1、松阳县四都乡寨头区块文旅专项规划（含地块落实方案）Special Plan for Cultural and Tourism in Zhaitou Block,Sidu Township,Songyang County 说明书1目录1.1项目背景1.2区域概况1.3规划范围与规划期限1.4规划原则与依据1.5现状分析1.6相关规划解读1.7现状总结01现状分析2.1案例借鉴2.2功能定位02目标与定位3.1设计要求3.2用地布局3.3平面布局3.4功能布局3.5文旅产品策划03方案设计4.1道路交通组织4.2公共空间体系4.3建筑风貌引导4.4景观形象提升4.5竖向工程规划4.6市政工程规划02、4支撑体系5.1运营模式5.2投资与收益预测05实施保障现状分析1.1项目背景1.2区域概况1.3规划范围与规划期限1.4规划原则与依据1.5现状分析1.6相关规划解读1.7现状总结1.1项目背景场地位于松阳县国家传统村落绿色发展核心区四都乡陈家铺村内，担负着促进松阳文旅融合发展的重要使命 场地所属的文旅融合发展特色片区：充分利用三都、四都靠近县城的区位优势、优越的生态环境和丰富的古村旅游资源，挖掘古村的特色历史文化，打造集休闲观光、文化体验、养生度假等功能于一体的文旅融合发展特色片区。松阳县“十四五”产业发展及布局规划“国家传统村落家园”的空间布局“一心、一带、五区”的规划格局。场地位于松阳3、县传统村落核心功能区南北延申发展次轴的之上，是松阳老城沟通国家传统村落绿色发展核心区的关键节点。sitesite41.1项目背景传统村落“活态保护+有机发展”模式实现多元业态驱动经济增长 四都乡以陈家铺村为典型，坚持“修旧如旧”原则，通过“中医调理、针灸激活”方式修复古村落,建立“政府主导、村民主体、社会人才参与”的协作机制,时吸引先锋书店、飞茑集民宿等优质项目入驻，形成“主客共享”的发展格局。周边传统村落以文化引领实现产业融合，通过打造“先锋平民书局”“云夕摩加国际文化交流中心”等文化地标，将传统村落转化为文化创意平台，成为展示当地历史、民俗的重要窗口，实现了从“空心村”到“网红村”跨越，极4、大吸引青年返乡创业。51.2区域概况-用地现状四都乡受村落保护、耕地、自然山体限制，少有类似此场地成片可开发利用土地 四都乡现状村庄建设用地分布较为零散，且规模较小，受村落保护的要求，村庄的开发保护与利用多以存量更新改造为主，新增空间较少。场地以商业用地为主，面积约为1.04公顷，地形相对平坦，周边保护要素限制较少，是四都乡境内靠近传统村落少有的能够集中开发利用的用地。sitesite61.2区域概况-旅游资源周边传统村落民宿、文化等旅游资源众多71.2区域概况-人文特色人文特色鲜明、民俗活动丰富多彩81.2区域概况-产业分析生态农业产品特色突出生态农业四都乡依托海拔高、生态好等自然资源，在全5、乡万余亩耕地、林地上合理布局产业发展，改变原先抛荒弃荒多、种植水平低等，发展特色种养殖并通过设计包装、文化赋能等，把低端的农副产品转化为精美的“旅游地商品”提高产品附加值，老寨农”“大荒田”“松阳六蕴”等商品深受游客喜爱，高山白茶、香榧、四都萝卜、心香番薯实现产值提升，全面带动群众增收。91.2区域概况-产业分析民宿经济强大民宿经济四都立足国家传统村落的集群优势，依托高山云谷的生态资源禀赋优势，以山居民宿集聚区建设为抓手，聚力做强做优做大民宿产业链。先后建成飞茑集、云上平田、揽树山房、过云山居、云端觅境、原舍揽树、无心云舍、九舍等民宿。现有的民宿经济主要集中在陈家铺村、西坑村、平田村和榔树村，6、另在乡域各个村内均有零星民宿分布。SITE101.2区域概况-公服设施村庄生活服务设施相对健全，大型旅游服务设施匮乏文体设施 每个行政村都设有农民书屋，文化礼堂基本做到全覆盖里庄和下包分别设有乡文化站，陈家铺村设有平民书局，西坑村设有二十四节气馆，各村设有规模不等的健身广场、健身游步道等。旅游服务设施 三都乡已建成了大型的游客接待中心，而目前四都乡全乡大多是依赖于村落民宿提供基础导览服务，造成旅游服务接待能力与游客需求错配111.2区域概况-自然风貌上有峰峦苍翠，下有溪水潺潺周边村落 水系 农田 山林紧密的维系在一起，村落选址巧妙的利用了自然环境的特点，在风水上做到“天人合一”。