1、目录纲要第一章 市场环境研判第二章 项目本体研判第四章 项目定位与核心价值梳理p近期政策解读p泸州房地产发展现状p项目竞品动态p项目区域分析p基础经济指标p产品解析pSWOT分析第五章 项目营销推广计划第六章 项目推案及价格策略p项目推售及定价原则第三章 目标消费者分析p产品形态分级客户p典型客户构成p典型客户样本描摹p项目营销推广总纲p阶段性推广策略p项目概念定位p项目卖点疏理p项目附加值建议p项目总精神SLOGAN及推广调性第七章 项目广告表现市场环境研判第一部分p近期政策解读p泸州房地产发展现状p项目竞品动态【1.1】国务院国发【2013】17号文件的解读 2013年 2月20日召开的国2、务院常务会议明确: 完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。 2013年3月1日出台细则明确表示：规定限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;房价上涨过快的城市，将提高二套房首付比例和贷款利率;二手房转让个人所得税按20%税率征收等新规。解读：1 、此次调控目的是短期内遏制商品房价格持续上涨的势头，以及对春节购房形成的购房热潮以及市场预期回暖势头的制 约， 而非明确降低至某个水平；2、“国五条”细则能否扭转楼市氛围，一方面，要看地方版楼市调控政策，能否及时出台，并不打折3、扣地体现“国五条” 细则的要求;另一方面，要看楼市外围环境是否出现大的变化，这种变化既包括宏观经济形势是否平稳，也包括楼市 刚需能否有效释放；3、 市场的敏感度将决定此次调控的影响将在短时间内扩大到二线城市；思考：我们必须要端正态度，审时度势，首先不能对抗政策，避免在敏感时刻成为“楼王”，或“区域楼王”，做政府和舆论的靶标；其次要谋定而后动，从全盘利益考虑，做好应对准备。应对措施：1.项目现场景观工程准备充分，以品质体验获取客户信任；2.注重媒体舆论作用，充分加以引导和利用；3.根据市场环境变化及竞品楼盘动态，把握推盘节奏及调整营销策略；【1.2】泸州房地产整体发展现状通过竣工面积和成交面积的比较看出，城市商品房成交增长幅度在2010年高速增长后迈入平稳增长阶段，城市增量市场库存较少，泸州房地产市场近阶段销售情况较为乐观。 2012年泸州主城区(江阳区、龙马潭、纳溪区）土地供应较2011年