1、物业管理各部门管理标准物业接管标准作业规程1.目的规范公司对外参加物业管理的投标工作，确保投标书的编制质量，为通过市场竞争拓展公司物业管理的规模打好基础。2.适用范围适用于物业管理公司对外承接物业时的投标书的编制工作。3.职责（1）公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。（2）公司各职能部门抽调业务骨干组成投标书编制小组，负责投标书的具体编制工作。4程序要点（1）投标书编制小组的组织a)公司在接到物业管理招标书邀请（或议标书邀请）后，由公司总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争。如决定参加投标，则应由公司总经理亲自挑选各部门业务骨干组成投标书编制小组，并由公司各部门负责组成对2、外投标小组，具体操作标书编制工作以外的其他工作（详见对外投资标准作业规程）。b)投标书编制小组的分工如下：财务部抽调业务骨干负责开办费用、管理成本、预期效益的测算；管理处抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制；办公室、人事部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供；品质部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制；经营部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。（）物业管理投标书的结构与内容a)拟接物业的基本概况。b)公司接管后准备采取的管理方式。c)针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。d)为开3、展物业管理所配置的人力、物力资源。e)开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。f)为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。g)费用投入和成本测算。h)经济效益分析。i)社会效益预测。j)需要招标单位协助解决的问题。k)本公司的优势和长处。l)物业接管后的工作进度安排。（）投示书的编制要求a）“拟接管物业的基本概况“要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层楼、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。b）“准备采取的管理方式“要求针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。c）对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措4、施。d）人力、物力资源要求详细列出：拟接管物业的组织架构；拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述；主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍；为开展工作前期投入的设备、设施。e)管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标。目标要求可操作性和可考核性。f)服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施来。g)费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。h)经济效益分析要求按照物业管理“以区养区、保本微秆”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。（4）投标书的编制程序a)总经理依据经营部收集到的拟接物业的信息的现场实地考察的结果5、给出编制投标书的原则的要求。b)编制小组开始详细依照本规程（3）条的要求逐条完成单项编制工作。c)总经理在单项工作编制完毕后开始组织汇编。d)汇编后打印、装订成册报总经理审批（大的项目尚需报董事会批准）。5记录6相关支持文件人事定编管理标准作业规程7附录物业管理成本测算法-暂无1目的规范物业接管工作，确保接管工作完善、平稳、高效。2适用范围适用于物业管理工作对外接管物业工作。3职责（1）公司总经理负责物业接管工作的组织、安排。（2）公司接管小级具体负责依据本规程实施物业的接管工作。4程序要点（1）物业接管工作流程a.总经理同发展商签订物业委托管理合同b.总经理下令筹备项目物业管理处c.总经理下6、令组建物业接管验收小组d.进行物业的接管验收e.对接管验收的问题进行整改f.钥匙移交g.移交管理用房h.管理处进入物业i.发展商移交商业用房j.发展商移交公共设施维修基金k.发展疯提供住宅使用说明和质量保证书l.处理处与政府相关部门直辖市关系早报成立、开通相关设施使用m.开始进入正式管理（2）签订物业管理委托管理合同a)按照现行物业管理法规的规定，在房地产开发建设完毕后业主委员会尚未成立前，发展商可以自己选择物业管理公司来接管已建成通过竣工验收的物业。已成立业主委员会的小区/大厦工业区，由业主管理委员会依照法规选择委托物业管理公司接管物业。b)委托接管物业，发展商/业主管理委员会应当同选择的愿7、意接管的物业管理公司签订物业管理委托合同书。c)当物业管理公司同发展商/业主委员会达成一致时，公司总经理应当同托管方签订好正式的物业管理招手合同。（3）物业管理委托合同签订后，总经理应立即下令筹备接管项目物业管理处。物业管理处的筹备工作包括以下内容：a)依照组织架构和岗位设施标准作业规程确定物业管理处的组织架构和见风使舵位设置。