1、2006.11 Marketing Dep. China Resources Sun Hung Kai Properties (Hangzhou) Ltd. 招商工作计划与预算招商工作计划与预算 LEASING PLANNINGLEASING PLANNING（2006.9-2009.9） PLANNINGPLANNING 第一部分：招商工作组织架构与岗位职责第一部分：招商工作组织架构与岗位职责 租务管理 重点客户跟进 主管助总主管助总 陈进陈进 确定招商策略与业态规划 监督并指导执行计划与进度 相关顾问公司的统筹与管理 部门激励及执行支持 潜在租户开拓 租赁意向推动与落实 租赁合同签订 租户2、开业准备协调 租户相关费用催缴 部门文件档案管理 租务相关函件处理 协助招商 租务经理租务经理 佟宇佟宇 租 务 主 管 租 务 主 管 租 务 副 经 理 租 务 副 经 理 行 政 助 理 行 政 助 理 服装、珠宝、钟表、鞋包 美容、美发、化妆品 家居、电器、童装 餐饮、娱乐、休闲、运动 银行、生活便利 租 务 主 管 租 务 主 管 租 务 主 管 租 务 主 管 租 务 主 管 租 务 主 管 租 务 主 管 租 务 主 管 招商工作岗位规划： 岗位规划原则 岗位职责描述 组织架构与岗位职责组织架构与岗位职责 总经理总经理 孔总孔总 华润深圳华润深圳 郑总郑总 华润深圳华润深圳 蔡总3、蔡总 董事长董事长 吴总吴总 招 商 管 理 小 组 招 商 管 理 小 组 咨 询 、 审 批 、 执 行 咨 询 、 审 批 、 执 行 本 地 招 商 团 队 本 地 招 商 团 队 招 商 执 行 招 商 执 行 咨 询 咨 询 审 批 审 批 执 行 执 行 注重整体招商策略规划与协调的同时，重视每一位招商成员责任感的建立，注重整体招商策略规划与协调的同时，重视每一位招商成员责任感的建立， 明确个人工作压力及动力，提倡主动、自觉地统筹、规划、拓展个人负责明确个人工作压力及动力，提倡主动、自觉地统筹、规划、拓展个人负责 的业务范围的业务范围 具体招商执行人员按照行业进行分工具体招商执行4、人员按照行业进行分工 细分行业类别，并参考商场规划、预测各阶段招商状态，对各行细分行业类别，并参考商场规划、预测各阶段招商状态，对各行 业未来工作量有大致评估业未来工作量有大致评估 保证行业责任明确到人，工作量分配均匀，并充分考虑各行业资保证行业责任明确到人，工作量分配均匀，并充分考虑各行业资 源相关性，及个人过去客户资源的继承性源相关性，及个人过去客户资源的继承性 强化租务管理职能，实时对整体工作进度、状态有量化的控制与评估，保强化租务管理职能，实时对整体工作进度、状态有量化的控制与评估，保 证整体工作有序进行证整体工作有序进行 招商工作岗位规划： 组织架构与岗位职责 岗位职责描述 岗位规划5、原则 招商工作岗位规划： 岗位规划原则 组织架构与岗位职责 岗位职责描述 岗位岗位 租务经理租务经理 租务副经理租务副经理 租务主管租务主管 租务助理租务助理 行政助理行政助理 职责 对主管助总负 责，协助主管 助总安排招商 工作 确定招商策略 与业态规划， 监督与推进招 商工作执行 重点租户招商 推进 部门激励及执 行支持 相关顾问公司 的统筹与管理 与公司其他部 门协调工作 协助租务租务 经理安排招商 工作 租务进展统计 分析与管理 承担部分行业 招商实际工作， 并主要跟进重 点客户 潜在租户开拓， 推动与落实租 赁意向并签订 租赁合同 协助及督促已 签约租户的开 业筹备工作 协助公司其他6、 部门（如IT、 财务、推广） 与租户沟通 租户相关费用 催缴及其他相 关后续工作 协助租务主管 推进招商工作 进展 编制与准备各 项租务文件 协助租务主管 推进租户开业 筹备工作 部门文件档案 管理 租务相关函件 处理及信息库 管理 协助招商 第二部分：招商工作阶段划分及工作内容第二部分：招商工作阶段划分及工作内容 工作节点与阶段划分 开工 开业 方案、初步设计 工 程 工 程 招招 商商 租户装修期 05年 8月 06年 9月 06年 12月 07年 3月 07年 9月 工程施工 市场调研、项目定位 招商发布会2 商业辅助设计、招商策略制订 时尚半主力店、国际品牌招商 招商发布会3 招商发7、布会1 