1、物业设施检查管理标准消防管理标准 001在配电房应配置：干粉灭火器和二氧化碳灭火器。002电气绝缘必须合乎电压要求。003不可用钢，铁丝代替熔丝。004接触电阻过大会产生极大的热量引致直接燃烧的后果。005为防止接触电阻过大必须做好保证牢固连接线路工作。006仓库不可设置移动式照明灯具。007仓库的电源开关必须安装在：仓库外。008地下建筑和地下停车场的安全出口至少应有：2个。009动力工程部门在发生火灾后不可立即撤离岗位去支援一线。010自动报警系统包括：烟感，温感，警铃。手动按纽，联动设备。011消防水不能借用它途。012排烟阀、送风阀在无火警时应保持关闭状态。013气体灭火系统一般安装在2、：电气设备房。014设备房门都是防火门。081消防通道的防火门要保持关闭状态：保证发生火灾时烟和热量不能进入消防通道内。015消防通道的照明灯，指示灯应常亮。016为防盗窃，可否在适当时段锁上消防通道门？：否017消防通道不可临时堆放货物。018温感一般安装在：停车场和某些设备间。019风阀开动的形式是：报警层和上下两层同时开动。020消防设备在任何时候都应处于自动状态，而非手动状态，这是因为：手动状态会令消防联动失效。021火警发生后，所有电梯会：迫降至最底层。022消防系统是独立系统，但需要其它设备部门支持和配合。023消防监控系统应该与安保系统，楼宇自控系统共同工作才能发挥最佳效果。023、4地下停车场的排烟风机除消防功能外，还有：换气，降低废气浓度的作用。025当你所在楼层发生火灾时，应采用从消防通道到达下面最近的避难层的方法逃生。026火灾发生时，当你处在火灾层以上的楼层时应采用从消防通道到达上面最近避难层的方法逃生。027消防喷淋系统有以下部分组成：喷头，管道，信号阀，水流指示器，水泵，湿式报警阀，喷淋接合器。028启动喷淋系统喷头动作的温度：6571。029喷淋水泵靠压力开关启动。030维护人员平时检查喷淋系统主要看：管道是否有水，总阀门是否常开。031发生火灾时正确使用消防栓的步骤：拉开水带，套在消防栓口上。装上水枪，打开阀门，对准火焰底部喷射。032使用消防栓时，最少4、要2个人操作。033当某个消防栓漏水时将该立管的总阀门关闭，排水维修处理。034维护人员每月检查一次消防栓内的设备。035消防栓水泵用消防栓按纽启动。036气体灭火和泡沫灭火不能由消防中心控制，但可监视动作信号。037发现火灾，但烟感未动作，立即打破手动按纽报警。038发现火灾，身边又无通讯设备立即打破手动按纽报警。038手提式灭火器应放在通道和容易发现的地方。039一个消防喷淋头的保护面积是12.5平方米。040一般一只消防报警烟感器的保护半径是当房高小于或等于6米时为5.8米；当 房高小于或等于12米时为6.7米。041消防栓和消防栓之间的距离不应超过30米。041喷淋系统的信号阀是常开。5、042所有消防系统的闸门平时应处于常开状态。043疏散指示灯安装在消防通道内外的位置。044疏散指示灯的电源不能关闭。045消防系统现场设备平时处于自动状态。046消防供电是双回路。047发电机发出的电供应急照明，消防电梯和其它消防设备使用。048应急照明应安装在消防通道，设备房等位置。049应急照明日常检查采用切断正常电源，看能否动作的方法。050发生火灾时，送风阀要打开，打开后如何关闭？现场手动关闭。051消防主要设备动作以后，消防中心显示运行动作和手动自动信号。052消防中心的控制电源平时保持开启。053消防栓和喷淋系统要稳压。054消防供水系统每套至少有2个水泵（一用一备）。055消防6、接合器的作用：当水池，水箱无水时，由消防车通过接合器供水。056室外消防栓的作用：专供消防车取水。057防火门主要分为三级。甲级需耐火1.2小时，材质为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉，主要用于防火分区的门洞口处；乙级须耐火0.9小时，其构造为厚木板单面或双面钉石棉板及铁皮，也有将木料经防火浸料处理，主要设在楼梯间、前室及消防电梯前室门洞口处；丙级应耐火0.6小时，主要用作管道井的检修门。058防火门的安装使用及养护管理工作应注意安装自动闭门器；安装防火门开启固定装置；安装电磁门锁（常闭疏散通道防火门）；设置双扇关闭前后步骤顺序器；安装推杆式门锁；防止地毯或其他物品卡住防火门问题。059低层消防7、水箱一般储存10分钟的室内消防水用量。