1、Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 2018 | 豪宅市场 年度研究报告（上海） 丽兹行豪宅研究院 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 序序 言言 欢迎阅读丽兹行豪宅研究院2018年房地产市场 年度分析报告。 丽兹行核心团队自2005年开始专注于高端不动产服务，致力于为城市领袖提供 全面、准确、生动的豪宅信息，提供安全、高效、愉悦的不动产交易体验。楼盘、 房源信息及市场资讯是我们持之以恒的根基，技术层面的不断创新、服务理念的不 断升级，都只为给您提供在不动产交易领域中高品质的服务。 丽兹行豪宅研究院，聚焦于即时有效的高端市2、场成交数据、政策信息，帮助您 及时掌握市场实时动态。自2012 年 9 月份以来，我们在原有模式的基础上，又创建 了豪宅评价体系模型，分解出五十余个指标来全面阐述其综合价值。为您提供全北 京和上海224个高端楼盘的详细研究报告。 本报告将回顾2018年房地产市场的热门事件，剖析行业及市场现状；聚焦上海 豪宅市场，揭秘最值得投资的地段，甄选2018年最热销楼盘；独家盘点海外潜力房 地产市场；更诚意奉上2019高端房地产市场前景展望。 珍惜所有，成就所托！ Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 目目 录录 一、序言一、序言 二、概述二、概述 三、政策环境三、政策环3、境 四、市场供应四、市场供应 土地供应 新房供应 豪宅供应结构 五五. .、市场成交、市场成交 全市市场成交 新房豪宅成交 二手豪宅成交 六、热销盘分布六、热销盘分布 热销豪宅新盘TOP排名 热销二手豪宅TOP排名 顶豪盘TOP排名 逆势豪宅盘TOP排名 七七、20192019年市场预测年市场预测 市场政策环境 市场供应趋势 市场成交趋势 八、美国房产市场八、美国房产市场 九、指标说明九、指标说明 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 二、市场概述 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 2018年上海房市无新政出台，上半年延续4、2017年从严政策，继续积极抑 制非理性需求，增加有效供给。随着上半年刚需的逐步释放，市场逐渐回 暖，成交趋于稳定。但鉴于仍有大量新房项目等待入市，预计2019年供需 博弈更加激烈，一二手房之间的竞争也将进一步加剧。 2018年上半年政府加强对新房供应的监管，对新房限量又限价，控制高单 价、高标的产品预售证的发放；下半年逐渐放松，至12月底，新房最高取 证价突破了13万，预计2019年取证价格将逐步恢复市场价格，这意味着新 房限价利好中止，建议有需求的客户尽快出手购买。 继2017年成交量腰斩之后，2018年房地产市场依旧延续去年的高压状 态低温运行，从上海市的成交量走势来看，2018二手房交5、易总量与 2017年相比增加了9.2%，整体成交量略有回升且趋于稳定；从价格来 看，今年下半年成交价开始一路下跌，目前已跌至最近2年来的最低均 价区间，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。 2018年市场环境 2018年新房市场 2018年二手房市场 2019年预测 2018年末上海新房及二手房成交已经开始小幅升温，在经历一年多的 调控后，预计2019年将迎来中温放松政策，作为房地产底火的一线城 市，今年的二手房市场则有望结束下行态势，成交量将小幅回升。 2019年新房取证价格预计将逐步恢复市场价，未来豪宅新盘会持续有 供应，但供应趋势将会呈不断减少状态，未来消费者在新楼盘位置、 品质上的可选6、择范围将会越来越窄。 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 市场大数据新房市场有多大 豪宅新房可售 133个盘 成交3158套 85% 86个盘 2685套 15% 67个盘 473套 豪宅别墅成交 豪宅公寓成交 2018年全市可售新盘 1432个 成交53510套 注释： 1、可售新盘：有预售证在售新盘 2、豪宅：成交套均总价1500万以上楼盘 全上海2018年有1432个住宅新盘在售，相比较二手2.6万个楼盘，仅 占到5.5%；豪宅新房133个盘，盘量占二手豪宅盘的55.8%。 