b)依照人事定编标准作业规程结合接管物业的实际情况确定管理处的员工定编。c)依照转正/晋升/调薪/降级标准作业规程，任命管理处经理/副经理、管理处各部门主管/副主管。d)依照员工招聘管理标准作业规程，向社会公开招聘一部份员工初步达到定编。e)依照培训管理标准作业规程全方8、位、高密度地进行员工培训。f)提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备。g)依照所接管物业的特点和实际情况编制物业管理方案：确定物业管理服务费的收费标准和收费方案。确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度；确定物业管理水、电、气、电话、有线电视的收费方案（代收代缴方案）；确定保安、消防的具体管理方案和成本指标；确定清洁管理方案和成本指标；确定园林绿化管理方案和成本指标；确定杨电维修保养管理方案和成本指标；确定公共事务管理方案和成本指标；确定内部控制管理方案和成本指标；同公司签订目标管理责任书。（4）在物业开发建设竣工验收完毕具备入9、住和接管条件时，公司总经理应适时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收（详见物业接管验收标准作业规程）。（）对于接管验收出现问题的，公司总经理应当积极协助接管验收小组同发展商/业主委员会协商迅速解决。（）在接管物业未发现重大质量或其他方面的问题时，公司总经理应当同意发展商/业主委员会对物业开始进行移交。（）钥匙移交。物业管理公司项目管理处将发展商提供的楼宇全套钥匙逐一检查登记在钥匙移交一览表中，然后由移交双方签字确认。（）项目管理处将接管小组的验收清单和实物逐一登记接收后，公司总经理同发展商/业主委员会签收物业移交清单。（）项目物业管理处同发展商移交管理用房。（10）项目物业管理处开始进10、入物业办公。（11）项目物业管理处按政府规定同发展商/业主委员会移交物业管理处处自营的商业用房。（12）上述移交完毕后，总经理应当提请发展准则按物业管理法规将公共设施维修基金（开发建设总投资的2%）一次性转入小区专用账户。（13）发展商在移交物业的同进，应当向物业管理公司及业主提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。（14）管理处进驻物业后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保小区的正常供电、供水、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题；同银行联系，解决小区各种费用的银行代收代缴问题。（15）公司总经理在上述工作进行完毕后，同发展商签订物业移11、交书，同时指令管理处作好业主的入伙准备工作，向业主发出入伙通知书。5记录（1）钥匙移交一览表（2）物业移交清单车辆管理工作标准1.道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布置相协调；2.车行道通至每幢住宅楼单元入口处；3.外来车辆未经许可，不可进入辖区；4.进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理；5.凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入辖区；6.驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生；（救护车、警车、救火车除外）7.辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车；8.车辆管理员礼貌待人、热情周到；9.车辆管理员12、熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位；10.车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；11.停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；12.停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；13.停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；14.停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；15.辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；16.地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离50米以上；17.临时停放车辆收费率100%；18.每车位文字档案齐全、资料准确率100%；19.外来进出车辆13、有登记，完成率100%，准确率100%。单体楼卫生清洁标准1首先大堂玻璃无水迹、无污迹、无指纹迹、透亮无痕。2各电梯门无污渍、锈迹、划痕、首层电梯门可清晰照人。3各层地面（电梯厅）光亮、干涩、无纸屑、烟头、无水迹、可照见顶灯轮廓。4各层墙壁无乱写、乱画、乱贴、乱挂，并做到无污迹、划痕，用于擦拭无积尘。5各层层顶无浮尘、斑迹、污渍、塔灰，无墙皮脱落现象。6各层通行门门面、门体、扶手无积尘、污渍、无粘稠物，门玻璃光亮透明。7首层灯具表面、侧面、内层无积尘、破损、生产，灯罩无脱落。8首层绿色植物摆放整齐，盒内外无虫害、落叶、残叶、杂物、烟头等。9首层大堂暖气无积尘、污渍、水迹，表面不得摆放任何物品。14、10.首层不绣纲信筒保持光亮、清洁、门锁齐全，目视可清晰照人。11.各层立式烟灰筒保持光亮，水面经常更换，筒内垃圾物不得堆放过满，每日及时清倒。