1、物业管理楼宇交付物业管理楼宇交付 物业管理知识培训 20082008 物业管理之楼宇交付物业管理之楼宇交付 物业管理知识培训 Page 2 楼宇交楼宇交 付之前付之前 的准备的准备 进行楼进行楼 宇交付宇交付 交楼后交楼后 的工作的工作 注意点注意点 及讨论及讨论 楼宇交付培训内容：楼宇交付培训内容： Page 3 物业管理的超前介入 组建物业管理公司及设置管理处 物业管理人员的培训 制定物业管理的规章制度 物业的验收和接管 楼宇交付 业主二装及正常运作管理 物业管理的基本环节物业管理的基本环节 20072007 1 1 楼宇交付前之准备工作楼宇交付前之准备工作 政府文件准备 物管公司文件 准2、备 物管公司 各部门之 准备 员工之准备 Page 5 2007年10月1日施行的 国务院令第504 号令物业管理条例 2002年11月1日重庆市物业管理条例 重庆市物价局1998年11月1日颁布重庆市 城市物业管理服务收费实施办法398 1.1 有关政府文件的准备 中华人民共和国物权法 2007.9.1 Page 6 重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理 服务收费实施办法执行中有关问题的通知 778 重庆市前期物业管理招标投标管理暂行 办法 渝国土房管发2004294号 1.1 有关政府文件的准备 重庆市房屋面积测算实施细则 Page 7 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律3、若干问题的解释（2003年3月24日 最高人民法院审判委员会第1267次会议通过） 法释20037号。 中华人民共和国治安管理处罚法 中华人民共和国消防法 1.1 有关政府文件的准备 Page 8 城市异产毗连房屋管理规定 全国城市优秀管理大厦标准及评分细 则 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅 使用说明书制度的规定建房1998第 102号文 1.1 有关政府文件的准备 Page 9 GB502092002建筑地面工程施工质量验 收规范 GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验 收规范 GB50204-2002混凝土结构工程施工质量 验收规范 1.1 有关政府文件的准备 GB50352-24、005民用建筑设计通则 GB50096-1999住宅设计规范2003版 Page 10 第一 建立初步业主档案 （档案内容表） 第二 业主临时公约/入住公约 第三 服务手册（住宅和商业部分） 1.2 应准备的收楼文件（一） Page 11 第五 收楼通知书应列明业主收楼时应缴费用（各项收费一览 表）、收楼时间段、地点、收楼时应携带有关的文件（如身 份证或护照、购房合同、委托书/办理业主临时出入证照片) 等，以挂号信或特快专递的形式寄出 第四 物业使用及管理细则 1、总则；2、精神文明公约；3、装饰装修管理规定；4、水、 电、视、讯使用管理规定；5、环境绿化管理规定；6、交通、 停车场管理规定；5、7、治安保卫管理规定；8、消防管理；9、 电梯使用管理；10、商业场所管理；11、儿童娱乐区管理； 12、区域防火责任书；13、附则；承诺书 1.2 应准备的收楼文件（二） 第六 清款证明 Page 12 第六 商场/住宅（公寓）物业移交及二次装修流程图 （内部/公开）公示于交房现场 第七 入伙程序指南，分为业主专用和租客专用，也 可称为收楼程序指南 第八 单元出租承诺书（存档用）租户收楼授权书 第九 物业管理处业户办理收楼凭证、二次装修手续 凭证（内部文件，存档用） 第十 收楼承诺书收楼证明书（业主档案内容， 存档用，一式二份） 1.2 应准备的收楼文件（三） Page 13 第十二 业主签6、收文件（物品）记录（业主档案内容， 存档用，一式二份） 第十三 验收遗漏工程记录表业主收楼验收表（业主档 案内容，存档用，一式三份，业主、管理公司、承 建商各执一份） 第十四 锁匙托管理承诺书（业主档案内容，存档用， 一式二份） 第十一 业户联络资料登记表（业主档案内容，存档用） 1.2 应准备的收楼文件（四） Page 14 第十六 装修协议：装修审图建议、装修申请表 第十五 各种费用一览表 1.2 应准备的收楼文件（五） Page 15 第一 招聘、落实劳动合同 第二 入职前培训及考核 第三 确定员工制服样式、订做事宜 第四 制定内外部文件、印刷事宜 第五 采购开办物品及器材 1.3 行政7、人事部在交楼前应做的准备工作（一） Page 16 第六 交楼现场物品的准备 保险柜、计算器、点钞机、笔、纸（A4、A3、公文等）、复 写纸、回型针、钉书机、文件夹、写字板、文件柜、莹光笔 、文件袋（收楼袋）、告示贴、花名册、报纸杂志、饮水机 、纸杯、蒸馏水、复印机、影碟机、音响设备、电视机、休 息椅、应急药品、鲜花、地毯、水果 第七 交楼现场气氛的布置 1.