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 市场大7、数据二手房市场有多大 全市二手住宅 二手豪宅 2.6万个楼盘 760万套存量 238个盘 （盘量占全市0.9%） 公寓：131个 别墅：107个 全上海约有2.6万个住宅楼盘，存量在760万套左右，豪宅楼盘在238 个，盘量占全市0.9%，其中豪宅公寓楼盘131个，豪宅别墅楼盘107个。 注释： 1、库存量：仅为住宅 2、豪宅：套均总价1500万以上楼盘 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 三、政策环境 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 政策环境 2018年政府重申“房住不炒”全国房地产市场形势面临高压态势，全面限购、限8、售、限签、限贷，22个城市加码或限购， 17个城市限售，贷款利率达2015年峰值。2018年上海房市依旧延续2017年以来的从严政策，并且提高了公司购房及外籍、华侨 和港澳台居民购房的资格限制，对此类身份之前在购房时规避限购政策的行为进行打压，继续积极抑制非理性需求，增加有效供 给。 【 上海现行房地产政策总结 】 分析： 在经历一年多调控后，房地产市场升温的势头得以遏制，市场量价下行。 中央经济工作会议定调明 年将坚持房住不炒、分类指导，调控权下放地方，2018年12月下旬个别城市放松调控，是对过去严厉的 行政管控进行适度的修正，也是房地产市场恢复稳定运行的必要举措，预计明年房地产调控政策将9、会适当 优化调整。 【现行购房资格】 1、沪籍人士（单身限购1套；已婚限购2套） 2、外省人士限购1套，条件：已婚；网签当月之前的63个月内累计缴纳满60个月的社保或个税 3、港澳台人士限购1套，条件：在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年 4、外籍人士限购1套，条件：在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年； 工作类居留许可 5、华侨人士限购1套，条件：在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年； 华侨事务中心开具的定居国外人员在沪就业核准证；注销国内户籍 6、企业购房：a.无套数限制10、；b.2018年7月3日后购买一手住宅的条件（设立年限已满5年；在沪累计缴纳税款金额已 达100万元人民币；职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。例外：企业近年在沪累计缴纳 税款金额满500万元以上的，不受上述条件限制。）c.购买其他房产的条件：在境内注册的企业，或在境内设立分公司的外 企；d.可再次出售的时间：2018年7月3日后买入一手住宅，网签满5年后才可出售；2016年3月25日后买入住宅的，网 签满3年才可出售。 【现行购房成本】 个人购房贷款 1、贷款成数：a.首套贷款：6.5成（要求在沪无房，且全国范围无按揭记录）；b.二套贷款：3成；c.商业类房产贷款11、： 一律5成。 2、贷款年限：a.住房贷款年限30年；b.商业类房产贷款年限10年 税费（个人与个人之间非普住宅交易） 1、上家：a.增值税+附加税：不满二：计税价格1.05(5% +0.55%)。满二：（计税价格原购价）1.05*(5%+0.55%) b.个税：满五唯一：免征。非满五唯一：全额*2%或利润*20% 2、下家：a.契税：（计税价格-增值税）*1.5%或3% Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 四、市场供应 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 市场供应土地供应 117块住宅相关用地（含 租赁、综合类） 76块12、纯住宅用地，33块 租赁用地 共成交251块土地 2018年土地供应量 1、租赁地块供应持续增加：从2017年第三季度开始，上海市增加了租赁土地的出让。按照平均2年的 开发周期，预计租赁房2019年下半年陆续入市。 2、高端市场供货较少：高端地块近2年只2018年第四季度放出2块，短期内目标市场存量将逐渐减少。 也意味着开发商想通过一级市场获取高端地块难度越来越大。 3、预计未来新地块供应将大幅提升容积率：按照十三五规划，五年只有61万的新增建设用地指标，而 要增加70万套住宅供应；目前土地供应已经远超计划。未来的新增住宅用地预计将通过提升容积率来实 现一定的平衡。 