1、 瀛通集团瀛通集团 产品定位报告产品定位报告 定位前述定位前述 解决定位，实际就是实现市场、营销和产品之间的价值平衡解决定位，实际就是实现市场、营销和产品之间的价值平衡 市场，市场， 不同品类的市场特征赋予项目未来的价值实现不同品类的市场特征赋予项目未来的价值实现 营销，营销， 追求流量条件下的项目价值最高临界点追求流量条件下的项目价值最高临界点 产品，产品， 可行性条件下完成项目的品类和档次可行性条件下完成项目的品类和档次 本报告将首先从自身立地条件和市场环境出发，以本报告将首先从自身立地条件和市场环境出发，以 价值最大化为目标，对本案公寓式办公楼进行产品价值最大化为目标，对本案公寓式办公楼2、进行产品 研判研判 ！ 定位思考定位思考 宏观环境宏观环境 市场迷局之激荡中的宏观经济市场迷局之激荡中的宏观经济 近期，局势扑朔迷离近期，局势扑朔迷离 世界经济恶化世界经济恶化 国内经济骤变国内经济骤变 房地产市场滑坡房地产市场滑坡 恐惧蔓延恐惧蔓延 外需萎缩外需萎缩 增长明显放缓增长明显放缓 量减价跌迹象明显量减价跌迹象明显 消费信心不足消费信心不足 大城市小城市大城市小城市 回顾，楼市发展规律回顾，楼市发展规律 持续发展的经济是中国楼市的源动力；持续发展的经济是中国楼市的源动力； 各大利益集团抱团求存各大利益集团抱团求存 顶过调整浪就是大赢家顶过调整浪就是大赢家 人民币贬值压力人民币贬值压3、力 市场现状市场现状 市场困局之上海销售型写字楼市场市场困局之上海销售型写字楼市场 1 1、全市市场分析、全市市场分析 长期供大于求长期供大于求 价格增张缓慢价格增张缓慢 未来供应巨大未来供应巨大 2 2、中心城区分析、中心城区分析 成交持续低靡，成交集中于成交持续低靡，成交集中于1.51.5- -2 2万万/ /平平 “地王”退地、整体出让显示信心不足地王”退地、整体出让显示信心不足 长风新建商务区出现临路的低价竞争长风新建商务区出现临路的低价竞争 迅速扩张后迅速扩张后 市场消化困难市场消化困难 累计存量超过累计存量超过100100万方万方 年均涨幅仅年均涨幅仅6%6% 转租为售扩大转租为售扩大 北外滩北外滩/ /四川北路四川北路/ /外滩源外滩源/ /长风长风CBD/CBD/徐汇滨江徐汇滨江/ /上海船上海船 厂二期，未来滨江办公竞争激烈厂二期，未来滨江办公竞争激烈 市场信心受挫市场信