1、台州市中心购物广场台州市中心购物广场台州市中心购物广场台州市中心购物广场招商介绍书2 2 2 2项目介绍和周围环境项目区域介绍台州经济状况与生活环境台州椒江区的规划和未来发展竞争对手的分析项目的SW OT分析项目的概况与设施政府支持政策/装修评估目目目目 录录录录台州购物广场台州购物广场项目介绍项目介绍 台州购物广场坐落与台州市椒江区东商务区的核心位置,是台州市政府打造的台州市唯一商业中心,项目占地23亩,总建筑面积达46200平方米,商场面积达38000平方米，其中延街商铺2500平方米,另外还拥有4200平方米屋顶花园,5000平方米的地下停车场没有计算面积(周围及北面可以有停车2000辆2、以上),及2000平方米广场,大厦的中间有1200平方米的中庭和休息吧.,空调系统消防系统完善,8台自动护扶梯,6台垂直电梯及观光电梯的完善配套设备，适合大型百货商场、超市及家电行业。3 3 3 3台州城市区位 台州市位于浙江中部沿海，北接宁波、绍兴，西邻金华、丽水，南连温州，东濒东海，属长江三角洲经济区的最南翼。台州三面环山，一面临海，山、江穿城而过，素有“七山二水一分田”之称。台州行政区域商圈台州行政区域商圈 主要是按项目所在区域内的主要是按项目所在区域内的 常住人口和流常住人口和流动人口的消费能力及习惯动人口的消费能力及习惯 。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规真正的商圈不是绝对的同心3、圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。条件等许多因素。第一商圈第一商圈30303030万人口万人口(半经半经1 1 1 1公里公里)，第二商圈，第二商圈155155155155万人口，第三商圈万人口，第三商圈596596596596万人口。万人口。台州商贸网络规划台州商贸网络规划(一一)政府加快发展商贸流通业。构筑“一心两副”（台州市区为中心，临海、温岭为两副）的商业网点总体布局框架，形成“市级主城区副中心城市县城中心镇其他乡镇”的零售商业辐射圈层和“商4、贸集聚区城市商业综合体特色商业街单体大型卖场农贸商业网点”零售商业业态层级；市级主城区结合旧城改造和新城建设，科学合理布局现代零售业。加快引进高档大卖场、品牌旗舰店，大力培育各种特色街、精品街、专业街，重点建设城市商业综合体和中心商业区，以开发区东商务区、西商务区（企业总部基地，正在建设中）和椒江、黄岩、路桥等的核心商业区为龙头，提高商业集聚程度，构建形成市级商贸中心。台州商贸网络规划台州商贸网络规划(2)(2)(2)(2)建设市级商业中心：建设市级商业中心：在中心大道、在中心大道、椒江解椒江解放路和东环大道、黄岩放路和东环大道、黄岩104104104104国道与劳动路、国道与劳动路、路桥迎宾5、大道等地段建设综合性的现代化购路桥迎宾大道等地段建设综合性的现代化购物中心。物中心。市政商业重心在本项目所在地：市政商业重心在本项目所在地：市政以椒江区为商务金融区域，零售和百货市政以椒江区为商务金融区域，零售和百货商业的集中效应和市政一直以来的大力投商业的集中效应和市政一直以来的大力投入，入，都让市民普遍接受这样的观点：都让市民普遍接受这样的观点：工作、工作、生意地在路桥，娱乐、休闲购物在椒江生意地在路桥，娱乐、休闲购物在椒江。东面到机场路,西到太阳城,北到椒江边,南到开发大道，全部是台州的高端住宅中心、市级政府行政中心、广场公园休闲中心、商务办公中心、高教中心、体育中心等生活配套,未来是朝6、西南面发展,以中心大道为中心，发展空间无限。附近:有近10个星级宾馆酒店包括：耀达国际酒店、开元国际大酒店、香溢大酒店、方远国际大酒店、花园山庄、台州海洋国际酒店(中国最高浙江最大的海洋馆)、新东方大酒店、一鼎大酒店、刻龙、新荣记等.宝马、奔驰、奥迪、雷克萨斯、大众、本田、别克、福特等近20几家4S店已进驻附近发展，打造台州最大的高档汽车服务集聚区。周围周围气氛支撑商业的发展空间气氛支撑商业的发展空间市级商业中心：市级商业中心：台州市市级商业中心建设的重点是在台州市市级商业中心建设的重点是在椒江椒江中心中心大道、大道、黄岩黄岩104104104104国道与劳动路、路桥迎宾大道等地国道与劳动路、7、路桥迎宾大道等地段建设综合性的现代化购物中心。段建设综合性的现代化购物中心。积极调整经营结构，推行积极调整经营结构，推行“错位经营错位经营”。鼓励设。