1、长虹世纪城、长虹国际城长虹世纪城、长虹国际城阶段营销推广策略阶段营销推广策略绵阳在售项目策划中心绵阳在售项目策划中心P 2绵阳市场分析项目客群定位项目媒介推广分析国际城2012年营销推广策略世纪城2012年营销推广策略P 3一、绵阳市场分析n政策解读n市场走势n竞品分析P 4 2011年，调控从信贷、行政等手段加大力度，全面调控，致使市场观望气氛浓厚； 2012年，货币政策调整是房地产走势的关键，预计会适度从紧，但会适当微调以降低经济下行的风险； 近期绵阳各大银行对已针对部分楼盘及首套房客户执行基准利率，对二套房利率仍上浮10%。同时，部分银行贷款额度在新年伊始略有宽松，审批、放贷时间相比去年2、明显缩短。1.1近期政策解读P 5p2011年度绵阳市场总计供应商品房住宅30118套，其中1月供应最多，达3891套，其次是8月供应3574套。全年呈较大幅度的波动。p2011年全年共成交商品房住宅25321套，去化了新增供应的84%，但由于2010年的大量供应，目前绵阳市场住宅存货约2.4万套，可供一年消化。1.2绵阳市场分析P 6n从均价来看，10年微幅上涨，11年则受调控影响比较平稳，且11年的价格水平相比10年有明显上涨；n从套数来看，10年共成交31855套，11年共成交25321套，下降近21%，说明调控的有效性；且从11年走势来看，从9月起下降明显，可以说，绵阳市场进入调控的第3、一个阶段价稳量跌阶段，而后今年上半年预计可能进入量价齐跌阶段（见下P）。1.2绵阳市场分析P 7p2012年1月， 房市成交持续冷清，全国成交量出现普跌。其中，一线城市和二线城市成交面积同比降幅分别为66%和67%。绵阳市场1月成交套数及面积分别为595套、6.13万m2，同比下降75%和70%。成交额上升成交额下降成交额上升09年下半年至10年年底新政疯狂期僵持期11年全年低潮期12年上半年反弹期疯狂期12年下半年13年量价齐升（2010年的“空调”并未阻止房市疯狂的脚步）价稳量大跌量价齐跌价跌量升价升量升市场表现时间动因量支撑价价助涨量先价后量支撑价价助跌量支撑价价助涨1.2绵阳市场分析P 8l 原则一：产品类型l 原则二：产品定位l 原则三：客群定位l 原则四：项目区位根据选择原则，将竞品楼盘分为主要竞品楼盘和次要竞品楼盘。主要竞品楼盘满足4个原则；次要竞品楼盘满足2-3个选择原则。