气氛布置的要求：突出喜庆、舒适、遮挡未完工部分； 2.布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化 地带点缀； 3.该项工作可交由专业布置、策划公司完成。 1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（二） Page 17 第八 8、交楼指示牌的制造 1 楼名指示牌、门牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道 指示牌； 2 停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等； 3 交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置； 4 收楼程序指示牌； 5 交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、 等候处、交接处、验楼处、装修申请处； 第九 营业执照及资质证书的领取及管理 第十 落实交楼当日协助交楼的各行政人事部人员的分工编排 1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（三） Page 18 第十一 物管公司，选定财务管理软件及相关的软件操 作培训 第十二 建立财务各项管理制度及工作程序 第十三 物业管理收费标准申报手续及9、收费许可证书的 领取 第十四 确定收费方式和收取费用需准备的政府有关批 文 第十五 收费表格及票据的准备，包括输入业主的基本 资料、输入收费项目及金额 1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（四） Page 19 第一 建立并不断完善工程部各项管理制度 第二 落实工程图纸、合同交接事宜 第三 协同物业部与开发商及施工单位一起对公建设 施、公共位置及楼宇内部质量进行初验: 1.登记遗漏工程 2.对遗漏工程进行统计、归类、总结 3.将遗漏工程总结递交发展商、承建商 第四 跟进遗漏工程的整改工作进度 1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（一） Page 20 第五 对小区整体工程进行复检工作10、，提交复检报告。 如仍有遗漏工程，继续跟进遗漏工程的整改 第六 针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总 结，对于工程通病一定要避重就轻，统一解释口 径，尽可能地向业主进行解释工作。 第七 核对水表、电表、气表； 1.有关核表工作一定要做到表对户，户对表，记录清晰 2.对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承 建商、供电公司、供气公司、供水公司，要求发展商 3承建商协助供电公司、供气公司、供水公司尽快进行 整改工作； 1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（二） Page 21 第八 建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、 设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并通 知发展商、承建11、商督促其进行整改 第九 核对单元锁匙（含电表房、水表房、管井房、电 房等的锁匙） 1.贴标签； 2.对有问题的钥匙进行跟进工作 第十 落实交楼现场和周边的水电供应及照明安排工作 1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（三） Page 22 第十一 落实物业配套设施具体交付时间 1. 管道燃气（通气时间、点火时间、费用等）； 2. 有线电视（开通时间、申请手续、费用等）； 3. 电话（开通时间、申请手续、费用等）； 4. 信箱（规格、位置、通邮时间、投递方式等）； 5. 电梯（技术监督站运行证、时间等）； 6. 智能化系统； 1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（四） Page 23 第一 提供有12、关收楼资料供制作和宣传 包括：业主收楼指引、物业管理费收取标准、物业 管理服务内容、有偿服务的内容、物业管理公司人 员架构、物业管理顾问简介、法规介绍、物业管理 常识介绍等 第二 建立物业部各项管理规章制度 第三 根据销售合同条款内容与销售部协定交楼具体 事项（业主收楼时间、预约收楼时间、应付费 用清单、收楼通知书、收楼证明、收楼程序、 发收楼信日期等） 1.5 物业管理部在交楼前应做的准备工作（一） Page 24 第四 与销售部交接业主基本资料（联络方式、合同 复印件、发展商承诺的优惠条件等） 第五 确定标示的样式、摆放位置、制作等细节 第六 与清洁公司、绿化公司接洽确定承判商（确定 开荒13、工作时间、地点） 第七 配合工程部进行初检、复检工作 第八 交楼当日物品及文件的准备 1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（二） Page 25 第九 锁匙的管理（贴房号标签）钥匙错误该如何处 理等 第十 专人管理，摆放在锁匙柜； 一出一入进行登记，明确有关锁匙的去向； 第十一 建立初步的业主/住户档案； 1. 