1、目 录前 言 1第一章 物业管理方案 3第一节 商城概况及项目分析 3第二节 物业管理目标及管理承诺6第三节 物业管理服务的整体运作及服务标准8第四节 物业管理架构设置及人员分工21第五节 物业管理岗位职责25第六节 物业管理物资装备计划及开办预算38第二章 报价文件47第一节 各项费用报价及报价说明47第二节 物业管理费测算明细50第三节 中央空调运行费用测算60第四节 锅炉运行费测算62结 束 语63前 言 物业服务公司是一家中外合资注册的物业管理有限公司，成立于年月，公司总部设于。公司业务分布全国，按隶属区域进行管理，分设为：地区公司、地区公司、地区公司、地区公司、地区公司。公司从成立至2、今一直不断以高标准、严要求来完善管理和服务，精心铸造了一支专业的服务队伍，到目前为止，公司拥有员工5000多人，其中所有中层管理人员均为本科或专科以上学历，硕士以上学位占了10，且全部持“中国物业管理经营管理岗位合格证书”及“物业管理师资质证书”。公司在充分吸收港式物业管理经验的基础上倡导“”的管理理念，按照ISO9000的服务质量标准，强调物业管理的透明化、规范化和程序化。同时，公司制定了一系列包括工程管理、服务监督管理、培训管理和财务等完善的企业制度体系，严格按照国家有关政策法规制定服务收费标准，并报物价部门备案，为业主提供务实而优质的物业服务。公司从成立以来，在公司内部全面实行标准化制度3、管理，并建立起高效、严密的物业服务、工程管理、安全管理系统，尤其在物业的前期介入、接管验收、管理工作上形成一套具有康景特色且操作性强的工作制度。公司重视员工的培训，深知“人”是企业之本，七年来，公司结合员工的具体情况，有针对性地制定出适合员工消化吸收的套餐培训，培训覆盖率达100%，而且公司重视人才储备，积极与各大院校共同办学，为公司的人才培养作储备。同时，公司在内部建立了完善的绩效考核晋升系统，为员工提供多角度、多层次的职业空间。在管理上，公司对照“全国城市物业管理示范小区管理标准”，对内检查落实各项工作、练内功，抓服务提升和创新；花园、雅苑、苑等一批楼盘荣获“广东省物业管理示范小区”，广州4、苑被评为“全国城市物业管理示范小区”，各楼盘相继获得治安管理、消防安全、绿化宜居、清洁环保、社区文化、青年文明社区等荣誉称号。对外重视与房地产主管部门、行业协会、街道办、公安消防、物价部门及公共能源部门的沟通合作，积极参加行业协会开展专题讲座、座谈会、论坛、知识竞赛等多种形式的活动，推动行业健康发展。公司注重业主委员会的筹建以及与业主的沟通，建立起物业公司与业主之间的双向信任关系，初步形成构建和谐社区的双赢互利的新局面。2006年，公司有幸与房地产开发有限公司携手合作，承担对这一超大型的综合性商业项目的物业管理顾部工作，这对来说又是一次重大的突破。其不仅充实了公司的物业管理系统，对于公司开创新5、的物业管理局面、拓展自身的业务范围、培养更加综合的经营管理人才和专业人才、提高整体服务水平等都具有划时代的意义。第一章：物业管理方案第一节 商城概况及项目分析一、项目基本概况项目位置：规划占地面积：128700 建筑结构：钢筋砼框架一期家具馆面积：214246.12 建筑密度：50.7%总栋数：16栋楼楼内公共区面积：63027 楼外公共区面积：55873绿化面积：15634 绿化率：12.9%容积率：1.73 车位：地上车位966个 二、 地理位置分析 居座落于市区，核心区位得天独厚，立体化的海陆空交通网络，全面辐射环渤海商圈及北中国地区，连接全球。中直接对接集团采购与终端消费者，打通世界通6、路，营造国际知名品牌，将建成技工贸一体化的家居展销平台与进出口基地。海陆空立体交通，贯穿南北，通达全球。三、优越的交通状况 公路：；铁路：；轻轨：；机场：；港口：四、齐备的项目配套：根据商业运作的需要，项目在规划立项之前，便充分考虑了商家及各层次顾客的需要，顶力打造创展家居商城的配套服务设备设施，使商城更具前瞻性和适应时代的发展。硬件配套内容主要如下：1、现代化多功能复式复式品牌专卖店：提供展示、交易、办公、洽谈等商务配套功能。 2、现代化的综合写字楼：在整体规划布局下个性化设定。 3、集中式的综合商务行政服务管理中心，提供全方位商务服务。 4、会展中心：建设标准参照国内一流家居展会展馆设计。7、 5、设备设施：国内一流卖场设计，客货升降电梯、扶梯、人行梯等组合应用，保证商家、消费者以及小批量货品在区间移动的安全、快捷。 6、信息流系统：全面支撑专业市场内外通讯、网络信息交流、电子商务、物业信息管理等系统的运作。 7、厂房交通物流设施：现代化标准厂房、仓储中心以及大型停车场、货物集散场、托运中心、客/货运站、公交车站等。 8、生活服务配套设施：餐饮食街、职工餐厅、超市及购物中心及休闲设施等。五、工程设备系统：（一）供电系统：（1）本工程消防负荷为二级，普通电梯负荷为二级，其它负荷为三级。（2）变配电所设在首层，10KV高压电源（两路）从商城内开闭站引进首层分接室，采用TN-S系统供电。8、规格：2500KVA变压器 数量：2台总容量：13720KW 计算容量：8891KW用户电力负荷：120W/ 低压配电系统配电电压：380V/220V（3）内部用电划分：公用系统和自用系统。公共设施设备所产生的费用由厂商共同公摊；铺位内部用电按每个基本铺位单元分别计量。（二）给排水系统：（1）给水位置：统一在卫生间和开水间给水；（2）中水：市政供水。暂不考虑中水收集，仅预留中水给水系统；（3）中心位置：在北侧广通街，具体位置待定；（4）污水处理方式：污废合流，雨污分流，接入市政排污管网，无污水处理系统。（三）采暖系统：（1）供暖方式：集中供暖，采暖系统为上供上回式双管同程系统；（2）供暖热源：9、10.5MW锅炉（1台）、5.6MW锅炉（1台）；（3）供暖管道：管道采用热镀锌管，散热片采用立式钢制高频焊散热器。（四）空调系统：（1）制冷方式：12#楼1-3层和16#楼1-4层，中央空调系统制冷，一次泵两管制系统，水系统定压在制冷机房内解决； （2）空调冷源：1500URT离心式冷水机组（3台）、1200URT离心式冷水 机组（1台）。（3）控制方式：中央空调采用自动控制系统。机组设冬季防冻控制，停机时，新风阀关闭；运行过程中空气温度低于3度时，防冻控制器停风机，关闭新风阀，开启热水阀。所有设备均能就地起停。（五）消防系统：（1）消防控制方式：一期设消防控制中心，采用联动控制系统。（2）10、供水方式：由市政供水，设两个3.53.02.0立方米玻璃钢水箱，经消火栓泵至各消火栓，设消防室外结合器，室内消防用水量30L/S，（3）消防系统配置：消火栓泵：2台 稳压泵：2台，一备一用消火栓栓头：806个 喷淋泵：2台喷淋头：11584个 烟感：灭火器：采用磷酸盐干粉灭火器，每具2KG，设在消火栓下的灭火器箱内，每箱3具，共1898具。喷淋用水量：30L/S，选用直立型喷头，厨房采用93摄氏度温级喷头，其余采用68摄氏度温级喷头。（4）火灾处理方式：发生火灾时，喷头动作水流指示器动作向消防中心报警，湿式报警阀处的压力开关动作自动启动喷淋泵并向消防中心报警。（六）弱电系统：本工程弱电智能化系11、统包括电子公告牌系统、数字硬盘录像监控系统、无线巡更系统和背景音乐系统。（七）电梯系统：广州日立电梯。乘客梯6台、载货梯8台、观光梯2台、自动扶梯10台，共26台 。控制方式：电梯变频控制，扶梯微机控制。（八）外围设施：化粪池2个；雨水井72个；污水井65个。（九）锅炉系统一套、电梯26部。第二节 物业管理目标及管理承诺一、管理目标 商业物业服务将实行专业的物业管理，其目标是降低客户的经营成本，以最低的物业成本达到用户满意的服务水平，对物业活动进行计划、组织、协调与控制。目的就是实现产品流动的优化与协调，以降低物流成本，提高物流效率和经济效益。使整个商业区成为一个环境优美、智能先进、管理完善、12、服务优质的品牌商业城区，真正体现创展家居的环境效益、商业城区文化和服务特色。 1.以客户满意为服务目标,优化商城网络,加强泛卖场与加工、仓库、商品集中配送中心的建设管理。 2.运用现代的管理手段和修缮技术对商业城区实施多功能、全方位的统一管理。 3.提供综合多样的特约服务：如宾馆、商务中心、设备租赁、票务、娱乐、餐饮等场所，以满足商户经营后的基本需要。 4.以“商户至上,服务第一”为宗旨,以全优的服务水准管理好商业城区,服务于商户。创名牌、增效益,争取早日成为物流行业物业管理的典范及领先者。 5.使商业园区物业管理产生如下功能: A.牵动功能:通过商业园区的物业管理的充分发挥,带动加工、仓储、13、运输、金融系统的快速发展； B.集散功能:更大范围地为商业园区各商户提供商业信息和生活资本的配送信息业务; D.整合功能:对商业园区的流程产业和企业的产品流动进行系统整合,提高资源的配置效率; E.服务功能:为用户提供多功能标准化的服务,促进其他产业的专业化发展.严格按照质量环境一体化管理体系（ISO9001：2000和ISO14001：1996）管理。附件：（一）物业管理条例 1）物业服务内容、范围、标准 2）商铺设施、设备日常维修养护计划和实施二、管理承诺: 接管商城设备、设施管理在一年内达到如下目标：序号项 目目标实施措施1商铺使用完好率95%落实责任人、制定巡检记录，确保铺面及配套设施14、完好无损2商铺急修及零星维修及时率95%接到维修通知30分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录3维修工程质量合格率99%按照行业标准安装验收，并定期回访，以确保维修工程实际效果4商业园区路灯完好率95%落实责任人、实行巡查、清洁、保养、建立记录档案，以确保路灯完好无损正常使用。5商户有效投诉处理率100%管理部经理直接监督处理并定期回访，以保证按照商户需求处理。6消防设施、设备网络系统的完好率98%落实责任人进行维护，实行巡查制度，建档记录，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损正常使用。7维修服务回访率100%对于进行维修项目，实行回访制度，建档记录，以确保满足商户的需求8绿化完好率9815、%建立绿化监督管理制度、措施及检查标准，设置专人负责。9保洁达标率100%建立保洁工人的监督管理制度、措施及检查标准，设置专人负责。10商业园区道路完好率95%落实责任人、制定巡查制度，建档记录，经理监督执行，以确保道路完好。11化粪池、雨水井、污水井完好率99%落实责任人、实行巡查、定期疏通、清理，建档记录，经理监督执行。12排水管、暗沟完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建立记录，经理监督执行，以确保排水管畅通无阻、无塌陷。13停车场（自行车库）设施完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，以确保设施完好，方便使用。