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 商场竣工 09年 6月 09年 9月 百货公司、影院、超市招商 07年 5月 零售、餐饮全面招商 08年 9月 09年 4月 09年 5月 招商发布会4 施工图设计 07年 12月 项目规划阶段从项目总体规划开始，直至项目单体设计结束项目规划阶段从项目总体规划开始，直至项目单体设计结束 本工作阶段的主要任务：通过市场调研及可行性研究初步确定项目的规模、本工作阶段的主要任务：通过市场调研及可行性研究初步确定项目的规模、 功能定位、评估项目的财务可行性并完成项目零售辅助设计：功能定位、评估项目的财务可行性并完成项目零售辅助设计： 以并8、市场研究为基础，确定项目发展可行性，明确整体战略及项目价以并市场研究为基础，确定项目发展可行性，明确整体战略及项目价 值定位，提出符合市场现状及未来商业发展方向的“零售概念”值定位，提出符合市场现状及未来商业发展方向的“零售概念” 作为商业物业辅助设计顾问，共同参与项目的设计过程，保证建议的作为商业物业辅助设计顾问，共同参与项目的设计过程，保证建议的 零售概念、规划及主题在建筑设计中得到落实，使产品最大程度地满零售概念、规划及主题在建筑设计中得到落实，使产品最大程度地满 足租户使用要求足租户使用要求 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 针对项目调研需求，对9、项目调研内容、调研方法、调研时间以及成本预算加以限定，给市场 调研顾问编制调研建议书以方向性指引 1.1.项目规划阶段主要工作内容项目规划阶段主要工作内容: : 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 市 场 调 研 报 告 编 制 项 目 可 行 性 分 析 完 成 初 步 商 业 规 划 1.1市场调研 1.2零售辅助设计 制 定 商 业 规 划 及 设 计 概 念 大 纲 讨 论 / 审 核 商 业 设 计 方 案 确 定 最 终 商 业 设 计 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 编 制 市 场 调 10、研 需 求 纲 要 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 市 场 调 研 报 告 编 制 项 目 可 行 性 分 析 完 成 初 步 商 业 规 划 1.1市场调研 1.2零售辅助设计 制 定 商 业 规 划 及 设 计 概 念 大 纲 讨 论 / 审 核 商 业 设 计 方 案 确 定 最 终 商 业 设 计 1.1.项目规划阶段主要工作内容项目规划阶段主要工作内容: : 选择在商业零售领域质素较好、经验较丰富的市场调研公司，比选调研建议书以及调研报价， 选择性价比最优者 较佳市场调研顾问公司如：JLL11、/DTZ/Ac Nielsen/Synovate/ 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 1.1.项目规划阶段主要工作内容项目规划阶段主要工作内容: : 招商或市场部门人员需要严格控制调研公司的工作执行情况，实时跟进并随机抽查，对市场 调研的各种方法（如问卷、电话随访、座谈会等）均加以严格监控 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 市 场 调 研 报 告 编 制 项 目 可 行 性 分 析 完 成 初 步 商 业 规 划 1.1市场调研 1.2零售辅助设计 制 定 商 12、业 规 划 及 设 计 概 念 大 纲 讨 论 / 审 核 商 业 设 计 方 案 确 定 最 终 商 业 设 计 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 1.1.项目规划阶段主要工作内容项目规划阶段主要工作内容: : 招商或市场部门人员需参加关于调研数据汇总及分析的讨论会，并深入沟通、重点把握各层 面内容 此部分是市场调研工作的重中之重 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 市 场 调 研 报 告 编 制 项 目 可 行 性 分 析 完 成 初 步 商 业 规 划 1.13、1市场调研 1.2零售辅助设计 制 定 商 业 规 划 及 设 计 概 念 大 纲 讨 论 / 审 核 商 业 设 计 方 案 确 定 最 终 商 业 设 计 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 1.1.