12.各层水、电表间门体、扶手、玻璃做到无尘、无锈、无划痕、无水迹、用水擦拭无明显浮尘。13.电梯轿筒内四壁光亮、清洁、无划痕，地面清洁干涩、无杂物。14.各层垃圾间不得堆放过满，不得有裸露垃圾，且必须日产日清。15.各垃圾间注意及时通风及控制，排除空气中异味。16.各层防火楼梯保持清洁无尘、通道畅通、无堆积物（包括自行车）17.各层防火楼梯扶手无尘、无污迹，且木制扶手表、背面不得粗糙扎手。18.各层水、电表间及其他设备间门体均须关闭，且清洁无污。1915、.各单体楼水箱间必须随时上锁，非专业人员及工作需要外，其他人员均不得入内。专业人员应负责水箱间及日常卫生工作，做到各处无积尘、积圬、无鼠，无危险品,且上岗前应做好个人卫生工作。20.各层楼道玻璃应清洁、光亮、无污迹。21.各层楼道玻璃护栏应做到无尘、无锈、无污渍、用于触摸无明显粗糙感。22.各层照明开关板应无污迹、保持洁白光亮，开关板与墙面夹角处，无明显积尘、积物。23.通往地下一层铁门无积尘、锈迹，污渍。24.地下一层地面无尘、无水迹，无虫，且空气中无异味。园区清洁标准1甬道无纸屑、烟头、落叶、无堆积物，风刮过时无明显扬尘。2路灯杆无浮尘、污渍且保持乌亮，用手触摸无明显积尘。3垃圾桶保持光亮16、无锈渍、无污迹，垃圾随时清倒，目视范围不见垃圾堆积。4儿童乐园各设备保持清洁，无明显污迹、油污及破损，儿童玩耍时不被弄脏、弄破其衣物。5各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。6各单体楼外延阶梯光亮无尘，无水迹。7各单体楼后无堆积物、污物、纸屑、烟头。8楼外通往地下室通道无明显积尘、无积水、无污迹。库房物资管理规程1.目的为了加强对物资的管理、核算、监督物资的入库验收、在库养护、出库复核,特制定本管理规程.2.范围本规程对库房物资管理作了具体规定,适用于物资库管员.3.职责3.1库管员负责库房物资的验收、养护、复核工作.3.2.物资调拨员协助工作.3.3.部门经理负责监督.4.程序4.17、1物资的验收入库4.1.1采购员购回所需的物资后,应及时地把请购单、发货票和必要的规格型号数据、质量合格证、保修卡等连同物资一并交于库管员进行把关验收.4.1.2库管员应从数量、规格、型号、质量包装、产地及价格等方面详细核对,对一些贵重物品,质量要求系数严、规格型号细的物品,可由库管员直接请工程技术人员验物.4.1.3对一些确实无法提供合格证的产品,为了确保产品质量,库管员应填写产品质量检验合格证明,经技术员或使用人认可,部门经理核准方可入库.4.1.4物资验收合格后,把发货票转交物资调拨员填写入库单.4.1.5库管员在办理完入库手续后,应及时反馈于请购部门,以备及时领用.4.2在库养护4.218、.1库管员应熟悉掌握物资的性能、特性、分类情况,妥善保管各种物资,并要分类上架存放,做到摆放整齐,仓位通畅,对不宜架存的物资要堆垛整齐,并采取防潮措施,便于发放.4.2.2对所管物资要熟悉存放位置,经常检查,防止霉变、生锈、虫蛀、鼠咬及差错事故.4.2.3实行物卡管理制度,卡物相符对位.4.2.4每天上班后要清扫库房卫生,做到物架、物资、地面无尘土、无污迹、无杂物.4.2.5对返回的废旧物资及时填废旧物资回收清单,以便统一处理.对库存的物资,要经常分析库存结构,掌握库存动态,对超储积压物资要定期填列超储积压物资报告单,注明原因,呈报大厦总经理酌情处理.4.2.6对库存短缺的常规备用物品,按月列19、出请购单,补充库存.4.3出库核实4.3.1物资出库必须凭物资调拨员开据的出库单,凭票发物.4.3.2物品出库时,应对品名、数量、规格、型号再次核实,防止错发.4.3.3因工作急需,对“物到票未到”的无价格物品,经经理认可后,可由对方打欠条,暂领走,待办理入库手续后及时转办出库手续.4.3.4库管员对逐项业务票据,对照核实无误后及时记入保管明细帐,如发现差错及时找有关人员纠正处理.4.3.5每月25日为月终结帐盘点日,必须逐类逐项实际盘查,物资调拨员协助并监督执行,如发生差错,及时查找原因,落实纠正.4.3.6物资出入库单据,按月分类装订成册、编制号码,妥善保存备查.5.监督执行部门经理监督执20、行物资请购、申领管理规程1.目的为加强物资购买、领用的管理,保障各部门工作正常运行,特制定本规程.2.范围本程序对物资的请购、申领作了具体规定,适用于项目部各部室.3.职责3.1各部室派专人负责本部门的物资请购.3.2各部室经理负责本部门请购工作的监督执行.3.3采供部负责物资的采购及发放.4.程序4.1各部门对本部门日常办公事务、保洁及工程维修保养所需的物资,要按月填报请购单.4.2各部门填列请购单,要本着计划性、节约性的原则，预估易损易耗配件及常规消耗物料,分类、分项标明规格、型号及用途等认真填列,各部门经理要严格把关,防止重复、超量购买,造成人为积压.4.3请购单于每月20日部门经理审核21、签字后报采供部,经采供部询价初审后,25日报财务部复审,呈大厦总经理批示,再由采供部统筹安排购买.4.4如遇突发性等特殊情况,急需购买配件物料时,可随急报请购单,急转采供部后呈大厦总经理批复,及时安排购买.4.5为保证大厦内工程部管理的主要机械设备的正常运转,对前属的易损配件等,部门经理要责成技术人员详细列出所需配件的产地、型号、规格等技术数据,申报采供部,统筹安排备用件的购买.4.6申领4.6.1各部门领用所需要物品,必须填列统一印制的申领单.