1、强排专题讲座 思源经纪北京公司策划顾问部产品设计部 2013年8月 原理地块指标排布 原理地块指标排布 原理 人 居住需求 地 生存条件 安 居 出生 死亡 待建地 建成区 幕天席地 理想居所 安居人类永恒的需求 选一块好地，造一座宅子，安一个家 原理 人 地房 人、地、房 核心三要素 原理 人 地房 农民 土地住宅 宅基地/自建 自住民宅 集体所有/生产资料 种自家地，自家宅基地上建自家房 核心三要素（农村） 原理 人 地房 客户 土地产品 房地产商 地产流通服务商 位置交通配套 城市居民与房地产商交易房地产满足居住需求 核心三要素（城市） 原理 人 地房 客户 土地产品 项目定位 产品定位2、 客户定位 产品设计 原理 处于某年龄阶段、某结构类型的家庭里、具备某财富水平的人 年龄阶段 财富水平 家庭结构 年龄阶段 家庭结构 财富水平 经纪务实型 殷实康乐型 富裕型 富豪型 23-30岁 青年之家 青年持家 31-35岁夫妻初育 36-40岁三代同堂 41-50岁望子成龙 50-60岁中年之家 60岁以上 老年之家 年龄有青中老年、家庭有生命周期、财富有贫富差距 客户分类三维度 原理 主流客户的分类与细分 价值 维度 家庭生命 周期维度 细分指标详细描述基本情况生活状态房屋需求 社会 新锐 青年之家 业主年龄、是否父 母（老人）同住 年龄25-44岁的青年或青年伴侣 （无孩子、无父母3、） 工作3-5年，有一定的积蓄和 经济基础，成员比较年轻，学 历较高，大部分无孩 在意生活的品质和享受生 活，娱乐休闲活动最丰富 对房屋的社会标签价值有认同， 房屋的物理特征上强调的是个 性特征，好的户型很重要 青年持家 年龄25-34岁的青年或者已经结 婚的青年+父母（老人） 望子 成龙 小太阳 孩子年龄、是否父 母（老人）同住 0-11岁小孩+业主 收入水平一般，以孩子为生活 核心是这类家庭的最大特点 有着强烈的家庭观念 这类家庭对房屋有一种心理上 的依赖，注重文化氛围和居住 健康性 后小太阳12-17岁小孩+业主 三代孩子老人+业主+18岁以下小孩 健康 养老 老人一二 三代 有老人家庭4、的直系 代数 （准）空巢中年或老年老人+ 中年夫妻老人+中年夫妻+18岁 以上孩子 有足够经济实力的退休老人， 同时又较为关心自身的生活。 进行老年人喜欢的安静运 动 房屋是老人安享晚年的地方， 娱乐锻炼场所、医院、小型医 疗机构等是看重的因素 富贵 之家 富贵之家家庭年收入 收入（包括教育、职务等资源） 远高于其他家庭的家庭 处于社会中高端阶层，高学历， 高收入，高社会地位 工作忙碌，经常加班，休 闲娱乐活动的层次比其他 家庭都要高很多 房屋购买是事业成功的标志， 注重健身场所，硬件设施，物 业管理，山水园林，位置等 经济 务实 务实之家家庭年收入 收入（包括教育、职务等资源） 远低于其他家5、庭的家庭 收入不是很高，对价格非常敏 感，从现有的经济能力，未来 事业发展出发来买房 价格敏感型家庭在生活中 的著多方面都表现的比较 节省 购房谨慎认真，房屋有着重要 的投资意义，务实的购房风格， 对房屋物理特征严格把关 中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24岁孩子 充分了解客户需求很重要 客户分类三维度 社会人 家庭 自然人 原理 家庭是社会的细胞，居住需求以家庭为单位 基本生理反应引发的需求 寻求安全、舒适、方便的 生存环境的需求 心理、意识、思想引发的需求 参与各类社会活动引发的需求 生存繁衍/支配财产/获取资源等需求 居住需求三层次 原理 获得生活资料与服务 开展各类社会活动 居住6、 需求 生活服务 市政配套 交通条件 通勤距离 寻求适宜气候环境 寻求文化信仰及认同 基本生理需求 日常活动需求 卫生 休憩 饮食 睡眠 财物存储需求 交流 研习 出行 物资 钱财 厨房 卫生间 卧室 起居室 客厅 书房 车库 储藏室 居住需求两维度 家庭外部环境内部格局 家庭需要适宜的社会与自然外部环境 每户住宅建筑空间格局的形式就是户型 其承载了住宅产品使用价值的核心部分 需求产生价值 原理 人 地房 客户 土地产品 根据市场数据，寻求人与地、人与房匹配的统计学规律。 用有限的产品满足主流客户的需求 项目定位 产品定位 客户定位 产品设计 原理 项目定位 容积率 项目 价值 土地 属性 产7、品 组合 主力户型客户选择客户细分 房厅 卫橱 面积 （ ） 客户价值取 向 价值排 序 对应 比例 家庭生 命周期 年龄 购买力 置业 目的 家庭结构 生活模式 居住地段环境品质配套服务 出行方式通勤距离 人地关系，区位价值导向的项目定位及客户定位 人与地 客户定位 原理 人 地房 客户 土地产品 根据市场数据，寻求人与地、人与房匹配的统计学规律。 