1、中南物业管理服务标准指引手册目录第一章客服标准和手册127第二章物业标准和手册129第一部分 公共设备设施承接查验标准129第二部分 商品房交付查验标准136第三部分 中南物业管理服务标准（试行）142第四部分 新项目操作指引163第五部分 物业管理方案制定指引184第六部分 物业接管验收指引225第七部分 入住管理指引295第八部分 业户服务指引322第九部分 设施设备管理服务指引352第十部分 装修管理指引395第十一部分 清洁绿化工作指引417第十二部分 秩序维护工作指引456第十三部分 消防安全管理指引474第十四部分 紧急应变处理指引498第十五部分 客服中心服务指引512第一章 客2、服标准和手册客户服务工作标准编制: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 文件概述文件目的明确客户服务工作要求，确保相关工作顺利开展。文件主导部门（岗位）项目公司客户服务部各职能部门的主要职责项目公司客户服务部负责客户服务标准的制定，并组织实施。客户服务工作标准序号标准事项具体要求备注1投诉的等级划分 1、一级投诉（危机事件）：引起或可能引起媒体负面曝光对公司声誉和形象产生严重影响的（例如诚信问题等）；引起或可能引起10户（含）以上业主群体诉讼的。2、二级投诉：可能引发法律诉讼或被媒体曝光的投诉、一个月内累计三次以上不同投诉人的相同投诉或3人（含）以上10户以下的集体投诉、由于我方原因超过一3、个月仍未解决的投诉。3、 三级投诉：处理完毕后同一问题发生三次投诉的、以及需要其他部门提供协助（包括经验支持）的投诉；4、 四级投诉：以上投诉之外的其他所有情况。2客户保修的类型及处理时限标准1、维修的类型：a) A类：业主已正式入住、房屋质量问题直接影响到业主日常生活的（如渗水，堵塞）；b) B类：业主未正式入住、但已入场装修、房屋质量问题影响到业主装修进度的；c) C类：除A、B类以外的房屋质量投诉。2、处理时限要求a) A类：在业主认可处理方案的前提下，从接收维修信息到处理结束不得超过3天；b) B类：在业主认可处理方案的前提下，从接收维修信息到处理结束不得超过7天；C类：在业主认可处理4、方案的前提下，从接收维修信息到处理结束，在集中交房期不得超过30天，在非集中交房期不得超过15天。第二章 物业标准和手册第一部分 公共设备设施承接查验标准1.0 目的明确中南房地产物业管理区域公共设施的交付标准，提升中南产品品质。2.0 适用范围适用于物业公司参与房地产公司开发的住宅商品房公共区域、公共设备设施交付前的查验工作。3.0 职责3.1 项目公司负责对查验的整改项目在交付前进行整改。3.2 项目物业部参与交付查验，跟踪整改项的落实情况。3.3 房地总公司负责交付查验标准的制订。4.0 查验标准4.1 基础设施4.1.1 房屋墙体路出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。4.1.2 散水5、坡（1）无下陷、断裂，与墙体分裂；（2）面层平整，无脱层；（3）无倒泛水现象。4.2 天台4.2.1 屋面隔热层、防水层：极端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝。4.2.2 天沟、落水口畅通，管道完好。4.2.3 天面扶栏：无破损、变形，无明显锈蚀。4.3公用天线配件齐全，安装到每家每户，收视效果良好。4.4屋面避雷设施 各种避雷装置的所有连接点牢固可靠。4.5 消防设施（消防栓、消防箱）4.5.1 消防栓：油漆均匀、无少刷、漏刷现象；阀门完好、无渗漏水。4.5.2 消防箱：消防管、消防带等配套齐全；箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如。4.6 小区路灯4.6.1 按设计要6、求安装。4.6.2 灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常。4.6.3 灯柱安装牢固、柱面油漆均匀，无损伤和乱花。4.7 绿化4.7.1 按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98%以上、无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛生，绿地纯度98%。4.7.2 绿化用水：绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆盖率100%，阀门开关灵活、无漏水，安装稳固、无摇晃。4.8 小区道路4.8.1 道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤。4.8.2 路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。4.8.3 块料面层：拼砌整齐，平整稳固，快料面无裂纹、无缺棱掉角。4.87、.4 路牌标识清楚，地面线条顺直。4.9 垃圾池4.9.1 冲洗水管（1） 垃圾池通水率100%，水管安装牢固，接口处密实、无漏水。（2） 水阀开关灵活无漏水。（3） 水阀箱装锁、箱面无锈迹，油漆面均匀，锁头开启灵活。4.9.2 砌筑类（1） 砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓。（2） 装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角。（3） 投入口和清出的铁门：无锈迹、油漆完好均匀，安装牢固、开启自如。（4） 清出口铁门安装小锁，小锁开启灵活。4.9.3 铁箱类油漆面层均匀，无损伤、无锈迹，安放地面平稳。4.9.4 塑料类桶身完好无损，桶底无裂纹、不漏水、配有桶盖且完好无损。4.10 垃圾中转站8、设有垃圾中转站，中转站便于市政垃圾车的进出、垃圾装载等。中转站不影响业主的正常生活。4.11 道闸电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如、道闸栏无损伤。4.12 车库4.12.1 露天（地下）停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹。4.12.2 地下停车场车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀。4.12.3 露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准。4.12.4 单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹。4.12.5 照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。4.12.6 排水系统：设有专门的排水沟，参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准。4.12.7 地下车库通风设施9、：参照机电设备接管验收标准。4.13 沙井、检查井和化粪池4.13.1 池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。4.13.2 检查井和化粪池进出水口高差不小于5cm，井盖搁置稳妥并设置井圈。4.14 明暗沟4.14.1 沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整。4.14.2 井盖板安装平稳、牢固，排水畅通。4.15 挡土墙、坡4.15.1 砌筑密实，砂浆勾缝饱满。4.15.2 按设计要求设有泄水孔。4.16 踏步 4.16.1 矼砌：踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂。4.16.2 块料砌：参照房屋接管验收标准的相关内容。4.17 台阶（参照相关的面层砌筑材料的验收标准）4.18 水池、水箱4.10、18.1 按设计要求和有关卫生标准进行验收。4.18.2 无渗漏水现象。4.18.3 内外爬梯无锈蚀现象。4.19 信箱信箱门锁开启灵活，房号标识清楚，有序。4.20 景观、雕塑和文化娱乐设施按设计标准和所要求达到的效果验收。4.21 电梯4.21.1 机房应通风良好（预留通风口和排风扇）。有降温设施，机房温度在00C-400C，但平均温度不超过250C。4.21.2 机房符合设计图纸要求。4.21.3 机房应配备灭火器材，应采用二氧化碳灭火器。4.21.4 井道照明正常。4.21.5 层门强迫关门装置必须动作正常。4.21.6 启动运行、选层、平层、停层准确。4.21.7 每层层门必须能够用11、三角钥匙正常开启。4.22 图纸资料4.22.1 产权资料：(1) 项目批准文件；(2) 用地批准文件；(3) 建筑执照；(4) 拆迁安置资料。4.22.2 技术资料：(1) 竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；(2) 地质勘察报告；(3) 工程合同及开、竣工报告；(4) 工程预决算；(5) 图纸会审记录；(6) 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；(7) 隐蔽工程验收签证；(8) 沉降观察记录；(9) 竣工验收证明书；(10) 钢材、水泥等主要材料的质量保证书；(11) 新材料、构配件的鉴定合格证书；(12) 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备12、的检验合格证书；(13) 砂浆、混凝土试块试压报告；(14) 供水、供暖的试压报告。5.0 相关记录公共设施验收记录表公共设施验收记录表验收项目验收时间参验单位验 收 记 录参 数 项 目检 验 结 果验收单位意见：验收单位生产单位开发商第二部分 商品房交付查验标准6.0 目的明确中南房地产商品住宅的交付标准，提升中南产品品质，避免交付矛盾。7.0 适用范围适用于物业公司参与房地产公司开发的住宅商品房作毛坯交付前的一房一验工作。8.0 职责3.4 项目公司负责对查验的整改项目在交付前进行整改。3.5 项目物业部参与交付查验，跟踪整改项的落实情况。3.6 房地产集团负责交付查验标准的制订。9.013、 查验标准4.2 资料准备竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、面积确权证明、一房一验记录表等。4.2 梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；无钢筋外露。4.3顶棚抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷，无脱皮；无裂纹、无霉点，无渗水痕迹、无污渍。4.4墙面4.4.1抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷，无面层剥落、无明显裂缝，无污渍；4.4.2块料面层：（1）粘贴牢固、无缺棱掉角；（2）面层无裂纹、损伤，色泽一致；（3）对缝砂浆饱满，线条顺直。4.4.3外墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷、无渗水现象。4.6 地（楼）面4.5.3 毛地面：平整、无14、裂纹。4.5.4 块料（如磁砖）面层:粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝条顺直；对缝砂浆饱满、线条顺直。4.5.5 水泥砂浆面层：无抹灰不整，压光均匀，无空鼓、无起泡等缺陷。4.5.6 卫生间、厨房和前后阳台地面：（2） 用小桶或塑料胶管向地面倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水、倒泛水；（3） 第二天到楼下检查楼面无渗漏。4.6 门窗4.6.4 开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。4.6.5 从室内轻摇晃门锁与门，连接牢固、开启灵活。4.6.6 木门油漆均匀，观察门缝线条均匀、不掉角、无变形。4.6.7 单指轻15、击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无乱花痕迹。4.6.8 电子对讲门：（1） 开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；（2） 不锈钢门无乱花痕迹；4.6.6 防盗铁门无锈迹和乱花痕迹。4.6.7 窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：（1） 先关紧所有的窗户，从天窗或顶层房间窗户自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入。（2） 查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，现将所有窗户关紧，雨后逐间检查墙面和窗台有无泛水。4.8 楼梯、扶手4.7.3 矼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；4.7.4 钢木结构的楼梯16、：用力轻摇无晃动、安装牢固；钢筋无锈蚀、无弯曲；4.7.5 木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑、不扎手。4.12 插座4.8.5 电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左地右火”规定，每个都检测、试电笔检查每个插座电源接通是否正常。4.8.6 公用电视天线插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏。4.8.7 有线电视插座：由有线电视台验收。4.8.8 电话插座：只进行外关验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。4.13 接线盒单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏，线接头包扎完好。4.14 开关安装牢固，目视盖板无损坏，开关灵活。4.117、5 照明灯具4.11.1 用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无缺。4.11.2 打开所有灯具，电源接通应正常，灯具接通应正常。4.11.3 产品合格、使用寿命达到要求，室内公共照明等全部接通连续工作3天，自然损坏在1以下。4.16 供水系统4.12.8 安装牢固无摇动；打开每栋楼的供水总阀门（注意关闭室内的水阀）管道完好无损，无渗漏水、无锈迹。4.12.9 管道接头无渗水。4.12.10 水龙头（花洒）和水阀：打开水阀，流水畅通、接头无漏水。4.17 排污管道（含塑料管）4.13.3 安装牢固，外观完好无损，配件齐全。4.13.4 从楼上的各排水口注水，楼下目视18、管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞。4.13.5 铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹、无裂纹、面层油漆均匀。4.18 地漏过滤铁漏安放稳固，管缝密实、无渗漏水、无堵塞，排水畅通。4.19 卫生洁具4.15.3 安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和乱花痕迹。4.15.4 灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。4.15.5 便器：水箱冲水正常，不堵塞畅通。4.18 防盗网(窗) 安装牢固，焊接点密实，面漆均匀，无脱皮和漏刷现象，无明显锈迹。4.19 室内配电箱4.17.1 安装牢固，配件齐全，控制正常。4.17.2 开关符合型号规定。4.17.3 导线与设计相符，布线规范。4.119、7.4 目视箱盖无损坏，开关灵活，对应控制标识正确。4.20 门铃室外按钮安装牢固，盖板完好、操作灵活、操作使用正常；室内预留线盒符合标准。4.21 其它4.19.1 晾衣钩、室内吊扇挂钩：用软绳等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃、目视钢筋挂钩表面无裂纹、弯处无断裂。4.19.2 水表、电表和燃气表：安装牢固，无摇晃，打开室内水阀，表运转正常；目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤。10.0 相关记录一房一验记录表一房一验记录表工程名称房（户）号分户验收时间建设单位开、竣工日期施工单位监理单位序号验收项目验收内容验收结论及记录1楼地面、墙面和天棚裂缝、空鼓、露筋、地面起砂、墙面爆灰2门窗窗台高度、20、渗水、门窗开启、安全玻璃3栏杆栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、护栏玻璃4防水工程屋面渗水、厨卫间、阳台地面渗水、外墙渗水5室内空间尺寸层高、开间净尺寸6给排水工程管道渗水、管道坡向、安装固定、地漏水封7电器工程接地、相位、控制箱配置8其它烟道综合验收结论：建设单位监理单位施工单位物业公司验收人员：年 月 日验收人员：年 月 日验收人员：年 月 日单位名称：验收人员：年 月 日第三部分 中南物业管理服务标准（试行）此标准根据国家相关物业管理服务标准，结合中南房地产业集团公司实际情况进行修订。