申领单由各部门班组领班或领用人按表列项目要求,认真填列,并有领班或主管签字,呈部门经理批示签发后,凭单到采供部库房办理出库手续后领取.4.6.2鉴于工22、程部维修任务急促、频繁的实际情况,为保证工程部各班组维修任务的及时完成,方便维修材料的领取,故对一般替换配件,维修材料及小型工具等,由领班填列所需物品的申领单,调度室办理登记或建卡手续后,主管审查签发,采供部库房即可凭单办理出库手续,但对办公设备、办公用品、贵重零配件、工具、劳保清洁用品,必须由部门经理掌握签发.4.6.3工程部调度室签发申领单,必须严格掌握维修所需用量,要依据工程维修单所列维修任务所需的配件及材料签发申领单,防止人为流失、浪费、营私舞弊,一经发现严肃处理.4.6.4除工程部以外的其它部门,应按本部门的实际情况,以周、旬、月的需要量,填报申领单.4.6.5对工程部各班组所需物品23、的领用,实行“以旧领新”的规定,即在签发的申领单上注明,回收废品的件数和有无回收物,采供部物资调拨员,才可办理出库手续,如遇暂不能交回的替换品,必须在24小时内送交库房,采供部及工程部应严格执行,对有废物利用的物品,定期通知工程部,安排技术工人拆件维修.4.6.6采供部库房要严格按上述规定执行,手续不符,表列不明的拒发,严禁私自借用,白条出库.5.监督执行各部门经理监督执行物资采购管理规程1.目的为保证大厦设备维修保养,日常办公事务及保洁工作的物资需要,提高采购工作的质量管理,特制定本管理规程.2.范围各部门工作所需的办公设备、办公用品、清洁用品、工服劳保用品及工程所需的配件材料和印制表格标牌24、等.3.职责3.1采购员负责对各类物资的采购工作.3.2财务部派专人负责需采购物资的复审工作.4.程序4.1根据各部门月请购所需常规或急购物资填列的请购单的品名、数量、规格、型号等,及时与相关的业务单位联系,落实物资和价格后,反馈采供部主管初审后,报大厦财务部复审,再呈大厦总经理批示后及时组织物品的购入,物资到位后,及时通知有关部门领用.4.2对急购物品,要按使用部门要求的时间及时采购.(特殊情况先购后批),确保大厦设备的正常运转.4.3对一些规格、型号强的特殊配件和购买,可请示工程部经理,委派工程技术人员共同外出购买,以便确认规格、型号、鉴别质量.4.4严格按照合格分供方名册选择采购渠道,不25、得擅自变更.4.5对一些单一品种物资的选择,也要本着质量好、价格合理、服务优良的原则,签订供物意向,以保证长期稳定的关系.4.6对常规物品尽可能参照周期使用需求量,做到计划购买,防止库存积压.4.7对一些大宗物资要索取“三包”手续,签订三包条款以保证包修退换的执行,必要时留10%尾款.4.8对大宗物资的采购,必须由二人操作,从询价到落实,从质量到价格均由二人共同负责.4.9采购员要负责对物资使用随时回访,了解物资的使用情况,质量是否合格、优良,如发现质量问题,及时与分供方联系退换,对确不守信誉、质量无保证的渠道,不再合作.4.10为提高资金利用率,便于质量低劣物品的退换,对采购的物品尽可能采取26、延期付款的方式来制约.4.11库管员要对物资质量把关,对不合格物品的退换起监督作用.4.12采购员要及时报帐,核销物品采买的手续,不许拖拉压票影响财务部结帐.4.13对采购工作要有高度的责任感和事业心,对所分配的采买任务要认真负责、吃苦耐劳，提高工作效率,当日的工作当日完成,不拖拉,不借外出购物办私事,否则一经发现严肃处理.4.14采购员要刻苦钻研有关业务知识,全面掌握各种物资的使用性能、使用部位、规格型号等,分析掌握市场行情,做到心中有数、业务熟练.4.15采购员要认真填报物资结算统计表.4.16树立敬业爱岗精神,遵守财经纪律,对所购进物品的质量、数量、价格等认真负责.4.17杜绝损公肥私、27、中饱私囊,对营私舞弊、收受回扣或工作不负责任造成重大失误、经济损失者,由当事人悉赔,并处于二倍罚款,同时申报人事部立即开除.5.监督执行部门经理监督执行停车场(库)管理规定1.目的确保停车场(库)内的设备、设施和停放车辆的安全,保证车场(库)内整齐有序.2.范围适用于理工科技大厦停车场(库).3.职责3.1交通班负责指挥车场(库)内的车辆整齐停放、存放、监护和并在值班日志、停车库车辆进出登记表和B2车库停车证登记表上做好记录。3.2交通班长和警卫班长负责车场管理、监督、指导.4.程序4.1停车场(库)管理4.1.1停车场(库)设保安岗,工作时间为停车场8:00-17:00,停车库7:30-1928、:00.4.1.2大厦内所有客户的机动车辆必须在保安部登记备案.4.2停车库4.2.1当有车辆驶入地下车库时,值班人员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在指定的车位上,并提醒司机关锁好车门、窗,并将车内贵重物品随身带走.无车辆停放许可证的车辆不得停放在车位上.4.2.2每隔半小时或临时详细检查车辆的车况,发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主.4.2.3严密注视车辆情况和驾驶员的行为,若遇醉酒驾车者应立即劝阻,并报告班长及时处理,避免交通意外事故发生.4.2.4禁止司机(车主)用消防水源洗车,经劝阻不听者按有关规定处理.4.2.5车辆出库时,仔细核对出库之车和驾驶员(车主)29、,有疑问时,应立即到车挡面前向司机敬礼,再有礼貌盘问.A.若是车主的亲友,和车主联系认可,并有驾驶证方可放行.B.若盘问时发现有问题,应立即扣留车辆,并及时通知班长和巡逻保安,机警地做好应急准备,以防不法分子盗车行凶.4.2.6当发现无关人员或可疑人员到车库时,保安岗应按如下程序进行处理.A.当车库发现无关人员时,保安岗应劝导其离开车库,对于不听从劝导的人员应立即通知交通班长及警卫班长,前往处理.B.当停车库发现可疑人员时,保安岗应急时前往对可疑人员进行查问,同时用对讲机通知交通班长,由其他警队人员及时巡视检查停车所有车辆,有无丢标志,车辆有无损伤,车门、车窗、后备箱有无撬痕.如未发现问题,可30、把可疑人员放行.