1、成本管理应知应会22019年年08月月，目 录12成本合约体系介绍成本合约体系介绍成本合约管控要点成本合约管控要点3项目总监职责定位项目总监职责定位4项目总监工作提示项目总监工作提示，1成本合约体系介绍成本合约体系介绍，中海成本合约体系中海成本合约体系体系建设体系建设沟通机制沟通机制 组织架构图管理架构：总部/区域/地区 岗位架构：6/5/5 总 部：三中心六岗 区 域：四组五岗 地 区：三组五岗检查机制检查机制组织架构组织架构，中海成本合约体系中海成本合约体系体系建设体系建设沟通机制沟通机制检查机制检查机制组织架构组织架构总部成本管理部：是制度及流程总部成本管理部：是制度及流程编编 制、修订2、者制、修订者，负责业务标准化工作、信息化体系建设等，其发出制度是职 能线最高“宪法”。检查中心：半年检、专项检、日常检区域成本管理部：负责区域内业 务线建设，是专业模块实施细则和操实施细则和操 作指引的编制、修订者作指引的编制、修订者检查组：季度检、专项检、日常检地区合约管理部：是总部、区域 各项制度及实施细则、标准化要求、信息化系统的执行主体。，中海成本合约体系中海成本合约体系体系建设体系建设沟通机制沟通机制检查机制检查机制组织架构组织架构制度层级（制度层级（4个个一级制度，一级制度，2017年年09月发布）月发布）【成本合约职能线总则制度】【项目成本管理办法】、【工程合约管理办法】、【物资3、管理办法】专业层级（专业层级（21个个三级指引，三级指引，9项项专业指引、专业指引、9项项岗位指引、岗位指引、3项项管控指引，管控指引，2017年年12月月 发布第一批）发布第一批）成本业务：【成本管理工作指引】、【区域成本管理岗岗位指引】合约业务：【QDSS管理工作指引】、【合同管理工作指引】、【重要分包招标指引】等物资业务：【集中采购招标工作指引】、【集采外物资询价工作指引】等检查业务：【检查工作指引】文档业务：【文档管理工作指引】标准化（标准化（6类类标准模板，成本成本径径/合同标准化合同标准化/清单标准化统一）清单标准化统一）【成本合约标准表格策划标准模板】、【定标报告模板】、【招标及4、合同标准科目科目/分判口分判口】、【合约 模板】、【集，中海成本合约体系中海成本合约体系体系建设体系建设沟通机制沟通机制检查机制检查机制组织架构组织架构成本成本招标招标结算结算物资物资 V1可研阶段成本可研阶段成本 预备会（预备会（V2成本）成本）启动会（启动会（V2成本）成本）竣工阶段（竣工阶段（V4成本）成本）成本追加成本追加 超大额投标单位超大额投标单位 超大额定标会超大额定标会 直接议标直接议标 超大额结算超大额结算 部分物资合同审批部分物资合同审批 集采合同外集采合同外/非标审批非标审批提示提示成本合约业务线需要沟通的工作很多，成本合约业务线需要沟通的工作很多，务必提前启动，充分预留5、时间！务必提前启动，充分预留时间！需要到集团沟通的工作需要到集团沟通的工作，权限分级管控，各级高效协同权限分级管控，各级高效协同中海成本合约体系中海成本合约体系体系建设体系建设沟通机制沟通机制检查机制检查机制组织架构组织架构，部门成本投标、中标、定标（万元）合同评审、签署（万元）变更评审、价款审 批（万元）支付（万元）结算（万元）工程非集采 物资工程非集采物 资工程设计工程非集采 物资工程非集采物 资总部V1 V2 V4追加5000部分专业 除外1000/工程合同额5000万，超300万-区域V3 V3.2 V5500且5000部分专业除外200且10005002002020200200合同额6、500超10%或超20；500且5000超5%或超100；5000，超200超10%或20地区/5002005002002020200200不超限不超限 地区考核、过程评价、职能线评价，构建职能线稳固考评模式。地区考核、过程评价、职能线评价，构建职能线稳固考评模式。中海成本合约体系中海成本合约体系体系建设体系建设沟通机制沟通机制检查机制检查机制组织架构组织架构业务实质业务实质外延业务外延业务专项检 半年评分检检 查查 成成 绩绩半半 年年日日 常常 检检日常 情况登记月度月度 梳理总结梳理总结日常检 半年评分专专 项项 检检集集 中中 检检年终年终 集中检查集中检查集中检 年终评分检检 查查 7、成成 绩绩年年终终重点难点 以点带面专业加强导向纠偏全面综合 深入夯实，2成本合约管控要点成本合约管控要点，宗旨：宗旨：成本可控适配 合约规范有序 物资整合全面 检查体系独立成本管控要点ABQD管控要点C招标管控要点D合约管控要点E集采管控要点2成本合约管控要点，成本管控要点成本管控要点全过程成本管理全过程成本管理目标成本管理目标成本管理一级二级三级项目全成本01 土地成 本02 前期费用03 建安成 本 调研评估费设计费勘探测绘 费报建费 目管理 部 报建部可行性研 营销定位 环境评估 设计定位 创新业务 究费调研费费调研费调研费投资管理投责任部部门资管理 部营销管理部/商业公司 研策中心报8、建部业务 设计管理项部设计管理 创新 部部 成本科目成本科目总部发布的2017年版房地产开发项目成本科目年版房地产开发项目成本科目，包括项目开发过程八个一级科目八个一级科目，并明确各末级科目主要明确各末级科目主要 责任部门责任部门。