4、旧城改造及城区拆迁或将13、加快。 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 市场供应新房供应 内环内为豪宅供应主要区位，供应类型主要是公寓： 2018年共计入市22个项目，24次。其中5个别墅项目，17个公寓 项目。 2018年内环内供应量占比82%，且内环内只有一个别墅供应，世 纪珑墅。其他全部是公寓供应.预计2019年豪宅供应区位及类型与 2018年基本一致。 一手豪宅供应量暴涨，供需趋于平衡 豪宅供应量暴涨220%： 2018年豪宅供应2983套，是去年的3.2倍。其中，2018年第4季度供应1532套，占全年供应的51%. 一手豪宅供需相对平衡： 2018一手豪宅成交3239套，供14、需比为0.92，2017年全年供需比为0.34。供应量的增加 预计将进一步加剧二手市场成交量低迷。 笔者观点：根据2018年新房供应趋势，政府上半年限制高价盘（单价和总价上双限制）拿证，但下半年已经逐渐放 开。预计2019年高端供应趋于稳定、均衡。为降低购房风险，建议选择有预售证的楼盘。 备注： 1.供应量：指新房拿到预售证的套数，新房楼盘只有取得销售许可证才可销售，无证销售属开发商前期蓄客推广。 2.供需比=供应量/成交量。 2017： 全市：35051套 高端：933套 2.7% 2018： 全市：71121套 高端：2983套 4.2% Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 L15、andz 上海丽兹行 市场供应豪宅供应结构 【 2000-2500万以上供应上涨】 分析： 2016年-2018年3000万以上产品一共供应850套，而同时期3000万以上成交量为2523套，供销比为1:2.97。豪 宅市场处于新旧快速迭代期，对于豪宅新房需求旺盛，而从豪宅供应来看，市场供应明显不足，当前市场形势下会 带来两方面趋势，一方面需求转向二手次新房市场；另一方面3000万以上产品供不应求，而受到政府限价制约，当 前不失为好的入市机会。 备注： 1.供应量：指新房拿到预售证的套数，新房楼盘只有取得销售许可证才可销售，无证销售属开发商前期蓄客推广。 2.供应价格段以楼盘套均总价为统计范围16、 各价位段供应趋势来看，2017年-2018年豪 宅新房供应集中于2000-2500万之间，2018年 2000-2500万占比在35.25%，相比2017年上涨 3.64个百分点，3000万以上占比在18.83%，相 比2017年上涨18.40个百分点，对比2016年供应 结构来看，3000万以上供应上涨10.31个百分点。 3000万以上供应数量上为655套，同比增加 652套。 2018年豪宅新房各价位段供应来看，2000- 2500万占比在35%，3000万以上供应占比在 19%，4000万以上供应占比9% 3000万以上楼盘共有7个，最高套均总价供应 盘为翠湖天地，套均总价5178万17、元。 【 3000万以上供应增加】 丽兹行豪宅研究院整理数据 丽兹行豪宅研究院整理数据 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 五、市场成交 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 市场成交全市成交 分析： 2018年整体市场成交量趋于稳定，新房在第三季度成交量大幅上升，二手房的成交在5-10月则小幅下降，一二手 呈相反趋势。主要原因在于下半年新房限价房大量入市，价格呈“一二手倒挂”态势，新房市场则呈上涨；二手市场 受到新房供给及市场预期下降的影响，下半年量价齐跌。而年末季节性因素叠加近期政策松动预期，买卖双方市场预 期略微走强，18、11-12月二手的成交量低位增加。 2018年上半年政府加强对新房供应的监管，对新房限量又限价，控制高单价、高标的产品预售证的发放；下半年 新盘集中入市，限价房大量供应对于消费者是非常利好的购房时机，成交量也随之增加；下半年政府对新房供应的监 管逐渐放松，至12月底，新房最高取证价突破了13万，预计2019年取证价格将逐步恢复市场价格，这意味着新房限价 利好中止，建议有需求的客户尽快出手购买。 2018年全市新房网签53876套，比2017年上升9.1%；网签均价53430元/，比2017年上升13%。目前全市一 手单价持续上升，与2018年下半年大量高端项目发放预售证有关。 