1、2Part1、关于商业开发关于商业开发Part2、项目属性判定项目属性判定Part3、客户问题客户问题Part4、案例借鉴案例借鉴Part5、项目发展初判项目发展初判3对于本项目开发思路的探讨我们的视角在关注商业本身之前更为首要的我们关注 商业与区域提升商业与社区增值的关系41.关于商业开发关于商业开发5商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分部分商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技术含量。住宅、写字楼开发的目标客户是小众，满足不同消费者中一部分消费者的独特需求。商业开发的目标客户是大众，满足不同消费者中大部分消费者的类同需求。住宅、写字楼2、商业开发比较住宅、写字楼、商业开发比较6商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统多子系统城市 与商业区位 与商圈消费研究业态规划产品设计商业招商运营管理推广销售一个都不能少！7商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空发展背景之下在城市时空发展背景之下没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？时间轴时间轴初级阶段初级阶段 中级阶段中级阶段 高级阶段高级阶段 30%以下以下 70 %以下以下 70%以上以上城市商业空间城市商业空间发展特征发展特征城市化率城市化率向心聚集向心聚集（向城市几何中（向城市几何3、中心聚集）心聚集）向心分散向心分散（向城市几何中（向城市几何中心发散）心发散）离心聚集离心聚集（离开城市中心（离开城市中心向郊区聚集）向郊区聚集）城市发展阶段城市发展阶段 第一空间 （居住空间）居住功能区商业功能区工业功能区其他功能区空间轴空间轴政务功能区 第三空间（公共空间）（工作空间） 第二空间人的活人的活动空间动空间城市功能空间城市功能空间商业发展要从“城”与“市”的关系出发：一是要重视城市发展趋势，抓住商业发展的机遇，并以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市的发展建设。一是要关注市场功能需求和城市功能规划，寻找交点，营造城市公共空间，提升和谐、宜居的城市环境。18商业要以区位价值为标尺，并合理体现这一价商业要以区位价值为标尺，并合理体现这一价值值商业区位价值模型商业区位价值模型商业区位选择一般性规律商业区位选择一般性规律综合性商业综合性商业 交通便捷的城市繁华区交通便捷的城市繁