1、 松阳县四都乡寨头区块文旅专项规划（含地块落实方案）文本 2025 年 4 月 目录 第一章 总则.1 第一条 编制目的.1 第二条 规划范围.1 第三条 规划期限.1 第四条 规划依据.1 第五条 规划原则.1 第二章 规划目标.2 第六条 规划思路.2 第七条 规划定位.2 第八条 目标任务.2 第三章 方案布局.2 第九条 用地布局.2 第十条 平面布局.3 第十一条 功能布局.3 第四章 道路交通规划.3 第十二条 内部交通组织.3 第十三条 接驳车交通组织.3 第十四条 外部交通组织.4 第五章 公共空间体系规划.4 第十五条 公共空间体系.4 第六章 市政工程规划.5 第十六条 给2、水工程规划.5 第十七条 排水工程规划.5 第十八条 电力工程规划.5 第十九条 环卫工程规划.6 第七章 景观风貌规划.6 第二十条 建筑风貌指引.6 第二十一条 绿化景观指引.6 第二十二条 环境小品指引.7 第二十三条 建筑高度指引.7 第八章 竖向工程规划.8 第二十四条 竖向工程.8 第九章 投资与收益预测.8 第二十五条 投资预测.8 第二十六条 收益预测.9 1 第一章 总则 第一条第一条 编制目的编制目的 为了指导四都乡寨头区块地块的开发与建设，促进四都乡区域开发与利用，落实上位规划及相关规划，根据浙江省国土空间专项规划管理办法、浙江省国土空间设计技术指南要求以及省、市、县相关3、法律法规定本规划。第二条第二条 规划范围规划范围 规划范围面积为 10346.7。规划范围位于四都乡陈家铺村内。第三条第三条 规划期限规划期限 规划期限与松阳县三都-四都片区乡镇级国土空间规划（2021-2035 年）保持一致，规划期限为 20212035 年。第四条第四条 规划依据规划依据 中华人民共和国城乡规划法（2019 年修正）；中华人民共和国土地管理法（2019 年修正）；中华人民共和国土地管理法实施条例（2021 年修订）；城市规划编制办法（2006）；中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见；浙江省国土空间规划条例（2024）；浙江省人民防空工程管理办法（2024、2）；浙江省国土空间专项规划管理办法（2023）；浙江省国土空间设计技术指南（试行）；城市公共服务设施规划标准(GB50442-2018)；城市绿地规划标准(GB/T51346-2019)；城市用地竖向规划规范（CJJ83-2016）；城市地下空间规划标准GB/T 51358-2019；城市综合交通体系规划标准(GB/T 51328-2018)；松阳县国土空间总体规划（20212035 年）松阳县三都-四都片区乡镇级国土空间规划（20212035 年）松阳县“十四五”产业发展及布局规划 浙江省松阳县传统村落集中连片保护利用规划 松阳三都-四都“古村秘境”县域风貌区建设方案 第五条第五条 规划原5、则规划原则 （1 1）全域设计，突出重点全域设计，突出重点 全域全要素强化形态与功能、业态、交通、设施等方面的综合研究，增强设计要素在国土空间规划中的衔接与落实，国土空间设计不 2 得突破国土空间规划的约束性内容。（2 2）以人为本，品质为先以人为本，品质为先 坚持以人民为中心，满足公众对于空间的认知、审美、体验和使用需求，不断提升人民群众的安全感、获得感和幸福感，营造人性化的美丽宜居空间环境。（3 3）系统建构，整体统筹系统建构，整体统筹 将人、自然与环境作为统一系统，从人与山水林田湖草海生命共同体的整体视角出发，坚持区域协同、陆海统筹、城乡融合，协调生态、生产和生活空间，系统提升人与环境的6、关系。第二章 规划目标 第六条第六条 规划规划思路思路 1、统筹用地布局与方案设计，提高规划方案落地性与合理性，满足各类规范要求。2、合理组织地块功能布局，提高场地文旅活动丰富度，吸引人流量。3、协调山地地形高差，在解决内部交通通行的同时，盘活周边交通流线，解决区域拥堵。4、控制建筑空间与景观空间风貌，发挥场地景观资源的巨大优势。第七条第七条 规划定位规划定位 规划定位为“光影原乡，云海胜地”。依托四都乡丰富的自然景观资源与历史文化资源，发挥场地原本具有的云海摄影观光优势，打造支撑周边传统村落联动发展的特色服务地、文化导览地、集散停留地、云海观光地。