周边环境依山而7、建、择水而居，区内及周边分布有马鞍山、里黄岭头、寨头尖、大种山等山地资源，四都源水库、四都源溪、源底坑溪、活源溪、里坑溪等河湖资源，生态本底优越。121.2区域概况-村镇建设风貌村庄择地筑基，呈现典型的浙西南山区建筑西坑村传统建筑富有浙西南特色的建筑文化，建筑或依山而建，或傍水而建。一般由青瓦，泥墙，木板楼，马头墙和卵石墙裙组合在一起，建筑装饰以木雕，石雕，砖雕为主。131.3规划范围与规划期限规划范围25m50m0规划范围规划期限 规划期限与松阳县三都-四都片区乡镇级国土空间规（20212035年）保持一致。规划期限为2021-2035 年。规划范围面积约为10346.7。141.4规划原则8、与依据法规、条例中华人民共和国城乡规划法（2019年修正）；中华人民共和国土地管理法（2019年修正）；中华人民共和国土地管理法实施条例（2021 年修订）；城市规划编制办法（2006）；中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见；浙江省国土空间规划条例（2024）；浙江省人民防空工程管理办法（2022）；浙江省国土空间专项规划管理办法（2023）；规范、标准浙江省国土空间设计技术指南（试行）；城市公共服务设施规划标准(GB50442-2018)；城市绿地规划标准(GB/T51346-2019)；城市用地竖向规划规范（CJJ83-2016）；城市地下空间规划标准GB/T 5139、58-2019；城市综合交通体系规划标准(GB/T 51328-2018)；相关规划松阳县国土空间总体规划（20212035年）松阳县三都-四都片区乡镇级国土空间规划（20212035年）松阳县“十四五”产业发展及布局规划 浙江省松阳县传统村落集中连片保护利用规划松阳三都-四都“古村秘境”县域风貌区建设方案全域全要素强化形态与功能、业态、交通、设施等方面的综合研究，增强设计要素在国土空间规划中的衔接与落实，国土空间设计不得突破国土空间规划的约束性内容。全域设计，突出重点坚持以人民为中心，满足公众对于空间的认知、审美、体验和使用需求，不断提升人民群众的安全感、获得感和幸福感，营造人性化的美丽宜居10、空间环境。以人为本，品质为先将人、自然与环境作为统一系统，从人与山水林田湖草海生命共同体的整体视角出发，坚持区域协同、陆海统筹、城乡融合，协调生态、生产和生活空间，系统提升人与环境的关系。系统建构，整体统筹规划原则规划依据151.5现状分析-区域交通交通便捷，地处松阳中心城区通往四都乡传统村落的必经支路 场地现状交通主要依托于上松线沟通松阳中心城区，位于在县道交插口位置以及三个传统村落地理中心位置，向东可到达平田村，向西到达陈家铺村，向南可到达西坑村。未来随着新235国道的建成，场地将位于松阳县高速互通 30分钟时空圈内，并将承接更多长三角都市圈的旅游交通需求。site松阳中心城区site1611、1.5现状分析-场地交通四都乡唯一客运站位于场地对面，假期人流集散能力较弱，且功能单一 松阳县四都乡现有唯一客运站位于规划开发地块正对面约100m位置，作为周边传统村落唯一公共出行枢纽，日常运营情况良好，但在春节、国庆等节假日高峰期超过设计承载能力，造成上山下山旅客滞留；停车空间不足，造成长松线车辆拥堵。客运站以停车、资讯导览功能为主，周边餐饮、住宿等服务配套稀缺。site四都乡客运站171.5现状分析-场地交通地块内部缺少道路连接线，节假日周边道路拥堵 地块位于松阳县四都乡核心旅游区，北接陈家铺村、南连平田村，是串联四都乡“云上平田”“西坑古村”等景点的枢纽节点。当前地块内部道路呈现主干路依12、赖、内部支路缺失的显著特征，表现出内部支路网络尚未成型、未贯通支路，停车设施与接驳系统缺位等问题。周边道路在节假日期间呈现 流量过载、节点瘫痪的典型特征。上松线site至陈家铺村至庄河村至平田村1802、景区内道路等级低，对外联系性差景区周边高等级道路偏少，直接相连的道路等级较低（三、四级公路），通行能力较弱，山路曲折，不利于交通系统的集散。同时，也存在路面陈旧、无标志标线、道路转弯半径较小、无慢行设施等问题。04、山区用地开发受限01、开放式景区不利于统一管理景区目前属于开放式景区，实行开放式管理，不收门票，同时景区内还有大量居民居住点。由于其开放性，导致私家车随意进出，与旅游巴士、公交、电13、瓶车等共用市政道路，不利于景区的统一管理。