1、大润发综合商业街区 创造一个充满活力的城市商业中心区 远见 探讨 创造 第一章 远见 中小城市的商业中心综合功能特点 工作 购物 休闲 交流 满足人们工作生活的需要，创造一个舒 适的工作生活环境。 商业中心的一个重要因素就是满足人们 的物质生活的需要。 在满足人们物质生活的同事，也要满足 人们的精神生活的需要，打造一个休闲 娱乐中心。 打造成一个城市的核心，创造一个广大 市民交流活动的中心。 第一章 远见 中小城市的商业中心区限定要素 城市容量 消费水平 商业地段 商业业态 功能配套 建筑形象 中小城市的商业地产价值也是最高的！ 第一章 远见 目前普遍的城市商业中心区开发模式 政府规划（控规）2、 商业地块拍卖 开发商开发 招商引资 1、政府控规编制 目的性不明确， 规划指标设定的 随意性、实施时 的误导性。 2、编制规划从大 局把握，不太注 重传统城市商业 中心的发展，一 味突出新城区。 1、拍卖土地由于 众买家盲目竞争而 抬高地块价格。 2、不利于开发商 后期的开发成本以 及定价销售等 1、受制于政府的 规划控制（详规） 用地性质、指标。 2、专注于利益的 最大化，对开发的 商业中心的质量以 及建筑形态放在其 次。周边地块不能 有效协调开发。 1、不是量身打造 的，招商引资的 时候比较难，销 售服务无目标客 户，靠天收。 2、最后才谈市场 定位，何谈利于 招商。 缺点： 第一章 远3、见 我们成功的大润发商业中心区开发模式 招商引资 政府规划（控规） 开发商开发 正式运营 1、能够准确的定位 市场，我们模式就 是：国际一流大型 超市为商业龙头， 带动整体复合功能 的商业街区。 2、准确的定位市场 目标客户群，有利 于商业地产的开发 销售。 1、政府根据我们提出 招商引资的要求，量 身定制我们选择的开 发地块的规划（控 规）。 2、我们的团队是由大 润发超市集团、规划 设计公司、开发商、 策划单位共同来运作， 四位一体的团队，便 于同政府博弈。 1、土地出让为定向招 拍挂，可以根据我们 的团队要求在拍卖前 达成协议，确保拿地。 2、带规划设计方案和 招商引资条件，土地 拍招拍4、。 1、由于前期招商引资 的成功，所以在商业 地产的开发销售阶段 有很大的优势。 2、商业地产的成功， 人气聚集便于周边地 产的开发销售。 优点： 运筹帷幄 决胜千里！ 第二章 探讨 我们开发的大润发综合商业街区 唯一性 我们只选择二线城市成熟的商 业区块，建成之后将是唯一的 商业地标 前瞻性 经营推动性 打破原先的商业开发模式（先 拍卖地，后规划再招商）我们 是先定位招商，然后规划，最 后定向招拍挂，然后开发建设， 确保项目绝对成功。 我们只选择二线城市成熟的商 业区块，建成之后将是唯一的 商业地标，由全国超市成功经 营的国际级商户大润发集团作 为商业街区的基础，推动成功 的经营和招商。 第5、二章 探讨 我们项目选址成功的定位特点 1、相邻于城市的传统商业中 心地块 2、二三线城市，有便捷的城 市交通 3、健全的周边有配套居住小 区 4、商业环境还处于待升级的 阶段，城市经济良好，有众多 的人口和消费群体 第二章 探讨 项目效益分析 一、拿地价格：我们的土地拿地价格在二、三线城市为150300万/亩 二、规划指标的控制：遵循利益最大化的原则，容积率一般控制在 2.53.0之间（通过与政府的沟通，相关技术指标可以量身定制） 三、开发效益的分析： 1、大润发超市年租金为20003000万/年，租约20年； 2、大润发超市租约抵押可融资11.5亿； 3、大润发超市40000平方米的物业增6、值评估价，一般2年后市值 35亿元可以进行抵押贷款； 4、大润发超市单体沿街好的地段商铺可达到30，00050，000元/ 平方米,超市单体建筑周边商业门面基本上是900012000元/平方米； 5、步行街区商业的商业价格约为800010000元/平方米，在二三 线城市的中心区，中心区住宅的价格一般在35006000元/平方米。 