合约管理部是建安成本责任部门合约管理部是建安成本责任部门工程管理 费工程管理 费工程保险 工程水电 费、预决 费、检验 算编审费 试验费查验销项工程合同工程验线卖场物管 费印花税查丈费费项目管理 部合约管理 部项目管理 部工程管理 部财务资金 部报建部营销管理 部，合约管理 部成本管控要点成本管控要点全过程成本管理全过程成本管理目标成本管理目标成本管理成本成本 类型9、类型刚性成本刚性成本弹性成本弹性成本固定成本固定成本暂定成本暂定成本1建筑工程、2防水工程、3防火门工程、4其他门窗工程、5常规机电工程、6消防工程、7钢结构工程、8大堂门工程、9空调工程、10采暖工程、11交通标识工程、12停车场管理系统、13室内环境监测一前期工程、二桩基工程、三岩土工程、四配套工程一前期工程、二桩基工程、三岩土工程、四配套工程 1人防工程、2直饮水系统工程、3中水系统工程、4有线电 视工程、5电信及网络系统工程、6热水器工程、7泛光照 明工程、8机械停车工程、9其他工程一室外工程一室外工程 1入户门工程、2外立面门窗工程、3保温工程、4外立面装 饰工程、5栏杆工程、6公共10、部位装饰工程、7安防系统工程、8电梯工程、9地坪处理工程、10外遮阳 工程、11物管用房装饰工程 成本科目成本科目 建安成本二、三级成本科目分类建安成本二、三级成本科目分类，成本管控要点成本管控要点全过程成本管理全过程成本管理目标成本管理目标成本管理适配优化适配优化 弹性成本：弹性成本：基于客户敏感点弹性适配，不敏感、弱敏感点减配减配程客户敏感度坪处理工程、客户敏感点成本投入客户敏感点成本投入三类敏感点，三类敏感点，此类工程客户敏感度在60%以上，所有项目均需保证此类成本投入，包括：室外 绿化工程、入户大堂装饰工程、室外部品工程、安防智能化工程、地下大堂装饰工程；二类敏感点，二类敏感点，此类工11、程客户敏感度在50%-60%之间，正常项目保证成本投入，限价风险项目或 快销型项目适当成本投入，包括：电梯厅装饰工程、入户门工程、外立面门窗工程、电梯工程；一类敏感点，一类敏感点，此类工在50%以下，所有项目均应规避无效成本的投入，严控此类工 程的成本，包括：地外立面装饰工程、栏杆工程、外遮阳工程、外墙保温工程等。建安成本分类管理建安成本分类管理固定成本：固定成本：批复时严格控制，执行中优化无效成本优化无效成本适度严控适度严控暂定成本：暂定成本：批复时坚持合理投放，执行中结余及时释放，严禁挪作他用，成本管控要点成本管控要点全过程成本管理全过程成本管理目标成本管理目标成本管理 成本适配提升项目价12、值成本适配提升项目价值提升提升价值（价值（Value）的四种途径：的四种途径：项目价值挖掘，成本用在刀刃上项目价值挖掘，成本用在刀刃上 增加敏感成本投入，大幅提高产品性能增加敏感成本投入，大幅提高产品性能a、V b、V c、V=F/C=F/C=F/C 优化无效成本，产品性能不受影响优化无效成本，产品性能不受影响d、V =F /C 限价应对策略，优化刚性限价应对策略，优化刚性成成本，本，弹弹性成性成本本适当适当减减配配V（Value）=F（Function）价值、性价比产品、功能/性能、服务、品质C（Cost）费用/成本，成本管控要点成本管控要点全过程成本管理全过程成本管理目标成本管理目标成本管13、理V1可可 研研 阶阶 段段V5结结 算算阶阶 段段V4竣竣 工工 阶阶 段段V3V2启动会启动会 阶阶 段段全生命周全生命周 期期暂定价暂定价施工图施工图阶阶 段段成本反馈成本反馈虚拟虚拟 工作站工作站成本成本 后评估后评估 全过程全过程“策、控、评策、控、评”管控体系管控体系“全生命周期全生命周期”闭合管控体系闭合管控体系策策控控评评成本刻度、成本适配，成本刻度、成本适配，保证 收益最大化、成本总额可控情况下，优先保障前期客研、后期客服敏感点的成本投放，注重成本的投入产出比注重成本的投入产出比全成本、全方位、全过程的动态成本管理体系动态成本管理体系成成本后本后评评估估，围饶历次成本控 制目14、标的变化加以分析，重点 分析实际成本与V2V4的差异 原因，总结经验，为后续项目暂定量暂定量 成本反馈成本反馈暂定项暂定项 成本反馈成本反馈，的成本测算提供数据参考 ，T50地产地产开发全产业链干货分享开发全产业链干货分享项投资决策阶段（V1）项目定位阶段（V2）竣工及结算阶段（V4/V5）（买地阶段）成本估算；项目经济性评价。选择性价比最好 的产品；制定产品目标与 发展计划；制定目标成本。目标成本的细化。定位设计最经济合理的方 案；材料设备的合理 选型；限额设计；图纸质量和时间 保证；选择合适的合作 商与价格；制定完备的合 同，促成双赢局 面；变更签证管理；实时动态成本监控。结算；索赔处理；15、项目后评估。施工图设计阶段（V3）成本管控要点成本管控要点全过程成本管理全过程成本管理目标成本管理目标成本管理 各 阶 段 成 本 关 注 点各 阶 段 成 本 关 注 点 项目定位项目定位哪个阶段对房产投资影响最大？结论：项目定位决策是关键因素（结论：项目定位决策是关键因素（V2成本）成本）成本管控要点成本管控要点全过程成本管理全过程成本管理目标成本管理目标成本管理，成本管控要点成本管控要点全过程成本管理全过程成本管理目标成本管理目标成本管理 动 态 成 本 监 控 及 建 安 成 本 超 支 预 警 及 通 报动 态 成 本 监 控 及 建 安 成 本 超 支 预 警 及 通 报对动态成本16、接近目标成本（-1%）存在超支风险项目进行预警预警99%102%对目标成本超支超支2%以内以内的项目进行蓝色通报蓝色通报对目标成本超支超支2%-5%的项目进行黄色通报黄色通报105%对目标成本超支超支5%以上以上的项目进行橙色通报橙色通报105%+季度召开成本半年会同地区地区每季度上报成本合约台账。