用有限的产品满足主流客户的需求 项目定位 产品定位 客户定位 产品设计 原理 单体特征户型特征客户选择客户细分 户型 组合 方式 单体 形态 建筑 风格 户型 类型 户型 面积 （ ） 房间数朝向要求是 否 精 装 单 价 总 价 客户 价值 取8、向 价 值 排 序 对 应 比 例 家庭 生命 周期 年 龄 购 买 力 置业 目的室 厅 厨 卫 阳 台 室 厅 厨 卫 产品定位 家庭结构 生活模式 户内核心关注点 户内空间资源投向 单体公共部分要求 人房关系，使用价值导向的产品定位 人与房 原理 按住宅对所 占地面及其 上空间的专 属度、与相 邻住宅的拼 接关系分类 按户内功能 的空间组合 方式分类 按单户的面 积尺度分类 独栋 双拼 联排 叠拼 洋房 多层 高层 跃层 错层 平层 复式 60以下 60-90 90-140 140以上 面积尺度 户内空间 专属度/拼接关系 三维度涵盖主流户型的一般规律，不仅包含通常的产品形式，并可 推演9、新的产品形式 产品类别三维度 产品设计 原理 人 地房 客户 土地产品 根据市场数据，寻求人与地、人与房匹配的统计学规律。 用有限的产品满足主流客户的需求 项目定位 产品定位 客户定位 产品类型 产品尺度 产品配比 原理 人 地房 客户 土地产品 项目定位 产品定位 客户定位 产品设计 产品设计发掘地与房的最佳匹配方式 原理 项目定位 本体分析 市场研究 产品 定位 客户定位 产品类型产品尺度产品配比 策划定位产品设计 指标 分析 地块 分析 产品 排布 建筑间距控制 地块价值分析 建筑控制线 户型单体形式单元形式 产品 组合 成果 制作 总平面彩图 指标表 总平面cad方案 体块模型 户型方10、案 产品设计ppt excel PS CAD SKP 天正CAD/PS ppt 强排产品设计的核心环节 强排技术路线 原理 项目定位 本体分析 市场研究 产品 定位 客户定位 产品类型产品尺度产品配比 策划定位产品设计 指标 分析 地块 分析 产品 排布 建筑间距控制 地块价值分析 建筑控制线 户型单体形式单元形式 产品 组合 成果 制作 总平面彩图 指标表 总平面cad方案 体块模型 户型方案 产品设计ppt excel PS CAD SKP 天正CAD/PS ppt 强排技术路线 问题详解 原理地块指标排布 地块 房地产开发的载体 地球表层的陆地 地表上部空间 地表下部空间 地块 地表 地11、块 测绘 地形图 地块 总体规划 控制性详细规划土地利用 修建性详细规划地块布局 用 地 代 码 用地名称 城 乡 用 地 H 建设用地 其 中 H1城乡居民点建设用地 H2区域交通设施用地 H3区域公用设施用地 H4特殊用地 H5采矿用地 H6其他建设用地 E 非建设用地 其 中 E1水域 E2农林用地 E3其他非建设用地 H11城市建设用地 H12镇建设用地 H13乡建设用地 H14村庄建设用地 R居住用地 A 公共管理与公共服务用地 B 商业服务业设施用地 M 工业用地 W 物流仓储用地 S 道路与交通设施用地 U 公用设施用地 G绿地与广场用地 地块 城市建设8大类用地 住宅和相应服务12、设施的用地 R1“一类居住用地” 是设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为 主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。 R2“二类居住用地” 是设施较齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、 高层住宅为主的用地。 R3“三类居住用地” 是设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋 住住宅为主的用地，包括的危改房、棚户区、临时住宅等。 R居住用地 地块 各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地以 及公共管理与公共服务用地内的事业单位用地 B1 商业设施用地。各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务业用地 B2 商务设施用地。金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等综合性13、 办公用地 B3 娱乐康体用地。各类娱乐、康体等设施用地 B4 公用设施营业网点用地 。零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营 业网点用地 B9 其他服务设施用地。业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院 等其他服务设施用地 地块 B商业服务业设施用地 控规中的地块 地块 拍卖公告中的地块 地块 其它代征用地 代征绿化用地 代征市政用地 建设用地 建设用地边界线 地块边界线 1.1.1 建设用地边界1.1.1 建设用地边界 1定义： （1）建设用地建设用地建设单位可用于工程建设的用地。 