1、如何“读”懂碧桂园如何“读”懂碧桂园 规划规划方案方案 内部资料 1 规划规划方案方案 规划设计部 曾 剑 课程纲要 一 二 一 二 规划与房地产开发的关系 房地产规划的特点 内部资料 2 三三碧桂园模式的优秀规划具备的特质 四四“小步快跑”规划设计指引 一、城市规划与房地产开发的关系 基 于 城市规划 房地产 用地 选择 规划 总体 规划 内部资料 3 服务于 城市规划 体系 房地产 开发过程 报建 审批 规划 条件 控制性 详细规划 修建性 详细规划 二、房地产规划的特点 1.特别关注经济效益，充分利用每一寸土地； 2.规划设计模式化，实现快速开发，快速销售； 碧桂园地产核心竞争力： 精品2、质精品质 低成本低成本 内部资料 4 2.规划设计模式化，实现快速开发，快速销售； 3.特别关注周边环境及基地特征，充分挖掘利用每一个利好; 4.不同的开发、营销模式，具有不同的规划特点。 高速度高速度 城市方向 市政公园 占地：328.68 亩 地价：60 万元/亩 容积率： 1.8 建筑密度： 30% 建筑限高：100m 绿地率：30% 内部资料 5大冶项目一期原方案 城市方向 市政公园 内部资料 6 优化后方案 内部资料 7 碧桂园模式的优秀规划设计需具备哪些特质？ 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 1. 项目定位 2. 整体布局 3. 展示区规划 4. 公共服务设施规划 内部资料 83、 4. 公共服务设施规划 5. 交通规划 6. 绿地景观规划 7. 城市设计 01项目定位 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 内部资料 9 01项目定位 1.项目定位 (1) 区位；需求 (2) 目标客户；成本 内部资料 10 (3) 竞品市场（楼价） (4) 产品定位 (5)配套及环境 1.项目定位 郊区、度假 城区、常住 (1)区位；需求 内部资料 11 海南临高一期丹阳碧桂园 1.项目定位 根据不同的目标客户，研发不同的产品 (2)目标客户；成本 内部资料 12 海南清水湾项目 1.项目定位 根据土地成本高低，研发不同的产品(2)目标客户；成本 内部资料 13 大良苏岗项目 总用地：14、43.62 亩 地价：650 万元/亩 楼面地价：8128元/平 容积率： 1.2 建筑密度：33% 建筑限高： 18m 建筑层数： 4层 绿地率： 35% 1.项目定位 充分了解周 边竞品市场 (3)竞品市场 内部资料 14 1.项目定位 度假刚需，低总价策略、研发中小户型及合理的面积赠送 (4)产品定位 内部资料 15 大连金石滩项目 1.项目定位 (5)配套及环境 内部资料 16 02整体布局 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 内部资料 17 02整体布局 2.整体布局 (1) 土地的充分利用 (2) 外围空间及景观的利用 (3) 充分结合地形 内部资料 18 (3) 充分结合地形 (5、4) 技术经济指标 (5) 客户生活习惯及心理需求 2.整体布局 (1)土地的充分利用（优化用地范围） 原红线位置 南通项目在形 成规划方案后 再确定红线， 节约用地约28 内部资料 19 节约用地约28 亩，节省土地 款4480万 2.整体布局 (1)土地的充分利用（不均衡使用容积率） 内部资料 20 六安项目首轮方案 优化后方案 2.整体布局 (1)土地的充分利用 内部资料 21 山西高平项目首轮方案 2.整体布局 (1)土地的充分利用 内部资料 22 优化后方案 2.整体布局 (2)外围空间及景观的利用 将外部景观引入用地内 内部资料 23 吉林白城项目 原方案 优化后方案 2.整体布局6、 (2)外围空间及景观的利用 充分利用外部市政广场及人工湖打造展示区 内部资料 24 如皋龙游湖项目 2.整体布局 (2)外围空间及景观的利用 充分围绕外部市政公园打造展示区及商业街 内部资料 25 衢州碧桂园 2.