当发现可疑物品及车辆有损时,应立即送交保安部进行处理,并进行事件的记录.4.3地面停车场4.3.1指挥进入车辆慢行,按规定行驶方向行驶,停放车辆位置适当,使车场车辆停放整齐.4.3.2指挥开出车辆按规定方向行驶,慢行开出停车场.4.3.3随时巡检地面车辆情况,发现门、窗未关好,有漏油、漏水,刮蹭现象应及时通知车主,并做好记录.4.3.4夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记,以保证车辆的安全状况.4.3.5留意进入大厦车场的车辆情况,对带有危险品车辆,禁止进入车场.4.3.6如有特殊情况及时上报有关部门.5.监督执行保安部经理.自行车楼的管理规定1.目的为保证自行车楼的安全秩31、序,保证车辆的摆放规范、合理,保证客户存放车辆的安全、完好,特制定本规定.2.范围适用于理工大厦自行车楼的管理.3.职责3.1保安部警卫队负责自行车楼安全的管理.3.2保安内勤负责发放存车牌,并在自行车牌发放登记表上做好记录.3.3保安部经理负责监督、检查.4.程序4.1客户需存放自行车时,到保安部领取自行车牌,保安内勤在自行车牌发放登记表上做好记录,并收取押金10元.4.2自行车存车牌分大小两种,大牌由客户保存,可固定在车上,存车时将车存至于指定区域.小牌交值勤保安员,挂于值班室内自行车牌的悬挂板上.4.3值勤保安员负责指挥、摆放自行车车辆,做到整齐划一、存取方便.4.4客户存车后保安员负责32、将同号小牌交于顾客,以备取车之用.4.5客户取车时必须将相应号码的小牌交与保安员,方可取车.4.6值勤保安员负责、监督禁止将无自行车牌照的车辆存入自行车棚。5.监督执行保安部经理监督执行紧急备份钥匙管理规定1.目的为保障大厦及各公司安全和一旦发生紧急突发事件时,把损失减少到最低程度.2.范围适用于入驻理工科技大厦的.3.职责3.1保安部中控室值班人员收取备份钥匙,并在钥匙接收单、紧急备份钥匙使用记录上做好记录.3.2保安部经理负责备份钥匙使用的批准.4.程序4.1保安部备存各公司办公区大门钥匙,由保安部中控室值班人员收取,双方签字盖章封存,以备发生紧急情况时使用.4.2备份钥匙只在发生紧急情况33、时使用（如火灾、火情、火警、跑水、漏电或有异味等可能造成灾害事故的征兆）.4.3白天须经保安部经理批准后方可使用；夜间及非正常办公时间（指节假日等）须经大厦值班经理批准后方可使用.4.4使用紧急备份钥匙时,由批准使用人及时通知该公司负责人到场.4.5各公司备份钥匙存放在保安部中控室的专用钥匙柜内（贴封条、打铅封）.4.6设立专用登记本,每使用一次须严格登记,使用后的封存执行4.1.4.7各公司如更换门锁或加锁,须及时到保安部办理封存手续,否则,当发生紧急情况时,现场处置人员有权依据法律采取紧急避险措施,由此造成的损失由该公司自行承担.4.8特殊情况可由总经理文字批示.5.监督执行保安部经理工服34、管理规程1.目的为体现均豪管理公司的整体形象，规范员工统一着装，特制定本管理规程.2.范围适用于项目部员工工服的管理3.职责3.1工服管理员负责大厦工服的更换、进行统筹管理及工服制作,统一安排,包括:保管、更换、制作、洗涤、修补等3.2后勤主管负责工服房的管理工作3.3部门经理负责监督执行4.程序4.1工服的管理4.1.1公司统一为每位员工定期制做的两套工服,工服管理员以人事部的入职单及押金收据为依据,填写员工工服押金单据收取登记表.负责发一备一套,采取以脏换净,一换一的换洗制度;更衣柜钥匙、工鞋、领带等按大厦的规定进行换领.4.1.2工服管理员应建立各类员工领用工服的工服卡,标明员工姓名、性35、别、部门、工种、工牌号及工服原值领用时间等.4.1.3工服管理员应以部门为单位,分类摆挂,并编号妥善保管,建立各类工服明细帐,月终结出余存数量,上报后勤主管,对丢失或需要报废的工服应明原因,填写报损单,批准后下帐处理.4.1.4工服管理员收回需洗涤的脏工服要填写洗涤清单,定期送交洗衣店洗涤,返回后照单接收,验收洗涤质量,对洗涤不干净的工服退回返洗.4.1.5管理员应按部门编制工服洗涤明细记录,月终汇总,按计费标准核计洗涤费用,一式两份,审核签字,以便厂家结算洗涤费用.4.1.6员工及工服管理员因个人原因或工作马虎丢失工服者应根据具体情况折价赔偿.4.1.7员工变动职务或辞职应主动更换或如数交回36、工服、钥匙等由工服管理员收后签字.4.2工服的洗涤4.2.1工服的换洗周转:对不同级别,岗位及工服的材料区别规定.4.2.1.1外装、经理、主管、文员,客务的套装一个月换一次,保安服半个月换洗一次,工程、管业工服一周换洗一次.4.2.1.2衬衫,白色的三天换洗一次,保安、客务衬衫冬季一周,夏季三天.4.2.2换洗时间为每周一、三、五8:00AM4:00PM(不分部门,随时提供换装服务).二、四办理工服缝补修改、整理清点及帐务处理工作.4.2.3如因特殊工种,特殊情况致使工作服过脏确需临时换装须注明原因,经本部门经理同意后签单工服管理员方可更换.4.2.4任何员工不可在工服房内换工服,如有违反规37、定,无故刁难工服管理员或不听劝阻到工服房试衣、换装,管理员记下工牌号,报人事部按违纪处理.4.2.5员工换洗工服前应把衣内物品掏干净,以免丢失洗坏,如因个人原因造成不良后果,损失自负.4.2.6员工在工作中不慎损坏工服,应及时向工服管理员声明,进行修补,对确属有意损坏工服的员工,要上报予以严肃处理.5.监督执行部门经理监督执行保安部标识管理规定1.目的为了保证客户识别,便于规范管理,防止混淆.2.范围适用于大厦保安部的消防标识及交通标识的管理.3.职责3.1保安部巡视人员负责检查标识的完好状况.3.2保安部内保主管负责管理标识台账.并在标识台账上做登记记录。3.3保安部经理负责监督检查实施情况38、.4.程序4.1保安部标识分为消防标识和交通标识两类.保安部内保主管要做好标识台账管理工作。4.2巡视人员在巡视时检查标识是否正确清晰.如有问题及时补贴和更换,或通知有关部门及人员.4.3使用者要爱护标识,时刻保持标识的完整性.4.4当标识变更时,要及时在台账上做好变更记录.5.监督执行保安部经理监督执行中控室管理规定1.