2018年全市二19、手住宅在高压的政策下成交依旧处于低位，全年共成交154773套，比2017年上升9.2%，略有上 升且趋于平稳；成交均价今年直线下跌，下半年全市均价为36836元/，较上半年下降7.9%。 【全市二手住宅成交“量稳价跌”】 【全市新房住宅成交“量稳价升”】 丽兹行豪宅研究院整理数据 丽兹行豪宅研究院整理数据 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 市场成交新房成交 网签量价齐升： 全市2018年网签53876套，比2017年上升9.1%；网签均价53430元/，比2017年上升13% 目前全市单价持续上升，与2018年下半年大量高端项目发放预售证有关。 高端均价20、10万+成常态： 2018年下半年除了9月份以外，其他月份高端均价全部超过了10万。 笔者观点： 限量限价对全市整体市场影响不大，主要影响在豪宅市场，鉴于房地产对于国家的重要性，不能放 任完全市场化是对的，适度的政府干预调控是必要的，有利于平衡市场供需，促进房地产市场健康发 展。 全市成交量趋稳，价格稳步上升；高端价格趋稳，成交量稳步上升 2017成交量： 全市：49373套 高端：2706套 2017成交价： 全市：47273元/ 高端：93969元/ 2018成交量： 全市：53876套 高端：3239套 2018成交价： 全市：53430元/ 高端：100602元元/ Landz 上海丽21、兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 市场成交二手豪宅公寓 【下半年二手豪宅公寓成交量价齐跌】 【3000万以上成交下降45%】 2018年全年豪宅公寓共成交1212套，同比下降16.8%，下降幅度较大。从各月趋势来看，下半年成交量大幅下滑，整下 半年成交563套，相比上半年下滑13.2%。 2018年豪宅公寓整体成交单价为10.53万元/，相比2017年提高9.1%，从各月趋势来看，全市二手豪宅公寓的单价较为 平稳，受市场影响较小。 从成交面积结构来看，受到传统豪宅楼盘中小面积高占比影响，150以下户型占比最高在40%，250以上占比在15%。 从成交价格结构来看，上海市豪宅22、楼盘中1500万以下的成交占比为62%，2018年豪宅公寓成交量整体下滑，其中3000 万以上的豪宅成交下降幅度最为明显，2017年3000万以上成交量141套，2018年则减少为77套，下降45%，说明2018年顶 级豪宅的成交受市场和政策影响较大。 分析： 全市成交量上浮，而豪宅成交量下滑的核心原因在于刚需有买房的必须性，虽然政策会导致成本增加和资格问题买不 了房，但整体需求依然非常大。豪宅需求政策导致买房预期不乐观，而豪宅属于改善，买房必要性要弱，所以豪宅市场好 的产品和高性价比产品是刺激买房的关键，建议市场下行期卖方合理定价，对于买方则是选择高性价比房源好时机。 丽兹行豪宅研究院整理数23、据 丽兹行豪宅研究院整理数据 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 市场成交二手豪宅别墅 【成交量波动较大，价格维持稳定】 【 4000万以上别墅成交下降52% 】 2018年全年豪宅别墅共成交345套，同比下降13%，且从各月趋势来看，月成交量从5月-11月呈直线下降的趋势，12月 成交又恢复至均值，波动趋势与全市二手房成交趋同，但幅度较大，说明高端别墅的成交受市场及政策影响较大。 2018年12月单价为7.2万元/，同比持平，从趋势来看，虽然各月略有波动但整体成交单价稳定在7-8万元/水平。 面积结构占比来看，300以下别墅产品成交占比最高在39%；10024、0以上成交4套，主要成交为绿城玫瑰园、世茂佘山 庄园。 总价成交结构来看，2000万以下占比在56%，3000万以上占比在21%。4000-5000万及5000万以上分别成交18、14套， 主要集中于御翠园、西郊名苑别墅等顶级盘。 分析： 当前豪宅别墅市场，新房别墅占比在43%，将会分化一部分二手别墅需求，新房别墅受到限价及容积率限制影响高低配占 比高，相对比二手别墅品质上略有差异，特别是新房市场独栋供应短缺，二手独栋别墅未来将成为稀缺品，保值增值力更强。 丽兹行豪宅研究院整理数据 丽兹行豪宅研究院整理数据 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 六、热销盘分布25、 18 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 新房成交节点性强，受供应、开发商推广力度影响较大。