业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地 址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联 络方式、照片、购房合同或按揭合同编号、车辆登 记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回 访记录、收楼文件二次装修申请记录； 2. 建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有 关的购房合同或认14、购合同中可查阅到； 1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（三） Page 26 第十二 掌握物业设施、设备的基本情况； 1. 单元装修标准、单元的朝向、电话线、有线电视、 空调主机、电表、水表、气表等的位置； 2. 水泵房、发电机、电梯等的熟悉； 3. 附属设施的熟悉，例如会所、学校等 第十五 认真学习有关政府文件 第十四 确定交楼路线图、二次装修路线图 第十三 物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜 市、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等； 1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（四） Page 27 第一 建立保安部各项管理制度及操作程序 第二 落实自建保安队事宜 第三 落实保安部15、各项配置（对讲机、器械等） 第四 确定交楼日保安岗位的分布及岗位编排 第五 配合工程部对保安监控系统设备进行调试检查， 熟悉设备操作 1.6 保安部在交楼前应做的准备工作（一） Page 28 第六 保安员入职前的体能训练、队列训练、基本操 作程序的培训 第七 着装的要求、仪容、仪表的要求，文明礼貌的 要求、站立的要求 第八 增加人手、加强巡逻次数、防范突发事件的发 生 1.6 保安部在交楼前应做的准备工作（二） 第九 成品保护 Page 29 第一 公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁， 将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主 第二 交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要， 应要求清洁16、工程承判商或清洁工定时密集地进行日 常保洁 1.7 清洁、绿化工作的安排 Page 30 第一 按照交楼程序，举行至少两次模拟交楼活动 第二 准备楼宇交付“应知应会”问答资料 第三 “木桶效应”要求每位交楼人员均要过关 1.8 模拟交楼工作 Page 31 Q 接 着观察窗扇是否完好,玻璃表面是否洁净、有无明显划伤有无明显划伤( (宽宽0.5mm0.5mm长长6cm6cm以以 上上););中空玻璃中空层是否有杂质或水蒸气. 2.门窗配件 主要是五金配件、胶条、毛条 五金配件:合叶、铰链、风撑、锁具、执手、滑轮、等. 检查胶条、毛条规整、密封胶无漏打、污染、老化情况等. 3.开启灵活度 检测方法17、开关力不大于开关力不大于100N100N(弹簧称检测).依据GB50210-2001对门窗工程的 规定. 解释依据: 国标规范 GB50210-2001建筑装饰装修工程施工质量验收规范 浮法玻璃国家标准 :GB11614-99 Page 38 三、给排水：三、给排水： 业主询问:给排水管道是否合格,目前各户都未使用,怎么检测? 管道检查 给水管道检查:是否牢固,是否松动,给水管道检查龙头、阀门出水畅 通无渗水.工程验收做水压试验水压试验 排水管道检查:排水立管通畅做通球试验通球试验;渗漏检测做灌水试验灌水试验.同时 提醒业主装修前做好密闭工作防止水泥、砂石等杂物进入. 穿管规范 给排水管道不应18、穿越区域.水管安装不得靠近电源,水管与燃气管道间 距不应小于50mm,楼面、地面间距不底于1.90m等. 