05、自驾出行为主，交通需求时空差异较大03、公交系统规模较小，交通配套设施缺乏现状暂无独立的旅游集散中心，存在旅游公交系统规模较小，旅游班线组织较为单一，停车设施不足现象。受三区三线、山区地貌的影响，景点周边可供利用的土地较少，开发难度较大。道 路管理用 地需 求景区自驾游比例较高，停车需求比较大。客流受季节、天气、节假日的影响较大。1.5现状分析-现状交通问题191.5现状分析-现状用地西侧紧贴永农范围线内以商业服务业设施用地为主包括了少数水田地与农村道路用地永久基本农田农转用线201.5现状分析-地形地貌场地内部高程较大，结合传统村落风貌保护要求14、，不宜建设大体量高层建筑现状场地地形落差大761m744m755m740m730m211.5现状分析-现有建筑现有建筑大多空置闲置，以一二层建筑为主现有建筑8幢，建筑面积约1840平方米。221.5现状分析-景观资源场地北部海拔较高位置有观景天池，云海摄影优势明显231.6相关规划解读浙江省松阳县传统村落集中连片保护利用规划松阳县传统村落发展格局：一环:以江北线、新谢玉线、弓排黄线等交通为基础，构成“交通环”，带动全县发展。六片:三都四都片区、叶村斋坛片区、安民枫坪片区、燕田片区、石仓片区象溪片区三都四都片区功能定位:古色山居，城市客厅以发展近郊古村休闲、精品山居民宿为方向，形成传统村落+特色15、山居民宿+古村摄影写生+户外运动的业态。sitesite241.6相关规划解读丽水市松阳县三都-四都片区国土空间总体规划（2021-2035 年）四都乡定位：云上四都围绕“高水平生态文明建设和高质量绿色发展重要窗口”目标，侧重发展慢生活山居民宿产业和高山文旅融合产业，形成共同富裕美好社会山区乡村样板、慢生活山居民宿先行区、全域高山文旅融合示范区。总体目标：打造“云端秘境、富裕样板”的国家级传统村落活利用示范区。至2035 年，持续建设“国家传统村落家园”，探索“传统村落+文化创意”的高山农旅融合发展的新路径。展望至2050 年，全面建成“中国传统村落活化利用示范区”，高水平打造成为山区共富样板16、。总体结构：“一环两心、双片多点”一环：依托片区内部主要道路形成串联多个旅游资源点的文旅产业环。两心：分别为以杨家堂、上源村、后湾村等传统村落集聚形成的三都乡传统民宿集中服务心，以及以陈家铺、西坑、平田等传统村落集聚形成的四都乡传统民宿集中服务心。双片：分别为三都乡发展片、四都乡发展片。多点：其余散落于片区内的多个传统村落，例如塘后村、周山头村、黄岭根村等site251.7 现状总结优势劣势景观视线极佳，云海摄影资源优势明显交通便捷，位于传统村落地理中心位置，靠近陈家铺接驳交通上客点处是四都乡传统村落周边难得的可成片开发利用较大规模的地块场地地形高差较大，部分区域难以建设周边节假日交通拥堵，交17、通线路单一，交通混乱现状开发利用不佳，大部分建筑空置闲置周边村落人文特色明显，旅游要素众多传统村落风貌保护利用严格26核心议题1如何做好地块分割与方案布局，满足各类规范要求3如何协调地形高差，解决地块内部交通通行问题，并且盘活周边交通流线，解决区域拥堵1.7现状总结永久基本农田2如何组织文旅功能，增加地块人流活力4如何控制建筑空间与风貌，发挥景观资源的巨大优势27目 标 与 定 位282.1案例借鉴2.2功能定位2.1案例借鉴本地案例松阳原舍 揽树山房 对古树与古道进行准确定位，不同台地的原始标高反复确认，最使方案契合于地块，以秉承最低程度破坏自然的原则。避开古树，置入各功能模块。依据原始地形18、，模块以最大可能放置在原始台地标高上。公区层层叠退，客房化整为零，化解建筑的体量感。再依据等高线走向、景观、视野的不同进行高度和角度的微调，保证隐私性的同时实现最大化的景观体验。松阳原舍以全新的民宿模式、乡村生态社群为出发点，尊重原有的村落肌理，依势而建，以谦虚之姿态回应自然，寻求平衡妥帖之美。292.1案例借鉴国内案例黄山雲亼狮林崖舍（2025年中国50精品民宿TOP1）雲亼狮林崖舍与诸多酒店不同，设计极大尊重自然地形，仿佛是从“悬崖上生长出来的酒店”。因其建筑、空间是与环境有机结合，依附自然环境，利用独特的地理位置，将不规则的结构与空间巧妙结合，设计出多个可用的建筑空间，同时将自然美景尽收19、其中，沉浸式体验悬崖山居美景，成为“面面受奇”的绝佳观景所在。