1、城商业启示录 2005-06-20 目录目录 一、城项目分析一、城项目分析 1、城的总体商业规划 2、城的营销策划 3、城项目的卖点 二、城与布吉东大街的比较二、城与布吉东大街的比较 三、城商业项目的启示三、城商业项目的启示 1、社区配套型的商业开发模式 2、社会型的商业开发模式 3、商业公司定位 一、城项目分析一、城项目分析 1、城的总体商业规划、城的总体商业规划 （1）、位置概况 城地块编号为G03404-1，位于龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，西起坂雪岗大道，北临 稼先路东段，南接发扬路，土地用途为商住用地；土地总面积397883.5平方米，总建筑面 积为437670平方米，容积率：1.10，2、总户数:4500，停车位:1:1， 物业管理费附加信息: 多层1.5元,小高层2.2元,TOWNHOUSE3.3元；其中，住宅398050平方米；商业30000平方 米。 （2 2）、交通状况）、交通状况 在布龙区域的版图规划中，坂雪岗正处于布龙区域中心，所以将成 为未来布龙区域的发展核心；根据深圳城市总体规划（1996-2010）中部 发展轴线，处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东的物流走廊上， 将成为全市物流、人流的中心。 坂雪岗的城商业街，正是中部发展轴线 的关节点。坂田片区高标准的路网规划使城具有很好的可达性。清平快 速2005年5月通车，南坪快速路2005年6月局部通车，203、05年底完全通车。11# 轻轨于2008年通车。 （3 3）、市政规划）、市政规划 根据深圳城市总体规划（19962010），坂雪岗作为一个独立的规划片区， 将规划成综合产业发展区：主要是开发大型的产业园、大型住宅区。规划建设用地约15 k，人口约15万人。2002年6月深圳市龙岗区坂雪岗片区规划，坂雪岗将建设成为高新 技术产业为核心、综合配套、功能完善的生态园区。片区的区域定位大致为三个方向： 、深圳市高新技术产业带上重点高科技产业园区 、以高科技工业为龙头，先进工业为基础和第三产业并重发展的特区卫星城； 、特区后方的高科技产业园和居住、生活配套服务区，深圳特区的后花园 ； （4 4）、商业建筑规划）、商业建筑规划 城风情步行街建筑规划的核心思想为街铺和底商，绝大部分商铺都是 临路、临街、临水、临风，在建筑风格上，力