地区每分析会；区域每公司召开成本分析会;，成本管控要点成本管控要点全过程成本管理全过程成本管理目标成本管理目标成本管理 成本追加原则成本追加原则01020304市场原因市场原因调整项目配置、户内装饰标准；增加示范单位、样板房或销售中心。地质原因地质原因地质原因导致基础工程等成本发生较大变化。市场价格17、变化市场价格变化 建筑市场价格涨/跌幅剧烈且在合同中约定或相关规范发生重大变化导致建安成本发生 较大变化；项目规划方案变化项目规划方案变化项目规划方案调整导致建安成本发生较大变化。0506精品共建原因精品共建原因项目精品共建导致建安成本发生较大变化。其他原因其他原因其他客观原因导致成本发生较大变化。，工程工程 新材料新材料 新工艺新工艺设计设计 创意化创意化 品质化品质化营销营销 加卖点加卖点 提档次提档次运营运营 高速发高速发 展节奏展节奏市场市场 价格涨价格涨 政策限政策限全员成本全员成本意识意识客服客服 客户满意客户满意 度提升度提升 成本意识，是成本管理工作落地重要体现，它不仅是成本合18、成本意识，是成本管理工作落地重要体现，它不仅是成本合约约 职能线的意识，而是公司整体的意识职能线的意识，而是公司整体的意识成本、运营：成本、运营：确保利润、关注市场、及时检讨设计、营销：设计、营销：优化方案、控制指标、加大对标成本成本严控适配严控适配 扩大优势扩大优势推动推动 方式方式全员全员 意识意识成本成本意识意识成本管控要点成本管控要点全过程成本管理全过程成本管理目标成本管理目标成本管理，工程、客服：工程、客服：质效平衡、投放合理、切中要点 过程评价过程评价地区，半年内申报与成本优化等工作与成本优化等工作。成本管控要点成本管控要点全过程成本管理全过程成本管理目标成本管理目标成本管理，序号19、类型发星标准发星类型发星数量1成本管理成本报批阶段，申报金额准确合理，成本优化到位成本优化到位，资料提供及时完善，过程沟通顺畅，在启动会评审会前一次性完成审核。12成本执行过程中不断提出优化建议，研讨优化措施，且落实到项目中，使 成本合理节余（季度排名第一），对项目盈利起到了重要作用的对项目盈利起到了重要作用的。13区域所辖地区，半年内申报的所有项目建安成本，审减额平均2%，区域区域 积极主动参与项目成本优化积极主动参与项目成本优化。14区域公司积极主动参与地区公司成本优化，不断给地区公司提出优化建议 且切实落实到项目中，使成本合理节余（季度排名第一），对项目盈利起对项目盈利起 到了重要作用到20、了重要作用。15成本报批阶段，申报金额严重偏离（审减比例5%），成本未能有效控制，成本未能有效控制 资料提供滞后且缺失，经多次沟通无实质效果。16建安成本出现严重的不合理结余严重的不合理结余（季度排名第一）或动态成本超启动评审 会批复成本指标，视情况严重程度。17区域所辖的所有项目建安成本，审减比例平均5%；未未 能有效参能有效参1成本管控要点1QD管控要点2招标管控要点34合约管控要点5集采管控要点2成本合约管控要点，QD管控要点管控要点管理原则管理原则管理目标管理目标 QDSS：深化合作商：深化合作商“选、用、育、留选、用、育、留”全链条管控模式全链条管控模式 选选 阳光入围，阶梯发展思路21、，有效补充合作资源。阳光入围，阶梯发展思路，有效补充合作资源。用用 量化评估，强化过程管控，建立全面评价模型。量化评估，强化过程管控，建立全面评价模型。育育 培养资源，探索优质优价，优秀单位鼓励共赢。培养资源，探索优质优价，优秀单位鼓励共赢。留留 构建体系，分类分级管理，打造中海战略供方。构建体系，分类分级管理，打造中海战略供方。，QD管控要点管控要点管理原则管理原则管理目标管理目标可，该单位不 管理原则管理原则-QDSS资格预审资格预审。，序号序号原则要求原则要求制度、指引等内容制度、指引等内容1实名推荐实名推荐全员推荐，无论是工程局或省市建筑公司，亦无论国营或民营企业。必须实名推荐的专业：22、土方、基础、总包、机电、门窗、精装修、景观等土方、基础、总包、机电、门窗、精装修、景观等 推荐奖励：最终评为地区A级，总包推荐人奖励1万元万元，分包奖励5千元千元。推荐责任：推荐单位存在挂靠、法律风险，招标期间舞弊，须承担责任。2禁止挂靠禁止挂靠明确禁止以挂靠禁止以挂靠形式入围我司各级名册某省在当年公布的因恶意索赔、欠(为 规 避 经 营 风 险、降 低 管 理 成 本、且 建薪筑等资导质致放的宽施，工发企展业战失略信合名作单商里)共3认定挂靠认定挂靠有43家，结果在当地我们某地区实际执行机构负责人以及项目负责人、技术负责人、质量负责人、安全负公司里竟然有17家在使用，其中责人中出现非本单位员23、工的人员出现非本单位员工的人员。还有总经理、项目总监推荐的单位4工程主导工程主导工程管理部对入库有一票否决权工程管理部对入库有一票否决权，对拟入库单位的施工质量、单位实力等 不认能入库。QD管控要点管控要点管理原则管理原则管理目标管理目标 管理原则管理原则-QDSS入围选择入围选择，序号序号原则要求原则要求制度、指引等内容制度、指引等内容1 充分竞争原则充分竞争原则单位数量工程2N+2(N为标段为标段)，展示区2N+1，物资2N+1；按新发文，总包工程须2N+3，重大工程视情况增加1家（即2N+3）。2 新老结合原则新老结合原则工程超过500万，物资超过200万的投标单位选择（展示区除外），当24、为当为1-2个标段时，个标段时，N类至少类至少1家；当为家；当为3-4个标段时，个标段时，N类至少类至少2家。家。