酒店注重文化与景观融合，致力于打造高端的自然文化疗愈体验，提供一系列疗愈、休闲、观光、探索、静修等产品，有五感疗愈、云游、颂钵、禅舞、太极、瑜伽、茶道、香学、食养等体验活动302.2功能定位依托四都乡丰富的自然景观资源与历史文化资源，发挥场地原本具有的云海摄影观光优势，打造支撑周边传统村落联动发展的:目标定位集散停留地特色服务地云海观光地文化导览地通过“服务链-文化链-交通链-景观链”四链融合，实现寨头区块从“过境地”到“目的地”，从“单点观光”到“网络联动”，从“景观消费”到“价值共生”的转变。“光影原乡，云海胜地”31二、功能定20、位2.2功能定位商业-古村烟火与创意消费融合住宿-多元场景与在地文化共生观光-自然奇观与深度探索结合文化-活态传承与沉浸体验交织节气厨房山货市集四都文化密码馆徒步云梯追云观景台文创概念店森林冥想室一站式文化导览服务中心非遗剧场青年旅舍云栖竹院观云咖啡云海摄影基地匠人合作社高山疗养店悬崖胶囊舱功能业态32方案布局333.1设计要求3.2用地布局3.3平面布局3.4功能布局3.5文旅产品策划对比案例揽树山房容积率0.55-0.73.1设计要求用地分割为两个地块一个地块商业属性，容积率至少1.3一个地块公共服务属性两个地块均有出入口地块分割较为规整要求建筑排布与风貌协调传统村落风貌要求注重场地顶部天21、池以及建筑的视线观景效果天池以及东侧陡坡划分给公共属性地块现有西侧宜建设区域划分给商业地块建筑排布因地就势以小体量建筑为主建筑自南向北建筑高度逐渐递增建筑主面朝向西南方案布局要点提高文旅服务功能，增加人流吸引力结合功能布局策划多种文旅产品解决周边传统村庄接驳交通空间拥堵问题借助场地内部交通组织陈家铺村接驳交通线路343.2用地布局交通组织与按容积率要求进行建筑排布地块初步分割考虑消防等规范进行方案优化方案设计过程和部门与业主对接进修修改353.2用地布局尽量将现有建筑都划分给商业地块问题：整体交通难以组织，不满足地块形状规整要求分为东西两个地块，商业地块大一点，布置三列建筑问题：消防车道难以组22、织商业地块适中，布置两列建筑空间组织可行用地划分尝试363.2用地布局用地性质：交通场站用地功能：交通中转、游客服务、广场、绿地用地面积：6410.9平方米方案建筑面积：552.4平方米方案容积率:0.081方案建筑密度：3.2%控制指标：0.05容积率建筑密度80%25%绿地率建筑高度10m用地性质：商业用地功能：商业、餐饮、民宿用地面积：3935.8平方米方案建筑面积：5713.4平方米方案容积率:1.45方案建筑密度：43%控制指标：1.3容积率1.5建筑密度50%15%绿地率建筑高度15m25m50m0总用地面积约10346.7373.2用地布局用地图则383.3平面布局新建保留情况新23、建建筑保留建筑道路主要出入口停车场25m50m0新建建筑5幢建筑面积5605.1平方米保留改造建筑3幢建筑面积660.7平方米拆除建筑5幢建筑面积1024.7平方米39人行步道天池3.3平面布局4025m50m03546789112291234567山地民宿高山餐饮摄影文创基地售票点/游客导览中心天池公共厕所寨头接待厅入口牌坊观景平台停车场89103.3平面布局新建建筑保留建筑道路25m50m0主要出入口停车场容积率计算明细部分建筑底层双倍计容：商业建筑结构层高在5.00m及以上，超过部分每增加2.20m 以内的，加计1倍容积率。层数层高计容面积15m1808.223m904.133m904.24、143m904.1总计14m4520.5层数层高计容面积13m109.5总计3m109.5层数层高计容面积13m135.123m135.1总计6m270.2层数层高计容面积13m167.923m167.9总计6m335.8层数层高计容面积14m281总计4m281层数层高计容面积13m6523m65总计6m130层数层高计容面积13m140.823m140.833m140.8总计9m422.4层数层高计容面积13m98.223m98.2总计6m196.4413.4功能布局25m50m0 餐饮商业区 在入口区域集中布局游客餐厅、茶室、咖啡吧等设施，打造集高山有机餐饮、茶文化体验、摄影主题餐饮于一25、体的特色商业区。民宿住宿区 借鉴陈家铺村民宿开发经验，在临山体区域布局精品民宿，通过退台设计实现“推窗见云海”的景观效果。