1、成本与技术基础知识 成本基础知识成本基础知识 NO.1 房地产开发成本构成 NO.2 北京房地产项目开发成本 NO.3 各地房地产项目建安成本一览 NO.4 北方市场低密度产品成本专题 NO.5 建筑结构成本专题 NO.6 住宅电梯成本专题 NO.7 成本型城市与产品型城市 NO.NO.1 1：房地产开发成本构成房地产开发成本构成 一、开发全过程成本-开发商最关注 按控制阶段分：可研、定位、设计、招标、施工、结算； 按成本类型分： 土地成本：受取地价格影响较大，通常约占开发全过程成本的35%左右； 工程成本：约占开发全过程成本的45%-55%； 财务成本：各项目差异较大，有银行贷款、自有资金、2、施工单位垫资等多种资金来源； 管理成本：各公司有所区别，但差距不大； 营销成本：视具体情况而定； 二、产品寿命周期成本 -品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目） 对项目整个寿命周期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还 有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑； 商业地产项目，营运成本尤其重要； NO.1：房地产开发成本构成NO.1：房地产开发成本构成 “工程成本”主要包括： 一、前期工程费 1、临时水,电,路,场地平整费； 2、规划,测量,勘察,设计费； 3、规划条件,可行性研究费； 二、基础设施费 1、红线内基础设施费； 2、红线外基础设施费；微信 公众号：房地3、产干货资料 三、建筑安装工程费 1、建安工程费； 2、招投标费； 3、预算审查费； 4、工程监理费； 5、竣工图费； 6、建材发展基金； 四、环境景观工程费 NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本 一、前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80% (2) 民用建筑设计费（见表） 民用建筑工程设计费率收费标准（单 位: %） 工 程工 程 概 算 投 资 (万 元) 等 级 34、00 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 级2.22.12.01.9 一 级2.0 1.9 1.81.7 二 级1.8 1.71.61.5 三 级1.6 1.51.41.3 四 级1.41.31.2 五 级1.2 1.1 30层以上建筑 16层以上29层以下住宅. 7层以上15 层以下有电梯住宅 7层以下无电梯住宅 NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本 一、前期工程费:(取值在40-120元/平米) 3.规划条件,可行性研究费 标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日 用地规模(公顷) 工日定额 50面议 (2) 5、施工执照费按京政发198821号文: 概算额*(1-3)微信公众号：房地产干货资料 NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本 二、基础设施费（一般为建安工程费的 2% - 10%） 1.红线内基础设施费 说明: (1)一般该项费用为： 基础设施各种管线工程量*单方造价 (2)各种管线单方造价: 自来水管线600元/米 雨水管线700元/米 污水管线800元/米 煤气管线1000元/米 热力管线2000元/米 供电管线700元/米 电信管线1500元/门 道路80元/平米 绿化20元/平米 (3)经验数据: 环卫费5元/平米 照明费5元/平米 (4)该项费用一般范围1506、-400元/平米 普通住宅150元/平米 高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米 2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建) 标准: 根据项目的实际情况定; 