3 均衡搭配原则均衡搭配原则总包工程，应尽量按国营与民营互相搭配国营与民营互相搭配、外地企业与本地企业搭配外地企业与本地企业搭配，保 证搭配均衡性及竞争充分性。4 档次一致原则档次一致原则对于装修、景观等影响设计效果影响设计效果的分判，或质量对项目影响巨大质量对项目影响巨大的分判，投标单位选择时，应尽量保证档次一致、水平一致，保证公平竞争保证档次一致、水平一致，保证公平竞争。QD管控要点管控要点管理原则管理原则管理目标管理目标进行管理 管理原则管理原则-QDSS入围选择入围选择，序25、号序号原则要求原则要求制度、指引等内容制度、指引等内容5 推荐回避推荐回避原原则则推荐人不应参与考察意见会签不应参与考察意见会签（不影响流程审批人对入库流程的审批）。单次招标，同一推荐人所推荐合作商不能超过不能超过2家家（成本职能线除外）。6 能力评估能力评估原原则则跨多个地区或区域合作商，应充分评估该单位跨地区承接的实力与能力，对于全国在建体量过大或存在较多未结算项目的合作商，应谨慎选择在建体量过大或存在较多未结算项目的合作商，应谨慎选择。7 属地优先属地优先原原则则当单位在各方面情况相同时，应优先考虑在工程所在优先考虑在工程所在地地有相关施工业绩，且履约情况佳的单位。8 关联禁止关联禁止原26、原则则严禁相互有关联关系或管理业务的合作商资源入围同一次招标关联关系或管理业务的合作商资源入围同一次招标。对于禁止的“一人多牌一人多牌”或或“一牌多人一牌多人”情况，按照承建商经营模式管 理细则。QD管控要点管控要点管理原则管理原则管理目标管理目标%；不能出现位方案位方案：免免、优质优先、优质优先 管理原则管理原则-QDSS评价与定级评价与定级，序号序号原则要求原则要求制度、指引等内容制度、指引等内容1多维度评价多维度评价工程实测实量、客服维修及满意度、合约结算埋单、设计效果达成等。2分类型评价分类型评价对于总包、重大分包、物资等不同类别的合作商，采取差别化评价体系。3分类别把控分类别把控潜在27、(R)新入(N)试用(P)合格(Q)不合格(D)；各类别单位均在系统备案留底；掌握各地资源保证情况、单位合作概率。4战略单位战略单位在维持原有定级体系情况下，增加战略单位方案。战略单位仅在总包、精总包、精装、景观、门窗（四大类）装、景观、门窗（四大类）专业中评选。战略单位由集团评定，地区公司可向集团申报推荐战略单位。综合评估（总包、精装）综合评估（总包、精装）：超过60%的合同达到集团前35%，未出现集团后35%；交付评估（总包、精装，门窗、景观）交付评估（总包、精装，门窗、景观）：超过60%的合同达到集团前35%，未出现集 团后35地区C级情况；战略单战略单交投标保证金、预付款保函、过程付款28、提高交投标保证金、预付款保函、过程付款提高10%、中标、中标 奖励金奖励金成本管控要点1QD管控要点2招标管控要点3合约管控要点4集采管控要点52成本合约管控要点，合适的合适的 过程过程合适的合适的 价格价格招标招标 九个合适九个合适合适的合适的 图纸图纸合适的合适的 工期工期合适的合适的 方案方案合适的合适的 节奏节奏合适的合适的 成本成本合适的合适的 单位单位合适的合适的 支付支付510152025开标即定标准刻度 合理目标合理目标可更快15天20天 时效目标时效目标招标管控要点招标管控要点招标模式招标模式中标原则中标原则招标过程招标过程 招标管理的招标管理的“九个合适九个合适”质量要求质29、量要求 ，招标管控要点招标管控要点招标模式招标模式中标原则中标原则招标过程招标过程为什么不能为什么不能 整版换图整版换图若整版换图，需按新图对照招标图计算变化，计算工作量大，易产生人为偏差复核困难，成本不可控时间长利于施工方寻找索赔点01020304结算 总价包干总价包干总价包干招标的前提是图纸质量总价包干招标的前提是图纸质量总价包干是行业内成熟公司的通行做法，是规避合作方二次经营的不二法门；需要设计、工程、合约、报建各职能高度搭接、流水作业，以保证各项工作都有合理的时间来 保证工作质量，尤其是图纸质量必须保证，施工图与招标图完全不一致，总价包干就是空谈。，勘察、桩基、检测、维修类可采用模拟清30、单定标售楼准备工程等特殊原因，须先行审批总包暂定量招标：总包暂定量招标：满足一定条件，召开暂定量招标立项会招标管控要点招标管控要点招标模式招标模式中标原则中标原则招标过程招标过程 暂 定 量 招 标暂 定 量 招 标总包暂定量招标前提总包暂定量招标前提1)首批供货时间较全景计划提前20 天（含）以上；2)可有效缩减无证施工时间，规避无证施工相关经济处罚及施工合同纠纷风险；3)设计文件达至扩初设计深度；施工图出图时间明确且原则上不晚于全景计划时间；4)已有经地区公司评审的年度统一建筑做法表；5)定稿的工程规范（含合约界面表）；6)场地地质条件、地下管线、周边自然及社会环境稳定；7)工程推演已完见31、；8)综合考虑3)7)条备包干条件；成并落实评审意，开办费具 的投标单位资源某公司总包在现场实际不具备开工条件时 以各种理由着急定标，并且是在没有详细 图纸算量的情况下以暂定量的形式定标，最后实际开工时间已经是在定标后一年半。两个节点相差如此之长的时间，实在不知 当初一定要不惜以暂定工程量的形式来定 总包的目的是什么。9)具备满足要求。，招标管控要点招标管控要点招标模式招标模式中标原则中标原则招标过程招标过程 竞 争 性 谈 判、垄 断、直 接 委 托竞 争 性 谈 判、垄 断、直 接 委 托招标模式招标模式适用范围适用范围竞争性谈判竞争性谈判对于高精尖产品或由于特殊限制等情况，只能由两家单位32、参与投标的，通过竞争性谈判竞争性谈判程序确定中标单位。