14管理人员专业培训合格率100%员工分别进行入16、职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不及格者予以淘汰；从事特种行业的员工实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训率达100%，以保障员工的素质。15商户对物业管理服务管理的满意率95%在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能满足商户的需求，加强双方的沟通。第三节 物业管理服务的整体运作及服务标准我们的目标要建立一种与商业城区档次相匹配、具有特色的物业管理与服务，要形成一套严密、系统、专业以及最佳的结构、最好的配合，充分发挥其系统功能、效率，实现整体产品的合理化流动，同时又具有效率的运作体系，对于今后创展家居商城的物业管理工作，我们的初步思17、路大致是按照以下步骤分阶段、有计划地进行：1、前期介入和准备阶段这个阶段成功与否，关系到今后管理与服务的好坏，因此管理者首先要明确经营思想和理念，确立“为商户提供第一流服务”的宗旨，认真做好物业接管前期的各项准备工作；1） 各类手册的制定编制商城用户手册、装修手册、商户公约、商铺使用说明书、商铺质量说明书等文件及各类收铺表格、日常运作表格等，这方面的工作应该在交铺前3个月定稿，交铺前2个月印好。2） 工程介入从物业管理的角度，对商业区的设计和工程提出合理化建议，熟悉商业的各类设备设施及管线分布等，并探讨如何解决分期建设商城使用管理、开发之间的矛盾，将受影响程度降至最低。同时，要参与各阶段的工程18、验收顺利过渡到物业接管、移交工作，收集各类工程图纸和档案材料，制订接管后具体的保养、维修、运作计划等。3） 人员招聘A、 在商城进入正常运作前1个月要选聘好符合资格的管理服务人员，根据计划和实际需要，逐步成立相应的机构并为这些机构配备相应的职员；B、 保安人员也应该同时进入商城，整顿城区秩序，维护商城城区门户的正常通行通过履行各项管理制度，使商城的环境管理秩序走向有序，初步体现管理的功能；4） 人员培训A、 灌输正确的物业管理理念，要把物业管理的法规、条例灌输给每一位管理人员，贯彻到日常管理工作的每一个细节，要使员工依法办事，树立安全和防范意识，确保商城的各项设施、设备在使用功能和管理方面都符19、合安全规范和要求；B、 运用案例分析，用其它商城经历过的正反例子，并结合康景七年来积累的丰富的管理案例，对员工进行培训和教育，使员工更容易进入角色；C、 明确岗位责任制和考评细则，使员工明白自己的工作范围和责任；D、 培训物业管理的操作规范和程序，使员工能够了解到日常服务管理中的各道工序;E、 确保所有保安队员明白本身不单是一支纪律队伍，也是一支服务队伍，以礼为“先”，要建立优良的风纪和风貌。5） 准备各类办公器材及工具我们在此方案已列举了各类开办的器材工具的清单，确保在收铺前半个月全部到位。6） 通过集中招标形式选聘好清洁公司、绿化公司及设施设备保养公司。清洁、绿化公司应在交铺前半个月进场，20、配合商业城区的开荒清洁和绿化工作；由于商业城区的大多数设施、设备二年内均处在保修期，但管理者仍应与承造商做好联系和沟通，并保留相关购置协议，由发展商授权物业管理公司跟进设备保养期维修保养工作，直至保养期届满。必要时签订维修保养协议，确保有人定期进行保养和及时维修。7） 开荒清洁 在交铺前为开发商安排好开荒清洁工作，确保楼宇公共地方、交付单元的清洁卫生，这项工作在交铺前一周完成。8) 进入办公场地 在管理部及其它办公地方设置好后，所有员工各就各位，布置与岗位有关的资料和设备，并对接管后的正常操作进行模拟训练。2、收铺阶段1） 收铺准备工作在商户收铺前，明确收铺的程序，与开发商销售部和工程部做好沟21、通和联系，了解清楚商户的具体情况和每天交铺数量，对即将交付楼宇和住宅内的设施、设备进行试运行检查；同时要准备好与收铺有关的各类资料、钥匙，核对钥匙的数量是否正确，将所有的交铺资料包装好。2） 收铺工作指导商户按照正常的手续进行验铺和收铺，确保程序的完整正确，并让商户感觉专业和满意收铺。3） 收铺后工作制定计划安排处理商户收铺时提出改善房屋装修质量问题，做好跟进工作，当问题处理完毕后要及时通知商户进行验收。4）装修管理工作 指导商户在商城内对自已租用的商铺进行装修，并及时巡检装修情况，发现问题，及时为商户服务及解决问题。3、日常管理阶段 日常管理与服务主要是围绕以下两方面进行：1） 根据全国城市22、物业管理住宅示范小区标准及评分细则进行日常工作。2） 针对商城服务的高档次，根据ISO9000标准制订出商城管理和服务的程序和规范，并严格按照执行。 4、特约服务的策划与推广根据商城所处的位置和用户的要求，我们将为用户度身制订特约服务项目并推出一本服务指南，目的是为了给尊贵的用户提供更方便快捷、舒适服务，一方面向用户介绍商城基本使用状况、会所的项目与服务、各项特约服务项目与收费标准，同时也让用户了解到与社区相邻的商业网点、服务网点、娱乐场所，为商城用户提供方便使用。附件：（一）参照物业管理服务标准； 1）物业服务内容、范围、标准 2）商铺设施、设备日常维修养护计划和实施（二）有偿服务收费标准；23、（四）商务服务收费标准。（一）商业城区物业管理服务标准1）物业服务内容、服务范围、服务标准：项目服务范围服务标准综合管理规划红线范围内，涉及公共财产和公共事物的管理（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）每年一次对商铺及配套设施、设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；（3）白天有专职管理员接待商户，处理服务范围内的公共性事务，受理用 户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助召开业主及商户联盟大会并配合其运作；（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6)与商户签定物业服务合同等手续；公开服务24、标准、收费依据及标准;（7)应用计算机系统对商户及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8)全体员工统一着装，佩带工卡，持证上岗；（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的80。（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。物业共用部位、共用设施设备日常运行维护按市住宅公共维修基金使用管理办法中附件：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住商业城区内商铺共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小25、修养护，包括：（1）商铺及商城区域内共用部位共用设施、设备的日常养护和小修，执行房屋及其设备小修服务标准；（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）每年清洗外墙一次。 绿化养护商业城区规划红线范围内的分部绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的二级养护标准养护.清洁卫生商业城区规划红线以内，商户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：（1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2)设定垃26、圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（3)每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行清扫;（5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对商户的宣传，维持正常的商业秩序。秩序维护商业城区规划红线以内，商户户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相27、对封闭：做到商城主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及商城的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。智能化系统运行维护商业城区规划红线内及楼宇公共区域内实行24小时不间断运行，做好相应运行记录，并按规定期限28、保存；保证内系统正常运行，发生故障，及时排除。智能化系统服务包括：楼宇对讲（可视对讲）及门禁系统、周界红外报警系统、电视监控系统、消防监控系统、中控室运行维护系统服务。 注：本管理标准参照市居住小区物业管理服务标准-京国土房管物（2003）950号文2）商铺设施、设备日常维修养护计划和实施序号项目维修类别划分日 常 维 修计划方案标准实施效果1商铺承重及抗震结构部位1） 局部受损；2） 施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查一次，特别是入住装修阶段要在巡视时发现问题，及时处理、维修1） 由于使用不造成结构局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2） 如因施工质量原因造成结构问29、题，应报请开发单位处理1） 参照房屋修缮标准；2） 有关工程施工技术规范1) 安全正常使用；2) 功能完好2外墙面1) 外墙面起鼓脱落修补；2) 外墙面局部渗漏；3) 外墙面大面积渗透漏；每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门按有关修缮规程实施1) 参照房屋修缮标准；2) 外墙面修缮规程无鼓无脱无渗水无违章，整洁统一3公共商铺屋面1) 隔热层破损；2) 防水层破损造成屋面渗漏；3) 避雷网脱焊、间断；4) 屋面积水每天检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部门按相应作业规程实施维修；维修费用按20%逐年递增1) 参照房屋修缮标准；2) 外墙面修缮操作规程1）无积水、无渗漏；2）隔热层完好30、无损；3)避雷网无间断4电梯1) 牵引绳张紧度的调整维护；2) 导轨、安全钳的工作情况维护；3) 转动、滑动部的维护；4) 各项安全装置的维护；5) 电脑控制板等的维护检测每天巡视一遍，发现问题，及时同公司电梯工程部联系维修由属下电梯公司实施维修电梯维修保养主要标准（一）（二）1) 安全正常运行、平稳；2) 轿厢整洁；3) 电梯各组成部分完好率100%序号项目维修类别划分日 