解释依据:国标规范 GB50352-2005 民用建筑设计通则 国标规范 GB50096-1999(2003版) 住宅设计规范 Page 39 四、强弱电类四、强弱电类 业主询问:如何知道电视、安防(可视对讲门机门禁) 、宽带、电话等 各强弱电接口,功能已经能正常使用,达到交房标准? 1.装修插座 外观质量和有无带电 2.入户弱电预留口 检查位置和效果 3.水、电、气表起数,阀门位置. Page 40 五.其他设计相关问题 业主询问:玻璃是否安全,栏杆是否过低,空调位置不合理? 1.安全、19、防盗 安全玻璃:单块玻璃大于1.5m时、平台走廊的栏板、用于承受行人行 走的地面板玻璃必须有3c标识(中国强制性产品认证). 防盗设计:如排水管位置栏杆高度等 解释依据:国标规范GB50352-2005 民用建筑设计通则 民用建筑高度24m以下,栏杆高度不低于1.05m,24m以上不低于1.1m 2.预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置 、空调套管预留孔 节能、隐蔽、美观、便于安装使用 Page 41 涉及到物涉及到物业业相关之解相关之解释释原原则则 1.业主询问你们交房是否已经完善各类法律法规手续 解释:房地产项目开发销售需要很多条件,除我公司符合规定开 发资质外,履行完政府各主管部门审批20、手续,其中与业主关系最 为密切的就是五证即国有土地使用证、建设用地规划许 可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、商品 房预售许可证,业主可以从五证上审查我们项目的合法性. Page 42 2.业主询问我的住房是否已经满足交付使用的条件? 解释:房屋实施交付必须具备的条件是 两书一证,两书一证齐全是房屋质量 经过国家有关部门权威认可的,开发商交房的必要条件. 一证即,房屋只有经过国家相关主管部门验收 和验收合格后才能取得该证. 上的每一项内容都必须报主管部门备案,对于 开发商有严格的约束作用. 两书即住宅使用说明书 、 住宅质量保证书,在交楼时同时交予业 主. 住宅使用说明书,是针对房屋设计、施21、工、验收的具体技术指标,如结构、 面积、等等. 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围 作出的承诺 两书是针对房屋质量向购房者作出承诺的书面文件,与合同具有同等法律 效力,以保证购房者权益获得实际保护. Page 43 3.业主对房屋面积产生疑问,如认为交付面积小于合同面积 解释:工程完工后,国家认定具有资质的面积测绘单位将已完工 的房屋根据竣工图在现场精确测绘并出具同时具有法律效力的 面积实测报告,同时，房地产交易中心予以核定。具有权威性和 科学性。业主依据面积实测报告对本套住宅面积进行核对。 Page 44 物业管理公司名称？物业管理顾问公司名称？资质？业绩？ 曾服务过哪些住宅22、商业项目？获得过哪些奖项？ 物业管理顾问公司名称： DTZ戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司 业绩、资质、曾服务项目及奖项： 详见我司已提供发展商建议书之公司简介 Page 45 物管费如何收取？ 物管费如何收取： 物业管理服务费按建筑面积收取，住宅收费标准目前暂定价格为 元 /平方米/月，以重庆市物价局的最终批复标准执行； 高档住宅小区，物业管理服务费按建筑面积收取，通过双方协议价格 为 元/平方米/月； 三、 别墅、高级公寓（住宅）、厂房、市场、物业改变用途等类别的物业 服务收费和特约服务收费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务 双方在合同中约定。物管企业将双方约定的收费标准报物价部23、门备案 （主城九区报市物价局，其于区县、市报当地物价局）。 重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知 第三条 Page 46 提供哪些基础、增值服务项目？ 提供哪些增值服务：由实管之物业管理企业与发展商商议决定。 Page 47 物业管理费为什么要按建筑面积收取，而不是按套、按户收 取？ 重庆市城市物业管理服务收费实施办法398 第七条 公共性服务收费的管理。住宅的物业管理服务费按户型与建 筑面积相结合确定收费标准，商场、写字楼的物业管理服务费按建筑 面积确定收费标准。 重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中 有关问题的通知778 二、 物业24、服务收费实行等级综合评定制度。即根据物业具备的条件 和物业管理企业提供的 服务内容、服务标准，按照申报所对应的分值表打分评定其等级，并 根据不同等级实行不同的收费标准。物业服务收费按建筑面积计算收 取。 Page 48 何时开始交物管费？ 根据*项目临时管理规约约定：主应在从开发建设单 位处收到交付使用通知书后按交付使用通知书规定的交付日期前 来办理交付手续，并向物业服务企业预付 三 个月的物业 服务 费 。 