1、,熙悦府40年loft公寓营销案,熙悦府项目组,POLY REAL EASTATE ,目录 CONTENTS,2,一 二 三 四 五,公寓市场解读 目标客户分析 项目本体分析 开盘目标及定价 营销计划以及部署,第一部分 市场解读 宏观市场 中观市场 微观市场,3,5月,12月,2月,5月,6月,7月,10月,11月,目前，商品住宅房地产政策趋于收紧，限购和限贷政策加码，商办物业迎来政策红利。 商办物业不限购不限贷，总价控制，可以满足一部分投资性需求 考虑到整体住宅市场总价较高，商办物业低总价入门较低，作为一种过渡性居住+投资方式 民用水费：2.81元/m，商用水费：3.20元/m 民用电费：02、.565元/kwh，商用电费：0.866元/kwh,随着中央政府关于房地产市场的调控趋于收紧，各地限购和限价政策持续加码，住宅购买需求得到一定程度上抑制，商办 物业迎来政策红利和春天。,2016年5月4日 国务院常务会议 提出,要实行购租并举,发展住房 租赁市场,支持利用住房开展租 赁业务，允许将商业用房等按 规定改建为租赁住房。,2015年3月，国土资源部、住建部下发 关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通 知。允许房地产企业适应市场变化， 做出住房套型结构调整或房地产项目转 型。,2015年11月底国务院办公厅出台了 关于加快发展生活性服务业促进 消费结构升级3、的指导意见，首次 把公寓定性为生活性服务业，并将 在税收、融资等方面给予政策支 持。,2016年6月3日，国务院出台住 房租市场的若干意见，允许将 商业用房等按规定改建为租赁住 房，土地用途调整为居住用地， 调整后用水、用电、用气价格应 当按照居民标准执行。,市场分析-宏观市场,限购加码，商办物业迎来政策红利和春天,9000,7000,5000,3000,1000,供求表现：商办公寓的成交表现自2015年下半年开始出现较为明显的涨幅，分析主要原因是2015年下半年开始合肥住宅市场的存量持 续告急、销售价格的持续飙升导致越来越多的客户把投资选择转移至商办公寓项目。 去化周期：目前公寓市场仍以去库4、存为主，随着成交量的持续增长，截止2016年12月份，市场库存约为186万平米。按2016年去化情 况来看，月均去化约8万方，去化周期约23个月时间；,随着办公产品不断转化为公寓产品， 截止2016年12月份，市场库存约为186万方，按16年去化情况来看，月均去化约8万 方，去化周期约23个月时间，去化周期较长，市场竞争激烈。,2011年 40.45 27.29 5648,2012年 14.78 14.32 5974,2013年 22.04 19.35 6616,2014年 99.95 22.33 6851,2015年 95.96 36.03 7789,2016年 1-12月 份 99.67 5、86.35 9085,10000 8000 6000 4000 2000 0,120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 供应（万） 销售（万） 销售价格（元/）,2011-2016年合肥商办公寓供销走势,44.13 2011年 44.13,44.57 2012年 44.57,51.35 2013年 51.35,126.54 2014年 126.54,184.09 2015年 184.09,186.25 2016年1- 12月份 186.25,200.00 180.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 46、0.00 20.00 0.00 存量（万）,合肥商办公寓存量（万/）,市场分析-中观市场,近五年合肥市场供应、成交量价上升、月均去化8万方，整体库存量较大,合肥商办公寓的供销主要来自于新站区以及滨湖区，销售数据表现主要是集中在滨湖区、经开区以及新站区； 老城区包河、庐阳、瑶海以及蜀山区由于土地供应较为有限，后期商办性质的公寓供应预计不会有太大起伏，新区相对而言拥有较 大体量的土地供应，未来的商办发展潜力较大,包河 21.1,经开 