第八条第八条 目标任务目标任务 本次规划目标7、任务包括优化功能布局、明确布局方案、协同空间风貌、完善服务设施、强化支撑体系，通过促进场地“服务-文化-交通-景观”四 融合，实现寨头区块从“过境地”到“目的地”，从“单点观光”到“网络联动”，从“景观消费”到“价值共生”的转变。第三章 方案布局 第第九九条条 用地布局用地布局 总用地面积共计 10346.7 平方米。其中商业用地共一处，用地面积约 3936 平方米，容积率控制在1.3-1.5 之间，建筑密度小于等于 50%，绿地率大于等于 15%，建筑高度小于等于 15m。交通场站用地共一处，用地面积约为 6411 平方米，容积率控制大于等于 0.05，建筑密度小于等于 80%，绿地率大于等8、于25%，建筑高度小于等于 10m。各项建设不应破坏山体地形地貌，建筑高度不应对天池观景视线 3 产生干扰。停车泊位数参照浙江省工程建设标准城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准执行，由于地形受限可在场地外部统筹协调布置。第十条第十条 平面布局平面布局 新建建筑共 5 幢，建筑面积约 5605.1 平方米；保留改造建筑 3 幢，建筑面积约 660.7 平方米；拆除建筑 5 幢，建筑面积约 1024.7 平方米。方案内部结合建筑布置山地民宿、高山餐饮、摄影文创基地、售票点、游客导览中心、文化展览、公共厕所、寨头接待厅、入口牌坊等功能，并结合公共空间打造天池观景点、观景平台等场所。第十一条第十9、一条 功能布局功能布局 方案功能布局分为五大分区：餐饮商业区、民宿住宿区、文化创意区、景观休闲区、以及游客服务区。1、餐饮商业区 在入口区域集中布局游客餐厅、茶室、咖啡吧等设施，打造集高山有机餐饮、茶文化体验、摄影主题餐饮于一体的特色商业区。2、民宿住宿区 借鉴陈家铺村民宿开发经验，在临山体区域布局精品民宿，通过退台设计实现“推窗见云海”的景观效果。3、文化创意区 延续陈家铺先锋书店的模式，修建艺术工作室，吸引摄影、绘画、文学创作者入驻，定期举办“寨头艺术季”活动。4、景观休闲区 借助地形较高优势，结合天池打造环形观景栈道，设置天池摄影观光平台。5、游客服务区 为换成游客提供接驳车售票、公厕、10、旅游导览、文化展示能功能服务。第四章 道路交通规划 第十二条第十二条 内部交通组织内部交通组织 商业用地布置一条尽端式车行道路，断面宽度 4m，坡度为 0%-2%，平时禁止游客车辆使用，仅供步行、消防车辆与货物运输车辆通行。交通场站用地布置一条环形车行道路，断面宽度 5m，坡度为 1%-5%，可供小汽车、景区接驳车通行。场地内部由于坡度起伏较大，停车配置在场地外部南侧入口空地，场地外共布置两个停车场，并配备充电设施，共计约 25 个停车位。第十三条第十三条 接驳车交通组织接驳车交通组织 工作日、周末采用 19 座新能源旅游巴士交通工具，借助商业地块 4 内部环状交通道路，形成陈家铺村接驳环线，11、减少周边拥堵，吸人人流前往该地块。第十第十四四条条 外部交通组织外部交通组织 1、近中期 采用“内外衔接，供需平衡内外衔接，供需平衡”的思路，修建停车场。供场地内部使用停车场共修建 2 个，均位于场地外南入口平地处。其中停车场 1 为现状停车场，占地 200m，可提供泊位 10 个；停车场2 为平整地面新增停车空间，占地 500m，提供 15 个车位。供外部使用公共停车场共修建4个。其中停车场3为现状停车场，进行扩容，占地 800m，可提供车位 24 个；停车场 4 远期通过清理小路路侧杂草，利用现状园地和路侧空间新增停车位，占地 360m，提供22 个车位，设置人行阶梯，衔接天池；停车场 512、 远期利用现状园地，新增停车场，占地约 1600m，提供 50 个车位；停车场 6 远期利用现状园地，新增大型停车场，上层作为观景平台，下层停车的形式，占地约 6100m，提供 200 个车位，利用现状人行阶梯联系寨头岭，距离约240m。2、远期 采用“外围截流，需求管理外围截流，需求管理”的思路。在四都乡传统村落外围新建游客集散（换乘）中心，换乘中心位置建议设置在山脚下，沿国道 G235 选址。旺季（高峰期）私家车禁止驶入景区，私家车在换乘中心换乘接驳公交、共享单车、电动车等方式前往景区。在寨头岭隧道两侧设置两处截流道闸。景区居民、商户车辆通过车牌录入，可自由出入。