鼓励设置大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、置大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商；适度设置文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商；适度设置便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；等服务网点；鼓励鼓励设置设置大型大型百货店、大型综合超百货店、大型综合超市、仓储式商场。市、仓储式商场。东商务区周围东商务区周围1 1公里公里商业企业情况商业企业情况(一一)北面市8、政大道:在东起经中路，西至中心大道总长约900米的路上，50家金融机构选择在这条“金融街”设立分支网点。主要是聚集在东商务区路段。市府大道金融街除银行外，还有20家保险分支机构，4家证券公司，10家其他金融机构，是全省金融机构最密集的区域，在这基础上，2011年台州经济开发区着手规划金融服务集聚区，被申报为浙江省省级服务业集聚示范区并通过初审。有农业银行、建设银行、工商银行、广发银行、招商银行、浙商银行、中信银行、平安银行、湘财证券、金通证券等台州总部入住。通过这种集聚区的建设，就是更大范围地形成规模，把这种金融机构啊，按照我们的规划，到2015年，能够增值到150家左右，这沿线纵贯行政中心、9、市民广场、法院、建设局、报社等10几个政府局级机关单位的城市生活配套齐全，常住人口与流动人口必将汇集东商务区商圈。东商务区周围东商务区周围1 1公里公里商业企业情况商业企业情况(二二)世纪联华向市民敞开了大门以来，台州东商务区，平常人山人海，摩肩接踵，昔日空旷的场地被车流和人流充塞着，使东商务区的商业氛围高涨。该超市是全国300多家世纪联华营业额排名第4名,2011年的营业额达12.8亿，而超市的营业面积仅仅1.4万平方米。世纪联华5楼为大世界电影院，是目前台州规模最大，档次最高，生意最火暴的电影院。如今的商务区已入住几十家大型KTV、酒吧和知名酒店，已经成为了椒江乃至台州最热闹繁华的娱乐餐饮10、聚集地。该项目与占地22公顷的市民广场隔路相望，和台州唯一的高档5星酒店“耀达国家大酒店”近在咫尺，步行到市政府仅5分钟。市级行政机关单位全林立周边。东商务区周围东商务区周围1 1公里公里商业企业情况商业企业情况(三三)南面中心医院、东海大道：浙江省台州市中心医院处于该项目的正南端，创建于2000年6月，是一家集医疗、预防、科研、教学和康复为一体的大型综合性三级甲等医院。医院位于台州市经济开发区，规划占地面积200亩，建筑面积 12万平方米。2011年，医院门急诊人次83.3万。是目前台州最大的医疗机构.而分布在这十几个楼盘的常住人口、医院医病人员以及东海大道东西主干道的流动人口，都已汇集商务11、区商圈，这里必将是台州市未来的唯一发展空间。东商务区周围东商务区周围1 1公里公里商业企业情况商业企业情况(三三)西面办公集中区/车流密集的中心大道：西面是目前台州比较集中的高级办公大厦：华中大厦、巨鼎大厦、天和大厦。一路之隔的是正在建设中的中央商务区，规划用地面积59.2公顷，总建筑面积157.67万平方米，绿化面积22.84万平方米。水园和林园作为中央商务区的次公共空间，分别位于东入口处(直接通东商务区)和西入口处。包括一幢在建的高约260米高的高级酒店，和多幢酒店式公寓位于中央生态公园和林园、水园之中，闹中取静，生活环境优美。正在建设中的台州银行、浙江泰隆银行、浙江民泰银行、及希尔顿酒店12、即将人住开业。中心大道是南北主干道周边台州高教园区、体育中心、目前最台州高高端KTV都近在咫尺。东商务区周围东商务区周围1 1公里公里商业企业情况商业企业情况(四四)东面康平路：是目前台州重要的餐饮行业最聚集的街道，底层商铺相连成势，休闲、娱乐、餐饮等各色商业日新月异。3家肯德基、1家必胜客、新荣记等高档知名餐饮在附近入住，麦当劳2013年的拓展指标也将入住东商务区。数百家大大小小的餐饮企业，经营品种繁多，营业时间长久，极大的拉动了高涨的人气。周围的商务办公、单身公寓，成熟小区密集居住人口，势必带来不计其数的人流群体。东商务区的交通情况交通：市区公交车103路、108路、109路、902路、913、05路直达 东面:广场南路4车道,南面:东海大道 双向4车道 (是东西主干道,东西主干道共3条),西面:中心大道 双向6车道 (是南北主干道,南北共3条主干道东环大道/中心大道/台州大道)北面:市府大道 双向6车道 (是东西主干道,东西主干道共3条市政大道/东海大道/开发大道),东商务区介绍（一）东商务区位于浙江省台州市中心城区，南邻东海大道，西接中心大道和已经在建的中央商务区，北面市府大道毗邻总占地22.84公顷市民广场和市政府广场西南角，区位条件优越。