37.28,高新 20.05,新站 92.06,蜀山 28.11,政务 17.19,瑶海 27.4,滨湖 90.49,庐阳 7.89,成交（万） 14.51,27.57、1,8.38,26.82,15.81,7.15,12.77,68.74,7.92,100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 供应（万）,2011-2016年合肥九区商办公寓供销走势,2011年 1.58 0.05,2012年 3.06 1.62,2013年 0 2.03,2014年 9.09 0.88,2015年 8.92 2.16,2016年至 今 4.72 8.03,存量（万）,1.67,3.1,1.06,11.32,18.03,17.5,20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 供应量（万） 销售量（万）,瑶海区20112016年9区商办公寓供销走势8、,九区的供销以新站与滨湖为主，其次经开；瑶海区商办公寓较为稀缺，供应较少，未来区域内竞争压力较小。,市场分析-中观市场,九区供应成交中，区域内供应较小，区域竞争压力小，但整体成交表现一般,年销售套数（套）,市场上的商办公寓销售量较高的集中在新站、经开和滨湖区，前10名中新站占2席，滨湖3席，经开区3席； 普通商办公寓和LOFT公寓在价格上差别很大，LOFT销售速度较快； 更多的商办公寓项目通过精装修产生溢价空间，前10中除京商商贸城外，其余商办公寓价格基本保持在1万元左右,2016年商办公寓去化较高的区域在新站、经开以及滨湖；销售前十的商办公寓里，瑶海区仅占一席,市场分析-中观市场,全市TOP9、10产品，主要在滨湖，瑶海仅占一席,商办项目大多以办公居住两相宜的投资产品,融创一号院 LOFT依托融创的高端 品质，主要定位的是偏 居住型产品 品质品牌驱动型,滨湖向上城 LOFT产品主要依托产 品的高赠送，定位是偏 居住型 产品驱动型,恒大中央广场 区域位置比较核心，以 及项目自身品牌优势， 客户关注度较高 位置驱动型,与本案相匹配的竞品项目是一号院LOFT以及向上城LOFT；区域对标项目恒大中央广场,市场分析-微观市场,40年宜商宜居投资类产品,融创合肥壹号院,挑高4.5米，精装LOFT，面积段集中在40-50的小户型产品，备案均价在19000元/。周边蔚蓝商务港毛 坯租金55元/月，凯10、旋门精装公寓55元/月，投资回报率3.5%,项目位置 占地面积（万 ） 建筑面积（万 ） 容积率 物业类型 绿化率 开发商 物业公司 梯户比 /层高 面积区间/层面积（ ） 装修 标准 车位,天鹅湖路与石台路交口东南角 5.67 23.8 居住1.0R2.5;商业2.8 住宅、商业、商办公寓 35% 合肥融创新领置业有限公司 融创物业服务集团有限公司 4梯23户，层高4.5米 户型主要集中在40-50 的小户型 精装房 小区一共1530个机动停车位, ,销售情况： 目前在售loft22#，共计368套，2016年12月17日首推7层共计169套公寓，1月初加推199 套，目前已经去化215套，11、月均去化70套，均价19000元/，实收18000元/； 优惠：交8000抵20000元、开盘98折、按时签约99折、验资99折,市场分析-微观市场,融创壹号院 均价19000元/ ，月均去化35套,11月25日 LOFT公寓样板房开放,营销节点,营销活动,线上推广,12月4日儿童 乐高拼图,11月25日融创业主喜 辰会,11月19日签约美国 柯罗尼新杨子基金,11月12日Boutique 发音调整赛,12月17日 推售公寓22#161套,围墙/网络媒体 / 微信公众号/朋友圈,11月1日 LOFT公寓启动认筹,12月3日养生 讲座&插花,大兵团作战：每天至少20组小蜜蜂+多家分销公司+CAL12、L客、在合肥市场各在售项目均安排人员截客,1月份 内部加推公寓22#其他楼 层199套,11月,12月,1月,2月,市场分析-微观市场,融创壹号院：大兵团作战，小蜜蜂派单扫楼+分销公司以及call客团队,滨湖向上城位于滨湖金融后台基地，挑高4.5米，面积段主要为25-65的区间，目前剩余不多，均价 