060高低压配电房、计算机房等场所为什么采用气体灭火而不用水灭火？因为水是非绝缘体，而气体是绝缘体（靠排除氧气而灭火）。061释放消防气体前要先关闭风机等通风设备，防止空气流通。062消防栓箱内有水枪、水带（有的还另带卷盘）、锤子、报警按钮装置。063消防栓栓口离地面高度是1.10m。（允许误差2cm。）064火灾自动探测报警设备由探测器、区域报警器和集中报警器组成。065火灾自动探测报警设备有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等种类。066火灾自动探测报警设备一般常见故障及其检查办法是：主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况；备用电8、源故障，检查充电装置、电池有无损坏，连线有无短路；探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的线路是否完好；误报火警，应勘察误报现场有无水蒸汽、粉尘等影响。067火灾事故照明和疏散指导标准有：在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位设置事故照明；在配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等设事故照明；疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方，以及环型走道中，其间距不宜大于20米，距地1.5-1.8米，应写有“EXIT”的字样，且为红色；采用可充电蓄电池作为事故照明及疏散指示灯的电源；供人员疏散用的事故照明，主要通道上的照明不应低于0.51x。068高层建筑火灾扑救的9、对策有：尽量利用建筑物内已有的设施，如：消防电梯、消防通道、疏散层、擦窗机、室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋、建筑物救生天面等进行安全疏散；利用广播对建筑物内人员进行广播，告之起火有关信息及安全疏散路线、方法等；当某一层某一部位起火且火势不大时，应先通知着火层及其上一层和下一层的人员疏散，若火势有发展，则应通知着火层以上人员疏散；先救人后救物资。069高层建筑的火灾危险性突出表现在：蔓延快，燃烧猛，难逃生。070高层建筑消防安全管理法规是高层建筑消防管理规则。071高层建筑的消防安全管理实施自防自救原则。072高层建筑扑灭初期火灾不可以单纯依赖公安消防部门。073高层建筑扑灭10、初期火灾应依靠高层建筑的员工和所有人员。074高层建筑必须由有关单位的防火责任人组成防火领导小组。075高层建筑内不可储存易燃，易爆和化学物品。076高层建筑消防管理“三严格”的对象是：吸烟，用火，用电。077高层建筑火灾后发生后的首要任务是报警。078高层建筑必须配备专职或义务消防队。079高层建筑提高灭火自救能力的物质基础是：建立以消防控制中心为中心，能监控，组织指挥整个灭火流程的消防系统。080高层建筑消防楼梯必须设有防排烟设施。081对高层建筑内的餐厅、歌舞厅等部位应采取专门报警和疏散措施。082高层建筑发生火灾后，值班的领导和管理员应亲临一线。083高层消防水箱储存量的技术参数要求是11、：一类建筑不应小于18立方米，二类建筑和一类住宅建筑不应小于12立方米，二类住宅建筑不应小于6立方米。其安装高度必须满足最不利点所设置室内消火栓的水压要求。084旋转电动机着火时，应用：喷雾水枪、二氧化碳灭火器、四氯化碳灭火器或二氟一氯一溴甲烷灭火。085电梯电气灭火的注意事项有：1、当电气设备发生火警时，要尽快断开总电源开关，切断电源，以防止火势蔓延和灭火时造成的触电事故；2、电气设备的灭火要采用二氧化碳、四氯化碳、1211和干粉等不导电灭火器材，既可防止触电危险，又不会损坏电器设备；3、灭火时，灭火人员不可使身体以及手持的灭火工具触及导线和电气设备，以防触电。房屋维修标准001狭义的房屋维12、修仅指物业管理公司对房屋的养护和修缮，广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养，对破损房屋的修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善，装修、装潢 改善，同时结合房屋维修加固，增强房屋抗震能力等。 