文化创意区 延续陈家铺先锋书店的模式，修建艺术工作室，吸引摄影、绘画、文学创作者入驻，定期举办“寨头艺术季”活动。景观休闲区 借助地形较高优势，结合天池打造环形观景栈道，设置天池摄影观光平台。游客服务区 为换成游客提供接驳车售票、公厕、旅游导览、文化展示能功能服务。游客服务区景观休闲区餐饮商业区民宿住宿区文化创意区423.5文旅产品策划“云驿中心”-游客服务接待靠近入口处建设“云驿中心”，集接驳车票务、咨询、急救、行李寄存、全景导览于一体的智慧化服务点，为下车游客就近提供服26、务。433.5文旅产品策划”云端餐桌”-高山餐饮塑造“云端餐桌”美食品牌，打造山珍宴餐厅，主打四都高山食材，如寨头、高山萝卜、野生菌菇、野菜、竹笋等产品，为经历长途路程旅客提供餐饮服务。443.5文旅产品策划“云梦创坊”-摄影文创基地打造“云梦创坊”四时光影摄影基地，在其内可开展举办摄影工作坊，为开发以云雾、古村为主题的文创衍生品提供创作空间，并可结合上线直播，开展“云端助农”等活动。453.5文旅产品策划“云栖山语”-山地民宿体现山居民居特色,形成“云栖”高端院落、“山语”家庭式合院、“野渡”青年旅舍等不同主题民宿，为不同消费者提供多样住宿体验。463.5文旅产品策划“文艺云廊”-文化导览打27、造民俗与传统村落文化宣传展廊，结合当地特色非遗民俗，组织非遗手工人现场制作参与，陈列传统农具、手工艺品等方式，动态与静态结合呈现乡土村落文化。473.5文旅产品策划云上集市-公益性售卖设置农产品公益售卖点位，定期开展组织开展农产品公益性售卖活动，拓宽农产品销路，提升村民收入，吸引游客及长期合作渠道，解决因地处山区、物流受限，存在销售渠道单一等问题。48支撑体系494.1道路交通组织4.2公共空间体系4.3建筑风貌引导4.4景观形象提升4.5竖向工程规划4.6市政工程规划4.1道路交通组织内部交通组织商业用地车行交通流线25m50m0每个地块需要具备单独交通出入口，并需要单独满足消防通行与回车要28、求。车道宽度4m，消防回车场12m*12m交通场站用地车行交通流线人行道路坡度较大，应禁止车辆通行，仅供人行仅供人行道路回车场场地内部由于坡度起伏较大，停车配置在场地外部南侧入口空地，共布置两个停车场，并配备充电设施，共计约25个停车位。停车场PP504.1道路交通组织陈家铺村接驳车交通组织交通工具：采用19座新能源旅游巴士。售票上客点下客点停车点游客游线：停车点停车售票点购票上客点乘车陈家铺村游玩游玩后乘车返回下客点下车停车点开车离开陈家铺村接驳车交通流线游客到达流线打造策略：借助地块车行交通道路，形成陈家铺村接驳小环线。减少周边拥堵，吸人人流前往该地块。25m50m051停车点4.1道路交29、通组织外部交通组织思路一（近中期）内外衔接，供需平衡思路二（远期）外围截流，需求管理换乘中心截流点截流点524.1道路交通组织外部交通组织:思路一 内外衔接，供需平衡供内部使用停车场停车场1：现状停车场，占地200m，可提供泊位10个；停车场2：平整地面新增停车空间，占地500m，提供15个车位；共计可提供车位约25个。供外部使用公共停车场停车场3（近期扩容）：现状停车场扩容，占地800m，可提供车位24个；停车场4（远期）：清理小路路侧杂草，利用现状园地和路侧空间新增停车位，占地360m，提供22个车位，设置人行阶梯，衔接天池；停车场5（远期）：利用现状园地，新增停车场，占地约1600m，提30、供50个车位；停车场6（远期）：利用现状园地，新增大型停车场，上层作为观景平台，下层停车的形式，占地约6100m，提供200个车位；利用现状人行阶梯联系寨头岭，距离约240m。外部周边共计可提供车位约296个。53停车场P1&P2停车场P3停车场P4停车场P5停车场P64.1道路交通组织外部交通组织:思路一 内外衔接，供需平衡P1P2占地200m，可提供泊位10个；占地500m，可提供泊位15个；占地800m，可提供车位24个占地360m，提供22个车位占地约1600m，提供50个车位占地约6100m，提供200个车位P3P4P5P6远期规划上层观景平台下层停车远期规划远期规划54 统一换乘所31、有游客需在汤口换乘中心或南大门集散中心换乘官方电动巴士（每日6:00-17:00循环发车，票价19元/人），经盘山公路抵达云谷寺、慈光阁等登山口（车程约20分钟）；限行管控核心区仅允许景区巴士、科考车辆通行，假日高峰启用“预约进山”模式，每小时限流1.2万人；预约分流门票、索道票需通过“黄山旅游官方平台”分时段预约（如索道按7:00-10:00、10:00-14:00等时段控流）；实时监测景区指挥中心通过热力图监控光明顶、迎客松等节点，超限流时启动临时单向通行或广播导引；实施效果该体系使黄山景区单日最大承载量提升至5万人，游客平均等待时间减少40%，核心区PM2.5浓度低于周边城市20%以上。