1、1/22 财务预算编制 部门：财务管理部 时间：3月 2/22 一级目录 目 录 预算编制制度解析 如何编制预算 3/22 1.1 预算编制目的 实现经 营目标 提升计 划水平 强化内 部控制 防范经 营风险 提高管 理水平 提高经 济效益 4/22 1.2 预算编制原则 战略性原则战略性原则 价值最大化原则价值最大化原则 计划为先原则计划为先原则 全员参与原则全员参与原则 权责对等原则权责对等原则 不予调整原则不予调整原则 5/22 1.3 预算的组织与职能 预算监督委员会预算监督委员会 物业系统预算管理决策结构，物业事业部本部管理层、财务及 运营管理部 预算管理委员会预算管理委员会 一线物2、业公司管理层、职能部门负责人 预算执行委员会预算执行委员会 财务管理部为主要预算执行机构，其它职能部门配合财务编制 预算所需报告及制度 预算编制部门预算编制部门 部门负责人、部门专业主管、出纳 6/22 1.4 预算编制程序-下达目标 财务指标 利润指标、物业费收缴率、预存应收比、 管理费用额度 关键非财 务指标 客户满意度、员工满意度、制度实施情 况、专项工作 否决指标 质量、安全事故 预算准确 率 预算差异率、预算外事项 7/22 1.5 预算外及超预算事项的控制 针对预算外支出，公司要建立、健全预算外审批机制，确保预算执行可控。 预算外事项是指在期初预算方案中没有预计，而现在即将发生的业3、务活动。 所有预算外事项均需要经过一线公司预算管理委员会审批。 各预算责任中心对预算外事项要编制详细的业务活动报告申请（必须包括该业务活动对 应的资金需求，对本部门预算影响），该报告是各级业务审批过程的基础资料。 超预算是指在实际业务活动中，某些预算在期初预算方案中已经考虑，但实际发生数超 出期初预算额度的情况，超预算事项应参考预算外事项处理程序进行审批。 8/22 1.6 预算调整及考核 公司须依据集团预算监督委员会的通知要求，进行预算调整，调整程序同预算编制流程。 预算考核是对预算执行效果的一个认可过程。考核应遵循以下原则： 目标原则目标原则、激励原则激励原则、时效原则时效原则、 分级原则4、分级原则 公司应建立预算考核制度，把预算的考核结果与所属各级责任部门的绩效指标挂钩。 集团预算监督委员会对各一线物业公司预算执行情况进行年度考核。 9/22 2.1 预算编制走出误区 预算编制是财务部预算编制是财务部 的事，业务部门就的事，业务部门就 是抓现场品质、应是抓现场品质、应 付客户投诉。付客户投诉。 每年每年的预算目标管的预算目标管 理层都定了，各部理层都定了，各部 门就是分解目标，门就是分解目标， 配合编制。配合编制。 预算预算就是和公司讨价还就是和公司讨价还 价的过程，目标总是会价的过程，目标总是会 被“砍一刀”，所以收被“砍一刀”，所以收 入要留有余地，费用成入要留有余地，费用5、成 本要尽可能宽松。本要尽可能宽松。 10/22 2.2 预算编制了解收支 编码编码 报表项目报表项目 备注备注 一、一、 主营业务收入主营业务收入 1 1+ +2 2+ +6 6 项目物业服务收入 私属服务收入 服务酬金 1 1*10%+*10%+2 2*10%*10%，以负数表示，以负数表示 二、二、 主营业务成本主营业务成本 （1.11.1：1.91.9） 人工费用 行政费用 维修及物料消耗 外包费用 能源消耗 财产费用 营销推广费 间接费用 其他费用 三、三、 营业税金及附加营业税金及附加 收入收入* *5.67%5.67% 四、四、 财务费用财务费用 POSPOS手续费和账户管理费扣6、减利息收入手续费和账户管理费扣减利息收入 五、五、 资产减值损失资产减值损失 坏账准备坏账准备 六、六、 营业利润营业利润 收入收入- -成本成本- -税金税金- -财务费用财务费用- -资产减值损失资产减值损失 七、七、 营业外收入营业外收入 八、八、 营业外支出营业外支出 九、九、 税前利润税前利润 营业利润营业利润+ +营业外收入营业外收入- -营业外支出营业外支出 11/22 2.2.1 预算编制项目物业服务收入 年初值年初值 1 1月月 物业类别物业类别 收费标准收费标准 ( (元元/ /平方平方 米米/ /月月) ) 上年末接上年末接 管面积管面积 ( (米米) ) 饱和收入饱和收7、入 ( (元元/ /月）月） 收费标准收费标准 ( (元元/ /平方平方 米米/ /月月) ) 新增接新增接 管面积管面积 ( (米米) ) 饱和收饱和收 入入 ( (元元/ /月）月） 住宅1 0 0 住宅2 0 0 住宅2 0 0 商铺1 0 0 商铺2 0 0 会所 0 0 幼儿园 0 0 项目物业服务费收入项目物业服务费收入 盘点收入：对项目的饱和收入了如指掌，根据历史收缴和项目的经营计划制定预算收缴率。