1、0 房地产融资管理实务房地产融资管理实务 1 01 融资概况融资概况 02 融资涵义及目的融资涵义及目的 0303 融资方式融资方式 0404 融资流程融资流程 目录 0505 银企谈判银企谈判 0606 贷后管理贷后管理 2 0101 融资概况融资概况 3 集团本部集团本部 170.62 170.62 华北华北 216.58 216.58 上海上海 273.78 273.78 深圳深圳 13.48 13.48 广州广州 56.07 56.07 成都成都 17.14 17.14 从化从化 11.52 11.52 集团本部 华北 上海 深圳 广州 成都 从化 融资总余额： 759.19亿亿 全国2、全国融资结构图融资结构图 融资概况 0101 4 0202 融资涵义及目的融资涵义及目的 5 房地产融资是指在房地产开 发，流通及消费过程中，通过货币流 通和信用渠道所进行的筹资，融资及 相关服务的一系列金融活动的总称， 包括资金的筹集，运用和清算。 房地产融资是房地产企业及 房地产项目的直接和间接融资的总 和，包括房地产信贷及资本市场融资 等。 房地产融资 0202 广义 狭义 6 融资目的 0202 对公司的项目开发而言，融资到位将能对项目商业模式的运作提 供关键支持，以最小投入获得最大产出； 从公司的长远发展和全局来看，融资贷款到位是公司财务稳 健运营的保障，是打造公司未来竞争力的关键；3、 从当前的经济形势来看，公司面临着国内资本市场监管日趋严格 和房地产行业严峻形势的考验，只有解决好了公司的融资贷款问 题，是确保公司战胜环境挑战的关键步骤。 7 0303 融资方式融资方式 8 银行类 融资 证券类 融资 股权类 融资 融资方式 0303 ￥ 9 开发开发 贷贷 银行贷款 流动流动 资金资金 贷款贷款 票据 业务 固定固定 资产资产 贷款贷款 银行类融资 0303 经营经营 物业物业 贷款贷款 房地产 开发贷款 经营性 物业贷款 10 3.1、土地一级开发贷款 是是指用于土地收购及土地前期开发指用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款整理的贷款。贷款额度不超过所购土地评估价值的贷4、款额度不超过所购土地评估价值的7070%。 审贷条件为审贷条件为： 贷款主体要有政府（或部门）一级土地开发授权； 该地块具有政府的征地、拆迁批文； 该地块具有项目立项批文,总规意见书； 该地块具有拆迁或征地合同； 项目前期投入的自有资金原则上要占预算总投资的25%，其余部分可贷款； 提供物业作为贷款抵押物、并能落实还款来源。 银行类融资-开发贷 0303 11 3.2、房地产开发贷款 是是指对房地产开发企业发放的指对房地产开发企业发放的，用于房地产项目开发过程中所需的贷款用于房地产项目开发过程中所需的贷款。主要审批条件为主要审批条件为： 公司资信可靠，项目可行：公司整体经营态势较好、现金流运营5、良好，可持续性发展能力较强； 项目财务报表数据反映真实准确，无明显不合理现象；在各家银行评比、授信优良，未出现过贷款逾期 情况；上市公司无明显关联交易；无违法违规现象等； 项目“四证具备”（、国有土地使用证；、用地规划许可证；、工程规划许可证；、项 目施工许可证）；有立项批文；环评报告；建筑施工单位资质与承建合同；且项目已经开始动工； 项目前期投入的自有资金要占预算总投资的25%-30%（商业地产50%）； 项目提供抵押或者集团上市公司保证担保（部分项目需要提供抵押加担保），抵押率（项目贷款 额占抵押物总评估值的比值）需控制在55-70%； 贷款额约为项目总投资的70%以下（商业地产50%）；6、 贷款周期根据项目开发周期和资金回收期来测定，一般情况下为1-3年；针对开发面积大、周期长 的项目可适当申请更长的贷款周期）。 银行类融资-开发贷 0303 12 3.3、经营性物业贷款 是是指已竣工验收指已竣工验收、办理了产权证的写字楼办理了产权证的写字楼、商场商场、酒店等商用经营物业酒店等商用经营物业，以商业物业的净现金以商业物业的净现金 流作为保障流作为保障，以此物业作抵押以此物业作抵押，以经营收入作还贷来源以经营收入作还贷来源，向银行申请向银行申请的的中中、长期贷款长期贷款。这种贷款方这种贷款方 式最重要的是要有长期的租约式最重要的是要有长期的租约，能够取得稳定的租金收益能够取得稳定的7、租金收益。该贷款可置换前期的项目开发贷款该贷款可置换前期的项目开发贷款。