12500元/，平层公寓11000元/；,滨湖向上城,市场分析-微观市场,滨湖向上城：均价12500元/ ，月均去化30套,项目位置 占地面积（万 ） 建筑面积（万 ） 容积率 物业类型 产权年限 开发商 物业公司 梯户比 /层高 面积区间/层面积（ ） 装修 标准,合肥市瑶海区明光路与胜利路交叉口13、 363.26亩（商业 113.03亩，居住250.2亩） 138万方综合体，SOHO10万方 2.8 住宅、商业、SOHO公寓、写字楼 公寓40年 合肥粤诚置业有限公司 金碧物业 20梯32户/3.85米，199米超高层 36-88/1712-1863,共51层 装修, ,销售情况： 目前在售KING SOHO42#精装SOHO公寓在售10层、20层、21层、22层， 面积段36-88 ，均价13000元/；首开去化2成； 无优惠,42#,恒大中央广场,恒大中央广场精装SOHO公寓总建面约10万方，1456套，在售均价13000元/。,市场分析-微观市场,恒大中央广场：均价13000元/ ，14、月均去化30套,营销节点,线下渠道,线上推广,12月26日 开盘,12月3日 SOHO公寓启动认筹,主打地铁物业的投资价值 线下拓客贯穿始终：全民经纪人1%提点；联动销售+外场人员拓客+老带新=成交,12月10日 SOHO样板房开放,12月,1月,2月,线上：户外、围墙、网络全覆盖，微信公众号每天都在推送，周周有暖场活动，微信软文、网络软文及时更新,交两万,持续热销,市场分析-微观市场,恒大中央广场：线上线下联动营销，全民经济人带动案场成交,国家宏观政策层面 “商改住”政策的推动，不限购不限贷，以及住宅价格飞涨与打压力度，即商办公寓迎来 发展机遇； 市场供需层面 未来商办供应主要集中在滨湖和新15、站区，瑶海区商办公寓总体库存量不大。 区域竞品成交表现层面 市场上LOFT公寓成为商办公寓主流，面积小，价格合理，高品质产品受亲睐；目前市场上以 赠送与精装来提升溢价；但瑶海区商办公寓成交表现较为一般,本章小结,宏观市场有利+区域市场供需有待饱和+本案所在竞品市场去化一般,第二部分,目标客户分析, 区域客户 客户定位,16,45%,9%,2% 2%,2% 2% 2%,2%,2%,25%,7%,恒大中央广场认筹客户职业分析,个体,公务员,媒体,模特,事业单位,企业高管,退休,学生,医生,职工,自由职业, 成交客户区域分析：瑶海地缘性客户为主，辐射周边区域；瑶海区客户占比56%，主要为项目周边的小16、区居民，如 元一名城、元一时代花园以及白马市场的客户群体；省内外市的客户比较多，占比18%，主要看重项目的区位；三县 客户中，肥东进城客户占比最多； 成交/认筹客户职业分析：个体户购买占比最大，达45%，企业普通职工占比25%，为公寓客户的主力购买群体； 公务员群体和自由职业者，占比16%。,区域样本-恒大中央广场客户分析 成交客户主要以瑶海地缘性客户为主， 项目周边高端社区和写字楼、专业市场、个体户和企业普通职工,56%,3%,2% 3%,18%,4%,5%,9%,恒大中央广场成交客户区域分析,瑶海区,政务区,蜀山区,庐阳区,省内外市,新站区,三县,包河区,成交客户大致分布区域,17, 成交17、客户年龄分析：恒大中央广场成交客户年龄比较偏年轻化，21-30岁客户占比37%，其中主要为27-30岁客户居 多，31-40岁客户占比42%，客户以中青年为主，50岁以上客户较少，比较不接受40年产品； 成交/认筹客户置业目的分析：投资为主，达60%以上，纯自住客户占比较低，仅11%，前期自住后期用于投资客占 比14%，部分客户置业目的为父母提供住处和给小孩住，这批客户占比相对较少。 