项目规划阶段主要工作内容项目规划阶段主要工作内容: : 在充分了解市场情况的基础上，参与财务可行性评价进行定量分析，预测项目的收益能力， 并重点把握：基本投资预算、营运成本分析、营运收入预测、项目投资回报能力、敏感性分 析 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 市 场14、 调 研 报 告 编 制 项 目 可 行 性 分 析 完 成 初 步 商 业 规 划 1.1市场调研 1.2零售辅助设计 制 定 商 业 规 划 及 设 计 概 念 大 纲 讨 论 / 审 核 商 业 设 计 方 案 确 定 最 终 商 业 设 计 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 1.1.项目规划阶段主要工作内容项目规划阶段主要工作内容: : 通过市场调研及可行性研究，初步制订项目零售概念，包含：整体设计构思、市场档次/功能 定位、各层的主题、主要目标租户/餐饮/娱乐租户的楼面位臵与面积、初步目标租户类别及 名单 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要15、 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 市 场 调 研 报 告 编 制 项 目 可 行 性 分 析 完 成 初 步 商 业 规 划 1.1市场调研 1.2零售辅助设计 制 定 商 业 规 划 及 设 计 概 念 大 纲 讨 论 / 审 核 商 业 设 计 方 案 确 定 最 终 商 业 设 计 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 1.1.项目规划阶段主要工作内容项目规划阶段主要工作内容: : 将初步规划商品组合演绎为规划图，提出主力店、半主力店、餐饮娱乐租户、其他零售租户 的建议位臵，并充分考虑：项目与现存16、设施的关系、项目各组成元素间的关系、项目地盘 主要特点；项目地盘内不同地点顾客的分别、主要租户楼层、进出口及位臵要求 根据商业顾问的意见，由设计师修订项目概念设计图，并充分考虑：主要出入口位臵、公 共空间的形状及面积、公共空间的垂直运输；各层零售店铺分布建议、大型租户建议位臵、 餐饮娱乐租户建议位臵 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 市 场 调 研 报 告 编 制 项 目 可 行 性 分 析 完 成 初 步 商 业 规 划 1.1市场调研 1.2零售辅助设计 制 定 商 业 规 划 及 设 计 概 念17、 大 纲 讨 论 / 审 核 商 业 设 计 方 案 确 定 最 终 商 业 设 计 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 1.1.项目规划阶段主要工作内容项目规划阶段主要工作内容: : 确保项目方案设计与项目概念设计保持一致，并根据零售商及顾客的要求加以改善或修订， 并充分考虑：楼面规划与动线、走廊宽度、建筑外观、利用挑空设计以提升视觉动线及各 楼层的协调；垂直运输安排、出入口安排、服务附属设施的位臵及通道、主力店及主要租 户的位臵（确保项目内高效率的顾客流动）、店铺规划（面积、深度与形状）、店铺能见度 与曝光度、取消次要走廊及潜在较弱的地方 编 制 市 18、场 调 研 需 求 纲 要 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 市 场 调 研 报 告 编 制 项 目 可 行 性 分 析 完 成 初 步 商 业 规 划 1.1市场调研 1.2零售辅助设计 制 定 商 业 规 划 及 设 计 概 念 大 纲 讨 论 / 审 核 商 业 设 计 方 案 确 定 最 终 商 业 设 计 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 1.1.