1.1.1 1.0目的规范公司内物业管理服务行为，提升物业服务质量，树立中南品牌。2.0适用范围中南地产产21、业集团所辖住宅物业服务。3.0职责3.1各子公司物业部负责具体执行。3.2集团物业管理中心负责指导、监督和检查。1.1.2 4.0服务标准4.1内部管理4.1.1定期召开工作例会（周期最长不得过于一周）。项目经理和主管每月与下属员工谈心不少于两位，并将谈心记录存档。4.1.2每两个月组织一次团队活动，增强员工的凝聚力和向心力。4.1.3有完善的物业服务中心规章制度，根据中南物业服务模块内容编制适合于项目的物业服务操作手册，使员工明确相应的岗位职责以及操作规程。4.1.4月绩效考核工作量化，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能建立各级员工考核制度，并附有记录。4.1.5根据时间节点，分别制定项目22、及部门月度、季度、年度工作计划，并存档。4.1.6利用小区内设置公告栏，宣传企业文化、适时报道最新消息、温馨提示；4.1.7所有相关文件、企业标识等均需符合中南房地产业VI体系要求。4.2培训4.2.1员工入职培训 4.2.1.1为新招员工提供基本知识和基本操作技能的培训。使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的相关规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。4.2.1.2岗前培训内容：公司规章制度、23、员工手册、员工礼仪规范、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识、项目概况、岗位职责等内容。4.2.2在职培训。4.2.2.1各项规章制度的修订内容。4.2.2.3 岗位工作中出现的不合格项。4.2.2.4先进的物业服务理念及岗位实际操作方法。4.2.2.5典型的案例分析。4.2.2.6有助于提升员工综合素质的课程。4.2.2.7 工龄一年内员工的在职培训每月不低于一次，工龄二年内员工的在职培训每季度不低于一次。4.3人事管理4.3.4.1新聘人员试用期：物业管理人员试用期为三个月，物业操作层人员试用期为一个月。员工在职期间需与24、公司订立劳动合同，确立劳动关系。4.3.4.2在岗人员根据核定的岗位编制上下浮动不超过10。4.3.4.3两年内的在、离职员工档案保存在案可查，每位员工建立物资领用卡。4.3.4.4每级主管定期有和员工的交流沟通记录。4.3.4.5转正员工离职需有两级管理人员的谈心交流记录。4.3.4.6 人事档案的借阅需填写档案/借阅归还单。4.3.4.7 其他人事管理事项严格按照公司相关规定执行。4.4员工礼仪4.4.1服式男员工：领口袖口无污迹；短发，保持头发的整洁；着工作制服，佩带胸卡；皮鞋光亮，无灰尘。女员工：头发文雅、庄重，纹理齐整；化淡妆，指甲不宜过长，保持清洁；着工作制服，佩带胸卡；鞋子光亮，25、清洁。4.4.2卫生头发洁净、整齐，无头屑；眼睛清澈，无睡意，无醉意，眼镜端正，洁净明亮；耳廓内外干净；胡子刮干净或修整齐。4.4.3言谈态度要诚恳、亲切，尊重他人；文明用语见附录A，服务忌语见附录B4.4.4仪态站姿：抬头、目视前方、挺胸直腰、肩平、双臂自然下垂、收腹、双腿并拢直立、也可两脚分开，比肩略窄，将双手合起，放在腹前或腹后；坐姿：腰背挺直，肩放松，女性应两膝并拢，男性膝部可分开一些，但不要过大，一般不超过肩宽，双手自然放在膝盖上或椅子扶手上；走姿：轻而稳，胸腰挺，头要抬，肩放松，两眼平视，面带微笑，自然摆臂 4.4.5办公礼仪 4.4.5.1引路 在走廊引路：应走在客人左前方2-326、步处；引路人走在走廊的左侧，让客人走在路中央，要与客人的步伐保持一致；在楼梯间引路：让客人走在正前方（右侧），引路人走在左侧。4.4.5.2开门向外开门时：先敲门，打开门后把住门把手，站在门旁，对客人说“请进”并施礼；进入房间后，用右手将门轻轻关上；请客人入座。向内开门时：敲门后，自己先进入房间，侧身，把住门把手，对客人说“请进”并施礼；轻轻关上门后，请客人入座后。4.4.5.3搭乘电梯 电梯没有其他人时：在客人之前进入电梯，按住“开”的按钮，此时请客人再进入电梯；如到大厅时，按住“开”的按钮，请客人先下。电梯内有人时：无论上下都应客人、上司优先。电梯内：先上电梯的人应靠后面站，以免妨碍他人乘27、电梯；电梯内已有很多人时，后进的人应面向电梯门站立；电梯内不可大声喧哗或嬉笑吵闹。4.4.5.4办公环境办公室内严禁吸烟、当众化妆及吃零食。办公室沟通、交流、接打电话以及开会一律用普通话，与人电话沟通、面对面沟通时，音量适中，避免大声喧哗。办公桌保持清洁，办公用品摆放有序，避免陈列个人物品；在会谈中途遇到客户来访情况下须起立。4.5考勤4.5.1考勤签到制度，各项目安排兼职考勤员，负责监督考勤签到，月底考勤员必须如实统计部门出勤情况，部门主管、考勤员签字后送中心办公室，中心办公室复印留底，做为月、年度考核依据。4.5.2项目全体员工必须按岗位规定作息时间按时上下班，不迟到、不早退、不旷工、上班28、时间不干私活、不擅离工作岗位，努力完成本岗位工作任务。4.5.3员工请病假要凭正规医院的病假证明，并通知部门主管或考勤员 。4.5.4员工请事假按照公司有关规定及流程执行。4.5.5员工迟到或旷工按照公司的有关规定处理。4.6宿舍管理4.6.1卫生标准4.6.1.1地板清洁，无纸屑、无痰迹、无积水及杂物。4.6.1.2墙壁整洁、无张贴图画等。4.6.1.3 铺面整洁、床单平展，被子呈标准豆腐块状，衣服折叠整齐，摆放有序，无零物品及食品。4.6.1.4 床架上无晾晒衣裤，鞋袜。4.6.2物品摆放标准4.6.2.1被子统一整齐，换洗的衣服要整齐叠放。4.6.2.2员工的皮箱、脸盆、鞋子、暖水瓶等，29、统一放置有序。4.6.2.3宿舍的卫生工具如扫帚、拖布、簸箕统一放在洗漱室，生活垃圾统一装塑料袋置弃于公共垃圾桶内。4.7档案资料管理4.7.1档案管理员专职负责管理处所有文件(通知、规定、公函、总结、报告、通报、会议纪要等)及资料(技术图纸、接管验收、说明书、手册、声像、员工档案、市府法规、车辆档案等)的收集、存档和保管工作，做到资料系统、准确、完整。4.7.2楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理。4.7.3文件资料存档时要进行合理分类，做到标识清楚，检索方便，并注明保存期限。4.7.4 严格按照文件编码的规定对相应文件进行编码。4.7.5制定完善资料的保密制度、借查等规章制度，档案借阅必须30、办理登记手续，并保留记录。4.7.6政府往来文件、公司下发的文件须按类别及时存档，保证资料的完整性。4.8早期介入从立项可研、规划设计、施工建设等方面介入，提出意见和建议，避免后期管理中出现的不必要的问题。前期介入，应充分了解掌握土建结构、管线走向、设施建设、设备安装情况。4.8.1项目前期物业管理招投标应当在取得商品房预售许可证之前完成。4.8.2严格按照公司物业管理公司招标流程的规定进行招投标，确定中标人后签订前期物业服务合同，并完成相关备案工作。4.8.3从预售至竣工验收阶段，建立相适应的人员机构，进行接管验收培训。4.8.4介入与跟踪电信、自来水、市政路面、煤气等方面的工作。4.8.531、接管验收阶段，接到发展商竣工验收的通知报告后成立接管验收小组，具体负责进行物业的接管验收工作。4.8.5.1验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。4.8.5.2验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。4.8.5.3验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统、电梯系统及避雷系统。4.8.6物业服务单位会同建设单位，对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理服务用房等进行检验。4.832、.7验收查验中发现的问题，应详细记录列出整改一览表，并定出整改期限。物业公司对相应问题的整改情况进行跟踪。4.8.8经检验符和要求的，应在7日内办理有关交接手续。1.1.3 4.9 接待4.9.1佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；4.9.2对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；4.9.3对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。4.9.4业主来电来访及时记录，并保留完整记录。4.9.5物业服务中心向业主公33、布物业服务中心常设（报修）电话，实行定时值班制。4.9.6有完善的值班制度和交接班制度；工作记录清晰、有效及无乱划痕迹。4.9.7急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。急修项目包括直接影响到当前业主生活的紧急性停电、停水、停气等。4.9.8小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。1.1.4 4.10房屋、共用设施、设备维护与管理1.1.4.1 4.10.1巡检4.10.1.1每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次34、，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；4.10.1.2每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；4.10.1.3在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等； 4.10.1.4每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；4.10.1.5业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取35、必要的紧急处理措施；4.10.1.6项目负责人、部门主管及基层人员分别有周检、日检记录及例行巡检记录。4.10.1.7巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。1.1.4.2 4.10.2房屋4.10.2.1将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；4.10.2.2对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议；4.10.2.3业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；4.10.2.4装修结束组织验收；4.10.2.5验收合格2个月后组织复验；4.10.2.6复验合格后3个工作日内退还36、装修保证金；4.10.2.7对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。4.10.2.8木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰1次；4.10.2.9钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次；4.10.2.10楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。4.10.2.11建筑物外立面建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗137、次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。委托合同另有约定的按合同约定执行。1.1.4.3 4.10.3给排水系统及其配套设施1.1.4.3.1 4.10.3.1给水设施饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修38、补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志 39、；每日填写水泵运行记录，建档备查； 每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。1.1.4.3.2 4.10.3.2排水设施化粪池每年清理2次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生40、长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。1.1.4.4 4.10.4供配电系统4.9.4.1建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；4.9.4.2值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；4.9.4.3保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表41、面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；4.10.4.4每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理； 4.10.4.5每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次秩序维护接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；4.10.4.6潮湿天气时，采用安42、全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；4.10.4.7每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；4.10.4.8每日填写运行记录，建档备查。1.1.4.5 4.10.5弱电系统4.10.5.1操作人员受过专业培训，持证上岗；4.10.5.2工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；4.10.5.3有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；4.10.5.4对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；4.10.5.5工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；4.10.5.6分系统定时检查和记录各部分、各监控43、点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。1.1.4.6 4.10.6避雷接地系统每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。1.1.4.7 4.10.7电梯运行与管理4.10.7.1安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：岗位安全操作规程、维修保养制度、岗位责任制度、交接班制度、设备档案管理制度、安全使用管理制度和详细的维修保养计划。 4.10.7.2安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢44、内明显位置张贴电梯安全使用许可证，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。4.10.7.3与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。 4.10.7.4电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、45、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。4.10.7.5保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。4.10.7.6确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。4.10.7.46、7电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。4.10.7.8制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。