台州市东商务区是台州市CBD区的重要商业中心。范围东西长约520米，南北长约740米，总建筑面积约80万平方米。东商务区内用地布置根据商务区14、的整体功能定位，北侧东西转角为金融用地，西侧沿河为办公用地，西南角为旅馆用地，东侧为高档公寓用地。东商务区中部则为商业服务用地，包括商场、文化娱乐、餐饮等用地。东商务区介绍（二）台州市委、市政府高度重视东商务区的发展。台州市有关领导多次到东商务区考察、调研，提出要把东商务区打造成台州的“新天地”。为进一步加快促进东商务区的发展，台州经济开发区管委会专门成立了东商务区发展协调工作办公室，并出台了关于加快东商务区发展的若干意见，“繁荣计划”得到了市级相关部门的热烈响应，各类群体性活动也将陆续安排在区内开展。台州缺乏高档百货公司 现有传统的商业中心缺乏规模较大、档次较高的“一站式”消费的购物中心业态15、：台州市中高端消费者消费能力强，对品牌商品消费量大，但到目前为止没有真正档次高、品类齐全的百货商场，但规模小，商品种类少，难成气候。这样便为中高档的购物中心诞生提供市场条件。东商务区介绍（三）金融企业入住情况在东起经中路，西至中心大道总长约900米的路上，50家金融机构选择在这条“金融街”设立分支网点。主要是聚集在东商务区路段。市府大道金融街除银行外，还有20家保险分支机构，4家证券公司，8家其他金融机构，是全省金融机构最密集的区域，在这基础上，2011年台州经济开发区着手规划金融服务集聚区，被申报为浙江省省级服务业集聚示范区并通过初审。那通过这种集聚区的建设，就是更大范围地形成规模，把这种金16、融机构啊，按照我们的规划，到2015年，能够增值到150家左右，这样的话就更好地为我们整个经济的发展，为老百姓提供便利服务，就打下良好的基础。台州经济状况与生活环境台州经济状况与生活环境台州经济状况与生活环境台州经济状况与生活环境台州的国民经济水平台州的国民经济水平台州的国民经济水平台州的国民经济水平人口机构与人民生活工业情况国内贸易和旅游业台州机动车保有量 每5人一辆2011中国最富20城市排行榜 台州第19名2011中国城市消费水平排名 台州排23位代表城市居民经济情况指标对比情况表台州市主要商业经济指标分析（一）（二）台州市产业结构情况台州市的住宅价格情况国民经济水平国民经济水平国民经济17、水平国民经济水平 2011年台州国民经济保持平稳增长。据初步核算，全市实现生产总值2794.91亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。其中，第一产业增加值188.90亿元，增长3.0%；第二产业增加值1443.97亿元，增长10.2%；第三产业增加值1162.04亿元，增长8.6%；三次产业结构为6.7：51.7：41.6。全市人均生产总值为47779元，比上年增长8.3%，按年平均汇率折算已达7398美元。位居浙江省11大城市的第五位。2011年，市区实现生产总值987.18亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。市区人均生产总值达到63537元，比上年增长8.3%，按年平均汇率折算已18、达9837美元。人口结构与人民生活 2011年末，全市户籍总人口586.79万人，其中男性人口301.35万人，女性人口285.43万人，总人口中市区人口155.85万人。行政区域辖3区2市4县：黄岩区、椒江区、路桥区、临海市、温岭市、天台县、三门县、仙居县、玉环县。椒江区为台州市主体城区。东濒东海，南接路桥去，西邻市区黄岩区，北连椒北直连临海杜桥。椒江区人口52万。城乡居民生活水平进一步提高。全年城镇居民人均可支配收入30490元，比上年增长12.0%，扣除价格因素实际增长5.4%。全年农村居民人均纯收入13108元，比上年增长15.9%，扣除价格因素实际增长9.0%。城乡居民收入差距倍数由19、上年的2.41缩小到2.32。城镇居民恩格尔系数为34.9%，农村居民恩格尔系数为39.8%。年末城镇居民和农村居民人均住房建筑面积分别为43.0平方米和54.6平方米。而根据近期国务院批准实施的浙江省城镇体系规划(2011-2020)，台州被定位为省域中心城市。根据规划，台州将规划建设成为100-200万人的特大城市。国内贸易和旅游业 台州消费品市场持续活跃。2011年，全市实现社会消费品零售总额1132.37亿元，比上年增长17.9%，扣除价格因素，实际增长10.3%。其中批发业实现零售额71.62亿元，比上年增长16.4%，零售业实现零售额936.20亿元，比上年增长17.5%，住宿业实20、现零售额13.35亿元，增长20.8%，餐饮业实现零售额111.20亿元，增长22.0%。