建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地 边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地 的面积 建筑用14、地面积由城市规划行政部门确定的建设用地 边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地 的面积。 （2）代征市政用地代征市政用地由城市规划行政部门确定范 围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或 办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地 上物、安置现状居民和单位 拆迁现状地 上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部 门进行管理 交由市政、交通部 门进行管理的规划市政、道路用地。 （3）代征绿化用地代征绿化用地由城市规划行政部门确定范 围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或 办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地 上物、安置现状居民和单位 拆迁现状地 上物、安置现状居民和单15、位后，交由市、区园林绿 化行政部门进行管理 交由市、区园林绿 化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、 文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的 规划城市公共绿地。 （4） 其它代征用地其它代征用地由于建设工程的建设而造成 的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门 确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安 置现状居民和单位 负责拆迁现状地上物并安 置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城 市规划行政部门指定单位进行管理 由建设单位或城 市规划行政部门指定单位进行管理）。 北京地区建设工程规划设计通则北京地区建设工程规划设计通则 规范中的地块 地块 规划红线道路红线 用地红线16、 各类建筑工程项目用地的使 用权属范围的边界线 规划的城市道路(含居住区 级道路)用地的边界线 用地边界控制线 建筑控制线 有关法规或详细规划确定 的建筑物构筑物的基底 位置不得超出的界线 城市规划七线 规划绿线 规划蓝线 规划黑线 规划橙线 规划黄线 规划紫线 城市各类绿地范围的控制线 水域保护区用地规划控制线 城市电力设施的用地规划控制线 城市中重大危险设施的用地边界及安全防护范围 城市重要基础设施用地的控制界线 历史文化街区及历史建筑的保护范围界线 地块 城市规划七线 规划红线 规划绿线 规划蓝线 规划黑线 规划橙线 规划黄线 规划紫线 地块 道路红线 地块 用地红线 地块 建筑控制线 17、地块 规划绿线 规划蓝线 规划黑线 规划橙线 规划黄线 规划紫线 规划绿线 规划蓝线 规划黑线 规划橙线 规划紫线 规划黄线 地块 原理 项目定位 本体分析 市场研究 产品 定位 客户定位 产品类型产品尺度产品配比 策划定位产品设计 指标 分析 地块 分析 产品 排布 建筑间距控制 地块价值分析 建筑控制线 户型单体形式单元形式 产品 组合 成果 制作 总平面彩图 指标表 总平面cad方案 体块模型 户型方案 产品设计ppt excel PS CAD SKP 天正CAD/PS ppt 强排技术路线 原理地块指标排布 指标 地块的灵魂 传达官方意图 明确界定地块用途、利用强度、空间界限 指标 规18、划指标 建筑密度 容积率 绿地率 指标 建筑限高 配套公建指标 7090/公廉租房指标/ /还建办公楼指标 停车位指标 四大核心指标 辅助指标 规划管控参数各种建筑规划管理技术参数 参考： 1、各市的规划管理技术规定 2、北京地区北京地区建设工程规划设计通则 3、具体看地块的规划设计条件 参考： 1、各市的规划管理技术规定 2、北京地区北京地区建设工程规划设计通则 3、具体看地块的规划设计条件 人防指标 用地面积 在一定用地范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。在一定用地范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。 容积率 容积率=建筑面积/建设用地面积 1 指标 在一定用地范围内，建筑物的基底面积19、总和占用地面积的比例在一定用地范围内，建筑物的基底面积总和占用地面积的比例()。 建筑密度 建筑密度=建筑基底面积/建设用地面积 指标 指标 在一定用地范围内，建筑物允许高出地块规划高程的最大高度。 