盘点收入：对项目的饱和收入了如指掌，根据历史收缴和项目的经营计划制定预算收缴率。 全力清欠：对历史清欠进行分析，制定行之有效的清欠方案和预算清欠率。全力清欠：对历史清欠进行分析，制定行8、之有效的清欠方案和预算清欠率。 掌握新增：取得预算年度的交付计划，根据前期物业服务合同的定价计算新增面积带来的新增收掌握新增：取得预算年度的交付计划，根据前期物业服务合同的定价计算新增面积带来的新增收 入，合理的预测交付率和新增面积的收缴率。入，合理的预测交付率和新增面积的收缴率。 12/22 2.2.2 预算编制项目物业服务收入 项目项目经营业务经营业务收入收入车位收入车位收入 共有产权车位临 停费 1、要了解地产车位的销售计划，确定从哪个月开始增加收入。、要了解地产车位的销售计划，确定从哪个月开始增加收入。 2、对共有产权要根据出租台账，合理预测月租收入，随着项目的成熟要保持合理的增长。、9、对共有产权要根据出租台账，合理预测月租收入，随着项目的成熟要保持合理的增长。 3、共有产权车位收入要根据物业服务合同确认收入，纳入业主权益的不能确认收入。、共有产权车位收入要根据物业服务合同确认收入，纳入业主权益的不能确认收入。 车位收入 车位服务费 车位租赁费 共有产权车位 租赁费 专有产权车位 服务费 共有产权车位 服务费 13/22 2.2.3 预算编制项目物业服务收入 项目项目经营业务经营业务收入收入 出入证/卡工本费 垃圾清运服务收入 公共设施运行收入 了解项目物业服务合同里面经营收入如何分配，了解项目物业服务合同里面经营收入如何分配， 哪些收入属于项目，哪些收益应合同约定比例分哪些10、收入属于项目，哪些收益应合同约定比例分 配给业主配给业主 公共及共有部位服务收入 公共场所广告收入 公共场地服务收入 共有产权会所及泳池收入 共有产权会所经营收入 共有产权泳池经营收入 其他物业经营业务收入 14/22 2.2.4 预算编制项目私属服务收入 资产管家资产管家 房务管家房务管家 生活管家生活管家 租售业务收入 家庭维修收入 公司统筹私属服务收入 装修服务收入 房屋代管收入 项目私属服务收入项目私属服务收入 公司统筹私属服务收入 家政服务收入 代理代办业务收入 团购服务收入 公司统筹私属服务收入 项目私属服务收入项目私属服务收入 项目私属服务收入项目私属服务收入 15/22 2.211、.5 预算编制成本（人工费用） 1、根据公司人力资源部审、根据公司人力资源部审 核通过的编制进行人工预算核通过的编制进行人工预算 的编制。的编制。 2、项目人工成本占总成本、项目人工成本占总成本 的比例基本在的比例基本在50%-60% 之间，大项目低一些，小项之间，大项目低一些，小项 目高一些，目高一些，2015 年管理中年管理中 心的人工费心的人工费占比总占比总成本平均成本平均 为为53%。 3、福利费整体不福利费整体不超过工资超过工资 总额总额14%，食堂成本占工，食堂成本占工 资总额资总额8%-10%，按有食，按有食 堂和无食堂分别下发标准。堂和无食堂分别下发标准。 4、预算要考虑人工优12、化、预算要考虑人工优化、 岗位提效以及技术改造带来岗位提效以及技术改造带来 的人员结构和数量的变化导的人员结构和数量的变化导 致的成本变化。致的成本变化。 人工费用人工费用 工资（包含工资、双薪、加班费、业绩提成）工资（包含工资、双薪、加班费、业绩提成） 奖金奖金 职工福利（包含商业保险、员工餐费补贴、员职工福利（包含商业保险、员工餐费补贴、员 工关怀费用、补贴及津贴、过节费等）工关怀费用、补贴及津贴、过节费等） 社保社保 公积金公积金 培训费用培训费用 招聘费用招聘费用 16/22 2.2.6 预算编制成本（行政费用） 1、对车辆及交通费要、对车辆及交通费要 根据项目所处的地理位根据项目所处13、的地理位 置和交通便利程度进行置和交通便利程度进行 预算。预算。 2、员工活动费要按照、员工活动费要按照 年末在岗人数计算年度年末在岗人数计算年度 总额，再按照活动方案总额，再按照活动方案 进行预算分配。进行预算分配。 3、业务招待费年度总、业务招待费年度总 额不超过项目总收入（额不超过项目总收入（ 扣除酬金后）的千分之扣除酬金后）的千分之 五。五。 4、年度社区文化费用、年度社区文化费用 按照小区户数以按照小区户数以20元元/ 年年/户计算。