1、商业物业开发中策略设计商业物业开发中策略设计 以某商业项目为例谈商业物业开发策划中商业经营、物业管理与投资模式的选择 一、一、 商业物业开发中主要利益相关者功能分析商业物业开发中主要利益相关者功能分析 商业物业市场具有二级市场的特点：一级市场是开发商直接面对的投资者与经营者； 二级市场是商业物业中的最终消费者。其相互关系如图一所示。 图一： 所以，现代商业物业的开发是建立在开发商、投资者、商业经营者、消费者不同利 益主体利益平衡的基础之上的，另外为了实现商业物业长期利益最大化，特别是针对一 些产权比较分散的大型商业物业，在商业物业的后期经营活动过程中。需要引入商业物 业管理者的角色，负责物业的2、日常管理与商业业态的招商工作。现代商业物业想开发成 功，必须改变传统商业物业项目开发中重视销售，轻视招商和经营管理的弊端，即只有 将开发商、投资者、经营者、管理者、消费者的利益有机结合起来，才能真正实现商业 项目的成功开发。 他们各自在项目开发系统的作用与角色分析如下： 投资者，销售的关键，商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机 会，协助投资者规避投资风险，取得合理的投资回报。投资者是商业项目从产品走向市 场的关键纽带，他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。 经营者（可能本身就是投资者），市场的动力，在商业经营者的经营过程中，市场 盈利机会、成熟的商圈、合理租金、商品档次、商场推广3、力度等因素决定了经营状况， 也直接影响商业口岸的成熟度和商业氛围，经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资 回报高低和回收期的长短，因此，项目开发中商业形成的初期，吸引经营者前来经商和 对经营者的优惠扶持将尤为必要。经营者看重的是广阔的市场前景，成熟的商业口岸， 稳定丰厚的经营收入及相对合理的经营成本。 管理者（有时由开发商兼任），市场发动机，开发商引进经验丰富的商业管理公司 参与商业项目的管理和经营，是解决纯投资者经营管理能力不足的有效手段，是对广大 投资者负责的表现，商业物业开发中引入管理者的角色，其作用主要表现在： 可迅速有效的整合商家资源，实现经营收益； 有效降低市场经营风险，提高商业综合盈利能力和市场竞争能力； 带动商业物业保值、增值； 有助于维护商业品牌，实现项目的可持续开发。 商业物业管理者，是商业物业经营及管理的组织者，通过对商业物业以市场化方式 运作，收取服务费用（其角色类