建筑限高 建筑高度=建筑层高=建筑层高层数 建筑密度 容积率建筑限高建设用地面积 建筑面积建筑基底面积 层数 核心指标 层高 30% 2.74.9m 1.0 指标 指标分析 指标 建筑密度 容积率建筑限高建设用地面积 建筑面积建筑基底面积 层数 核心指标 建筑面积=建筑基底面积 层数 建设用地面积建筑密度 建筑限高 层高 = 建设用地面积容积率 容积率 建筑密度建筑限高/层高= 指标分析 指标 给20、定容积率往往小于建筑密度建筑限高/层高 做满建筑基底 平均层数低于限高/层高 做满建筑基底 部分建筑做满限高 做满限高 基底不用做满 指标拆分 如：容积率1.5，建筑密度30%，建筑限高45米。 = 指标 做满建筑基底 给定容积率=建筑密度平均层数 建设用地面积建筑密度 = 建设用地面积给定容积率 给定容积率=设计建筑密度最大层数 设计建筑密度 建筑限高 最小层高 = 建设用地面积给定容积率 做满限高 平均层数 指标拆分 指标 做满建筑基底 做满限高 给定容积率=(建筑密度- M)最大层数+M设计层数 建设用地面积（建筑密度-M) 建筑限高 最小层高 = 建设用地面积给定容积率 解方程式是个好21、办法 M较低层数建筑基底所占建筑密度值 +M 设计层数 M=（建筑密度建筑限高/最小层高-给定容积率) （建筑限高/最小层高-设计层数) 指标拆分 指标 做满建筑基底/做满限高 解方程式是个好办法 在低密度部分做二次拆分 指标拆分 指标 不做满建筑基底/也不做满限高 这是为偷面积奠定基础的节奏 为优化产品带来空间 可为相同的建筑面积 分配更多的建筑高度及基底面积 指标拆分 指标 户型基底面积 户型层数 户型建筑面积 户型单元 单元基底面积 单元层数 单元建筑面积 单元产品组合 单体 单体建筑面积 单体单元组合 地块 单元户数单体户数 总建筑面积 单体布局 地块户数 四层次 单体基底面积总基底面22、积 单体层数 指标分配 指标 户型指标列表 单元指标列表 单体指标列表 地块指标列表 项目 单元A 小计 户型A 户型B 户型C 产品组合（产品数） 单元基底 单元层数 单元面积 单元户数 项目 单体A 小计 单元A 单元B 单元C 单元组合（单元数） 单体基底 单栋层数 单栋面积 单栋户数 项目单体A 单体B 单体C 小计 单体栋数 总基底面积 总建筑面积 总户数 项目户型A 户型B 户型C 户型面积 户型层高 户型层数 户型基底面积 项目单元A 单元B 单元C 小计 单元数 总基底面积 总建筑面积 总户数 户型配比 指标分配 原理 项目定位 本体分析 市场研究 产品 定位 客户定位 产品类23、型产品尺度产品配比 策划定位产品设计 指标 分析 地块 分析 产品 排布 建筑间距控制 地块价值分析 建筑控制线 户型单体形式单元形式 产品 组合 成果 制作 总平面彩图 指标表 总平面cad方案 体块模型 户型方案 产品设计ppt excel PS CAD SKP 天正CAD/PS ppt 强排技术路线 原理地块指标排布 排布 空间分配户型 项目产品A 户型面积 户型层高 户型层数 户型基底面积 户型指标列表 户型面宽 户型进深 院 高度（层高、层数） 院进深 院面宽 排布 空间分配户型 项目产品A 户型面积 户型层高 户型层数 户型基底面积 户型指标列表 独栋双拼 联排 叠拼单元式 空间分24、配单元 排布 独栋双拼 联排 叠拼单元式 项目 单元A 小计 产品A 产品B 产品C 产品组合（产品数） 单元基底 单元层数 单元面积 单元户数 单元指标列表 空间分配单体 排布 独栋双拼 联排叠拼 单体指标列表 项目 单体A 小计 单元A 单元B 单元C 单元组合（单元数） 单体基底 单栋层数 单栋面积 单栋户数 单元式 排布 空间分配地块 单元面宽 栋间距 单元面宽单元面宽单元面宽单元面宽单元面宽 栋面宽栋面宽 地块可利用尺度 建筑退距 建筑退距 地块可利用尺度 建筑退距 建筑退距 栋 进 深 栋 进 深 栋 间 距 单元（户）进深 项目单体A 单体B 单体C 小计 单体栋数 总基底面积 25、总建筑面积 总户数 项目单元A 单元B 单元C 小计 单元数 总基底面积 总建筑面积 总户数 地块指标列表 单元（户）进深 建设用地边界 建设用地边界 排布 空间分配基础模型 一宅模型：分27个区 基础模型：一户一宅一院 平面分为9个区 西南区正南区东南区 正西区正中区正东区 西北区正北区东北区 差+ 双面采光 傍晚 差+ 单面采光 无直射阳光 较差+ 双面采光 早晨 较差+ 单面采光 下午至傍晚 差+ 无采光 较差+ 单面采光 早晨至上午 好+ 双面采光 上午至傍晚/西晒 好 单面采光 上午至下午 好+ 双面采光 早晨至下午 顶区 中区 底区 上下不接 靠立面采光通风 接近地面 就近利用地下26、空间上下便捷 接近屋顶可设露台天窗阁楼 竖向分为3个区 空间魔方 北方常规建造的方形的住宅基于采光的分区概念模型 排布 空间分配基础模型 院子分为4个区 一院模型：分4个区 基础模型：一户一宅一院 南区 东区 西区 早晨至上午阳光，下午处于阴影中 下午至傍晚阳光，上午处于阴影中 无遮挡、全天阳光 北区 全天处于阴影中 建筑密度 容积率 绿地率 指标 建筑限高 配套公建指标 7090/公廉租房指标/ /还建办公楼指标 停车位指标 四大核心指标 辅助指标 规划管控参数各种建筑规划管理技术参数 参考： 1、各市的规划管理技术规定 2、北京地区北京地区建设工程规划设计通则 3、具体看地块的规划设计条件27、 参考： 1、各市的规划管理技术规定 2、北京地区北京地区建设工程规划设计通则 3、具体看地块的规划设计条件 人防指标 用地面积 一定用地范围内，各类绿地总面积占用地面积的比例()。 