32、；案例：黄山风景区外来车辆管控、动态流量管理4.1道路交通组织外部交通组织:思路二 外围截流，需求管理55 外围截流景区外围设置 3大生态停车场，总车位超5000个，私家车禁止进入核心景区；接驳换乘游客需换乘统一接驳车（新能源巴士）进入核心区，减少道路压力。新能源接驳车从停车场至景区核心区（荫山街），票价15-20元/人（含往返），15分钟一班；分时预约通过“莫干山国际旅游度假区”公众号预约，选择上午/下午时段（每日限流1.5万人次）；特色交通提供电动自行车租赁，覆盖5公里内短途景点（30元/小时）；实施效果国庆黄金周接待游客12万人次，主干道平均车速提升至30公里/小时（原旺季仅10公里/小33、时），碳排放量降低35%。案例：德清莫干山外围截流，高效接驳换乘中心换乘中心换乘中心4.1道路交通组织外部交通组织:思路二 外围截流，需求管理56 外围截流景区外围新建游客集散（换乘）中心，换乘中心位置建议设置在山脚下，沿国道G235选址。旺季（高峰期）私家车禁止驶入景区，私家车在换乘中心换乘接驳公交、共享单车、电动车等方式。道路截流点在去往景点的沿途道路设置截流道闸，在寨头岭隧道两侧设置两处。景区居民景区居民、商户车辆通过车牌录入，可自由出入。非高峰期，住宿游客可凭酒店订单通行。改善措施现状公共停车场布局换乘中心截流点截流点外部交通组织:思路二 外围截流，需求管理4.1道路交通组织57 高效34、接驳引入景区新能源接驳公交车，可采用新能源小巴，景交车等形式，缩小转弯半径，点对点实现高效接驳，保证接驳时效。交通方式目的地规划用时/分钟小汽车寨头岭摄影基地18接驳公交30城乡公交71自行车68电动自行车37不同交通方式用时对比换乘中心截流点截流点改善措施外部交通组织:思路二 外围截流，需求管理4.1道路交通组织58换乘中心截流点截流点 预约通行自驾游客需提前预约景区通行时段，未预约车辆禁止进入核心区（通过车牌识别系统管控）；车辆限行节假日按车牌尾号限行，减少50%车流量。景区智慧化利用摄像头、地磁传感器监测车流密度，通过电子屏/APP推送拥堵预警；超限流时启动广播导引，提前预警，引导实分流35、。停车收费调控景区内部所有公共车位、路内停车位均要施行收费管理，旺季/高峰时段停车费上涨5-10倍，抑制小汽车使用。改善措施外部交通组织:思路二 外围截流，需求管理4.1道路交通组织59天池景观核心景观节点25m50m04.2公共空间体系规划形成“一心多点，一环串联”的公共空间体系。一心：寨头天池景观核心天池作为整个规划区域的核心景观，具有极高的自然与人文价值。在规划中，着重对天池周边进行生态化、景观化打造。沿天池边缘设置亲水平台与观景栈道，亲水平台采用木质材料，为游客提供近距离接触天池水的机会，感受其清澈与灵动。观景栈道则依地形蜿蜒而上，设置多个观景驻足点，游客可从不同角度欣赏天池全景。多点36、：多个景观节点结合建筑围合空间，分别以“日出云海”“星空观测”“梯田全景”为主题，配套休憩亭、摄影作品展览墙等休闲观赏设施，形成游客停留驻足点位。一环：步行景观环线设计一条连贯的步行景观环线，将寨头天池景观核心与多个景观节点有机串联起来。环线沿途设置景观小品，如艺术雕塑、文化墙等，合理搭配种植不同季节的花卉与树木，方便游客休息与使用，打造舒适便捷的步行游览体验。天池景观核心景观节点步行景观环线604.3建筑风貌引导建筑高度指引4层2层1层25m50m0一、总体层数控制地上主体建筑不超过4层，以1层与2层建筑为主。参照四都寨头地块历史规划条件，结合乡村旅游项目开发需求，应避免高层建筑对自然山体景37、观与景观天池的遮挡。