业主逾期交纳物业服务费的，业主应向物业服务企业从逾期之日 起按每天0.3交纳违约金。 Page 49 为什么要预交物管费？ 解释:在楼宇交付前物业管理公司提前介入营造良好环境,接管验收保25、 证物业的正常使用;购房合同附件对此有明确约定. Page 50 如果无人居住，（或接房为入住）物管费如何计算？ （已购商品房尚未入住为什么要缴50物管费？） 1.根据重庆市城市物业管理服务收费实施办法 第二十条 凡已委 托物业管理单位实施物业管理的住宅小区或大厦内的待销商品房和已 购买并办理验收交接手续尚未入住的房屋，房屋产权人(含开发商)应 交纳50的物业管理费； 2. 根据重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办 法执行中有关问题的通知七、 纳入物业管理范围的已竣工但尚未 出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业 服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交26、纳；业主或使用人 的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走 动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。 Page 51 物业管理区域共用部位、共用设备设施 公共能耗是否分摊？ 该费用是否涵盖在物管费中或据实分摊销售时由发展商、实管物管公 司与客户确定。 相关依据为：重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实 施办法执行中有关问题的通知：六、由于业主共用部位、共用设备 设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路 灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用 电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用 人缴纳。据实分摊的27、共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各 分表的差额。 Page 52 前期物业服务公司是否需要公开招标？ 不一定实行公开招投标。根据重庆市前期物业管理招标投标管 理暂行办法第三条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位， 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 投标人少于3个、住宅规模在2万平方米以下或者单栋建筑（纯商 业物业除外）的，经物业所在地的区、县（市）人民政府房地产 行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业 管理企业。 提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质 的物业管理企业。 Page 53 如果对物业管理公司不满28、意，以何种方式更换物业管理公司？ 根据重庆市物业管理条例第十三条 业主大会行使下列职权： （四）选聘、解聘物业管理企业； 第十四条 业主大会会议需有物业管理区域内过半数表决权的业主 参加，方可召开。业主可以委托他人参加业主大会，行使表决权。 业主大会作出决定，必须经参加会议业主过半数表决权同意通过。 业主大会对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要 经费、选聘或者解聘物业管理企业选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定， 必须经全体业主三分之二以上表决权通过。 Page 54 何时召开业主大会？业主委员会由何种方式产生？何时召开业主大会？业主委员会由何种方式产生？ 根据29、重庆市物业管理条例 第十二条 一个物业管理区域应当成立一 个业主大会，并由业主大会选举产生一个业主委员会。物业已出售的建 筑面积达到百分之五十以上或物业自首次出售之日起已满二年的，应由 建设单位或房屋售出单位在物业所在地的区、县（自治县、市）房地产 行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织 业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。 十分之一以上业主联名，也可以向物业所在地的区、县（自治县、市）房地 产行政主管部门或乡镇人民政府、街道办事处申请召开首次业主大会， 选举产生业主委员会。