绿地率=绿地面积/建设用地面积 排布 辅助指标 一定用地范围内，机动车或非机动车的停车要求(位)。按建筑使用功能分类，各地均有明确的地方规定。 辅助指标 停车位指标=n辆/单位面积 n辆/床位 n辆/座位 n辆/单位学生数 n辆/户 排布 2. 居住区配套停车位要求 普通居住区按照 三环路以内3辆/10户，三环路以外5辆/10户。 公寓按照1辆/户 别墅区按照2辆/户 北京地区建设工程规划设计通则 停车位指标 排28、布 北京市大中型公共建筑停车场标准 建筑类别计算单位标准车位数 小型汽车自行车 旅馆一类每套客房0.6 建筑类别计算单位标准车位数 小型汽车自行车 旅馆一类每套客房0.6 二类同上0.4 三类同上0.2 办公楼每1000平方米建筑面积6.520 餐 饮每1000平方米建筑面积740 商 场 一类 每1000平方米建筑面积6.540 二类 同上4.540 医 院 市级 同上6.540 区级 同上4.540 展览馆同上745 电影院每100座位3每1000平方米45辆 剧院（音乐厅）同上10同上 体育场馆一类同上4.2同上 二类同上1.2同上 二类同上0.4 三类同上0.2 办公楼每1000平方米29、建筑面积6.520 餐 饮每1000平方米建筑面积740 商 场 一类 每1000平方米建筑面积6.540 二类 同上4.540 医 院 市级 同上6.540 区级 同上4.540 展览馆同上745 电影院每100座位3每1000平方米45辆 剧院（音乐厅）同上10同上 体育场馆一类同上4.2同上 二类同上1.2同上 注： (1)露天停车场的占地面积，小型汽车按每车位35平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。停车库的建筑面积，小型汽车按每车位40平方米计算，自 行车按每车位1.8平方米计算。 (2)旅馆中的一类指旅游旅馆设计暂行标准规定的一级旅游旅馆，二类指该标准规定的二、三级旅游旅馆，30、三类指该标准规定的四级旅游旅馆。 (3)餐饮中的一类指特级饭庄，二类指一级饭庄。 (4)商场中的一类指建筑面积10000平方米以上的商场，二类指建筑面积不足10000平方米的的商场。 (5)体育场馆中的一类指15000座位以上的体育场或3000座位以上的体育馆，二类指不足15000座位的体育场或不足3000座位的体育馆。 北京地区建设工程规划设计通则 辅助指标 排布 第七章 公共服务设施第七章 公共服务设施 第一节 居住区公共服务设施第一节 居住区公共服务设施 7.1.1 基本原则 (1)居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管31、理和其他八类 设施。 (2)居住区配套公建的配建水平，必须与居住人口规模相对应。并与住宅同步规划、同步建设和同步投入使用。 (3)当规划用地内的居住人口规模界于组团和小区之间或小区和居住区之间时，除配建下一级应配建的项目外，还应根据所增人数及规 划用地周围的设施条件，增配高一级的有关项目及增加相应的有关指标。 (4)地处流动人口较多的居住区，应根据不同性质的流动人口数量，增设有关项目及增加相应项目的面积。 (5)旧区改造和城市边缘的居住区，其配建项目与千人总指标可酌情增减，但应符合当地城市规划管理部门的有关规定。 (6)凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室32、，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间 规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。 7.1.2 布局要求 1.根据不同项目的使用性质和居住区的规划组织结构类型，应采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局。并应利于发挥设施效益， 方便经营管理、使用和减少干扰为目的； 2.商业服务与金融邮电、文体等有关项目宜集中布置，形成居住区各级公共活动中心。在使用方便、综合经营、互不干扰的前提下，可 采用综合楼或组合体的形式； 3.基层服务设施的设置应方便居民，满足服务半径的要求。 4.