4.10.7.9使用有关行政主管部门统一制定的起重机械安全技术档案（电梯类），对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：起重机械安全技术档案（电梯类）和起重机械登记卡片（电梯类）；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维47、修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。 4.10.7.10按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。1.1.4.8 4.10.8共用空调系统4.10.8.1物业管理企业承担小区共用空调系统及其配套设施的操作与维护的，应保持设备完好，运转正常；4.10.8.2保持主机房及主机清洁，至少每周清洁1次，要求主机和控制柜表面无污渍；4.10.8.3根据运行及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护；4.10.8.4每年清洁2次出风口机，每年48、全面检查2次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路每年吸尘2次；4.10.8.5空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。1.1.4.9 4.10.9 道路、停车场（车棚、车库）及配套设施1.1.4.10 4.10.9.1加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；4.10.9.2保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；4.10.9.3设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；4.10.9.4按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；4.10.9.5停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；4.10.9.6停车49、场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。1.1.4.11 4.11清洁管理1.1.4.11.1 4.11.1共用楼道保洁每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次，大理石地面每季度抛光打蜡1次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；清理2次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划50、，无擅自占用现象，无乱堆乱放；铁栏油漆完好无脱皮；扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查30cm无显著脏污；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无明显灰尘，大理石地面干净无明显灰尘，水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹；玻璃、墙面、门窗保持干净。1.1.4.12 4.11.2电梯及电梯厅保洁保持电梯轿箱清洁，每日更换1次地毯，每日用吸尘器洗尘1次，每日清洁1次；每日夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次；电梯地板每月抛光1次；每月对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。标准：玻璃镜面光亮、无明显手印、污迹，轿箱四壁51、干净明显无灰尘，用纸巾擦拭30cm无明显污迹；灯具、天花板无明显灰尘；地毯干净无污迹。4.11.3 共用卫生间保洁每日早、晚对共用卫生间清洁2次，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每月1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板52、墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。 1.1.4.12.1 4.11.4 停车场、共用车库或车棚保洁每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；每周用拖把拖1次场地；每周将墙面及箱柜上的灰尘掸掉，用湿布擦拭1次；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每月打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板彻底疏通冲刷1次；每月擦洗2次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；每月清扫1次地下室管线；每月进行2次地下室消杀工作。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘53、；墙面、管线基本无污迹、无灰尘。1.1.4.12.2 4.11.5道路保洁每日清扫2次，分别在6:30、16：30前完成；保洁时间不少于6小时，保洁人员往返一周不超过1小时。旱季每周冲洗1次路面，雨季每月冲洗1次，目视道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；每100m2痰迹控制在2个以内；每100 m2内烟头、纸屑平均不超过3个，无直径1cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。1.1.4.12.3 4.11.6标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积54、灰，不损伤被清洁物；每天擦拭1次业主（使用人）信报箱，干净无灰尘、无污迹。1.1.4.12.4 4.11.7绿化带保洁每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡干净草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。花坛表面洁净无污渍，外观整洁，绿化带每100 m2烟头不超过5个，座椅无积灰，地面垃圾滞留时间不超过40分钟。1.1.4.12.5 4.11.8休闲、娱乐、健身设施保洁每日清洁2次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每周彻底刷洗消毒1次；设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、55、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。1.1.4.12.6 4.11.9门卫、岗亭、监控探头保洁门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，秩序维护岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰；工、器具排放整齐、有序；监控探头每周擦拭1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。1.1.4.12.7 4.11.10垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱56、周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱目视无污迹、无油污；无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。 1.1.4.12.8 4.11.11垃圾收集与处理每日上门收集生活垃圾2次；垃圾日产日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清洁，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋；再盖好垃圾桶盖；垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用；对有毒物质分离特殊处理；建筑垃圾定点堆放；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾57、洒落。1.1.4.12.9 4.11.12卫生消杀夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季进行1次；确保操作人员和业主（使用人）安全，有切实可行措施，不干扰业主（使用人）正常生活，检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1。4.11.13案场清洁4.11.13.1销售大厅门窗玻璃、地面保持干净；销售大厅内镜面砖每季度打蜡养护一次；客户洽谈区桌上烟灰缸内杂物以及用过的纸杯残留不超过3分钟；及时做好大厅内盆景的清洁，垃圾桶内的垃圾不超过1/3。4.11.13.58、2样板房样板房内家具、灯饰及摆设由专人定时保洁；样板房镜面砖每季度打蜡养护一次；门窗玻璃保持干净，玻璃镜面光亮、无明显手印、无灰尘和污迹、水渍；做好蚊蝇消杀工作，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净。1.1.4.12.10 4.12园林绿化养护与管理1.1.4.13 4.12.1草坪4.12.1.1. 成活率在95以上，生长茂盛；4.12.1.2. 整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；4.12.1.3. 无病虫害；4.12.1.4. 绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；4.12.1.5. 绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法59、行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾及时清运；4.12.1.6. 根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。1.1.4.14 4.12.2园林树木4.12.2.1. 生长长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量；4.12.2.2. 树冠完整美观，主侧枝分布均匀，数量适宜，内膛不乱，通风透光良好，没有死树和枯枝死杈；4.12.2.3. 管理期间树木枝干无机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，无黄叶、无非正常落叶，焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在5以下；乔木根部无10cm高以上荫蘖枝；4.12.2.4. 无明显缺株；4.12.2.5. 管理期间树林无钉栓、60、捆绑现象；4.12.2.6. 绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝，有虫株率在2%以下；4.12.2.7. 被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下，无蛀虫害虫的活卵、活虫；介壳虫危害不明显。1.1.4.15 4.12.3花坛4.12.3.1. 花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美；4.12.3.2. 在花坛开花期间，每周剪残枝、花57次，保持清晰的图案和适宜的高度；4.12.3.3. 宿根花卉管理及时，花期长，花色正，缺株率在8%以下；4.12.3.4. 有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水61、枯萎现象；4.12.3.5. 叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；4.12.3.6. 株形丰满、整齐、姿态匀称优美。1.1.4.16 4.12.4人工湖、喷水池每1日清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，水面无明显漂浮物；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每月对喷水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗喷水池地面、清洗池底鹅卵石、周围地面等）；目视池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。1.1.4.17 4.12.5假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之62、间是否牢固；每日巡视1次；需要刷白或刷油漆的部位每1年粉刷1次，大理石雕塑每月擦洗1次，保持清洁卫生。1.1.5 4.13秩序维护1.1.5.1 4.13.1人员组织4.13.1.1. 专职秩序维护人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；4.13.1.2. 接受过两年以上秩序维护或相关训练，训练有素，掌握基本秩序维护技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；4.13.1.3. 熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱秩序维护工作，无犯罪记录；4.13.1.4. 秩序维护人员配备对讲装置和其他必备的秩序维护工具；4.1363、.1.5. 当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；4.13.1.6. 上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠； 4.13.1.7. 讲普通话，可以进行简单英语会话；4.13.1.8. 交接班制度完善，并有工作及交接班记录。 1.1.5.2 4.13.2门卫各出入口24小时有人值班看守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏64、导等工作。 4.13.3.巡逻白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人，并排或列队巡逻，规范整齐；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。 1.1.5.3 4.13.4紧急事故反应4.13.4.1. 制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；4.13.4.2. 有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；4.13.4.3. 书面描述紧65、急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；4.13.4.4. 高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；4.13.4.5. 对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；4.13.4.6. 按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。1.1.5.4 4.13.5其他防范措施4.13.5.1. 设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；4.13.5.2. 接到报警信号，确认后物业服务中心应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；4.13.5.3. 涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；4.13.5.4. 协助有关部门维持小66、区正常生活秩序，防止不安全事件发生；4.13.5.5. 对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；4.13.5.6. 建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。1.1.6 4.13.6交通、车辆管理4.13.6.1. 有较为完善的车辆管理制度；4.13.6.2. 小区设置明显的交通标志；4.13.6.3. 维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求；4.13.6.4. 