限额以上批发零售企业中，汽车类、石油及制品类和家电类商品零售额分别比上年增长21.9%、22.2%和31.4%。全年销售家电下乡产品41.9万台（件），发放补贴1.25亿元;全年家电以旧换新销售数量48.21万台（件），补贴金额1.18亿元。工业情况 近年来台州产业竞争力不断增强，形成以汽车汽配、摩托车及摩配、模具塑料、家电、化学制药、服装机械、阀门泵类、工艺美术8大主要产业集群，也有一些小产品或传统产业低档次上的产业集群，例如低档的鞋革、塑料制品、眼镜、传统手工制品等，呈现出一乡一品-、一镇一品的块状特21、点。现有“国”字号工业品制造基地28个，工业企业10万多家，30多个产业集群。其中销售收入超亿元企业522家，超10亿元企业30家；48个工业制成品，市场占有率居全国第一。台州机动车保有量1257848辆 每5人一辆 自2005年以来，台州市私家车数量呈爆发性增长，台州城镇居民每百人轿车拥有量跃居全国第一。“2009年新车上牌数为130253辆，2010年是160802辆，2011年以来已有100327辆了。”市车管所工作人员介绍，截至9月18日，我市机动车保有量已达125,7848辆。按照目前台州近600万人口计算，平均5个人不到就有一辆汽车。2011中国最富20城市排行榜 台州第19名 222、011中国最富20城市排行榜”于2012年3月出炉，20个城市中浙江上榜城市最多，共有6个城市第19名 浙江台州市。台州市(台，音ti)，位于浙江省沿海中部，上海经济区的南翼，市中心处北纬28度，东经122度。北邻宁波、绍兴，南连温州，是中国黄金海岸线上一个新兴的组合式港口城市。全市陆地面积9411平方公里，浅海面积8万平方千米，人口约597万，其中市区人口144万。台州市现辖椒江、黄岩、路桥3个市辖区，以及玉环、天台、仙居、三门4个县，代管临海、温岭2个县级市。大陆海岸线745千米，占浙江省的28%。有6个县市区濒临东海。台州是中国重要渔区，海洋渔业资源丰富，海域面积和水产产量居浙江省首位，23、盛产大黄鱼、带鱼、鲳鱼等数十种经济鱼类。2011中国城市消费水平排名 台州排23位中国发达城市消费水平排名,消费指数包括一般性娱乐消费指数、综合物价指数、意外消费估算（房地产消费指数因各地政策不同，不在统计范围内），可以部分反映一个城市的富裕和繁荣程度。中国目前消费最高的城市就是上海，居全球18位，北京2000年曾为世界第5，现降至22位。以上海消费指数为1，则中国目前消费指数最高的30个城市为：1、上海 2、北京 3、深圳 4、广州 5、厦门 6、杭州 7、宁波 8、温州 9、长沙 10、佛山 11、大连 12、中山 13、东莞 14、珠海 15、泉州 16、苏州 17、汕头 18、无锡 124、9、郴州 20、惠州 21、海口 22、青岛 23、台州 24、福州 25、南京 26、三明 27、天津 28、嘉兴 29、绍兴 30、南宁 浙江城市居民经济情况指标对比情况表台州市主要商业经济指标分析（一）台州市主要商业经济指标分析（一）1.1.1.1.从其第三产业主要行业的产值看，其主要以批发和零售业为主力行业，约占总量的从其第三产业主要行业的产值看，其主要以批发和零售业为主力行业，约占总量的84.2%84.2%84.2%84.2%。并由此带动交通运输及邮政、金融业、房地产等第三产业行业发展。并由此带动交通运输及邮政、金融业、房地产等第三产业行业发展。2.2.2.2.从其各主要行业的产值变25、幅看，其在批发和零售业从其各主要行业的产值变幅看，其在批发和零售业16.816.816.816.818%18%18%18%的增幅带动下，金融的增幅带动下，金融业、房地产业以业、房地产业以21.321.321.321.326.7%26.7%26.7%26.7%的高速增幅发展。的高速增幅发展。3.3.3.3.而住宿和餐饮业则因受限于当地的文化、服务意识等形态，仅以而住宿和餐饮业则因受限于当地的文化、服务意识等形态，仅以14.714.714.714.715.3%15.3%15.3%15.3%的增幅的增幅发展发展。台州市主要商业经济指标分析（二）台州市主要商业经济指标分析（二）4 4 4 4、200826、200820082008年台州市实现社会消费品零售总额年台州市实现社会消费品零售总额709.71709.71709.71709.71亿元，比上年增长亿元，比上年增长19.0%19.0%19.0%19.0%。其中城市消费品零售。