项目规划阶段主要工作内容项目规划阶段主要工作内容: : 项目方案设计通过后，本阶段需进一步确认设计细节，以确保项目设计符合潜在租户的需要， 范围包19、括：根据零售业者类别、市场定位、价格水平及目标顾客确定各层的详细商品组合； 根据主要目标租户对面积、定位、设计的要求，具体分配至合适的店铺；就影响项目整 体设计概念以及零售商和消费者对项目印象的商场特色/设施提供建议，如特别的照明设施及 地板安排，以营造特有的气氛与格调 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 市 场 调 研 报 告 编 制 项 目 可 行 性 分 析 完 成 初 步 商 业 规 划 1.1市场调研 1.2零售辅助设计 制 定 商 业 规 划 及 设 计 概 念 大 纲 讨 论 / 审 核 20、商 业 设 计 方 案 确 定 最 终 商 业 设 计 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 阶段阶段 项目工作内容项目工作内容 市场分支市场分支 工程分支工程分支 运营分支运营分支 招商招商 推广推广 发展发展 合约合约 工程工程 客服客服 物业物业 运营运营 项 目 规 划 市场调研及可行 性研究 P P S S S S 总体规划设计 S S P P 交通研究 S S P P 单体概念设计 S S P P S S S S 单体方案设计 S S P P S S S S S S S S 符号注解： P (Primary) 主要负责人； S (Share)辅助21、执行人； R (Review)监督审查人 “” 代表不需要 2.2.项目规划阶段工作分工项目规划阶段工作分工: : 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 项目单体方案设计的完成标志着招商筹备阶段的正式开始项目单体方案设计的完成标志着招商筹备阶段的正式开始 本工作阶段的主要任务：为实现项目规划设计方案中的“零售概念”而采取本工作阶段的主要任务：为实现项目规划设计方案中的“零售概念”而采取 的一系列步骤清晰，切实可行的筹备、行动方案：的一系列步骤清晰，切实可行的筹备、行动方案： 制定招商策略计划制定招商策略计划 制作招商推广工具制作招商推广工具 代理公司的比选及22、统筹管理代理公司的比选及统筹管理 分阶段工作计划： 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商筹备阶段 项 目 定 位 细 分 编 制 业 态 规 划 方 案 确 定 目 标 租 户 群 制 定 租 金 策 略 制 定 招 商 进 度 计 划 2.1招商策略计划书编制 2.2代理公司比选与统筹 了 解 各 代 理 公 司 的 整 体 实 力 及 其 特 长 确 定 招 商 代 理 方 式 代 理 公 司 的 统 筹 管 理 2.3 招商工具制作 楼 书 ， 招 商 折 页 项 目 展 厅 ， 模 型 项 目 推 介 短 片 ， 文 件 1.1.招商筹备阶段主要工作内容招商筹备阶段主要工作内23、容: : 在招商开展前，项目须有明确定位，此定位会直接决定招商的目标客群，同时零售商亦须知道 项目的定位，以决定是否配合其商品的形象及将来的发展 分阶段工作计划： 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商筹备阶段 1.1.招商筹备阶段主要工作内容招商筹备阶段主要工作内容: : 明确项目定位后，进一步决定各行业店铺的数目、位臵及面积 各行业的数目、位臵及面积应能充份反应项目业态定位，同时亦需要顾及各行业的生存空间， 避免恶性竞争，使租金保持在最高水平，令此业态定位可持续发展 项 目 定 位 细 分 编 制 业 态 规 划 方 案 确 定 目 标 租 户 群 制 定 租 金 策 略 制 定 24、招 商 进 度 计 划 2.1招商策略计划书编制 2.2代理公司比选与统筹 了 解 各 代 理 公 司 的 整 体 实 力 及 其 特 长 确 定 招 商 代 理 方 式 代 理 公 司 的 统 筹 管 理 2.3 招商工具制作 楼 书 ， 招 商 折 页 项 目 展 厅 ， 模 型 项 目 推 介 短 片 ， 文 件 分阶段工作计划： 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商筹备阶段 1.1.