二、景观视线通廊保护对寨头摄影观景台、天池、主要游线等视觉焦点区域，通过视线模拟分析确定建筑高度，确保山体轮廓线的完整性三、功能适配性控制核心服务区如摄影基地允许局部修建较高建筑，但需通过景观视线分析论证，建筑禁止高于天池；民宿其他建筑以2层为主，鼓励设置观景露台。613层4F14M1F4M1F3M2F6M2F6M2F6M2F6M3F9M4.3建筑风貌引导建筑高度指引新建建筑保留建筑停车场25m50m0主要出入口保证天池向南观景视线高层建筑向北布置在深处，尽量隐藏观景视线区域624.3建筑风貌引导新建建筑风貌指引新建建筑5幢，5605.1参考意向：广州畿云瑶度假酒店采用了仿38、夯土涂料、陶土瓦、木色地铺等亲近自然的材料。依据寨头区块的山地地形，新建建筑应灵活布局，避免大规模平整土地。采用顺应等高线的台地式布局，使建筑融入自然地形，减少对山体和地表的破坏。研究寨头村现有村落的布局肌理，新建建筑应遵循传统的街巷格局和空间尺度。在建筑间距、排列方式上与周边传统建筑相呼应，保持村落空间的连续性和完整性。634.3建筑风貌引导改造建筑风貌指引保留建筑3幢，660.7参考意向：德化古杏山舍民宿结构上运用钢结构方式演绎木构手法，保持青瓦屋面及灰泥外墙等建筑材料。对现有建筑外立面进行全面检查，修复破损的传统建筑元素，如屋顶的小青瓦、墙面的青砖、木质门窗等。对于缺失的构件，按照传统样39、式和工艺进行仿制和安装。对于外立面色彩杂乱的建筑，按照新建建筑的色彩标准进行统一采用夯土色。对门窗等构件进行清洗或重新涂装，使其呈现自然木色或深木色。去除建筑外立面上不符合传统风貌的现代广告标识、瓷砖贴面等，恢复建筑原本的古朴外观。644.4景观形象提升绿化景观指引1、庭院景观民宿庭院绿化应兼顾观赏、休闲与实用功能。在庭院入口处，可种植造型优美的小型乔木，如罗汉松、红枫等，搭配时令花卉，形成视觉焦点。庭院内部，设置小型花池。2、植物配置优先选用松阳当地乡土植物进行景观营造，如樟树、楠木、毛竹等。乡土植物适应性强，能够更好地适应当地气候与土壤条件，且具有地域特色，有助于展现地方风貌。搭配不同季节40、开花、结果或变色的植物，营造四季有景的植物景观。3、道路景观道路边缘设置花坛或种植低矮灌木，如金边黄杨、红叶石楠等，起到分隔与美化道路的作用。花坛可采用砖石砌筑，造型简洁大方。654.4景观形象提升环境小品指引1、场地铺装机动车道路面铺装材料宜选用透水沥青、混凝土等，非机动车道、骑行道、人行道等推荐使用树脂材料，使用不同颜色进行功能区划分；内部人行路宜选用透水性佳的材料，如卵石、青砖等；健身活动区域应设置具有良好减震功能的塑胶地面。2、围栏、花坛推荐竹、木、青砖等材质，鼓励结合各建筑功能的特色创意进行自发营造。3、园灯、座椅灯具的选择应考虑功能，照度，景观效果等诸多方面，并尽可能选用节能灯具，41、条件具备的情况下推荐选用太阳能灯具；户外座椅，桌椅小品应摆置在遮阴处，可与树池花坛结合布置，材料尽量采用亲近自然的木质纹理，使其与整体的社区环境相融合。4、其他环境小品雕塑、宣传栏、废物箱与四都乡传统文化要素特色结合。664.5竖向工程规划1、建筑场地平整根据建筑布局需求，采用小范围、分台地的平整方式。避免大面积开挖山体，尽量保持原有地形的起伏变化。每个台地的面积和标高根据建筑规模和功能确定，台地之间通过缓坡、台阶或挡土墙连接，以减少土方工程量和对自然环境的影响。2、道路竖向规划道路选线应充分顺应地形走势，尽量沿等高线布置，减少道路纵坡过大带来的行车安全隐患和工程建设难度。确定道路标高时，要综42、合考虑与周边场地、建筑的衔接以及排水需求。在道路边坡较陡的地段，设置挡土墙、护坡等防护设施，确保道路边坡的稳定。3、排水竖向规划充分利用山地地形的自然坡度，规划雨水排放系统。尽量保留原有的自然冲沟和排水通道，使其成为雨水排放的主要路径。结合道路竖向规划，完善雨水管网系统。雨水管网的布置应遵循重力流原则，尽量减少提升泵站的设置。在地势较低处设置雨水口，收集地面雨水，通过雨水管道排入附近的水体或自然排水通道。740.25739.99741.80739.90742.00741.69761.20761.20755.80755.84743.25747.50设计标高现状标高道路坡向与坡度25m50m06743、747.16743.73742.00742.98753.90753.96751.40752.74751.70751.59748.85748.00749.00749.91746.00746.02749.00748.94751.20752.204.6市政工程规划给水工程规划规划用水量根据城市给水工程规划规范（GB50282-2016），预测规划用水人口容量为280人，范围内总用水量为7.12吨/日。