受理申请的机关应在三十日内组织召开。 根据重庆市业主委员会实施办法 第五条 一个物业管理区30、域内有下列 情形之一的，物业建设单位或出售单位应当在物业所在地区县（自治县、 市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导 下，组织召开首次业主大会（业主代表大会），选举产生业主委员会： （一）新建物业建筑面积售出达50以上的； （二）物业自首次出售之日起已满两年的。 Page 55 车位的租赁价格、租赁方式？业主租赁是否有价格优惠？ 车位租赁是否为固定车位？ 租赁价格及方式由车位产权之业主予以决定。（本物业管理区域内的业 主、物业使用人在本物业管理区域的地上公共场地或地下车库停放车辆的， 停放人应与物业服务企业签订专项合同，并按该专项合同的约定承担各项责 任和义务。停车管理31、服务费由物业服务企业按国家及重庆市已颁布的收费标 准向业主或车位使用人收取。） 需要考虑重庆市物价局关于机动车停放服务收费管理办法及降低收费 标准的通知 第十三条 从事机动车公共停放经营业务的单位和个人不得 在公共停车场服务许可证核定的范围外向机动车收取停车费，住宅区停 车场对住户不得拒办包月停车。 是否为固定车位由车位产权之业主予以决定。 Page 56 购买车位是否需要缴纳物业管理费？如果要缴纳，收费标准 是什么？ 需要缴纳车位物业管理费，缴纳依据及标准，根据重庆市物价 局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题 的通知 八、 住宅小区内停车场的物业服务费：对已购买车位 产权32、的，物管企业对其停车场进行公共设备设施维修养护、清扫 保洁、车场管理服务的，应对停车位收取物业服务费。普通停车 场收费标准30-80元/车位/月；特级停车场收费标准50-100元/车 位/月。停车场属物业服务费以外的单列的经营性收费，成本费用 不得列入物业服务收费成本之中。 Page 57 小区道路旁边是否允许停车？如果允许，是否要收费？费用 标准是什么？ 不允许停车。若允许，应实行收费，标准按政府部门批准之标准执 行。 Page 58 水、电费收费标准？天燃气、有线电视收费标准？ 根据相关公用事业单位而定。 Page 59 有无二次供水？是采用水箱还是二次加压？如果是水箱，多 久清洗一次？ 33、有无二次供水及是采用水箱还是二次加压由发展商和供水公司确 定。 关于二次供水设施之清洗，根据重庆市城市饮用水二次供水管 理办法应定期对设施进行清洗消毒。发现水质污染或不符合国 家生活饮用水水质标准时，必须立即进行清洗消毒。二次供水管 理者一般每半年不少于一次清洗。如物管公司为其管理者定期清 洗且在物业内予以公布。 Page 60 哪层楼开始二次供水？怎样收费？ 由二次供水公司确定。 Page 61 物管是否代收水电费？ 由实管之物管公司确定，一般而言物管每月可统一免费为业主代 缴水电费，业主需单次由物管代缴水电等其他公共事业费，为针 对性服务可另收取费用。 Page 62 如果业主被盗，物管是34、否负责赔偿？ 小区协管员职责：公共秩序维护 协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序； 建立专职的公共秩序维护管理队伍，抓好小区公共场所的秩序维护和管理； 建立完善的消防管理制度，配合消防部门做好消防知识的普及宣传工作。 责任 做好来人来访登记，致力减少或杜绝闲杂人员进入小区； 做好24小时值班及协助公安机做好小区公共秩序的维护工作（但不含人身 财产保险保管责任）； 做好消防安全管理，致力减少或消除消防隐患。 如归责于物管则承担相应责任。 Page 63 使用住宅电梯需要另外缴费吗？如果不需要，三层以下的住 户是否可以少缴物业管理费？如不减少，理由是什么？ 物业管理费可以包含电梯使用费；如不包含35、则单独收取，第二层业主 自愿不乘座电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。 Page 64 使用哪些场所需要收费？使用哪些场所需要收费？ 渝价2004778号文附表：物业收费表 收费使用。 游泳池、网球场4 羽毛球场 不另收费项目 篮球场（1分）或其它（如足球场、门球场等）运动场地、 健身活动区、儿童娱乐区公共卫生间 Page 65 装修保证金和装修管理费装修保证金和装修管理费 为保障业主在装修房屋时，房屋主体结构和共用设备、设施不受损坏，装修 队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金。装修保证金的限额：住宅每户 最高不超过2，000元，非住宅每户最高不超过10，000元。装修完毕，经验 收房屋36、主体结构和共用设备、设施未受损坏，物业管理单位收取的装修保证 金必须如数退还；若有损坏，业主或装修队应负责赔偿。 