垄断工程垄断工程对于实行政府行业垄断不能招标；产品或服务拥有专利无替代性专门工程；通过垄断招标程序垄断招标程序确定中标单位。直接委托直接委托因时间紧迫、场地布置限制、标的物类似或紧急抢险等特 殊情况下等原因，按正常招标手续将不可避免给公司造成 重大损失或风险扩大时，接议标程序接议标程序确定中标单位。特别提示谨慎对待特别提示谨慎对待，辨别真假，要经得起审计与推敲！，辨别真假，要经得起审计与推敲！通过直直垄断合作商垄断合作商某地区公司同一个项目一期招标时将土方 单位申请为垄断并签约，二期土方又采用普通招标模式，自相矛盾，经不起推敲。，招标管控要33、点招标管控要点招标模式招标模式中标原则中标原则招标过程招标过程中海没有综合评分定标法，只有最低价中标。坚 持 最 低 价 中 标 原 则坚 持 最 低 价 中 标 原 则某地区公司总包招标，违反公司制度，采用综合评分 法定标，未使用最低价中标原则，最后的结果是商务 标价最高的单位综合得分最高，因为靠技术标拉分而进行的评分。这样的打分中标。而技术标打分是在商 看着商务标结果排序来打 很难是真实的反应各投标况，而沦为务标开标后再的技术标的分，单位技术标的情 失去了评标的公 对投标单位进行严格的把关，禁止无能力、无诚意、无信誉的单位；保持良好的投标单位结构，新老搭配，保持良性的竞争，防止被围标、串标34、；避免不同档次的单位一起竞标，造成毫无竞争性；最低标的价格不一定就是合理的，价格不到位还得继续谈；废掉最低标一定要慎之又慎；某地区公司在次低标较最低标高出2000多万的情况下，不去将次低标价格拉到 与最低标一致，而是以标段划分为由直 接定标。结果该单位在中标价高出2000 多万的情况下，材料调差款一分不少给，还在成天要索赔，现场也干不动。了一种“调节”的手段，招标管控要点招标管控要点 招标管理分工招标管理分工招标过程中的开标、评标、议标合约主管领导为绝对负责人；项目总监 则是技术标评审的主要负责人。项目总在完成单位入围后，所有涉及商 务标的流程不再参与，且不得打听开标结果，不得打听评标情况；合35、同外费用合同外费用不允许隐藏合同外费用，不可将管理费用转移、摊派至工程合同，避免审 计风险，否则很有可能被定义为“小金库”、在其他科目列支管理费用等 违规情况；总部层面将会对工程量清单及开办费进行专项审计，发现问题将进行追责。，招标管控要点招标管控要点 过程评价过程评价，序号类型发星标准发星类型发星数量1招标管理总包招标合理策划、过程顺畅、结果正常，定标时效满足全景 计划要求且控制在15以内，有力助推项目发展。12对全景计划监控不力，非合约因素对定标时间影响超过10天，未采取有效措施，无明显改观。13定标出现其中一种情况：1）定标过程出现标序跳越，疑似串标 等不合理现象，以致重新调整结论；2）36、总包工程全景计划逾期 且施工图定稿到定标资料提交时间超过30天。1成本管控要点12QD管控要点3招标管控要点4合约管控要点5集采管控要点2成本合约管控要点，合约管控要点合约管控要点付款管理付款管理变更管理变更管理结算管理结算管理 合 同 付 款 管 理 原 则合 同 付 款 管 理 原 则，序号序号原则要求原则要求制度、指引等内容制度、指引等内容1合同付款：合同付款：里程碑节点付款里程碑节点付款原则上应按里程碑付款模式签订合同，付款形象进度达到里程碑付款的节点付款形象进度达到里程碑付款的节点即可支付。2合同付款：合同付款：付款周期一个月付款周期一个月一个月中完成多个付款节点的，应合并付款；两次37、付款申请的间隔期未达到一个月时，应延至下一节点 支付。3合同付款：合同付款：合同例外合同例外事项付款事项付款原则上不允许出现例外事项付款，若确属特殊原因，单独 申请。原则上最后一期付款严格掌握，最后一期合同内工程款到 结算款前只能付款一次。禁止禁止 未签署合同 进行付款禁止禁止 透支形象进度 提前付款禁止禁止 变更未确认审批 打“白条”支付禁止禁止 未完成政府及内部 验收支付竣工款合同付款四个禁止：合同付款四个禁止：合约管控要点合约管控要点付款管理付款管理变更管理变更管理结算管理结算管理，过程结算过程结算 各阶段审批时效各阶段审批时效标准刻度标准刻度3个月个月（含（含2个月申报时间）个月申报时38、间）申报30天7天申报30天28天1.2个月1.8个月完工完工-完工确认完工确认完工确认完工确认-价款审批价款审批合约管控要点合约管控要点付款管理付款管理变更管理变更管理结算管理结算管理，原则要求制度、指引等内容变更管理：一事一指令一事一指令 一事一确认一事一确认 一事一结一事一结算算 工程指令先评审、后下发；严控口头指令；指令完工后及时申报，完成完工确认；完工确认后及时申报，完成价款审批。合约管控要点合约管控要点付款管理付款管理变更管理变更管理结算管理结算管理 变更管理注意事项变更管理注意事项1）重点关注评审及发出的及时性；2）禁止一份变更拆多份，躲避过程审批；3）对变更内容进行判断，是否属39、实，是否我司 承担责任；4）重视项目工程指令与签证质量。各层审核意 见不得简化为“同意同意”、“属实属实”、“工程量属工程量属 实实”等词语或无任何审核意见而只作签名。出现非常规埋单的项目往往双方均有责任，一 方面管理项目管理混乱、价款确认不及时、资 料不齐全；另一方面，也给分包商创造了索赔 机会，即便合同再严也没有用。