第二章 探讨 大润发选址条件要点示意分析 第二章 探讨 我们的成功经验 涟水万融国际商业广场 成功案例一成功案例一 第二章 探讨 涟水万融国际商业广场 第二章 探讨 项目概况： 建设用地：项目地块位于淮安市涟水县烈士陵园以东，渠南路以南、安 东路以西、常青路以北。 用7、地面积：项目商品房开发用地约197510。包括地块内建设的小区道 路部分 用地性质：居住用地、商业、办公用地 用地指标：根据规划局规划，区域内商业，住宅整体容积率控制在3.0以 内 周边环境：地块为涟水县中心，位于主干道安东路和常青路交汇处，路 况较好，地块周边公交发达，出行方便。两侧的涟东干渠景观带和五岛 公园等自然景观资源。项目为涟水县核心商业区，周边卖场，商业街等 各种丰富商业资源，各类金融服务机构，通讯服务网点齐全，也存在财 政局，国税局，城管所等政府机构。 第二章 探讨 设计理念： 1、整体规划以城市综合体的规划理念为核心，为涟水打造一个现代的、 生态的、人文的商业居住中心。 2、形8、成集商业、文化、居住、休闲、娱乐功能于一体的城市中心，设计 适宜步行的商业步行街体系，同时在地块内部形成个别分散的次级组团 中心 第二章 探讨 第二章 探讨 第二章 探讨 第二章 探讨 第二章 探讨 一期 占地面积 197510平方米 建筑面积 583480平方米 商业 158910平方米 住宅 424570平方米 二期 占地面积 56640平方米 建筑面积 168200平方米 商业 106800平方米 住宅 61400平方米 涟水万融国际商业广场经济技术指标： 一期 占地面 积 拿地价格 建筑成本 销售价格 初利润 296亩 296*100万 =2.9亿 建筑面积 *1500=8.7亿 住宅9、*3500元+大润发周边商业*1.5万 +街区商业*7000+沿街商业 *5000=25.3亿 13.7亿 二期 85 85*100万 =0.85亿 建筑面积 *1500=2.5亿 住宅*4000元+商业*9000=12亿 8.65亿 第二章 探讨 高邮大润发项目 成功案例二成功案例二 第二章 探讨 项目概况： 建设用地：项目地块位于扬州市文游中路以西，盂城路以东，通湖路以 南，海潮路以北。 用地面积：项目商品房开发用地约329165。包括地块内建设的小区道 路部分 用地性质：居住用地、商业、办公用地 用地指标：根据规划局规划，区域内商业，住宅整体容积率控制在3.0以 内。 第二章 探讨 一期10、 占地面积 61490平方米 建筑面积 184910平方米 商业 71660平方米 住宅 75950平方米 二期 占地面积 38500平方米 建筑面积 81420平方米 商业 30615平方米 住宅 91920平方米 高邮大润发经济技术指标： 一期 占地面积 拿地价格 建筑成本 销售价格 初估利润 92.5亩 92.5*300万=2.76亿 建筑面积*1500=2.77亿 住宅*6500元+大润发周边商业*4万+街区商业 *15000+沿街商业*8000=19.5亿 13.97亿 二期 57.8亩 57.8*300万=1.71亿 建筑面积*1500=1.22亿 住宅*6500元+商业*120011、0=9.5亿 6.57亿 第三章 创造 大润发项目综合概况： 高质量的基础设施，便捷的交通 高质量的公共空间 拥有完善的配套设施 打破单一产业用地模式，与居住和商业紧密结合 第三章 创造 大润发城市商业街区项目市场定位： 统一规划、集中经营、集休统一规划、集中经营、集休 闲、娱乐、购物功能一体的现代闲、娱乐、购物功能一体的现代 化、综合型商业街区。化、综合型商业街区。 第三章 创造 大润发商业街区项目目标： 一个令人印象深刻的城市印记一个令人印象深刻的城市印记 一个令人舒适且满意的高品质的一个令人舒适且满意的高品质的商业购物商业购物环境环境 一个满足一个满足城市人城市人心理需求的高品位心理需求的高品位购物休闲购物休闲方式方式