居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建公共停车场(库)，并应符合33、下列规定： 7.1.1 基本原则 (1)居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类 设施。 (2)居住区配套公建的配建水平，必须与居住人口规模相对应。并与住宅同步规划、同步建设和同步投入使用。 (3)当规划用地内的居住人口规模界于组团和小区之间或小区和居住区之间时，除配建下一级应配建的项目外，还应根据所增人数及规 划用地周围的设施条件，增配高一级的有关项目及增加相应的有关指标。 (4)地处流动人口较多的居住区，应根据不同性质的流动人口数量，增设有关项目及增加相应项目的面积。 (5)旧区改造和城市边缘的居住区，其配建项目34、与千人总指标可酌情增减，但应符合当地城市规划管理部门的有关规定。 (6)凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间 规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。 7.1.2 布局要求 1.根据不同项目的使用性质和居住区的规划组织结构类型，应采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局。并应利于发挥设施效益， 方便经营管理、使用和减少干扰为目的； 2.商业服务与金融邮电、文体等有关项目宜集中布置，形成居住区各级公共活动中心。在使用方便、综合经营、互不干扰的前提下，可 采用综合楼或组合体的形式； 3.35、基层服务设施的设置应方便居民，满足服务半径的要求。 4.居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建公共停车场(库)，并应符合下列规定： 名 称单 位自行车机动车 公共中心车位/100m 名 称单 位自行车机动车 公共中心车位/100m2 2建筑面积7.50.3 商业中心车位/100m 建筑面积7.50.3 商业中心车位/100m2 2营业面积7.50.3 集贸市场车位/100m 营业面积7.50.3 集贸市场车位/100m2 2营业面积7.5- 饮 食 店车位/100m 营业面积7.5- 饮 食 店车位/100m2 2营业面积3.61.7 医院、门诊所车位/100m 营业36、面积3.61.7 医院、门诊所车位/100m2 2建筑面积1.50.2 注： (1)本表机动车停车位以小型汽车为标准当量表示； (2)其它各型车辆停车位的换算办法，应符合本规范第11章中 的有关规定。 (3)配建停车场(库)应就近设置，并宜采用地下或多层车库。 建筑面积1.50.2 注： (1)本表机动车停车位以小型汽车为标准当量表示； (2)其它各型车辆停车位的换算办法，应符合本规范第11章中 的有关规定。 (3)配建停车场(库)应就近设置，并宜采用地下或多层车库。 北京地区建设工程规划设计通则北京地区建设工程规划设计通则 配套公建指标 辅助指标 排布 7.1.3 新建、改建居住区公共服务设37、施配套建设指标 1. 北京市新建改建居住区(4-6万人)公共服务设施配套建设指标 7.1.3 新建、改建居住区公共服务设施配套建设指标 1. 北京市新建改建居住区(4-6万人)公共服务设施配套建设指标 7.1.5 非规模居住区公共服务设施配套建设指标： 1. 居住人口30005000人的居住组团，按居住小区指标配置托幼园所、卫生站、综合便民店、居委会、 综合服务站、自行车存车处、居民汽车场(库)及必要的市政站点，酌情安排第三产业设施。总指标：建筑 面积每千人13001500平方米； 2.居住人口1.5万3万人之间的居住区，按居住区低限指标(每项100平方米/千人)设置综合食品商场、综 合百货商38、场、综合服务楼和集贸市场，形成扩大小区级购物中心；其余项目均按小区指标配置。总指标： 建筑面积每千人27603300平方米。 7.3.2 人防工程建设指标及设计要求 1、建设指标 凡是在本市市区、近郊区和卫星城镇新建民用建筑(指住宅、旅馆、招待所、商店、大专院校教学楼 和办公、科研、医疗用房，下同)和外资民用建筑，均应配套建设人防工程。 10层以上建筑应修建“满堂红”防空地下室； 9层以下基础埋深大于3m的建筑，应按其总建筑面积的3%修建防空地下室； 9层以下基础埋深小于3m的建筑，应按其总建筑面积的2%修建防空地下室； 单建地下建筑应按其总面积的30%修建人防工程； 各建设和设计单位应根据此39、规定核定新建项目应修建人防工程指标。 