002导致物业管理公司经常性、持久的进行房屋维修的原因是：房屋竣工交付使用以 后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉 影响或作用，房屋逐渐破损，使用价值逐步降低。 003砖木结构房屋的修缮周期一般是12-15年。 004砖混结构房屋的修缮周期一般是15-20年。 005钢筋混凝土结构房屋的修缮周期一般是20-25年。 006房屋维修主13、要有以下特点：只能在已有的房屋基础上进行；可以借鉴与发展优秀 的建筑艺术；工程项目小，零星分散，用料品种多、规格多，新料、旧料都使用； 人少但接触的工种多；工程往往在业主或非业主使用人监督下进行。 007房屋维修的原则是：“安全、经济、合理、实用”的原则；“能修则修，应修尽修， 以修为主，全面保养”的原则；对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不 同维修标准的原则；为业主或使用人服务的原则；有偿服务的原则。 008房屋维修主要有：按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等以 下两类标准。 009主体工程维修标准是：指主体屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重 构件。当主体结构14、损坏严重时，不论对哪一类房屋维修，均要求牢固、安全，不 留隐患。 010楼地面工程维修标准是：应牢固、安全、平整、美观，不空鼓开裂；卫生间、厨 房、阳台地坪无倒泛水现象，防水层密实，无渗漏现象。 011天面工程维修标准是：确保安全，平整不渗漏，排水畅通，隔热层完好。 012墙面工程维修标准是：平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。 013水、电、卫等设备工程维修标准是：保持完好，保证运行安全，正常使用，及时 更换老化管线。 014金属构件维修标准是：牢固、安全、不锈蚀。 015房屋维修工程主要有：翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；综合维修工 程等类型。 016物业翻新工程的涵义是15、：凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻新工程。 017物业小修工程的涵义是：及时修复小损小坏、保持房屋原来完好等级。 018物业中修工程的涵义是：牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构 的工程。 019物业大修工程的涵义是：牵动和拆换部分主体构件、但不需全部拆除的工程。 020公用设施维修范围是：消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园 林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修。 021房屋养护的原则是：因地制宜，合理修缮，对不同类型的房屋要制定不同的维修 养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常 使用；最有效的合理使用维16、修基金；最大限度的发挥房屋的有效使用功能。 022房屋养护的主要内容是：包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两方面。 023房屋的日常养护的来源是：一、住用户临时发生报修的零星养护工程（包括对业 主或非业主使用人进行的房屋二次装修的管理）；二、物业管理公司通过平常掌握 的检查资料从房屋管理角度提出的养护工程。 024房屋的季节性预防养护的来源是：主要有防台风，防梅雨、暴雨，防冻、防寒。 025房屋养护服务中存在的问题来源是：开发商建造的房屋质量而引发的问题；由物 业管理公司的服务质量而引发的问题；由业主或非业主使用人对房屋的使用而引 发的问题。 026设备管理的对象是：给排水及卫生设备、供17、电及照明设备、制冷及供暖设备、运 输设备（电梯、自动扶梯）、消防及保安设备、通讯设备、办公设备、厨房设备、 清洁设备、娱乐设备、景观设备。 027设备故障信息的主要来源渠道是：巡查、监测、保养、发现；业主或非业主使用 人的投诉。 