随着新房供应的减少，高品质一手豪宅越来越受欢迎。 东外滩板块大宁板块陆家嘴滨江板块龙华板块老西门板块 11.3% 305套 8.6% 234套 8.5% 229套 7.1% 192套 8.1% 220套 板 块 成 交 量 榜 单 楼 盘 成 交 量 榜 单 成交量排名板块楼盘成交量 1东外滩板块翡丽甲第235 2大宁板块大宁金茂府229 3老西门板块复兴珑御153 4打浦桥板块融创盛世滨江139 5北蔡板块大华锦绣华城 120 6淮海中路板块翠湖天地118 7陆家26、嘴滨江板块陆家嘴壹号院118 8南京西路板块九龙仓静安壹号115 9龙华板块云锦东方114 10陆家嘴滨江板块九庐104 笔者观点：虽然新房网签并不 能及时反映真实市场，但代表 当前豪宅市场的热销盘趋势。 东外滩板块、大宁板块在 2018年大热，吸引了众多目光。 热销盘基本集中在上半年， 下半年新盘集中入市，极少出 现上半年的日光盘。 热销盘价格集中在1500万 -2500万，超出3000万的公寓 越发稀缺，建议多多关注。 热销盘新房豪宅公寓TOP排名 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 成交量TOP10的新房豪宅别墅均位于内环以外，新房豪宅别墅郊区化已成为27、趋势。 楼 盘 成 交 量 榜 单 成交量排名板块楼盘成交量 1张江板块东汀玉珑墅65 2新江湾城板块新江湾城首府别墅22 3赵巷板块香水湾19 4北蔡板块大华锦绣华城 18 5长风板块中海紫御豪庭18 6唐镇板块金大元御珑公馆17 7浦江板块万科翡翠别墅16 8新桥板块绿洲比华利花园16 9泗泾板块佘山宝石别墅14 10徐泾板块夏都融庭12 长兴岛板块泗泾板块朱家角板块赵巷板块 商 圈 成 交 量 榜 单 12.6% 376套 10.8% 321套 9.2% 274套 5.6% 168套 5.1% 152套 陈家镇板块 笔者观点：别墅新房产品为 当前市场供应主流，也是提 升生活品质主流需求产28、品。 受政策限制，未来可开 发别墅产品将非常有限， 2018年热销盘东汀玉珑墅、 新江湾城首府别墅、香水湾、 大华锦绣华城、中海紫御豪 庭。未来别墅项目主要集中 在外环郊区，市区内别墅资 源及其稀缺。 热销盘新房豪宅别墅TOP排名 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 热销盘二手豪宅公寓TOP排名 20 楼 盘 成 交 量 榜 单 豪宅二手公寓 热销四大板块分布 【1500万以上】 陆家嘴板块的完美江景与高楼 大厦交相辉映，是整个上海的金融中 心。按照距离黄浦江的地理位置，大 致可以横向分为一线江景房和二线江 景房，也是上海最大豪宅社区聚焦地， 成交量一直稳居29、第一。 陆家嘴 联洋板块位于浦东的核心位置，属于 国际化社区，吸引了大量外籍人士居住。 整个社区配套成熟、环境优美，立体化交 通极为发达，多个国际学校的分布也为该 区域增添了丰富的教育资源。其中知名度 最高的社区当属仁恒河滨城，也是近几年 来成交量最活跃的社区。 联洋 徐家汇是上海四大城市副中心 之一 ，也是上海十大商业中心之 一。 该商圈内的电脑数码产品、 奢侈品、高档服饰、娱乐休闲设 施、餐饮行业十分发达，且交通 便利，深受高端客户的喜爱。 徐家汇 新天地占据上海市铂金地段，围 绕太平湖这一城市绿洲，造就了地 标级商业休闲中心，周边配套接轨 国际，生活便捷，公路轨交网络完 善。而翠湖天地作30、为核心城区罕见 的综合性大型高尚住宅区，成交量 也一直居高不下。 新天地 陆家嘴15% 联洋11% 新天地7% 徐家汇6% 2018年豪宅二手公寓成交排名第一的楼盘为仁恒河滨城，均价12万/，2018年共成交127套，换手率3% 【豪宅公寓平均2.5%】，仁恒河滨城位于联洋板块，是知名的高端国际社区，紧邻世纪公园和陆家嘴金融中心， 周边配套完善，学府众多，深受高端客户的青睐，近几年来成交量一直稳居第一。 分析： 热销代表一种共性需求，也是一种市场需求的验证，热销不代表品质最高，而是相对性价比较高，热销盘建 议作为多盘选择时的参考，或者考虑投资时，热销盘可能未来出手会更容易一些。 Landz 上31、海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 热销盘二手豪宅别墅TOP排名 楼 盘 成 交 量 榜 单 豪宅二手别墅热销 板块分布 徐泾板块位于上海市区西近郊， 是青浦区的东大门，徐泾东面紧靠 沪杭铁路外环线，与虹桥枢纽中心 接壤，是一个老牌别墅区，发展时 间比较早，并且受大虹桥直接辐射， 板块价值再度提升。 