配套公建指标 人防指标 辅助指标 住宅7090/公廉租房指标 商业还建办公楼指标 排布 建筑控制线建筑后退道路红线、建筑后退用地边界 规划管控参数 建筑间距控制指标日照间距、防火间距、通风间距、私密 间距、防灾疏散间距 建筑空间尺度控制指标计算面积楼面及层高 北京市生活居住建筑间距暂行规定 北京市容积率指标计算规则 建筑工程建筑面积计算规范GB-T50353-2005 北京地区建设工程规划设计通则 北京地区建设工程规划设计通则 北京市市人民政府关于在城市道路两侧和交叉路口周围新建、改建建筑 工程的若干规定 北京地区建设工程规划设计通则 2.3.2 退让规划40、道路红线距离 一般规定： 4退让城市道路的距离 第三节 建筑退让建设用地边线距离 第二章 建筑规划设计要求 0D2020D3030D 无口有口无口有口无口有口无口有口 居住 建筑 01(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0) 181(0)1(0)1(0)3(0)3(0)3(0)3(0)3(0) 301(0)3(0)3(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3) 453(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5) H603(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) 城市宽度 交通开口 建筑高度 建筑类别 建设工程与一般城市道路红线之间41、的最小距离(米) 排布 规划管控参数 建筑后退道路红线 0D2020D3030D 无口有口无口有口无口有口无口有口 居住建 筑 01(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0) 181(0)1(0)1(0)3(0)3(0)3(0)3(0)3(0) 301(0)3(0)3(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3) 453(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5) H603(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) 行政、 科研办 公 01(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)3(0) 181(0)3(0)3(0)3(042、)3(0)3(0)3(0)5(3) 303(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5) 453(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) H605(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 商务办 公 01(0)1(0)1(0)1(0)1(0)3(0)3(0)3(0) 183(0)3(0)3(0)3(0)3(0)5(3)5(3)7(5) 303(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) 455(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) H605(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 43、10(7) 10(7) 金融商 贸服务 设施 （商业、 宾馆等） 01(0)1(0)1(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3) 183(0)3(0)3(0)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) 305(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 455(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 10(7) 10(7) H607(5)7(5)7(5)10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 大型集 散建筑 （剧场、 展览、 交通场 站、体 育场馆 等） 03(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5) 185(3)5(3)544、(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 305(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 10(7) 10(7) 457(5)7(5)7(5)10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(1 0) H607(5)10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(1 