房地产企业投资开发工程施工监测质量管理职责程序资料（共40套打包）

1、1 适用范围 本公司按GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000 质量管理体系-要求标准建立质 量管理体系，通过对标准的应用，预期达到； （a）适用于外部第二方、第三方质量管理体系的评价，证实本公司有能力稳定地 提供满足消费者和适用的法律法规要求的商品房； （b）适用于公司内部各部门的质量管理，通过体系的有效运行，包括持续改进体 系的过程以及保证符合消费者与适用的法律法规要求，旨在增进顾客满意； （c）适用于公司房地产业开发中的商品房建设、销售和服务； （d）公司的外包有工程设计、施工监理、工程施工，对以上各分包方，公司。

2、7.4.1 总则 7.4.1.1 通过对采购过程的控制，确保能够选用合格的供方和采购的材料、设备质量满 足项目开发建设的要求。 7.4.1.2 职责 a) 工程部负责公司的工程招标工作，对设计、施工、监理等供方进行评价、选择 和验证； b)、物资采购中心负责物资采购工作，对材料设备的供方进行评价、选择和验证； c)、 策划营销中心负责营销策划代理单位和物业管理单位的招标工作， 并对其进行 评价、选择和验证； d)、项目部参与对供方的评价、选择和验证，并对采购材料设备的质量进行检验控 制； 7.4.1.3 采购控制的主要活动包括：规划设计招标、工程。

3、1.目的 通过对质量记录的控制和管理，为产品符合规定要求及质量体系的有效运行提供 客观证据。 2.范围 适用于公司质量体系运行和项目开发建设全过程质量记录的控制。 3职责 3.1 工程部负责质量记录的设置，编制质量记录清单，监督检查各部门的执行情况。 3.2 各部门负责所分管质量活动中质量记录的管理，并按规定进行有关记录的移交。 3.3 总经理工作部负责公司的档案管理工作。 4控制程序 4.1 质量记录的设置 4.1.1 工程部负责对质量体系文件中涉及的质量记录进行汇总，编制质量记录清单和表 格样式，具体见 Q/TZH-WI-034质量记录表格样。

4、序号 内 容 章节号 页码 1 目录 0.1 1 2 质量手册修改控制 0.2 3 3 质量手册说明及颁布令 0.3 4 4 公司概况 0.4 5 5 公司组织结构图 0.5 6 6 公司质量管理体系结构图 0.6 7 7 质量管理体系过程职责分配表 0.7 8 8 管理者代表任命书 0.8 9 9 适用范围 1.0 10 10 引用标准 2.0 11 11 术语和定义 3.0 12 12 质量管理体系 4.0 13 13 文件控制程序 4.2.3 19 14 质量记录控制程序 4.2.4 23 15 管理职责 5.05.5 25 16 管理评审控制程序 5.6 38 17 资源管理 6.0 6.1 6.3 6.4 41 18 人力资源控制程序 6.2 43 19 产品实现的策划控制程序 7.1 46 20 。

5、8.2.3 过程的监视和测量 8.2.3.1 由公司经营副总经理任组长，各部门经理为小组成员，组成公司的稽查小组， 办公室设在财务与资产经营部，对质量管理体系的过程进行监视和测量，以证实过程实 现策划结果的能力。 8.2.3.2 公司通过以下方式对过程进行监视和测量： a) 在公司召开的周例会和月度生产经营计划会上，对各部门所分管工作完成情况 进行检查考核，执行月度工作考核办法 ； b) 通过内部质量管理体系审核及有效性评价； c) 对需确认的过程进行监督检查； d) 通过生产和服务的提供，听取顾客意见的反馈。 8.2.3.3 对过程监视和测量中。

6、 职能部门 质量体系过程 总 经 理 管 理 者 代 表 综 合 部 人 事 部 工 程 部 财 务 部 审 计 部 物 资 采 购 策 划 部 项 目 部 4.质量管理体系 4.2.3 文件控制 4.2.4 质量记录控制 5.1 管理承诺 5.2 以顾客为关注焦点 5.3 质量方针 5.4 策划 5.5 职责权限和沟通 5.6 管理评审 6.1 资源提供 6.2 人力资源 6.3 基础设施 6.4 工作环境 7.1 产品实现的策划 7.2 与顾客有关的过程 7.3 设计与开发 7.4 采购 7.5 生产和服务的提供 7.6 监视和测量装置控制 8 测量、分析和改进 8.2 监视和测量 8.3 不合格品控制 8.4 数据分析 8.5 改进 主管领导。

