1、碧桂园投资工作简介 “项目总及投资总培训”内部培训课程 【基于项目开发全周期的“投资拓展”主题】 01 02 03 CONTENTS 投资决策及组织架构 投资定案要求及汇报指引 04 投资方向及拿地模式 “劳斯莱斯”项目拓展指引 第一部分投资决策及组织架构 投资策划中心 决策 支持、引导、服务 拓展 1.1 投资决策体系 土地投资决策委员会 各区域投资团队 （投资小分队） 1.1 投资决策体系 土地投资决策委员会 董事局主席 董事局副主席 集团总裁 副总裁 副总裁 行使有关土地投资事务的最高决策权 1.1 投资决策体系 项目简要报告及投资意见表 1.2 投资系统组织架构 投资策划中心集团十三大2、职能中心之一 1.2 投资系统组织架构 统筹指导、目标管理、技术支持、政策研究、资源整合 支持 统筹 服务 专人“一对一”对接区域投资工作、提供全面支持 集团投资拓展的流程管理及新项目获取前的综合评审 对区域投资团队提供技术支持和业务培训 对房地产行业的相关政策进行解读 结合发展情况对房地产行业进行宏观研究与微观分析 协助搭建集团投资拓展资源与渠道整合平台 按照集团的发展要求编制年度投资拓展计划并下达指标 集团投资拓展的宏观管理与战略规划 投资策划中心 1.3 投资决策流程 信息获取/初步研判 投资团队 区域总裁终审 区域“五位一体”会议 各专业部门报告及意见 投资分析汇报材料 区域立项/研判3、 主席终审 投资决策委员会 定案、决策 摘牌/签订合作协议、过户 项目获取 集团副总裁终审 定案材料（343） 投资评审意见 投资预审会 放弃或优化条件后重新报批 不通过 特别紧急、重大、特殊项目 考察（投资、营销、市政 、成本等部门） 投资团队 考察、评审 投资策划中心报备 一线城市项目：投资决策流程由一线城市事业部单独制定； 按要求发起BIP审批流程：定案流程、竞买报名流程、付款流 程（投资款、地价款、保证金、合作价款、契税等）、合同/ 协议类审批流程。 区域预审会制度试行：集团下一步拟对部分成熟区域进一步 授权，试行区域预审会决策、总部备案制度。 不通过 第二部分投资定案要求及汇报指引 4、2.1 定案资料要求 投资分析PPT 各专业部门报告（营销、前期、市政、法务等） 项目合作交易路径和资金安排 三报告（3） 城市地图 地块信息和景观资源图、视频（航拍视频和交通视频） 富人居住现状图 规划图（户型图） 四图（4） 简要报告及决策意见表（签字版） 投资测算表 同心共享表（签字版） 三表（3） 项目定案汇报前需备齐三表、四图、三报告 区域发起BIP定案流程时应严格按照要求上传全部定案资料（视频除外） 内部资料 严禁外传 13 定案资料简化（一二线城市及我司已进驻城市直接招拍挂项目） 2.1 定案资料要求 【三表】简要报告及投资决策意见表 示 例 本表为集团领导签批项目的 主体文件，5、涵盖项目基本信 息、城市排查、产品及效益、 开发条件等内容 须由区域总裁及营销、 成本、投资负责人签名 汇报前需打印提交 目的 要求 说明：可于投资GIS系统录入项目信息后直接导出该表 2.1 定案资料要求 【三表】投资测算表 示 例 本表为项目成本、产品、营 销及经济效益测算的重要支 撑文件 须由区域营销、成本、财务部 门配合填写并确认，相关部门 负责人确认后于决策意见表签 名 汇报前需打印总表提交 目的 要求 2.1 定案资料要求 【三表】同心共享表 本表为同心共享投入意向明 细，为项目获取后区域同心 共享投入金额依据 须由区域总裁、项目总、营 销、财务、投资负责人及项 目跟进人签名 汇报6、前需打印提交 目的 要求 示 例 2.1 定案资料要求 【四图】城市地图 示 例 底图以纸质版区域地图为佳，可参 照模板添加各要素自行贴制； 若无区域地图，可自行下载卫星图 （地貌图，分辨率需足够高），编 辑电子版地图； 页面设置为A3或A2，使用标准化图 例（详见附件），需包含八要素： 1.本案位置 2.主要市场位置 3.交通路线 4.竞品位置及信息 5.土地市场信息 6.城市发展方向 7.利好条件 8.富人居住区（三四线劳斯 莱斯项目） 要求 2.1 定案资料要求 【四图】地块信息和景观资源图、视频 1、地块信息和景观资源图： 背景用地貌图（分辨率需足够 高），打印页面为A3，附上红线 内7、外基本状况图（需添加照片， 请保证照片的清晰度） 2、航拍视频： 对地块四至及周边情况进行标示； 城市面貌，对主要竞品、配套、商 业中心等所在位置进行标示； 3、交通视频： 从地块到市政府、主要商圈、配套 学校及其他重要节点进行拍摄。 