整体布局 (2)外围空间及景观的利用 充分利用海岸线景观资源 内部资料 26 十里银滩三期 2.整体布局 (2)外围空间及景观的利用 洛阳项目：通过跟政府 谈判，利用红线外的用 地来做架空车库（6.6 内部资料 27 万），并把此部分车位 纳入指标，满足项目高 层的停车要求，节省地 库成本5500万；也节省 了地价约6140万 2.整体布局 (3)充分结合地形 结合现状地形，减少土7、方、基础及时间成本 低洼区、地质好-高层 高地、地质差-低层 内部资料 28 2.整体布局 (3)充分结合地形 三明项目：按福建省技术规定，可 抬高周边未建市政路标高2m，从 而减少整体外运土方量约65万方。 内部资料 29 而减少整体外运土方量约65万方。 2.整体布局 (3)充分结合地形 贵阳毕节项目：根据现场情况进行 实地放线，修改规划及单体方案， 从而减少整体外运土方。 内部资料 30 从而减少整体外运土方。 2.整体布局 (3)充分结合地形 反面案例 A3、A4区未提供地形图 项目安排测量单位测量 按测量数据规划设计 佛冈清泉城项目： 内部资料 31 按测量数据规划设计 土方施工时发8、现测量数据错误 C4区土方施工超挖20万方，造成浪 费成本 2.整体布局 (4)技术经济指标 u容积率 u建筑密度 内部资料 32 u建筑限高 u停车率（地面停车率） u绿地率 2.整体布局 容积率 白城项目 容积率充足，高层车库直接从地 面做起，节省建造成本及时间成 内部资料 33 面做起，节省建造成本及时间成 本 5.交通规划 停车率 调整后范围 漳浦项目 通过与项目配合，与政府沟通有效 内部资料 34 原地下车库范围 沟通设计条件，停车率条件由原 1:1减小为1:0.7；减少地下室面积 约1万,节约土建成本约2500万， 并且节约了工程时间成本。 5.交通规划 地面停车率 内部资料 359、 南陵项目，采用全地面停车加停车楼，大大减小了地下车库范围 2.整体布局 (5)客户生活习惯及心理需求 内部资料 36 江苏通州地块 03展示区规划 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 内部资料 37 03展示区规划 3.优秀的展示区规划 早期 售楼处 展示区 看板房 空间场景 内部资料 38 当前 展示区 全程体验 街道配套 空间场景 空间节奏 街道配套 3.优秀的展示区规划 (1) 位置及规模 (2) 区内各要素之间的关系 (3) 客户体验的关注（公共配套及绿化景观） 内部资料 39 (3) 客户体验的关注（公共配套及绿化景观） (4) 交通及空间序列组织 (5) 预售条件 3.优秀的展示10、区规划 (1)位置及规模 标准化根据地块大小选择合理规模 内部资料 40 3.优秀的展示区规划 (1)位置及规模 内部资料 41 花溪碧桂园展示区-英伦风情街大范围展示震撼效果 3.优秀的展示区规划 (1)位置及规模 内部资料 42 河北迁安展示区 3.优秀的展示区规划 (1)位置及规模 通州项目：展示区规模偏大 总用地：19.95ha 展示区占地：4.65ha 反面案例 内部资料 43 展示区占地：4.65ha U街建筑面积：8000 英伦商业街建筑面积：1.6万 3.优秀的展示区规划 (1)位置及规模反面案例 海盐项目区域提供设计条件和用地红线均为一宗土 地，实际摘牌为2宗土地，用地红线一11、分为二。造 成了展示区跨在2宗土地上，需要同时支付2宗土地 款，造成项目前期财务支出较大。 内部资料 44 款，造成项目前期财务支出较大。 3.优秀的展示区规划 (1)位置及规模反面案例 张家港项目选择展示区位置时 需要修建一段约330m市政道 路。 内部资料 45 3.优秀的展示区规划 (1)位置及规模非标准化可采用特殊处理 内部资料 46 阳江用幼儿园做临时售楼部 钻石郡用一户豪宅做临时售楼部 3.优秀的展示区规划 (2)区内各要素之间的关系 内部资料 47 U型商业街展示区 英伦商业街展示区 3.优秀的展示区规划 U型商业街位置 开盘时 主要人 流来源 方向 (3)客户体验的关注 内部资12、料 48 开盘时 展示区 范围 丹阳碧桂园展示区 3.