成交客户渠道分析：老带新占比60%，主要为公寓后于住宅加推，大部分客户为住宅客户推荐，call客占比27%，是 一种有效方式,区域样本-恒大中央广场客户分析 成交客户年龄段主要是20-40岁；客户置业目的主要以投18、资客为主，其次为自住，老带新比例占比较高,65%,11%,14%,6%,4%,恒大中央广场成交客户置业目的分析,投资,自住,投资/自住,父母住,小孩住,37%,42%,17%,4%,恒大中央广场成交客户年龄分析,21-30岁,31-40岁,41-50岁,51岁以上,27%,2%,2%,60%,成交客户来访途径分析,电拓,分销联动,恒房通推荐 老带新 2%5%2%,老业主自购,路过,员工介绍,18,区域样本-瑶海万达客户分析 成交客户年龄段主要是25-40岁中青年客户；客户置业目的主要以投资和办公为主，客户群体主要为私营业主,金融业, 10% 个体户, 40% 技术员工, 15% 商贸、物流业,19、 20%,购房客群职业分析 其他, 15%,个体户 商贸、物流业 技术员工 金融业 其他,投资, 60%,自住, 25%,购房客群目的 办公, 15%,投资 自住 办公,客户职业分析：私营业主占比40%， 其次是商贸、物流业员工、高层,购房客群年龄,年龄分布：以25-40岁中青年客 户为主，即75/80后；受一部分 瑶海区年轻女性的青睐；,置业目的分析： 投资、办公占75%，自住 占25%，价格占优势，城东板块唯一优质 办公项目，万达的品牌吸引投资客的关注,产品规划合理, 7%,19,价格低，投资回报期 短, 30%,区域发展成熟, 20%,靠近地铁口, 15%,交通状况好, 10%,品牌好,20、 8%,购房客群敏感点,价格低，投资回报期短 区域发展成熟,靠近地铁口 交通状况好 品牌好 产品规划合理 区域环境 其他,区域环境, 5% 其他, 5%,瑶海区, 30%,肥东县, 20%,新站区, 15%,包河区, 10%,庐阳区, 5%,经开区, 5% 外地, 10%,市内其他 区域, 5%,购房客群区域分析,瑶海区 肥东县,新站区 包河区 外地 经开区 庐阳区 市内其他区域, ,区域分布：整体客户群体分布以瑶海区为主，地缘客居多，由项目周边向包河区、庐阳区等主城区扩散；主要客户集中于安徽大市 场、元一时代广场、和平广场、汽车站板块为主； 购买因素：客户购买理由主要为投资回报期短、区域发展21、成熟、项目规划好、开发商品牌好。,区域样本-瑶海万达客户分析,地缘性客户，瑶海、肥东、新站；投资回报率、区域发展成熟,20,区域样本-信地城市广场,42%,17%,5%,6%,30%,成交客户职业分析,个体,白领,国企,企事业单位,中高层管理者,7%,26%,29%,18%,14%,6%,成交客户年龄分析,25岁以下,26-30岁,31-35岁,36-40岁,41-45岁,45岁以上,64%,12%,15%,1%,8%,客户置业目的分析,投资,自住,自住+投资,学区,经营办公,年龄分布：以26-45岁中青年客户为 主；年轻客户中大部分女性更倾向于 过渡居住并投资；,职业分析：区域内主要公寓成交22、客群以个体商 户、企业员工为主，总和占比达72%，这部分客 户手中有闲散的资金；,置业目的分析：主要以投资客为主，其次 为自住客户（多以过渡），经营办公客户 中涵盖部分大客户（主要做酒店及茶 楼）；因其区域内推售公寓产品多40年产 权且无学区，故关注学区客户较少；,个人业主和企业中高层管理者；投资客及自住为主；26-45岁之间,21,区域样本-信地城市广场,地缘性客户，瑶海区；线下渠道为主，线上为辅,5%,3%,82%,5%,2%1%2%,成交客户来访区域分析,蜀山,政务,庐阳,包河,瑶海,三县,外地, ,区域分布：整体客户群体分布以瑶海区为主，地缘客居多，由项目周边向包河区、庐阳区等主城区扩23、散； 客户认知：认知途径主要是项目围挡、老带新、call客转访；线下渠道占比较高，充分一样一切资源，高奖励刺激带访客户 成交。,31%,3%,21%,24%,8%,4%,7%,2%,成交客户来访渠道分析,围墙 网络 call客户 老带新 内部员工推荐 电商渠道 路过 其他,区域样本-融创壹号院客户分析,18%,26%,24%,16% 8%,8%,成交客户区域分布,政务区,蜀山区,庐阳区,包河区,外地,其他, 成交客户区域分析：地缘性客户为主，辐射周边区域；政务区客户占比18%，蜀山区客户占比26%，庐阳区占比24%；省 外投资的客户也占有一定比例，占比16%，主要看重项目的区位； 成交客户职业24、分析：个体购买占比最大，达27%，企业高管占比24%，为公寓客户的主力购买群体；公务员群体和金融 业等高收入工作群体，占比16%。 