目的保证大厦的消防安全,治安状况良好,保障公司、客户的利益.2.范围适用于大厦项目部.3.职责3.1保安部消防主管负责中控室管理活动的实施、检查.3.2各班组组长负责本班次的值勤安排与职责分工.并在中控室值班工作日志上做好记录。4.程序4.1保持高度警惕、了解社会治安动态,熟39、知设防部位状况、明确设防目的、要求.4.2忠于职守、坚守岗位、严禁脱岗、酒后值勤.4.3非中控室值勤人员、消防主管、警卫主管、保安部经理、工程部维修人员,无关人员不得进入,需进入时必须有保安部经理、消防主管、警卫主管批准后方可进入，中控室值班人员在非中控室人员进出登记表上做好记录。4.4值班期间,要按规定与巡逻人员保持密切联系,互相沟通有关安全信息.4.5消防设备、设施,监控设备、设施需要或报警设备,维修需停机时按有关单位(部门)负责人签署的通知书停机,不得用口头通知代替,停机时间的安全工作由签署通知的负责人组织落实.4.6值机人员要熟练掌握控制设备的操作规程及操作技术,能排除简单的设备故障.40、4.7报警监控设备发生故障时,值机人员应立即向消防主管汇报,由消防主管向工程部汇报维修,不得擅自处理.4.8监控设备的录像机、电视屏幕,不得移用于看录像,做电子游戏等娱乐消遣.4.9发生报警时要保持冷静,判明报警的部位和种类,查验清楚后,应作好记录.4.10发生入侵需要做出反应时,值勤人员应立即向应急处置指挥人员,备勤人员及其他有关人员报告.4.11应急处置人员出动后应继续利用监视设备了解发案现场及其周围的动态,随时向应急处置人员通报情况,事后作好记录.4.12认真做好工作记录.5.监督执行由保安部经理监督执行.防报警信号处理程序1、消防监控中心当值保安员收到消防报警信号或电话报警时：（1）用41、对讲机通知巡楼保安员或管理员即时到现场核实；（2）即时向当值主管报告，讲清报警地点；（3）将监控镜头定在报警楼层监视，并将情况及时向当值主管报告。2巡楼保安员或管理员接到消防监控中心当值保安员呼叫后，以最快速度赶到报警地点核实，并且遵循以下规则：（1）报警地点在公共地方，直接进入报警地点检查。（2）报警地点在写字楼单元内，先按门铃，向用户简要说明理由后，进入报警地点检查。（3）报警地点在商场内，与商场管理人员一起进入报警地点检查。（4）报警地点在停车场内，与停车场管理人员一起进入报警地点检查。（5）报警地点在商场独立商铺内且已上锁，即时报告当值主管和商场当值负责人，留守现场观察，等待当值主管和42、商场当值负责人到场后决定是否破锁进入检查。（6）报警地点在写字楼单元且上锁，即时报告当值主管，并留守注意观察，等待当值主管到场后决定是否破锁进入检查。3、当值主管接到消防监控中心保安报告后，即时带领机动人员最快速度赶到报警地点现场检查。（1）经到报警地点现场检查，确认属误报，即时通知消防监控中心当值保安员复位，若进入写字楼单元内、商铺内、停车场内检查，需向用户解释清楚，致歉后方可离开。（2）报警地点在写字楼单元内或商场独立铺位且已上锁时，若观察到有明火或烟，必须破锁进入现场检查，排除险情后加锁，并通知用户。（3）经现场检查认为火警后，按初期火警处理程序处理。4、消防监控中心当值保安收到当值主管43、指令后信号复位，并做好记录。初期火警处理程序1、发现初期火警，在场人员应该：（1）即时报告大厦消防监控中心，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等；（2）立即利用附近的灭火器械扑救，尽量控制火势发展；（3）可能情况下，关闭门窗以减缓火势蔓延速度。2、消防监控中心当值保安员收到现场报告后：（1）即时报告当值主管；（2）联络保安部主管，报告情况；（3）密切监视报警地点情况。3、当值主管收到火警报告后：（1）带领消防人员，携带灭火器以最快速度到达火警现场；（2）立即指挥在场人员进行灭火扑救；（3）指挥火警现场及可能受影响范围内的人员使用安全通道疏散。4、灭火后，当值主管安排人员留守火警44、现场，等待公司调查。5、若扑救无效，当值主管即时决定：（1）将灭火人员撤离至安全距离内；（2）立即向上级报告；（3）进入火灾紧急处理程序。火灾紧急处理方案初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场主管应该即时向大厦当值最高主管报告。1、大厦当值最高主管接到报告后：（1）及时召集大厦内义务消防队员，命令义务消防队各组负责人带领本组人员各就各位；（2）向消防中心发出指令，用紧急广播系统通知用户紧急疏散；（3）第一时间到达现场，决定是否向消防局报警求救。2、大厦消防监控中心当值保安员收到大厦当值最高主管指令后：（1）启用消防紧急广播，通知用户紧急疏散；（2）向市消防局报警，讲清楚大厦地点、起45、火楼层、火势等；（3）将监控镜头定在起火楼层密切监视；（4）检查电梯有无困人，若出现电梯困人，即时向当值主管报告，并利用电梯对讲机安定被困者情绪。3、迅速行动组接到指挥部指令后：（1）以最快速度到达现场，组织灭火；（2）关闭防火分区的防火门或卷闸；（3）安排人员携带灭火工具检查相邻房间和上下楼层通道是否有火势蔓延；（4）针对燃烧性质不同采取相应的灭火方法。3、救护疏散组接到指挥部指令后：（1）指挥用户疏散，疏散顺序先从着火层以上各层开始，安抚暂不需疏散楼层的用户；（2）引导着火房间或楼层人员安全疏散，随后查漏；（3）引导用户从消防走火梯疏散到首层，无法从消防走火梯疏散到首层时，引导用户疏散到天46、台上风处等待营救，并组织水枪掩护；（4）医疗救护小组携带急救药品和器械到疏散集中点。4、安全警卫组接到指挥部工作指令后：（1）清除路障，指挥无关车辆离开现场，维持大厦外围秩序；（2）禁止无关人员进入大厦，指挥疏散人员离开大厦；（3）等待引导消防局消防员到火灾现场。1.0目的保证供配电设备操作的正确性和安全性。2.0适用范围适用于新康花园高压配电设备、低压配电设备、电力变压器的操作。