸造了一支专业的服务队伍，到目前为止，公司拥有员工5000多人，其中所有中层管理人员均为本科或专科以上学历，硕士以上学位占了10，且全部持“中国物业管理经营管理岗位合格证书”及“物业管理师资质证书”。公司在充分3、吸收港式物业管理经验的基础上倡导“*”的管理理念，按照ISO9000的服务质量标准，强调物业管理的透明化、规范化和程序化。同时，公司制定了一系列包括工程管理、服务监督管理、培训管理和财务等完善的企业制度体系，严格按照国家有关政策法规制定服务收费标准，并报物价部门备案，为业主提供务实而优质的物业服务。公司从成立以来，在公司内部全面实行标准化制度管理，并建立起高效、严密的物业服务、工程管理、安全管理系统，尤其在物业的前期介入、接管验收、管理工作上形成一套具有康景特色且操作性强的工作制度。公司重视员工的培训，深知“人”是企业之本，七年来，公司结合员工的具体情况，有针对性地制定出适合员工消化吸收的套餐4、培训，培训覆盖率达100%，而且公司重视人才储备，积极与各大院校共同办学，为公司的人才培养作储备。同时，公司在内部建立了完善的绩效考核晋升系统，为员工提供多角度、多层次的职业空间。在管理上，公司对照“全国城市物业管理示范小区管理标准”，对内检查落实各项工作、练内功，抓服务提升和创新；*花园、*雅苑、*苑等一批楼盘荣获“广东省物业管理示范小区”，广州*苑被评为“全国城市物业管理示范小区”，北京各楼盘相继获得治安管理、消防安全、绿化宜居、清洁环保、社区文化、青年文明社区等荣誉称号。对外重视与房地产主管部门、行业协会、街道办、公安消防、物价部门及公共能源部门的沟通合作，积极参加行业协会开展专题讲座、5、座谈会、论坛、知识竞赛等多种形式的活动，推动行业健康发展。公司注重业主委员会的筹建以及与业主的沟通，建立起物业公司与业主之间的双向信任关系，初步形成构建和谐社区的双赢互利的新局面。2006年，公司有幸与北京*房地产开发有限公司携手合作，承担对*这一超大型的综合性商业项目的物业管理顾部工作，这对*来说又是一次重大的突破。其不仅充实了公司的物业管理系统，对于公司开创新的物业管理局面、拓展自身的业务范围、培养更加综合的经营管理人才和专业人才、提高整体服务水平等都具有划时代的意义。第一章：*物业管理方案第一节 商城概况及项目分析一、项目基本概况项目位置：北京规划占地面积：128700 建筑结构：钢筋砼6、框架一期家具馆面积：214246.12 建筑密度：50.7%总栋数：16栋楼楼内公共区面积：63027 楼外公共区面积：55873绿化面积：15634 绿化率：12.9%容积率：1.73 车位：地上车位966个 二、 地理位置分析 *居座落于北京市*区*，核心区位得天独厚，立体化的海陆空交通网络，全面辐射环渤海商圈及北中国地区，连接全球。中国北京*产业示范园创新经营模式，直接对接集团采购与终端消费者，打通世界通路，营造国际知名品牌，将建成技工贸一体化的家居展销平台与进出口基地。海陆空立体交通，贯穿南北，通达全球。三、优越的交通状况 公路：北京六环路，京津、京哈公路，京通快速路，京沈、京津塘高速7、路纵横交汇，构成了完善便捷的路网；铁路：京承、京秦、京津铁路环伺左右；轻轨：与地铁一号线相连的“八通”轻轨列车终点站近在咫尺；机场：半小时内即达首都机场及即将新建的北京第二机场，辐射全球；港口：只需一个半小时车程，可达中国北方最大的综合贸易港天津新港四、齐备的项目配套：根据商业运作的需要，项目在规划立项之前，便充分考虑了商家及各层次顾客的需要，顶力打造创展家居商城的配套服务设备设施，使商城更具前瞻性和适应时代的发展。硬件配套内容主要如下：1、现代化多功能复式复式品牌专卖店：提供展示、交易、办公、洽谈等商务配套功能。 2、现代化的综合写字楼：在整体规划布局下个性化设定。 3、集中式的综合商务行政8、服务管理中心，提供全方位商务服务。 4、会展中心：建设标准参照国内一流家居展会展馆设计。 5、设备设施：国内一流卖场设计，客货升降电梯、扶梯、人行梯等组合应用，保证商家、消费者以及小批量货品在区间移动的安全、快捷。 6、信息流系统：全面支撑专业市场内外通讯、网络信息交流、电子商务、物业信息管理等系统的运作。 7、厂房交通物流设施：现代化标准厂房、仓储中心以及大型停车场、货物集散场、托运中心、客/货运站、公交车站等。 8、生活服务配套设施：餐饮食街、职工餐厅、超市及购物中心及休闲设施等。