主主 要审批条件为要审批条件为： 该物业经营状况良好，未来发展形势良好，具有持续稳健的经营现金流入； 可贷款额约为项目总投资的70-90%（具体条件可与银行商谈确定）； 贷款期限一般情况下为5-12年（根据项目投资的经营回收期来测算）； 该物业作抵押。 银行类融资-经营贷 0303 13 银行银行 项目公司项目公司 借款借款 项目项目 建设开发建设开发 客户客户 销售销售/出租出租 销售（租金）回销售（租金）回款款 还款还款/付息付息 抵押抵押 大股东大股东 保证担保保证担保 银行类融资-结构图 0303 14 发行公司债8、券发行公司债券 资产证券化资产证券化 证券类融资 0303 15 公司债券 是是指公司依照法定程序发行的，约定在一定期限内还本付息的有价指公司依照法定程序发行的，约定在一定期限内还本付息的有价 证券证券。公司债券。公司债券是公司债的表现形式，基于公司债券的发行，在债券是公司债的表现形式，基于公司债券的发行，在债券 的持有人和发行人之间形成了以还本付息为内容的债权债务法律关的持有人和发行人之间形成了以还本付息为内容的债权债务法律关 系。因此，公司债券是公司向债券持有人出具的债务凭证。系。因此，公司债券是公司向债券持有人出具的债务凭证。 证券类融资-公司债 0303 16 资产证券化 是是指以基础9、资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级， 在此基础上发行资产支持证券（在此基础上发行资产支持证券（AssetAsset- -backed Securities, ABSbacked Securities, ABS）的过程）的过程。 它它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。 资产资产 证券化仅指狭义的资产证券化。自证券化仅指狭义的资产证券化。自19701970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以抵押年美国的政府10、国民抵押协会，首次发行以抵押 贷款组合为基础资产的抵押支持证券贷款组合为基础资产的抵押支持证券- -房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来， 资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础 上，现在又衍生出如风险证券化产品。上，现在又衍生出如风险证券化产品。 证券类融资-证券化 0303 17 发行人发行人 提交资料提交资料 申请发行债申请发行债 券券 发行人发行人 批准同意发行批准同意发行 不不同意发行同意发行 承承销券商销券商 委托委托 合格投资者合11、格投资者 销售债券销售债券 购买购买债券债券 放款放款 证监会证监会 审核、提交审核、提交 资料资料 申请发行债申请发行债 券券 还本还本/付息付息 证券交易所证券交易所 证券类融资-流程图 0303 18 按大类来分，企业的融资方式有两类，债权融资和股权融资。所谓股权融 资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股 东的融资方式。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老 股东同样分享企业的赢利与增长。股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既 可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动。 在具体实操中，我司会采用将优质项目公司引入私募股权投资基金增资的12、 方式完成股权融资。此方式亦可以用于引进优质的合作方等，共同开发，相互 之间取长补短。 股权类融资 0303 19 私募基金私募基金 项目公司项目公司 大股东大股东 保证担保保证担保/回回购购 股权投资股权投资 分红分红 基金管理人（基金管理人（GP） 投资人（投资人（LP1） 投资投资+管理管理 投资投资 募集募集 投资人投资人 （LP）不）不 超过超过50个个 股权类融资-结构图 0303 20 0404 融资流程融资流程 21 融资流程 0404 （一）贷款资料前期准备阶段 （二）贷款方案报审阶段（二）贷款方案报审阶段 （三）银行审查与审批阶段（三）银行审查与审批阶段 （四）放款阶段（四13、）放款阶段 22 融资流程 0404 第一阶段：前期准备第一阶段：前期准备 第二阶段：贷款方案报审第二阶段：贷款方案报审 第三阶段：银行审查与审批第三阶段：银行审查与审批 第四阶段：放款第四阶段：放款 贷款基础资料的准备。