上述视频拍摄指导详见投策中心视 要求 示 例 XX项目无人机拍摄效果 2.1 定案资料要求 【四图】富人居住现状/意向居住项目情况图 1、区位图： 重点标示主要房地产板块；各板块房价；目标地块；市 政府；富人区或意向购买项目（1-3个）；商圈（目标 地块所在板块商圈、城市中心商圈、老城区商圈）、学 校（城市最好的小学、板块内最好的小学、地块划片小 学）；交通节点8、（地块到市政府、商圈、划片小学及争 取配套小学的距离）等信息 2、富人居住现状/意向购买项目主力/竞争户型： 原则：能体现当地富人居住/意向居住的真实状态，选取 主力户型或对我司项目有竞争力的产品 要求：清晰、有比例数据、户型的信息完整（见列表） 3、富人居住/意向居住情况照片： 原则：能体现当地富人居住现状/意向购买项目的真实状 态 要求：具体围绕园林景观、小区入户大堂/大门、建筑立 面、规划图、物业管理及配套（学校/商业）等进行展示 要求 2.1 定案资料要求 要求 规划图要按照主席原定的建筑层数 分色表，标注清晰各栋楼建筑层数， 并明确绘出展示区范围和首期开工 范围，统一各类经济技术指标9、表、 不得遗漏重要数据； 有方案对比的（例如改造前和改造 后）各方案图之间在图面大小、方 向、布局等方面均要一致，方便主 席比选； 设计图尽量占满图幅，重要尺寸和 说明标注清晰，避免出现和方案设 计无关的，纯粹为了美化图面效果 的信息； 汇报之前要仔细核对图纸信息，避 免数据和文字信息的错误、遗漏。 【四图】规划图（户型图） 2.1 定案资料要求 别墅的户型图和装修平面图要 将每一层都布局在同一张大图 上，或者分层打印就后按顺序 粘贴拼接在一起，方便主席对 照； 建筑户型图和装修图中每一层 都要注明总建筑面积、套内建 筑面积、实用率、本层建筑面 积、本层赠送面积等关键指标， 并在图面标注每一户10、的户型面 积； 建筑户型平面图和剖面图中要 将主席重点关注的“赠送面积 空间”用不同颜色标示清楚， 例如全赠送、半赠送、地下室、 要求 【四图】规划图（户型图） 2.1 定案资料要求 【三报告】投资分析会PPT 该材料为主要辅助性材料， 是项目定位、规划、定价及 经济效益分析的主要论据及 支撑。 须由区域营销、成本、财务部 门配合制作并确认，相关部门 负责人确认后于决策意见表签 名 汇报前需打印本报告提交 目的 要求 示 例 2.1 定案资料要求 【三报告】投资分析会PPT 该材料为主要辅助性材料， 是项目定位、规划、定价及 经济效益分析的主要论据及 支撑。 须由区域营销、成本、财务部 门配合11、制作并确认，相关部门 负责人确认后于决策意见表签 名 汇报前需打印本报告提交 目的 要求 示 例 2.1 定案资料要求 【三报告】各专业部门报告（营销、前期、市政、法务等） 示 例 从各专业口角度研判项目可行 性，是区域召开四位一体分析 会的具体依据及结论，是项目 研判的重要支撑 须由投策中心初步确认 除重要关注点，无需打印 目的 要求 2.1 定案资料要求 【三报告】项目合作交易路径及资金安排 示 例 合作方案是二手或合作项目可 行性研判的重点之一，交易路 径和步骤说明需简明扼要展现 项目合作方案。 须以图示及文字说明项目合作 模式、步骤、资金投入/回笼 及其他合作要点 须由投策中心确认 汇12、报前需打印提交 目的 要求 2.2 定案汇报指引：汇报框架 不同类别项目汇报重点不同，优先汇报重点事项，再补充其他基本信息； 在项目“七步法”的基础上，可根据项目具体情况增加项目关键点、特殊点汇报。 02 城市基本情况 04 市场及竞品情况 06 项目经济效益 03 项目基本情况 05 定位/规划/定价 07 评审意见 一线、强二线周 边项目 劳斯莱斯项目 “广东项目” 收购成功项目周边 （含合作项目） 二线城市、省会 城市标杆项目 富人居住情况 目标市场情况 细分客户 精准定位 合作情况 项目汇报“七步法” 01 01 01 重点分析补充说明 01 2.2 定案汇报指引：重点分析 劳斯莱斯项13、目 富人居住情况 区位是否被当地富人认可？ 最好的小学配套 处于城市发展方向，交通便利 区位优势 当地有没有大平层、别墅等产品？ 富裕人群居住的产品如何？