五、工程设备系统：（一）供电系统：（1）本工程消防负荷为二级，普通电梯负荷为二级，其它负荷为三级。（2）变配电9、所设在首层，10KV高压电源（两路）从商城内开闭站引进首层分接室，采用TN-S系统供电。规格：2500KVA变压器 数量：2台总容量：13720KW 计算容量：8891KW用户电力负荷：120W/ 低压配电系统配电电压：380V/220V（3）内部用电划分：公用系统和自用系统。公共设施设备所产生的费用由厂商共同公摊；铺位内部用电按每个基本铺位单元分别计量。（二）给排水系统：（1）给水位置：统一在卫生间和开水间给水；（2）中水：市政供水。暂不考虑中水收集，仅预留中水给水系统；（3）中心位置：在北侧广通街，具体位置待定；（4）污水处理方式：污废合流，雨污分流，接入市政排污管网，无污水处理系统。（三10、）采暖系统：（1）供暖方式：集中供暖，采暖系统为上供上回式双管同程系统；（2）供暖热源：10.5MW锅炉（1台）、5.6MW锅炉（1台）；（3）供暖管道：管道采用热镀锌管，散热片采用立式钢制高频焊散热器。（四）空调系统：（1）制冷方式：12#楼1-3层和16#楼1-4层，中央空调系统制冷，一次泵两管制系统，水系统定压在制冷机房内解决； （2）空调冷源：1500URT离心式冷水机组（3台）、1200URT离心式冷水 机组（1台）。（3）控制方式：中央空调采用自动控制系统。机组设冬季防冻控制，停机时，新风阀关闭；运行过程中空气温度低于3度时，防冻控制器停风机，关闭新风阀，开启热水阀。所有设备均能就11、地起停。（五）消防系统：（1）消防控制方式：一期设消防控制中心，采用联动控制系统。（2）供水方式：由市政供水，设两个3.53.02.0立方米玻璃钢水箱，经消火栓泵至各消火栓，设消防室外结合器，室内消防用水量30L/S，（3）消防系统配置：消火栓泵：2台 稳压泵：2台，一备一用消火栓栓头：806个 喷淋泵：2台喷淋头：11584个 烟感：灭火器：采用磷酸盐干粉灭火器，每具2KG，设在消火栓下的灭火器箱内，每箱3具，共1898具。喷淋用水量：30L/S，选用直立型喷头，厨房采用93摄氏度温级喷头，其余采用68摄氏度温级喷头。（4）火灾处理方式：发生火灾时，喷头动作水流指示器动作向消防中心报警，湿式12、报警阀处的压力开关动作自动启动喷淋泵并向消防中心报警。（六）弱电系统：本工程弱电智能化系统包括电子公告牌系统、数字硬盘录像监控系统、无线巡更系统和背景音乐系统。（七）电梯系统：广州日立电梯。乘客梯6台、载货梯8台、观光梯2台、自动扶梯10台，共26台 。控制方式：电梯变频控制，扶梯微机控制。（八）外围设施：化粪池2个；雨水井72个；污水井65个。（九）锅炉系统一套、电梯26部。第二节 *物业管理目标及管理承诺一、管理目标 *商业物业服务将实行专业的物业管理，其目标是降低客户的经营成本，以最低的物业成本达到用户满意的服务水平，对物业活动进行计划、组织、协调与控制。目的就是实现产品流动的优化与协调13、，以降低物流成本，提高物流效率和经济效益。使整个商业区成为一个环境优美、智能先进、管理完善、服务优质的品牌商业城区，真正体现创展家居的环境效益、商业城区文化和服务特色。 1.以客户满意为服务目标,优化商城网络,加强泛卖场与加工、仓库、商品集中配送中心的建设管理。 2.运用现代的管理手段和修缮技术对商业城区实施多功能、全方位的统一管理。 3.提供综合多样的特约服务：如宾馆、商务中心、设备租赁、票务、娱乐、餐饮等场所，以满足商户经营后的基本需要。 4.以“商户至上,服务第一”为宗旨,以全优的服务水准管理好商业城区,服务于商户。创名牌、增效益,争取早日成为物流行业物业管理的典范及领先者。 5.使商业14、园区物业管理产生如下功能: A.牵动功能:通过商业园区的物业管理的充分发挥,带动加工、仓储、运输、金融系统的快速发展； B.集散功能:更大范围地为商业园区各商户提供商业信息和生活资本的配送信息业务; D.整合功能:对商业园区的流程产业和企业的产品流动进行系统整合,提高资源的配置效率; E.服务功能:为用户提供多功能标准化的服务,促进其他产业的专业化发展.严格按照质量环境一体化管理体系（ISO9001：2000和ISO14001：1996）管理。