非高峰期，住宿游客可凭酒店13、订单通行。采用预约通行，自驾游客需提前预约景区通行时段，未预约车辆禁止进入核心区；节假日按车牌尾号限行；停车收费调控等方式建设景区内部停车需求 第五章 公共空间体系规划 第十第十五五条条 公共空间体系公共空间体系 规划形成“一心多点，一环串联”的公共空间体系 1、一心：寨头天池景观核心 天池作为整个规划区域的核心景观，具有极高的自然与人文价值。在规划中，着重对天池周边进行生态化、景观化打造。沿天池边缘设置亲水平台与观景栈道，亲水平台采用木质材料，为游客提供近距离接触天池水的机会。观景栈道则依地形蜿蜒而上，设置多个观景驻足点，游客可从不同角度欣赏天池全景。5 2、多点：多个景观节点 结合建筑围合14、空间，分别以“日出云海”“星空观测”“梯田全景”为主题，配套休憩亭、摄影作品展览墙等休闲观赏设施，形成游客停留驻足点位。3、一环：步行景观环线 设计一条连贯的步行景观环线，将寨头天池景观核心与多个景观节点有机串联起来。环线沿途设置景观小品，合理搭配种植不同季节的花卉与树木，方便游客休息与使用，打造舒适便捷的步行游览体验。第六章 市政工程规划 第十第十六六条条 给水工程规划给水工程规划 1、规划用水量 根据城市给水工程规划规范（GB50282-2016），预测规划用水人口容量为 280 人，范围内总用水量为 7.12 吨/日。2、规划水源 以周坑水库为主要水源。3、管网布置 新建设内部道路时同步15、铺设给水管道。地块内供水管道主要由地块北侧沿村道接入。规划范围内采用室外消防管网与生活给水管网合用，给水管道沿道路布设。为保证供水及消防的安全可靠性，满足供水、消防要求，承担消火栓的给水管径不小于 DN100。第十第十七七条条 排水工程规划排水工程规划 1、排水体制 规划片区内采用雨污分流制。2、污水工程规划 污水量预测：规划片区内最高日污水量预测按预测用水量的 80%计算，为 5.6 吨/日。排污工程规划：以减少埋深和不设提升泵站为主要原则，充分结合历史文脉和实际地形，合理布置，规划片区内污水经污水管收集后，向南排入庄河村农村污水处理设施之中，庄河村农村污水处理设施应根据新增污水量进行扩容，16、提高单日污水处理能力。3、雨水工程规划 规划片区内雨水由管道或渠道收集后，就近排入周边水系之中。雨量计算采用丽水市短历时暴雨强度公式：Q9167.632(1+0.651LgP)/(t+28.934)1.023 式中：Q:设计暴雨强度（L/shm）；P:设计重现期（年）；t:降雨历时（min）。雨水管道管材采用 HDPE 管（管径D600）,管道最小覆土 0.7 米。第十八条第十八条 电力工程规划电力工程规划 6 1、电力负荷预测 规划区内总用电负荷为 540KW。2、电力线路规划 以 220kv 松阳变为电源，以现状 10KV 线路为配电网络，以树状或“手拉手”方式双向供电，开路运行，通过场地17、周边配电箱接入 220V低压配电线，在地块内采用电缆方式敷设。第十九条第十九条 环卫工程规划环卫工程规划 1、垃圾收集方式 按照“村收集、镇转运、市集中处理”的要求，地块内部产生的生产生活垃圾以垃圾箱收集为主，送至就近收集点后运送至垃圾中转站。2、收集点布置 地块入口处，设置 2 处垃圾收集点，安排清洁工人定时清理垃圾桶垃圾，运送至垃圾收集点。在各主要道路两侧垃圾桶，按照服务半径 5080m 的标准设置点，商业集中区域，可多设置垃圾桶。3、公共厕所布置 商业用地内部，结合商业建筑修建一处公共厕所。交通场站用地内部，结合新建建筑修建一处公共厕所。第七章 景观风貌规划 第二十条第二十条 建筑风貌指18、引建筑风貌指引 1、新建建筑 依据寨头区块的山地地形，新建建筑应灵活布局，避免大规模平整土地。采用顺应等高线的台地式布局，使建筑融入自然地形，减少对山体和地表的破坏。研究寨头村现有村落的布局肌理，新建建筑应遵循传统的街巷格局和空间尺度。在建筑间距、排列方式上与周边传统建筑相呼应，保持村落空间的连续性和完整性。2、改造建筑 对现有建筑外立面进行全面检查，修复破损的传统建筑元素，如屋顶的小青瓦、墙面的青砖、木质门窗等。对于缺失的构件，按照传统样式和工艺进行仿制和安装。对于外立面色彩杂乱的建筑，按照新建建筑的色彩标准采用夯土色、深木色等颜色进行统一。对门窗等构件进行清洗或重新涂装，使其呈现自然木色或19、深木色。