3.0职责3.1机电值班工负责供配电设备（设施）操作。4.0工作程序4.1高压环网柜、出线柜4.1.1送电操作程序4.1.1.1断开10KV电源侧接地开关。4.1.1.2合10KV隔离开关。4.1.1.3断开负荷侧联47、锁接地开关。4.1.1.4合10KV负荷断路器。（电力变压器投入运行，电源由低压母排至低压进线柜断路器进线端）。4.1.2停电操作与4.1.1送电程序相反。4.2低压配电柜操作规程4.2.1送电4.2.1.1单台变压器投入运行a、按合闸按钮合I段（或II段）电源低压断路器（开关），若“自动”失灵，用手动储能扳手储能，再按合闸按钮合闸。b、将联络柜面板上的选择旋钮旋到I或II位，联络开关储能（如“自动”失灵，则手动储能），按合闸按钮合闸。c、分别将馈电柜负荷开关置于垂直位对用户送电。4.2.1.2两台变压器投入运行a、联络柜面板上的选择旋钮旋到中间位。b、按合闸按钮合I段电源低压断路器（开关），48、若“自动”失灵，用手动储能扳手储能，再按合闸按钮合闸。c、按合闸按钮合II段电源低压断路器（开关），若“自动”失灵，用手动储能扳手储能，再按合闸按钮合闸。d、分别将馈电柜负荷开关置于垂直位对用户送电。4.2.2停电4.2.2.1分别将馈电柜负荷开关置于平行位切断用户负荷。4.2.2.2按分闸按钮断开电源低压断路器（开关）。4.2.2.3断开10KV负荷断路器。4.3高压配电柜操作规程431与低压配电柜操作规程完全一样5.0相关文件记录5.1高低压配电运行日志1.0目的1.1及时维修处理住户生活设施故障，确保住户正常生活；2.0适用范围2.1小区住户的生活用水、用电及室内生活设施；3.0职责3.49、1社区服务中心前台负责对住户/业主的报修状况进行记录，并对工程维修人员发送维修单，及维修单的回收存档；3.2工程维修人员负责对小区住户/业主的室内生活设施及用具的维修和维护；3.3维修部主管负责对维修人员的工作按排、联络和维修服务质量的监督、回访；4.0工作程序4.1接报修4.1.1社区服务中心当值人员接到业主/住户报修后，应分类明确给予答复处理时间。紧急情况需维修人员必须立即到达现场。一般日常维修1小时内必须到达现场。4.1.2特殊维修可预先联系有关单位，根据具体情况答复维修时间。（如：电视电话报障）4.1.3较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外）；同时应向住户解释原因50、；4.2入户维修4.2.1维修部当值人员接到维修单后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过20分钟到达现场，一般性维修不超过3小时，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外）；同时应向住户解释原因；4.2.2入户维修人员要做到有礼、有节，对有可视对讲系统的住户可用可视对讲与其联系，在得到同意后方可进入；无可视对讲系统的可按门铃或轻轻叩三声门，并礼貌的问好，说出自己的身份和目的；“您好；我是某某部门，来为您做某某项服务”。4.2.3维修时应多征求住户意见，如住户提出不可行的意见或要求时，应根据自己的维修经验和知识，耐心的向住户解释和说明；4.2.4维修后要做好现场清理工作，用51、垃圾袋将维修垃圾清理干净，维修时移动的家具用品应按原位置放好；4.2.5功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要与原有部位相比较表应无色差，高低不平现象；维修时应尽量满足住户要求。4.3供排水维修4.3.1更换水表1)关上水前第一阀门,排空管内的残余水后拆下水表,检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号规格的具有合格证的水表安装上去;2)安装时注意水表的水流方向保持一致;3)维修结束后，打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常；4)维修人员要做好用户新启用水表的底数记录。4.3.2水龙头漏水1)关闭户内水阀阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；2)根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更52、换新水龙头，如因水龙头有砂眼漏水的，必需更换新的水龙头；3)安装完毕后，打开水阀门检查新换水龙头接口是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。4.3.3更换角阀1)关上户内水阀，拆下角阀，查出故障根据实际情况，好确需要更换的重新更换；2)安装时应注意角阀与水管接合处的密封性和紧密度，以防渗漏；3)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。4.3.4更换软管1)关闭软管前阀门，拆下软管,查看故障原因；2)根据住户需求，更换损坏的胶圈或更换新的软管，如因软管有砂眼或破损、爆裂的必需重新更换软管；3)安装时应注意，更换同型号同长度的软管，接头处不可过拧紧，以免拧坏镙丝；4)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。4.3.553、马桶漏水维修1)检查漏水原因后，关上阀门根据情况进行维修；2)软管漏水应进行更换，水箱水位过高可调整水位控制水浮，水箱底布漏水应查看是否螺丝松动或胶圈损坏；3)维修完后，打开水阀查看有无渗水现。4.3.6菜盆排水管漏水1)检查漏水原因，排水软管破损，胶圈损坏，接头处螺丝松动；2)安装时应注意盆体与下水管接口处，需用玻璃胶封闭，待胶干后试水检查。