附件：（一）物业管理条例 1）物业服务内容、范围、标准 2）商铺设施、设备日常维修养护计划和实施二、管理承诺: 接管商城设备、设施管理在一年内达到如下目15、标：序号项 目目标实施措施1商铺使用完好率95%落实责任人、制定巡检记录，确保铺面及配套设施完好无损2商铺急修及零星维修及时率95%接到维修通知30分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录3维修工程质量合格率99%按照行业标准安装验收，并定期回访，以确保维修工程实际效果4商业园区路灯完好率95%落实责任人、实行巡查、清洁、保养、建立记录档案，以确保路灯完好无损正常使用。5商户有效投诉处理率100%管理部经理直接监督处理并定期回访，以保证按照商户需求处理。6消防设施、设备网络系统的完好率98%落实责任人进行维护，实行巡查制度，建档记录，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损正常使用。7维修服务16、回访率100%对于进行维修项目，实行回访制度，建档记录，以确保满足商户的需求8绿化完好率98%建立绿化监督管理制度、措施及检查标准，设置专人负责。9保洁达标率100%建立保洁工人的监督管理制度、措施及检查标准，设置专人负责。10商业园区道路完好率95%落实责任人、制定巡查制度，建档记录，经理监督执行，以确保道路完好。11化粪池、雨水井、污水井完好率99%落实责任人、实行巡查、定期疏通、清理，建档记录，经理监督执行。12排水管、暗沟完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建立记录，经理监督执行，以确保排水管畅通无阻、无塌陷。13停车场（自行车库）设施完好率98%落实责任人进行养护，实行巡17、查制度，建档记录，以确保设施完好，方便使用。14管理人员专业培训合格率100%员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不及格者予以淘汰；从事特种行业的员工实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训率达100%，以保障员工的素质。15商户对物业管理服务管理的满意率95%在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能满足商户的需求，加强双方的沟通。第三节 物业管理服务的整体运作及服务标准我们的目标要建立一种与商业城区档次相匹配、具有特色的物业管理与服务，要形成一套严密、系统、专业以及最佳的结构、最好的配合，充分发挥其系统功能、效率，实现整体18、产品的合理化流动，同时又具有效率的运作体系，对于今后创展家居商城的物业管理工作，我们的初步思路大致是按照以下步骤分阶段、有计划地进行：1、前期介入和准备阶段这个阶段成功与否，关系到今后管理与服务的好坏，因此管理者首先要明确经营思想和理念，确立“为*商户提供第一流服务”的宗旨，认真做好物业接管前期的各项准备工作；1） 各类手册的制定编制商城用户手册、装修手册、商户公约、商铺使用说明书、商铺质量说明书等文件及各类收铺表格、日常运作表格等，这方面的工作应该在交铺前3个月定稿，交铺前2个月印好。2） 工程介入从物业管理的角度，对商业区的设计和工程提出合理化建议，熟悉商业的各类设备设施及管线分布等，并探19、讨如何解决分期建设商城使用管理、开发之间的矛盾，将受影响程度降至最低。同时，要参与各阶段的工程验收顺利过渡到物业接管、移交工作，收集各类工程图纸和档案材料，制订接管后具体的保养、维修、运作计划等。3） 人员招聘A、 在商城进入正常运作前1个月要选聘好符合资格的管理服务人员，根据计划和实际需要，逐步成立相应的机构并为这些机构配备相应的职员；B、 保安人员也应该同时进入商城，整顿城区秩序，维护商城城区门户的正常通行通过履行各项管理制度，使商城的环境管理秩序走向有序，初步体现管理的功能；4） 人员培训A、 灌输正确的物业管理理念，要把物业管理的法规、条例灌输给每一位管理人员，贯彻到日常管理工作的每一20、个细节，要使员工依法办事，树立安全和防范意识，确保商城的各项设施、设备在使用功能和管理方面都符合安全规范和要求；B、 运用案例分析，用其它商城经历过的正反例子，并结合康景七年来积累的丰富的管理案例，对员工进行培训和教育，使员工更容易进入角色；C、 明确岗位责任制和考评细则，使员工明白自己的工作范围和责任；D、 培训物业管理的操作规范和程序，使员工能够了解到日常服务管理中的各道工序;E、 确保所有保安队员明白本身不单是一支纪律队伍，也是一支服务队伍，以礼为“先”，要建立优良的风纪和风貌。