22,成交客户以地缘性投资客户为主，政务区的辐射影响力很大，周边几个区域成交客户比较多；企业高管与公务员 购买最多，占比高达59%,27%,24%,16%,9% 14%,5%,5%,成交客户职业分布,个体,企业高管,公务员,金融业,商业零售,房地产相关,其他,客户来源主要以地缘性投资客户为主，外地投资客户占比16%,区域样本-融创壹号院客户分析,35-46岁、投资客户为主、对地段、升值空间比较关注,65%,20%,5%,投资,自住,投资兼自住,其他,20% 27%25、 33% 成交客户置业目的 10%,成交客户年龄分布,25-35 36-40 10%,41-45,46-50,50以上 10%,21%,7%,15%,22%,27%,8%,成交客户关注因素,地段,交通,价格,升值潜力,投资回报,户型,成交客户年龄集中在36-45岁，以投资客户为主，占比65%；对地段、升值潜力与投资回报最为关注, 成交客户年龄分析：成交客户年龄段集中在36-45岁，处于事业高峰期，收入较多，生活追求品质，对投资性物业比较感 兴趣； 成交客户置业目的分析：以投资客户为主，达65%，自住占比20%，然后就是投资兼自住，对客户的吸引较多是区位、 品牌与交付标准、环境因素； 成交客户关26、注因素分析：客户对产品最为关注的就是产品的投资回报与升值空间，客户多为理性投资。 23,年龄 居住区域 工作区域 产品需求 置业目的 信息途径,42岁左右 融侨观邸 瑶海区 45左右 投资 大牌,工作人员 在明光路有店面，手上有100万存款，目 前生意一般，每年收入在50万左右，把手上 的存款拿出一部分投资一套不动产，因为同 行的生意伙伴也在这投资，就一起过来看 看，看着总价低。, 看好区域位置和未来发展潜力,身份 客户语录,年龄 居住区域 工作区域 产品需求 置业目的 信息途径,31岁左右 金色梧桐 瑶海区 50左右 投资+自住 路过,工作人员 和朋友开了个服装店，手上有点闲钱，现 在也限购27、，就考虑投资一套公寓，离家也近 点，后期可以办公用或者出租吧，住暂时不 打算，精装修13000可以买 看中区域位置、以及品牌,身份 客户语录,区域样本-客户语录 姓名：刘先生,恒大中央广场、信地城市广场客户标签：区域、价格、投资、品牌 姓名：张先生,25,区域项目客户以地缘性客户为主，政务区项目客户区域比较广泛 分析区域市场典型项目客户发现，区域内公寓客户均是地缘性客户，占比50%以上 政务区项目，客户区域比较广泛，项目周边区域以及省内外市客户占比较大，地缘性客户相对比例下降 客户以20-40岁为主，置业目的主要为投资，以及投资+自住 公寓总价低 区域典型项目成交客户年龄，基本在20-40岁之28、间，客户置业主要目的为投资，看重公寓 的不限购以及低总价，其他客户主要为前期过度居住或者给父母居住需要 客户主要为私营业主以及一些普通白领 客户熟悉主要为区域内的私营业主较多，占比40%，其次为企业普通员工，占比20% 与区域内为合肥老城区，专业市场较多相关,区域样本-客户总结,地缘性客户+投资自住+私营业主以及普通员工+低总价,客户区域分析 从两张区域图中可以看出客户主要还是以地缘性为主，多数居住在项目周边，特别是宝业城市绿苑东、西区还有鼎元府 邸等；客户工作区域集中分布在瑶海区，以东城为主。,本案客户-来访客户 客户居住区域分布,项目来访客户地缘性客户为主，居住区域和工作区域主要以项目为 29、半径，周边5公里以内，占比70% 客户工作区域分布,27,通过近一周来电、来访客户分析，目前无主动询问公寓客户，而公寓意向客户基本由销售端引导，上周双边公寓意向客户8 组左右；占来访客户6%。 