优秀的展示区规划 商铺 门 禁 丹阳碧桂园展示区 (3)客户体验的关注 内部资料 49 进深137米 开间57米 综合楼 门 廊 商铺 门 禁 3.优秀的展示区规划 (3)客户体验的关注 内部资料 50 钦州项目展示区原方案 展示区优化方案 3.优秀的展示区规划 反面案例 九江项目：展示区动线不合理 影响营销成本 (3)客户体验的关注 内部资料 51 3.优秀的展示区规划 (4)交通及空间序列组织 收收 放放 内部资料 52 收收 收收 放放 放放 湖州移沿山项目 3.优秀的展示区规划 (5)预售条件 是否能提前预售，对展示区规划有一定影响13、 内部资料 53 案例分享 市政府 距市政府约8.5km，约9分 钟车程。 拒军区政府约4.5km约5 滨江一号 维多利 亚港湾 政府 南山悦 市场定位：目标市场为中心市区。项目类型为刚需及改善型。 国贸大 厦 国贸大 厦 地块区位地块区位 庙家嘴 长江大 桥 庙家嘴 长江大 桥 内部资料 54 五联 路 五楠 路 五联 路 五楠 路 联棚收费站联棚收费站 目标 地块 目标 地块 翻坝高速翻坝高速 高铁东站高铁东站 距高铁东站约 12km，约16分 钟车程。 拒军区政府约4.5km，约5 分钟车程。 距翻坝高速入口约 2km，约2分钟车程。 江南 路 江南 路 夷陵长 江大桥 夷陵长 江大桥 14、江南星城 检察院 人民医院 新外滩 兴发广场 南山悦 东郡B区 高 速 连 接 线 高 速 连 接 线 交通节点 距离 （km） 时间 （分钟） 路况 市政府8.59较好 中心城区商业 （万达/国贸） 7/108/13较好 高铁东站1216较好 万达万达 江山多娇四期 水蓝郡 案例分享 占地： 452.4 亩 容积率： 1.2 建筑密度： 30% （规划路）夷 桥 横 路（规划路）夷 桥 横 路 N 市政公园 城 市 方 向 市政公园 城 市 方 向 0 10 30 50 335m605m 120m 内部资料 55 建筑密度： 30% 建筑限高：100m 绿地率: 35% 夷 桥 路 夷 桥 15、路 五 龙 三 路 五 龙 三 路 310m 400m 案例分享 方案一 市政公园 内部资料 56 案例分享 市政公园市政公园 内部资料 57 案例分享 最终方案 内部资料 58 04公共服务设施规划 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 内部资料 59 04公共服务设施规划 4.公共服务设施规划 (1) 商业氛围营造 (2) 酒店 内部资料 60 (3) 物业服务用房指标 (4) 文教体卫设施 4.公共服务设施规划 社区及物业服务 体育设施 内部资料 61 酒店 学校 医疗卫生 社区及物业服务 4.公共服务设施规划 公建配套一般为不可售， 过高的公建配套要求，会 造成一定的成本浪费。南 反面案16、例 减少非必要配套设施 内部资料 62 充项目，总用地270亩， 需配建占地135亩，6.3 万平米酒店及商业。 4.公共服务设施规划 反面案例 减少非必要配套设施 花溪项目设计条件增设： 23班小学，托老所等配套设施 内部资料 63 4.公共服务设施规划 减少非必要配套设施 增加配套用地：21000 增加配套建筑面积： 21378 内部资料 64 21378 减少住宅建筑面积： 95400 05交通规划 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 内部资料 65 05交通规划 5.交通规划 (1) 人车分流？ (2) 别墅区与洋房区交通流线分流设计 (3) 静态交通 内部资料 66 (3) 静态交通17、 (4) 物业服务成本 3.优秀的展示区规划 (1)人车分流？ 高 层 区 地 面 停 车 与 地 下 车 库 相 结 合 内部资料 67 别墅区人车分流设计 高 层 区 地 面 停 车 与 地 下 车 库 相 结 合 5.交通规划 (2)别墅区与洋房区交通流线分流设计 内部资料 68 碧桂园江湾城 如皋龙游湖 5.