，合适的合适的 争议处理争议处理合适的合适的 关联扣款关联扣款合适的合适的变更比例变更比例合适的合适的结算时效结算时效合适的合适的 结算成本结算成本结算结算 六个合适六个合适 质量要求质量要求024681012标准刻度6个月个月2018年年9个月个月16、17年10.2个月个月40、 时效目标（总包）时效目标（总包）合约管控要点合约管控要点付款管理付款管理变更管理变更管理结算管理结算管理 结 算 管 理：过 程 结 算 是 重 点结 算 管 理：过 程 结 算 是 重 点合适的合适的过程变更过程变更，成本管控要点1QD管控要点2招标管控要点3合约管控要点4集采管控要点52成本合约管控要点，土建类（土建类（19）精装类（精装类（28）设备类（设备类（20）铝塑门窗五金件厨卫收纳/室内收纳电线电缆塑钢型材室内门新风系统瓷砖胶入户门配电箱地坪漆铝板入户门柴油发电机防水材料电子锁太阳能热水器外墙涂料机械锁开关插座保温装饰板洁具龙头散热器内墙涂料浴霸家用空调分体机游乐设施集成吊顶家41、用空调多联机外墙砖卫浴小五金水泵劈开砖高档水槽可视对讲管材管件厨房电器监控设备阀门高档厨电停车场系统屋面瓦高端龙头消防报警设备木地板电热水器充电桩网络地板燃气热水器冷水机组工程保险室内灯具商业空调末端淋浴屏墙地砖商业速通门密封胶原石及薄板电梯人造石非标箱元器件室内石材壁挂炉外墙电电动垃圾墙石材纸 动窗帘 晾衣架 水器处理器集采管控要点集采管控要点88%11%1%工程合同集采物资非集采物资 签约金额占比 净，职责：职责：1）强标准化原则：严格推行设计标准化体系，非标选型要慎重；2）双向投诉原则：双向评价（半年）、双向投诉，共同检讨，合作共赢；3）质量管控原则：项目是物资产品质量的第一责任人，应加42、强管控，总部 将通过飞检等形式，予以协助，杜绝“以次充好、货不对板”等现象。一二业务：业务：1）事前审批原则：集采外、标准外、自行采购类流程事先审批原则；2）全面管理原则：加强工程管理中对甲供、甲指、甲限品牌的控制，严防被承建商“钻空子”。集采管控要点集采管控要点三意识：意识：1）强化成本意识：不应随意选择高于本项目适用的品牌及产品。若遇到不可，在样特殊情况非选 选用。板房等选型前必须完成集采品牌非标准审批方可，3项目总监职责定位项目总监职责定位，项目制下的组织架构项目总监为项目开发团队的第 一责任人，负责组织和协调设 计、报建、合约、工程、营销、客服、财务等开发全面工作；项目制下设项目合约经43、理，为 项目开发“7+1”模块之一。地区合约管理部从管理架构上设置三个组：项目组、招采组、物资组；项目合约经理属于项目组，负责项目合约管 理工作，编制在合约管理部统一管理。，3、项目总监职责定位项目总监职责定位总监职责定位总监职责定位3.1管理动作定义3.2职责边界说明3.3，3.1 总监职责定位一项目总监为项目开发团队的第一责任人项目总监为项目开发团队的第一责任人 负责组织和协调设计、报建、合约、工程、营销、客服、财务等开发 全面工作计划推进计划推进 按全景计划要求，推动完成各阶段建安成本批复，推动完成各项招标、合约执行及采购二协同组织协同组织业务线间沟通、计划前后协同、管理边界衔接三审核审44、批审核审批工程款支付、变更审核、结算审核等四，主要工作内容成本批复全景/专项计划合约策划招标配合合同执行变更管理合同结算项目后评估单项业务分解合约线专业工作 项目相关关键业务成本、计划、策划、付款变更、结算职能线间配合（双向）职能线间配合工程设计报建营销客服财务物业项目发展时间轴项目发展时间轴前 期中 期后 期项目总监合约部经理 效果把控3.1 总监职责定位加管加管推理员理员进好好组友友织，3、项目总监职责定位项目总监职责定位总监职责定位3.1管理动作定义管理动作定义3.2职责边界说明3.3，3.2 管理动作定义 承担主要职责承担主要职责，完成具体工作，同时可能需要其他职能部门参与或配，完成具45、体工作，同时可能需要其他职能部门参与或配合合 负责工作由责任人具体实施或牵头组织，并参与相关流程的审核/审批 例如：项目总监负责全景计划管理负责 承担主要职责，负责协调有关资源，与其他岗位承担主要职责，负责协调有关资源，与其他岗位/职能部门职能部门共同完成共同完成的工的工作作 组织工作责任人一般不进行具体工作实施，但需要把控效率和效果 例如：项目总监组织编制招标技术要求组织 不承担主要职责，但须主动了解工作进展，协调主办部门按计划完不承担主要职责，但须主动了解工作进展，协调主办部门按计划完成成 由职能线主办，但属于项目发展重要环节的工作 例如：项目总监推动启动会按节点召开，推动V2阶段成本审批46、推动 不承担主要职责，但作为中间环节参与此项工作，并承担相关责不承担主要职责，但作为中间环节参与此项工作，并承担相关责任任 配合工作一般不属于项目发展主线，但应按相关职能线要求完成 例如：项目总监参与承建商评价、议标定标配合 未未际管理工作，由于与其他职能部门有业务或职能交叉，需要同步际管理工作，由于与其他职能部门有业务或职能交叉，需要同步推推动动人人 项明确规定的边明确规定的边，并明确牵头，并明确牵头目发展过程中 如：项目总监协同 例3、项目总监职责定位项目总监职责定位总监职责定位3.1管理动作定义3.2职责边界说明职责边界说明3.3，3.3.1 项目前期成本批复A全景计划B合约策划C成本批47、复（启动会）成本批复（启动会）A岗位岗位项目总监项目总监合约管理部经理合约管理部经理项目合约经理项目合约经理项目启动会 管理职责推动启动会按节点召开，推 