给排水管理标准 001确保给排水系统正常运行的基础工作是：对供水管道、水表、水泵、水箱、阀门 进行经常性维护和定期检查，确保供水安全正常。 002要对排水管道进行定期养护、清理：防止其阻塞。 003对水箱、水池及管路进行定期清洗、保洁、消毒：防止二次供水污染。 004制定跑、冒、滴、漏处理予案的目的是：当发生该类事故时，能及时处理，防止 事故范围的扩大。 005限水、18、停水需要提前通知。非管辖范围原因停水，要最快时间了解原因，及时通 告用户并跟进解决情况。 006水泵房在给排水系统中处于：关键部位。 007对水泵房、水池、消防系统的全部机电设备需要专业机电人员定期监控、检查、 保养、维修、清洁。 008专业机电人员主要了解给排水设备的运转情况，及时发现故障苗子并及时处理。 009水泵房设备运转情况需要记录。 010与给排水工作无关的人员不可以进入水泵房。 011消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵的选择开关位置一般打在：自动位置。 012消防泵每隔一个月，（每次试运转10分钟）试运行一次。 013消防泵“自动、手动”操作检查一般每半年进行一次。 014水泵房卫生每19、周清洁一次。 015操作人员在2米以上检修设备（包括开关、阀门等）要注意：必须带好安全帽， 扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。 016水泵运行时，水泵轴下在间断性滴水，此现象正常。（轴封填料不宜过紧，渗水量 大约520gmin为宜） 0107水泵轴承每隔6个月润滑一次，加入润滑脂过多，将导致轴承过热。 018水泵联轴器每隔一个月检查一次，检查时注意联轴器是否旋转自然，并保持偏差 不超过0.2mm。 019减压阀组每隔一个月检查一次，检查时注意记录好减压阀组上下压力。 020水箱浮球每隔一星期检查一次。 021水泵轴承温度达到90是不正常现象，正常温度在90以下。 022建筑物4层以下采用市政直接供20、水可充分利用市政管网压力，避免水头（即水压） 浪费。 023水锤现象是指：水泵停止运行或阀门突然关闭的瞬间，管网发生强烈的震动及响 声，这种现象叫水锤。 024水箱泄水管与溢流管的区别：泄水管安装在水箱底部，水箱放空时用；溢流管安 装在水箱较上方，当水箱内浮球阀或水位感应器失灵时，水将从溢流管流走。 025溢流管与废水管为防止虹吸现象不直接相连，而用大小头断开。（即防止废水倒 流）。 026闸阀与蝶阀明显的区别是：闸阀阀体厚重，便于调节流量；蝶阀阀体轻薄，便于 开关及安装。 027止回阀的作用：止回阀使流体只能单向流动（因此又叫单向阀）。 028稳压系统的主要设备：稳压泵和气压罐。 029管网21、中最高或最远处压力最小的点叫最不利点。 030自动喷淋系统中最不利点的静水压力不少于10mH2O来水柱。 031喷淋系统的水流指示器的作用：管网有水流动时，水流指示器发出火警信号，并 自动启动消防水泵。 032大厦每层楼喷淋主横管上安装信号蝶阀能将开关状况反馈到消防中心。 033给排水系统中安全阀的作用：保护管网作用。（管网压力过大时，为防止管道爆裂， 安全阀自动泄水） 034新建楼房由施工用水转为正式用水，需要重新办理手续。 035禁止用消防栓水浇花、洗地（消防用水不得用于非消防用途，非法使用消防用水 的处以应交水费三倍的罚款）。 036消防水表前的总闸间上锁，是防止非法使用消防水。 03722、水泵接合器处包括闸阀、安全阀（防止管网压力过大）、止回阀（防止水倒流）。 038消防栓栓口漏水，应关闭栓口阀，并维修。 039喷淋头被损坏，应采取的应急措施：关闭该层的信号蝶阀（安装位置消防中心有 显示），并打开该层管网末端泄水口闸阀。 040水箱爆裂或漏水较大？应采取的应急措施：打开水箱下的泄水阀，作紧急泄水， 并维修。 041水泵轴出现冒烟，关闭该水泵电源，将水泵轴填塞物两边的螺丝拧松，等轴冷却 042水泵内部声音反常，水泵不上水的原因是：流量太大，吸水管内阻力过大。在吸 水处有空气渗入。所吸送液体温度过高。解决方法：增加出水管内阻力减少流量。 检查泵吸水管。检查底阀，减少吸水高度，堵塞漏23、气处，降低吸水高度。 043水泵运行时震动的原因是：泵轴与电机轴不在同一中心线上。解决方法：加油。 把轴中心线对准，检查并清洗轴承体。 044水泵轴承过热的原因是：轴承内没有油。