规划水源以周坑水库为主要水源。管网布置新建设内部道路时同步铺设给水管道。地块内供水管道主要由地块北侧沿村道接入。规划范围内采用室外消防管网与生活给水管网合用，给水管道沿道路布设。为保证供水及消防的安全可44、靠性，满足供水、消防要求，承担消火栓的给水管径不小于 DN100。给水管道25m50m0684.6市政工程规划排水工程规划（1）排水体制规划片区内采用雨污分流制。（2）污水工程规划污水量预测：规划片区内最高日污水量预测按预测用水量的80%计算，为5.6吨/日。排污工程规划：以减少埋深和不设提升泵站为主要原则，充分结合历史文脉和实际地形，合理布置，规划片区内污水经污水管收集后，向南排入庄河村农村污水处理设施之中，庄河村农村污水处理设施应根据新增污水量进行扩容，提高单日污水处理能力。（3）雨水工程规划规划片区内雨水由管道或渠道收集后，就近排入周边水系之中。雨量计算采用丽水市短历时暴雨强度公式：Q945、167.632(1+0.651LgP)/(t+28.934)1.023式中：Q:设计暴雨强度（L/shm）；P:设计重现期（年）；t:降雨历时（min）。雨水管道管材采用HDPE管（管径D600）,管道最小覆土0.7米。污水管道雨水管道25m50m069至庄河村农村污水处理设施4.6市政工程规划电力工程规划电力负荷预测规划区内总用电负荷为540KW。电力线路规划以220kv松阳变为电源，以现状10KV线路为配电网络，以树状或“手拉手”方式双向供电，开路运行，通过场地周边配电箱接入220V低压配电线，在地块内采用电缆方式敷设。220V低压配电线25m50m0704.6市政工程规划环卫工程规划垃圾46、收集方式按照“村收集、镇转运、市集中处理”的要求，地块内部产生的生成生活垃圾以垃圾箱收集为主，送至就近收集点后运送至垃圾中转站。收集点布置地块入口处，设置2处垃圾收集点，安排清洁工人定时清理垃圾桶垃圾，运送至垃圾收集点。在各主要道路两侧垃圾桶，按照服务半径5080m的标准设置点，商业集中区域，可多设置垃圾桶。公共厕所布置商业用地内部，结合商业建筑修建一处公共厕所。交通场站用地内部，结合新建建筑修建一处公共厕所。公共厕所垃圾收集点25m50m071实施保障725.1运营模式5.2投资与收益预测5.1运营模式运用管理公司商管物业公司产业招商公司品牌策划公司商户业主运营模式项目运营招商引商品牌IP推47、广运营板块运营内容运营收入文化体验/研学课程/场地/服务配套餐厅/宿舍民宿/活动品牌打造/渠道构建/活动组织文旅IP推广与销售文创衍生品二消/课程等物业、加盟费、招商收入分成、销售售卖收入政府构建“政府+业主投资方+运营公司”的运营结构建议引入运营公司整体打造改项目，建立政府加业主投资方和运营管理公司的运营结构，各个相关职能部门相互配合，强化市场化、多元化运营。其中，政府提供公益性产品与文化宣传渠道，商管物业公司负责具体商业物业项目运营，产业招商公司负责招商引商，品牌策划公司负责品牌IP推广。735.2投资与收益预测投资费用类型投资额（万元）建筑工程新建建筑1500改造建筑200拆除工程20土48、地整平120基础设施配套道路300管网200景观工程硬质景观工程120软质景观工程100其他费用设计监理费100前期报批费50营销与招商费50预备费基本预备费150总计2910项目计划总投资约2910万元，主要包括建筑工程、基础设施配套、景观工程、其他费用以及预备费。收益类型收益额（万元）经营性收益民宿酒店120餐饮商业80文创体验与研学50农产品销售50活动运营收益摄影赛事/艺术季70资产增值收益物业租赁150总计520项目年度收益约为750万元，主要包括民宿酒店、餐饮商业、文创体验与研学、农产品销售等经营性收益以及活动运营收益、资产增值收益。按总投资2910万元计算，静态回收期约为 5.6年，考虑民宿入住率下降等收益波动，导致收益下降约30%，回收期延长至8年。投资预测收益预测1840500220200150建筑工程投资基础设施配套景观工程其他费用预备费74谢 谢！浙江省城乡规划设计研究院75