常 维 修计划方案标准实施效果5机电设备1) 发电机及水泵等机电设备的维护保养；2) 日常机电设备的零部件易耗品维修、更换每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程技术部组织实施各项机电设备维修保养规程1) 无故障停电；2) 31、保障安全运行6共用防盗监控及邮政信箱等1) 系统的维护保养2) 线路的检修；3) 防盗门及邮政信箱的维修养护每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程技术部组织实施1) 无故障停电；2) 保障安全运行；3) 线路无乱搭接7公共消防通道1) 疏散标志的维修及维护；2) 室内消火栓（箱）的有效维护及检修每周检查一次，发现问题，及进维修由工程技术部门按相应作业规程实施维修1） 标识制定及维护管理规定；2） 消火栓维修操作规程1）设施有效，标志清楚，完好无损；2）灵敏，准确报警8公共通道门厅、楼梯间1) 公用地面的维修改造；2) 公共通道、门厅的墙、天棚维护；3) 楼间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一次，32、发现问题，及时维修由工程技术部门按相应技术作业规程实施维修1) 相应建筑部分修缮技术规程；2) 参照房屋修缮标准1） 整洁、无缺损，无霉迹；2） 扶手完好，无张贴痕迹9共用排烟管道1) 由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟2) 排烟口封闭不当造成漏烟住户随报随修由工程技术部专业人员负责维修变压式排烟管道安装技术规范1) 排烟通畅；2) 不回烟，不串烟，不沁烟10上、下水主管1) 按口及砂眼漏水；2) 管道堵塞，破裂；3) 固定码松脱每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部专业人员负责维修1) 排水管维护修缮标准；2) 给水管维护修缮标准上下水通畅，无渗漏11商业区内道路砼路面、人33、行道平方米每天检查二遍，随坏随修由工程技术部门专业维修工按项目维修规程实施1） 路面修缮质量标准；2） 设修缮标准平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上缓路径、砼道牙平方米12室外照明草坪灯盏每天检查一遍，随坏随修由工程技术部门专业维修工按专业操作规程实施1） 电气作业安全操作规程；2） 灯具施工技术标准灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%高杆灯盏其他照明盏13沟渠池井雨水井座每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修1) 井内无积物，井壁无脱落；2) 化粪池出口及化隔地无堵塞；3) 井盖上标志清晰。1)盖完好率达100%；234、)无缺损，少污积；3)无堵污水井座化粪池座14园林绿地每天检查一遍，发现问题，及时维修。环境管理部进行绿化补种，园艺维修1) 绿化工作标准；2) 园林工作标准。1) 绿化管理设施、设备齐全完好；2) 雕塑小品等园艺完好率达95%以上；3) 绿化及时补种率达99%以上；4) 大绿州循环水系统畅顺16停车场（不含高层）地面停车场位每天检查二遍，随坏随修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施1) 砼路面修缮质量标准；2) 停车场地面修缮标准平整、无积水、无缺损、完好率99%以上客户停车场含高层17文娱场所网球场 每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施1) 游泳35、池维修工程标准；2) 网球场维修工作标准；3) 羽毛球场维修工作标准1） 整洁、安全、场所功能正常有效；2） 无改建、无乱堆放；3） 各项设施、设备完好、正常使用游泳池羽毛球场18消防设施及排水管每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施1） 排水管施工技术标准；2） 消防设施施工技术标准1） 管道畅通，无堵塞；2） 无泄漏；3） 消防设施正常19设施及排水管道排水管消防栓水泵室内消防器 每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施1） 标识清楚，无污积，破损；2） 安放牢固1） 标志设施完好率100%；2） 标志无损坏20自行车棚36、自行车棚每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施1） 墙地面整洁，无损坏；2） 结构完好1） 无乱搭建；2） 整洁、通畅；3） 消防设施正常21其他公共设施垃圾转运（集中）站每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施1） 无破损；2） 无脱落；3） 泄水通畅1） 确保围栏；2） 确保垃圾转运站正常使用22公共智能化系统摄像监控系统智能控制分部摄像机1） 每天对摄像系统监视器，控制器，摄像头等的外观及控制性能检查一遍；2） 各系统电脑外观，运行情况良好由工程技术部门按相关维修保养规程实施。智能化系统维护保养标准1） 系统性能良好，37、正常运行；2） 设施完好，整洁有序，无破损23管理及商业用房管理用房每周检查一遍由工程技术部门按相关维修保养规程实施1） 相应建筑部分维修保养规程；2） 相应电气、设备维修保养规程1） 正常安全使用；2） 各项设施，设备完好；3） 无改建24沟渠池井雨水井 1） 化粪池每半年清理一次；2） 井盖每年刷一次漆，防止锈蚀；3） 每季度清理井内杂物一次；4） 每年全面维修完善一次由工程技术部门按相应作业规程实施1） 化粪池清理作业规程；2） 井盖刷防锈漆作业规程；3） 井内无沉积物1） 化粪池内无沉积物，出口畅顺；2） 井盖正常使用；3） 流水通畅污水井 化粪池 25园林绿地绿化1） 春/夏季各补换38、36绿地一次，每次3%；2） 花木每半月修剪一次；3） 草坪每月修剪一次；4） 乔木每月修剪一次；5） 循环水每周更换一次；6） 每周清洁园林小品、雕塑一次；7） 根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀1） 由环境管理部按照相应作业规程实施；2） 自第10年起按10%更换绿地草坪1） 绿化工作标准；2） 园林工作标准1） 绿草丛丛，树木青青，剪切整齐；2） 雕塑、小品完整清洁，流水清清雕塑小品绿地、循环水池（ 二）有偿服务收费标准类别序号服务项目收费标准备注供电设备维修1安装明敷线5元/米不含材料费，按商户要求做2更换暗线10元/米不含材料费3更换空气开关5元/个不含材料费4更换39、电话、电视、电源插座面板5元/个不含材料费5更换镇流器5元/个不含材料费6更换普通灯泡免费不含材料费7更换普通灯管免费不含材料费8更换普通灯罩免费不含材料费9更换启辉器免费不含材料费10更换吸顶灯20元/盏不含材料费11更换壁灯10元/盏不含材料费12更换床头灯10元/盏不含材料费13更换射灯(有划轨)10元/盏不含材料费14更换射灯(无划轨)10元/盏不含材料费15更换镜前灯10元/盏不含材料费16更换日光灯10元/盏不含材料费17穿明电话线10元/米不含材料费21更换水龙头（普通）10元/个不含材料费22更换水龙头（混合）10元/个不含材料费23更换截门10元/个不含材料费24更换八字门140、0元/个不含材料费25更换软管10元/条不含材料费五金及土木类27安装排风扇（卫生间）20元/台不含材料费28安装洗衣机10元不含材料费29安装门铃10元不含材料费30安装窗帘轨10元/延米不含材料费32更换铝合金窗配件5元/件不含材料费33更换花洒、软管5元/个不含材料费34安装晾衣绳10元/个不含材料费35更换同类门锁10元/把不含材料费36给商户打墙洞5元/眼不含材料费37修理门窗20元/户/樘不含材料费38安装抽油烟机50元/台不含材料费39修理橱柜及家具30元/个不含材料费40挂图（画）、镜框等10元/次不含材料费41电视调台免费以上服务项目按市场调节价调整，均不含材料费。 如特殊需41、求服务项目价格面议（三） 商务服务收费标准四、商务服务序号项目价格备注1复印（B5纸）0.5元/张含材料费(双面加50%)2复印（A4纸）0.5元/张含材料费 3复印身份证1元/张含材料费4复印户口本1元/张含材料费5复印（A3纸）2元/张含材料费(双面加50%)6发传真（A4纸/本地）2元/张含材料费7发传真（A4纸/外地）5元/张含材料费,无国际长途8收传真（A4纸）2元/张含材料费9房屋出租服务一个月租金/户年中介费10代发放资料0.5元/份/户以上服务项目按市场调节价调整第四节 物业管理架构设置及人员分工一、物业管理部组织架构图总经理助理兼项目第一负责人工程部经理安全部经理物业部经理工42、程部副经理高级安全主任高级物业主任专业工程师财务部分管会计安全主任物业主任资料管理员物业助理高级物业助理高级工程技工仓管员开票员收款员电瓶车队队长消防队长资料管理员工程技工安全队长安全员、督察、仪仗司、礼宾司、电瓶车、司机二、商城物业管理部人员配置说明：序号部门岗位名称人员数量（人）人员配置说明1总经理助理兼项目第一负责人（1人）总经理助理1全面负责商城的日常管理工作物业部（ 18人）经 理1负责综合服务部的日常管理工作，如保洁、绿化、行政、客服、后勤等工作2高级物业主任2分线管理,落实客户服务、投诉、保洁、绿化等工作3高级物业助理/物业助理（比例为7：3）12每2万平方米物业配置物业人员1名43、，共214246.12，算出11名，其中1人顶岗，共计12人。4资料管理员/工程资料员3负责文件及考勤等日常工作 ，商城日常文件的传递、打印、印刷、保管商城各项资料等安全部（130人）安全经理1全面负责商城的安全管理工作6高级安全主任/安全主任2负责商城安全、消防管理工作7安全队长8负责安全员的日常管理工作及带班消防队长1负责商城的消防管理及巡检工作，协调、联系责任部门或外判单位及时解决消防隐患电瓶车队长1管理电瓶车中队，联系解决电瓶车的维护保养工作8安全员/督察/礼宾司/仪仗司106见布岗平面图及说明电瓶车司机11按10辆电瓶车计算（一班次），负责驾驶电瓶车接送来往客户及工作人员，每人负责驾44、驶一辆，1人顶岗，共11人。工程部（52 人）工程部经理1全面负责商城内的工程管理工作10工程副经理21人负责工程设备管理，维修管理及能源管理等；另1人专门负责暖通系统的运行和维护工作。专业工程师5其中强电2人，弱电1人，暖通空调2人，每天轮班负责各设备系统的运行和维护，负责对技工进行技术指导，参与会诊重大工程疑难问题，对员工进行培训等。