5） 准备各类办公器材及工具我们在此方案已列举了各类开办的器材工具的清单，确保在收铺前半个月全部到位。6） 通21、过集中招标形式选聘好清洁公司、绿化公司及设施设备保养公司。清洁、绿化公司应在交铺前半个月进场，配合商业城区的开荒清洁和绿化工作；由于商业城区的大多数设施、设备二年内均处在保修期，但管理者仍应与承造商做好联系和沟通，并保留相关购置协议，由发展商授权物业管理公司跟进设备保养期维修保养工作，直至保养期届满。必要时签订维修保养协议，确保有人定期进行保养和及时维修。7） 开荒清洁 在交铺前为开发商安排好开荒清洁工作，确保楼宇公共地方、交付单元的清洁卫生，这项工作在交铺前一周完成。8) 进入办公场地 在管理部及其它办公地方设置好后，所有员工各就各位，布置与岗位有关的资料和设备，并对接管后的正常操作进行模拟22、训练。2、收铺阶段1） 收铺准备工作在商户收铺前，明确收铺的程序，与开发商销售部和工程部做好沟通和联系，了解清楚商户的具体情况和每天交铺数量，对即将交付楼宇和住宅内的设施、设备进行试运行检查；同时要准备好与收铺有关的各类资料、钥匙，核对钥匙的数量是否正确，将所有的交铺资料包装好。2） 收铺工作指导商户按照正常的手续进行验铺和收铺，确保程序的完整正确，并让商户感觉专业和满意收铺。3） 收铺后工作制定计划安排处理商户收铺时提出改善房屋装修质量问题，做好跟进工作，当问题处理完毕后要及时通知商户进行验收。4）装修管理工作 指导商户在商城内对自已租用的商铺进行装修，并及时巡检装修情况，发现问题，及时为商23、户服务及解决问题。3、日常管理阶段 日常管理与服务主要是围绕以下两方面进行：1） 根据全国城市物业管理住宅示范小区标准及评分细则进行日常工作。2） 针对商城服务的高档次，根据ISO9000标准制订出商城管理和服务的程序和规范，并严格按照执行。 4、特约服务的策划与推广根据商城所处的位置和用户的要求，我们将为用户度身制订特约服务项目并推出一本服务指南，目的是为了给尊贵的用户提供更方便快捷、舒适服务，一方面向用户介绍商城基本使用状况、会所的项目与服务、各项特约服务项目与收费标准，同时也让用户了解到与社区相邻的商业网点、服务网点、娱乐场所，为商城用户提供方便使用。附件：（一）参照物业管理服务标准； 24、1）物业服务内容、范围、标准 2）商铺设施、设备日常维修养护计划和实施（二）有偿服务收费标准；（四）商务服务收费标准。（一）商业城区物业管理服务标准1）物业服务内容、服务范围、服务标准：项目服务范围服务标准综合管理规划红线范围内，涉及公共财产和公共事物的管理（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）每年一次对商铺及配套设施、设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；（3）白天有专职管理员接待商户，处理服务范围内的公共性事务，受理用 户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助召开业主及商户联盟大会并配合其运作；（5)管理规章25、制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6)与商户签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;（7)应用计算机系统对商户及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8)全体员工统一着装，佩带工卡，持证上岗；（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的80。（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。