其中城市消费品零售额额419.77419.77419.77419.77亿元，增长亿元，增长19.0%19.0%19.0%19.0%；县城消费品零售额；县城消费品零售额103.01103.01103.01103.01亿元，增长亿元，增长20.4%20.4%20.4%20.4%；县以下消费品零售额；县以下消费品零售额186.93186.93186.93186.93亿元，增长亿27、元，增长18.5%18.5%18.5%18.5%。5 5 5 5、分行业来看，批发业实现零售额分行业来看，批发业实现零售额104.87104.87104.87104.87亿元，比上年增长亿元，比上年增长24.8%24.8%24.8%24.8%；零售业实现零售额；零售业实现零售额507.22507.22507.22507.22亿亿元，比上年增长元，比上年增长18.0%18.0%18.0%18.0%；住宿和餐饮业实现零售额；住宿和餐饮业实现零售额95.5995.5995.5995.59亿元，比上年增长亿元，比上年增长19.0%19.0%19.0%19.0%。6 6 6 6、商贸设施日趋完善，欧尚超28、市、新时代购物中心开门营业。年末全市拥有各类商品交易市场商贸设施日趋完善，欧尚超市、新时代购物中心开门营业。年末全市拥有各类商品交易市场537537537537家，成交额家，成交额844.48844.48844.48844.48亿元，年成交额超亿元的市场有亿元，年成交额超亿元的市场有94949494家。一些国内、国际企业将继续扩大在台州投家。一些国内、国际企业将继续扩大在台州投资。资。台州市主要商业经济指标分析（三）台州市产业结构情况台州市产业结构情况在产业结构方面，由在产业结构方面，由2007200720072007年的年的6.66.66.66.6：53.953.953.953.9：39.529、39.539.539.5调整为调整为6.86.86.86.8：52.852.852.852.8：40.440.440.440.4。其中工业经济虽增幅回落但结构不断其中工业经济虽增幅回落但结构不断 优化，实现增加值优化，实现增加值935.9935.9935.9935.9亿元，增长亿元，增长9.1%9.1%9.1%9.1%；服务业较快发展，实现增加；服务业较快发展，实现增加 值值794.26794.26794.26794.26亿元，增长亿元，增长12.4%12.4%12.4%12.4%。台州房地产大概情况台州市在国家统计局房价统计的70个大中城市限购的名单中，台州是有其一,台州房价居于高位。台州位30、欲高房价区，虽然同比去年房价涨幅趋稳，但是均价已经10000元/平方米，已经持平甚至高于大部分华东西南省会城市。2011年上半年，台州市商品房销售面积180.5万平方米，同比增长6.9%，住宅销售面积152.7万平方米，同比增长4.1%，而周边宁波温州限购之下成交量均同比下降。社会反映强烈，地方政府态度积极。台州炒房票事件在当地造成了较大影响，加之浙江地方政府历来对政策反映较为积极促成了台州的限购首发。体现台州人的经济收入和消费潜力.项目附近楼盘价格情况表 耀达百货 锦江百货 新世界百货 中盛百货 东森百货 黄岩百货行业竞争分析台州台州主要商场经营情况主要商场经营情况商场综合分析小结商场综合分31、析小结台州耀达百货地处市府大道台州耀达百货地处市府大道“金三角金三角”地地段，是集超市、百货、家电、美食、娱乐段，是集超市、百货、家电、美食、娱乐于一体的类现代购物中心。有现代高档百于一体的类现代购物中心。有现代高档百货的发展趋。店内动线、通道宽度、灯光货的发展趋。店内动线、通道宽度、灯光照明使消费者感受舒适。品牌组合方面到照明使消费者感受舒适。品牌组合方面到位，商品品类偏重于女性消费群体。位，商品品类偏重于女性消费群体。地址：台州市经济开发区市府大道地址：台州市经济开发区市府大道地址：台州市经济开发区市府大道地址：台州市经济开发区市府大道289289289289号号号号 营业面积：营业面积：32、营业面积：营业面积：2.62.62.62.6万多平方米万多平方米万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：开业时间：开业时间：2005200520052005年年年年国际品牌：占比国际品牌：占比国际品牌：占比国际品牌：占比20%20%20%20%左右左右左右左右离项目离项目离项目离项目4 4 4 4公里公里公里公里行业竞争分析-耀达百货耀达的硬件其硬件设施达到国际水准，由香港著名设计师倾力打造的室内布局，流光溢彩，美伦美焕，颇具现代气派；中央空调保持商厦四季如春；500平方米的通顶中庭花园使店内格局独树一帜；14架自动扶梯，2台直达电梯和1台货梯上下穿梭，畅通便捷。