1、Gavin. Huang Apr 1, 2011 大型购物中心大型购物中心主力店主力店 物业管理服务专题培训物业管理服务专题培训 北京仲量联行物业管理服务有限公司北京仲量联行物业管理服务有限公司 Directory content 主力店的定义及类型 主力店的规划设计 主力店的入场手续 主力店的二装管理 主力店的物业服务（合同摘要、排 他条款、特殊服务、消防管理、风险 管理、统一又独立人流物流的管理 主力店的定义及类型 主力商店在购物中心（shopping mall）中占有较大规模，并自身 统一经营管理的品牌商业企业； 主力商店除其内部运营外，必须纳入整个购物中心运营管理，所 以主力商店最好是2、向购物中心租赁商业物业； 主力商店从品牌上、规模上、功能上能带动购物中心的人流，因 而主力商店所提供的商品或服务市场需求弹性较大； 主力商店的市场功能在购物中心所处的区域内一般短时间内无法 取代； 主力商店因购物中心所处的区域、规模的不同，可设立一间或多 间。 主力店的定义及类型 超市 百货商场 影院 KTV、电子娱乐 家居中心 电器卖场 大型餐饮 名品折扣店 主力店的规划设计 高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双路供电中任 何一路断电下物业能否正常运营等； 主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回 路； 计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代 垫情况； 3、空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制 冷量的选择； 是否有独立的人流及物流通道； 主力店的入场手续 主力店收铺通知书 租赁合同中的租区平面位置图 租赁合同中与物业服务相关的条款复印件 商铺承租条件确认单 交铺现场交铺确认书 水电能源确认表 租户资料（公司名称、联系人、联系电话等） 营业执照及法人身份证复印件（加盖公章） 代理收铺法人授权委托书（加盖公章）【如有】 代理收铺负责人身份证复印件（加盖公章）【如有】 商户治安、消防责任书 租户手册/二装手册承诺书 紧急联络表 出门条授权函 主力店的二装管理 1、成立装修管理小组 开业前3-4个月，成立由招商、工程、物管等相关业务 部4、门人员组成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实 施统一管理。 2、编制装修管理工作流程和管理制度 1）编制装修手册，为商户及施工单位提供便利及指 引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。 2）制定装修管理制度，明确装修管理中各部门工作 职责及工作流程。 主力店的二装管理 3、装修管理控制环节 商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的 重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并 在交接记录中签字确认。 要求商户在开业前90天60天提交装修图纸，以保证留 有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到 商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，管理公 司应对这些初步方案、5、设计图纸进行审阅和签署意见。 如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无 条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初 步方案设计图，并重新提交给管理公司进行审核。商户 装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和 统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则， 管理公司可直接否决商户装修方案。 商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审 批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。 主力店的二装管理 3、装修管理控制环节 现场材料进场通道、工具运输、退场 所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过管理 公司的批准。装卸货物和运输物品必须按管理公司指定 的路线与时间进行6、。进入地下室装卸货物区的运输车辆 不能超过物业地下停车场的入口限高。在装修过程中， 应做到严格避免损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道 、墙或隔板、出口、大门以及其它商业物业内外设施。 在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修 复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯 做出保护装置方能使用。 内装交叉施工 内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制 施工安全和成品保护。 主力店的二装管理 工期管理 根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商 户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进 度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业 提供服务。 7、工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题： a) 装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材； b) 天地墙是否有特殊造型和结构； c) 拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯； d) 订购有特殊家具和厨房用具； e) 空调和消防的重新布局。 施工检查 商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须向管理公司 通报工程进度和施工状况，由管理公司组织专业人员对商户装修 区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。 主力店的二装管理 验收 a) 装修完成之后，商户需提供一式二份竣工图。管理公司 根据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及 装修结果检查、验收。