物业共用部位、共用设施设备日常运行维护按北京市住宅公共维修基金使用管理办法中附件：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，26、如电梯、水泵、暖气等设备确保居住商业城区内商铺共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：（1）商铺及商城区域内共用部位共用设施、设备的日常养护和小修，执行房屋及其设备小修服务标准；（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）每年清洗外墙一次。 绿化养护商业城区规划红线范围内的分部绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的二级养护标准养护.清洁卫生商业城区规划红线以内，商户门以外维护和保持服务范围内27、的清洁卫生,包括：（1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（3)每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行清扫;（5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对商户的宣传，维持正常的商业28、秩序。秩序维护商业城区规划红线以内，商户户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到商城主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及商城的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。智能化系29、统运行维护商业城区规划红线内及楼宇公共区域内实行24小时不间断运行，做好相应运行记录，并按规定期限保存；保证内系统正常运行，发生故障，及时排除。智能化系统服务包括：楼宇对讲（可视对讲）及门禁系统、周界红外报警系统、电视监控系统、消防监控系统、中控室运行维护系统服务。 注：本管理标准参照北京市居住小区物业管理服务标准-京国土房管物（2003）950号文2）商铺设施、设备日常维修养护计划和实施序号项目维修类别划分日 常 维 修计划方案标准实施效果1商铺承重及抗震结构部位1） 局部受损；2） 施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查一次，特别是入住装修阶段要在巡视时发现问题，及时处理、维修1） 由于使30、用不造成结构局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2） 如因施工质量原因造成结构问题，应报请开发单位处理1） 参照房屋修缮标准；2） 有关工程施工技术规范1) 安全正常使用；2) 功能完好2外墙面1) 外墙面起鼓脱落修补；2) 外墙面局部渗漏；3) 外墙面大面积渗透漏；每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门按有关修缮规程实施1) 参照房屋修缮标准；2) 外墙面修缮规程无鼓无脱无渗水无违章，整洁统一3公共商铺屋面1) 隔热层破损；2) 防水层破损造成屋面渗漏；3) 避雷网脱焊、间断；4) 屋面积水每天检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部门按相应作业规程实施维修；维修31、费用按20%逐年递增1) 参照房屋修缮标准；2) 外墙面修缮操作规程1）无积水、无渗漏；2）隔热层完好无损；3)避雷网无间断4电梯1) 牵引绳张紧度的调整维护；2) 导轨、安全钳的工作情况维护；3) 转动、滑动部的维护；4) 各项安全装置的维护；5) 电脑控制板等的维护检测每天巡视一遍，发现问题，及时同公司电梯工程部联系维修由属下电梯公司实施维修电梯维修保养主要标准（一）（二）1) 安全正常运行、平稳；2) 轿厢整洁；3) 电梯各组成部分完好率100%序号项目维修类别划分日 常 维 修计划方案标准实施效果5机电设备1) 发电机及水泵等机电设备的维护保养；2) 日常机电设备的零部件易耗品维修、更32、换每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程技术部组织实施各项机电设备维修保养规程1) 