说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则 相应的四源费中的该项不在计取. (2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施 费. NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本 三、建筑安装工程费 1、建安工程费；2、招投标费；3、预算审查费；4、工程监理费；5、竣工图费；6、建材发展基金； 建 安 工 程 费 主体建筑工程费 结构及粗装修费 门窗工程费 公共部位装修费 室内装修费 室外工程费 基础施工费 主7、体安装工程费 室内水暖气电 设备及安装费 弱电系统 土方工程、护壁护坡、桩基础、桩 基检测费、降水 电梯厅、走廊、大堂、楼梯间、外 立面、屋面、栏杆 厨房、卫生间、厅房、阳台露台地 面 框架工程、室内回填土、砌体、套 内装修、防水、其它 户内门，窗、阳台门，防火门，幕 墙 给排水、暖气、燃气、电气 通风排烟系统、电梯供货及安装、 发电机供货及安装、消防系统、人 防系统及安装 二表远传费用、安防系统（监控系 统）、防盗报警系统、有线电视、 紧急广播及背景音响系统、智能化 机房及防雷接地、综合布线/电话、 楼宇自动化控制系统 注：红字体内容变动会对工程费带来较 明显影响 三、建筑安装工程费 NO.8、2NO.2：北京房地产项目开发成本北京房地产项目开发成本 2.招投标费标准:中标额*1 3.预算审查费标准:预算造价*0.5（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%） 4.工程监理费标准:工程造价*适用税率 适用税率: 工程造价 500 万元以下2.5% 500-10002.0-2.5% 1000-50001.4-2.0% 5000-100001.2-1.4% 10000-500000.8-1.2% 50000-1000000.6-0.8% 1000000.6% 说明: (1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中 的 7%,工程质量监督9、部门不在收取建设单位的质量管理监督费. (2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑. 5.竣工图费标准:设计费*7% 6.建材发展基金 标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%） NO.2NO.2：北京房地产项目开发成本北京房地产项目开发成本 北京房地产项目建安工程费标准: (1) 普通住宅多层900-1000元/平米 高层1600-1800元/平米 (2) 公共建筑A.公寓,写字楼3000-4500元/平米 其中: 结构1000-1500元/平米 装修800-1000元/平米 设备1200-2000元/平米 B.别墅3000元/平米 案例： 10、北方城市洋房产品单方开发成本（单体建安+小区绿化+市政配套+前期工程费等，不含 销售费用、税费、地价）： 万科测算标准：2200-2400元/平米（建安成本约1300-1500元/平米） 金地测算标准：2500元/平米（建安成本约1300-1500元/平米） 06年龙湖拿地时用的成本测算值 n 特别注意：以上园林成本给出的是按照绿 化面积计算的，而不是建筑面积； n 案例参考：棕榈泉的园林成本在400-500元 /平米；北奥的奥林匹克大道集中园林的成本 是280元/平米；星河湾的园林成本达到1500 元/平米。 1、住宅项目与园林成本对比参照 项目档次 园林成本 项目档次 园林成本 （元/平米11、） 低档 100-150 中端 150-200 高端 200-300 豪宅 300以上 n 特别注意：以上园林成本给出的是按照 绿化面积计算的，而不是建筑面积； 2、别墅项目园林成本对比参照 评价标准 园林成本 评价标准 园林成本 （元/平米） 最为常见、普通 400-600 非常精致、有特色 600-800 极致化、很少见 800-1000 NO.2：北京房地产项目开发成本NO.2：北京房地产项目开发成本 四、环境景观工程费 省份城市 各物业建安成本（元/平方米） 