0) 10(1 0) 10(1 0) 大型医 疗卫生 01(0)1(0)1(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3) 183(0)3(0)3(0)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5) 305(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5)7(5)10(7) 455(3)7(5)7(5)7(5)7(545、)10(7) 10(7) 10(7) H607(5)7(5)7(5)10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(7) (1)表中数据的度量单位为米； (2)括号内数字适用于二环路以内地区； (3)退规划道路红线的距离系指建设工程首层外墙最凸出处与规划道路红线的距 离（二层以上部分的距离可以适当减少，但最小距离不得小于相应数值的下一档 数值）； (4)交通开口系指建设工程邻规划道路一侧设置机动车进入建设用地的出入口； (5)当建设工程临城市道路的面宽大于道路红线宽度时，应按照表中数据乘以1.1 的系数； (6)规划建筑与规划道路红线距离不一致时，各点距离的平均值不小于上表数值， 且最小46、距离不得小于相应数值的下一档数值； (7)有关其他建筑在底层设置不大于1000平方米建设规模的商业用房时，应按照 表中数据乘以1.1的系数。 (8)城市道路两侧现有建筑物翻建或建设临时性建设工程，按规定保留距离的宽 度确有困难的，可适当照顾。但建设工程与现有城市道路路面边线的距离，不得 小于6至10米。 (9)学校主要教学用房的外墙面与次干道(含次干道)道路同侧路边的距离不应小于 80m，当小于80m时，必须采取有效的隔声措施。 (10)中小型电影院、剧场建筑从红线退后距离应符合城市规划按0.2m2/座留出 集散空地的要求；大型、特大型电影院除应满足此要求外，且深度不应小于10 米。当剧场前面47、集散空地不能满足这一规定，或剧场前面疏散口的总宽不能满足 计算要求时，应在剧场后面或侧面另辟疏散口，并应设有与其疏散容量相适应的 疏散通道通向空地。剧场建筑后面及侧面临接道路可视为疏散通路，宽度不得小 于3.50m。 (11)建设工程与特殊城市道路(如长安街、商业街、风貌街、城市快速路等)之间 的距离，另行研究确定。 排布 北京地区建设工程规划设计通则 2.3.3 建筑退让绿化控制线 建筑在解决市政、交通、消防等问题的前提下可不退让铁路、河湖、高压走廊、城市绿化隔离带的 绿化控制线。 2.3.4 退让相邻单位建设用地边界线距离 第三节 建筑退让建设用地边线距离 第二章 建筑规划设计要求 n除沿48、城市道路两侧按规划要求毗邻联建的商服公建、在居住区中按总体规划统一建设的各 类建筑和在城市建设用地上按详细规划同期建设的各类建筑外，凡在单位建设用地上单独 进行新建、改建和扩建的二层或二层以上各项建设工程，均应按下表所列计算公式计算建 筑物退让相邻单位建设用地边界线的距离。 n当建筑物临规划城市道路红线时，除符合建筑退让规划道路红线距离外，不得影响道路红 线另一侧相邻单位建设用地的权益。 n当建筑物临区间路以下道路时，以道路中线计算后退边界线距离（当该道路为本单位代征 时，以代征范围计算后退边界线距离。）。 n当其相邻用地内有现状(或已审定规划方案的)建筑时，还应符合有关建筑间距要求. n在相49、邻用地双方自愿协商且不违反相关法律法规的基础上，可按双方协议(包括文字意见 和附图)的意见执行，不再按照下表计算建筑物退让相邻单位建设用地边界线的距离。 排布 规划管控参数 建筑后退用地边界 北京地区建设工程规划设计通则北京地区建设工程规划设计通则 2.3.3 建筑退让绿化控制线2.3.3 建筑退让绿化控制线 建筑在解决市政、交通、消防等问题的前提下可不退让铁路、河湖、高压走廊、城市绿化隔离带的 绿化控制线。 2.3.4 退让相邻单位建设用地边界线距离2.3.4 退让相邻单位建设用地边界线距离 第三节第三节 建筑退让建设用地边线距离建筑退让建设用地边线距离 第二章第二章 建筑规划设计要求建筑规50、划设计要求 板式建筑(南北朝向)板式建筑(东西朝向)塔式建筑 北 边 界 计算公式 0.8H(当0.8H时) 1.6H-14(当0.8H时) 0.5H(当0.5H时) 1H-14(当0.5H时) 0.6H(当0.6H时) 1.2H-14(当0.6H时) 退让距离555 南 边 界 计算公式0.8H0.5H0.6H 退让距离555 东西边界 计算公式0.5H 0.75H（当0.75H时） 1.5H-12（当0.75H时） 0.5H 退让距离566 注： (1)上表中的H为拟建工程所在用地地块的规划建筑控制高度。 (2)上表中的板式建筑、塔式建筑定义详见本章2.4.1中的说明。朝向指该建筑主要用房