无故障停电；2) 保障安全运行6共用防盗监控及邮政信箱等1) 系统的维护保养2) 线路的检修；3) 防盗门及邮政信箱的维修养护每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程技术部组织实施1) 无故障停电；2) 保障安全运行；3) 线路无乱搭接7公共消防通道1) 疏散标志的维修及维护；2) 室内消火栓（箱）的有效维护及检修每周检查一次，发现问题，及进维修由工程技术部门按相应作业规程实施维修1） 标识制定及维护管理规定；2） 消火栓维修操作规程1）设施有效，标志清楚，完好无损；2）灵敏，准确报警8公共通道门厅、楼梯间1) 33、公用地面的维修改造；2) 公共通道、门厅的墙、天棚维护；3) 楼间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一次，发现问题，及时维修由工程技术部门按相应技术作业规程实施维修1) 相应建筑部分修缮技术规程；2) 参照房屋修缮标准1） 整洁、无缺损，无霉迹；2） 扶手完好，无张贴痕迹9共用排烟管道1) 由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟2) 排烟口封闭不当造成漏烟住户随报随修由工程技术部专业人员负责维修变压式排烟管道安装技术规范1) 排烟通畅；2) 不回烟，不串烟，不沁烟10上、下水主管1) 按口及砂眼漏水；2) 管道堵塞，破裂；3) 固定码松脱每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部专业人员34、负责维修1) 排水管维护修缮标准；2) 给水管维护修缮标准上下水通畅，无渗漏11商业区内道路砼路面、人行道平方米每天检查二遍，随坏随修由工程技术部门专业维修工按项目维修规程实施1） 路面修缮质量标准；2） 设修缮标准平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上缓路径、砼道牙平方米12室外照明草坪灯盏每天检查一遍，随坏随修由工程技术部门专业维修工按专业操作规程实施1） 电气作业安全操作规程；2） 灯具施工技术标准灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%高杆灯盏其他照明盏13沟渠池井雨水井座每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修1) 井35、内无积物，井壁无脱落；2) 化粪池出口及化隔地无堵塞；3) 井盖上标志清晰。1)盖完好率达100%；2)无缺损，少污积；3)无堵污水井座化粪池座14园林绿地每天检查一遍，发现问题，及时维修。环境管理部进行绿化补种，园艺维修1) 绿化工作标准；2) 园林工作标准。1) 绿化管理设施、设备齐全完好；2) 雕塑小品等园艺完好率达95%以上；3) 绿化及时补种率达99%以上；4) 大绿州循环水系统畅顺16停车场（不含高层）地面停车场位每天检查二遍，随坏随修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施1) 砼路面修缮质量标准；2) 停车场地面修缮标准平整、无积水、无缺损、完好率99%以上客户停车场含高层136、7文娱场所网球场 每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施1) 游泳池维修工程标准；2) 网球场维修工作标准；3) 羽毛球场维修工作标准1） 整洁、安全、场所功能正常有效；2） 无改建、无乱堆放；3） 各项设施、设备完好、正常使用游泳池羽毛球场18消防设施及排水管每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施1） 排水管施工技术标准；2） 消防设施施工技术标准1） 管道畅通，无堵塞；2） 无泄漏；3） 消防设施正常19设施及排水管道排水管消防栓水泵室内消防器 每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施37、1） 标识清楚，无污积，破损；2） 安放牢固1） 标志设施完好率100%；2） 