包 括公司资料、项目资料以 及担保/抵押公司资料； 编写贷款申请和可行性研 究报告，进行投资分析； 选择合适的贷款合作银行； 项目融资方案填制融资方案报 审表报集团在两个工作日内审 批通过后下发执行； 项目报贷款资料至各银行审查。 相关资料提交目标合作银行； 支行、分行、信贷业务部门对项目进 行调查与分析，形成信贷报告； 银行后台对项目进行调查分析，形成 项目评估报告； 银行14、审贷会，讨论审批，出审贷批文， 行长签字。 评估抵押物或办理保证担 保手续； 会签、出董事会决议，签 合同； 公证、抵押、放款； 贷款的提取和使用。 和内部单位配合事项：和内部单位配合事项： 向资料室配合搜集 基础资料； 向开发部沟通获得 开发节点进度； 向设计部门沟通了 解产品特点，收集 展示总规图； 向营销部门沟通获 得产品的市场定位 和营销计划； 向工程部门沟通了 解项目的工程进度。 注意事项和控制节点：注意事项和控制节点： 项目签订土地出让合同即与各银 行洽谈融资方案，申报项目进行 初审评级，原则上要求同时向两 家以上银行申请贷款； 项目基本确定融资方案后，即报 集团审批，通过、下发后15、执行.如 方案调整需重新报批； 严格按照集团要求控制贷款规模 和贷款成本。 注意事项和控制节点：注意事项和控制节点： 结合开发部证照取得情况，跟踪贷款 审批过程； 取得土地证和用地规划证后报支行； 取得工程规划证后报分行，必要时报 总行审批； 取得施工证，办理相关抵押手续后放 款。 和关联单位沟通事项：和关联单位沟通事项： 办理抵押物评估，评估价 值可能根据贷款需求和评 估所沟通； 提前和开发部沟通，做好 抵押登记前期准备工作， 确保条件成熟快速办理抵 押； 和施工单位、监理单位、 设计单位提前沟通，及时 提供用款依据材料。 23 融资流程 0404 融资贷款整体业务关系流程融资贷款整体业务关16、系流程 地区融资部地区融资部/ 项目公司项目公司、 银行银行 地区融资部地区融资部/ 项目公司项目公司、 银行银行 地区融资部地区融资部、开开 发中心发中心/房管国土房管国土 部门部门 地区融资部地区融资部、开开 发中心发中心/房管国土房管国土 部门部门 贷款银行贷款银行、评估评估 所所 贷款银行贷款银行、评估评估 所所 地区财务中心地区财务中心/融融 资部资部 地区财务中心地区财务中心/融融 资部资部 集团融资部集团融资部、董董 事局事局 集团融资部集团融资部、董董 事局事局 地区公司地区公司 各管线部门各管线部门 地区公司地区公司 各管线部门各管线部门 法律合约 部 配套公司 工程管理 中17、心 销售中心 设计中心 财务中心 项目公司 收集整理贷 款资料，编 制融资方案 提 供 资 料 ， 互 为 支 持 审核融资方 案 董事局审批 N 决 议 评估所进行 项目抵押评 估 Y 上传下达 贷款银行支 行审查审批 同意放款 评估结果指定 必要时报必要时报 贷款银行所 属分行审批 Y 贷款银行总 行审批备案 准备办理抵押 登记材料，或 办理担保手 续，办理保险 抵押/担保、保险 房管国土局 受理业务 释放抵押 准备办理注 销登记材料 银行核查 放款手续 归还贷款 付息 放 款 项目公司 贷前申请贷前申请、调查阶段调查阶段贷时审查贷时审查、放款阶段放款阶段 贷后检查贷后检查、还款阶段还款阶18、段 24 0505 银企谈判银企谈判 25 银企谈判 0505 （一）要从经营一个公司的角（一）要从经营一个公司的角 度，吃透项目定位及赢利点，度，吃透项目定位及赢利点， 分析银行政策控制点，展示我分析银行政策控制点，展示我 司优势和闪光点司优势和闪光点 （二）谈判过程应思路清晰、（二）谈判过程应思路清晰、 注重条理、充分展示集团的规注重条理、充分展示集团的规 模优势和项目亮点模优势和项目亮点 （三）落实谈判结果要紧密跟（三）落实谈判结果要紧密跟 踪和着力推进，步步紧跟，抢踪和着力推进，步步紧跟，抢 时间、抢规模，只争朝夕，工时间、抢规模，只争朝夕，工 作提前到位作提前到位 26 银企谈判 019、505 1 1 2 2 3 3 4 4 怎样确定项目融资方案怎样确定项目融资方案 融资方案的主要内容融资方案的主要内容 编写融资项目可行性分析报告编写融资项目可行性分析报告 落实融资方案的时间安排落实融资方案的时间安排 27 0606 贷后管理贷后管理 28 完善的融资管理工作，除了做好上述融资业务外，还需要做好缜密的贷完善的融资管理工作，除了做好上述融资业务外，还需要做好缜密的贷 后管理。