监理费用由商户负责，检查项目 包括但不限于以下项8、目： - 与设计图纸是否吻合； - 消防设施的完好情况； - 装修材料与消防要求的一致性； - 电器线路施工情况； - 设备设施完好情况 b) 如商户装修与施工图纸不符，管理公司有权要求商户立 即更改装修，以符合认可后的施工图。管理公司不负责 因此导致的商户开业日期的延期。租户在完成修改工作 后，仍须向管理公司提供两份修改后的竣工图。 c) 商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书 (消防、卫生等)。 主力店的二装管理 为确保所有商户在开业时同 时开放，为了避免出现不利情 况，应当尽早控制装修工程进 度，制定严格的开业计划和装 修进度时间表，并在招商谈判 时和商户协商解决。即使不可 能9、同时开业，未完成部分也需 要进行美化遮挡，并标明预定 的开业吉日。 主力店的物业服务 一前期管理阶段主力店物业服务的主要内容： 1.协助招商部门与主力店的租赁谈判，重点协助审核租赁合 同中涉及商业物业管理的相关条款，如：主力店工程设施设 备类型、使用界面（如独立使用或共用等）； 2.进行物业管理合同谈判，重点确定双方物业服务界面和管 理费标准； 3.协助招商、项目开发公司与主力店的进场技术对接，保证 主力店顺利进场装修施工； 4.对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合 有关技术规范和管理规定。 主力店的物业服务 二正常经营阶段主力店物业服务的主要内容： 1、按照合同约定对主力店提供10、物业服务，收取管理费用； 2、对主力店物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施 设备的维护保养，以消除各类安全隐患； 3、协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维 护其良好的经营秩序和经营环境； 4、与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉； 5、当主力店中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进 行各类费用清算；并按照相关约定接收主力店经营场地。 主力店的物业服务 三不同业态主力店物业服务界面要点 主力店在大型商业物业内所占面积比率高，客流量大，涉及 业态广，是大型商业物业内重要的客户。各商业物业对主力店的 管理方式多样，所涉及的管理界面也不同。 1 1、超市、超市 1）、中央11、空调、水、电、气、供暖、扶梯各系统相对独立，一 般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内 部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴 纳； 2）、租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租 赁区域外由管理公司负责； 3）、部分共用的消防、排水、货梯或扶梯等设施，一般按照租 赁面积占本幢建筑的建筑面积比例，分摊相关运行及维护保养费 用； 主力店的物业服务 2 2、餐饮、餐饮 1）除个别广场的KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外，中央 空调为广场主系统的部分，费用缴纳一般按单独计量或约定标准方式 向各地管理公司缴纳； 2）水、电、气、供暖、电（扶）梯各系12、统为广场主系统一部分，无 法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管理公 司管理，租户按照面积比例分摊运行、维护保养费用； 3）设立为独立的隔油池、排污井、排油烟管道，由租户自行管理并 承担维护保养责任及费用； 4）政府卫生、环保部门对其卫生防疫、排油烟环保达标情况要求较 高，为物业管理的重点； 5）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域 外由管理公司负责； 6）消防与其他租户共用； 主力店的物业服务 3 3、 KTV、电子娱乐、影院、电子娱乐、影院 1）水、电、气、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独 立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管13、理公司 管理，租户按照面积比例分摊或约定标准方式向各地管理公司缴纳 运行、维护保养费用； 2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统 由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴 纳空调（供暖）费用； 3）消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点； 4）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区 域外由管理公司负责； 5）消防与其他租户共用 主力店的物业服务 4 4、电器卖场电器卖场 1）水、气系统为广场主系统一部分，无法独立，各系统由各地管 理公司管理，租户一般按独立计量方式向各地管理公司缴纳费用； 2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，14、主机系统 由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴 纳空调（供暖）费用； 3）供电系统单独在供电部门立户，由租户直接向供电部门缴纳用 电费用，由供电部门开具增值税发票，其变压器一般由各地管理公 司管理； 4）电（扶）梯一般与其他租户共用，租户按租赁面积占本幢建筑 的建筑面积比例分摊运行及维护保养费用； 5）消防与其他租户共用，消防部门对消防要求较高，为物业管理 的重点； 6）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区 域外由管理公司负责。 主力店的物业服务 5、建材、家居 1）中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户 独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设 施）及费用，能源费用由租户向各地管理公司缴纳； 2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区 域外由管理公司负责； 3）消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁 面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用； 提问交流提问交流 谢谢！谢谢！