泵轴与电机轴不在同一中心线上。解决 方法：加油。对准轴中心线，检查并清洗轴承体。 游泳池的管理和规定： 1、游泳池要定时使用氯制剂、过氧乙酸对空气、用品消毒；人工游泳池要做好每日的水质消毒、净化，循环水池保证每日循环两遍，每日要补充新水； 2、每日要自行检测水中值和余氯含量； 3、浸脚消毒池水须4小时更换一次。 供配电管理标 001供电系统操作、保养和维修管理的基础是：建立严格的配送电运行制度和电气维 修制度 002对24、负责供电运作的维修技术人员的要求：上岗前必须进行业务培训，按规定要求 持证上岗。一定要配备主管电气的工程技术人员。 003负责供电运作的维修技术人员应掌握供电系统：熟悉所有完整的供电网络资料， 对楼宇的进线、房屋内的线路、电表、电力匹配、电压等要心中有数。 004供电系统要求24小时值班。 005限电、停电要提前出安民告示，以便住用户合理安排生活，避免造成经济损失和 人员伤亡。 006需要编制紧急情况下及时切断电源的预防措施。遇火灾、地震、水灾等灾害时， 有必要紧急切断电源。 007配电房管理的基础是：配电房是供电的中心，为加强这方面的管理，需要制定管 理规定。 008配电房的全部机电设备由机25、电技术人员负责管理和值班。 009送停电由值班人员负责完成，无关人员严禁入内。 010配电房运行巡查规定：建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检 修一次。 011配电房巡视的主要内容是：每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检 查屏上指示灯、电器运行声是否正常；房内有无异味；室内照明、通风良好。 012配电房室温应控制在摄氏40以下。 013供电回路操作开关的规定：供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停 电要挂标志牌，非有关人员绝不能动；应严格保持各开关状态与模拟盘相一致不 能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。 014维修技术人员在配电房工作应遵守的规定26、：严格遵守交接班制度和安全、防火、 清洁卫生制度。严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。严 格执行各种设备的安全操作规程。 015维修技术人员在配电房工作时在安全上的要求：操作及检修时必须按规定使用电 工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。 016维修电工的操作应遵守的规定：必须按照市劳动局、供电局高低压管理操作规定， 进行安装和操作。 017维修电工在地下室、厨房等潮湿场地工作，或在上、下夹层工作时应注意：都要 先切断电源不能停电时，至少应有两人在场一起工作。 018停电维修时应注意的问题：应先通知有关部门及时悬挂标志牌，以免发生危险。 019维修电工离开地面，在空中操作时应注意的27、问题：上梯工作时，梯子应放稳靠妥； 高空作业时，应系好安全带。 020清扫配电箱时应注意：所使用漆刷的金属部分必须用胶布包裹好。 021拆线路时应注意：包扎好线头。 022开闭开关时应注意：尽量把配电箱门锁好，利用箱外手柄操作，手柄在箱内时， 人体不应正对开关。 023大厦接零的目的是：大厦采用接零保护，任何机器设备都必须有良好的接零保护， 绝对不得疏忽，以确保安全。 024哪些设备采用双回路供电，末端自动切换：消防用电设备、消防控制中心、智能 化设备、客梯、生活水泵、电话站、障碍灯、事故照明等。 025保护电动断路器的瞬时脱扣整定电流整定范围是：8-12倍脱扣器额定电流。 026漏电开关额定28、漏电动作电流是30mA，不动作电流是15mA。 027供电室补偿后低压侧功率因数是0.95。 028常用在工程上的导电材料是是铜和铝，特点是：（1）导电性好；（2）有足够的机 械强度；（3）耐腐蚀；（4）容易加工和焊接；（5）价格便宜。 029自动空气开关在电路中的作用：它能通断正常的负荷电流，当电路发生短路、过 载和严重电压降低时，能自动切断电源。 030电缆的敷设方式有哪：直接埋地敷设、电缆沟敷设、沿墙敷设、排管敷设和隧道 敷设。 031母线的作用是：汇集、分配、输送电能。 032母线一般分为硬母线和软母线两种。 