徐泾板块 花木板块位于浦东的核心位置， 被誉为大浦东的黄金分割点，紧邻城 市之肺世纪公园，配套成熟、环境优 美，立体化交通极为发达，是内环内 稀缺的高档别墅区。主要的别墅项目 有御翠园、四季雅苑。 花木板块 碧云属于国际化社区，紧邻 内环，地理位置优越，交通便利， 吸引了大量32、外籍人士居住，拥有 丰富的国际教育资源，如上海实 验东校，德威、协和、平和三大 国际学校等。该板块内成交热门 的项目有维诗凯亚、云间绿大地、 汤臣湖庭。 碧云板块 张江高科技园紧邻内环及龙东 大道，交通主干线发达，被誉为中 国硅谷，是浦东著名的以科技为特 色的重点开发区，其中成交最活跃 的项目是汤臣高尔夫别墅。 张江板块 分析： 当前新房市场豪宅别墅大量供应会对二手别墅有一定冲击，但新房别墅受到政策限制，在品质上，二手别墅低容积 率，户型纯粹性上更具有优势，对于商品来说二手会带来折旧贬值，但房产不同于其他商品，即使受到房龄影响现代化 新元素上会有所落后，但居住品质上并不会有影响，且未来新房的别33、墅项目主要集中在外环郊区，市区内别墅资源及其 稀缺。建议消费者在纠结于买新房还是二手房的选择时，重点关注楼盘居住体验，多维度对比性价比。 备注： 所有楼盘成交仅含别墅户型 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 热销盘最“豪”盘TOP排名 22 最“豪”代表了楼盘品质，可以理解为高品质小区，从单价来讲，高单价盘代表占据核心位置优势及特殊稀缺附加价值 【学区、次新盘等】，好位置豪宅往往因为土地资源有限而稀缺，附加价值特别是教育资源更是高于位置价值；而套均总价从 单价及面积双方面来衡量品质， 早期豪宅之所以以别墅为代表，因为别墅在面积空间上远大于公寓， 大空间代表了34、居住舒适 度。 根据丽兹行豪宅研究院统计数据显示，上海单价排名前15的楼盘，仅世茂佘山庄园位于外环外，其他楼盘均在中环及以内， 其中9个楼盘位于内环内，地理位置决定了内中环的楼盘稀缺性，保值增值性更强。 套均总价排名显示，排名前15楼盘，其中别墅盘7个，公寓盘9个，套均总价均超过4500万，套均面积均在300以上，高 套均总价产品别墅均为独栋，当前市场新盘豪宅，特别是限价房供应市场下，高套均总价产品将会成为稀缺产品，保值增值强。 成 交 单 价 榜 单 成 交 套 均 总 价 榜 单 备注：所有盘仅含二手 丽兹行豪宅研究院整理数据 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上35、海丽兹行 热销盘逆势豪宅盘TOP排名 23 买房虽然从初期需求角度是满足居住品质升级，而长远角度买房即是投资，因为在不断追求居住品质的过程中，会有多 次的买卖房产需求，未来出售必然会考虑投资回报。投资均有风险，虽然过往房地产投资一直处于“红利期”，但当前市场 和政策环境下未来的预期是不确定的，2017-2018年整个豪宅市场处于下行期，量价齐降，短期投资红利不复。在下行期， 选择相对抗跌盘将会降低投资风险。2018年那些豪宅楼盘在需求量及价格上逆势而行呢？ 成 交 量 逆 势 上 涨 15 盘 成 交 均 价 逆 势 上 涨 15 盘 市场是最好的检验，在市场下行期会逆势上涨，说明这些楼盘不论36、是地理位置、户型还是建柱品质，都是被客户 认可的，通过对这些热门楼盘的研究，总结出以下特点： 之所以会出现价值洼地与市场需求结构 相关，在投资热时期，小面积户型价格 会较高，传统观念南北通透更受欢迎， 而市场需求结构的变化会带动不同类型 盘的热销。 价值洼价值洼 地盘地盘 市场需求市场需求 趋向盘趋向盘 降幅较降幅较 大盘大盘 次新盘次新盘 市场需求结构变化体现在：豪宅需 求年龄结构年轻化，有海外留学背 景，国际化风格盘受到青睐；另一 方面高品质盘成置换首选，如浦东 星河湾。 市场下行期，低价是刺激成交的非 常直接的表现，例如仁恒滨江园， 同比价格下降9.5%左右。 新旧豪宅迭代期，新房豪宅更37、具现代 化，热销是市场必然，而当前新房市 场受到政策限制，高品质豪宅供量减 少，次新盘成为市场热销。如中建大 公馆。 备注：考虑到成交基数太小方差会比较大，所以所有楼盘以成交量在10套以上为统计标准。 