1、斗牛场购物中心：复兴伯明翰的活力元素斗牛场购物中心：复兴伯明翰的活力元素 在短短十年以前，伯明翰还被公认为是英国诸大城市中的“丑小鸭”：破败不堪、交 通拥堵，毫无动人之处。但是，得益于一系列开拓性市区改建项目，伯明翰得以迅速转 型，布林德利开发区沿运河建起写字楼和餐馆，与百老汇街熙熙攘攘的酒吧和激动人心的 交响乐大厅水乳交融。但是，当时依然存在一个问题，即与该市已达国际水准的商业和文 化建筑相比，其零售设施可以说难以望其项背。伯明翰市政府的一个重要目标就是矫正这 种失衡，更重要的是要阻止市内消费者及相关经济利益外流。于是，开发商乔恩埃莫里 开始着手商谈伯明翰一个新型休闲零售场所斗牛场购物中心，2、这也是该开发商负责的 迄今为止最大型的城市改建项目。斗牛场项目的经验已为以后的市中心改建项目树立起一 种模型，其中最重要的一点是：开发商视城市为一个整体的方式使得斗牛场的建设得到市 民的用户和支持。该项目的开发经验表明，假如要取得并维持成功，开发商在未来的改建 项目中需体现一种求变的热望。 合作关系合作关系 1999 年，英国三家领先房地产投资开发企业组建成伯明翰联盟，开始着手改建该市最 臭名昭著，有损市容的地方斗牛场商业区，这对于零售业来说是一种开创性的举措。 此前，竞争对手公司曾对伯明翰市中心（斗牛场商业区、马丁纽广场和马丁纽长廊）虎视 眈眈，争相在这些地段开发各自的利益。但他们得到的结果3、却是一场僵局，尽管各拟定项 目各有千秋，但其潜在租户却未等到开发商化解僵局，就已经在英国的其它商业区开店 了。 伯明翰在商业竞争中屡屡败下阵来。该市领导人逐渐将以零售业为主导的开发方案作 为一种最有效地提升市镇经济地位的工具，激发了大规模的改建和投资。但伯明翰的经济 地位是否将得到提升却似乎并不明朗，亟需激进的政治干预。 在伯明翰市经济发展部负责人和伯明翰市议会首席执行官的指引下，汉莫森房地产公 司、亨德森全球投资公司与土地证券集团之间建立起合作伙伴关系，这成为后续行业内企 业之间合作的催化剂。分担风险，分享利润已成为房地产开发商的共识，但是，这种合作 关系最突出的一点是它将合作方的注意力都集中到了某一种解决方案上，这是改建过程中 一种无二心，无竞争的合作方式。 合作三方融合了各自的利益，同意在三个改建项目中各持 1/3 的股份。各方同意贡献 出所持物业，并在三个互补项目的分期开发进度上达