封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录；管理67、人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。1.1.7 4.13.7消防4.13.7.1. 执行中华人民共和国消防条例、中华人民共和国消防条例实施细则和其他有关消防法规；4.13.7.2. 健全消防组织，建立消防责任制； 4.13.7.3. 定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。4.13.7.4. 根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；4.13.7.5. 制定防火安全管理68、办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；4.13.7.6. 发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；4.13.7.7. 每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；4.13.7.8. 每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；4.13.7.9. 每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；4.13.7.10. 消防监控室保持69、清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；4.13.7.11. 每日填写工作记录，建档备查。1.1.8 4.14专项服务业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。1.1.9 4.15特约服务业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合70、同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。特约服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。附录A（规范性附录）文明用语A .1 因人称呼（如老伯、大妈、同志、师傅、女士、小姐、小朋友）A .2 您好A .3 请进、请坐、请讲、请问A .4 请稍等A .5 谢谢A .6 对不起A .7 请原谅A .8 很报歉A .9 没关系A .10 不客气A .11 请您排队等侯A .12 请不要着急A .13 很高兴能为您服务A .1471、 请您先看一下须知A .15 您有什么愿望，请告诉我A .16 对不起，请注意保持环境（室内）卫生（ 请您不要吸烟）A .17 请把您的需求告诉我A .18 我能为您提供什么帮助吗？A .19 我理解您的心情A .20 我会尽量帮助您A .21 请您按规定填写表格A .22 有不懂的地方您尽管问A .23 很抱歉，让您久等了A .24 不用谢A .25 请放心A .26 我们帮您办A .27 请留下保贵意见A .28 您慢走A .29 请走好,再见A .30 为您服务是我应该做的！A .31 您的需求就是我的职责A .32 对待业主（业主（使用人）语言应该表达恰当、声调温和、亲切自然。附录B（72、规范性附录）服务忌语B.1 带有蔑视性、侮辱性的称谓，如：老头、老太婆、神经病等等B.2 喂,干什么B.3 喊什么,等一会儿B.4 少啰嗦，快点讲B.5 你管不着（你少管闲事）B.6 喂，叫你呢B.7 不关我的事B.8 急什么，还没上班呢B.9 找别人去，我管不着B.10 墙上贴着，自己看B.11 就你急，怎么不早来B.12 给你讲过几遍了，怎么还拎不清B.13 急什么，没看我正忙着吗？B.14 你能怎么样（你看着办）B.15 没看快下班了吗，早干什么了B.16 烦不烦B.17 这么晚了明天来B.18 你问我，我问谁？B.19 这事我管不了，你去找我们领导。B.20 你这人是不是有毛病？B.273、1 你这人真啰嗦。B.22 你找谁，他不在，跟你说过了，他不在，你耳聋啦？B.23 有意见，找领导。B.24 我就这态度。有本事你告去B.25 叫什么，等一下。B.26 我就这种态度，怎么啦？B.27 不是我管，我不晓得。B.28 不知道，你问我，我问谁。B.29 对待业主（业主（使用人）不应用任何使其不知所措的语言。第四部分 新项目操作指引2 1项目立项至规划总图确定期间1.1 取得土地使用权以后二个月内在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。1.1.1 地理位置：项目所处的74、位置。1.1.2 治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、 住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。1.1.3 交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要 的交通工具。1.1.4 物业管理市场情况：新开发项目实施物业管理的具体情况，有无物业管理协会组织，地方相关法律法规政策情况，区域内物业服务相关费用标准等。其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边附近是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。1.2 地产成75、立项目组1.2.1 相互信息的交流跟进。1.2.2 知会地产该项目物业的对接人员。1.3 概念性图纸出来以后1.3.1 在新项目地产立项以后，需要与地产设计部门和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。1.3.2 在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。1.3.3 闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑76、落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。1.3.4 停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。1.3.5 门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内。安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅77、（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。1.3.6 周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。1.3.7 对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。1.3.8 电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置。通常设置在主入口或单元门附近。1.3.9 巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统。一根巡更棒一般可以设置40-60个。1.3.10 内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内线电78、话。设置位置：重要设备房、管理用房、管理处、值班室、电梯机房、安全岗位等。1.3.11 人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。1.3.12 商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。学校一般设置在小区边，79、同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。1.3.13 管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约10万M2设置一个，管理处与控制中心尽量设置在附近，管理处最好设置在小区中心位置。1.4 项目图纸出来以后1.4.1 垃圾房位置、垃圾桶位置设置。设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。1.4.2 雨水收集。对于80、山体项目、并且有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，节约费用。1.4.3 水景设计、水质处理。考虑人工湿地的循环部分。1.4.4 给排水系统。考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。1.4.5 管理用房：管理处、培训室、仓库、操作间、值班室、食堂、宿舍。位置和面积的确定。食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。1.4.6 配套用房：居委会、社康中心。按照要求进行对接。1.4.7 配套设施：单车、摩托车停放点、公共洗手间。督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用、业主使用）。3 2 开发建设至项目开盘期间2.1 项目图纸确认以后要求地产提供：占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、住户户81、数、车位数量、房屋类型、电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、消防设施情况等。2.2 项目开盘前半年（或根据营销要求）2.2.1 根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算、各类物业服务费收费标准。2.2.2 服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；2.2.3 提出的服务项目需考虑管理处可操作性及管理风险、资源配置问题；2.2.4 制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。2.2.5 确定管理处人员编制，对管理成本进行测算，主要有人工成本、秩序维护费用82、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、管理处综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。2.2.6 前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。业主临时规约与前期物业管理服务合同相关条款约定一致性。业主临时规约及前期物业管理服务合同经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时规约印刷。2.3 整个阶段2.3.1 前期介入的跟进和落实。按照物业管理设计要点的要求，督促地产进行实施。2.3.2 水电气配套。设备房设置尽量集中、便于维护管理。电表容量与实83、际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。2.3.3 围墙护栏、支持杆平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的围墙，直径应该大于14厘米。围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。围墙安装防爬网。2.3.4 外立面管道、栏杆。建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防84、止盗窃攀爬的考虑。空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于32mm防止堵塞。2.3.5 沟渠井盖。沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现中南精致管理。2.3.6 道路。路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。在道路边上的消防接85、合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。2.3.7 天面露台。10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。2.3.8 防火门。公共部位防火门钥匙通用（通锁）。公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。2.3.9 停车场及出入口。人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。车库照86、明为多路或分级控制，如全开、局部开，减少耗电。车库设置清洁用取水口（最远距离50米设置一个）及清洁池。室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。2.3.10 娱乐设施。安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)。室外娱乐场所设置排水口、沟。2.3.11 信息栏、公告栏。在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。在小区单元口设置信息栏，要便于纸张的取放。2.3.12 单车、摩托车棚。合理设置单（摩托）车存放点87、，最好设置在安全员固定岗位附近。2.3.13 清洁设施。小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5-7m3标准。地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。2.3.14 绿化设施。苑内喷灌系统可以根据88、实际情况安装1个计量表。绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。2.3.15 设备房环境。发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管。设备房设置对流通风口。机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。2.3.16 供配电系统。变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超温报警信号连接到中心。发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管89、。发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。各种配电箱（柜）钥匙通用。发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。2.3.17 给排水系统。水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。水泵底坐周围设10公分宽、5公分深的截水槽。水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深590、0公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从91、两部分水池取水。2.3.18 消防系统。Co2设备、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护（不采用气压给水设备控制）。2.3.19 电梯。控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别（由电梯公司制作）。轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（92、机房门选用通锁）。电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。2.3.20 弱电监控系统。弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。 泳池设计12个合理的摄像监控镜头。2.3.21 泳池水景。反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景使用、绿化使用。）泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。成人93、池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水（使用时为生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。2.3.22 成品防护。关注现场各门、窗、玻璃、浴缸安防设备等物品保护。