交通规划 (3)静态交通（低洼地设置车库） 内部资料 69 仁怀项目，利用地势低洼处集中设置3层地面车库 5.交通规划 (3)静态交通（车库建造成本） 不同停车方式成本不同，一般情况为： 地面地上车库半地下车库地下车库地下机械车库地下二层车库 半地下车库 内部资料 70 半地下车库18、 地下车库 地上车库地面停车 5.交通规划 (3)静态交通（车库建造成本） 车库类型单方建造成本（元/） 地下车库2500-3000 车库一般土建成本 内部资料 71 地下车库 停车楼2100 架空车库1800 5.交通规划 (3)静态交通 句容项目地下车库直接从地 面做起，再抬高周边市政道 路标高，使之不计容，既减 内部资料 72 路标高，使之不计容，既减 少了车库造价，又节约土方 成本及时间成本。 5.交通规划 (3)静态交通（车库价值转移） 情况一： 当容积率用尽时，需 结合周边地形做成半 地下车库达到当地政 府不计容要求。 将两栋住宅之间的间距用车库连接 储藏 公有及私家花园 储藏 住19、宅 入户 内部资料 73 府不计容要求。 情况二： 当容积率未用尽时， 直接做地上车库。 报建版 储藏储藏 入户 组合方式：储藏+指标停车位 公有及私家花 园 住宅 入户 储 藏 储 藏 报建版 5.交通规划 (3)静态交通（车库价值转移） 停 车 位 储 改 造 后 住 宅 内部资料 74 藏 间 共享中心景观 改造前改造后（部分车位改赠送面积） 5.交通规划 (3)静态交通（车库价值转移） 当项目地块周边有商铺，将商铺下面设计为地下室 设计思路：报批前期停车 位的布置满足配比指标， 商铺 地下车库 储藏间 报建版剖面图 内部资料 75 改造后将地下室空间改变 成附加值更高的商业空间， 满足20、了配比指标的同时能 将去化难的问题解决。 商铺 储藏间 地下车库 改造版剖面图 5.交通规划 (3)静态交通（车库价值转移） 类别车位配比户数 车位 （个） 地面车位 （个） 地下车位 （个） 地库面积 （平方米） 人防面积 （平方米） 别墅1个/户33433466323455 9994 珊瑚宫殿项目利用别墅区地下室平衡高层车库 内部资料 76 别墅区车库 高层区车库 别墅1个/户33433466323455 9994 洋房02-04个/户19447281992009994 别墅区车库平衡329个高层区车位 5.交通规划 (4)物业服务成本 满足规范要求的前提下，尽量将地块出入口个数控制在2个21、 内部资料 77 满足规范要求的前提下，尽量将地块出入口个数控制在2个 06绿地景观规划 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 内部资料 78 06绿地景观规划 6.绿地景观规划 (1) 中心公园 (2) 入口绿地景观 内部资料 79 (3) 周边绿地景观的借用 (1)中心公园 6.绿地景观规划 内部资料 80 南沙天玺湾 6.绿地景观规划 (1)中心公园 内部资料 81 高州项目十里金滩项目 6.绿地景观规划 u 绿地3000平方 u 位于组团入口处 u 以小见大 (2)入口绿地景观 内部资料 82 顺德碧桂园钻石郡 以小见大 u 景观利用充分 6.绿地景观规划 (3)周边绿地景观借用 内部资22、料 83 鹤山共和碧桂园 07城市设计 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 内部资料 84 07城市设计 7.城市设计 (1) 城市区位要求 (2) 天际轮廓线 内部资料 85 (3) 沿街界面设计 (4) 入口仪式感 7.城市设计 (1)城市区位要求 并非所有项目都要考虑城市设计； 在城市的重要地段，才对城市设计有一定的要求 内部资料 86 在城市的重要地段，才对城市设计有一定的要求 7.城市设计 (2)天际轮廓线 内部资料 87 太仓项目 7.城市设计 (3)沿街界面设计 内部资料 88 英伦风格沿街界面设计 7.城市设计 (4)入口仪式感 内部资料 89 U型商业街入口 7.城市设计 (4)入口仪式感 内部资料 90 英伦商业街入口