动V2阶段成本审批组织V2阶段建安成本审批负责编制V2阶段建安成本；协助完成地勘定标工作内容成本批复工作分解基础测算项目策划设计方案件测报建条盈利预业务线间需求工程设计报建营销财务项目总监项目总监 推动提供推动提供3.3.1 项目前期工作内容全景/专项计划管 理 工作分解全景计划管理专项计划编制计划调整计划跟计划达业务线间需求工程合约（招标）设计营销踪报建项目总监项目总监 负责负责制定3.3.1 项目前期成 B全景计划全景计划项目总监项目总监48、合约管理部经理合约管理部经理项目合约经理项目合约经理岗位岗位全景计划 管理职责负责负责全景计划管理，推动节 点达成配合全景计划管理，负责成本合约专项计划管理，组织节点达成配合项目总监进行全景计划、成本合约专项计划管理，负责成本合约专项计划编制工作内容合约策划管理工作分解工期计划工程策划设计/配置求项目需业务线间需求合约工程设计营销报建项目总监推动项目总监推动 提供必要条件提供必要条件3.3.1 项目前期，C合约策划合约策划项目总监项目总监合约管理部经理合约管理部经理项目合约经理项目合约经理岗位岗位合约策划 管理职责推动合约策划合理编制组织合约策划编制负责编制项目合约策划，并 经合约管理部讨论审49、核定稿招标配合D合同执行E变更管理F3.3.2 项目中期，招标配合招标配合承建商管理承建商管理D工作内容承建商管理工作分解单位推荐预审/考察投标单位审核履约评价级承建商评业务线间需求合约工程设计营销客服项目总监项目总监 参与参与征询意见3.3.2 项目中期，岗位岗位项目总监项目总监工程经理工程经理合约管理部经理合约管理部经理项目合约经理项目合约经理投标单位参与投标单位推荐、考察、资格预审；投 标单位审核负责投标单位考察、资格预审；参与投 标单位推荐组织投标单位考察、资格预审；负责投 标单位筛选、审核配合组织投标单位考 察、资格预审履约评价参与履约评价和承建商评级负责履约评价评级，参与承建商评价50、会 议组织履约评价评级工作，定期组织承 建商评价会议负责发起承建商过程履约评价流程，协助 组织承建商评价会议工作内容招标配合工作分解招标计划招标要点技术标评审合同审核合约交业务线间需求合约（招标）工程设计营销项目总监项目总监 推进推进3.3.2 项目中期客服底，D招标配合招标配合招标条件招标条件岗位岗位项目总监项目总监工程经理工程经理合约管理部经理合约管理部经理项目合约经理项目合约经理招标配合推动完成招标工作；组织编制技术要求；参与议标、定标、合同 审核、合约交底工作配合招标工作；负责编制技术要 求；参与议标、合同交底组织发标、开标、分析、议标；审核评标报告；协调上会时间；组织定 标、合同评审51、合约交 底工作配合招标工作，负 责协助招标管理岗 完成过程相关工作工作内容合同执行工作分解工程款支付合约纠纷处理索赔/反业务线间需求合约（招标）工程客服项目总监项目总监 推进推进审核组织3.3.2 项目中期索赔设计，E合同执行合同执行岗位岗位项目总监项目总监合约管理部经理合约管理部经理项目合约经理项目合约经理合同执行负责审核工程款支付；协同 合约纠纷谈判的组织实施；参与索赔工作；审核工程款支付；参与合 约纠纷谈判；组织索赔与 反索赔工作；负责发起工程款支付流程；协助组织合约纠纷谈判；协 助收集索赔与反索赔依据，负责索赔与反索赔工作；工作内容变更管理工作分解变更评审暂转固价款确认变更梳理会监控52、动态成本业务线间需求合约（招标）工程设计项目总监项目总监组织推 动3.3.2 项目中期，F变更管理变更管理岗位岗位项目总监项目总监合约管理部经理合约管理部经理项目合约经理项目合约经理变更管理推动并审核设计变更、工程变更、暂转固测算，审核价 款确认流程参与设计变更、工程变更审核；组织完成暂转固工 作；审核价款确认流程参与设计变更及工程变更审核、协助暂转固测算及负责 发起价款确认流程合同结算G项目后评估H3.3.3 项目后期，合同结算合同结算G岗位岗位项目总监项目总监合约管理部经理合约管理部经理项目合约经理项目合约经理合同结算推动并审核合同结算组织完成合同结算审批工 作负责编制合同结算书工作内容合53、同结算工作分解结算时效结算计划结算谈判结算审核业务线间需求合约工程设计客服项目总监项目总监 推动推动3/6个月，结利配合3.3.3 项目后期，项目后评估项目后评估H岗位岗位项目总监项目总监合约管理部经理合约管理部经理项目合约经理项目合约经理项目后评估组织项目后评估组织完成项目成本后评估负责编制成本后评估报告工作内容项目后评估工作分解分析成本差异编制评估报告总结宣贯业务线间需求合约工程设计营销客服项目总监项目总监 组织组织/推动推动经验教训输出3.3.3 项目后期，4项目总监工作提示项目总监工作提示，4-项目总监工作提示责任与权利成本合约管理是公司以及项目的主要管理工作；成本合约管理是公司以及项54、目的主要管理工作；成成本指标控制及合约正常有序是项目运营的关键目标本指标控制及合约正常有序是项目运营的关键目标一职责：跨职能线的工作职责：跨职能线的工作，需要需要项项目总目总监监在各在各环环节把节把关关与推与推进进二权利：权利：工作计划审核、目标成本审核、投标单位选择、技术标评审、参与定标、承建 商评价评级、付款审批三四权责落权责落脚点脚点相关审批流程具体明确五责任：责任：工作计划达成、动态成本控制、合同过程执行，4-项目总监工作提示成本“三意识”合理成本意识，成本提升不盲合理成本意识，成本提升不盲目目合理偏紧、余量集中、规划成本。启动会阶段档次、成本较可研阶段提升，应挖掘价值，切忌盲目。