11高级工程技工/工程技工（比例为8：2）44其中强电值班2人3班倒，23=6人；强弱电系统维修9人2班倒，92=18人；中央空调运行2人2班倒，23=6人；给排水及暖气系统维修7人2班倒，72=14人；共计44人。12财务部（4人）会计1财务工作13收款员/45、开票员/仓管员3财务工作14其它保洁/绿化维护 （外聘专业公司）合计205人205人三 、 停车场安全岗位分布图2号楼号楼1号楼北16号楼一层岗二层岗三层岗四层岗消防巡检员 消防监控室岗 4号楼3号楼6号楼5号楼8号楼7号楼10号楼9号楼一层岗二层岗 三层岗12号楼13号楼11号楼15号楼14号楼说明: 为门口岗 ( 17个岗 101.572=29人 ) 为路口岗(8个岗83=24人) 为车辆指挥岗( 2个岗22=4人) 为消防员/消防巡检员 ( 4个岗43=12人) 为楼层岗(7个岗723=17人) 为消防/监控室（3个岗33=9人） 以上95人中,为了保证不脱岗，需增加顶岗人数11人 ，共46、106人。第五节 物业管理岗位职责物业管理岗位职责管理部经理岗位职责l 岗位名称：总经理助理l 所属部门：商城物业部l 报 告：管线副总/综合管理部l 指 导：经理、物业主任、工程主任、保安主任 岗位职责：1、 负责筹建商城物业部，接管楼宇并跟进各项整改措施。2、 在公司领导和创展家居项目公司领导的指导监督下，全面主持物业部的日常工作。3、 根据公司的经营目标，制定物业部的工作计划，合理分配各部门工作任务并组织督导下属切实完成。4、 监督检查公司各项规章制度、劳动纪律的执行落实，定期巡查各物业服务岗位尤其对保安岗的夜巡，负责每月考评及处理一般违纪行为。5、 组织操作培训，规范物业部工作流程、服47、务质量标准，全面提高员工的思想素质和业务水平。6、 做好工作日志，参加公司例会，提交工作总结和各种合理化建议，主持物业部事务性会议，贯彻落实公司指令。7、 参加项目公司例会，配合落实项目公司各项工作。8、 参与控制物业部费用开支，降低物料损耗和各项成本。9、 负责绿化、清洁等工程的发包及督导物业助理检查合同的执行情况。10、 处理较严重之投诉及突发事件，每周定期探访住户，理顺商户与公司关系，树立公司良好形象。11、 督导保安部主任对保安部的管理，督导下属遵守安全生产操作制度及其它安全防范工作。12、 负责与专区民警或其它政府管理部门建立良好工作关系。13、 协调与发展商、施工单位及周边单位的关48、系。14、 完成物业翁琢发展商安排的其他任务。商城物业经理l 岗位名称：物业部经理l 所属部门：商城物业部l 报 告：商城物业总经理助理l 指 导：物业主任、工程主任、保安主任岗位职责：1、负责并督导下属正确有效地处理各类投诉及社会性事件，定期审查客户服务记录及各种工作表格并做出总结。2、协助总助对商成物业部的行政管理工作，包括员工仪容仪表、考勤管理、固定资产管理及文档管理等，督导文员对公司指令的印发和学习。3、每周定期探访商户，听取商户意见，协调与商会关系。4、检查物业助理的工作情况并协调其相互间关系，引导掌握正确工作方法以提高工作效率。5、负责统筹安排收铺的前期准备及工作开展。6、在权限范49、围内负责对商户装修申请的审批；督导用户和物业档案的建立。7、负责对空置商铺的管理。8、负责与各相关基础配套服务部门的工作横向协调。9、负责对物业员工进行各种服务意识、服务礼仪的培训，负责对新员工的带动和指引。10、协助上级完成管理部其它管理工作。物业部高级物业主任/物业主任l 岗位名称：物业部高级物业主任/物业主任l 所属部门：商城物业部l 报 告：经理/副经理l 指 导：高级物业助理岗位职责：1、督促指导物业部物业组的日常工作，保证办公场所整洁有序，前台无杂物。2、熟悉物业管理条例和规章制度、公司和管理部的工作目标和指导方针等。3、负责带领下属做好交商铺、商户装修、入住等手续。4、处理下属未50、能有效解决的投诉、突发事件，对超出能力之外的问题要立即向上级汇报。5、负责带领下属做好巡楼工作，检查其工作记录并整理汇报。6、督导下属起草事件报告，给商户的信函或相关公文；带领下属与商户保持良好的工作关系。7、带领下属跟进绿化、清洁等分包合同的执行情况。8、负责与维修队施工员建立良好的工作关系，整理、检查当日维修工程的跟进情况并汇总，对完成的维修单、服务单及用户的其它投诉组织回访。9、制定并带领下属做好实施空置商铺的清洁卫生及维修检查计划。10、带领下属做好管理费和其它费用的催收缴工作。11、定期回访用户；定期发出 “服务意见咨询表”，并将回收表格进行汇总分析后，报物业部经理。12、负责在物业51、部领导和物业助理之间起良好沟通作用，并与工程部、保安部建立良好合作关系。13、完成上级委派的其它工作。物业部物业助理l 岗位名称：物业部物业助理l 所属部门：商城物业部l 报 告：物业主任岗位职责：1、办理商户收铺手续，与用户验收物业，向商户解释说明公司各项管理规定内容和收费细则，与商户签订有关各种协议、公约。2、协助办理商户装修、入住手续；根据装修手册及“装修管理规定”正确指导商户办理装修申请，将审批结果通知商户，办理装修工人出入证等。3、受理商户、用户之电话、书面及口头投诉并做记录，及时联系其它有关部门做出正确有效处理，遇紧急或突发事件立即汇报上级。4、负责按规程每日巡查辖区内分管之楼宇设52、施，做好巡楼登记及现场处理一般事件；做好每日工作记录；巡查商户的装修情况，确保无违章装修出现，并办理清运余泥等事务。5、负责起草事件报告，给商户之信函及其它物业管理公文等有关事项的具体跟进。6、具体跟进绿化、清洁等分包合同的执行情况；保持与清洁、绿化和灭虫公司及驻场主管的联系；按分包合同的标准条款监督、考核清洁、绿化和灭虫公司的工作。7、安排商户房屋或分管楼宇设施的维修事项，认真填写维修单并做好事后跟踪、回访工作。8、负责每日巡查辖区内分管之楼宇设施的维修检查，并及时报修。9、具体落实管理费和其它费用的催收缴工作。10、负责与商户建立和保持良好的工作关系。11、努力完成上级委派的其它任务。资料53、管理员l 岗位名称：资料管理员l 所属部门：商城物业部l 报 告：物业主任岗位职责：1、负责商成商户的资料文件汇总及投诉跟进工作。2、建立和完善客户档案、资料。3、认真填写日常工作质量记录。4、提供准确的各项工作记录和统计汇总工作。5、熟悉掌握工作规程，与商户保持良好关系。6、及时收集、整理和反馈商户意见，主动向商户宣传商成各项管理规定。7、主动配合其它部门，做好商户日常服务和管理工作。8、圆满完成领导布置的各项工作。工程部经理l 岗位名称：工程部经理l 所属部门：商城物业工程部l 报 告：物业部总助l 指 导：工程副经理专业工程师岗位职责：1、熟悉商成规划、住宅区各类房屋结构、公用设施、设备54、的种类分布。掌握明、暗各类管线的分布、走向、位置和使用状况及安全要求。2、初审用户装修申报表；初拟各类房屋、公用设施、设备。管理的维修计划及实施措施；初订并在公司审批后实施商城供水系统、供配电系统、消防系统、监控设备的维修保养计划，承担一定的技术责任。3、执行公司制定各类设施、设备的运行规程、安全操作规程、维修保养规程和有关管理制度，并根据运作情况提出修改建议。4、负责拟定并上报商成内改、扩建项目计划和实施方案。5、配合做好用户投诉处理工作。6、根据上级指示，安排任务，合理高效布置属下员工的工作。7、当值期间需对设备系统、及设施做经常性巡视、检查，以确保各设备系统运作正常。8、按照拟定计划带领55、员工对所有设备进行定期、周期性力所能及的保 养维修工作，以保持设备、设施的最佳技术状态。9、监管外判工程（如电梯、锅炉等）的运行维护保养工作并作好检查记录，周期性提交质量评估报告。10、监查下属员工的工作状况，帮助员工提高自身技能水平,掌握各种设备故障出现时的处理方法。11、绝对服从上级的工作指示和安排，但有责任及时反映有关不正常情况并作必要解释。12、当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册。13、掌握工程材料使用和库存情况及时对商城使用工程材料拟计划办理申购，并监管货品质量、品种、规格、数量是否符合要求。14、负责管辖区内设备设施的防火安全。15、及时将用电、用水计量数值及公摊数据提交财务部56、门。16、对管辖商城与市政系统接驳相关部门负责人员建立良好关系，确保发生故障时能及时得到支持配合。工程部副经理l 岗位名称：工程部副经理l 所属部门：商城物业工程部l 报 告：工程部经理 l 指 导：专业工程师岗位职责1、需熟悉运行设备机组和变配电房内设备型号、规格、性能、操作及维修方法，掌握了解设备运行安全状况。2、负责变配电房的安全运行，配合上级组织完成各项工作并参照市电力局关于10KV变电站安全运行管理标准，并贯彻落实。3、对楼宇监控系统（包括广播、保安闭路电视监控等系统）、楼宇自动化系统、给排水系统、消防系统、空调供回水系统、管道系统、高低压配电系统、照明系统、动力用电系统等进行定期的57、检查、保养维护及紧急修理工作，协助及配合工程主任确保管辖的所有系统运作正常。4、负责检查及配合有关承包商对各系统进行定期、周期性保养维护及紧急维修工作。5、配合各部门有关人员操作/管理有关系统，使各系统发挥最高效能。6、严格遵守设备运行工作程序、操作方式，确保设备正常进行。7、清楚记录系统之有关数据、情况，包括填写各种记录表格，如：监视设备运行的有关参数：电流、电压、功率因数、有功电度、无功电度、温度、压力、转速等。8、熟知设备、设施的运行、使用状况。9、 每日定期对公司所有电梯、机房等进行例行检查，并监管电梯公司保 养维 修工作，并做好工作报告，确保电梯运行正常。10、持有各专业上岗证的技工58、负责相关专业的设备操作及维修工作。11、绝对服从上级的指示、工作安排，并及时反映有关不正常情况。12、当值时需穿着整齐的工作服及遵守公司员工守册。13、熟练掌握辖区内工程系统紧急事故处理措施，将可能出现的损失降最低。工程部专业工程师岗位名称：工程部专业工程师l 所属部门：商城物业工程部l 报 告：工程经理 l 指 导： 高级工程技工/工程技工岗位职责：1、熟悉各工程系统内部运作情况，协助工程主任上传下达。2、管理本部门的存档资料和负责施工图纸的收发。3、负责制订各种工程养护、施工、改造方案。4、负责参与各种重大工程疑难问题的会诊与攻关。5、负责各项文件、纪要、资料的收发。1） 协助整理、保存各59、项统计资料。2） 负责本部门的文印工作。3） 负责本部门的日常接待工作和内勤事务。4） 完成上级交办的其他工作。物业部工程资料员l 岗位名称：物业部工程资料员l 所属部门：商城物业工程部l 报 告：工程主任/专业工程师 l 指 导： 岗位职责：1、熟悉工程系统内部运作情况，协助工程负责人上传下达。2、管理本部门的存档资料和负责施工图纸的收发。3、负责各项文件、纪要、资料的收发。4、协助整理、保存各项统计资料。5、负责本部门的文印工作。6、负责本部门的日常接待工作和内勤事务。7、完成上级交办的其他工作。