7、 GB/T19001GB/T19001 ISO9001ISO9001： 20002000 质 量 体 系 文 件质 量 体 系 文 件 第 第N N 版版 x x / / x x xx x x - - x x 2 0 0 x2 0 0 x 质 量 管 理 手 册质 量 管 理 手 册 编制编制 审核审核 批准批准 200 200 - - - - 发发 布布 200 200 - - 实实 施施 有有 限限 公公 司司 。

8、质量管理体系文件清单质量管理体系文件清单 序号 文件编号 文件名称 对应标准要求 01 文件控制程序 4.2.3 02 质量记录控制程序 4.2.4 03 管理评审控制程序 5.6 04 人力资源控制程序 6.2 05 产品实现的策划控制程序 7.1 06 合同评审控制程序 7.2.2 07 可行性研究和投资决策控制程序 7.5.1 08 立项报批控制程序 7.5 09 工程施工控制程序 7.5 10 工程监理控制程序 7.5 11 前期物业管理控制程序 7.5 12 内部审核控制程序 8.2.2 13 不合格品控制程序 8.3 14 数据分析控制程序 8.4 15 纠正和预防措施控制程序 8.5.2 8.5.3 16 Q/TZH-WI-001 公司。

9、6 资源管理 6.1 资源提供 6.1.1 公司总经理确定并提供所需的资源，以： a、建立、实施和保持质量管理体系并持续改进其有效性； b、达到顾客满意。 6.1.2 资源包括人员、信息、技术、基础设施、工作环境等，要合理使用资源，使其发 挥最大效能。 6.2 人力资源 公司从不断提高质量管理体系运行的有效性及顾客满意的角度出发，对人力资源管 理规定了相应的要求，见 6.2 章节人力资源控制程序 。 6.3 基础设施 1）公司所在的办公场所办公大厦，配备了相应的通信、计算机网络、中央空 调、 办公家具等设施， 管理人员和项目部配置了微机并安装。

10、1、质量手册说明 本质量保证手册是依据 GB/T19001-2000 idt ISO9001-2000质量管理体系 要求 ，结合房地产开发行业和本公司的特点制定的质量管理基本法规文件，公司于 年月进行了组织机构调整，根据调整情况，进行了全面修订并换版发行，现为第 N 版。 质量管理手册的颁布、实施和使用必须受到严格的控制，管理办法如下： 质量管理手册由管理者代表组织编写并审核，总经理批准。 质量管理手册分为受控和非受控两种版本，分别加盖受控章和非受控章予以标 注，公司内部发放受控版本，非受控版本主要发放客户（需方） 。 质量管理手册的发放、。

11、7.5 生产和服务提供 7.5.1 生产和服务提供的控制 通过对项目开发全部业务流程进行有效的控制， 确保项目的整体开发质量， 使项目 开发运作满足社会和相关方的要求。 7.5.1.1 市场调研和投资决策 a) 策划营销中心负责市场调研工作，收集整理有关信息，进行投资机会的寻找 和筛选，编制可行性研究报告，充分运用预测、可行性分析和决策技术，为公司的投资 决策提供有效的依据。 b) 对开发项目的决策，作为公司的重点业务活动进行控制，严格执行市场调研 和可行性研究的有关规定，并在此基础上组织有关专家就其客观性、合理性、科学性和 投资。

12、1.目的 通过消除不合格或潜在不合格原因，将不合格降低到最低程度，确保质量体系的有 效运行。 2.范围 本程序适用于公司质量体系运行过程和项目开发建设的全过程。 3职责 3.1 工程部是纠正和预防措施的主控部门，负责组织实施、验证纠正和预防措施。 3.2 各责任部门负责制定和实施纠正和预防措施。 4控制程序 4.1 纠正措施的制订和实施 4.1.1 工程部负责收集以下的有关信息，进行调查分析，确定是否采取纠正措施： a) 质量体系内审及第三方验证的不符合项报告和管理评审报告以及日常体系运行 监督检查的结果； b) 不合格品的控制情况； c)。

13、5.管理承诺 5.1 公司领导的重视和亲自参与是质量管理体系能否取得实效的关键，公司总经理通过 以下活动，以建立和实施质量管理体系，并持续改进其有效性，同时为所做出的承诺提 供证据： a) 向全体员工灌输满足顾客要求、合同要求、法规要求的重要性； b) 明确管理者代表，在手册中发布任命令； c) 主持制定公司的质量方针和质量目标，在手册中以文件形式发布； d) 主持组织进行管理评审，并不断寻求改进质量管理体系； e) 为质量管理提供必要而且充分的人力、设备、资金，保证质量体系的有效运行。 f) 根据顾客的要求和法律法规的规定，。