在对来访客户梳理中，80%为项目周边地缘性客户，客户对价格关注度较高，客户普遍意向价格主要集中子啊1.3万-1.5 万，占比37.5%，1.5万以上客户占比37.5%；,本案客户-电访客户分析,无直接公寓客户，主要靠销售端引导，占比来访6%，客户意向价格1.3万-1.5万 占比最大,25%,37.50%,37.50%,来访公寓客户价格预期分布图 0%,1以下,1-1.2,1.3-1.5,1.5以上,来电30、 48,来访 132,来访转公寓客户 8,0 系列1,20,100 80 60 40,140 120,3.17-3.22日电访客户转公寓客户分析,28,本案客户-电访客户分析,27%,10%,14%,18%,13%,14%,2%,2%,客户关注因素分布图,价格,装修标准,地段,投资回报,配套,升值空间,户型,办公条件,来访公寓中，客户属性主要为私营业主和企业白领、公务员人群，分别占比40%、19%和15%，他们主要关注项目住宅，寻 求改善性需求或者购置首套房，由于销售引导中，强调公寓投资的潜力，以及总价较低，不占购房资格，客户比较感兴趣。 对于公寓客户关注因素中，客户主要关注项目的价格，占比231、7%，其次是投资回报和升值空间，后期项目入市价格和投资回 报对客户影响因素非常大；,40%,15%,5%,11%,19%,2%,1%,7%,公寓来访客户属性分析,个体/私营业主,公务员,媒体,事业单位,企业白领,退休,学生,自由职业,主要客户为私营业主企业白领和公务员；客户比较关注价格和投资回报,区域项目客户以地缘性客户为主 本案无论是住宅客户还是现在引导的公寓客户均已地缘性客户为主，地缘性客户占比70%，均是以项目周 边5公里范围内 客户关注价格、投资回报，价格预期比较适中 无论是可以转化客户还是近期来访来电客户，对公寓关注中，首要关注因素为项目价格， 客户心理预期价格1.3万以上，1.5万32、接受度较好，占比37.5%；并关注项目后期的投资回报 客户主要为私营业主以及一些普通白领，周边客群基础比较好 客户熟悉主要为区域内的私营业主较多，占比40%，其次为企业普通员工和公务员，占比19%、 14% 区域作为合肥市老城区市中心，周边专业市场以及政府机构、事业单位较多，客群基础比较好 29,本案客户-客户总结,地缘性客户为主，客户接受价格，1.3万以上，主要以私营业主和白领为主, ,姓名：周女士 年龄和职业：55岁 退休 居住区域：宝业城市绿苑东区 购房需求：50平 客户描摹：自己生活在周边，想给自 己的女儿买一套小户型产品，送给女 儿做投资 看重：项目所在的区域、后期关注项 目的价格,33、退休职工,个体经营者, ,姓名：黄女士 年龄和职业：40岁 个体户 居住区域：鼎元府邸 购房需求：50平 客户描摹：家里现在自住房较小，满 足三口之家需要，家里有老人，希望 买一套房给自家老人过来居住，顺便 后期能出售投资； 看重：项目所在的区域、品牌,市二院年轻护士, ,姓名：刘女士 年龄和职业：26岁 护士 居住区域：宝业西区 购房需求：50平 客户描摹：年龄不大，上班两年，暂 时未结婚，外地来肥人士；想在合肥 买套房，前期自己住，后期能出手或 者对外出租，做自己的婚前财产； 比较看重品牌和位置，价格不高于1 5000左右，更满意。,公寓客群属性和目的：地缘性客户，认可区域，置业主要为投资34、，以及前期自住后期投资。,本案客户-客户描摹,地缘性客户，认可区域，投资+投资自住为主 公寓低总价,地缘性 区域 投资,地缘性 区域 自住+投资,地缘性 区域 自住+投资,第三部分 项目本体分析 项目价值点梳理 产品价值体系,32,33,尊居系豪宅天悦,商务办公广州国际广场,项目本体-品牌价值,央企、福布斯世界500强,品牌：央企、世界500强城市综合服务商 25年发展，地产开发项目涵盖精品住宅、高端写字楼、大型城市综合体和纯低密度别墅社区为 主的全生命周期产品体系，实现多元化发展，积极探索人居生活新风尚。 商业领域，开发多个国际商务办公写字楼，履历丰富,项目本体-地段价值,项目位于铜陵路与裕35、溪路交口，一环附近，毗邻老城核心区，地段价值优越,一环边老城价值中心地段价值 二环内依托紧邻传统老城中心及自身成熟配套 氛围形成价值高区，但在城市进一步向外辐射 发展的情况下，则在不同的价值集中区形成中 心； 一环线主干交通网 六大核心商圈 老省府板块资源配套 一环及周边的用地基本开发殆尽，项目所在 的铜陵路与裕溪路交口地块是一环周边仅剩 的大规模未开发区域，具有非常高的稀缺性。