标志无损坏20自行车棚自行车棚每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施1） 墙地面整洁，无损坏；2） 结构完好1） 无乱搭建；2） 整洁、通畅；3） 消防设施正常21其他公共设施垃圾转运（集中）站每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施1） 无破损；2） 无脱落；3） 泄水通畅1） 确保围栏；2） 确保垃圾转运站正常使用22公共智能化系统摄像监控系统智能控制分部摄像机1） 每天对摄像系统监视器，控制器，摄像头等的外观及控制性能检查一遍；2） 各系统38、电脑外观，运行情况良好由工程技术部门按相关维修保养规程实施。智能化系统维护保养标准1） 系统性能良好，正常运行；2） 设施完好，整洁有序，无破损23管理及商业用房管理用房每周检查一遍由工程技术部门按相关维修保养规程实施1） 相应建筑部分维修保养规程；2） 相应电气、设备维修保养规程1） 正常安全使用；2） 各项设施，设备完好；3） 无改建24沟渠池井雨水井 1） 化粪池每半年清理一次；2） 井盖每年刷一次漆，防止锈蚀；3） 每季度清理井内杂物一次；4） 每年全面维修完善一次由工程技术部门按相应作业规程实施1） 化粪池清理作业规程；2） 井盖刷防锈漆作业规程；3） 井内无沉积物1） 化粪池内无沉39、积物，出口畅顺；2） 井盖正常使用；3） 流水通畅污水井 化粪池 25园林绿地绿化1） 春/夏季各补换36绿地一次，每次3%；2） 花木每半月修剪一次；3） 草坪每月修剪一次；4） 乔木每月修剪一次；5） 循环水每周更换一次；6） 每周清洁园林小品、雕塑一次；7） 根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀1） 由环境管理部按照相应作业规程实施；2） 自第10年起按10%更换绿地草坪1） 绿化工作标准；2） 园林工作标准1） 绿草丛丛，树木青青，剪切整齐；2） 雕塑、小品完整清洁，流水清清雕塑小品绿地、循环水池（ 二）有偿服务收费标准类别序号服务项目收费标准备注供电设备维修1安装明敷40、线5元/米不含材料费，按商户要求做2更换暗线10元/米不含材料费3更换空气开关5元/个不含材料费4更换电话、电视、电源插座面板5元/个不含材料费5更换镇流器5元/个不含材料费6更换普通灯泡免费不含材料费7更换普通灯管免费不含材料费8更换普通灯罩免费不含材料费9更换启辉器免费不含材料费10更换吸顶灯20元/盏不含材料费11更换壁灯10元/盏不含材料费12更换床头灯10元/盏不含材料费13更换射灯(有划轨)10元/盏不含材料费14更换射灯(无划轨)10元/盏不含材料费15更换镜前灯10元/盏不含材料费16更换日光灯10元/盏不含材料费17穿明电话线10元/米不含材料费21更换水龙头（普通）10元/41、个不含材料费22更换水龙头（混合）10元/个不含材料费23更换截门10元/个不含材料费24更换八字门10元/个不含材料费25更换软管10元/条不含材料费五金及土木类27安装排风扇（卫生间）20元/台不含材料费28安装洗衣机10元不含材料费29安装门铃10元不含材料费30安装窗帘轨10元/延米不含材料费32更换铝合金窗配件5元/件不含材料费33更换花洒、软管5元/个不含材料费34安装晾衣绳10元/个不含材料费35更换同类门锁10元/把不含材料费36给商户打墙洞5元/眼不含材料费37修理门窗20元/户/樘不含材料费38安装抽油烟机50元/台不含材料费39修理橱柜及家具30元/个不含材料费40挂图（42、画）、镜框等10元/次不含材料费41电视调台免费以上服务项目按市场调节价调整，均不含材料费。 如特殊需求服务项目价格面议（三） 商务服务收费标准四、商务服务序号项目价格备注1复印（B5纸）0.5元/张含材料费(双面加50%)2复印（A4纸）0.5元/张含材料费 3复印身份证1元/张含材料费4复印户口本1元/张含材料费5复印（A3纸）2元/张含材料费(双面加50%)6发传真（A4纸/本地）2元/张含材料费7发传真（A4纸/外地）5元/张含材料费,无国际长途8收传真（A4纸）2元/张含材料费9房屋出租服务一个月租金/户年中介费10代发放资料0.5元/份/户以上服务项目按市场调节价调整第四节 物业管理架构设置及人员分工一、*物业管理部组织架构图总经理助理兼项目第一负责人工程部经理