1、江苏江苏淮安清浦新城淮安清浦新城 C21 地块地块商业商业项目可行性项目可行性分析分析报告报告上海房地产顾问有限公司上海房地产顾问有限公司上海房地产策划营销有限公司上海房地产策划营销有限公司2012 年年 7 月月 27 日日目录目录编制背景.3一、项目概况.4（一）项目基本情况.5（二）项目背景及建设必要性.6二、市场调查.8（一）调查目的.9（二）调查内容.9（三）调查区域.10（四）项目投资环境分析.16（五）房地产市场调查.23（六）区块房地产竞争对手分析. 27三、项目定位.51（一）项目定位导向.52（二）项目定位原则.54（三）产品定位.57四、项目经济测算.60（一）各方案经济2、效益测算.62方案一：纯商业模式开发：清浦国际商业广场（容积率 3.0）.62方案二：商住综合体开发：清浦新城商住新典范（容积率 3.0）.69（二）方案汇总对比综合分析.76（三）总结分析.79（四）客户定位.81（五）SWOT 分析. 84五、项目规划设计方案建议（暂略）. 86六、项目开发风险和主要对策.87（一）项目风险分析.88（二）控制风险对策.88七、项目综合评价.90（一）社会评价概述.91（二）社会影响分析.91八、报告结论与建议.94编制背景编制背景（一）调研报告名称江苏淮安清浦新城 C21 地块商业项目可行性分析报告（二）调研报告编制对象江苏淮安清浦新城 C21 地块（三3、）调研报告编制单位上海房地产策划营销有限公司（四）调研报告编制依据1、国家相关政策、法规；2、公司房地产数据库；3、走访记录，周边市场调研数据、资料；4、政府相关部门；5、相关政府网站；(五) 调研报告编制目的从地块现状出发，结合当地市场发展、未来城市规划和经典个案的成败经验等，提出针对目标地块的项目定位及可行性分析。（六）调研报告编制时间报告调研数据有效性截止至 2012 年 7 月；报告编制时间截止至 2012 年 7 月一、一、项目概况项目概况（一）项目基本情况（一）项目基本情况本项目地块位于淮安市清浦区，占地 78 亩，土地性质为商住用地；地块东临淮海南路，南靠枚乘路，西接毓秀路，北贴迎宾路；项目地块项目周边地块实景：（二）项目背景及建设必要性（二）项目背景及建设必要性项目背景：项目背景：清浦现代商务集聚区位于淮安市南部，以做优老城、做靓新城、做强园区三大板块打造主城区城市客厅，以