033日光灯由：镇流器、灯管、启动器、电容器组成。 034一般的整流元件是由29、：硅制成的。 035隔离开关的主要作用是：断开无负荷电路。 036变压器要退出运行，应先断开：低压侧所有负荷。 037如果触电者心跳停止而呼吸尚存，应用仰卧压胸法进行人工呼吸抢救的办法。 038如果线路上有人工作，停电作业时应在开关上挂“禁止合闸，有人工作”的标示 牌。 039温升：用电设备允许发热的限度。 040自动空气开关的作用是：能通断正常的负荷电流，当电路发生短路、过载或电压 严重降低时能自动切断电源。 041电器设备、导线截面及额定电流是根据计算负荷来选择的。 042电力系统对继电保护的一般要求是：良好的选择性、反映事故的快速性、灵敏性、 可靠性及投资维护的经济性。 043一级负荷：30、突然停电时将造成人身伤亡、重大设备损坏、巨大经济损失或重大政 治影响规定为一级负荷。 044二级负荷：突然停电时将造成严重减产、停工、生产设备局部破坏、局部交通堵 塞等规定为二级负荷。 045对一级负荷的供电要求：有两个独立的电源供电。（如两个发电厂、一个发电厂和 一个地区电网、两个地区变电所等）。 046对二级负荷的供电要求：尽量有两回路供电，且两回路引自不同的变电站或母线 段，在有困难时允许由一回路供电。 047三级负荷的供电要求：三级负荷属于一般电力用户，可用单回路供电。 048断路器和隔离开关配合使用时应如何操作：合闸送电时，应先合上隔离开关，然 后再合上断路器。分闸时是应先分开断路器31、，然后拉开隔离开关。 049自动开关带有哪些自动装置：带有作为短路保护的电流脱扣器，作为过负荷保护 的热继电器脱扣器，作为欠电压保护的低电压保护装置。 050雷电常见有直击雷和感应雷两种形式. 051防雷通常采用的措施：避雷针、避雷线、避雷器、避雷网防雷。 052载流母线产生震动和发响的原因：当电流流过时，母线周围将产生磁场，母线 之间将产生吸引力，故产生震动和发响。 053配电装置中为何采用裸导体母线：裸导体母线散热条件好，容许电流增加，安装 容易，维护简单，成本较低。 054铜和铝母线不能直接连接，应该采用焊接或镀锡后用螺栓连接。 055铜的导电性比锡好，为了防止铜在潮湿空气中产生“铜绿”32、，在铜线头上镀锡。 056市电突然停电，值班电工应：首先检查发电机是否启动正常，然后向供电部门询 问停电原因，最后向主要领导说明停电原因及向用电户解释。 057有的触头在融片外加钢板，有何作用：该钢板起到磁封锁作用。 058更换变压器高压侧的熔断器时除断开高压侧的开关外，还要断开低压侧的开关，主要是为了防止网络反电压。 059常见的电气事故有：触电事故；雷电事故；静电事故；电磁伤害事故；电路故障 等。 060有关接地应注意：1、同一变压器系统中不允许保护接地又有保护接零；2、地线 不准接开关或熔断器；3、接地设备必须单独与接地干线直接连接；4、1KV以下 中性点接地系统中，电器设备外壳应保护接33、地。 061隔离开关的试验周期是：l3年。 062当高压设备发生接地时，为防止跨步电压触电，室外不得接近故障点：8米。 中央空调管理准标准 001制冷（暖）系统操作、保养和维护管理的基础是：熟悉空调设备的工作原理及操 作方法，制定相应的操作规程，并严格执行。定期巡查、记录设备运转情况，使 设备的润滑、水、制冷剂等保持在正常范围内。 002制冷（暖）系统机组运行时，应注意：应注意观察仪表读数是否处于正常范围内， 如果不正常，应及时调整必要时可关机，以防止事故发生。 003检查各风机、水泵应注意：定期检查各风机、水泵的运转情况，有无杂音、振动、 渗水情况并定时加润滑油及检修。 004检查各风机、冷34、却塔皮带应注意：定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况磨 损太大时应及时更换。 005巡查各管间应注意：定期巡查各管间有无裂缝或漏水以及堵塞，有问题及时排除 保证水管畅通。 006检查清理过滤器应注意：定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物，对风管中的 各种风阀要定期检查，防止卡死。 