1、目录纲要第一章市场环境研判第二章项目本体研判第四章项目定位与核心价值梳理p近期政策解读p泸州房地产发展现状p项目竞品动态p项目区域分析p基础经济指标p产品解析pSWOT分析第五章项目营销推广计划第六章项目推案及价格策略p项目推售及定价原则第三章目标消费者分析p产品形态分级客户p典型客户构成p典型客户样本描摹p项目营销推广总纲p阶段性推广策略p项目概念定位p项目卖点疏理p项目附加值建议 p项目总精神SLOGAN及推广调性第七章项目广告表现市场环境研判第一部分p近期政策解读p泸州房地产发展现状p项目竞品动态【1.1】国务院国发【2013】17号文件的解读 2013年 2月20日召开的国务院常务会议2、明确: 完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。 2013年3月1日出台细则明确表示：规定限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;房价上涨过快的城市，将提高二套房首付比例和贷款利率;二手房转让个人所得税按20%税率征收等新规。解读：1 、此次调控目的是短期内遏制商品房价格持续上涨的势头，以及对春节购房形成的购房热潮以及市场预期回暖势头的制 约， 而非明确降低至某个水平；2、“国五条”细则能否扭转楼市氛围，一方面，要看地方版楼市调控政策，能否及时出台，并不打折扣地体现“国3、五条” 细则的要求;另一方面，要看楼市外围环境是否出现大的变化，这种变化既包括宏观经济形势是否平稳，也包括楼市 刚需能否有效释放；3、 市场的敏感度将决定此次调控的影响将在短时间内扩大到二线城市；思考：我们必须要端正态度，审时度势，首先不能对抗政策，避免在敏感时刻成为“楼王”，或“区域楼王”，做政府和舆论的靶标；其次要谋定而后动，从全盘利益考虑，做好应对准备。应对措施：1.项目现场景观工程准备充分，以品质体验获取客户信任；2.注重媒体舆论作用，充分加以引导和利用；3.根据市场环境变化及竞品楼盘动态，把握推盘节奏及调整营销策略；【1.2】泸州房地产整体发展现状通过竣工面积和成交面积的比较看出，城市商品房成交增长幅度在2010年高速增长后迈入平稳增长阶段，城市增量市场库存较少，泸州房地产市场近阶段销售情况较为乐观。 2012年泸州主城区(江阳区、龙马潭、纳溪区）土地供应较2011年减少近50%