1、主课题目录 1 实操案例导入及 测算逻辑引导 23 从测算角度拆解回迁项 目的推进流程 拆迁补偿款与物业无偿 移交测算方式 4 开篇案例回溯 及过程解答 01 实操案例导入及测算逻辑引导 PART 01 ：实操案例导入背景信息交易过程要点引发问题 ：案例分析与测算逻辑引导 根据项目本体、交易环节与公司治理提炼逻辑要素 Christ 投拓狗日记 | 新芽 实操案例导入及测算逻辑引导 实操案例导入 某地产开发公司Q于2018年与一级整理公司W协商合作，以获取W拆迁整理后已完成收储的即将挂牌的住宅用地。该宗用地被一条内部规划道路分 隔成两块，分别用于住宅开发和安置补偿。地块具体指标与红线图如下所示：2、 背景信息 土地性质住宅用地 净地面积40亩（其中F地块15亩，S地块25亩） 容积率2.5 其他指标建筑密度20%，绿地率35%，限高80m。 建面指标总建筑面积9万，其中地上计容建面6.67万 挂牌价总价4亿元，折合楼面价6000元/ 根据属地安置政策，需要在F地块安置原 拆迁业主。关于土地出让金的返还，是 按照总金额的40%根据安置房的建设节 点分次返还。 双方交易共识 双方在进行深入洽谈过程中，就该项目的交易方案达成了以下共识： 摘牌主体为双方共同新设项目公司，且Q公司占比80%，W公司占比20%。但W公司不参与项目公司经营管理。 Q公司再对该项目进行详细的可研过程中，对其具体设计指标3、和市场价格进行了相关论证。该项目可售住宅建面4.0万，需要无偿移交安置房2.5万， 公建配套0.17万，地下建面2.33万。市调显示，可参考周边高层售价为28000元/（毛坯）。 Christ 投拓狗日记 | 新芽 实操案例导入及测算逻辑引导 实操案例导入 交易结构图示 问题： 根据双方商务洽谈，总结交易结构图如下图所示： 属地国土 Q公司W公司 项目公司 80%20% 土地出让金 40%返还 Q公司W公司 项目公司 模拟清算退出100% 5000物业+预留清缴税费 基于上述项目背景及交易方案，该如何确定项目公司视角下的投资测算逻辑？ 双方约定，待Q公司销售完毕后模拟清算退出项目公司，将剩余5000物业与该部分预计缴纳税费留置项目公司。此时W公司100%持股该项目公司。 该项目土地款和后期建设资金（含安置房建设资金约1.5亿元）均由Q公司出资，土地返还款返还至W公司后，由W公司以股东借款形