招商筹备阶段主要工作内容招商筹备阶段主要工作内容: : 根据前期市场调研成果，选出与商场定位吻合的目标租户群，目标租户良好的店铺形象，高质素 的服务以及可靠的公司背景是保证我司项目稳定收益的重要条25、件 项 目 定 位 细 分 编 制 业 态 规 划 方 案 确 定 目 标 租 户 群 制 定 租 金 策 略 制 定 招 商 进 度 计 划 2.1招商策略计划书编制 2.2代理公司比选与统筹 了 解 各 代 理 公 司 的 整 体 实 力 及 其 特 长 确 定 招 商 代 理 方 式 代 理 公 司 的 统 筹 管 理 2.3 招商工具制作 楼 书 ， 招 商 折 页 项 目 展 厅 ， 模 型 项 目 推 介 短 片 ， 文 件 分阶段工作计划： 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商筹备阶段 1.1.招商筹备阶段主要工作内容招商筹备阶段主要工作内容: : 基于业态规划方案及市26、场调查，为个别商铺定出租金 在厘定各商铺预期租金时，须考虑个别商铺的目标行业、位臵及面积，不同行业的面积及位臵 要求不同，所能支付的租金也有所不同 项 目 定 位 细 分 编 制 业 态 规 划 方 案 确 定 目 标 租 户 群 制 定 租 金 策 略 制 定 招 商 进 度 计 划 2.1招商策略计划书编制 2.2代理公司比选与统筹 了 解 各 代 理 公 司 的 整 体 实 力 及 其 特 长 确 定 招 商 代 理 方 式 代 理 公 司 的 统 筹 管 理 2.3 招商工具制作 楼 书 ， 招 商 折 页 项 目 展 厅 ， 模 型 项 目 推 介 短 片 ， 文 件 分阶段工作计划27、： 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商筹备阶段 1.1.招商筹备阶段主要工作内容招商筹备阶段主要工作内容: : 部署实质性招商工作开展的顺序和流程。顺序基本按照：第一阶段主攻百货公司/超市/电影院/ 等主力店；第二阶段为半主力店和国际品牌；第三阶段为餐饮主力店；第四阶段为一般零售店 铺 项 目 定 位 细 分 编 制 业 态 规 划 方 案 确 定 目 标 租 户 群 制 定 租 金 策 略 制 定 招 商 进 度 计 划 2.1招商策略计划书编制 2.2代理公司比选与统筹 了 解 各 代 理 公 司 的 整 体 实 力 及 其 特 长 确 定 招 商 代 理 方 式 代 理 公 28、司 的 统 筹 管 理 2.3 招商工具制作 楼 书 ， 招 商 折 页 项 目 展 厅 ， 模 型 项 目 推 介 短 片 ， 文 件 分阶段工作计划： 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商筹备阶段 1.1.招商筹备阶段主要工作内容招商筹备阶段主要工作内容: : 团队成员组成（要考察到具体业务执行人），客户资源，企业诚信以及是否能将国外先进模式 因地制宜在本土实施等各个方面因素 并应综合其过往成果的评价，选出最适合我司项目的代理公司 项 目 定 位 细 分 编 制 业 态 规 划 方 案 确 定 目 标 租 户 群 制 定 租 金 策 略 制 定 招 商 进 度 计 划 2.1招商29、策略计划书编制 2.2代理公司比选与统筹 了 解 各 代 理 公 司 的 整 体 实 力 及 其 特 长 确 定 招 商 代 理 方 式 代 理 公 司 的 统 筹 管 理 2.3 招商工具制作 楼 书 ， 招 商 折 页 项 目 展 厅 ， 模 型 项 目 推 介 短 片 ， 文 件 分阶段工作计划： 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商筹备阶段 1.1.