高级安全主任l 报告：部门/商城物业经理l 指导：安全队长/安全副主任岗位职责：1、在商城物业60、部经理的领导下进行工作，并接受公司的业务督导、培训和技术指引，负责组织管理属下安全队伍的建设及其它各项工作。2、全面负责安全组日常事务督导，做好经常性的岗位巡查工作，及时发现问题并予以解决，确保安全队伍每日工作质量。3、按照商城安全部的工作要求，在公司领导的监督、指导下，结合治安消防工作实际特点，制定各岗位安全员职责细则，督导下属正确掌握各自工作标准并严格贯彻执行。4、负责安全员的思想、业务等方面培训工作，提高安全员安全防范意识。5、协助商城所在地方公安派出所处理相关治安、消防等问题，并建立良好的工作关系，工作中得到专业性指导。6、掌握所属商城内消防、治安重点部位，负责对商城安全隐患向上级提呈61、合理化整改建议。7、负责主持安全组例会，传达贯彻物业部及有关部门的指示，负责对安全员进行考评及违纪行为的处罚，带领保安队与管理部其它部门建立并保持良好关系。8、负责安全组宿舍的内务管理，关心安全员生活，掌握安全员思想动向，防止出现拉帮结派、债务纠纷等现象，确保安全队伍的思想纯洁性。9、不断提高个人思想和业务水平，对紧急事件或个人能力、权限不能解决的问题要立即报告。10、认真做好安全组的考勤工作，详细记载工作中所遇到并处理的各项情况，每月向物业部全面汇报一次工作。11、与用户保持良好的关系，征求用户对商城安全方面的意见及建议。12、制订商城突发事件的应急措施。13、每周组织一次安全队长工作会议，62、每月组织一次安全组工作会议。14、按时完成上级分派的其它工作任务。15、遇突发事件或无法处理的问题及时上报管理部领导、公司综合管理部。安全主任l 报告：安全主任l 指导：安全队长岗位职责：1、在安全组主任领导下，协助主任科学、合理地安排展开各项工作，主任不在的情况下，履行主任职责。2、重点负责、指导、消防、军事训练、宿舍管理、后勤保障等方面的工作。3、对本商城内的重点防火部位进行经常性检查，消除安全隐患。做好消防知识的培训工作，贯彻落实消防法各项要求，避免火灾事故的发生。4、定期检查消防设施和灭火器材分布情况，并指导安全员正确使用。5、负责组织本部的消防技能、军事科目的训练，提高队伍军事素质及63、扑救火灾的能力。6、关心安全员生活，掌握人员的性格特点、特长、发掘消防方面有经验的队员，不断充实消防人员后备力量。7、遇突发事件或无法处理问题及时上报安全主任（中心领导）、公司综合管理部。8、按时完成上级交给的其它任务。安全队长l 报告：安全主任l 指导：安全员岗位职责：1、 遵守公司的各项规章制度，做安全员的模范表率。2、 全面负责本班次各岗位的保安业务工作，检查队员的岗位出勤、仪容仪表、值勤形象、清洁卫生以及工作技能、任务完成等方面情况，发现违纪行为批评教育，并记录在案向上级汇报。3、 带岗执勤：（1）提前15分钟列队；（2）检查仪容仪表（仪容着装不合格者不得上岗）；（3）强调当值注意事项64、；（4）分配岗位；（5）带队上岗。4、 掌握商城内消防、治安重点部位，合理调配安全人员，合理安排巡查时间、路线、方式、确保监控力度。5、 遇到突发性事件和恶性事件，应设法采取应急措施，防止事态进一步扩大，并注意保护现场，及时向上级报告等候处理。6、 指导安全员掌握一般治安、消防事故、突发性事故的现场处理手法，与客户发生口角分歧时，做到坚持原则、耐心解释、冷静处理坚决做到骂不还口、打不还手。7、 发现火警或接到设备报警，应带领队员迅速赶往现场抢救并立即上报，如是设备故障报警，应消除信号将其复位，并按应急方案组织实施。8、 工作中对安全员岗位值勤情况进行经常性检查和巡查，发现工作漏洞及时纠正，必要65、时停岗处理。9、 搞好队员之间的团结互助，关心队员的思想、生活和业务水平，促进工作的顺利开展。10、每天应做好详细的工作记录，需要交办或重点问题，应做好书面和口头两方面的移交，重大问题及时上报。11、每月组织4次队务会，总结一周的思想工作、学习生活、遵守纪律等方面工作情况。12、协助上级搞好队员的培训、训练工作，完成上级交给的其它任务。消防队长l 报告：安全主任岗位职责：1、认真学习有关消防法规和消防知识，掌握各种器材操作技术及使用方法，不断提高防火灭火技能。2、指导值班人员要忠于职守，工作严肃认真，制止任何违反消防安全的行为。3、监督及熟悉消防监控中心的各种设备、设施，保证消防监控中心正常工66、作。4、做好商城消防器材、设备经常性的检查，保证设备处于安全应急状态，一旦发生火警，即可投入使用。5、定期配合工程技术人员检查各楼的电器、电线、电掣、煤气管道等有无霉坏、锈坏、氧化、溶化、堵塞等情况，防止短路或爆炸引起火灾。6、积极开展防火安全教育宣传工作，提高全民防火意识。7、熟悉商城内所有消防设施、设备及煤气、供水阀门、供电室的位置。8、检查测试各走火通道、大堂的门禁系统、应急灯、烟（温）感系统等是否处于正常状态，并做好记录。监控中心l 报告：安全队长岗位职责：1、 熟悉控制室内各系统的简单工作原理，常规维护保养方法，掌握商城闭路监控系统及设置情况与操作，能够处理简单的一般故障。2、 严守67、岗位，保持高度的工作警惕性，密切注视监视屏及控制框的运行状态，发现可疑情况严密监视，并以第一时间报告上级或通知就近岗位前往查看和处理。3、 每班至少进行一次各类信号检查，确认正常与否，发现问题及时报告，准确真实清晰记录当班监视工作的情况。4、 严格执行交接班制度，按时交接班，交接班手续无遗漏、无差错，岗位设施无损坏、无丢失，勤务登记准确及时内容清楚。5、 上班时精神集中，不准擅自离岗或看书报、睡觉等与工作无关的事。6、 接听电话态度热情，并做好登记，及时通知有关人员处理。7、 保持室内卫生整洁，严禁无关人员进入（非本单位人员需经安全主任批准），不准在监控室内聊天嬉笑看与闭路监控无关内容。8、 68、发现监视设备故障，要立即通知值班队长加强防范，并立即通知维修单位维修。9、 每天当值监控员准时更换录像带，录好的录像带按顺序放在专用柜中保存。10、录像带由监控中心值班员负责保管，无关人员不得翻看。消防中心l 报告：消防队长岗位职责：1、 按规定着装整齐、仪表端正、文明执勤、礼貌待人。2、 熟悉消防中心各系统的简单工作原理、性能和常规维护保养工作，熟练掌握各系统的操作，能够处理简单的一般故障。3、 坚守岗位，保持高度工作警惕性，密切注视监控系统的工作情况。4、 熟悉所在大楼的消防设施和安装位置，掌握各种器材的使用方法，遇到突发事件能正确处理。5、 每班进行各系统的信号检查，确认正常与否并做好记69、录，若异常应尽快查明原因，及时处理，无法处理的立即报告上级。6、 出现报警信号时，应立即通知巡逻岗或就近岗位人员前去报警地点检查信号的真伪情况，如火警发生立即采取措施，如是误报立即复位。7、 准确真实清晰记录当班监控工作情况，做好交班工作。8、 保持室内清洁严禁无关人员进入，不准在监控室内聊天、嬉笑打闹。9、 上班时集中精神，不准擅自离岗可看书报、睡觉等与工作无关的事。10、遇到火警监控中心要指挥协调救火人员并根据火情拨打119，事后做好时间、地点等各类详细记录。第六节 物业管理物资装备计划及开办预算为实现设立的物业管理目标，一个宽敞、舒适、先进、多功能的商城物业管理部办公区是必不可少的。作为70、整个商城物业管理的心脏地带、物业管理部应具备服务的调度和指挥功能，让商户感觉到方便和气派，同时商城物业管理部办公室也是物业管理部每天对商户开放的服务窗口，特别是前台大厅，更是物业管理部为商户提供日常服务的集中地。办公区设置应包括前台接待大厅、小型会客室、培训会议室、办公室、财务室、资料档案室、经理室、工程室、保安室、物业主任室、储物室、休息室和更衣室等。在物业管理部成立前，需要有一笔启动资金，以配备物业管理部的办公设备、设施。以使物业管理部具备完备的办公条件及完整的服务功能。一、物业用房面积和要求：根据我们调研所得的指标，经测算需要管理用房面积为440M2，生活用房为700M2。以上物业用房须71、由开发商无偿提供，并具备符合正常使用功能的装修或支付装修费用。一、管理用房面积共计1140M2，对管理用房拟安排如下:序号部 门面积(M2)位 置序号部 门面积(M2)位 置1总助及各部门经理办公室802主任室303财务室154前台接待405办公区域406会议室及培训室1007资料室158维修操作间109保洁操作间1010卫生间1011库房3012洽谈室1013安全办公室3014工程办公室2015员工宿舍区60016员工食堂100备 注合计面积为1140（其中生活用房为700），外判保洁工人住宿用房不在此列说明:管理用房占销售面积的比例为:1140214246=0.53%,符合京国土房管局2072、021166号文件的规定。二、物业管理部开办费用预算（费用由开发商垫付，物业公司分5年返还开发商）开办预算费用汇总表序号费用项目费用标准合计费用（元）备注1人员工资及福利费1500元/人300000提前两个月，招聘入职培训，按100人计2固定资产/维修工具/低值易耗品/工作服购置费872628参照康景小区开办预算标准并略有提高（见后1、2、3、4、5附表）3资料印刷费50000入伙资料及表格4不可预见费200005费用合计1242628元 1、办公室设备/用品序号项目名称总数量单价（元）合计（元）备注1联想电脑(前台2台液晶,总助1台手提)12台9,000.00 108,000.00手提电脑173、台，台式电脑副经理/文员/保安/各1台, 物业/工程/前台/财务2台2激光打印机（A4）2台4,500.00 9,000.00型号：HP LASERLET10003喷墨打印机（A3、A4）3台3,000.00 9,000.00Epson photo C414针式打印机1台3,000.00 3,000.005复印机（自动送纸器）1台26,000.00 26,000.006数码相机2部3,000.00 6,000.00索尼7传真机2台3,500.00 7,000.00三星SF-51008电子打卡钟及卡架2个2,000.00 4,000.00按物业公司标准9电话机12台300.00 3,600.0074、步步高（有来电显示功能）10过塑机1台400.00 400.00按物业公司标准11验钞、点钞机1台2,500.00 2,500.00按财务标准12饮水机3台650.00 1,950.00怡宝、考虑买水送座式冰热机13计算器10部100.00 1,000.00佳能WS120014保险柜2个1,000.00 2,000.00财务用15四层挂式文件柜（含挂件）15个1,200.00 18,000.00带锁16告示板（连白板笔、白板刷、磁吸）8块300.00 2,400.0017石英钟（办公、保安、工程、前台）4个150.00 600.00办公用18电话线号报装8条500.00 4,000.00管理部75、联络19对讲机（摩托罗拉GP88S）81部2,000.00 162,000.00 配耳机 20单层打印纸80列5箱80.00 400.0021单层打印纸132列2箱120.00 