五个楼层加一层地下室，把人们日33、常的吃、穿、用商品尽收其中。从规模到品位，到目前耀达百货是“台州第一店”。浙江台州耀达百货店庆第一天商场进账3000多万元http:/赢商新闻2011年11月27日12:56 核心提示：耀达店庆，再度掀起女人疯狂的扫货行动。店庆第一日，耀达百货椒江店和临海店共进账3000多万元，比去年同期增幅近10%，再次显示台州非凡的购买力。11月25日至27日，耀达店庆，再度掀起女人疯狂的扫货行动。店庆第一日，耀达百货（拓展选址信息）椒江店和临海店共进账3000多万元，比去年同期增幅近10%，再次显示台州非凡的购买力。11月25日，经过市府大道和东海大道交叉路口的人肯定感受到拥堵的味道：耀达广场四周排满了34、车子，人群拥向购物广场，其间夹杂着女性急促的脚步声。耀达店庆每年都会吸引和牵动全城的目光。耀达百货椒江店的保安告诉记者，这两天停车是个大问题。浙江台州耀达百货店庆第一天商场进账3000多万元 前来购物的车辆不仅仅将商场围个水泄不通，方圆1000米内也很难找到停车的位置。难怪500米外前丁街的店主们也不住地唠叨，“离耀达已经有一段路了，还是不断有人来这里停车，一天都堵车十多次了。”另外，在耀达百货椒江店的肯德基（拓展选址信息）工作人员告诉记者，沾“耀达”的光，他们的营业额多了好几倍，“人起码比平时多了五倍，不少人逛累了来吃东西，有人小憩时还拿着计算机，合算该日的折扣最佳计算法。”据耀达百货相关负35、责人统计，11月25日耀达百货椒江店共进账3000多万元，比去年同期增幅近10%，“至少有七年店庆的营业额都是增长的，创新高。”走进耀达百货，穿梭在拥挤的购买人群中，记者发现女性占绝大部分。商场营业员告诉记者，购物者八成左右是女性。根据消费总额3000多万元计算，假设每人平均消费1000元，那么一天内挤进耀达的有三万多人，按市区上百万人口算，十个女性中至少有一位去扫货.这就体现出台州人的购买力。行业竞争分析-新世界百货台州新世界百货位于椒江区市民广场的北边，营业面积达3万平方米。新世界百货定位为中高档服饰类，以专业的品牌服饰为主打商品，以服饰类商品集中、品牌多、选择性广、适合年轻消费群体等为特36、色经营。秉承“以人为本”的经营理念，对内将严格按现代流行百货的先进管理模式进行科学管理，创建作风稳健、众志成城的团队精神以及亲切随和、丰富多彩的企业文化。全新引进了近200个国内外时尚流行品牌，其中数十家产品在台州还是独有品牌。一楼鞋区规模在台州可谓是首屈一指，汇聚了国内外近30个时尚流行品牌。既有备受消费者青睐的BELLE、STSAT、LE SAUNDA等畅销品牌，又有LACOSTE、PATTY、西村名物等独家风潮品牌。另外，商场三楼还专门设置了1400平方米的折扣空间，常年开设专场品牌特卖，最低折扣达到1折。开业时间:2009年4月 面积:1.7万平方 离项目:1.5公里行业竞争分析-锦江37、百货锦江百货地处台州市商业中心中山锦江百货地处台州市商业中心中山路与解放路的交汇处，经营中、高档商路与解放路的交汇处，经营中、高档商品，以店中店格局。锦江百货是台州市品，以店中店格局。锦江百货是台州市内规模较大，定位中高的百货商场。位内规模较大，定位中高的百货商场。位于一楼的营业面积逾于一楼的营业面积逾9000900090009000平方米的锦江平方米的锦江家友超市，共经营家友超市，共经营1 1 1 1万余种日常消费品。万余种日常消费品。地址：椒江区解放南路地址：椒江区解放南路地址：椒江区解放南路地址：椒江区解放南路251-253251-253251-253251-253号号号号开业时间：开业38、时间：开业时间：开业时间：2000200020002000年年年年国际品牌：占比国际品牌：占比国际品牌：占比国际品牌：占比15%15%15%15%左右左右左右左右营业面积：营业面积：营业面积：营业面积：1.51.51.51.5万多平方米万多平方米万多平方米万多平方米离项目离项目离项目离项目:8:8:8:8公里公里公里公里位于路桥城区主要商业街富仕路与银座位于路桥城区主要商业街富仕路与银座街交汇处，定位台州顶级精品百货商街交汇处，定位台州顶级精品百货商场，走时尚、流行线路，以一线品牌为场，走时尚、流行线路，以一线品牌为龙头，是台州市首家引进现代经营模式龙头，是台州市首家引进现代经营模式体系的大型39、精品百货。体系的大型精品百货。