,地段：一环城心板块、地段价值无以复加 本案处于一环城心，核心位置，立体化交通网络全覆盖、全市畅通无阻；周 边区域人文氛围、居住氛围、经济文化氛围浓厚；,项目本体-交通价值,三纵三横交通网络，地铁口、火车站；交通快速通36、达全市各区,交通：立体化交通网络，快捷生活圈,东一环、铜陵路、东二环；长江东路、长江东 大街、裕溪路，交通优势明显 项目裕溪路高架，铜陵路高架快速通往东西 南北，靠近一环线，通往市中心及各区域都非 常方便快捷； 地铁口、 火车站、汽车站、地铁一号线、二号 线， 政务区、滨湖区、蜀山区；市内、省内，便 捷直达,合肥火车站,地铁1号线、2号线,36,项目本体-配套价值,外部商业、医疗、金融配套齐全；内部若比邻、社区底商配套，一级物业保障,配套：内外部一体化基本生活配套，生活无忧 万达广场、银泰中心、步行街三大 商圈,市二院、省立医院、安全保障,光大、民生银行，网点众多,外部商业、医疗、金融配套齐全37、,若比邻社区超市,社区5000方底商，满足基本需求,物业-一级资质服务,内部若比邻、社区底商、一级物业保障,项目本体-产品价值 产品：总户数少、短进深、宽敞大堂，4.5米挑高赠送，多功能空间使用,10#,项目本身：2梯15户 整体项目总户数较少，居住人口密度，舒适度高； 整体户型南北排布，产品和户型通透采光性好 一楼宽敞独立大堂，展示效果绝佳 4.5米挑高，买一层得两层 多功能空间使用,北向 南向,项目本体-产品分析-户型分析,8米,办公区一 办公区二,二楼空间,二楼空间 4.2米,二楼空间：功能区间、动静分离。面积约24，南向小房间可 做书房等，光照充足；, 产品解析：41.15； 房型：朝38、南，开间近4米，方正； 附加面积：夹层可达约30.4； 优点：南向采光充足，面积控制较好，总价不 高；私密性好；有独卫；可改造成其他功能如办公 物业；全明客、餐厅，窗户视野效果佳。, 缺点：夹层功能区间被楼梯分割，功能分布较混 乱，不利于办公；无阳台，通风性较差,首层,夹层,产品：南向A1-1户型 41.15 一楼空间：可改造成客厅、餐厅功能房间。面积约17，也可以 打造办公物业；,南向采光充足，挑高可多功能利用；缺点开间较小,8.2米,5.35米,办公区二,办公区一,面积约20，也可以打造办公物业；,二楼空间,二楼空间，中间可安置隔板增加功能区间， 提升利用率。面积约25，整体层高与尺度,感39、都很舒适；, 产品解析：54； 房型：朝北，开间近8米，方正；, 附加面积：夹层可达约25.8； 优点：开间较大，区隔功能区尺度感舒适，私密性好；有独卫；可改造成其他功能如办公物业；全明客、餐厅，窗户视野效果佳。 缺点：总价相对较高，日照可能不足，无阳台，通风性较差,项目本体-产品分析-户型分析 产品：北向B1-1户型 54 夹层 一楼空间，可改造成客厅、餐厅功能房间。,北向通风采光较差，相对面积小，总价较低 首层,夹层,10.8米,首层,5.35米,办公区一,办公 区二,二楼空间,二楼空间,也可以打造办公物业； 二楼空间，功能区间、动静分离。面积约25 ，尺度感更高，无论居住或者办公都很舒 40、适；,产品解析：56.2； 房型：朝北，开间近10米，方正； 附加面积：夹层可达约42.9； 优点：开间较大，一楼分割空间更充裕，区隔功能区尺度感舒适，私密性好；有独卫；更适合改造成其他功能如办公物业；全明客、餐厅，窗户视 野效果佳。 缺点：总价相对较高，日照可能不足；功能分布较混乱；无阳台，通风性较差。,北向通风采光较差，但是户型面积较大，可利用空间大,项目本体-产品分析-户型分析 产品：北向B1-3户型 56.2 一楼空间，可改造成客厅、餐厅、卧室 功能房间，利用率更高。面积约34，,典型竞品-户型对比,户型方正视野较好，总价高、楼梯位置不合理，浪费空间较多布局不太合理,一楼空间,二楼空间41、，两个功能区间分割较为混乱，书房面积不到6平米，空间舒 适感差；衣帽间空间利用率较为浪费； 产品解析：49、79； 房型：开间近6米，方正； 附加面积：夹层可达约30； 优点：户型方正；有独卫；可改造成其他功能如办 公物业；全明客、餐厅，并有阳台，窗户视野效果 佳。 缺点：单价高，总价相对较高，空间利用率相对不 高；空间尺度感较差，作为居住公寓略显压抑,融创壹号院49、79 一楼空间，开间6米，隔成两个功能区间；卧室与客厅较为压抑，尤其 是卧室，尺度感差；没用做到动静分离，卧室正对卫浴，私密性差；,二楼空间,二楼空间,户型选择性大，户型进深与开间比例不协调，进深太长，不利于通风采光,恒大KIN42、G SOHO 58-85 A户型，动静分离，功能齐全。