1、唐山恒茂世纪广场项目商业发展规划研究每一次都精雕细琢2结构逻辑图商业市场发展项目特性可行方向思考项目定位（定位一）推导城市经济人口结构消费习惯商户意愿发散验证其它可行方向（定位二）3目录一、影响项目开发的核心要素1.1 商业市场要素1.2 项目自身条件1.3 项目发展方向探析51.1 商业市场要素商业市场现状：（详细调研数据请见附件二：唐山商业市场调查研究）从商业规模及功能现状来看，市中心商圈扮演龙头老大地位，其它商圈难以与其直接抗衡。61.1 商业市场要素商业市场发展趋势：高新商务中心高新产业区商业副中心商业副中心商业副中心商业中心市民生活区公共服务区商业发展主轴商业发展副轴市中心商圈是市政2、规划的城市级商业主中心，随着未来万达广场、新世界广场等大型品牌商业项目的相继开业，市中心商圈将进一步巩固自身的核心地位，一段时期内难以对其形成直接竞争。7建设路实况唐丰街实况长宁道实况1.2 项目自身条件项目位于唐山市市辖区建设北路东侧，西侧临干道建设北路，背侧临长宁道，东侧临唐丰路，是远洋城商圈的核心位置，周边人车流量较大，开发先天条件优越。8项目商业采用集中商业+商业街区的开发模式，其中集中商业地上面积3.69万，地下商业面积约1万。1.2 项目自身条件91.2 项目自身条件项目商业规模约5万，从区域和规模角度，属于社区型商业中心，难以凭借规模优势形成核心竞争力，拓展辐射圈。101.2 项3、目自身条件SWOT优势远洋城商圈核心区域、人车流量密集，开发先天条件优越。劣势机会威胁商业体量有限，较难通过规模优势拓展辐射圈。目前商业市场缺乏特色项目，硬件设施老化，管理落后等现象凸显。商圈内远洋城辐射面广，市场认可度高，而中心商圈未来越发难以竞争。111.3 项目发展方向探析市中心商圈远洋城商圈本案远洋城商圈核心位置，但商业规模有限。以辐射区域内消费者为主。城市最核心商圈，辐射范围广，竞争优势明显。如何打造区域内的核心商业项目？能否跳出商圈，建立长期的竞争优势？思考：怎样的发展方向能使本项目跳出包围圈，拔高核心竞争层次？121.3 项目发展方向探析1. 引入超市主力店；2. 扩展品牌商户；3. 突出特色化业态。项目组提供以下思考方向：13扩展品牌商户引入超市主力店突出特色化业态1.3 项目发展方向探析为什么要引入超市主力店？ 超市业态主要为日常生活消费业态，受众广，市场认可度高，容易在