招商筹备阶段主要工作内容招商筹备阶段主要工作内容: : 分析各代理方式的优缺点，独家代理，多家代理，还是在此基础之上的更为灵活的代理方式， 并用书面方式明确界定、描述各代理公司职责、授权范围 项 目 定 位 细 分 编 制 业 态30、 规 划 方 案 确 定 目 标 租 户 群 制 定 租 金 策 略 制 定 招 商 进 度 计 划 2.1招商策略计划书编制 2.2代理公司比选与统筹 了 解 各 代 理 公 司 的 整 体 实 力 及 其 特 长 确 定 招 商 代 理 方 式 代 理 公 司 的 统 筹 管 理 2.3 招商工具制作 楼 书 ， 招 商 折 页 项 目 展 厅 ， 模 型 项 目 推 介 短 片 ， 文 件 分阶段工作计划： 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商筹备阶段 1.1.招商筹备阶段主要工作内容招商筹备阶段主要工作内容: : 最充分的运用代理公司的资源，最大程度的调动代理公司的积极性，尽31、量保障代理公司在租户 洽谈的各个阶段充分发挥其作用 项 目 定 位 细 分 编 制 业 态 规 划 方 案 确 定 目 标 租 户 群 制 定 租 金 策 略 制 定 招 商 进 度 计 划 2.1招商策略计划书编制 2.2代理公司比选与统筹 了 解 各 代 理 公 司 的 整 体 实 力 及 其 特 长 确 定 招 商 代 理 方 式 代 理 公 司 的 统 筹 管 理 2.3 招商工具制作 楼 书 ， 招 商 折 页 项 目 展 厅 ， 模 型 项 目 推 介 短 片 ， 文 件 分阶段工作计划： 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商筹备阶段 开工 方案、初步设计 工 程 工 程32、 招招 商商 筹筹 备备 05年 8月 06年 9月 06年 12月 07年 3月 工程施工 市场调研、项目定位 编制招商策略计划书 招商发布会1 项目规划阶段 2.3 招商筹备阶段进度计划 招商实施阶段 07年 12月 08年 3月 百货公司、影院、超市招商 07年 2月 07年 5月 07年 9月 施工图设计 杭州商业租金专项调研 招商代理公司比选 招商工具准备（楼书） 07年 4月 招商工具准备（模型） 时尚半主力店、国际品牌招商 招商发布会2 分阶段工作计划： 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商筹备阶段 阶段阶段 项目工作内容项目工作内容 市场分支市场分支 工程分支工程分支33、 运营分支运营分支 招商招商 推广推广 发展发展 合约合约 工程工程 客服客服 物业物业 运营运营 招 商 筹 备 单体扩初设计 S S P P 单体施工图设计 S S P P 招商策略规划 P P S S 招商工具制作 P P P P S S 代理公司管理 P P 工程招标 P P S S 工程施工 S&RS&R P P 符号注解： P (Primary) 主要负责人； S (Share)辅助执行人； R (Review)监督审查人 “” 代表不需要 2. 2. 招商筹备规划阶段工作分工招商筹备规划阶段工作分工 分阶段工作计划： 招商实施阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商筹备阶段 本工作34、阶段的主要任务：坚定不移地执行即定招商策略规划，根据实际情况本工作阶段的主要任务：坚定不移地执行即定招商策略规划，根据实际情况 灵活调整战略方针及方法，以在当时市场允许的情况下，在最短的时间里找灵活调整战略方针及方法，以在当时市场允许的情况下，在最短的时间里找 到最适合的租户，以当时能取得最高租金租出商铺：到最适合的租户，以当时能取得最高租金租出商铺： 按既定招商策略及进程规划开展招商按既定招商策略及进程规划开展招商 严格、规范招商审批标准程序严格、规范招商审批标准程序 加强日常租务管理加强日常租务管理 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商实施阶段 3.1 3.1 35、招商实施阶段主要工作流程招商实施阶段主要工作流程: : 首 次 会 面 首 次 会 面 首次推介项目首次推介项目 条 件 洽 谈 条 件 洽 谈 评估品牌形象，业绩，评估品牌形象，业绩， 客户经营能力客户经营能力 条 件 审 批 条 件 审 批 租赁条件公司租赁条件公司 内部审批内部审批 报价与回价报价与回价 租赁确认书洽谈租赁确认书洽谈 