经营国际品牌有经营国际品牌有ZEGNAZEGNAZEGNAZEGNA（杰尼亚）、（杰尼亚）、Calvin KleinCalvin KleinCalvin KleinCalvin Klein、DUNHILLDUNHILLDUNHILLDUNHILL（登喜路）、（登喜路）、BOSSBOSSBOSSBOSS、TOMMY HILFIGERTOMMY HILFIGERTOMMY HILFIGERTOMMY HILFIGER等，等，国际一线品牌：占比国际一线品牌：占比国际一线品牌：占比国际一线品牌：占比18%18%18%18%左右左右左右左右营业面积：营业面积：营业面积：营业40、面积：1.21.21.21.2万平方米万平方米万平方米万平方米离项目离项目离项目离项目:15:15:15:15公里公里公里公里(在路桥区在路桥区在路桥区在路桥区)行业竞争分析-中盛百货行业竞争分析-东森百货 东森购物中心：东森购物中心：地处路桥区商海地处路桥区商海北街东侧，已建成。北至腾达北街东侧，已建成。北至腾达路，南到路桥大道，西至银安路，南到路桥大道，西至银安街，东到南宫大道，位于台州路街，东到南宫大道，位于台州路桥区新兴商圈汽车站、建材家居桥区新兴商圈汽车站、建材家居商圈结合处。裙楼目前投入运营。商圈结合处。裙楼目前投入运营。面积面积2.52.52.52.5万平方米万平方米 离项目离项41、目:15:15:15:15公里公里(路桥区路桥区)行业竞争分析-黄岩百货黄岩百货为传统百货，位于黄岩百货为传统百货，位于劳动北路劳动北路69696969号，经营化妆品、号，经营化妆品、皮具箱包、参茸、二、超市、皮具箱包、参茸、二、超市、针纺织品、五金交电、日用针纺织品、五金交电、日用杂品、金属材料、建筑材料、杂品、金属材料、建筑材料、电器机械及器材、副食品、电器机械及器材、副食品、糖、酒、保健器材、劳保用糖、酒、保健器材、劳保用品经销，粮油及制品。品经销，粮油及制品。国际品牌：占比国际品牌：占比国际品牌：占比国际品牌：占比3%3%3%3%左右左右左右左右营业面积：营业面积：营业面积：营业面积：42、8500850085008500平方米平方米平方米平方米离项目离项目离项目离项目:17:17:17:17公里公里公里公里(黄岩区黄岩区黄岩区黄岩区)台州百货行业分析商场名称商场名称 优优 势势 劣劣 势势耀达百货位置、环境优越,客流数大,档次是目前台州最高,耀达品牌在当地具有影响力,政府公关关系比较好。停车位置紧张,折扣比较少,活动少,价格高，锦江百货开业时间比较久,位置佳,人流多,档次中高客源比较稳定,在十字马路的商圈停车位置特别紧张,折扣比较少,活动少,规模小,购物环境差,并且空间小,内部档次不高，地方品牌，店中店模式。新世界百货活动力度大,连锁品牌管理模式比较好,周围环境停车方便.定位不43、准确，平常人流数非常的少,品牌低端,价格虚高,全场基本是折扣、周围缺少商业气氛.3层已经停止营业。中盛百货在路桥,位置环境优越,客流数大,档次高,周围商业气氛比较好,国际品牌多.停车位置紧张,规模太小,位置在路桥.地方品牌，路桥的服装批发市场影响比较大东森百货是自己的物业,车流数多,活动多,广告多.停车位置紧张,规模太小,周围缺少商业休闲气氛,地方品牌，管理不到位，服务质量差，黄岩百货开业时间比较久,周围商业气氛比较好,当地百货,消费者比较信任.装修比较老,产品比较杂,档次中底端.服务跟不上,目前台州（椒江）百货业的类型：1.一万平方米以上的大型商场:如锦江百货约1.5万平方米，耀达百货近 244、.6万平方米；新世界百货近1.7万平方米；2.中小型商场:如中山西路的中都商厦及工人路的汇都百货；3.超市兼百货业:如欧尚超市、世纪联华、乐购超市；4.市场百货:如银河商城、小商品市场等。商场商场综合分析小结综合分析小结(一一)1 1 1 1、总体营运业绩略落后于经济发展步子；、总体营运业绩略落后于经济发展步子；、总体营运业绩略落后于经济发展步子；、总体营运业绩略落后于经济发展步子；2 2 2 2、业绩上升空间较大，品类占比设置有待更进一步完善；、业绩上升空间较大，品类占比设置有待更进一步完善；、业绩上升空间较大，品类占比设置有待更进一步完善；、业绩上升空间较大，品类占比设置有待更进一步完善；45、3 3 3 3、顾客品牌认知度较高，名牌销售市场空间很大；、顾客品牌认知度较高，名牌销售市场空间很大；、顾客品牌认知度较高，名牌销售市场空间很大；、顾客品牌认知度较高，名牌销售市场空间很大；4 4 4 4、奢侈品、国际一线消费群体庞大且固定，但大量外流。、奢侈品、国际一线消费群体庞大且固定，但大量外流。、奢侈品、国际一线消费群体庞大且固定，但大量外流。、奢侈品、国际一线消费群体庞大且固定，但大量外流。