1、 1 商业地产商业地产四先四后四先四后原则原则 中国的商业地产和购物中心在经历了起步阶段的探索和实践后正在重新回到起点。 重新回到起点 并非是退归于零点，而是一种螺旋式的上升，是中国的商业地产和购物中心转型、转入发展期并 日趋深入和专业的新开始。 应该说， 在最近三到四年的发展历程中， 中国商业地产的开发运做模式并没有发生实质性的 改变， 但是主动性的改良探索以及模式重塑已经在部分区域和部分项目中显露头角， 也由此而逐 步进入到过渡期的新一轮发展， 相信随着外部制约因素的有效改善， 中国商业地产将在未来两到 三年步入发展时期。 商业地产发展的社会性制约因素 作为复合型的商业、地产、金融产品，商2、业地产的成长是需要一定基础条件的，除了开发商 自身的专业能力以外， 社会发展和城市经济环境对商业地产的开发更是具有至关重要的影响， 商 业地产的主要困扰就是社会化制约因素的存在， 这也是不能全盘把商业地产出现的问题全部推给 开发商的根本原因。在国内融资通路持续未有改善的环境下，即使调高贷款利率，商铺的分割出 售现象仍将难以停止， “只租不售”的推行将会依然艰难，因此尽快出台房地产信托基金 REITs 已经成为争取更多有潜力项目取得成功的关键因素。 商业地产的第二个制约因素是专业化因素， 主要包括复合型专业人才缺乏， 商业地产项目的 创新度和专业度严重不足等。 商业地产具备进一步发展的基础 从城3、市发展角度看， 商业地产的社会化目标在于服务城市建设、 商业发展和生活方式的改善； 商业地产与扩大内需和改善生活环境相联系。这一结论可以在 2006 年初全国建设工作会议的主 旨报告中得到体现，其主要内容表述为：房地产业是国民经济的重要支柱产业，对经济的持续稳 定健康发展具有重大影响，城乡建设直接为人民生活改善提供各种服务，负有满足消费需求、扩 大内需的重要责任。 从这个意义上讲，城市建设需要持续性的成长空间，而商业地产是长期性、持续性的生活形 态和商业产品、地产产品、金融产品集合体，二者目标吻合，因此构建城市发展与商业地产开发 的和谐关系将成为寻求商业地产发展突破的着眼点。 从投资者对项目战略预期的调整看， 商业地产的企业化目标开始转化为注重开发之后的长期 运营价值和物业资产价值，这种趋势符合企业追求长期稳定价值的投资理念。从市场消费、零售 企业连锁拓展和资金出路等商业地产整合链条构成元