3.1 2.4开盘前2.4.1 开盘前需要组织请专94、业公司对现场进行清洁。2.4.2 开盘前制订开盘配合方案并与销售部对接。2.4.3 开盘时，需要与销售部对接安全布置。2.5项目交付前2.5.1 绿化浇灌设置的完善。根据现场的情况设置绿化自动浇灌系统。2.5.2 一房一验工作全部完善。2.5.3 公共部位、设备设施接管验收完成。2.5.4 管理用房到位。4 3 管理处成立至房屋交付使用3.1 管理处成立后两周3.1.1 确定组织架构，职务说明书及安全管理人员岗位设置。确定管理处组织架构，人员编制，编写各岗位职责和职务说明书，报人力资源部、分管领导、总经理审批。安全岗位设置应分为：出入口岗（车辆、人员）、巡逻岗（楼层、苑内、车场、商铺）、接待岗95、（样板房、销售厅、项目部）检查岗（主管/主办、班长/班副）、机动岗（便衣岗、协助岗）。装修期间应设定装修专用通道及出入口，并根据人员出入量增设协助岗。3.1.2 编制项目交付前工作计划。编制入伙工作计划，包括与地产公司沟通，内部管理，物资采购、标识制作，交付资料准备，交付现场工作人员安排，组织培训、交付流程演练等。3.1.3 各类人员到岗时间确定。管理处在入伙前三个月成立。部门经理在入伙前半年确定，入伙前三个月到位。管理人员及技术员在入伙前半年确定，入伙前三个月到位。安全员、保洁员在入伙前二个月确定，入伙前一个月到位。3.2 管理处成立后一至三个月内3.2.1 团队建设，建立沟通渠道。建立管理96、处多种沟通渠道，部门负责人至少每月与全体职员召开一次沟通会，明确当月管理处工作重点及工作思路。3.2.2 管理处应当指定专人负责人事行政工作，组织员工活动（如生日晚会，外出活动、组织兴趣小组等），提高员工归属感和团队凝聚力。3.3 管理处成立后一个月3.3.1 参与项目现场办公会议，了解项目交付进度，前期介入问题提交，前期介入问题点跟进与落实。如管理处较难解决和处理的工程遗留事项。3.3.2 开展团队建设工作，组织人员培训。3.3.3 指派专人负责管理处的营业执照（工商部门）、税务登记证（税务部门），组织代码证（技术监督局）、停车场许可证（交管局停车场管理科）、项目交付后，视配套设施情况，需办97、理泳池卫生许可证、会所体育设施经营许可证、食堂卫生许可证等证照的办理。3.3.4 开办费确定，地产承担费用报批 (入住开荒、管理用房装修、地产服务人员成本等)。地产公司按该项目收费面积的元/平方米，按个月计算标准开办费划拨给管理处。开办费不含入住开荒费用、管理用房装修费用及房屋本体标识费用。开荒费用：会同项目部在入住前一个半月通过公开招投标确定开荒作业单位，具体按招投标管理办法报相关部门审批。管理用房装修费用，地产公司根据相关法规管理用房面积标准，按元/平方米装修费用划拨。3.3.5 组织全体职员对各业务块的体系文件进行培训，必要时请集团职能部门协助培训，2个月内进行考核。3.4 管理处成立后98、两个月3.4.1 根据人员编制确定安全、保洁、技术等员工宿舍位置、面积（分期开发项目需考虑后期人员增加的住宿要求，需考虑各类人员工作性质合理分配宿舍，避免互相影响），装修工程最迟在入伙前一个月完成，以便管理处采购家私、电脑、网络等。宿舍装修要求：安全班因三班倒，尽可能将安全班宿舍分为三个，并按住宿人员比例配置冲凉房、厕所位、淋浴头，购买热水器等。控制中心、技术人员、保洁员因作息时间不同，可独立安排宿舍，女保洁宿舍须另安排冲凉房、卫生间。装修应当按CI标准执行，如客户前台、职员办公室，客户前台装修需考虑客户办事的便捷性。3.4.2 编写管理制度及各类预案。各业务主管/主办负责编制相关业务管理制度99、，报部门负责人审批，新制度下发一周内，应组织培训，并要求组织考核。管理制度按公司体系文件要求，分为内部、客服、安全、环境、维修、会所、收费等，制度编写应参考国优标准、体系文件及日常业务流程设计编制。安全预案应根据安全日常管理要求编制，主要内容包括消防作战、反盗窃、抢劫、绑架，停车场突发事件处理，台风暴雨，假日安全管理等五个安全预案。3.4.3 巡更系统确定巡更点位置。巡更点位置应放在具有安全隐患或重要部位，如配电室、发电机房、电梯机房、水泵房、控制中心、管理处、资料室、天台、单元门等。楼层最好每两至五层设置一个巡更点。（如选用爱迪尔巡更系统(patrol xp98版)，建议选用程序（决对时间对100、应计划）进行巡检，原因：巡更点在使用中，常会出现故障，如没有发现会出现系统时间与实际巡更情况不符。）根据辖区治安防范的要求及特点，每季度对巡逻路线、巡更时间进行评估调整，并将修订的巡逻路线报部门负责人审批。3.4.4 对讲机盲点排查并采取有效措施解决。对讲机盲点主要原因：高层楼宇及天台受外界信号干扰大；地下室停车场信号不强；排查方法：对于大项目社区应增设对讲机中转台，增强对讲机信号。如对讲机信号干扰较大，应考虑对讲机频道加密。3.5 管理处成立后三个月3.5.1 编写应知应会。根据新项目所有情况、周围配套设施、教育、饮食、交通等情况进行编写，内容尽可能全面而完善，并且在下发后一周内组织全体人员101、进行培训，培训后一个月内进行考核，以检查培训效果和强化员工记忆。3.5.2 利用地产关系建立公共关系（自来水公司、供电部门、城管、派出所、居委会等）。地产公司在前期建设时，与相关政府部门已建立公共关系，管理处可在此基础维护与政府及事业单位的关系。供水比例的确定。配合项目部办理用水指标申请，建立与自来水公司关系。由项目部给排水工程师牵头，与水务集团工作人员联系，确定商用、民用水的比例。电抄表到户，配合项目部办理用电指标申请，建立与供电局的关系。由项目部供配电工程师牵头，与供电局工作人员联系，办理小区用电抄表到户。由项目部工作人员带领管理处相关人员拜访城管、派出所、居委会相关人员，建立初步关系，并102、在以后工作中邀请以上部门到小区指导工作，巩固维护公共关系。3.5.3 持证上岗。特殊岗位应当按公司要求持证上岗，如技术人员、救生员、食堂人员、安全员、监控中心人员、管理人员、司机等，未取得资质的人员不得安排有特殊要求的岗位工作。没有相关资质的人员需限期取得。3.6 项目交付使用前三个月模拟验房，收集房屋质量存在问题，跟进返修，水电表核对。3.6.1 分成若干小组，以管理处技术员或客服中心人员任组长，组织验房队伍。具体标准参照物业接管验收标准和要求验收。3.6.2 验房小组记录现场问题，每天集中交客服返修组，统一安排施工人员处理。由返修组组织返修工作，并安排相关人员复查。3.6.3 管理处组织对103、全部水电表进行检查和测试，发现有误应当及时项目或客服中心反馈处理，并要有跟进，保证交付前处理完毕。3.7 项目交付使用前二个月3.7.1 确定开荒的方式，组织开荒单位的招投标，确定开荒的时间、内容，标准，验收的方式方法、时间等内容。3.7.2 制定详细的开荒方案，与开荒单位签订合同，同时应联系几家备用单位，在清洁公司未能达到要求及时补充人员，同时将开荒施工前要现场确认公共区域成品的完好情况，重点检查玻璃、房门，有明显划痕的要现场确认并保留记录。3.8 项目交付使用前一个月3.8.1 CI标识制作（包括房屋本体类及服务类标识）。管理处与总办CI设计师在现场实地考察，对现场各标识进行登记和汇总，对104、房屋本体类、物业服务类标识分别登记，房屋本体类标识报地产项目部审批后制作，物业服务类标识报品质部、总办审批后制作。标识总价超过3万元时须组织招投标。各类标识须入住前20天完成安装工作，CI设计师须全程跟进安装工作。3.8.2 制定采购清单（采购物资主要有办公家私、文具、电器、电脑、员工宿舍物资），寻价，按不同类别报相关部门审批，采购员组织采购。物资到位后，仓库管理员与采购员对采购物资进行登记和资料收集，录入资产管理软件，办理相关手续。采购完毕采购员负责报销工作。3.8.3 安排专人到邮局办理新项目通邮手续，与项目部协调项目门牌号、通信地址及新项目地址英文翻译。3.8.4 灭火器、消防器材等安全105、设施配置。配电室、发电机房、电梯机房、控制中心、计算机房等重要设备房、办公室、图书室、厨房、车库、仓库等重要部位应当配置相应种类的灭火器材。员工宿舍应配置必要的消防安全设施。高层大厦每层须配置不少于两个2KG及以上的轻便灭火器，多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点。小区（大厦）须有首层消防设施平面图，并悬挂于物业本体的适当位置，图中应标注灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符。高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。根据管理处人员编制情况，制定灭火作战示意图。并把将灭火作战示意图和消防设备设施清单，悬挂于控制中心。控制中心应当配置足够的消防器材并做好标识。3.8.5 联系106、电信公司安装机手放大器，选择机房，签定协议，明确费用计量及安装要求。联系移动（联通）安装放大器，选择合适的位置作为设备机房，约1015左右，协商场地使用费金额及收取方式并签订协议，收费可根据小区用户数量及覆盖面积。设备用电须安装独立电表，便于计量。室外天线的安装不得影响外立面的美观，建议安装隐蔽天线。在天台安装时，尽量避开业主房屋；安装天线时，一定要考虑天线对人体的辐射，要求对方提供合格证明。3.8.6 设施设备接管验收，移交工具、图纸资料、说明书等齐全。管理处技术主管（办）与设备维护组一起配合项目部和产品供货商参与小区设备的移交接管；参照公共设备设施承接查验标准对小区设备进行验收；发现问题及107、时记录，并要求施工单位整改，并跟进整改情况；供配电设计最好分多路控制，配电房内设计要考虑今后的抄表到户，分表计量。所有设备移交时相关资料必须齐全，配备专用维修工具的设备，工具移交齐全。设备变更图纸，建立设备维修档案，便于然后维修养护和资料查询。3.8.7 与项目部移交业主房屋、钥匙，并建立钥匙清单。3.8.8 针对前期物业管理方案，管理处需制定具体服务流程、服务项目体现前期物业方案提到的服务模式，并且有具体的措施落实。3.8.9 收集客户焦点问题及前期服务承诺。管理处客服主管需收集该项目客户集中反映的问题点（如前期销售承诺、特殊户型装修、管理难点等涉及业主衣、食、住、行问题），结合投诉日报客户108、反映的问题点，制定相应解决措施。3.8.10 交付资料应当提前两周准备到位，包括联系地产公司印刷业主临时规约、委托银行代收款协议书、居家服务手册及有线电视、燃气开户资料等，入住指引和业主资料卡应当提前交地产客户事务组邮寄给业主。3.9 新项目交付使用前一周3.9.1 需外包方增加人员，需做好清洁人员、质量的监控。3.9.2 需公司内部人员协助的，应当提前做好安排，协调清洁单位、内部人员分工。3.9.3 会同相关人员已完成开荒的区域进行检查验收，发现问题，及时整改，要求在交付前一天完成全部开荒工作。3.9.4 编制入住人员岗位安排表及各岗位工作流程，参加入住工作人员应要求有一定的专业技能及沟通能109、力。3.9.5 入住前三天组织各岗位人员到入住现场参加培训，培训内容包括入住流程、回答口径，岗位职责及特别注意事项，对验房小组应当做现场培训，熟悉各户型、水电表位置及抄表注意事项。3.10 交付前两天内3.10.1 安排人员对房屋进行贴防撞条、安装猫眼、挂礼花等，迎接入伙。3.10.2 与地产销售部确定入伙现场位置及现场包装、工作人员区域等事宜。3.11 交付使用后一个月业务标准及各类作业指导文件编写。各业务负责人编写环境、技术类相关作业指导书，部门经理/主作审核，报公司品质部审批后下发，组织相关人员进行培训，相关作业指导书须在管理现场张贴。3.12 交付使用后三个月竣工资料的完善与跟进。资料110、管理员应根据公司体系文件和物业管理部文件要求，编制项目物业接管资料清单，交与地产项目秘书，接收项目相关竣工资料，并及时跟进资料交接进度。5 4 交付使用半年内4.1 装修管理4.1.1 业主准备（1） 业主办理装修，装修单位需提供营业执照复印件，（加盖公章）、承建资格证书复印件（加盖公章）；如代收装修税费的需提供顾客与装修单位签订的装修合同复印件。非业主使用人申请装修需提供业主同意装修的书面证书。（2） 装修施工图纸和施工方案（如更改原有水电线路需提供水电线路图）。（3） 装修单位负责人身份证复印件、照片、联系电话。（4） 施工人员身份证复印件、照片。（5） 如需改变建筑物主体或承重结构、超过111、设计标准或规范增加楼面荷载须提交建筑物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。（6） 如搭建建筑物、改变住宅外力面等，须经城市规划行政主管部门批准后，报管理处备案，并经业主大会/业主委员会同意，有管理处统一样式方可打搭建。（7） 只铺地板、墙壁表面粉刷、贴墙纸等的简单装修，装修户可不提供装修单位承建资格证书及施工图纸。4.1.2 装修手续办理（1） 由部门负责人指定专人核实业主身份，审核装修方案、施工人员身份、特种作业证书、装修资质证明、施工时间（最长不超过三个月），并做出批复。如超过需向管理处重新办理申请手续。（2） 装修管理员将批复意见112、知会装修申请人，并知会管理处其他有关部门配合和监督，建立装修管理档案。（3） 管理处与业主、装修单位三方签订装修管理服务协议书，业主与装修单位分别交纳装修保证金及相关费用。（4） 办理装修许可证、人员临时出入卡。4.1.3 装修过程的监控（1） 安全员每天巡查至少一次，技术员至少每两天巡查一次装修现场，并填写装修现场监控记录表。（2） 巡查装修许可证的有效期，装修现场是否有乱接线、乱改管线、破坏承重结构、使用易燃材料装修等违章行为。如有违章行为，下发违章通知书，并责令限期整改。（3） 监督施工人员只能使用货梯、按指定的通道进出及搬运材料。4.1.4 装修垃圾的清运（1） 垃圾的清运在晚上192113、2点之间进行。（2） 禁止装修队在清运车辆进场前将垃圾搬出户外。（3） 禁止装修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。（4） 垃圾清运完后，检查清运垃圾的通道墙面、地面、天花及公共设施有无损坏、磨花现象，发现问题及时处理。4.1.5 装修复验业主向管理处提出检查申请，管理处装修负责人对装修工程检查，经检查无违章情况，出具检查证明，准予退还装修保证金。4.1.6 退装修保证金（1） 装修保证金装修检查合格7个工作日后退还。（2） 装修检查无违章行为，业主与装修队凭检查证明和装修保证金单据退还装修保证金。具体退装修保证金时间需在装修管理服务协议书约定。（3） 将所有施工人员出入证收回并作废。4.2 工程遗留114、问题处理4.2.1 交付后保修期内（1） 交付后保修期间，客户服务中心全面负责业主房屋质量问题返修和公共设施增减工作（包括工程管理和费用管理），地产项目部因拥有各种专业人员提供返修技术支持。（2） 在保修期结束前管理处应当提前知会业主，将存在问题及时反馈安排处理，避免保修期结束后再要求免费维修。（3） 业主房屋质量问题直接由返修组负责处理，公共设施部分由管理处向返修组反馈，返修组协调施工单位处理。4.2.2 保修期过后（1） 室内维修费用由业主承担，公共部分维修费用由管理处负责。（2） 保修期后，维修事务由管理处牵头组织，地产客服中心及项目部提供技术支持。4.3 水电抄表到户办理4.3.1 交115、付使用前一个月（1） 用水、用电户名由地产改为管理处名称。（2） 到供水、供电公司申请用户名称变更。4.3.2 房屋交付半年内（1） 办理交付手续由业主签订用水、用电合同及代收款协议书。（2） 水电抄表到户前与业主签订委托银行代收款协议书，管理处代抄水电表并向业主收取相应费用。（3） 水电抄表到户后，到供水、供电公司拿供用水、供用电合同与委托银行代收水费合同书、委托银行代收电费合同书，业主签订后由水电公司直接向业主收取相关费用。（4） 到供水、供电公司申请办理水电抄表到户。4.4 秩序管理4.4.1 交付使用一周内（1） 样板间、商铺安全监控，收集返修人员资料，制定监控管理办法。（2） 将空置116、房情况进行统计、建立巡查管理制度。（3） 建立返修人员档案，制定返修事务现场安全管理制度。4.4.2 集中装修期（1） 明确装修施工人员管理要求与监控办法，加大对装修违章的巡查，检查装修搬运公司对小区安全管理的隐患。（2） 针对装修期安全防范特点，制定相应的安全巡逻路线。（3） 明确装修管理制度和装修人员管理注意事项。（4） 明确装修材料进场及搬运人员管理规定。4.4.3 交付使用一个月内（1） 各类突发事件的强化演练。（2） 明确各类突发事件处理程序，以及人员的分工（义务消防队、应急分队名单），并组织实战演练。加强靠近项目周界处、与工地接壤处住宅安全防范工作。（3） 编制管理服务区危险源清单117、，完善相关防范措施，加强靠近项目周界处、与工地接壤处住宅安全防范工作。（4） 检查交通、建筑物缺陷、监控、消防、红外、出入口道闸等公共区域危险源。（5） 完善相关标识，规避管理风险，检测安全设施设备的性能，发现问题及时安排返修。4.4.4 交付使用二个月内（1） 强化安全员专业技能培训，包括专业知识、岗位职责、工作基本的流程、服务意识，要求掌握常住人员、特殊顾客、出租户资料。（2） 组织各项规章制度的培训与学习，包括社区应知应会、装修管理知识、装修统一口径的学习。（3） 各类突发事件的应急处理流程；交通、治安、消防预案的演练；熟悉常住、租住人员资料，住户识别率达50%。4.5 环境管理4.5.118、1 绿化养护期满移交（1） 施工单位绿化移交：分项工程验收报告、竣工移交书、绿化工程施工合 同、工程保修款申请书、绿化施工总图、绿化分项种植平面图、绿化分区苗木表、绿化施工苗木清单；（2） 移交后的绿化开荒；（3） 绿化外包评估（可选）；（4） 日常的绿化养护（5） 绿化原生态的管理。