第二十一条第二十一条 绿化景观指引绿化景观指引 1、庭院景观 民宿庭院绿化应兼顾观赏、休闲与实用功能。在庭院入口处，可 7 种植造型优美的小型乔木，搭配时令花卉，形成视觉焦点。庭院内部，设置小型花池。2、植物配置 优先选用松阳当地乡土植物进行景观营造，如樟树、楠木、毛竹等。乡土植物适应性强，能够更好地适应当地气候与土壤条件，且具有地域特色，有助于展现地方风貌。搭配不同季节开花、结果或变色的植物，营造四季有景的植物景观。3、道路景观 道路边缘设置花坛或种植低矮灌木，如金边黄杨、红叶石楠等，起到分隔与美化道路的作用。花坛可采用砖石砌筑，造型简洁大方。第二十二条第二十二条 环境小品指引环境小20、品指引 1、场地铺装 机动车道路面铺装材料宜选用透水沥青、混凝土等，非机动车道、骑行道、人行道等推荐使用树脂材料，使用不同颜色进行功能区划分；内部人行路宜选用透水性佳的材料，如卵石、青砖等；健身活动区域应设置具有良好减震功能的塑胶地面。2、围栏、花坛 推荐竹、木、青砖等材质，鼓励结合各建筑功能的特色创意进行自发营造。3、园灯、座椅 灯具的选择应考虑功能，照度，景观效果等诸多方面，并尽可能选用节能灯具，条件具备的情况下推荐选用太阳能灯具；户外座椅，桌椅小品应摆置在遮阴处，可与树池花坛结合布置，材料尽量采用亲近自然的木质纹理，使其与整体的社区环境相融合。4、其他环境小品 雕塑、宣传栏、废物箱与四都21、乡传统文化要素特色结合。第二十三条第二十三条 建筑高度指引建筑高度指引 1、总体层数控制 地上主体建筑不超过 4 层，以 1 层与 2 层建筑为主。参照四都寨头地块历史规划条件，结合乡村旅游项目开发需求，应避免高层建筑对自然山体景观与景观天池的遮挡。2、景观视线通廊保护 对寨头摄影观景台、天池、主要游线等视觉焦点区域，通过视线模拟分析确定建筑高度，确保山体轮廓线的完整性。3、功能适配性控制 核心服务区如摄影基地允许局部修建较高建筑，但需通过景观视线分析论证，建筑禁止高于天池；民宿其他建筑以 2 层为主，鼓励设置观景露台。8 第八章 竖向工程规划 第二十四条第二十四条 竖向工程竖向工程 1、建筑22、场地平整 根据建筑布局需求，采用小范围、分台地的平整方式。避免大面积开挖山体，尽量保持原有地形的起伏变化。每个台地的面积和标高根据建筑规模和功能确定，台地之间通过缓坡、台阶或挡土墙连接，以减少土方工程量和对自然环境的影响。在田园景观、生态山林等难以建设的区域，尽量保留原有的自然地形和地貌特征。2、道路竖向规划 道路选线应充分顺应地形走势，尽量沿等高线布置，减少道路纵坡过大带来的行车安全隐患和工程建设难度。确定道路标高时，要综合考虑与周边场地、建筑的衔接以及排水需求。在道路边坡较陡的地段，设置挡土墙、护坡等防护设施，确保道路边坡的稳定。3、排水竖向规划 充分利用山地地形的自然坡度，规划雨水排放系23、统。尽量保留原有的自然冲沟和排水通道，使其成为雨水排放的主要路径。结合道路竖向规划，完善雨水管网系统。雨水管网的布置应遵循重力流原则，尽量减少提升泵站的设置。在地势较低处设置雨水口，收集地面雨水，通过雨水管道排入附近的水体或自然排水通道。第九章 投资与收益预测 第二十五条第二十五条 投资预测投资预测 项目计划总投资约 2910 万元，主要包括建筑工程、基础设施配套、景观工程、其他费用以及预备费。投资预测表 投资费用类型 投资额（万元）建筑工程 新建建筑 1500 改造建筑 200 拆除工程 20 土地整平 120 基础设施配套 道路 300 管网 200 景观工程 硬质景观工程 120 软质景24、观工程 100 其他费用 设计监理费 100 9 前期报批费 50 营销与招商费 50 预备费 基本预备费 150 总计 2910 第二十六条第二十六条 收益预测收益预测 项目年度收益约为 750 万元，主要包括民宿酒店、餐饮商业、文创体验与研学、农产品销售等经营性收益以及活动运营收益、资产增值收益。按总投资 2910 万元计算，静态回收期约为 5.6 年，考虑民宿入住率下降等收益波动，导致收益下降约 30%，回收期延长至 8 年。收益预测表 收益类型 收益额（万元）经营性收益 民宿酒店 120 餐饮商业 80 文创体验与研学 50 农产品销售 50 活动运营收益 摄影赛事/艺术季 70 资产增值收益 物业租赁 150 总计 520