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 七、2019年市场预测 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 2019年预测市场政策环境 26 2019年伊始，央行宣布降准1个百分点，开启楼市利好信号，自去年12月中下旬以来，个别地方 不断被爆出房贷利率下调、楼市松绑，目前来看都还是少数且幅度有限；房地产与经济息息相关， 2019年经济形38、势依然面临下行压力，金融货币政策层面放松将会是大概率事件，对于房地产同样将会 产生积极效应。而在宏观政策层面，一线城市继续执行高压政策的可能性较大。 限购 限售 限签 限价 降准 降息 降首付 宏观调控政策 一线城市属于供应不足区域，限购不再仅限于房地产调 控政策，而是上升为人口控制政策，所以一线城市在房 地产税执行前，限购放开可能性非常低；而三四线城市 属于库存区域，2019年放开概率高。 限售是对短期投资抑制，对于上海来说限价房大量供应 相当于另一种方式限售，对于自住需求并无影响，当前 上海市场下行趋势下无出台必要性，同样投资率低城市 限售无必要性，放开可能性高。 在高压的政策下，预计2039、19年政府对于单价10万以 上的豪宅楼盘的成交依旧会严格控制，以限制高端 楼盘的入市数量 2019年持续降准将会是大概率事件，业内预计 2019年将还会有4次左右降准，但对房地产并无太 大影响。 目前贷款利率4.9%，为20年来历史最低点，降息 可能性不大，但利率回归基准可能性非常高，对于 房地产市场将会带来直接需求刺激。 2018年上半年政府加强对新房供应的监管，对新房限量 又限价，从2018年四季度新盘预售证价格来看，预计 2019年取证价格将逐步恢复市场价格，这意味着新房限 价利好中止。 目前上海市购买普通住宅的贷款比例比较高，而豪宅 市场则呈相反趋势，高首付的比例较大。“认房又认 贷”40、限制的更多是普宅市场的改善需求；同时首套房 高杠杆，杠杆边际上升的潜在风险巨大，高首付有优 化必要性。 金融货币政策 预计2019年政策方向大概率会有结构性放松 当前房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有巨大的债务压力。资产 价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019 年的政策面更可能是中温放松，既不会 大刺激，也不会过于紧张。 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 2019年预测新房市场有多大库存 豪宅新房预计可售库存 120个盘 8500套左右 去化周期三年左右 【按照年均2800套去化计算】 豪宅别墅库存 豪宅公寓库存41、 2018年全市可售 新建商品住宅 529个 7万套+ 注释： 1、可售库存房源：指有预售许可证房屋【不含保障性住房】 2、豪宅：套均总价1500万以上楼盘 3、新增供应含老盘新开 目 前 库 存 预计将有20个项目新增入市或加 推，豪宅集中供应，可选择面广 2019年豪宅新增盘供应年豪宅新增盘供应2019年全市新盘供应年全市新盘供应 2019年新增新盘预计150个左 右，将会增加4万套 豪宅新房当前可售库存可支撑三年左右： 当前全市新房可售住宅楼盘数量在529个，其中豪宅有120个【公寓有90个盘，别墅在30个 盘】，全市库存量在7万套以上，豪宅在8500套左右，占比在12%左右。 还有6块42、准豪宅地块尚在开发阶段： 2015-2016出让的商品房用地还有6块尚未入市，为楼王或限制面积占比地块。 分析： 从土地供应结构趋势来看，豪宅新盘新供应量将会逐渐减少，未来消费者在楼盘位置、品质上 的可选择范围将会越来越窄；但短期内，至少未来两年还是有相对丰富的选择。 87% 90个盘 6700套 13% 30个盘 1800套 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 2019年预测市场量价趋势 28 稳 预计成交量将与2018年 基本持平。 1、全市二手成交量将 会维持在15万套左右， 2、二手豪宅成交量将 在1500套左右。 房价将会稳定在当前水平， 上下浮动43、不会太大。 1、全市二手成交均价价 在3.6万-4万元/左右。 2、二手豪宅单价将在9 万元/左右。 量价 2018年新房市场限价房大量供应，一二手价格倒挂必然会刺激新房需求增长，并且由于限价， 决定了新房价格的稳定性。而对于二手房市场，会受到一定新房供应的冲击，但客户在购买时也 会对比新房与二手房在位置、品质等方面的优劣势，理性购买，从2018年年末全市二手成交量的 趋势来看，二手市场依然强劲。 