多层小高层高层一类高层商业地下 北京北京市144017602160-1500-2000- 山东青岛95013801850-15012、0-2000- 辽宁大连120013501600-15002000 湖北 武汉75012501650-最低900- 襄樊80012501700- 湖南 常德600-650-600-650-1200-1500- 湘潭550-6301100-13001500- 衡阳600-6509001100- 长沙700-9001400-16001800- 江苏 苏州850-100013001600160020003000以上- 全：2500 半：1500-2000 昆山120016002300- 南京95013001700- 安徽合肥 砖混600-700 框架700-900 900-14001400-180013、2000-230016002200 河南郑州90012001600-1900- 浙江杭州11001300185021001800-2400- 河北石家庄90012001500- 江西吉安80011001400-1700- 广东 广州1275-1750- 佛山框架800-9001200-13501600- 2000-2400 人防+200 甘肃天水8501350- NO.3NO.3：各地房地产项目建安成本一览各地房地产项目建安成本一览 NO.4NO.4：北方市场低密度产品成本专题北方市场低密度产品成本专题 以北方三线城市、某中等规模低密度项目为例 一、关于投资占比 项目总投资估算表(含财务、销售14、费用) 序号项目名称单价(元/)占总投资比例 1 土地成本 2989 38.0% 2 前期工程费 194 2.5% 3 建筑安装工程费 2457 31.2% 4 市政配套费 909 11.6% 5 园林费用 401 5.1% 6 小区配套工程费 253 3.2% 7 管理费用 126 1.6% 8 不可预见费 130 1.7% 9 其他费用 20 0.2% 10 营销费用 292 3.7% 11 财务费用 92 1.2% 12 合 计 7864 100.00% 注1：此项目包含独栋、类独栋、联排三种产品，均按毛坯计算； 注2：单价均指按容积率摊入建筑面积。 二、关于建安成本取值 以北方三线城市15、某中等规模低密度项目为例 产品形式 建安成本(元/) 大独栋（毛坯） 2300 类独栋（毛坯） 2300 联排（毛坯） 2000 会所（含精装） 6000 n 在一、二线城市由于别墅市场产品供应 趋于丰富和分化，成本弹性空间拉大。 结构工程费用所占比例下降，外装材料和 设备成本所占比例增加，北京市场别墅建 安单方造价从3000元/平米6000元 /平米不等。 基本项目构成因素 一般 较好 非常好 资料来源 园林 水系700元/平米-1200元/平米 设计院访谈 树种200元/平米300-400元/平米450元/平米 外立面 墙面材质（含人工）涂料45-85元/平米面砖65-115元/平米石材16、250-550元/平米 门窗 铝合金 480-550元/平米 - 铝合金+木1300-1400元/平米 纯木1500-1600元/平米 铝包木1800元/平米 屋顶混凝土瓦45-65元/平米钢板瓦780-1100元/平米 物业管理 品牌物业管理公司 收费 1.8元/平米/月2.5元/平米/月4元/平米/月 物业管理公司访 谈 智能化配置 小区监控80-100元/平 米 -高端智能12万/套 设计院、开发商 访谈 地下室 建安成本（结合地 质情况有差异） 1200元/平米1400元/平米1600元/平米 设备 锅炉4000-5000元/户8000元/户10000-11000元/户 供应商访谈 空17、调2万/户（美的）3.5万/户（麦克维尔）5万/户（大金） 太阳能800-1500元/户3000-4000元/户6000元/户 NO.4：北方市场低密度产品成本专题NO.4：北方市场低密度产品成本专题 三、项目成本投入情况一览 地上 地下 半地下 集中 分户 车库 车位 按建筑属 性 按停置高 度 按组织方 式 道路临时停车 其它机械停车 地上，车库，双位地上，车棚，车位 地上，架空，车位半地下，车库 地下，车库，集中停车地上，集中，车位 四、别墅停车方式与相关成本评价 