贷后管理主要包含以下几点：后管理。贷后管理主要包含以下几点： 按照合同约定定时按期付息；支付相关财务费用； 配合银行、金融机构贷后定期现场以及不定期其他形式检查； 主动向甲方交流积极的贷款资金流向、工程开发20、进度、项目销售情 况、公司整体资金运营情况等等； 结合银行贷后监管要求，有针对性、灵活性的报银行审查，维护合作 关系，为自身创造良好的信用。 贷后管理 0606 29 要与银行经营好长期合作关系：要与银行经营好长期合作关系：贷款到位后，决不意味着合作关系的结束，反而， 我们应该更加重视并经营这种合作关系，把银行发展成为我们的一个经营者，一个投 资者，实现双方的长期合作共赢。 合作关系往往需要付诸长期精力给予维护，要经常互相沟通，加强认知，公司要 经常了解银行出台了什么政策，对我们的项目贷款有什么影响，有没有一些最新的合 作方案可以拿出来合作，双方经营业绩发展如何等等，要做到知己知彼，方能百战百21、 胜。 成功的贷款并不仅仅是贷回来多少钱，还在于能用多少钱，用多久的问题。换言 之，我们要经常向银行宣传项目的经营业绩，上市公司披露情况，给予银行投资回报 的信心。同时多了解这个银行可能比较关注或忌讳的是什么，提早做好准备，及时规 避贷后检查中的可能出现的不规范等问题； 要加强投入产出比的概念：要加强投入产出比的概念：一笔贷款要还款，我们在这之前就要考虑怎么提早把这 笔钱从别的地方先贷出来，要做到有产出才能投入。特别是当前各银行放贷规模紧， 我们不但要尽快把每笔钱抢进来放到账上，对于贷款到期要还款的，必须找到项目找 充分的理由争取借新贷款还旧贷款，或者申请延期还款，对于非到期贷款的还款尽可 能22、严格把握还贷速度，把握好融资的主动权，把信贷额度牢牢抓在我们自己手上。 公司后台部门的大力配合：公司后台部门的大力配合：一笔贷款到位后还非常有赖于公司开发部门、营销部 门、设计公司、施工单位、工程部门等的高度配合。因为银行需要及时了解公司的相 关情况，在办理业务时就需要我们统一对外口径，所有对外的数据和信息批露都必须 有标准的规范，并要结合公司情况和市场发展形势，做好及时的内容更新。 贷后管理-稳定经营 0606 30 案例分析-项目收购 0606 31 Thank you！ 32 问：在二级项目（房地产开发项目）开发贷中，问：在二级项目（房地产开发项目）开发贷中，项目项目“四证具备”“四证具23、备”指的是哪四证？指的是哪四证？ 答答：A.、土地使用证；、工程规划证；、施工证；、土地使用证；、工程规划证；、施工证；、环保许可证环保许可证 B.、开发资质证书；开发资质证书；、土地使用证、土地使用证；、工程规划证工程规划证；、施工证；施工证； C.、土地、土地使用证使用证；、工程工程规划证规划证；、施工施工证证；、预售证预售证 D.、用地规划证；、土地使用证；、工程规划证；、施工证、用地规划证；、土地使用证；、工程规划证；、施工证； 正确答案正确答案: D.、用地规划证；、土地使用证；、工程规划证；、施工证、用地规划证；、土地使用证；、工程规划证；、施工证； 课后习题：课后习题： 33 问24、：简述房地产开发过程中，融资的目的是什么？问：简述房地产开发过程中，融资的目的是什么？ 答答： （一）对公司的项目开发而言，融资到位将能对项目商业模式的运作提供关键（一）对公司的项目开发而言，融资到位将能对项目商业模式的运作提供关键 支持，以最小投入获得最大产出。支持，以最小投入获得最大产出。 （二）从公司的长远发展和全局来看，融资贷款到位是公司财务稳健运营的保（二）从公司的长远发展和全局来看，融资贷款到位是公司财务稳健运营的保 障，是打造公司未来竞争力的关键。障，是打造公司未来竞争力的关键。 （三）从当前的经济形势来看，公司面临（三）从当前的经济形势来看，公司面临着着国内资本市场监管日趋严格国内资本市场监管日趋严格和和房地房地 产行业严峻形势的考验，只有解决好了公司的融资贷款问题，是确保公司战胜产行业严峻形势的考验，只有解决好了公司的融资贷款问题，是确保公司战胜 环境挑战的关键步骤环境挑战的关键步骤。 注：本题为主观题，无标准答案，视情况判定回答分数。注：本题为主观题，无标准答案，视情况判定回答分数。