240.0022更衣柜（4格/个）10个700.00 7,000.0023防辐射屏179块150.00 1,350.00电脑用24会议录音笔1台650.00 650.0025电话交换机1台8,000.008,000.0026小计 388090.00元2、保安设备序号项目名称总数量单价合计备注1手电筒50个20.001000防水型2灭火器（4kg）50个45.002250.00 3防烟面罩50个60.003,000.0076、 4消防斧10个200.002000.00 5灭火毡10张80.00800.00 6消防绳8条200.001600.00 7移动岗亭4个8,000.0032,000.00 8沙包、沙箱一批1,000.001,000.00 9录像带70盒30.002,100.00 10雨衣60100.006,000.00 11水鞋6050.003,000.00 12更衣柜（4门/个）30个700.0021,000.00 13电水壶6个40.00240.00 保安饮水14水壶16个10.00160.00 15应急照明灯（带蓄电池）20盏150.003000.00 16警棍20个60.001200.00 17电棍177、0个400.004,000.00 19小计84350.00元3、工程维修器具序号项目名称总数量单价合计备注1铝合金人字梯（5、7、9、11、13级）15把400.002,800.00 其中5、7、9级各4把，11级2把，13级1把2液压线钳2把120.00240.00 进口3台式沙轮机 、（型号 MQ3220C ） 1台600.00600.00 300W 220V-2950R/MIN 50HZ 200mm 4压缩机连两套气喉 BAKITTA（型号）Z-Q12/8 1台3,000.003,000.00 2.0KW 25HP 8KG/CM 150R/MIN5钉枪、尘枪各1套300.00600.0078、 6台式虎钳1把300.00300.00 7高压试电笔1个500.00500.00 变配电房专用8高压绝缘棒1支300.00300.00 变配电房专用9高压绝缘水鞋2对80.00160.00 变配电房专用10高压绝缘手套2对30.0060.00 变配电房专用11接地线1套1,000.001,000.00 变配电房专用12放电棒2套850.001,700.00 变配电房专用13高压绝缘夹3套300.00900.00 变配电房专用14高压吸尘机 1台400.00400.00 变配电房专用15吸尘机 2台2,000.004,000.00 设备机房保养16三角拉码（中、小）1个120.00120.0079、 中小各117手机葫芦（1.5T、3T）2个600.001,200.00 HSZ型 三角牌18绞牙机（手动）1台500.00500.00 19介机（型号）ZIE SD42-1101台780.00780.00 日立850W 220V1200R/MIN20可充电式手提电筒10个150.001500.00 21电焊氩弧焊两用焊机1台4,000.004,000.00 广州长胜 WS型22电动沙轮碟切割机1台1,600.001,600.00 ZLE-QM02-110 日立牌23升降台1台100,000.00100,000.00 24手提沙轮机 SIM-SD01-100A 日立1台600.00600.0080、 370W、200V、100MM、1000RMIN25冲击钻博世GBH2-20SE 500W 1台2,500.002,500.00 26导角磨光机1台500.00500.00 27手电钻1台200.00200.00 博世300W 28文件柜/资料柜10个600.006,000.00 工程资料建档29铁皮斗车1部250.00250.00 30电动梳机1台450.00450.00 日立31台式钻床 1台1,300.001,300.00 西湖13MM 32电动瓷砖介机（日立G10SF2） 1台780.00780.00 日立 33电筒（防水）15个50.00750.00 防水型34潜水泵（移动,功率281、大2小)4台2,000.008,000.00 35万用表（高精度指式、数字式）各2个4个140.00560.00 MF500型指针式数字式4000ZA36低压绝缘鞋15对70.001,050.00 37工作台（钳工专用）1台1,000.001,000.00 38开孔器1套185.00185.00 进口39工具箱（塑料）30个60.001800.00 40手提式疏通机1台600.00600.00 411炮通1台2,000.002,000.00 42喉闸1台60.0060.00 43套筒（英制、公制）各1套2套200.00400.00 进口44梅花板手1套80.0080.00 进口45呆扳手1套882、0.0080.00 46电视机（液晶便携6寸）彩虹MV-71台1,000.001,000.00 47雨鞋10对40.00400.00 48雨衣10件50.00500.00 49水平尺1把78.0078.00 50红外线测温仪 日本产、型号MT41个1,800.001,800.00 检查高压电器设备51链式管钳1把220.00220.00 52普通管钳（小）20把8.00160.00 53普通管钳（中、大）10把70.00700.00 中、大型各2把54雪种表1个300.00300.00 空调维修用55雪种泄漏检测灯1个200.00200.00 空调维修用56铜管扩口器1个230.00230.083、0 空调维修用57500型兆欧表 ZC25B-33台250.00750.00 500V 0-500伏、0-1000伏、0-2500伏兆欧58安全帽8顶8.5068.00 工地作业用59安全带6套50.00300.00 高空作业用60一字罗丝刀（4）20支15.00300.00 进口61一字罗丝刀（6）20支25.00500.00 进口62一字罗丝刀（8）20支28.00560.00 进口63十字罗丝刀（4）20支15.00300.00 进口64十字罗丝刀（6）20支25.00500.00 进口65十字罗丝刀（8）20支28.00560.00 进口66胶钳（8）20把35.00700.00 进口84、67尖嘴钳（6）20把20.00400.00 进口68斜口钳（6）20把22.00440.00 进口69驳线钳（6）20把22.00440.00 进口70电线压线钳1把80.0080.00 71网线压线钳1把150.00150.00 72电话线水晶头接线钳2把68.00136.00 进口73电工手锤（1磅）20把10.00200.00 74电烙铁（300W）1支128.00128.00 75焊锡丝（带助焊剂）3卷12.0036.00 76电烙铁（调温式）（30W）4支55.00220.00 77吸锡器2支20.0040.00 78内六角匙2套150.00300.00 79什锦锉2套150.0085、300.00 80粗扇锉刀（8）2把10.0020.00 81粗半圆形锉刀（8）2把10.0020.00 82粗三角锉刀（8）2把10.0020.00 83粗圆形锉刀（8）2把10.0020.00 84白铁剪（8）2把22.0044.00 85多功能感应电笔20支28.00560.00 86一字小罗丝刀20支2.5050.00 87十字小罗丝刀20支2.5050.00 88电工刀20把5.00100.00 89活动板手（4）20把12.00240.00 90活动板手（6）20把15.00300.00 91活动板手（8）20把20.00400.00 92钢卷尺（3M）20把10.00200.0086、 93钢卷尺（5M）4把15.0060.00 94皮卷尺（50M）2把120.00240.00 95小剪刀10把2.0020.00 剪塑料线糟用96玻璃真空吸2把100.00200.00 维修大堂玻璃门用97铁凿6把8.0048.00 98木凿2把8.0016.00 99羊角手锤（1磅）2把12.0024.00 100玻璃介刀2把60.00120.00 101手提钢锯架2把10.0020.00 102钢锯片5打25.00125.00 103玻璃胶枪6支15.0090.00 104安全指示牌15块58.00870.00 施工进行中、危险勿近等塑料牌105墙纸刀（进口）10把10.00100.0087、106吸厕泵3个5.0015.00107五位万用拖板10个68.00680.00108万能拖板5个70.00350.00109尼龙绳（6公厘）100米1.20120.00康景围闭带110玻璃胶塞20个1.8036.00111单相卷盘放线拖板（50米）2个600.001,200.00带漏电开关 维修用112钳表（260C）1个270.00270.00维修用113冲击钻钻咀（M6-M22）一批500.00500.00M6-M22各一支 进口114手枪钻、台钻钻咀一套300.00300.00维修用115三相卷放线拖板（50米）一个300.00300.00带漏电开关116更衣柜（4门/个）6个700.88、004,200.00117自行车3辆270.00810.00联系周边工作118小计181139.00元4、制服序号项目名称总数量单价总价备注1行政制服44套800352002保安制服117人9001053003工程人员制服44套500220004小计1625005、保安员工宿舍设备序号项目名称总数量单价合计备注1床（双层）70张300.0021,000.00双层铁床2书台30张200.006,000.003洗衣机3台1,500.004,500.004电视机2台2,000.004,000.005电热水器2台3,000.006,000.006热水壶3个300.00900.007长台3张300.0089、9.008长木椅3张80.00240.009衣柜50个150.007,500.0010风扇20台200.004,000.0011报告板3块200.00600.0012晾衣架3套100.00300.0013清洁用品1批500.00500.0014 象棋、图书、篮球、羽毛球、蒸汽熨斗、熨衣板等1批1,000.001,000.00 保安文体用品15小计5654916(1+2+3+4+5)合计872628元第二章 报价文件第一节 各费用报价及报价说明一、 报价书我司经过对城的物业管理费、中央空调费、锅炉供暖费进行测算，并综合考虑创展家居商城的整体状况，建议报价如下表：序号物业类型物业管理费（元/月）A90、供暖费（元/季）B中央空调供冷费（元/季）C每平方建筑面积合计（元/月）=A(BC)12备注1主楼5.5045.0050.0013.42详见本节汇总表2附楼5.5035.00（按系统的实际运行另行计算）8.42详见本节汇总表3开办费用1242628开发商先行垫付，物业公司分5年返还给开发商，每年返还248525.6元，每月返还20710.47元。