NO.4：北方市场低密度产品成本专题NO.4：北方市场低密度产品成本专题 造价造价产权产权客户购买成本客户购买成本 地上分户18、车库地上分户车库 半地上分户车库半地上分户车库 地下集中车库地下集中车库 地上分户车位地上分户车位 有 有 无 无 计算建筑面积，承担 售价 按照地上建安成本标准计算，砖 混结构约1100元/平米，短剪结构 约1300-1500元/平米 基本按照地下室建安成本标准计 算，注意防水及排水，造价略高， 每平米约增加200-300元/平米 按照地下室建安成本标准计算，注 意防水及排水，较高消防要求（通 风、水电设备、通道等），且车位 单位面积较大，造价较高，约2300- 2500元/平米 基本无造价，占用院落空间 地上集中车位地上集中车位 基本无造价，少量绿化及硬质铺 装成本，约300-500元/平19、米，可 计入绿化和室外成本，但占用绿 化面积，降低环境品质 无 计算建筑面积，承担 售价 不计算建筑面积，但 成本计入售价，根据 开发商策略，一般名 义上为赠送 不计算建筑面积，一 般名义上为赠送，占 用院落空间 不计算建筑面积，一 般需要租用 四、别墅停车方式与相关成本评价 NO.4NO.4：北方市场低密度产品成本专题北方市场低密度产品成本专题 NO.5NO.5：建筑结构成本专题建筑结构成本专题 一、普通住宅结构分类 1、从建筑消防要求上讲 ： 普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层、33层、80层以上； 其高度的临界点为24米、32米、50米、100米、250米（H250m的建筑20、暂称为特殊高 层 ，H250m的建筑，建筑设计应采取特殊防火措施，须作专题研究） 2、从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲： 其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7-9层 为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数。 3、从结构形式上讲： 6层以下常采用砖混结构，10层以下的建筑可以采用框架结构或现浇剪力墙结构，10 层 以上的建筑常选择框架剪力墙结构形式，而30 层以上的建筑宜选择框架筒体结构等。 就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准； 7至12层桩间距为一个标准，所以21、在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。 NO.5：建筑结构成本专题NO.5：建筑结构成本专题 层数常用结构建安成本（元/平米） 1-3 砖混900-1000 短支剪力墙1300-1500 4-6 砖混900-1000 短支剪力墙1300-1500 7-9 砖混900-1100 短支剪力墙1300-1500 10-17混凝土剪力墙1800-2100 18-33混凝土剪力墙2300-2700注： 剪力墙是利用建筑外墙和内墙隔墙位置布置的钢筋混凝土结构墙。竖向荷载在墙体内主要产生向下的压力，侧 向力在强体中产生水平剪力和弯矩，因为这类墙体具有较大的承受水平力（水平剪力）的能力，固被称为剪力 墙22、。 剪力墙的高度一般与整个房屋高度相同，自基础至屋顶。微信公众号：房地产干货资料 剪力墙用在剪力墙结构体系，框架剪力墙结构体系，多用在高层建筑结构中。 短肢剪力墙是一种适于小高层住宅建筑的短肢墙筒体（或一般剪力墙）结构体系。仍属于剪力墙结构体系， 只不过是采用较短的剪力墙肢，而且通常采用T形、L形 、形、 +形等。 NO.6：住宅电梯成本专题NO.6：住宅电梯成本专题 一、住宅常用电梯分类 乘客电梯, 为运送乘客设计的电梯，要求有完善的安全设施以及一定的轿内装饰 观光电梯, 轿厢壁透明，供乘客观光用的电梯 消防电梯 二、电梯按速度分类 电梯无严格的速度分类，我国习惯上按下述方法分类。 低速梯，23、常指低于1.00m/s速度的电梯。 中速梯，常指速度在1.002.00m/s的电梯。 高速梯，常指速度大于2.00m/s的电梯。 超高速，速度超过5.00m/s的电梯。 