5 5 5 5、统计数据显示台州市人均可支配收入及开支均比国内一线大城市高，显示出强大的消、统计数据显示台州市人均可支配收入及开支均比国内一线大城市高，显示出强大的消、统计数据显示台州市人均可支配46、收入及开支均比国内一线大城市高，显示出强大的消、统计数据显示台州市人均可支配收入及开支均比国内一线大城市高，显示出强大的消 费能费能费能费能 力，其中对中高档商品的需求量也较大，这为在台州经营中高档、高档百货提供广泛的市场基础。力，其中对中高档商品的需求量也较大，这为在台州经营中高档、高档百货提供广泛的市场基础。力，其中对中高档商品的需求量也较大，这为在台州经营中高档、高档百货提供广泛的市场基础。力，其中对中高档商品的需求量也较大，这为在台州经营中高档、高档百货提供广泛的市场基础。6 6 6 6、停车位设置不科学，且数量明显不足；停车位设置不科学，且数量明显不足；停车位设置不科学，且数量明显不47、足；停车位设置不科学，且数量明显不足；7 7 7 7、独有品牌相对较少，且同质化形象严重、独有品牌相对较少，且同质化形象严重、独有品牌相对较少，且同质化形象严重、独有品牌相对较少，且同质化形象严重商场商场综合分析小结综合分析小结(二二)台州的大型百货商场的目标市场定位选择的较为集中，中高端人群都是其争夺的目标顾客。而在台州的顾客群体中，几大百货商场所似乎集体限制了高端人群的消费欲望。锦江百货与耀达百货都将其定位于中高端精品，而高端的产品系列支撑较为薄弱，难以支撑起定位中的高端目标人群的消费需求。商场可以通过科学、客观的市场调查数据，了解消费者的高端需求产品品类、品牌组合以及特殊的服务结构，有效48、带动高端消费。同时优质服务构筑差异化 优质且独树一帜的服务可以为百货商场构筑较高的竞争门槛。消费者在百货商场的消费过程中，不仅仅是购物的结果，还包括在购物过程中享受、体验到的气氛或服务。而顾客在购物过程对服务的感知，是顾客情感倾注的元素之一。商场商场综合分析小结综合分析小结(三三)台州缺乏高档百货公司 现有传统的商业中心缺乏规模较大、档次较高的“一站式”消费的购物中心业态：台州市中高端消费者消费能力强，对品牌商品消费量大，但到目前为止没有真正档次高、品类齐全的百货商场，但规模小，商品种类少，难成气候。这样便为中高档的购物中心诞生提供市场条件。台州各家百货商场都只有1.5-2万平方米的规模，且均49、为纯购物式商场，缺乏配套的餐饮、娱乐、休闲设施。面目雷同的商场格局，让台州消费者纷纷流向杭州、温州等地购物，很多人发现，停在杭州大厦、银泰百货等大商场门外的，很多都是台州牌照的私家车。市政商业规划重心在本项目所在地：市政商业规划重心在本项目所在地：市政商业规划重心在本项目所在地：市政商业规划重心在本项目所在地：市政规划以椒江区为商务金融区域，零售和百货商业的集中效应和市政一直以来的大力投入，市政规划以椒江区为商务金融区域，零售和百货商业的集中效应和市政一直以来的大力投入，市政规划以椒江区为商务金融区域，零售和百货商业的集中效应和市政一直以来的大力投入，市政规划以椒江区为商务金融区域，零售和百货50、商业的集中效应和市政一直以来的大力投入，台州台州台州台州市民普遍市民普遍市民普遍市民普遍都是都是都是都是这样的这样的这样的这样的一个共同一个共同一个共同一个共同观点：观点：观点：观点：工作、生意在路桥，工作、生意在路桥，工作、生意在路桥，工作、生意在路桥，工厂在黄岩工厂在黄岩工厂在黄岩工厂在黄岩,娱乐、休闲购物在椒江娱乐、休闲购物在椒江娱乐、休闲购物在椒江娱乐、休闲购物在椒江。项目概况:项目区位 项目经历 项目硬件 项目平面项目区位台州购物中心建筑及设备基本情况:建筑面积:46000平方米(商场可营业面积:38000平方米)占地面积:23亩 长 190米 宽90米物业广场:下沉式有2000平方51、米,门口整体达广场有20000平方.楼层层高：共4层高,第1层6.5米,第23层5.5米柱 距：柱网开间88米楼板载荷：800公斤/平方米停 车 位:地下6000平方,(周围地面有2000以上免费停车位),暂时可以利用为其他用处.电 梯:8台自动扶梯,6台垂直电梯,1台观光电梯,1台大货梯.发 电 机：KW单层面积：单层10000平方,共4层,(第4层是大型KTV营业中)土地性质：国有商业用地消 防：喷淋系统运转完善.消防排烟系统正常.空调系统:365千瓦离心机2台,管道铺齐,运作正常,其 他：供水、供水、通讯设施完善,电力供应:4路电力供应,保证电力运转正常.供电 KW门口通道:8个 主大门2个中 庭:一层800平方米,2层1000平方米,3层1200平方米屋顶花园:4200平方米,可供咖啡,休闲茶吧.台州购物广场建筑及设备基本情况:以下条件具体详谈：政府支持政策 装修评估 优惠政策 平面图纸现代购物中心联系人：陶经理电话：13235717711QQ：442642237