租赁合同洽谈租赁合同洽谈 合 同 洽 谈 合 同 洽 谈 登记客户记录表登记客户记录表1 1 登记客户记录表登记客户记录表2 2 申报租赁条件审批表申报租赁条件审批表 发送租赁建议书发送租赁建议书 签署租赁确认书签署租赁确认书 签署租赁合同签署租赁合同 租户36、比选租户比选 租务管理文件租务管理文件 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商实施阶段 主力店商务谈判任务艰巨，历时较长，需较早着手准备 主力店租赁面积较大，工程复杂，涉及工程及相关设施如电梯等工程的变更较多，为避免工序重 叠，浪费资源，应尽早确定 主力店对半主力店及其他零售租户的招商起着积极作用，能够增强租户信心 3.2 3.2 招商工作进程控制及工作内容招商工作进程控制及工作内容: : 主 力 店 ( 百 货 / 电 影 院 / 超 市 / 冰 场 ) 半 主 力 店 / 国 际 品 牌 餐 饮 主 力 店 零 售 店 铺 招商实施进程控制 分阶段工作计划： 招商37、筹备阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商实施阶段 3.2 3.2 招商工作进程控制及工作内容招商工作进程控制及工作内容: : 主 力 店 ( 百 货 / 电 影 院 / 超 市 / 冰 场 ) 半 主 力 店 / 国 际 品 牌 餐 饮 主 力 店 零 售 店 铺 招商实施进程控制 半主力店的招商应差不多与主力店招商同期开展 良好的半主力店招商可以给主力店带来正面的讯息，加快主力店的投资决定 国际品牌的谈判时间较长，应尽早开始招商 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商实施阶段 3.2 3.2 招商工作进程控制及工作内容招商工作进程控制及工作内容: : 主 力 店 38、( 百 货 / 电 影 院 / 超 市 / 冰 场 ) 半 主 力 店 / 国 际 品 牌 餐 饮 主 力 店 零 售 店 铺 招商实施进程控制 餐饮主力店面积较大，技术可行性研究需时较长 餐饮的定位组合对商场的建设具有十分重要的意义，需结合商品组合方案及主力店/半主力店招 商情况进行充分研究 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商实施阶段 3.2 3.2 招商工作进程控制及工作内容招商工作进程控制及工作内容: : 主 力 店 ( 百 货 / 电 影 院 / 超 市 / 冰 场 ) 半 主 力 店 / 国 际 品 牌 餐 饮 主 力 店 零 售 店 铺 招商实施进程控39、制 前三阶段的招商成果对一般零售店铺的招商起到非常积极的作用，此阶段招商的速度明显加快 零售店铺目标租户数量巨大，需做好投入大量资源的准备 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商实施阶段 编号编号 工作任务工作任务 工作内容工作内容 1 租务信息的及 时分析与统计 通过编制Leasing Status，以及招商进展/租金状况分析表 （详见附件），实时统计招商进展情况，并要及时传达到各招 商人员中（租金状态分析表除外），便于对招商形势的把握 2 加强租务文件 管理 租务文件的管理包括：与租户往来文件，公司内部报告，租务 文件（租赁确认书、租赁合同）等，每份文件均具备一定40、法律 效力，需要安排专人负责，加强管理 3 控制与调整业 态组合状态 招商的执行必须遵循招商策略制订的业态组合执行，但同时亦 应根据市场情况及具体招商工作进程进行必要的实时调整 保障整体项目对业态组合的调整空间，业态的调整、改良在项 目开业后持续不断进行 4 代理公司工作 管理 在某些招商阶段，将同时存在多家代理公司，必须妥善协调代 理公司之间的关系，并通过书面形式明确界定各代理分工范围、 授权职责 选定由代理公司跟进某目标租户后，所有的我司与目标租户之 间的文件传递必须通过代理公司进行，并同时充分激发代理公 司的工作积极性，争取最优合作状态 3.3 3.3 租务管理的工作内容租务管理的工作内41、容: : 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商实施阶段 