装修期间产生的建筑垃圾弃土应由房屋产权人或使用人负责清运，若委托 物业管理单位清运，其清运费用由双方协商议定。（ 重庆市城市物业管 理服务收费实施办法第十一条） 关于装修管理费，市物价局说明：建设部印发的住宅室内装饰装修管理办 法有装饰装修管理费的提法，但国家和重庆市价格主管部门没有印发相关 的收费项目和标准，业主入住后，在装饰装修期间是全额向物管企业缴纳了 物业服务费，此费中包含了装饰装修期间物管企业的劳务成本。因此，物管 企业未经价格主管部门核准项目和标准的情况下收取此费是不符37、合现行规定 的。 Page 66 小区有游泳池吗？游泳池是否对业主收费？外来人员怎么收 费？水费怎么算？水多深？ 游泳池将实行收费，一般不对外经营。 Page 67 外墙脏后是否可以清洗？一般多久清洗一次？ 物管企业应定期对物业外墙进行清洗，一般23年清洗一次， 具体清洗时间实管物管公司依据实际情况而定。 Page 68 小区能否养狗？小区可不可以养家禽？ 根据临时管理规约约定：业主除得到政府相关部门书面许 可外，不得在单元内饲养家禽牲畜或宠物。 关于具体养犬事宜请参照重庆市养犬管理暂行办法。 可以养鸟 但不能侵害其他业主利益，不能搭建鸽舍。 Page 69 同一小区高层住宅和花园洋房为什么物38、管费不同？同一小区高层住宅和花园洋房为什么物管费不同？ A同样大的面积高层住宅分摊的人数多，花园洋房的分摊的人少。 B购房合同（附件）或业主临时公约有约定。 Page 70 人员之准备 场所之准备 突发事件 1.9 应对突发事件之准备 20072007 2 2 进行楼宇交付进行楼宇交付 楼宇交付流程 功能区域设置 交楼后之 工作 Page 72 开发商 业户 物管处 签收钥匙及填写收楼确认 预缴物管费 验收单元 楼宇交付完 毕 业户填写有关表格 签发业户手册 1 6 4 7 3 2 5 8 6 9 7 5 8 2.1 楼宇交付流程 1.开发商向业主发出： 收楼通知书 楼宇移交流程图 物业各项收39、费一览表 2.开发商核对验证： 身份核实 余款付清 Page 73 2.2 功能区域设置 1、接待处 2、咨询处 3、缴款处 4、等候处 5、交接处 6、验楼处 7、装修申请处 Page 74 接待处 1.请业主在花名册签字及写下联络方法； 2.派发纪念品(若有)。 咨询处 主管级人员留守 缴款处 1.缴交有关费用例如购房余款、有线电视初装费、水电周转 金、防盗门安装费（可视）、管理费上期、维修基金（若有）、 装修按金、装修垃圾清运费等； 2.缴清全部款项，发出收楼证明； 3.业主持收楼证明到等候处。 Page 75 等候处 对于在等候处轮候办理交楼文件的业主可以派发业主使用 公约、业户手册及40、装修守则； 交接处 1.收缴款处发出的收楼证明； 2.核对业主身份，例如身份证或护照、公司营业执照、购房 合同、按揭合同、委托书等 3.签署业户联络资料登记表、区域防火责任协议书、通讯业 务申请表、业户档案、二次装修申请（若有）； 4.派发业主使用公约、业户手册及装修守则、燃 气安全使用手册（若有）； Page 76 验楼处 1.锁匙保管员取出相应单元的锁匙； 2.验楼员持验楼交接书、验收遗漏工程记录表、锁 匙托管承诺书、收楼承诺书陪同业主前往收楼单元并记录 外出的时间； 3.路途中不断介绍物业附属设施、未来规划蓝图、物业管理的 服务等并抄电表、水表、读数及表号； 4.到达现场开始验楼、验楼过41、程中一定要注意要让业主紧跟你 的思路去验楼，对于不合格装修应主动解释，争取业主谅解； 5.验楼过程中一边介绍一边填写验楼交接书，并抄煤气表 读数及表码； Page 77 6.若无遗漏工程，请业主在“收楼承诺书”上签名将锁匙交给 业主，并带领业主离开，避免业主再次回到交楼现场； 7.若有遗漏工程填写验收遗漏工程记录表、收楼承诺书 及锁匙托管承诺书，并带领业主离开，避免业主再次回到 交楼现场； 8.验楼员将有关资料交回验楼处； 9.若验楼员外出时间过长，现场主管应另派人前往进行支援， 并汇报有关情况； 10.回到验楼处向主管报告并登记回来的时间； 11.文员应将有关资料归入相应业主档案中； Pag42、e 78 验楼注意一：期望值管理 验楼注意三：先大不小 验楼注意二：思路清晰 Page 79 装修申请处； 1.填写申请表格，交费等； 2.说明有关对装修前要求。 Page 80 1、清理现场，可请清洁公司、策划公司、工程部、 保安部协助 完成。 2、将遗漏工程记录表一式三份分别交发展商、承建 商。 3、管理公司工程部监督、协助返修工程队进行返修 工程，并将有关进度反馈给物业部，以应付业主的查 询。 4、当返修工程完毕后，由物业部通知业主回来验收。 5、对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书。 2.3 交楼后工作 Page 81 楼宇交付的总体注意点楼宇交付的总体注意点 承诺必达 准备充分 保证交房 交、验互不形象 隔离业户 带离现场 搁置问题 Page 82 感 谢