面积约66.88， 卧室朝南，采光充足； B户型，动静并不分离，功能齐全。面积约58.82 ，卧室朝南，视角较为开阔；户型较规整； F户型，可做两房两厅，功能性较强，面积约85.36 ，卧室朝北； 户型面积：分别为66.88、58.82以及85.36 房型：开间最大5.6米，A户型呈“枪口型”； 功能性：只有F户型做到两房； 优点：功能性较好，基本生活需求必备；有独卫；可改造成其他功能如办公物业。 缺点：户型利用率不高；功能性较差；户型不够规整，风水上不利；有的户型私密性不够。,典型竞品-产品分析-户型对比,间进深不协调，进深太深，,项目本43、体-对比总结,户型有自身缺陷；项目自身优势+4.5米挑高，空间利用率高+低总价优势, 本案缺点：相对于市场典型项目，产品段户型布局东西排布，南向通风采光效果较好，但是开间较小；北向户型采光较差，但 是开间较大；项目自身优势，以及4.5米挑高，买一层得两侧，空间利用率高，客户购买性价比高 自身优势：整体户数较少、宽阔大堂设计；以及4.5米挑高，买一层得两侧，空间利用率高，客户购买性价比高 融创壹号院：户型较方正，总价较高，空间布局不合理，浪费空间较大； 恒大中央广场：户型开间进深比例不协调，进深过长，不利于通风采光，单层产品，空间利用率较低,44,项目本体-投资价值,办公租金回报：年租金实现8%44、增长，两年后市场水平，租金回报率4.6%,区域内，用于办公的业态为40年loft公寓以及写字楼，分析区域品质较高的商住公寓和写字楼项目，整体租金 水平50元/以上,目前参照区域内公寓和写字楼办公租金水平，预估本项目目前未来用于办公租金保底50元/ ；两年后按照年递增8%测 算，租金预计：50*（1+8%）* （1+8%） =58元/。 按照50 ，单价15200元/计算， 两年后，按照市场一般租金水平测算，租金回报率=（50*58*12）/760000=4.6%,项目本体-投资价值,目前参照区域内LOFT公寓和住宅租金水平，预估本项目目前自住租金在45元/ ；两年后按照年递增8%测算，租金预计45、： 45*（1+8%）* （1+8%） =52元/。 按照50 ，单价15000元/计算， 两年后，按照市场一般租金水平测算，租金回报率=（50*52*12）/760000=4% 45,项目位于一二环之间，周边公寓和住宅较多，典型代表性项目中，高品质小面积公寓租金较高，达到40-50元/ ；而精装大面积住宅的租金平均水平较低，达到20-30元/左右；,租住租金回报：年租金实现8%增长，两年后市场水平，租金回报率保底4%,46,宜商 目前参照区域内公寓和写字楼办公租金水平，预估本项 目目前未来用于办公租金保底50元/ ；两年后按照年递 增8%测算，租金预计：50*（1+8%）* （1+8%） =46、58 元/ 按照50 ，单价15000元/计算，,两年后，按照市场一般租金水平测算 租金回报率=（50*58*12）/750000=4.6%,42%,宜居, 目前参照区域内LOFT公寓和住宅租金水平，预估本 项目目前自住租金在45元/ ；两年后按照年递增8% 测算，租金预计：45*（1+8%）* （1+8%） =52元/ 。 按照50 ，单价15000元/计算， 两年后，按照市场一般租金水平测算 租金回报率=（50*52*12）/750000=4.4%,58%,项目本体-投资价值,宜商宜居 基本收益达4-5%,项目本体-投资价值,买一层得两层，单价更低，空间利用率更高，成交单价低 单价低 利用率高 31-54一层得两层，得房率最高达192% VS,项目本体-价值体系,Loft公寓：东一环 城市稀缺创意空间, 产品 整体户数少，舒适度高；短进深，宽敞大堂 4.5米挑高，买一层得两层、空间利用率高 投资回报 宜商宜居、投资回报率高；升值空间大 地段 一环城心、城市绝版区位 配套 项目外、项目内综合服务配套，零距离生活圈 交通 立体式交通路网、火车站、汽车站、地铁无缝 对接各区 品牌实力背书 央企，世界