开工 方案设计 工 程 工 程 建立联系/初步比选 店铺装修 百 货 公 司 百 货 公 司 工程建设 商务洽谈/深入比较 确定租户/商务谈判 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 06年 2月 06年 8月 06年 12月 07年 5月 07年 9月 07年 12月 08年 6月 09年 9月 06年 4月 09年 4月 07年 3月 首次招商发布会 (百货公司签约) 07.5 3.4 3.4 招商工作进程规划招商工作进程规划百货公司百货公司: : 施工图设计 竣工 分阶段工作计划： 招商筹42、备阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商实施阶段 开工 方案设计 工 程 工 程 建立联系/初步比选 店铺装修 电电 影影 院院 工程建设 商务洽谈/深入比较 确定租户/商务谈判 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 06年 2月 06年 8月 06年 12月 07年 5月 07年 9月 07年 12月 08年 6月 09年 9月 06年 4月 09年 4月 07年 3月 首次招商发布会 (百货公司签约) 07.5 3.4 3.4 招商工作进程规划招商工作进程规划电影院电影院: : 施工图设计 参与设计 竣工 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商实43、施阶段 开工 方案设计 工 程 工 程 建立联系/初步比选 店铺装修 时 尚 半 主 力 店 时 尚 半 主 力 店 工程建设 商务洽谈/深入比较 确定租户/商务谈判 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 06年 2月 06年 8月 06年 12月 07年 5月 07年 9月 07年 12月 08年 9月 09年 9月 06年 4月 09年 4月 07年 3月 首次招商发布会07.5 3.4 3.4 招商工作进程规划招商工作进程规划时尚半主力店时尚半主力店: : 施工图设计 第二次招商 发布会07.12 第三次招商发布会08.9 第四次招商 发布会09.5 09年 5月 竣工44、 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商实施阶段 开工 方案设计 工 程 工 程 建立联系/初步比选 店铺装修 大 中 型 餐 饮 店 铺 大 中 型 餐 饮 店 铺 工程建设 商务洽谈/深入比较 确定租户/商务谈判 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 06年 2月 06年 8月 06年 12月 07年 5月 07年 9月 07年 12月 08年 9月 09年 9月 06年 4月 09年 4月 07年 3月 首次招商发布会07.5 3.4 3.4 招商工作进程规划招商工作进程规划大中型餐饮店铺大中型餐饮店铺: : 施工图设计 第二次招商 发布会0745、.12 第三次招商发布会08.9 第四次招商 发布会09.5 09年 5月 确立餐饮规划 竣工 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 开业筹备阶段 项目规划阶段 招商实施阶段 开工 工程建设 工 程 工 程 国 际 品 牌 国 际 品 牌 建立联系/初步比选 店铺装修 商务洽谈/深入比较 确定租户/商务谈判 方案设计 其 他 店 铺 其 他 店 铺 国 际 品 牌 国 际 品 牌 全面招商 首次招商 发布会07.5 店铺装修 06年 2月 06年 8月 06年 12月 07年 5月 07年 9月 07年 12月 08年 9月 09年 9月 06年 4月 08年 12月 09年 4月 07年 3月 第二次招商 发布会07.12 第三次招商发布会08.9 第四次招商 发布会09.5 3.4 3.4 招商工作进程规划招商工作进程规划国际品牌、其他店铺国际品牌、其他店铺: : 施工图设计 竣工 项目规划阶段 招商筹备阶段 招商实施阶段 开业筹备阶段 分阶段工作计划： 招商筹备阶段 开业筹备阶段 项目规