14、1.目的 通过对立项报批的控制，确保工程项目立项报批工作的顺利进行，满足工程建设的 需要。 2.范围 本程序适用于公司开发建设的工程项目的立项报批工作。 3.职责 3.1 策划与营销中心负责,工程部和项目部配合，办理立项报批工作； 3.2 财务与资产经营部、总经理工作部负责在其职责范围内,提供立项报批所需的文件 资料。 4. 控制程序 4.1 立项报批工作的主要工作内容包括： a) 根据各种立项报批的要求，收集整理有关的文件资料； b) 联系有关的上级主管部门，办理各种立项报批的手续，领取有关的证书； c) 协调解决立项报批中的有关工作。 。

15、8 测量、分析和改进 8.1 总则 公司为确保质量管理体系的符合性和持续改进质量管理体系的有效性，采用适当的方法 包括统计技术，实施以下方面的监视、测量、分析和改进过程： a) 证实产品的符合性； b) 确保质量管理体系的符合性 c) 持续改进质量管理体系的有效性。 8.2 监视和测量 8.2.1 顾客满意 顾客满意是公司建立和实施质量管理体系的目标。 8.2.1.1 顾客信息的主要内容： a) 有关产品及服务的顾客反映； b) 顾客需求的变化 8.2.1.2 信息收集的方法 a) 接收顾客的意见和投诉； b) 定期对顾客和市场（针对潜在顾客）进行走访，采取调查。

16、任任 命命 书书 兹任命公司总经理 XXX 为我公司的管理者代表，其职责是： 1. 负责组织建立、实施和保持公司的质量管理体系； 2. 定期向公司的最高管理者汇报质量管理体系运行情况和改进的需求； 3. 提高公司员工满足顾客要求的意识； 4. 负责代表公司就质量管理体系的有关事宜进行对外联络。 希望公司所有员工服从协调，共同履行质量职能，确保质量体系的有效运行。 总经理： 年 月 日 。

17、7.6 监视和测量装置的控制 7.6.1 公司的监视和测量装置主要适用于公司的房屋销售面积测量、工程施工建设，并 对施工和监理单位使用的监视和测量装置进行监督检查。工程部负责监视和测量装置的 归口管理工作，项目部负责监督检查供方的监视和测量装置的使用和维护管理工作。 7.6.2 工程部负责监视和测量装置的配置，各部门根据工作需求，提出配置申请，由工 程部审查后，报经公司经营副总经理批准，统一采购，根据采购合同和相应产品标准进 行验收，对验收合格的装置，登记“监视和测量装置台帐” ，并建立相应的装置档案， 包括装置的使用。

18、7.3 设计和开发 公司所开发工程的设计均委托具备相应资质的设计单位来完成，根据国家法规规 定，开发建设单位不能免除设计责任，因此，公司将按以下规定对工程设计进行控制： a) 按照 7.4 章节的规定进行工程的设计招标，确保选择合格的设计单位； b) 工程部设有专门人员进行专项管理，参加设计单位各阶段的评审活动，包括设 计输入、设计输出、最终设计结果的评审，以及设计验证和设计确认等活动。 c) 通过采取抽查、设计参与、例会等监督检查形式，确保设计单位按照本标准 7.3 条款要求实施设计活动。 d) 对设计过程中的各阶段活动，一。

19、1.目的 通过管理评审，定期对公司的质量管理体系进行有效的评审，确保持续有效地满 足标准要求。 2.范围 本程序适用于公司管理评审。 3.职责 3.1 公司总经理负责主持管理评审会议，并对评审结果做出决定性意见； 3.2 管理者代表负责向总经理报告质量管理体系的运行情况，组织编制管理评审报告， 检查落实管理评审意见； 3.3 工程部负责管理评审的组织准备工作，收集管理评审所需的资料，编制管理评审报 告，组织实施和验证评审中提出的纠正和预防措施； 3.4 各部门负责准备并提供所分管的评审所需资料，实施有关的纠正和预防措施。 4.控制。

20、3 术语和定义 3.1 采用GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000 质量管理体系-基础和术语中的 术语和定义。 3.2 各专业技术术语，采用国家有关标准、规范、规程中的定义。 3.3 采用以下术语和定义 顾客：指公司公司开发土地和商品房购买消费者、房屋租赁者以及相关的融资方。 产品：指公司所开发的建设用地、开发建设的商品房以及提供的相应的服务。 关键过程：指工序较为复杂，质量易被动，对整个产品的质量影响较大的过程。 房地产开发：指公司对拥有经营权的土地、商品房，进行建设经营的一系列行为 过程。 物业管理：指物业公司依据与物业所。