u普通住宅电梯速度一般选择在1.5-1.75m/s之间； u超高层电梯速度一般选择在3m/s以上； u消防电梯的速度按从首层到顶层的时间在60s以内计算 三、常用的电梯品牌 NO.6NO.6：住宅电梯成本专题住宅电梯成本专题 三菱电梯 (上海三菱电梯有限公司,中国最大电梯制造企业之一) 奥的斯OTIS电梯 (奥的斯电梯有限公司,世界最大的电梯企业之一) 日立HITACHI (日立电梯(中国)有限公司,中国最大的电梯企业之一) 24、通力KONE电梯 (1910年芬兰,通力集团是世界最大的电梯企业之一) 迅达电梯 (1874年瑞士,瑞士迅达集团,世界最大的电梯企业之一) 东芝Toshiba (东芝电梯集团,世界最大的电梯企业之一) 富士电梯 (日本富士电梯集团) 广日电梯 (广州广日电梯工业有限公司) 富士达电梯 (华升富士达电梯有限公司) 蒂森电梯 (蒂森电梯有限公司,德国三大电梯制造商之一) NO.6：住宅电梯成本专题NO.6：住宅电梯成本专题 四、影响电梯价格的因素 电梯的价格主要和载重量、速度、层站、品牌等有关 载重量： 电梯载重量越大，价格越高，住宅乘客电梯一般选择500kg、800kg或1000kg，公共 建筑25、一般选择1000kg和1500kg；微信公众号：房地产干货资料 速度： 速度越高，价格越高，住宅电梯速度一般在1-2m/s的中速梯； 层站： 层站，就是电梯停靠的地点，每层只能有一个站，但可以设置不停，层站越多，电梯价 格越高；微信公众号：房地产干货资料 NO.6NO.6：住宅电梯成本专题住宅电梯成本专题 五、电梯价格测算取值 电梯价格包含设备价格、运输还有安装和一年的免费保修服务 ； 多层（6层以内）普通住宅的乘客电梯，每部约12-15万，以一梯2户计算，每增加一部 电梯，每户约增加1-1.5万元的造价； 11层小高层普通住宅的乘客电梯，国际品牌约30万元/部，国内品牌约25万； 28层的高26、层电梯，进口的价格在35-40万左右/部，在此基础上，每加高一层，价格提高 0.8万-1.2万 ，国产的大约30万左右 ； 普通家庭可选择无机房液压电梯解决内部垂直交通问题，一般选择载重量300kg，0.2- 0.3m/s，价格在10-13万左右； NO.7NO.7：成本型城市与产品型城市成本型城市与产品型城市 成本型城市与产品型城市 成本型城市是指建安成本对项目的赢利有较大影响的城市，比如：重庆、武汉、长沙、 东莞等。成本型城市的特征：房价普遍较低，房价差异性小。 产品型城市是指项目的赢利主要依靠产品品质的城市，比如：深圳、上海、广州、北 京、杭州等。产品型城市的特征：房价差异性大，产品差异27、性大。 成本型城市对工程建安成本的控制要求较高，重点是控制设计阶段成本优化、招投标、 现场签证等。成本型城市对工程管理、工程成本管理的要求较高。 产品型城市对工程建安成本的控制要求相对降低，对项目档次定位、开发节奏的把握 反而显得重要。 对于一个新入行的房地产企业，最好先在产品型城市试手。 技术基础知识技术基础知识 NO.1 外墙保温系统 NO.2 外窗保温系统 NO.3 新风置换系统 NO.4 采暖方式 NO.5 排水系统 NO.6 雨水收集系统 NO.1：外墙保温系统NO.1：外墙保温系统 一、外墙内保温： 所谓外墙内保温，是在外墙结构的内部加做保温层。 优点：施工速度快技术较成熟 缺点：28、 保温层做在墙体内部，减少了商品房的使用面积 影响居民的二次装修； 内保温结构会导致内外墙出现两个温度场，形成温差，外墙面 的热胀冷缩现象比内墙面变化大，给建筑物结构产生不稳定性， 保温层易出现裂缝 注：国家建设部颁布的建设部推广应用和 限制禁止使用技术中明确规定，外墙内保 温浆体材料不得用于大城市民用建筑保温工 程，北京市、山东省等明确禁止使用外墙内 保温结构。 二、外墙外保温： 所谓外墙外保温，是指保温结构做在主体结构的外侧。 其优点： 能够保护建筑物主体结构，延长建筑物寿命 增加商品房使用面积 避免外墙圈梁构造柱梁门窗形成散热通道，有效防止内保温 结构很难克服的“热桥”现象 外保温是目前29、大力推广的一种保温节能技术，国家不仅对外 墙外保温的技术施工工艺材料进行完善，同时在法律层面上制 定相关规定予以辅佐。 