007空调冷水机组操作规程中准备工作包括：检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是否 全部开启；检查冷水泵、冷却泵进出水阀是否全部开启；检查分水管上的阀根 据楼层的空调需要，决定是否开启或关闭；检查回水总管两端的阀是否开启；检 查系统里的水压、以在规定范围内为准；检查加热器，油温必须大于50并检 查油位是否到液位，电源电压、35、阀门位置是否正常；启动手动油泵，运行时间不 得少于一分钟并密切注意蒸发器压力和油泵压力。 对湿度）。 008空调中出现冷凝水是因为：当空气受到冷处理或碰到冷的表面时，随温度下降水 蒸汽的含量趋向饱和，从而把多余的水蒸汽凝结成水析出来。 009冷冻水出水管的水流温度是7左右。 010冷冻水回水管的水流温度是12左右。 011冷却水管的作用是向冷凝器冷却方式的空调主机输送冷却水的管道。 012冷却水从冷却塔出来经管道流向空调主机冷凝器，在冷凝器中吸收热量之后经管 道流回冷却塔，在冷却塔中散发热量，温度降低后继续循环流动。 013冷却水进水管的水流温度是32。 014冷却水出水管的水流温度是37。 36、015空调主机要保持连续通电，停电不能超过3小时。保持连续通电是为了给主机油 箱持续加热，如果停电超过3小时会导致润滑油凝结，堵塞油管，油质变差。 016空调主机运行大约是五年至八年需进行一次大修。 017空调主机在室外气温较低情况下不能开启：这是因为冷却水温度过低，导致蒸发 温度过低保护起作用，主机会自动停机。 018防排烟系统包括防烟和排烟两大系统。 019高层建筑的排烟方式有：机械排烟和可开启外窗的自然排烟。 020高层建筑的防烟方式有：正压送风和可开启外窗的自然防烟。 021排烟风机在温度280时最少应保证连续运转30分钟。 022排烟口的风速规定：不宜大于10m/s。 023正压送风37、口的风速规定：不宜大于7m/s。 024防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离规定不超过30米。 电梯管理标准 001电梯每年要进行一次安全年检工作。 002对电梯维修技术人员的要求：除电梯的日常保养维护外，电梯的故障修理必须由 经劳动部门审查认可的单位和人员承担。 003每年都要制定电梯定期检查维护保养工作计划。 004要健全电梯设备档案及修理记录。 005电梯专用钥匙要有专人管理，停梯须出告示。 006电梯运行过程中发生故障，首先要救护乘客出梯。 007对电梯机房卫生的要求：电梯机房要保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地板上无 垃圾和灰尘。电梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。38、电梯 机房要有明亮的采光，窗玻璃完好无损且光亮清晰，通风良好，并配有必要的消 防器材。 008对曳引电动机的卫生要求：曳引电动机全部外形要擦净，做到无油垢、无黄油， 底盘无积油。 009对电梯控制屏的卫生要求：电梯控制屏用吹风器或用漆刷轻掸，做到无灰尘，磁 铁接触开关无锈蚀、无油垢。如有油垢，用酒精棉花擦净，以防磁铁得电后被粘 结吸住不放，造成电动机继续运转。 010对电梯井道底坑的卫生要求：井道底坑如有积水必须首先断电然后排除。有 漏水、渗水情况一定要修好。同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物保持底 坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效运作。 011对轿厢的卫生要求：轿箱内外、顶上、底下均须经39、常擦净，防止生锈腐蚀。要定 期油漆，保持清洁美观。 012对各层站厅门及地坎槽的卫生要求：各层站厅门及地坎槽要经常清洁，以防门脚 阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净，保持整洁卫生。 013电梯检修或保养首先要注意的问题：电梯检修或保养时必须挂牌，确认轿厢内无 乘客后，方可停机。 014在轿厢顶维修和保养时应注意：在轿厢顶维修和保养时，除了判断故障和调试需 要外，禁止开快车。工作时必须带安全帽。 015电梯井井底作业应注意：禁止关闭厅门（厅站留有人监视时除外），厅门口必须摆 设告示牌，防止无关人员靠近。 016电梯传动机件保养应注意：电梯凡是转动机件均须加油润滑，要做到定点、定质、 定量、定期40、定人，确保安全运行。 