1、观澜中航城街铺业态规划方案观澜中航城街铺业态规划方案 业态规划的核心目的核心目的: 指导本项目街铺规划设计，有效引导客户的购买/经营行为，最终实现功能组合最优化和商业价值最大化，同时对本项目住宅价值提供有力支撑。总思路确定新商圈功能定位确定新商圈功能定位确定本项目商业定位确定本项目商业定位提出目前商业规划方案提出目前商业规划方案的调整建议的调整建议观澜新商圈界定观澜新商圈界定确定本项目业态规划确定本项目业态规划（配比及布局）（配比及布局）类比商圈业态调研分析类比商圈、新商圈的业态配比结构调研及其合理度分析本项目商业规划特点分析商业规划设计新趋向新商圈现有商业调研观澜老中心区商圈调研分析观澜商业2、地产市场整体分析1、观澜镇宏观经济发展、城市化进程、政府政策导向等方面给观澜商业带来了极大的发展机会。 2、观澜镇目前商业环境不成熟，消费潜力尚未得到充分挖掘，中、高档消费存在空白点。5、观澜商业地产处于起步阶段，目前主要竞争来自于相邻的龙华片区，而观澜本地尚未有对本项目构成竞争威胁的项目。 4、观澜本地消费者对发展本土商业寄予希望，对于能够满足一次性购物需求的商业业态有较强的需求。 观澜新商圈界定观澜商业地产市场整体分析3、随着观澜调整经济结构、促进产业升级，将进一步吸引高素质、高收入的员工加入，总体消费需求将不断上升。 1、零售类： a.服饰：服装、饰品、鞋类、眼镜、化妆品、运动用品、儿童3、用品等； b.家居用品/日用品：家电、家私、家居饰品、电脑、手机、文具、 食品、日杂等； 2、餐饮类：中餐、西餐及各类快餐； 3、休闲娱乐类：咖啡厅、酒吧、茶吧、休闲中心、娱乐中心、健身房、 影剧院等； 4、服务类：美容、美发、摄影、邮电、银行、文印、通讯服务、汽 车美容等； 5、文化类：图书、音像、书画、陶艺等； 6、医疗保健类：医药、诊所、保健器材等； 7、生产用品类：建材、装饰材料、机械、五金等。观澜新商圈界定观澜老中心区商圈调研分析1、按照以下业态分类方法对观澜老中心区商圈进行调研分析（后面对其它类比商圈的调研同样按此分类方法进行）：观澜新商圈界定观澜老中心区商圈调研分析范围经营品种经营档次 经营状况建筑面积（）细分业态面积总计（）细分业态面积占比各业态面积占比中档良好300低档良好2300鞋业低档良好600美发用品低档良好30化妆品低档良好70金银首饰低档一般70眼镜低档良好18