外墙外保温 系统结构图 NO.1NO.1：外墙保温系统外墙保温系统 比较项目胶粉聚苯颗粒浆料体系EPS贴板体系XPS贴板体系聚氨酯硬泡喷涂体系 适用墙体各种墙体各种墙体各种墙体各种墙体 施工可控性差好好差 冷热桥效应无无有无 抗裂性好一般差好 面层荷载kg/m60203560 抗风压无空腔、抗风压能力强 小空腔体系，能满足抗 风压要求 小空腔体系，能满足抗 风压要求 无空腔，抗风压能力 强 导热系数w/mk0.0590.0420.0300.025 蓄热系数w/mk0.964030、.360.360.36 防火性能难燃B1级阻燃B1级阻燃B1级难燃自熄性材料 防水性好好好很好 透气性好好差一般 抗冲击性好 差 底层网格布加强 一般很好 达到相同保温效果造价50元/m70元/m90元/m120元/m 不同外墙保温系统对比 NO.2NO.2：外窗保温系统外窗保温系统 外窗保温系统包括以下三个部分： 断桥铝合金窗框； 中空玻璃； 窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术； 断桥铝合金窗框： 隔热断桥铝合金窗框是在老铝合金窗框基 础上为了提高门窗保温性能而推出的改进型， 通过增强尼龙隔条将铝合金型材分为内外两 部分阻隔了铝的热传导。增强尼龙隔条的材 质和质量直接影响到隔热断桥铝合金窗的耐31、 久性。 隔热断桥铝合金门窗的突出优点是强度高、 保温隔热性好，刚性好、防火性好，采光面 积大，耐大气腐蚀性好，综合性能高，使用 寿命长，装饰效果好， 注：外窗安装断桥铝合金中空玻璃窗户，同 时通过改善窗户制作安装精度、加安密封条 等办法，减少空气渗漏和冷风渗透耗热。 塑料门窗铝合金门窗 性能 保温性能和耐化学腐蚀性能好 有良好的气密性能和隔声性 抗风压性能和水密性性普遍较低 窗框遮光面积大，热膨胀系数高。 适宜用于寒冷地区，低风压，少雨水， 有腐蚀介质或潮湿环境的低层建筑。 具有优良抗风压性能，水密性和气密性。 尤其是抗风压性能远优于塑料门窗。 在采用断热铝型材和中空玻璃时，其隔 声性能与塑32、料门窗等同。保温性能略低于 塑料门窗。 新型的断热铝合金节能门窗传热系数K 已从普通铝合金单玻扇的6.4W/（M2.K） 下降至3 W/（M2.K）。 NO.2NO.2：外窗保温系统外窗保温系统 不同窗框的性能比较： NO.2：外窗保温系统NO.2：外窗保温系统 Low-e玻璃 又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物 组成的膜系产品。其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外 线高反射的特性， 因此具有良好的热性能和光学性能，即高 透光、保温。微信公众号：房地产干货资料 中空Low-e玻璃 中空Low-E玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体氩 气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透33、过性及中远红外 线高反射的特征，有效阻隔热量传导； 冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用； 夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内； 注：外围护结构的玻璃装置从单层玻璃到双层玻璃、再到夹层玻璃、 再到双层夹层玻璃、再到中空Low-E玻璃的逐步变化使得窗户的导 热性能大大降低，减少了能源损耗 玻璃类型空气层宽度（mm） 传热系数k （w/mh） 传热阻R （mh/w） 普通单层玻璃5.90.619 普通双层中空玻 璃 6 9 12 3.4 3.1 3.0 0.294 0.300 0.333 热反射中空玻璃 6 12 2.5 1.8 0.400 0.555 三层玻璃中空玻 璃 29 234、12 2.2 1.1 0.454 0.467 LOW-E中空玻璃121.60.625 各类玻璃隔热性能比较： NO.2NO.2：外窗保温系统外窗保温系统 NO.3：新风置换系统NO.3：新风置换系统 新风置换系统 取自高空的新鲜空气，经过滤、除尘、灭菌、加热/ 降温，加湿/除湿等处理过程，以每秒0.3米的低速， 从房间底部送风口不间断送出，低于室温两度的新风， 在地面形成新风潮，层层叠加，缓缓上升，带走人体 室内污浊气体，最后，经由排气孔排出。 