1、唐山天壤地产原百威啤酒厂地块总体定位及相关建议关于综合性物业项目的经验分享通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰。 我们是不是每种物业都要做？公寓市场是不是已经饱和？写字楼市场有没有客户？ 我们应该做什么物业？每种物业做多大规模？ 各个物业之间的关系是怎样的？写字楼会不会给公寓带来负面影响？商业和酒店如何做可以提升公寓价值？ 地标性物业靠什么手段来打造？ 我的自由资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？ 我们需要融多少资金？在哪个阶段融资？以什么形式融资？ 酒店能不能做，什么时候做，能不能改成其他的形式来实现销售？ 酒店会给综合体带来什么作用？我们要不要自己做酒2、店？ 商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？ 从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？我们忽略了的问题综合体是高效、复合的收益型物业，其开发运营规律必然不同于一般的单功能房地产项目，所以研究思路也必然不同作为高效复合型物业的城市综合体由于将城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序集合出现，所以对城市形态和工作生活形态产生的影响远非单一物业所及。从收益型物业的基本属性出发进行定位研究从收益型物业的基本属性出发进行定位研究5金融保险金融保险高科技高科技企业服务企业服务城市综合体城市综合体发展模式发展模式模式二：3、住宅驱动型模式二：住宅驱动型模式三：商务驱动型模式三：商务驱动型模式五：商业驱动型模式五：商业驱动型商务公寓商务公寓商贸服务商贸服务休闲娱乐休闲娱乐旅游观光旅游观光博览会展博览会展酒店式公寓酒店式公寓模式一：均衡发展型模式一：均衡发展型多种功能多种功能模式四：酒店驱动型模式四：酒店驱动型酒店酒店1.基于城市发展的大思维确定项目发展模式2.基于收益性物业特征研究城市经济和产业发展规律3.项目发展模式确定必须以系统研究为框架，首先确定项目的核心驱动物业4.以关注终端使用者利益为研究核心兼顾购买者价值体系的二元客户研究体系5.兼顾项目长短期利益的盈利模式是确定物业组合和功能配比的前提6.开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义7.高容积率和用地局限性深刻影响项目整体定位及发展模式的确定8.营销兑现价值3唐山市场研判2唐山城市解读4竞争项目分析1目标与本体分析5客户分析6同创联行的