4.5.2 项目交付后一个月（1） 编写居家服务工作细则和流程；（2） 家政服务人员管理规定；（3） 保洁岗位疑难工作指引；（4） 居家服务常规服务标准；（5） 保洁工具使用及管理规定；（6） 居家服务回访制度。（7） 业主生活废弃物的处理、收集时间；（8） 业主装修废弃材料在利用；（9） 业主废弃电池设施箱配置119、评估；（10） 评估消杀服务合格供方（可选）；（11） 设置消杀岗位；（12） 制订消杀管理规定；（13） 制订年/月消杀服务计划；（14） 制订消杀效果检查制度；（15） 配置适合于本区域的消杀硬件设施。4.6 设施设备管理4.6.1 项目交付后一个月（1） 签订设备保养合同（2） 针对设施设备存在的遗留问题，与地产项目部对接，协调施工单位处理，并跟进处理结果。（3） 编制设备设施管理制度及操作规程，悬挂设备房，同时组织相关设备责任人培训。（4） 建立设备管理档案、设备台帐，录入设备管理软件，建立设备设施保养记录文件夹。（5） 组织技术人员培训各类设备设施管理规程。（6） 建立设备设施年度保120、养计划。（7） 按体系文件要求，对设备设施进行维护保养，针对设施设备存在问题制定应急方案，并反馈给地产项目部。4.7 客户关系建立4.7.1 集中交付期间（1） 交付手续流程设计合理，客户在较短时间内尽快办理好手续。（2） 在现场设置迎宾岗、验资料岗、填资料岗、验房岗、收费岗、钥匙礼品发放岗、复印岗、总协调岗、特别事务协调岗。（3） 注意对各岗位人员培训统一口径，特别是费用收取岗位关于收费标准、收取方式等方面。（4） 查丈报告、竣工验收报告、各种户型的平面图、电水线路图、内置窗花、拉闸门的统一款式。（5） 办理交付手续人员的专业程度及礼仪礼貌；及时答复和解决疑难问题。（6） 抽调各业务块的专业121、人员，安排在相应岗位，并进行入伙流程、应知应会（项目基本情况及收费标准）、礼仪礼貌的培训。（7） 由地产、物业、管理处共同组成协调小组，对涉及面积补差、房屋质量、装修质量等疑难问题予以及时回复。4.7.2 项目集中交付后初始阶段（1至2个月）（1） 让住户广泛了解管理处前台、中心24小时服务电话，设置“一对一”的服务模式及人员名单，及时解答和处理住户疑难问题。（2） 将管理处电话、专职或兼职客户服务人员的联系号码长期公布在大堂、宣传栏或苑内架空层明显地方，接受顾客咨询、投诉、报修等信息。（3） 地产设置专门的返修小组，将返修组的办公地点与电话公布在大堂、宣传栏或苑内架空层明显地方，接受房屋保修122、期内客户反映的房屋工程质量。（4） 对于客户直接反映到管理处的有关房屋工程质量方面的问题，指定专人跟踪、盘点，与返修组用一式两联的工作交接表接交工作，防止漏单。（5） 地产返修组要制定有关对承建商返修人员相关管理的规定（返修现场、沟通技巧、礼仪等），并指定监控责任人。（6） 对常提意见/建议的客户进行分析，建立不同的客户档案。（7） 设置工作信息本及投诉/建议盘点表，将每日客户反映的问题进行盘点，坚持客户服务人员碰头会、工作沟通会制度，对住户反映的问题回访跟踪，直至问题关闭。（8） 针对业主入住初期对管理处的各项工作及人员都不了解，相关咨询的事项较多现象，可开展 “真诚互动面对面”、“客服人员123、现场办公”等方式，加强住户对管理处工作的了解。（9） 开展“家庭趣味游戏比赛”、“拨河比赛”、“少儿绘画比赛”等社区活动，增进住户与住户之间、管理处与住户之间的了解与熟悉。（此类活动长期坚持）（10） 维护小区网站，利用公告信息栏将停水停电、公共场所施工、社区文化活动等重要通知及时告知业主。小区广播是否到达住户处，注意调试广播音响等设施。4.7.3 项目交付使用后三个月（1） 每月编制顾客访谈计划，由管理处各业务块专业人员组织访谈队伍，主动与住户预约上门访谈。（2） 访谈前对所有参与访谈的人员就业主关心的共性问题进行统一培训，以确保访谈质量。建立客户访谈档案，对住户提出的意见/建议进行跟踪处理124、。并每月进行访谈评估总结。（3） 根据社区特点，制定诤友积分计划，把住户所提建议、意见按对社区管理的贡献程度进行积分，定期公布并给予相应激励。（4） 每季度召开住户恳谈会，汇报管理处的工作重点、工作计划及社区管理难点，听取住户意见/建议。（5） 根据社区内住户的不同爱好，倡议成立不同的社团组织，如：“摄影协会”、“秧歌队”、“腰鼓队”“中老年时装模特队”、“合唱团”等。（6） 管理处负责前期组建的协助工作，但不参与到团队的具体管理当中。（7） 借助社团组织扩大对客户的了解与熟悉。（8） 充分利用小区业户中离退休老人的资源，组成维护社区秩序的义工队，组成义务巡逻小组，协助管理处对社区的不文明现象125、，安全管理等方面进行管理。（9） 对于小区红线外问题，联合居委会、业委会及社区业户代表向相关部门反映，并及时通报进展情况。（10） 定期对管理处开展的各类活动进行评估，召开沟通会，根据已掌握的客户信息，设置个性化服务项目。（如：帮住户叫的士、代收邮件、绿化/消杀顾问、免费给单车打气等）（11） 成立“社区协调小组”（党总支、居委会、业委会、苑座长参加），通过“协调小组”协调住户与住户的矛盾关系。4.8 商业街管理4.8.1 商铺交付后装修期（1） 加强商铺装修巡查，及时检查店内外的装修情况，防止商家占用公共部位（如商铺附近的水表房、公共通道、采光井等）和破坏店铺外立面的统一的行为。（2） 与所126、有商户签订物业管理服务协议、100mm1.5全长（25米以上）管径100mm13管径100mm252立管垂直度（mm）每一米2吊线和尺量检查全长(5米以上)103弯管椭圆率(Dmax-Dmin)/Dmax管径100mm10%用外卡钳和尺量检查管径100mm8%折皱不平度(mm)管径100mm4管径100mm5注：Dmax,Dmin分别为管子最大外径及最小外径采暖系统水压实验及调试项次项 目要 求检验方法1蒸汽采暖系统应以系统顶点的工作压力加0.1Mpa做水压试验,同时在系统顶点的试验压力不小于0.3Mpa使用钢管及复合管的系统应在试验压力下1mm压降不大于0.02Mpa,降至工作压力后检查,不127、渗不漏使用塑料管的系统应在试验压力下1h内压力降不大于0.05Mpa,然后降压至工作压力1.15倍,稳压2h压力降不大于0.03Mpa同时各连接处不渗、不漏热水采暖系统2高温热水采暖系统试验压力应为系统顶点工作压力加0.4Mpa3使用塑料管的热水采暖系统应以系统顶点工作压力加0.2Mpa做水压试验,同时在系统顶点的试验压力不小于0.4Mpa使用复合管的热水采暖系统4系统试压合格后,对系统进行冲洗现场观察，直至排水不含泥沙、铁屑等杂质，且水色不浑、浊为合格过滤器试压合格后进行清扫除污器5系统冲洗完毕后应充水、加热，进行试运行和调试观察、测量室温应满足要求中间验收记录工程名称分布（或单位）工程分项128、工程名称开工日期年 月 日工程地点交验日期年 月 日交验简要说明遗留问题验收意见建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日5 金属管道工程验收及表格5.1 质量检验5.1.1 保证项目检验记录保证项目检验记录表单位工程名称：分项工程名称：分部工程名称：分项工程性质：序号检 验 内 容质量情况1固定件、支撑件的材质、规格2保温材料的材质、规格和性能3保冷材料的材质、规格和性能4粘结剂、耐磨剂和密封剂的材质和性能5绝热层分层厚度6设备铭牌覆盖7固定件穿透保冷层8隔垫设置9干砌填缝材料与湿砌灰浆材料(续表)10主管、伴管的加热空间11充填绝热层的密实12保冷可拆卸结构与固定129、结构之间的绝热与密封13保冷附件、端部或盲板的绝热与密封14浇注、喷涂绝热层的施工配料及其性能15硬质制品绝热层伸缩缝的留设16绝热层的膨胀间的留设17保冷层伸缩缝外再保冷18保冷层和高温保温层的各层伸缩缝错缝19防潮层材料的材质、规格和性能20金属保温层材料的规格、品种21普通薄钢板的防腐22金属护壳不加固定件的部位23金属护壳的固定不得损坏防潮层24金属保护层的接缝25保冷结构金属、保护层的接缝密封26毡、箔、布类材料的品种、规格27毡、箔、布类保护层的接缝28抹面灰浆材料的配比、性能5.1.2 允许偏差项目检验允许偏差项目检验表单位工程名称： 分项工程名称：分部工程名称： 分项工程性质：130、序号检验内容允许偏差（mm）实测值（mm）123456789101捆扎、拼砌绝热层的厚度及安装容重2充填绝热层的厚度及安装容重3粘贴绝热层的厚度4浇注、喷涂绝热层的厚度及安装容重5伸缩缝的宽度6防潮层表面平面度7金属保护层表面平面度8毡、箔、布类保护层表面平面度9抹面保护层表面平面度5.1.3 质量保证资料核查质量保证资料核查表序号资料名份数核查情况1绝热材料（制品）出厂合格证、试（检）验报告2绝热材料耐燃性能证明3绝热材料粘结剂、耐磨剂、密封剂出厂合格证、试（检）验报告4捆扎用非金属材料出厂合格证5绝热层厚度检查记录6防水材料出厂合格证、试（检）验报告7防水材料耐燃性能证明8非金属外护材料出131、厂合格证、试（检）验报告9非金属外护材料阻燃性能证明10金属外护材料出厂合格证5.2 建筑排水用UPVC硬聚氯乙烯螺旋管5.2.1 横管坡度横管坡度不得小于下列规定：公称直径d坡度公称外径d坡度500.0251600.007750.0152000.0055.3.1 伸顶通气管(1)房屋每组单位管排水系统最高层立管在接入横管处必须设置向上延伸至屋顶外与大气层连通的伸顶通气立管。(2)在最冷月平均气温低于-13地区，管径110mm时，宜从室内顶棚下0.3m处将管径放大一级。(3)伸顶通气管管径不得小于立管管径。(4)伸顶通气管顶端管口伸出屋顶的高度不得小于下列规定：不上人屋顶不得小于300mm。上132、人屋顶不得小于2000mm。应比屋顶最大积雪或积灰厚度高出300mm。5.2.3 清扫口、检查口(1)房屋底层的立管上必须设置检查口（清扫口）。(2)检查口中心位置可设在离地1m处。(3)高层建筑宜每隔6层设检查口，在最冷月平均气温低于-13地区，立管还应在最高层离室内顶棚0.5m处设检查口。(4)横管在直管段上设置检查口（清扫口）之间的最大距离不宜大于下表规定（当设计无规定时，可采用0.020.025）:d(mm)5075110160距离(m)101215 205.2.4 管道穿越楼板构造要求(1)立管穿越混凝土楼板时宜带止水环的专用套管。(2)立管穿越屋面混凝土层时必须预埋套管，套管高出屋133、面不得小于50mm，再在其上做防水层。(3)做活动支承的横管在穿越承重墙时，应采用套管，套管至少比穿越管大一级管径，其缝隙可用预想性嵌缝材料填实，有防水要求时还应在穿墙处迎水面上用防水材料做止水环。穿越地下室处墙外时，穿墙处防水应结合地下室外墙防水采取相应防水措施。(4)高层建筑内明设管道，当设计要求采取防止水灾贯穿措施时，应符合下要求：立管管径110mm时，在楼板贯穿部位应设置防火灾贯穿措施时，应符合相应防水措施。横管直径110mm时，穿越管道井井墙的贯穿部位应设置防火套管或阻火圈，可设在墙的外侧，防火套管长度不小于0.3m。横管穿越防火分区隔墙时，管道穿越墙体两侧均应设置防火套管或阻火圈。134、5.2.5 验收应检查的项目(1)立管垂直度、横管弯曲度、卫生洁具排水管接口的纵横坐标是否符合规定。(2)连接点或接头的整洁、牢固和密封性。(3)穿越楼板、墙等孔洞的牢固性和密封性。(4)固定和活动支架、吊架、管托等支承件安装位置的正确性和牢固性。(5)伸缩节设置与安装的正确性，伸缩节、螺母挤压密封圈接头预留伸缩量的准确性。5.3 地下防水工程5.3.1 调查(1)地下防水工程质量验收时，施工单位必须提供地下工程“背水内表面的结构工程展开图”。(2)房屋建筑地下室只调查围护结构内墙和底板。(3)全埋于地下的结构，除了调查围护结构内墙和底板外，背水的顶板（拱顶）系重点调查目标。(4)施工单位必须135、在“背水内表面的结构工程展开图”上详细标示：在工程自检时发现的裂缝，并标明位置、宽度、长度和渗漏水的现象。经修补、堵漏的渗漏水部位。防水等级标准容许的渗漏水现象位置。(5)地下防水工程验收时，经检查、核对标示好的“背水内表面的结构工程展开图”必须纳入竣工验收资料。5.3.2 渗漏水现象描述使用的术语、定义和标识符号渗漏水现象描述使用的术语、定义和标识符号，可参看下表。术语定义标识符号湿渍地下混凝土结构背水面，呈现明显色泽变化的潮湿斑#渗水水从地下混凝土结构衬砌内表面渗出，在背水的墙壁上可观察到明显的流挂水模范围水珠悬挂在地下混凝土结构衬砌背水面顶板（拱顶）的水珠，其滴落间隔时间超过1分滴漏地下136、混凝土结构衬砌背水面顶板（拱顶）的滴落速度，每分至少1滴线漏指渗漏成线或喷水状态*5.3.3 不宜进行渗漏水检测的现象当被验收的地下工程有结露现象时，不宜进行渗漏水检测。5.3.4 房屋建筑地下室渗漏水现象检测(1)地下工程防水等级对“湿渍面积”与“总防水面积”（包括顶板、墙面、地面）的比例做了规定。按防水等级2级设防的房屋建筑地下室，单个湿渍的最大面积不大于0.1，任意100防水面积上的湿渍不超过1处。(2)湿渍的现象:湿渍主要是由混凝土密实度差异造成毛细现象或由混凝土容许裂缝(宽度小于0.2mm)产生,在混凝土表面肉眼可见的明显色泽变化的潮湿斑。一般在人工通风条件下可消失，即蒸发量大于渗入137、量的状态。(3)湿渍的检测方法：检查人员用干手触摸湿斑，无水分浸润感觉。用吸墨纸或报纸贴附，纸不变色。检查时，要用粉笔勾画出湿渍范围，然后用钢尺测量高度和宽度，计算面积，标示在“展开图”上。(4)渗水的现象：渗水是由于混凝土密实度差异或混凝土有害裂缝（宽度大于0.2mm）面产生的地下水连续渗入混凝土结构，在背水的混凝土墙壁表面肉眼可观察到明显的流挂水膜范围,在加强人工通风的条件下也不会消失,即渗入量大于蒸发量的状态。(5)渗水的检测方法：检查人员用干手触摸可感觉到水分浸润，手上会沾有水分。用吸墨纸或报纸吸附，纸会浸润变颜色。检查时，要用粉笔勾画渗水范围，然后用钢尺测量高度和宽度,计算面积,标示138、在“展开图”上。(6)对房屋建筑地下室检测出来的“渗水点”，一般情况下应准予修补堵漏，然后重新验收。(7)对防水混凝土结构的细部构造渗漏水检测,尚应按本条内容执行,若发现严重渗水必须分析、查明原因，应准予修补堵漏，然后重新验收。5.4 室内给水系统5.4.1 保证项目(1)隐蔽管道和给水、消防系统的水压试验结果，必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法为检查系统或分区（段）试验记录。(2)管道及管道支座（墩），严禁铺设在冻土和未经处理的松土上。检验方法为观察检查或检查隐蔽工程记录。(3)给水系统竣工后或交付使用前，必须进行吹洗。检验方法如检查吹洗记录。5.4.2 基本项目(1)管道的坡度应符合139、以下规定：坡度的正负偏差不超过设计要求坡度值的三分之一。检查数量按系统内直线管段长度每五十米抽查2段，不足五十米不少于1段；有分隔墙建筑，以隔墙为分段数，抽查5%，但不少于5段。检验方法用水准仪（水平尺）、拉线和尺量检查或检查隐蔽工程记录。(2)碳素钢管道的螺纹连接应符合以下规定：管螺纹加工精度符合国际管螺纹规定：螺纹清洁、规整，断丝或缺丝不大于螺纹全扣数的10%；连接牢固；管螺纹根部有外露螺纹；镀锌碳素钢管无焊接口。检查数量不少于10个接口。检验方法为观察或解体检查。(3)碳素钢管道的法兰连接应符合以下规定：对接平行、紧密、与管子中心线垂直，螺杆露出螺母；衬垫材质符合设计要求和施工规范规定，140、且无双层。(4)非镀锌碳素钢管的焊接应符合以下规定：焊口平直度、焊缝加强面符合施工规范规定；焊口表面无烧穿、裂纹和明显的结瘤、夹渣及气孔等缺陷。（5）金属管道的承插和套箍接口应符合以下规定：接口结构和所用填料符合设计要求和施工规范规定：灰口密实、饱满；填料凹入承口边缘不大于2mm；胶圈接口平直无扭曲；对口间隙准确。（6）管道支（吊、托）架及管座（墩）的安装应符合以下规定：构造正确，埋设平正牢固。（7）阀门安装应符合以下规定：型号、规格、耐压强度和严密性试验结果，符合设计要求和施工规范规定：位置、进出口方向正确；连接牢固、紧密。（8）埋地管道的防腐层应符合以下规定：材质和结构符合设计要求和施工规141、范规定；卷材与管道以及各层卷材间粘贴牢固。（9）管道、箱类和金属支架涂漆应符合以下规定：油漆种类和涂刷遍数符合设计要求；附着良好，无脱皮、起泡和漏涂。5.4.3 允许偏差项目室内给水管道安装的允许偏差和检验方法应符合下表的规定。管道和阀门安装的允许偏差和检验方法项次项目允许偏差（mm）检验方法1水平管道纵横方向弯曲钢管每米全长25米以上125用水平尺直心、拉线和尺量检查塑料管复合管每米全长25米以上1.525铸铁管每米全长25米以上2252立管垂直度钢管每米全长5米以上38吊线和尺量检查塑料管复合管每米全长5米以上28铸铁管每米全长5米以上3103成排管段和成排阀门在同一平面上间距3尺量检查室142、内给水设备安装的允许偏差和检验方法项次项 目允许偏差(mm)检验方法1静置设备坐标15经纬仪或拉线尺量标高5用水准仪、拉线和尺量检查垂直度(每米)5吊线和尺量检查2离心式水泵立式泵体水平度(每米)0.1水平尺和塞尺检查卧式泵体水平度(每米)0.1水平尺和塞尺检查联轴器同心度转向倾斜(每米)0.8在联轴器互相垂直的四个位置上用水准仪、百分表或测微螺钉和塞尺检查径向位移0.15.4.4 检查数量(1)水平管道纵、横方向变曲：按系统直线管段长度每五十米抽查2段，不足五十米不少于1段；有分隔墙建筑，以隔墙为分段数，抽查5%，但不少于5段。(2)立管垂直度：一根立管为1段，两层及其以上按楼层分段，各抽查143、5%，但均不少于10段。