017电梯维修保养工作完成后，应注意：必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌 遗漏。 018机房、井道因工作需要动火，应注意：必须遵守大厦动火规定办好动火证，指 定专人操作和监视，事后清理火种。 019电梯机房对温度的要求是不超过摄氏40度。 020曳引钢丝绳的报废标准是：l、当曳引钢丝绳上出现断股时，应立即报废：2、曳 引钢丝绳的钢丝有变黑、锈皮、点蚀、麻坑等损伤，应予以报废；3、曳引钢丝绳 磨损后，其直径小于等于原直径的90时则应报废；4、当曳引钢丝绳出现断丝， 断丝在绳内均匀分布，在一个捻距内的最大断丝数超过32条时（以8x19为例）， 应予以报废。 021制动器41、不能张开的故障排除方法：重新调整弹簧力；增大眼位螺栓与支架间隙， 正常为0.25-0.35毫米；更换电磁铁线圈；排除电路断点。 022制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的原因是：制动闸瓦与制动轮鼓间隙不 均匀而偏磨：制动闸瓦与制动轮鼓间隙过小；制动器调整弹簧过紧。 023制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的故障排除方法：调整制动器闸瓦与制 动轮鼓之间的间隙，使之均匀并在0.25-0.35毫米之间；放松制动器调整弹簧至规 定范围。 024制动器不能制停电梯的故障排除方法：收紧制动器调整弹簧至规定范围；调整闸 瓦与制动轮鼓间隙，使之均匀并在0.5-0.7毫米之间；清洗油污。 025电梯上行时平42、层低而不行时平层高的故障排除方法：按规定调松弹簧压力；调整 闸瓦与制动轮间隙至0.5-0.7毫米范围内。 026电梯关门时夹人的原因是：安全触板的保护电路接线短路；安全触板传动机构失 灵；安全触板的微动开关被压死。 027电梯关门时夹人的故障排除方法：检查电路，排除短路点；调整安全触板传动机 构的摆杆、拉杆、转轴等，使之动作灵活、可靠；修复或更换微动开关。 028电梯大修后要进行哪些项目的试验：电梯在大修后，一般要进行下面几个项目的 试验：1、静载试验；2、运行试验；3、超载试验；4、安全钳试验；5、油压缓冲 器的复位试验。 029电梯的静载试验：电梯的静载试验应符合下列要求：将轿厢位于底层，43、陆续平稳 地加入载荷。乘客、医院用电梯和载重量不大于二千公斤的载货电梯，载以额定 起重量的200，其他各类电梯载以额定重量的150%，历时10分钟。试验中各承 重构件应无损坏，曳引绳在槽内应无滑移，制动器应可靠刹紧。 030电梯的超载试验：电梯的超载试验应符合下列要求：轿厢应载以额定起重量的110 ，在通电持续率40%的情况下，历时30分钟，电梯应能安全地起动和运行，制 动器作用应可靠，曳引机工作应正常。 031快速电梯的分类标准是：电梯按速度分类，额定速度1.75ms以上的电梯称为快 速电梯。 032电梯发生故障时，维修人员应( )小时之内赶到现场处理故障。 033本层厅外开门应符合的条件：44、顺向按钮开门和逆向按钮开门。 034种灭火器材不能用于扑灭电梯火灾：泡沫灭火器不能用于扑灭电梯火灾。 智能化管理标准 001空调系统主要监控：冷冻机组、冷却机组、冷却塔、空调机、新风机、排风机、 风机盘管。 002供配电系统监控的内容：主要包括高低压配电柜的监测和发电机的监测，一般只 监不控。 003供配电系统的监控意义：通过监测高低压配电柜状态，及时提醒维护人员对设备 进行维护。 004消防系统监控的内容：一般包括消防泵状态监测和消防水管压力检测，一般只监 不控。 005电梯系统监控的内容：电梯系统监控一般包括垂直梯状态监测和手扶梯监控。006给排水系统监控的内容：给排水系统监控一般包括生活水泵监控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵监控。007保安监控自动化包括的内容：保安监控系统主要包括闭路摄像系统和门禁巡更系统。008闭路摄像系统的作用：通过对主要通道、公共区域、电梯轿箱等设置摄像机，使得监控中心人员可以随意监视公共区域的情况，同时可以进行常规录像和报警录像。009门禁巡更系统包括的内容：门禁系统、巡更系统、门磁、红外双鉴、红外对射等。010双鉴探头的意义：主要作为门磁系统的补充系统，对大面积的开放区域进行禁入控制和报警录像。011红外对射系统的意义：主要设置在外墙上，起到防止攀爬的作用。