二、各费用汇总表序号费用类型年总成本价（元/年）每平方成本价合计建议年总报价（元/年）建议每平方报价备注物业管理费13414893.845.22（元/月）14140243.925.50（元/月）详见本章第二节主楼中央空调供冷费4824426.2546.91、73（元/季/）5161911.0050（元/季/）详见本章第三节主楼供暖费4354588.1242.18（元/季/）4645719.945（元/季/）详见本章第四节附楼供暖费3885276.535（元/季/）3，885，276.535(元/季/)详见本章第四节小计26479184.7127833151.32水电费按甲方提供价格收取开办费1242628元分5年偿还给开发商详见本章第五节说明： 1、本费用尚未包括附楼供冷部分的费用，按实际运作,费用另算；2、本费用尚未包括在商业运作过程中的整体推广费用；3、本费用尚未考虑项目在建期间的管理难度增加所需投入的人力、物力费用；4、本费用尚未考虑商城在92、运作过程中，所增加的招商、引商活动项目所需投入的人力、物业费用；5、本费用尚未包括广告的制作、用电、管理等费用，此费用收费方案另出；6、本费用已包含了企业利润和税费。三、成本总费用分析表序号费用类型年费用分项费用年费用费用比例（）费用累计比例累计费用分析物业管理费13414893.84管理、服务人员的工资及按规定提取的福利6593671.224.906593671.224.9此项费用与办公费合起来占总费用的25.8，在合理的范围以内。公共设施、设备日常运行、维修及保养费2076994.927.848670666.1232.74此项费用包括商城内各设备系统（不包括中央空调、锅炉系统，包括给排水、93、消防、公共照明、办公、公共维修等）的运行和维修，数据切合实际运作，详见物业管理费测算明细附表二。绿化管理费264995.761.008935661.8833.74除了园区的绿化保养还考虑了商城内公共区域的绿植租摆、节日增加租摆等，因此费用比小区的高，但诚外诚、东方银座的此项费用对比，属合理费用范围。卫生清洁费1221800.044.6110157461.9238.35按小区标准的两位计算，平均每平方5.73元/年，与诚外诚的保洁费用（5.8元/年/）稍低。保安外联及器材费731400.2810230601.9238.63此项费用住宅小区标准办公费2668801.0110497481.9239.94、64按合生费用标准计算所得固定资产折旧费1734000.6510670881.9240.29电梯费6947702.6211365651.9242.91按实际运作计算出相关费用，平均每平方0.27元/月，费用相对比较，原因是商城的电梯相对少。商城公共保险费193929.240.7311559581.1643.64公共责任险，因为商城人流多，出险率高，按按小区公共责任保险的倍计算，车场险按小区标准计算，最低免赔额按小区标准计算。企业利润（按10%计提）1155958.084.3712715539.2448.01法定税费（按5.5%计提，）699354.62.6413414893.8450.65主楼95、中央空调供冷费4824426.25空调系统耗能3840176.2514.5017255070.0965.15按实际运作计算所得，详见中央空调测算明细维护费及运行人工费300000.001.1317555070.0966.28水费17020.000.0617572090.0966.34企业利润415719.631.5717987809.7267.91税费251510.370.9518239320.0968.86主楼供暖费4354588.12锅炉系统各项费用2429195.319.1720668515.478.03按政府指导价扣除系统的维护费加上中央空调送风机组及管网的运行费（按实际动作计算）供暖96、风机组的运行费1925392.817.2722593908.2185.3按实际运作计算附楼供暖费3885276.5锅炉供暖费3885276.514.6726479184.7199.97政府指导价计算，其中已包括：燃气消耗费、人工费、系统维护费、利润、税费和坏帐准备金等。总费用26479184.71元（含利润和税金）22817048.44元（不含利润和税金）100总费用当中已全部包含了企业利润（10）、国家指定税金（占总费用的16.05），第二节 物业管理费测算明细一 商城物业管理费用测算根据市物业服务收费标准文件及商城项目公司提供的有关资料，参照创展家居商城的具体情况，对的物业管理费用测算如下97、（注：以下费用未包括中央空调费及采暖费）：（一）汇总表：（按商城总建筑面积214246.12平方米）序号项目管理费管理费所占管理费的比例(%)（元/月）（元/月.m2）1管理、服务人员的工资及按规定提取的福利549472.62.5649.042公共设施、设备日常运行、维修及保养费173082.910.8115.523绿化管理费22082.980.101.924卫生清洁费101816.670.489.205保安外联及器材费6095.000.030.576办公费222400.101.927固定资产折旧费14450.000.071.348电梯费57897.50.275.179商城公共保险费1616098、.770.081.5310企业利润（按10%计提）96329.840.458.6211法定税费（按5.5%计提，）58279.550.275.1712物业管理费合计1117907.825.22100（二）分项明细1管理、服务人员的工资及按规定提取的福利小计（元/月）元/月.M2管理人员工资、及按规定提取的福利费见附表（一）人员数量(205人)见方案第四节1工资及相关费用（元/月）见附表（一）549472.62小计549472.62.562公共设施、设备日常运行、维修及保养费小计（元/月）元/月.M21维修工具2000.00 2设施设备运行费详见 附表（二）135289.583设备运行物料消耗费99、详见 附表（三）22293.334不可预见费用如管道跑水、设备崩溃性故障、非管理责任索赔等100005其它费用含小修费、设备检测、防雷系统检测、公用设备施工用电、机具维修等3500.00 小计173082.910.813绿化及环境布置费小计（元/月）元/月.M21管理费按绿化二级养护标准3.5元/年.M2养护,绿化面积15634M24559.922水费按0.8吨/年.M2（绿化面积按15634平米计算，水费按3.7元/吨计）3856.393节日布置费节日环境布置（五一、十一、春节、元旦平均每节8000元计）2666.67 4租摆节日租摆（五一、十一、春节、元旦平均每节15000元计），日常租摆100、按6000元每月计11000.00小计22082.980.14卫生清洁费小计（元/月）元/月.1保洁外聘费按康景保洁定编原则（A类）定员为43人，每人每月1150元,考虑到商城的卫生要求比高档小区的标准及保洁频率还要高（一般商城的保洁费用是住宅小区保洁费用的2-3倍），取小区的两倍计算，定员为86人989002化粪池清淘按化粪池10个计， 2000元/个.年。1666.67 3沙井清掏沙井数量按300个， 50元/个.年。1250小计101816.670.485保安外联及器材费小计（元/月）元/月.M2保安联防费按康景标准保安人员每人每月35元4095.00保安器材费用（消防演练、技能训练等器101、材）按每月摊销2000.00小计6095.000.036办公费小计（元/月）元/月.M2办公用品费办公用品费行政员工按每人每月80元7040.00交通费因公联络往来的交通费及办公车辆油料维修费等的支出3500.00 通讯费管理人员外联及公司业务通讯费支出，手机费总经理助理500元/月、经理300元/月.人、副经理/高级主任200元/月.人、专业工程师200元/月、主任100元/月.人，办公电话费按2500元/月计。5700.00 外联业务费3000.00 其它费用年检费/审计费/法律咨询费/资料费3000.00 小计222400.17固定资产折旧费小计（元/月）元/月.M2固定资产折旧费详见 102、附表（四）14450.00小计14450.000.078电梯费小计（元/月）元/月.M2电梯费详见 附表(五)57897.5小计57897.50.279商城公共保险费小计（元/月）元/月.M2公共保险费参照合生小区公共保险费招标价每建筑平方米每月0.03元/月，商城的公共保险费取小区的2倍，按0.06元/月算：0.06元/月/214246.12=12854.77元/月12854.77车场公共责任险每个车位市场价为80元每年，有252个车位，总费用计算：2528012=1680元/月1680保险免赔额支出1、 公共责任保险免赔额：总户数500间2出险率免赔额1800元/年=18000元/年；即1103、500元/月2、 车场保险免赔额总车位数252个2出险率锡赔额300元/年=1512元/年；即126元/月1626小计16160.770.0810企业利润（10%）（1+2+3+4+5+6+7+8+9）10%96329.840.4511法定税费（5.5%）（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10）5.5%58279.550.2712物业管理费收入合计（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11）1117907.825.22附表（一）、管理、服务人员的工资及按规定提取的福利序号职务人数工资、福利（元/月）合计（元/月）备注总经理助理112，708.612708.6费用标准采用康景集团分公司104、的行政费用标准经理39，63028890副经理27，87215744专业工程师55，99529975高级主任35，99517985主任/会计24，3008600高级物业助理/高级技工433，665157595物业助理/资料管理员/技工163，18750992收款员/开票员/仓管33，1879561安全队长102，25022500安全员/礼宾司/仪仗司/督察/电瓶车司机1171，666194922合 计205549，472.6附表（二）、设施设备运行维护费测算依据项目数量（个）功率/个（KW）运行时间（小时/日）月耗电（度）电费/月（元）月合计（元）办公能源空调103.0654004050762105、3饮水器80.66864648照明按每100平方米1.25KW算，办公面积为1140，每天按8小时算 2520其他12.08540405给排水设备因现数据不全，参照小区给排水设备的运行数据估算。