对于豪宅市场，品质升级是市场需求主力，从2018年数据可以看出，即使在高压环境下，高 品质住宅的量价依旧有上涨的可能性，而面对整体市场下行压力下，无论新房还是二手房，高性 价比房源将会是激发市场成交44、核心。 对于2019，政府层面提出“稳地价、稳房价、稳预期”的政策，基本可以断定整体市场房价 下行或者有明显增幅的可能性非常小，对于有明确购房需求消费者，2019年将会是合适的购置时 机。 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 八、美国房产市场 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 海外资产配置大势所趋 34 2018年以来，对于国内的投资氛围以及投资形势，从各行各业来说都有了一些变化。尤其是对于资产量较大的高净值人 群甚至企业来说，感受应该尤为深刻。我们来看一下过去一年中国的GDP（国民生产总值）走势可以看出来，这种感受主 45、要是来自于近年来国内较少出现的经济放缓（见下图）。在此显而易见的结论之下，汇率的下行，股市持续的疲弱，房产 市场在宏观调控之下的受限，都让以投资为目的高净值人群在继续关注国内投资品的同时，也将海外投资，尤其是为国人 所熟知且接受的房地产投资，纳入考虑范围，并且越来越重视起来，这也是为什么可以断言，海外资产配置为大势所趋。 就眼下而言，个人投资者进行海外投资目的，绝大部分可以归为两个方向，一是追求保值的低风险型投资，用于对 冲国内资产的风险；二是获取现金流的收益型投资，追求海外资产较高的自然增长。 对于前者来说，资产的保值是最重要的目标，一般会选取经济环境更成熟稳定，且支柱产业相对抵御风险能力更46、强， 人口及收入基数较高且稳定的目的地进行。这个方向的投资房产特征一般是房价较高，但当地房产需求稳定且价格增长 稳定，即使遇到冲击也有更大的抵御能力，通常体现为变动幅度小，恢复速度快。在这个类别之下，经济环境及实力更 雄厚的国家及城市无疑是最佳选择，如美国的纽约、旧金山湾区、洛杉矶、西雅图、波士顿，英国的伦敦，日本的东京 等。 而对于后者来说，收益最大化是最重要的目标，一般会选取房价起步门槛较低，租金回报较高，近年来逐渐因为某 些新兴产业进驻或关注度的提高，而成为投资热点的新兴目的地区。这个方向的投资房产特征一般是房价较低，维护成 本较低但租金回报较高，且因为房价较低所以进入门槛相对要更低。在47、这个类别之下，经济或某产业崛起迅速的国家及 城市最为适合，如美国的最大旅游目的地佛罗里达州，德州，泰国曼谷等。 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 Landz 上海丽兹行 国际局势之下应对稳中求胜 35 2018年以来，众多经济学者均担忧着下一个世界性经济周期的到来，因为上一次全球性的经济周期已经过去整整10年。 上一次经济周期的始作俑者就是美国的次贷危机，所以说，世界各国的经济走势很大程度上受美国经济影响也不为过。 而美国经济在过去的2018年表现势头良好。自从特朗普上任以来出现过各种特立独行的言论，但是他施政的方针却是 无比清晰，就是美国国内经济增速。无论是他的降税政策，削减海48、外均是经费，贸易保护政策，产业回迁政策，基建政策 等等，无一不是大力促进国内需求及产能的。从下图中可以看出，自从特朗普上任以来，经济基本上持续在增长，最直观 的两个数据表现上，最近最高季度GDP增长达4.3%（见左图），失业率持续降至3.7的新低（见右图），甚至低于07年金 融危机之前的最低值，在发达国家中是十分罕见的。 虽然在2018年四季度美国股市下挫，道琼斯工业指数下行至23000点档位，很多人进一步加强了19年美国进入下一个 经济周期的期望，对于全球下一轮的经济动荡到来越来越有山雨欲来风满楼的意味。 从最客观角度来说，任何的预测都是单薄无力的，投资行为仅仅是在历史经验的前提下进行大概率49、成功的选择。在国内 外形势都有不稳因素的时候，最理性的投资观念一定是稳中求胜。稳指的是寻找最强的经济实体，最坚强的经济环境，这样 才能得到更高的风险抵御能力；胜指的是无论再严重的经济周期，必须配置有风险低的实体不动产投资，只要持有时间比经 济周期长，资产几乎不会有缩水的可能。上一轮经济周期，美国从进入到复苏持续了约4年时间，也就是说，海外资产配置， 尤其是不动产投资，不建议短期投机行为。所以在2019年稳中求胜的投资目的地，应该选择经济实力及投资氛围都良好， 且不会因为经济波动而崩盘的地方，英美等传统发达国家无疑是最低风险的。 对于投资方向，一方面是在海外环境相 对稳定导致的投资者选择，但同时也有国内 市场上利益导向而发