新风置换系统作用 有效调节室内空气湿度，使居室时刻保持干爽、舒适的状 态。 不用开窗即可获得新鲜空气，减少室内热损失，节省能源。 驱除室内装饰造成的可35、能长时间存在的有害气体。 NO.3：新风置换系统NO.3：新风置换系统 不同通风方法对室内空气质量的影响比较 NO.4NO.4：采暖方式采暖方式 采暖方式 按供给方式： 集中供暖、分户采暖 集中供暖：小区锅炉房自供，市政热力公司集中供，中央空调采暖 按能源：燃气、燃油、燃煤、电供暖 分户采暖：家用空调采暖，燃气（油）壁挂炉采暖，电热膜采暖 散热介质：散热片（暖气），地热盘管 NO.4：采暖方式NO.4：采暖方式 楼板采暖制冷系统 将高性能工程塑料管铺设在混凝土楼 板内，冬天采暖进水水温33C，回水 30C，夏天制冷进水18C，回水温度 21C，通过冷热水的控温，夏天制冷， 冬天采暖，室内温度恒36、定在20-26C。 冬天楼板会均匀地散发出28C到 29C的热量，室内的温度使人们觉得温 暖舒适，人体的温度30C左右，所以不 会有烘烤的感觉；夏天楼板温度19到 24C，可以把室内过多的热量带走。 注：北京万国城采用了此项技术。在进行室内温度测试的 时候，离屋顶0.5m，1.0m，1.5m的高度进行测试，温差 在0.2-0.3，人体一般不易觉察到这个温差，所以低温辐射 采暖制冷的方式是目前民用建筑里最舒适的制冷采暖方式。 人和环境的热交换方式以辐射形式所 占比例最大，并且约一半的热量从头部 散发。天棚采暖系统以顶部辐射的形式 进行采暖和制冷，比普通方式更健康、 舒适、有效。 NO.4NO.437、：采暖方式采暖方式 冬夏两用实现采暖和制冷 系统材料的寿命与建筑寿命一样长久 不依靠室外机箱，不会破坏建筑外观 冷热交换的媒质为水，绿色环保 辐射散发的温度调节方式，无风感、无气流感 系统自身能自动调节室内温度 采暖制冷与新风置换系统完全分离，健康而高效 辐射采暖和制冷效率高，温度均匀 从上至下的辐射方式更舒适 不占用室内有效使用面积 系统设置在顶棚混凝土，不占用室内洞见 辐射温度低于人体皮肤温度，不会有烘烤的感觉 楼板采暖制冷系统 NO.5NO.5：排水系统排水系统 隔层排水：排水支管穿过楼板， 在下层住户的天花板上与立管 相连。（如图） 同层排水：卫生间内卫生器具 排水管不穿越楼板，排水横38、管 在本层套内与排水总管连接， 一旦发生需要清理疏通的情况， 本层套内就能解决问题的一种 排水方式（如图） 系统组成 1、HDPE管道系统。 2、隐蔽式系统安装组件。 3、与同层排水相配套的卫生器具。 4、存水弯。 同层排水与隔层排水 NO.5NO.5：排水系统排水系统 与传统的隔层排水系统相比，同层排水系统具有下列优势： 隔音：采用墙前安装方式，假墙能起到隔音和增强视觉效果的作用。 独立：在卫生间，管道不穿越楼板，享受真正的产权独立，即使维修也无需跨层修理。 自由：房型设计和室内空间布置更加灵活，只需调整排水支管，就可实现个性化装修。 节水：采用内表面光滑的HDPE管道及独特的水箱设计，提高39、了系统的排水效果，实现真正 的节水功能。 经济：采用同层排水技术，大大减少系统的力管、支管及配件数量，材料与施工较少，性 价比高。 连接可靠：选用的PE管道采用热熔连接，不但连接强度高，而且杜绝泄漏问题，保证安全 使用50年。 同层排水的优势 NO.6：雨水收集系统NO.6：雨水收集系统 雨水是非常优质的水源，利用建筑进行雨水收集，设置建筑雨水储留供水系统，将雨水以自然 或人工的形式加以储备，经过简单净化后，再利用为生活杂用水，可以用来洗车、灌溉、绿化等。 雨水收集系统： 它由集水、储水、水处理和给水系统组成，首先利用建筑物屋顶或基底周围地面收集雨水，经 管沟系统输送至处理系统，再到储水系统。雨水的收集可以利用建筑物的雨水管直接将雨水送至 水槽，也可以用蓄水池直接储存雨水，经过简单的沉淀过滤后回用。 生物净化处理： 降落至场地的雨水经过渗透和径流通过生物过滤池和根系净化池后，进入收 集容器内，当容器收集满了以后，可以自己溢流到小区的河里。雨水收集的建 模实验和其能达到的指标正在计算之中。其整个过程的示意图如下：