（面积段/得房率/梯户比/通透 性/总价等） 我司产品是否有竞争力？ 没有竞争对手 城市有没有富裕人群？ 城市富裕人群居住在哪里？ 富人居住的楼盘品质如何？有无改善性需求？ 富人在哪里？ 【主】富人居住/意向居住情况示意图 【辅】城市地图、简要报告及投资决策意见表 2.2 定案汇报指引：重点分析 一线、强二线周边项目 目标市场情况 同版块竞争情况：地价、客户来源、定位、价格、去化、存量、 产品？ 拦截/竞争版块竞争情况：地价、客户来源、定位、14、价格、去化、 存量、产品？ 项目是否具备竞争力：地价、客户来源、定位、价格、产品（户 型/规划方案等） 版块表现怎么样？ 目标客户在哪里？ 项目与目标市场是否存在明显价差？ 项目周边是否交通便利？交通通达性如何？ 项目周边是否有优质景观资源？ 项目所在板块未来发展前景如何？ 目标客户在哪里？ 【主】城市地图 【辅】投资分析报告及其他定案材料 2.2 定案汇报指引：重点分析 二线城市、省会城市 标杆项目 细分客户，精准定位 项目使用哪些户型？ 户型与项目定位是否匹配？ 户型与竞品相比是否具有竞争力？ 价格是否合理？是否具备竞争力？ 项目产品与定价 目标客户在哪里？ 项目定位刚需/首改/再改或其他15、？ 项目规划方案如何？ 项目定位与规划 对标项目：区位、地价、客户来源、定位、价格、去化、存量、产 品？ 项目是否具备竞争力？ 对标成功（标杆）项目？ 【主】城市地图、规划图、户型图 【辅】简要报告及投资决策意见表及其他定案材料 2.2 定案汇报指引：重点分析 收购成功项目周边 （含合作项目） 合作交易路径及资金投入情况 “以什么样的对价买到了什么价值的东西？” 资金投入节点？自有资金及帕拉丁资金投入情况？自有资金 回报情况？ 合作/收购对价 项目存地、存货（已建未售）、去化（已售）情况？ 项目在建工程情况？ 项目资产负债情况？ 项目概况 合作方背景简述 合作交易路径简述 合作交易路径概述 【16、主】合作交易路径及资金投入情况示意图 【辅】简要报告及投资决策意见表、其他定案材料 2.2定案汇报剧l：补充说明绍 广东顶目 【主】地换信息与景观资源、视频（航抽相交通） 【辅】城市地图、翼他定案甜料 城市基本情况 口行政区划地块位置 口城市人口城区人口 口支柱产业GDP/GDP增速 口城市发展方向 1页吕基本情况 项目5要素：占地、窑积率、单介、总介、楼面价 地1央现状 区位及配套：到市政府、主要商圈、配套学校及真他重要 节点等的军程 市炀竞：昂情况 口房地产主要版块土地、住宅市场整体情况？ 口主要竞晶：项目定位、价格、去化、存量、户型等？ 正 d 阔 别 限 U A % 一 白人蜘 4，软17、”tr 润拼和 阳一 撤回 hli 净 L 俨 飞 斥v 负r 司J V J 1存KH J ， 丑v 刷二 4 酣 、 d 模二模 规规 命 ” hdFdv N穴 或 dr 市dv二 ， A 城 号 争 线 电 坷 二 d 、h笃 根得If; 户 _ Sf- 1 . b. l 扩 泸v d ： 持有运营j 钱 ,;,;,.11圣 节 帮 ，联得1益和 电 口少 市揭排查，对比得出结论）淫俨比对考虑 平林、物业等 且% 俨 J 【交通便利】相对毒所运紧邻城市主干道， 沪 v I铲 1影 4.2 劳斯莱斯 ” 顶目拓展指引：规划要求 结 户型严昂：YJ115+Y J140+Y J260 （ 一栋）18、挂石别墅 项目在充分市场调研及客户需求基础上， 可补充11层YJ115产昂， 提高首期去化率和去化总 额。 五线 ”劳斯莱斯” 项目的洋房产品组合为：11层YJ115+18层YJ140+YJ260， 应该以 YJ140为主要配置货量， 货值应超过项目自有资金投入峰值的20/o以上。 4俨矿等 似纠 刷刷（规模重100300亩，力争土J正每宗50亩左右，j . 小步1夫跑，伊手款条件优惠，规模可踉坠限）铲 静、 一地价 岳萨 管如5 l 均不惠r 气 龟， 嘻 4.4 II姗姗 ” 顶目颐指引：晶质要求 结 展示区 绝对条件（展示区重点打造： 入口绿化、局牌通道、劳斯莱 斯板房；服务尽善尽美：营销 说辞、物业展示、昂牌展示） 货量区 绝对条件（工地开放曰：政府、 媒体、客户；样板先行：主体 工程样板、精装修工程样板、 部局部件实物样板） 医茵茵自 ，联得1益和 电 开工要求 民 _ % 0.i 1 矿 营销策略 磁t目质