1、深南香蜜立交西侧地下商业项目 可研报告 世联行深中润项目组 2015.04.07 2015.04.07 委托 背景背景 background 深圳10年来首 次拍卖地下商 业用地 委托 背景背景 background 深南香蜜立交西北侧B302- 0115，地下商业5390 地块指标： 土地面积：6941.25 建筑容积率： 0.073 计容建面：500 总建面：5890 其中地上：500 地下商业：5390 建筑退距：20% 限制条件：内部设6米宽的东西向人 行通道，并24小时对外开放 地下空间&条形地块&6米公共通道&约25米进深 工作 回顾回顾 retrospection 实地踏勘 访谈2、 统计分析 地块调研 周边人流动线研究 周边客群基数调研 2公里内商业环境调研 重点商业项目调研 访谈对象：消费者、商 家、房产中介等 访谈方式：约访、拦访 电话访问 访谈目的：了解消费者 消费习惯，周边商业租 金/售价、经营状况等 地块周边客群统计分析 各关联商业业态统计分析 租金/售价体系统计分析 深圳近期出让土地统计 实地踏勘访谈统 计分析 工作 回顾回顾 retrospection 实地踏勘：以车公庙地铁站为 原点，1公里范围内商业环境调研 五分钟人流测试 现场调研 商业项目调研 写字楼客户调研 重点商家调研 工作 回顾回顾 retrospection 访谈：重点访谈周边商户、消费 者3、房地产中介、专业人士 60组消费者深度访谈 深圳世联行专业人员 周边房产中介 各商业项目内经营商家 项目周边客群 2 战略与策略 3 效益评价 1 市场与机遇 报告 章节 Report structure 壹。市场与机遇 市场环境 客群机遇 竞争机遇 区域机遇 交通机遇 区域商业格局：以社区商业+中端地下商业+写字楼底商为主，总规模约10 万方，主要布局与深南大道两侧 丰盛町商业步行街： 业态：中低端地下商业+中低端零售+ 快捷餐饮+特色餐饮 规模：26624 财富广场 香蜜湖风情商业步行街： 业态：特色餐饮+休闲餐饮+快 捷餐饮+社区配套 规模：约8000 财富广场： 业态：中低端地下商业+ 写字楼商业配套 规模：约6000 时代科技 大厦 时代科技大厦： 业态：高端商务餐饮+高端 商务会所+商务配套 规模：约5000 丰盛町商业步行街： 业态：大众餐饮+商务快 餐+国际快餐饮 规模：