住宅小区给排水设备的用电费用按0.65元/kwh算，平均一平方米月用电量为0.1元，考虑到商城的用水量小，且不涉及高层供水，暂且按小区的标准计算：0.1元/214246.12=21424.6元/月21424.6消防设备消防泵2550.516501237.53335.6喷淋2300.59001603.1稳压泵25.52660495公共照明公共面积63027M2，按每平方6W算，每天9小时，每月用电=630106、27M20.006W9小时间30天=151264.8度76577.8176577.81园区公共面积55873M2，按每平方3W算，每天6小时，每月用电=55873M20.003kW6小时间30天=30171.42度（不包括广告照明）22628.5722628.57公共用水公共区域用水/消防用水/设备用水平均每月用水量1000吨,每吨水3.7元3700.00 设备运行及公共照明电每度按0.75元计，设备用电每度0.75元计。合计135289.58附表（三）、工程设备设施维修保养物料费序号系统名称设备（项目）名称预算费用 （元/年）作业时间（月份）计算依据设备（台/套）工作内容1强电系统首层、机房107、展厅大堂光管梯间环型光管 6,000.0 随时更换 因装修图未出，用电设备数量、功率不清，光管以5000支为基数，年更换率10（按康景物业的更换率），每支光管12元（普通）计算：100001012元=6000元大楼公共照明灯泡、光管、节能灯、射灯及其它照明灯具更换20000.00 随时更换 因装修图未出，用电设备数量、功率不清，节能灯以10000支为基数，年更换率10（按康景物业的更换率），每支节能灯16元计算：100001016元=16000元；射灯以1000为基数，年更换率10（按康景物业的更换率），每盏40元计: 10001040=4000元, 16000+4000=20000元灯头配108、件、开关及玻璃灯罩5000.00 随时更换因装修图未出，用电设备数量、功率不清，根据小区损坏率估算光、力柜8000.00 随时更换6台更换、维修空气开关、继电器、接触器及电缆线电力变压器、电缆2920.00 4月份2台根据供电局报价。变压器：1260元/台/年；电缆4元/米/年，不足100米按100计算。1260元2=2520元，2520+400=2920元/年高压用具400.00 4月份1套根据供电局高压用具检测费报价区域照明控制箱1200.00 随时更换公共区域及各单元的控制箱维护保养及开关控制更换外景照明、地埋灯3000.00 随时更换检修线路及更换灯具小计46520.00 2给排水系统109、生活水泵6000.00 7月份按维保标准轴承加油、零部件更换管道、阀门5000.00 7月份按维保标准检修更换潜、污泵6000.00 5月份按维保标准检修更换雨、污井10000.00 4月份雨72个污65个井盖损坏、更换；管井清淘、疏通卫生间及附属件30000.00 每月随时洁具、管线、排风扇按维保标准进行小计57000.00 3弱电系统中控室15000.00 10月份1个设备维护保养、零部件更换监控室20000.00 10月份1个设备维护保养、零部件更换（包括监控、LED、巡更及背景音乐等）小计35000.00 4电梯系统保养维修含在电梯费当中，详见附表（五）电梯机房附属设备及改善30000110、.00 9月份26台更换易耗件，按管理标准地面刷漆及改善机房环境加装防尘通风设施等小计30000.00 5土木系统房屋外墙道路维护保养20000.00 8月份路面开挖花槽护栏,墙砖局部脱落,水池修补、破路、换管等门窗维修9000.00 每月随时维修大堂玻璃、防火门、梯间铝合金窗、天面消防门公共设施油漆10000.00 10月份公共外露管道、设备房、配电室、管井等按管理标准进行实施小计39000.00 6专项技改技术改造60000.00 小计60000.00 合计267520.00每月费用合计22293.33元/月附表（四）、固定资产折旧费序号项目名称总数量单价合计1联想电脑(8台液晶,经理1台111、手提)12台9,000.00108,000.002激光打印机（A4）2台4,500.009,000.003喷墨打印机（A3、A4）3台3,000.009,000.004针式打印机1台3,000.003,000.005复印机（自动送纸器）1台26,000.0026,000.006数码相机2部3,000.006,000.007传真机2台3,500.007,000.008电子打卡钟及卡架2个2,000.004,000.009验钞、点钞机1台2,500.002,500.0010对讲机（摩托罗拉GP88S）81部2,000.00162,000.0011电话交换机1台8,000.008,000.0012移112、动岗亭4个8,000.0032,000.0013压缩机连两套气喉 BAKITTA（型号）Z-Q12/8 1台3,000.003,000.0014吸尘机 2台2,000.004,000.0015电焊氩弧焊两用焊机1台4,000.004,000.0016升降台1台100,000.00100,000.0017冲击钻博世GBH2-20SE 500W 1台2,500.002,500.0018潜水泵（移动,功率1大1小）4台2,000.008,000.00191炮通1台2,000.002,000.0020电视机3台2,000.006,000.0021电热水器3台3,000.009,000.00小计352,113、000.00折旧费按5年计14450.00元/月附表（五）、电梯费测算依据项目数量（台）功率（KW）小时/日月耗电（度）电费/月（元）月合计（元）电梯费运行电费客梯3台（按满负荷的67算）18.5999907492.538272.5客梯3台（按满负荷的67算）7.5 940503037.5货梯8台（按满负荷的67算）1191584011880观光梯2台（按满负荷的50算）15836002700扶梯5台7.59101257593.75扶梯5台5.5 974255568.75维保费26按康景招标电梯外包合同标准每部梯维保费每月650元/台（注：扶梯因还没有合同约定，按市场价1200元/台/月）18114、000检测费电梯检测费按京价（涉）字171号文件,每部每年600元,8层以上每层加50元1300限速器校验费26300元/2年325电梯运行(电费按0.75元/KWH算)维护费共计：57897.5第三节 中央空调费测算明细根据项目公司提供的数据、图纸，结合现场的实际情况，对主楼（面积为：103238.22）中央空调的运行费用测算如下：一、中央空调供冷费用计算表：序号费用名称供冷季运行费合计（元）月费用合计（元）收费依据1空调机系统耗能3840176.25768035.25附表12维护费300000.0060000.00附表23运行费已包含在人员的行政费用当中4水费17020.003404.00115、附表35企业利润415719.6383143.93（1234）106税费251510.3750302.07（12345）5.57夏季供冷费用合计4824426.25964885.251+234+5+6供冷费用月平均指标46.73元/季/9.35元/月说明：本费尚未含空调系统的折旧费用，因系统产权属开发商，折旧费用由开发商测算和收取，物业公司可以代开发商收取。供冷费用每年度只收取5个月，即从每年5月15日至10月15日。附表1：空调系统能耗设备名称数量（个）功率/个（KW）运行时间（小时/日）月耗电（度）电费/月（元）总电费=月电费5（元）组合式空调机组8718.59434565325923.7116、51629618.75组合式空调机组送风期间电费（除开供冷和供暖季，公摊另外3个月需部分机组送风按40台算）4018.5226640（按5个月摊）19980（按5个月摊）99900（按3个月算）冷冻泵（3用1备，按满负荷的70算）3185910489578671.25393356.2511329备制冷机组（2用2备，按满负荷的70算）292293485162613871306935.0019229备17409备冷却泵（3用1备，按满负荷的70算）316099072068040340200.0011609冷却塔（6用2备，按满负荷的70算）65.5391871114033.2570166.252117、5.529备合 计1024047768035.253840176.25附表2：空调维护费项目总造价维保（元）中央空调10000000300000说明维保费计算：按设备总造价的3%（市场价）计算每年维保费，维护内容1、 空调循环泵、冷却泵冷却塔，按维保标准正常维护保养轴承加油、系统检修、更换易损件；2、 风机盘管每年维护两次，春秋各一次清洗加药及更换易损件；3、 清洗回风网每年维护两次，春秋各一次清洁保养及更换易损件；4、 管道过滤器每年维护两次，春秋各一次清洁保养及更换易损件；5、 空调水处理、化验、检测；6、 空调机组的养护及维修；7、 控制柜、回风口等设备的维修和养护；8、 每供冷季需由专118、业厂家做水处理清洗除垢一次。附表3：水费名称小计（元）备 注系统冲洗用水370.00每年冲洗2次计算方法:用量水价冲洗次数=50吨3.7元/吨2次=370.00元系统补水16650.00计算方法:每天补水量水价150天=30吨/天3.7元/吨150天=16650.00元合计17020.00第四节 锅炉供暖费测算明细的供暖采用自备锅炉系统进行供暖，按照市物价局“京价（商）字【2001】372号”文规定，商业燃气供暖按35元/季/平方米建筑面积收费。因商城的主楼（面积为：103238.22）的供暖方式需通过中央空调系统的风道送暖，因此，主楼的供暖费仍需加上中央空调送风设备部分的能源费。增加部分测算119、如下表：设备名称数量（个）功率/个（KW）运行时间（小时/日）月耗电（度）电费/月（元）总电费=月电费4（元）组合式空调机组(按满负荷的90算)8718.59391108.5293331.381173325.5组合式空调机组夜间低温供暖（按30负荷算）8718.515217282.5162961.88651847.52组合式空调机组送风期间电费（除开供冷和供暖季，公摊另外3个月需部分机组送风按40台算）4018.5233300（按4个月摊）24975（按4个月摊）99900（按3个月算）合 计481268.261925073.024.66元/月18.65元/月说明：因为35（元/ /季）的供缓120、费当中，已包含了（11.47元/ /季）的供暖管网养护费，此部分费用应当扣除，中央空调送风系统的养护费已包含在中央空调的全年养护费当中，所以主楼冬季的供暖费应为：3511.4718.65 =42.18元/ /月（面积按建筑面积计算）结 束 语优质的物业管理服务，是商城运营不可或缺的重要保证措施，对商城的招商、引商和推广都具有不可忽视意义。我司将秉承“共创、和谐、共赢”这一理念，竭尽所能，与开发商一道共同构建“开发商、商户、消费者与物业等多方共赢”的商业局面。基于我们成熟的管理体系和多年经营管理的广度和深度，我们有足够的理由相信：只要我们共同努力，团结协作，以信为本，脚踏实地，我们一定会稳健地走向一条蓬勃的发展之路，走向辉煌的成功殿堂！