4.3.7维修马桶堵塞检查堵塞原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅落通。4.3.8洗脸(菜)盆下水管堵塞检查存水弯管，取出杂物，如仍不通畅，可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通。4.3.9地漏及浴缸排水管堵54、塞同本章4.3.7办法处理。4.3.10部分楼层停水1)查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上；2)市政或其他维修造成的停水应通知住户，并作解释。4.4供电维修4.4.1更换电表1)断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。2)安装结束后合闸后试电，保证住户用电设备使用正常，电表转动正常；3)维修人员应会同社区服务中心人员做好新启用电表底数的记录。4.4.2维修开关1)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；2)好如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除；355、)经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必需采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。4)如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负载减少。4.4.3灯管、白炽灯的维修1)断开电源、取出白炽灯，如果灯丝烧断，可更换同一型号的卡口或螺口灯泡安装上去，试电查看是否正常。2)灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同型号、同规格的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明；3)其它情况造成的灯不亮，可根据原因参见本章4.4.2和4.4.4进行处理。4.4.4线路检测1)线路停电检修应及时通知住户；2)56、住户开关烧坏的处理见本章4.4.2维修开关进行处理；3)电表损坏的维修见本章4.4.1更换电表办法进行处理；4)进户线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；5)线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；6)当确认故障排除后方可送电。4.4.5插座无电1)于市政停电或线路维修造成的停电应通知住户；2)插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况；3)线路短路造成的停电参见本章4.4.2.2)项进行处理。4.5门窗维修4.5.1门铃维修1)无电情况时可更换新电池；2)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；3)因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查57、线路找出故障点并及时处理。4.5.2维修门窗1)门窗附件有无损坏，不全，进行更换或补装；2)清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油；3)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎块跌下伤人。4.5.3更换门锁拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知住户更换新锁；4.6非一般性的维修委托专业维修队维修，工程维修人员并对所委托项目的维修质量进行监督和跟踪。5.0引用文件5.1城市异产毗连房屋管理规定5.2公有住房售后养护管理暂行规定5.3城市房屋修缮管理规定6.0相关记录6.1维修单新康物业JL-132物业管理典型案例房屋结构改造维修方面案例一、设计本“一卫”业主改“两卫”案情：楼上58、业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。依据：上海市居住物业管理条例第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。”房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变59、房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。案例二、外墙开一窗大楼留一疤案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。问题：自己的物业是否就有权随意破墙？判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。依据：上海市居住物业管理条例第二十八条第一60、款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。”作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装61、巨型浴缸。问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。依据：上海市居住物业管理条例第二十七条规定：“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。”公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。