21、1. 目的 通过对合同评审的控制，明确顾客对产品的要求及公司具备满足这些要求的能力， 确保合同得以顺利履行，满足顾客要求。 2. 范围 本程序适用于公司合同的评审工作。 3. 职责 3.1 总经理工作部负责合同评审的综合管理工作，对合同的合法性、有效性进行评审； 3.2 策划营销中心负责房屋销售、租赁、代建合同评审的组织、记录以及合同的签订、 修改等工作； 3.3 财务与资产经营部对合同资金付款计划、履行合同的资金运作计划进行评审，负责 融资合同评审的组织、记录以及签订和修改等工作， ； 3.4 工程部负责对合同的工程技术可行性、。

22、1. 目的 通过数据分析控制，证实公司质量管理体系的适宜性和有效性，并用于质量改进， 确保质量体系的不断完善。 2. 范围 本程序适用于公司对规定的相关数据来源进行分析。 3职责 3.1 工程部是公司数据分析的归口管理部门，负责指导检查各部门开展数据分析，并汇 总结果，用于质量改进情况， 3.2 各部门根据公司分管业务分别组织进行数据分析。 4控制程序 4.1 工程部负责配合总经理工作部，对数据分析中使用的有关分析技术进行适当的培 训。 4.2 数据分析的信息来源包括以下几个方面： a) 顾客满意； b) 与产品要求的符合性； c) 过程及产。

23、1.目的 通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上 的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。 2.范围 本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。 3.职责 3.1 公司总经理负责主持项目投资决策会议； 3.2 项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行 性报告的编制。 3.3 策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。 3.4 财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告 从部门角度提出意见。 4. 。

24、1.目的 通过对工程监理的控制，确保工程监理工作的顺利进行，保证工程投资、进度、质 量、安全目标的顺利实现。 2范围 本程序适用于对公司工程项目监理的控制。 3.职责 3.1 工程部组织项目部确定监理单位，协调监理工作中的重要事项。 3.2 项目部是工程部的派出机构，代表工程部实施对工程监理的监督协调等工作。 4控制程序 4.1 工程部组织项目部依据 Q/TZH-WI-044工程招投标管理制度 ，确定监理单位，签 定“工程建设监理合同” ， 明确工程监理的任务，监理单位依据合同规定按时进驻施工 现场。 4.2 项目部依据“工程建设监理合同” ，。

25、1.目的 通过对工程施工控制，确保工程施工的顺利进行，保证工程建设的进度和质量目标 的顺利实现。 2.范围 本程序适用于公司对工程建设项目的施工控制。 3.职责 3.1 工程部负责组织各项目部开展工程施工控制工作，协调处理有关的重要事项。 3.2 项目部是工程部的派出机构，代表工程部实施对工程施工的控制，负责对项目的施 工进行综合协调。 4.控制程序 4.1 工程施工准备阶段的工作 4.1.1 项目部依据工程监理控制程序的规定，审查监理单位的监理大纲、监理规划 及监理实施细则。 4.1.2 项目部在确认施工单位的施工组织方案经过其法定代表。

26、2 引用标准 本公司在建立质量管理体系中，引用了下列标准 （a）GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000 质量管理体系-基本和术语； （b）GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000 质量管理体系-要求； （c）适用的法律法规和标准规范主要有： （1） 中华人民共和国土地管理法 （2） 中华人民共和国城市规划法 （3） 中华人民共和国城市房地产管理法 （4） 中华人民共和国建筑法 （5） 中华人民共和国测绘法 （6） 中华人民共和国价格法 （7） 中华人民共和国招标投标法 （8） 中华人民共和国合同法 （9） 中华人民共和国担保法 （10） 中华人民共和国产。

27、8.5 改进 8.5.1 持续改进 持续改进是公司质量管理体系的永恒目标，公司将不断寻求对其过程实现持续改进 的机会，以改善产品的特性，不断满足顾客的要求。公司实施持续改进的活动主要有： a)通过质量方针的建立与实施，营造激励的氛围和环境，适时修订质量方针； b)每年进行一次质量目标的评审，明确持续改进的目标，促进持续改进； c)通过实施数据分析、内部审核、纠正和预防措施等活动，不断寻求持续改进的机 会，公司每年进行管理评审，由公司总经理主持评价改进的效果，对持续改进活动进行 布置安排，确定新的质量目标，实现公司的持续。