(3)隔热层：水平管和立管，凡能按隔墙、楼层分段的，均以每一楼层分隔墙内的管段为一个抽查点，抽查数为5%，但不少于5处，不能按隔墙、楼层分段的，每20m抽查1处，但不少于5处。5.5 室内排水系统室内排水管道和雨水管道安装的允许偏差和检验方法见下表。室内排水管道和雨水管道安装的允许偏差和检验方法项次项 目允许偏差（mm）检验方法1坐标15用水平仪（水平尺）、直尺、拉线和尺量检查2标高153横管纵横方向弯曲铸铁管每一米1全长（25米以上）25钢管每一米管径小于或等于100mm1管径大于100mm1.5全长（25米以上）管径小于或等于100mm25管径大于100mm308塑144、料管每一米1.5全长（25米以上）38钢筋混凝土管每一米3全长（25米以上）754立管垂直度铸铁管每一米3吊线和尺量检查全长（25米以上）15钢管每一米3全长（25米以上）10塑料管每一米3全长（25米以上）155.6 卫生器具验收卫生器具安装的允许偏差和检验方法见下表。卫生器具安装的允许偏差和检验方法项次项 目允许偏差（mm）检验方法1坐标单独器具10拉线、吊线和尺量检查成排器具52标高单独器具15成排器具103器具水平度2用水平尺和尺量检查4器具垂直度3吊线和尺量检查室内给水管道附件及卫生器具给水配件安装标高的允许偏差和检验方法项次项 目允许偏差（mm）检验方法1大便器高、低水箱角阀及截止145、阀10尺量检查2水嘴103淋浴器喷头下沿104浴盆软管淋浴器挂钩10卫生器具排水管道安装的允许偏差及检验方法项次检查项目允许偏差（mm）检验方法1横管变曲度每一米长2用尺量检查横管长度10米，全长8横管长度10米，全长102卫生器具的排水管口及横支管的纵横坐标单独器具10用尺量检查成排器具53卫生器具的接口标高单独器具10用水平尺量检查成排器具56 电气施工验收6.1 电气照明装置验收6.1.1 验收项目(1)并列安装的相同型号的灯具、开关、插座及照明配电箱（板），其中心轴线、垂直偏差、距地面高度。(2)暗装开关、插座的面板，盒（箱）周边的间隙、交流、直流及不同电压等级电源插座的安装。(3)大146、型灯具的固定，吊扇、壁扇的防松、防振措施。(4)照明配电箱（板）的安装和回路编号。(5)回路绝缘电阻测试和灯具试亮及灯具控制性能。(6)接地或接零。6.1.2 验收应提交的技术资料和文件(1)竣工图。(2)变更设计的证明文件(3)产品的说明书、合格证等技术文件。(4)安装技术记录。(5)试验记录。包括灯具程序控制记录和大型、重型灯具的固定及悬吊装置的过载试验记录。6.2 IKV及以下配线工程6.2.1 验收项目(1)各种规定的距离。(2)各种支持件的固定。(3)配管的弯曲半径，盒（箱）设置的位置。(4)明配线路的允许偏差值。(5)导线的连接和绝缘电阻。(6)非带电金属部分的接地或接零。(7)黑147、色金属附件防腐情况。(8)施工中造成的孔、洞、沟、槽的修补情况。6.2.2 验收应提交的技术资料和文件(1)竣工图。(2)设计变更的证明文件。(3)安装技术记录（包括隐蔽工程记录）。(4)各种试验记录。(5)主要器材、设备的合格证。电气线路与管道间最小距离（mm）管道名称配线方式穿管配线绝缘导线明配线裸导线配线蒸汽管平行管道上100010001500管道下5005001500交叉3003001500暖气管、热水管平行管道上3003001500管道下2002001500交叉1001001500通风、给排水压缩空气管平行1002001500交叉501001500注：对蒸汽管道，当在管外包隔热层后，148、上下平行距离可减到200mm。暖气管、热水管应设隔热层。对裸导线，应在裸导线处加装保护网。6.3 低压电器施工6.3.1 交接验收时应符合的要求(1)电器的型号、规格符合设计要求。(2)电器的外观检查完好，绝缘器件无裂纹，安装方式符合产品技术文件的要求。(3)电器安装牢固、平整，符合设计及产品技术文件的要求。(4)电器的接零、接地可靠。(5)电器的连接线排列整齐、美观。(6)绝缘电阻值符合要求。(7)活动部件动作灵活、可靠，联锁传动装置动作正确。(8)标志齐全完好、字迹清晰。6.3.2 通电后应符合的要求(1)操作时动作应灵活、可靠。(2)电磁器件应无异常响声。(3)线圈及接线端子的温度不应超149、过规定。(4)触头压力、接触电阻不应超过规定。6.3.3 验收时应提交的资料和文件(1)变更设计的证明文件。(2)制造厂提供的产品说明书、合格证件及竣工图纸等技术文件。(3)安装技术记录。(4)调整试验记录。(5)根据合同提供的备品、备件清单。6.4 高压电器施工6.4.1 真空断路器(1)在验收时，应进行下列检查：真空断路器应固定牢靠，外表清洁完整。电气连接应可靠且接触良好。真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻；分、合闸指示正确；辅助开关动作应确准可靠，接点无电弧烧损。灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。并联电阻、电容值应符合产品的技术规定。绝缘部件、瓷件应完整无损。油漆应完整、相色标150、志正确，接地良好。(2)在验收时，应提交下列资料和文件：变更设计的证明文件。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。安装技术记录。调整试验记录。备品、备件清单。6.4.2 操动机构(1)在验收时，应进行下列检查：操动机构应固定牢靠，外表清洁完整。电气连接应可靠且接触良好。液压系统应无渗油，油位正常；空气系统应无漏气；安全阀、减压阀等应动作可靠；压力表应指示正确。操动机构与断路器的联动应正常，无卡阻现象；分、合闸指示正确；压力开关、辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。操动机构箱的密封垫应完整，电缆管口、洞口应予封闭。油漆应完整，接地良好。(2)在验收时，应提交下列资料151、和文件：变更设计的证明文件。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。安装技术记录。调整试验记录。备品、备件及专用工具清单。6.4.3 隔离开关、负荷开关及高压熔断器(1)在验收时，应进行下列检查：操动机构、传动装置、辅助开关及闭锁装置应安装牢固，动作灵活可靠；位置指示正确，无渗漏。合闸时三相不同期值应符合产品的技术规定。相间距离及分闸时，触头打开角度和距离应符合产品的技术规定。触头应接触紧密良好。空气压缩装置及管道系统应符合本规范有关规定。油漆应完整、相色标志正确，接地良好。(2)在验收时，应提交下列资料和文件：变更设计的证明文件。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格152、证件及安装图纸等技术文件。安装技术记录。调整试验记录。备品、备件及专用工具清单。6.4.4 避雷器（1）在验收时，应进行下列检查：现场制作件应符合设计要求。避雷器外部应完整无缺损，封口处密封良好。避雷器应安装牢固，其垂直度应符合要求。阀式避雷器接紧绝缘子应紧固可靠，受力均匀。放电记数器密封应良好，绝缘垫及接地应良好、牢靠。排气式避雷器的倾斜角和隔离间隙应符合要求。油漆应完整，相色正确。(2)在验收时，应提交下列资料和文件：变更设计的证明文件。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。安装技术记录。调整试验记录。6.4.5 电容器(1)在验收时，应进行下列检查：电容器组的布153、置与接线应正确，电容器组的保护回路应完整。三相电容量误差允许值应符合规定。外壳应无凹凸或渗油现象，引出端子连接牢固，垫圈、螺母齐全。熔断器熔体的额定电流应符合设计规定。放电回路应完整且操作灵活。电容器外壳及构架的接地应可靠，其外部油漆应完整。容器室内的通风装置应良好。(2)在验收时，应提交下列资料和文件：变更设计的证明文件。提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。安装技术记录。调整试验记录。备品、备件清单。6.5 电力变压器施工6.5.1 工程交接验收(1)变压器的起动试运行，是指设备开始带电，并带一定的负荷即可能的最大负荷连续运行24h所经历的过程。(2)变压器在试运行前，154、应进行全面检查，确认其符合运行条件时，方可投入试运行。检查项目如下：本体、冷却装置及所有附件应无缺陷，且不渗油。轮子的制动装置应牢固。油漆应完整，相色标志正确。变压器顶盖上应无遗留杂物。事故排油设施应完好，消防设施齐全。储油柜、冷却装置、净油器等油系统上的油门均应打开，且指示正确。接地引下线及其与主接地网的连接应满足设计要求，接地应可靠。储油柜和充油套管的油位应无常。分接头的位置应符合运行要求；有载调压切换装置的远方操作应动作可靠，指示位置正确。变压器的相位及绕组的接线组别应符合并列运行要求。6.5.2 电气装置安装工程母线装置施工(1)在验收时，应进行下列检查：金属构件加工、配制、螺栓连接、155、焊接等应符合国家现行标准的有关规定。所有螺栓、垫圈、闭口销、锁紧销、弹簧垫圈、锁紧螺母等应齐全、可靠。母线配制及安装架设应符合设计规定，且连接正确，螺栓紧固，接触可靠。瓷件应完整、清洁；铁件和瓷件胶合处均应完整无损，充油套管应无渗油，油位应正常。油漆应完好；相色正确；接地良好。（2）在验收时，应提交下列资料和文件：计变更部分的实际施工图。设计变更的证明文件。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。安装技术记录。电气试验记录。备品备件清单。6.5.3 电缆线路施工（1）在验收时，应按下列要求进行检查：电缆规格应符合规定：排列整齐，无机械损伤；标志牌应装设齐全、正确、清晰。156、电缆的固定、弯曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求。电缆终端、电缆接头及充油电缆的供油系统应安装牢固，不应有渗漏现象；充油电缆的油压及表计整定值应符合要求。接地应良好；充油电缆及护层保护器的接地电阻应符合设计。电缆终端的相色应正确，电缆支架等的金属部件防腐层应完好。电缆沟内应无杂物，盖板齐全，隧道内应无杂物，照明、通风、排水等设施应符合设计。直埋电缆路径标志，应与实际路径相符。路径标志清晰、牢固，间距适当。水底电缆线路两岸，禁锚区内的标志和夜间照明装置应符合设计。防火措施应符合设计，且施工质量合格。(2)隐蔽工程应在施工过程中进行中间验收，并做好签证。(3)在验157、收时，应提交下列资料和技术文件：电缆线路路径的协议文件。设计资料图纸、电缆清册、变更设计的证明文件和竣工图。直埋电缆输电线路的敷设位置图，比便宜为1：500。地下管线密集的地段不应小于1：100，在管线稀少、地形简单的地段可为1：1000；平行敷设的电缆线路，宜合用一张图纸。图上必须标明各线路的相对位置，并有标明地下管线的剖面图。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。隐蔽工程的技术记录。电缆线路的原始记录。电缆的型号、规格及其实际敷设总长度及分段长度，电缆终端和接头的型式及安装日期。电缆终端和接头中填充的绝缘材料名称、型号。试验记录。6.5.4 盘柜及二次回路接线施工158、(1)在验收时，应按下列要求进行检查：盘柜的固定及接地应可靠、盘柜漆层应完好、清洁整齐。盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠；照明装置齐全。柜内一次设备的安装质量验收要求应符合国家现行有关标准规范的规定。用于热带地区的盘、柜应具有防潮、抗霉和耐热性能，按国家现行标准热带电工产品通用技术要求验收。盘、柜及电缆管道安装完后，应做好封堵。可能结冰的地区还应有防止管内积水结冰的措施。操作及联动试验正确，符合设计要求。(2)在验收时，应提交下列资料和文件：工程竣工图。变更159、设计的证明文件。制造厂提供的产品说明书、调试大纲、试验方法、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。根据合同提供的备品备件清单。安装技术记录。调整试验记录。6.5.5 旋转电机(1)发电机和调相机的起动运行，从电机开始转动至并入系统应保护铭牌出力连续运行72h。(2)电机试运行前的检查应符合下列要求：建筑工程全部结束，现场清扫整理完毕。电机本体安装检查结束，起动前应进行的试验项目已按现行国家标准电气装置安装工程电气设备交接试验标准试验合格。冷却、调速、润滑、水、氢、密封油等附属系统安装完毕，验收合格，水质、油质或氢气质量符合要求，分部试运行情况良好。发电机出口母线应设有防止漏水、油、金属及其它160、物体掉落等设施。电机的保护、控制、测量、信号、励磁等回路的调试完毕，动作正常。测定电机定子绕组、转子绕组及励磁回路的绝缘电阻，应符合要求；有绝缘的轴承座的绝缘板、轴承承座及台板的接触面应清洁干燥，使用1000v兆欧表测量，绝缘电阻值不得小于0.5M。电刷与换向器或集电环的接触应良好。盘动电机转子时应转动灵活，无碰卡现象。电机引出线应相序正确，固定牢固，连接紧密，电机外壳油漆应完整，接地良好。照明、通讯、消防装置应齐全。(3)电动机宜在空载情况下作第一次启动，空载运行时间宜为2h，并记录电机的空载电流。(4)电机试运行中的检查应符合下列要求：电机的旋转方向符合要求，无异声。换向器、集电环及电刷的161、工作情况正常。检查电机各部温度，不应超过产品技术条件的规定。滑动轴承温度不应超过80，滚动轴承温度不应超过95。7 混凝土结构工程施工质量验收7.1 质量验收质量验收记录工程名称分项工程名称验收部位施工单位专业工长项目经理分包单位分包项目经理施工班组长施工执行标准检查项目质量验收规范的规定施工单位检查评定记录监理（建设）单位验收记录主控项目12345一般项目12345施工单位检查评定结果项目专业质量检查员 年 月 日监理（建设）单位验收结论监理工程师（建设单位项目专业技术负责人） 年 月 日7.2 分项工程质量验收分项工程质量验收记录工程名称结构类型检验批数施工单位项目经理项目技术负责人分包单162、位分包单位负责人分包项目经理序号检验批部位、区段施工单位检查评定结果监理（建设）单位验收结论12345678检查结论项目专业技术负责人年 月 日验收结论监理工程师（建设单位项目专业技术人）年 月 日7.3 混凝土结构子分部工程质量验收混凝土结构子分部工程质量验收记录工程名称结构类型层数施工单位技术部门负责人质量部门负责人分包单位分包技术负责人序号分项工程名称检验批数施工单位检查评定验收意见1质量控制资料2结构实体检验报告3混凝土分项工程4现浇结构分项5项装配式结构分项工程质量控制资料结构实体检验报告观感质量验收验收单位分包单位项目经理 年 月 日施工单位项目经理 年 月 日勘察单位项目经理 年163、 月 日设计单位项目经理 年 月 日监理（建设）单 位总监理工程师（建设单位项目专业负责人）年 月 日8 砖石工程施工验收砖砌体的尺寸和位置的允许偏差项次项 目允许偏差（mm）检验方法基础墙柱1轴线位移101010用经纬仪复查或检查施工测量记录2基础顶面和楼面标高151515用水平仪复查或检查施工测量记录3墙面垂直度每层55用2m托线板检查全高小于或等于10m1010用经纬仪或吊线和尺检查小于10m20204表面平整度清水墙、柱55用2m直尺和楔形塞尺检查混水墙、柱885水平灰缝平直度清水墙7拉10m线尺检查混水墙106水平灰缝厚度（10块砖累计数）8与块数杆比较，用尺检查7清水墙游丁走缝20164、吊线和尺检查，以每层第一块砖为准8外墙上下窗口偏移20用经纬仪和吊线检查9门窗洞口宽度（后塞口）5以底层窗口为准用尺检查9 建筑地面工程验收9.1 验收建筑地面工程时，应检查采用材料和完成的楼地面各层构造及其连接件等是否符合设计要求和相关的规定。9.2 对完成的地面下的基土，各种防护层以及防腐处理的结构或连接件，应做工程中间验收，并应提供隐蔽工程和浸水试验记录。9.3 已完工工程的验收，应检查下列各项。1.建筑地面各层的强度和密度以及上下层结合的牢固性。2.建筑地面各层的坡度、厚度、标高和平整度。3.变形缝的位置和宽度，板、块材间缝隙的大小，以及填缝的质量。4.不同类型面层的连接，面层与墙和其165、它构筑物（地沟、管道等）的结合以及图案等。9.4 各层表面与水平面或设计坡度的允许偏差，为房间相应尺寸的0.2%，但最大偏差应为30mm。供排除液体的带有坡度的面层应做泼水检验，并以能排除液体为合格。不得有倒泛水和积水现象。9.5 板块面层相邻两块板的高度差的允许偏差，应符合下表的规定。各种块料面层相邻两块板的高度差的允许偏差块料面层名称允许偏差（mm）条石面层2水磨石块、陶瓷锦砖、陶瓷地砖、水泥花砖和硬质纤维板面层1大理石、花岗石、木板、拼花木板和塑料地板面积0.59.6 水泥混凝土、水泥砂浆、水磨石、水泥钢（铁）屑等现浇整体面层和铺设在水泥砂浆或沥青胶结料、胶粘剂上的板块面层以及铺贴。在沥166、青胶结料或胶粘剂上的木板、塑料地板、硬质纤维板面层，其与下一层的结合应用敲击方法检查，不得有空鼓。9.7各类现浇整体面层的表面不应有裂纹、脱皮、麻面和起砂等现象。踢脚板应与墙面（板面）紧密贴合。9.8面层中板块行列（接缝）在5m长度内，其直线度的允许偏差应符合下表的规定。各种面层板块行列（接缝）直线度的允许偏差面层名称允许偏差（mm）缸砖、陶瓷锦砖、陶瓷地砖、水泥花砖、水磨石板、塑料地板和硬质纤维面层3活动地板面层2.5大理石和花岗石面层2其它块料面层89.9 在铺设建筑地面时，应检查各层厚度与设计厚度的偏差，其允许偏差为该层厚度的10%。