重视55、展示重视展示区方案和大区整体的匹配，避免过豪华售楼处导致落差过大；区方案和大区整体的匹配，避免过豪华售楼处导致落差过大；遵循“二八法则”，避免非核心区域高举高打，特别是在限价区域更要避免；以市场为导向，动态对精装标准等弹性配置进行检讨，提升项目盈利水平。一全员全面成本控制意识全员全面成本控制意识，成本控制不只是成本管理部、合约管理部的事，需要全的各种潜能，同时严格执行总部弹性成本的分档次、分类型控制标准。二成本超支红线意识成本超支红线意识提升档次、事前审批。提升档次、事前审批。评审会前后方案调整、报建条件变化等，主动上报。不能以进度为由，把评审会前后方案调整、报建条件变化等，主动上报。不能以进56、度为由，把“生生米米节工作均应围绕实现公司确定的成本利润率为第一原则。煮成熟饭煮成熟饭”。关于项目发展 站在公司的成本的各环 角度，只有赚钱的项目才是好项目。三某项目展示区花了近4000万的成本，那是亭台楼阁、小桥流水、鸟语花香。到了做大区景观，仅剩了不到400元/m2标准，落差极大。某地区公司报规方案与启动会版方案出现了重大调整，全员抠成本意识，全面省成本意全员抠成本意识，全面省成本意却识识未及时上报，等到定总包时发现面积都对不上；某地区公司毛坯改精装售楼并展示，也未及时上报，等到要批复售价时才发现已经精装，且该地区还为限体 员 工 的 共 同 参 与，要 在 各 职 能 线价工区作域中，注57、精意装节并约无 额成外本批和价深；入 挖 掘 降 低 刚 性 成 本 某地区公司整个方案因报规住宅业态都调了，也不上 报，等到定总包时才发现业态都发生重大变化，收益 也直线下降，几个月后才重新上启动会。，4-项目总监工作提示合约工作重点投标单位引进严格把关投标单位引进严格把关项目总监要对总包等重要合作单位的引进严格把关，防范风险；一二四避免非正常付款避免非正常付款 工程款支付应充分把关，特别是对于非正常流程的付款，不应什么都以现 场急为由，在未仔细核对现场实际完成情况的条件下，就提出非正常付款 申请。五注意垄断工程鉴别注意垄断工程鉴别助报建、政府关系好等一些原因，将非垄断性工程上报成为垄断性工58、程，招标工作坚持招标工作坚持“招办分离招办分离”，确保独立公平，确保独立公平 招标过程以成本合约管理职能负责人为主；项目总监参与投标单位选择，负责技术标评审，但不涉及招标过程把控。不得打听开标结果，不得打听评标情况。不得打听开标结果，不得打听评标情况。三某项目景观工程预计进场时间7月底，在 对 于 地 区 垄 断 性 工 程，应 充 分 了 解 判 断要当求地2 月市初场景的观垄工断程 定程标度，提不前应六以个协月，后中标单位弃标，重新招标。某桩基工程招标时要求即刻开工，实导致费用增加，甚至合同履约出了问题也际无受法施监工管许。可 证 影 响 延 期 半 年，桩 基单位提出大额窝工及材料上涨索59、赔。合理铺排招标节点合理铺排招标节点 定标计划要与现场进度匹配，不是定标越早越好，也不能事先未安排招标 计划，紧要关头临时要单位。一4-项目总监工作提示集采工作重点重视集采选型和计划管理。重视集采选型和计划管理。标准化选型是关键，地区要坚决执行，尽量避免非标和自行采购审批；项目要加强供货计划管理和保障付款，确保集采落地顺畅；为防范风险，各地基本都有一用一备的选择，但不要把备选变为常态。某地区公司在陶板的使用上坚持要采用非集 采标准产品，导致价格较集采标准产品翻了 三倍，效果在户外还看不出差异；某地区公司的智能化监控设备，集采产品已 经能够满足要求，却以要新加功能为由自行 采购，最后价格也翻了两60、倍，4-项目总监工作提示对成本管控的帮助牵头设计方案优化工作。牵头设计方案优化工作。桩基、支护等刚性成本受设计方案影响很大，部分地区设计单位比较强势，项目总监应牵头设计方案优化工作，与设计、工程、合约一起精挑细选、精打细算，材料设备选型、建筑做法等形成标准化，优化刚性成本。一二争取，尽量，减少无效成本投入。少做或不做三某地区公司项目前期方案优化不到位，后期又因涉铁评审增补，导致变更比例高达 43%;而另一地区公司项目深基坑经过多轮 优化调整，节省约2000万元。主动对外沟通协调，节省配套成本。主动对外沟通协调，节省配套成本。配套工程大部分属于政府垄断，单靠合约部的力量难以获得突破。项目总 监应61、充分利用自身优势，开拓资源，主动争取，从而突破垄断，为节省配 套成本提供帮助。某地区给水配套工程常规为缴费模式，经过 沟通改为竞标模式，节约成本1350万元；合理应对各类外部验收，减少无效成本投入。合理应对各类外部验收，减少无效成本投入。某地区公司项目经沟通，将配电工程的用户针 对 项 目 验 收 政 府 所 提 各 类 条 件，有变些设属备于及 基无础效争成取 为本自，行比采如购，临节时省围成 本栏5、元 临 时 草 坪、毛 坯 验 收 时 刷 乳 胶 漆 等。项/目，总预监计应在 建合项理目应按对此 模，式及可时节 约沟6通8 0，万 元主。动，合理协调项目发展与合约刚性制度的冲突。合理协调项目发展与合约刚性制度的冲突。永远把合规性摆在首位，任何时候不能以突破合约制度的合规性 为代价，去实现项目的其他诉求。一合约工作事与人的特点。合约工作事与人的特点。合约工作本身既是权利又是风险和责任，合约人员要小心谨慎、不卑不亢、不远不近、客观公正，请项目总监也多多理解与支持。二项目合约经理的综合素质提升。项目合约经理的综合素质提升。坚持合约服务下沉项目，关注合约梯队建设和人员培养，通过考核、激励等手段提升“7+1团队”项目合约经理的综合素质。三4-项目总监工作提示对合约业务线的支持，Thanks成本管理部成本管理部，