28、1.目的 通过对质量体系运行有关文件的控制，确保在项目的开发建设过程中能得到和使用 相关的有效文件。 2.范围 本程序适用于公司所有与质量活动有关的文件控制，包括外来文件和资料。 3.职责 3.1 工程部是文件控制的主管部门，主要负责： a. 指导、监督各部门对文件控制的执行情况； b. 质量手册和质量管理作业文件的归口管理工作。 3.2 总经理工作部负责公司的档案管理工作以及图书、标准、规范、信函传真等外来文 件和资料的归口管理工作； 3.3 各部门负责分管范围内的文件管理工作； 3.4 项目部负责图纸及工程项目的有关文件的归口管理。

29、1.目的 通过对前期物业管理的控制，确保房屋保持正常的使用功能，为住户提供良好的居 住环境，满足住户的需要。 2.范围 本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。 3.职责 3.1 策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。 3.2 工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。 4.控制程序 4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作，掌握工程的基本情况和质量状况， 根据物业的规模、设施、环境等具体情况，组织物业管理机构。 4.2 接管验收 4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排，组织前期物业管理机构、项。

30、1.目的 通过开展对质量体系的内部审核，验证公司质量管理体系文件与标准的符合性，审 核各部门开展的质量活动及其结果是否符合规定要求，确保质量体系持续有效地运行， 并为质量体系改进提供依据。 2.范围 本程序适用于公司内部质量体系审核工作。 3职责 3.1 管理者代表负责对质量体系内审的策划，组织制订实施质量体系年度内审计划，确 定内审小组，任命审核组长。 3.2 工程部负责编制质量体系年度内审计划，具体组织开展内审工作,负责内审员队伍 管理工作。 3.3 审核组长负责编制质量体系内审实施计划， 审查内审员的检查清单， 组织进。

31、1.目的 通过对公司员工进行聘用、考核、评价和培训，确保所有员工的基本素质和技能， 均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。 2.适用范围 适用于公司的人力资源的管理与控制。 3.职责 3.1 人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、 培训等工作； 3.2 其它职能部门和项目部负责本部门人员的考核和内部培训工作。 4.工作程序 4.1 员工的聘用、考核和管理 人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进 和应聘人员进行考察，对现有员工每年一次进行考核评价和。

32、1.目的 通过对项目开发的过程进行策划，明确产品实现过程中的有关职责、程序、方法和 应达到的目标，确保项目的整体运作水平。 2.范围 本程序适用于公司开发建设项目的策划。 3.职责 3.1 策划与营销中心负责组织有关部门对项目的整体运作进行策划，编制“项目运作方 案” ，并监督检查各部门的实施情况。 3.2 总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部按照各部门的职责分工对项目 运作进行策划，编写有关的策划文件和新增的程序文件并组织实施。 4. 控制程序 4.1 项目运作方案的策划 4.1.1 策划与营销中心负责组织项目运作方案的策。

33、8.2.4 产品的监视和测量 8.2.4.1 为验证交付的产品、融资贷款利息和本金偿还情况满足规定要求，公司对项目 的开发、资金运作过程以及房屋的建筑质量实施连续的监视和测量。工程部负责组织项 目部对采购材料和设备、 施工质量以及设计、 施工、 监理单位的工作质量进行监督检查。 公司的稽查小组负责对项目开发的全过程，包括：前期调研、投资决策、前期运作、规 划设计、施工建设、市场营销、前期物业管理、售后服务等环节的工作情况进行监督检 查。 8.2.4.2 进货检验和试验 a) 项目部负责对施工单位是否对进货按规定进行了检验和试验进行。

34、7.2 与顾客有关的过程 7.2.1 与产品有关的要求的确定 7.2.1.1 公司策划与营销中心负责通过开展市场调研、与顾客洽谈等方式，确定与房屋销 售有关的要求，主要是： a) 顾客规定的要求， （含交付和交付后活动的要求） ，如：户型、面积、交付日期、 价格、居住环境、配套设施、房屋及设备的功能、分项分部工程施工质量等； b) 产品的隐含要求，如：房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒适性等； c) 房地产开发行业所涉及的法律法规； d) 公司的附加要求，包括公司广告承诺和合同外对顾客的让利与优惠等。 7.2.1.2 公司财务与资产经营部负责。

35、 1.目的 通过对不合格品进行控制,确保公司在产品和服务提供中发生不合格品的非预期 使用。 2.范围 本程序适用于公司产品和服务提供过程中的不合格品的控制。 3.职责 3.1 公司的稽查小组负责公司的不合格品控制，负责组织对不合格品的判定、评审、处 置及验证工作，并监督检查各部门的不合格品控制情况。 3.2 审计部负责对项目资金运中不合格品的管理。 3.3 工程部负责对项目施工中产生的不合格品的管理。 4.控制程序 4.1 公司质量活动中的不合格品包括： a) 工作质量的不合格，包括未通过立项报批的文件资料以及影响项目运作方案 正常实施。