9.10各类现浇整体面层的强度，在其未达到设计强度前不167、得进行验收。9.11建筑地面各层表面的平整度，应采用2m直尺检查，当为斜面时，应采用水平尺或样尺检查。建筑地面各层表面平整度的允许偏差内容见下表。建筑地面各层表面平整度的允许偏差地面与楼面各层材料种类2m直尺检查时的允许偏差（mm）基土土15垫层砂、砂石、碎石、碎砖15灰土、三合土、炉渣、水泥混凝土10毛地板拼花木板面积3其它种类面层5木搁栅3找平层用水泥砂浆做结合层铺设板块面层以及铺设隔离层、填充层5用沥清胶结料做结合层铺设板块、拼花木板和硬质纤维板面层3用胶粘剂做结合层铺设塑料地板、拼花木板和硬质纤维面层2面层块石、条石10水泥混凝土、水泥砂浆、沥青砂浆、沥青混凝土、水泥钢（铁）屑、不发火168、（防爆的）、防油渗等面层4缸砖、混凝土块面层4普通水磨石、水泥花砖、水磨石块，碎拼大理石和木板面层3高级水磨石面层2陶瓷锦砖、陶瓷地砖、拼花木板、活动地板、塑料地板和硬质纤维板等面层以及面层涂饰2大理石、花岗石面层1注：直接在建筑地面上安装机械设备和有特殊要求的面层，表面平整度的允许偏差应符合设计要求。10 玻璃幕墙工程验收10.1 玻璃幕墙工程验收前应将其表面擦洗干净。10.2 玻璃幕墙验收时应提交下列资料：(1)设计图纸、文件、设计修改和材料代用文件。(2)材料出厂质量证书，结构硅酮密封胶相容性试验报告及墙物理性能检验报告。(3)预制构件出厂质量证书。(4)隐蔽工程验收文件。(5)施工安装169、自检记录。10.3 玻璃幕墙工程验收时，应按隐蔽工程验收要求进行隐蔽验收。10.4 玻璃幕墙工程质量检验应进行观感检验和抽样检验，并应以一幅玻璃幕墙为检验单元，每幅玻璃幕墙均检验。10.5 玻璃幕墙观感检验应符合下列要求:(1)玻璃幕墙框料应竖直横平；单元式幕墙的单元拼缝或隐框墙分格玻璃拼缝应竖直横平，缝宽应均匀，并符合设计要求。(2)玻璃的品种，规格与色彩应与设计相符，整幅幕墙玻璃的色泽应均匀；不应有析碱、发霉和镀膜脱落等现象。(3)玻璃的安装方向应正确。(4)幕墙材料的色彩应与设计相符,并应均匀,铝合金料不应有脱膜现象。(5)装饰压板表面应平整,不应有肉眼可察觉的变形,波纹或局部压砸等缺陷170、。(6)幕墙的上下边及侧边封口、沉降缝、伸缩缝、防震缝的处理及防雷体系应符合设计要求。(7)幕墙隐蔽节点的遮封装修应整齐美观。(8)幕墙不得渗漏。10.6 玻璃幕墙工程抽样检验应符合下列要求：(1)铝合金料及玻璃表面不应有铝屑、毛刺、油斑或其它污垢。(2)玻璃应安装或粘结牢固，橡胶条和密封胶应镶嵌密实、填充平整。(3)钢化玻璃表面不得有伤痕。(4)每平方米玻璃的表面质量符合下表的规定。项 目 质 量0.10.3mm宽划伤痕长度小于100mm允许8条擦伤不大于500mm2(5)一个分格金料表面质量应符合下表的规定。一个分格合金料表面质量项 目质 量擦伤、划伤深度不大于氧化膜的2倍擦伤总面积（mm171、2）不大于500划伤总长度（mm）不大于500擦伤和划伤处数不大于4注：一个分格铝合金料指该分格的四周框架构件。(6)铝合金框架安装质量应符合下表的规定。铝合金构件安装质量项 目允许偏差检查方法幕墙垂直度幕墙高度不大于30m10mm激光仪或经纬仪幕墙高度大于30m，不大于60m15mm幕墙高度大于60m25mm竖向构件直线度3mm3m靠尺，塞尺不大于2000mm横向构件水平度大于2000mm2mm3mm水平仪同高度相邻两根横向构件高度差1mm钢板尺、塞尺幕墙横向构件水平度幅宽小于35mm5mm水平仪幅宽大于35mm7mm分格框对角线差对角线长不大于2000mm3mm3m钢卷尺对角线长大于200172、0mm3.5mm注：15项按抽样根数检查，6项按抽样分格数检查。垂直于地面的幕墙，竖向构件垂直度包括幕墙平面内及平面外的检查。竖向直线包括幕墙平面内及平面外的检查。在风力小于4级时测量检查。(7)隐框玻璃幕墙的安装质量应符合下表规定：隐框玻璃幕墙的安装质量项 目允许偏差检查方法竖缝及墙面垂直度幕墙高度不大于30mm10mm激光仪或经纬仪幕墙高度大于30mm，不大于60mm15mm幕墙高度大于60mm，不大于90mm20mm幕墙高度大于90mm25mm幕墙平面度3mm3mm靠尺，塞尺竖缝直线度3mm3mm靠尺，塞尺横缝直线度3mm3mm靠尺，塞尺拼缝宽度（与设计值比）3mm卡尺10.7 玻璃幕墙173、工程抽样检验数量，每幅幕墙的竖向构件或竖向拼缝和横向构件或横向拼缝应各抽查5%，并均不得小于3根；每幅幕墙分格应各抽查5%，并不得少于10个，所抽检质量均应符合规定。注：抽样的样品，1根竖向构件或竖向拼缝指该幅幕墙全高的1根构件或拼缝；1根横向构件或横向拼缝指该幅幕墙全宽的1根构件或拼缝。凡幕墙上的开启部分，其抽样检验的工程验收按现行行业标准建筑装饰工程施工及验收规范（JGJ73）的规定执行。11 装饰工程验收11.1抹灰工程11.1.1 检查数量(1)室外，以4m左右高为一检查层，每20m长，抽查1处（每处3延长米），但不少于3处。(2)室内，按有代表性的自然间抽查10%，过道按10延长米，174、礼堂、厂房等大间可按两轴线为1间，但不少于3间。11.1.2 检查所用材料的品种、面层的颜色及花纹等是否符合设计要求。11.1.3 抹灰工程的面层，不得有爆灰和裂缝。各抹灰层之间及抹灰层与基体之间应粘结牢固，不得有脱层、空鼓等缺陷。11.1.4 抹灰分格缝的宽度和深度应均匀一致，表面光滑、无砂眼，不得有错缝，缺棱掉角。11.1.5 一般抹灰面层的外观质量，应符合下列规定：(1)普通抹灰：表面光滑、洁净，接槎平整。(2)中级抹灰：表面光滑、洁净，接槎平整，灰线清晰顺直。(2)高级抹灰：表面光滑、洁净，颜色均匀、无抹纹，灰线平直方正、清晰美观。11.1.6 装饰抹灰面层的外观质量，应符合下列规定：175、(1)水刷石石粒清晰，分布均匀，紧密平整，色泽一致，不得有掉粒和接槎痕迹。(2)水磨石表面应平整、光滑，石子显露均匀，不得有砂眼、磨纹和漏磨处。分格条应位置准确，全部露出。(3)斩假石剁纹均匀顺直，深浅一致，不得有漏剁处。阳角处横剁和留出不剁的边条，应宽窄一致，棱角不得有损坏。(4)干粘石石粒粘结牢固，分布均匀，颜色一致，不露浆，不漏粘，阳角处不得有明显黑边。(5)假面砖表面应平整，沟纹清晰，留缝整齐，色泽均匀，不得有掉角、脱皮、起砂等缺陷。(6)拉条灰拉条清晰顺直，深浅一致，表面光滑洁净，上下端头齐平。(7)拉毛灰、洒毛灰花纹、斑点分布均布，不显接槎。(8)喷砂表面应平整，砂粒粘结牢固、均匀176、密实。(9)喷涂、滚涂、弹涂颜色一致，花纹大小均匀，不显接槎。(10)仿石、彩色抹灰表面应密实，线条清晰。仿石的纹理应顺直；彩色抹灰的颜色一致。(11)干粘石、拉毛灰、洒毛灰、喷砂、滚涂和弹涂等，在涂抹面层前，应检查其中层砂浆表面的平整度。11.1.7 一般抹灰工程质量的允许偏差，应符合下表的规定。一般抹灰质量的允许偏差项次项 目允许偏差（mm）检验方法1门窗槽口宽度高度2000mm2000mm1.52用3m钢卷尺检查2门窗槽口对边尺寸之差2000mm2000mm22.5用3m钢卷尺检查3门窗槽口对角线尺寸之差2000mm2000mm23用3m钢卷尺检查4门窗框（含拼樘料）的垂直度2000m177、m2000mm22.5用线坠、水平靠尺检查5门窗框（含拼樘料）的垂直度2000mm2000mm1.52用水平靠尺检查6门窗框扇搭接宽度差2211.5用深度尺或钢板尺检查7门窗开启力60N用100N弹簧秤检查8门窗横框标高5用钢板尺检查9门窗竖向偏离中心4用线坠、钢板尺检查10双层门窗内外框、框（含拼樘料）中心距4用钢板尺检查11.2吊顶工程11.2.1 检查数量。按有代表性的自然间抽查10%，过道按10延长米，大间按两轴线为1间，但不少于3间。11.2.2 检查吊顶工程所用材料的品种、规格、颜色以及基层构造、固定方法等是否符合设计要求。11.2.3 罩面板与龙骨应连接紧密，表面应平整，不得有污178、染、折裂、缺棱掉角、锤伤等缺陷，接缝应均匀一致，粘贴的罩面板不得有脱层，胶合板不得有刨透之处。11.2.4 搁置的罩面板不得有漏、透、翘角现象。11.2.5 吊顶罩面板工程质量的允许偏差，应符合下表的规定。项次项目允许偏差（mm）检验方法石膏板无机纤维板木质板塑料板纤维水泥加压板金属装饰板石膏装饰板深装浮饰雕石嵌膏式板纸面石膏板矿棉装饰吸声板超细玻璃棉板胶合板纤维板钙塑装饰板聚氯乙烯塑料板1表面平整3223322用2m靠尺和楔形塞尺检查观感平整2接缝平直3333431.5拉5m线检查，不足5m拉通线检查3压条平直3333334接缝高低110.5111用直尺和楔形塞尺检查5压条间距222222用179、尺检查11.3隔断工程11.3.1 检查数量。按有代表性的自然间抽查10%,过道按10延长米，礼堂、厂房等大间按两轴线为一间，但不少于3间。11.3.2 检查隔断工程所用材料的品种、规格、式样以及隔断的构造、固定方法等是否符合设计要求。11.3.3 隔断工程的质量，应符合下列规定：(1)隔断骨架与基体结构的连接应牢固，无松动现象。(2)粘贴和用钉子或螺钉固定罩面板，表面应平整，粘贴的罩面板不得脱层。(3)石膏板、胶合板、纤维板表面不得有污染、拆裂、缺棱、掉角、锤伤等缺陷。(4)石膏板铺设方向应正确，安装牢固，接缝密实、光滑表面平整。(5)胶合板不得有刨透处。(6)石膏条板板与板之际及板与主体结180、构之间应粘结密实、牢固，接缝平整。(7)粘贴的踢脚板不得有大面积空鼓。11.3.4 隔断罩面板工程质量的允许偏差，应符合下表的规定。隔断罩面板工程质量允许偏差项次项 目允许偏差（mm）检验方法石膏板胶合板纤维板石膏条板1表面平整3234用2m直尺和楔形塞尺检查2立面垂直3345用2m托线板检查3接缝平直33拉5m线检查,不足5m拉通线检查4压条平直335接缝高低0.50.51用直尺和楔形塞尺检查6压条间距22用尺检查11.4饰面板(砖)工程11.4.1 检查数量(1)室外,以4m左右高为一检查层,每20m长抽查1处(每处3延长米),但不少于3处。(2)室内,按有代表性的自然间抽查10%,过道按181、10米延长,礼堂、厂房等大间按两轴线为1间，但不少于3间。11.4.2 饰面板（砖）的品种、规格、颜色和图案必须符合设计要求。11.4.3 饰面板（砖）安装（镶贴）必须牢固，无歪斜、缺棱掉角和裂缝等缺陷。11.4.4 饰面板（砖）表面应平整、洁净，色泽协调，无变色、泛碱、污痕和显著的光泽受损处。11.4.5 饰面板（砖）接缝应填嵌密实、平直、宽窄均匀、颜色一致。阴阳角处的板（砖）搭接方向正确，非整砖使用部位适宜。11.4.6 突出物周围的板（砖）用整砖套割吻合、边缘整齐；墙裙、贴脸等突出墙面的厚度一致。11.4.7 流水坡向正确，滴水线（槽）顺直。11.4.8 饰面工程质量允许偏差应符合下表的182、规定。饰面工程质量允许偏差项次项目允许偏差（mm）天然石人造石饰面砖金属饰面板光面镜面粗磨面麻面条纹面天然石大理石水磨石水刷石外墙面砖面砖陶瓷锦砖陶瓷锦砖压型钢板检查方法1立面垂直室内2322422222用2m托线板检查室外36334333332表面平整1312422233用2m靠尺和楔形塞尺检查3阳角方正242222233用200m方尺检查4接缝平直2452343220.51拉5m线检查，不足5m，拉通线检查5墙缝平口平直233223222236接缝高低0.330.50.53室内0.50.50.511用直尺和楔形塞尺检查室外1117接缝宽度0.3120.50.520.50.50.5用尺检查1183、1.5涂料工程11.5.1 涂料工程应待涂层完全干燥后,方可进行验收。11.5.2 检查数量(1)室外,按施涂面积抽查10%。(2)室内,按有代表性的自然间(过道按10米延长,大间可按两轴线为1间)抽查10%,但不得少于3间。(3)验收时,应检查所用的材料品种、颜色应符合设计和选定的样品要求。(4)施涂薄涂料表面的质量，应符合下表的规定。薄涂料表面的质量要求项次项 目普通级薄涂料中级薄涂料高级薄涂料1掉粉、起皮不允许不允许不允许2漏刷、透底不允许不允许不允许3反碱、咬色允许少量允许轻微少量不允许4流坠、疙瘩允许少量允许轻微少量不允许5颜色、刷纹颜色一致颜色一致，允许有轻微少量砂眼，刷纹通顺颜色184、一致，无砂眼，无刷纹6装饰线、分色线平直（5m经检查，不足5m拉通线检查）偏差不大于3mm偏差不大于2mm偏差不大于1mm7门窗、灯具等洁净洁净洁净(5)施涂厚涂料表面的质量，应符合下表的规定。厚涂料表面质量要求项次项 目普通级厚涂料中级厚涂料高级厚涂料1漏涂、透底起皮不允许不允许不允许2反碱、咬色允许少量允许轻微少量不允许3颜色、点状分布颜色一致颜色一致，疏密均匀4门窗、灯具等洁净洁净洁净（6）施涂复层涂料表面的质量，应符合下表的规定。复层涂料表面质量要求项次项 目水泥系复层涂料合成树脂乳液复层涂料硅溶胶类复层涂料反应固化型复层涂料1漏涂、透底不允许不允许2掉粉、起皮不允许不允许3反碱、咬色185、允许轻微不允许4喷点疏密程度疏密均匀疏密均匀，不允许有连片现象5颜色一致颜色一致颜色一致6门窗、玻璃、灯具等洁净洁净(7)施涂溶剂型混色涂料表面的质量，应符合下表的规定。溶剂型混色涂料表面质量要求项次项目普通级涂料中级涂料高级涂料1脱皮、漏刷、反锈不允许不允许不允许2透底、流坠、皱皮大面不允许大面和小面明显处不允许不允许3光亮和光滑光亮均匀一致光亮光滑均匀一致光亮足，光滑无挡手感4分色裹棱大面不允许，小面允许偏差3mm大面不允许，小面允许偏差2mm不允许5装饰线，分色线平直（拉5m线检查，不足5m拉通线检查）偏差不大于3mm偏差不大于2mm偏差不大于1mm6颜色、刷纹颜色一致颜色一致刷纹通顺颜186、色一致，无刷纹7五金、玻璃等洁净洁净洁净注：“大面”、“小面明显处”分别见上表（8）美术涂饰表面质量尚应符合下列规定：滚花的图案，颜色应鲜明，轮廓清晰，不得有漏涂、斑污和流坠等。不同颜色的线条，应横平竖直，均匀一致，全长不得大于2mm，搭接错位不得大于0.5mm。仿木纹、仿石纹的表面，应具有被摹仿材料的纹理。鸡皮皱的起粒和拉毛表面的大小花纹，应分布均匀，不显接茬，不得有起皮和裂纹。套色漏花的图案不得位移，纹理和轮廓应清晰。（9）打蜡的地（楼）板应无棕眼和缝隙，表面色泽一致，光滑明亮。11.6裱糊工程11.6.1 裱糊工程完工并干燥后，方可验收。检查数量按有代表性的自然间（过道按10延长米，大间187、可按两轴线为1间）抽查10%，但不得少于3间。11.6.2 验收时，应检查材料品种、颜色、图案是否符合设计要求。11.6.3 裱糊工程的质量应符合下列规定：(1)壁纸、墙布必须粘贴牢固，表面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝、翘边、皱折和斑污，斜视时无胶痕。(2)表面平整、无波纹起伏。壁纸、墙布与挂镜线、贴脸板和踢脚板紧接，不得有缝隙。(3)各幅拼接横平竖直，拼接处花纹、图案吻合，不离缝，不搭接，距墙面1.5m处正视，不显拼缝。(4)阴阳转角垂直，棱角分明，阴角处搭接顺光，阳角处无接缝。(5)壁纸、墙布边缘平直整齐，不得有纸毛、飞刺。(6)不得有漏贴、补贴和脱层等缺陷。11.7刷浆工程11.7.188、1 检查数量(1)室外，以4m左右高为一检查层，每20m长抽查1处（每次3延长米），但不少于3处。(2)室内，按有代表性的自然间，抽查10%，过道按10延长米，大间按两轴线为1间，但不少于3间。11.7.2 刷浆工程应待表面干燥后，方可验收。11.7.3 刷浆工程验收时，应检查所用的材料品种、颜色是否符合设计要求。11.7.4 刷浆工程质量应符合下表的规定。刷浆工程质量要求项次项 目普通刷浆中级刷浆高级刷浆1掉粉、起皮不允许不允许不允许2漏刷、透底不允许不允许不允许3反碱、咬色允许有少量允许有轻微少量不允许4喷点、刷纹2m正视喷点均匀，刷纹通顺1.5m正视喷点均匀、刷纹通顺1m正视喷点均匀、刷189、纹通顺5流坠、疙瘩、溅沫允许有少量允许有轻微少量不允许6颜色、砂眼颜色一致、允许有少量砂眼颜色一致，允许有轻微少量砂眼颜色一致，无砂眼7装饰线、分色线平直（拉5m线检查，不足5m拉通线检查）偏差不大于4 mm偏差不大于3mm偏差不大于2mm8门窗、灯具等洁净洁净洁净11.8花饰11.8.1 检查数量(1)室外全数检查。(2)室内，按有代表性的自然间抽查10%，过道按10延长米，大间按两轴线为1间，但不少于3间。11.8.2 验收花饰工程应检查花饰的品种、规格、图案等是否符合设计要求。11.8.3 花饰安装需求花饰安装应牢固，其质量要求及允许偏差，应符合下列规定：(1)条形花饰的水平和垂直允许偏190、差，每米不得大于1mm，全长不得大于3mm。(2)单独花饰位置的允许偏差，不得大于10mm。(3)花饰表面应光洁，图案清晰，接缝严密，不得有裂缝、翘曲、缺棱掉角等缺陷。(4)浮雕花饰的拼缝应严密吻合。12 园林绿化工程验收12.1施工前验收种植材料、种植土和肥料等，均应在种植前由施工人员按其规格、质量分批进行验收。12.2工程中间验收工序12.2.1 种植植物的定点、放线应在挖穴、槽前进行。12.2.2 种植的穴、槽应在未换种植土和施基肥前进行。12.2.3 更换种植土和施肥，应在挖穴、槽后进行。12.2.4 草坪和花卉的整地，应在播种或花苗（含球根）种植前进行。12.2.5 工程中间验收，应分别填写验收记录并签字。12.3竣工验收文件工程竣工验收前，施工单位应于一周前向绿化质检部门提供下列有关文件：12.3.1 土壤及水质化验报告。12.3.2 工程中间验收记录。12.3.3 设计变更文件。12.3.4 竣工图和工程决算。12.3.5 外地购进苗木检验报告。12.3.6 附属设施用材合格证或试报告。12.3.7 施工总结报告。12.4