户计算。 办公费办公费、水电气暖费、差旅费、水电气暖费、差旅费 、车辆及交通费、会议费、业、车辆及交通费、会议费、业 务招待费、务招待费、IT信息费用、14、通讯信息费用、通讯 费费、报刊报刊费用、费用、咨询中介咨询中介费、费、 审计审计费、诉讼费、费、诉讼费、环境环境费、费、员员 工活动工活动费、体系费、体系运行运行费用、费用、宿宿 舍舍费用、费用、社区文化社区文化费用、费用、小区小区 业委会费用业委会费用 17/22 2.2.7 预算编制成本（维修及物料消耗） 1、要按照项目通过公要按照项目通过公 司审批的设施设备改造司审批的设施设备改造 的年度计划来做预算。的年度计划来做预算。 2、交付五年以上的老、交付五年以上的老 项目此项成本原则上不项目此项成本原则上不 能低于总成本的能低于总成本的6%。 3、维修物耗的预算原、维修物耗的预算原 则上应按15、照公司下发的则上应按照公司下发的 单平成本计算。项目单单平成本计算。项目单 平成本在平成本在0.15 -0.2元元 之间，与项目规模与业之间，与项目规模与业 态相关。态相关。 维修及物料消耗维修及物料消耗 服装及配件费用服装及配件费用 维修及材料费用维修及材料费用 小区公共部位维护小区公共部位维护 电梯费用电梯费用 安保系统费用、水泵费用、安保系统费用、水泵费用、空调通风空调通风 费用、费用、消防设备消防设备费用、费用、采暖系统采暖系统费用费用 、水景设备水景设备费用、费用、供配电设备供配电设备费用、费用、 照明系统照明系统费用、费用、车库设备车库设备费用费用 18/22 2.2.8 预算编制16、成本（外包费用） 1、要按照各类外包合要按照各类外包合 同进行预算。同进行预算。 2、要动态预算外包费、要动态预算外包费 用，如新接管项目电梯用，如新接管项目电梯 、绿化在维保期内没有、绿化在维保期内没有 该费用，而地产维保在该费用，而地产维保在 年度内到期则需纳入预年度内到期则需纳入预 算编制。算编制。 3、外包费用在成本中、外包费用在成本中 占除人工费以外的最大占除人工费以外的最大 成本，因此整合资源，成本，因此整合资源， 控制成本很重要控制成本很重要。 外包费用外包费用 绿化养护外包费绿化养护外包费 保洁外包费保洁外包费 设施设备维护外包设施设备维护外包 费费 绿化外包费用 客服外包费客17、服外包费 项目拓展使用费项目拓展使用费 项目经营收益分成项目经营收益分成 合同对价亏损合同对价亏损 财务外包费财务外包费 其他外包费其他外包费 清洁服务外包费清洁服务外包费 消杀消杀服务外包费服务外包费 垃圾处理外包费垃圾处理外包费 电梯年检及维保电梯年检及维保 外包费用外包费用 公共设施设备维公共设施设备维 护外包费护外包费 19/22 2.2.9 预算编制成本（能耗费用） 1、关注历史数据，根据项目年度接管情况，预算要动态编制。关注历史数据，根据项目年度接管情况，预算要动态编制。 2、对于滚动开发项目和新接管项目，要根据项目自身的情况做能耗测算，不能因为由地产、对于滚动开发项目和新接管项目18、，要根据项目自身的情况做能耗测算，不能因为由地产 承担而不做或少做预算。承担而不做或少做预算。 3、关注政府能耗单价的变化，纳入预算编制。、关注政府能耗单价的变化，纳入预算编制。 水费水费 电电费费 20/22 2.2.10 预算编制成本（财产费用、营销推广 、间接费用） 财产费用 折旧费-固定资产计提的折旧 财产保险费-支付给保险公司的公众责任险 资产摊销-代理四类资产的摊销 租赁费-办公、经营场所、为外派人员租赁宿舍 的费用 修理费-办公或经营用房屋、设备、用品用具等 修理费 税金-房产税、车船使用税、土地使用税、印花 税、残疾人保证金等 营销推广费 媒介广告费、宣传资料费、推荐及代理佣金19、策 划咨询费 其他营销推广费-预存管理费赠送大米、集中交 付赠送一卡通充值款等成本费用 21/22 2.3 预算编制其他事项 项目预算以收定支，坚持量项目预算以收定支，坚持量 入为出，量力而行，无特殊入为出，量力而行，无特殊 情况应保持合理增长。情况应保持合理增长。 项目预算应结合公司与项目项目预算应结合公司与项目 的年度重点工作，要做到事的年度重点工作，要做到事 前预算、综合预算、统筹安前预算、综合预算、统筹安 排。排。 各端口需服从项目整体的安排、各端口需服从项目整体的安排、 相互协调和配合，保证项目整相互协调和配合，保证项目整 体预算的合理性与可控性。体预算的合理性与可控性。 预算创造 价值