1、绿城的管控体系绿城的管控体系绿城房地产集团本部新员工文化培训绿城房地产集团本部新员工文化培训2011年年6月月刘炜1992-1999，青岛海洋大学：土木工程，环境工程。1999-2002，浙江广厦建设集团：质量体系管理。2002-2006，浙江质量审核中心：ISO9000高级审核员。2006-2010，绿城房地产集团有限公司：质量体系管理，运管管理，标准化建设。2010.09起，绿城房产建设管理有限公司：行政中心标准化管理；总经经理办公室企业管理制度流程管理。自我介绍了解集团管控的基础知识；理解绿城管控内在的基因；熟悉组织架构及制度体系；正确面对现在和将来的革新。目的基础基因现状改进执行四一二2、三五目录数据数据数据数据 基础基础基础基础需求需求需求需求表现表现表现表现手段手段手段手段基础数据数据：数据：数据：数据：-过去3年累计销售总额达1211亿元；-浙江省最大的房地产开发企业；-连续7年位列中国房地产开发企业十强（Top10）；-2011年度排名综合实力第五名；-中国十大最具价值房地产品牌之一；-2010年品牌评估值为80.08亿元（合作的投入合作的投入）。数据（截至数据（截至数据（截至数据（截至20112011年年年年5 5月月月月3030日）：日）：日）：日）：-公司已进入50个城市，共有投资开发项目113个；-土地储备占地面积2300万m2，规划总建筑面积3900万m2；-3、总开工面积1700万m2；-合同销售额136.8亿元，另有协议未转合同金额18.8亿元。基础数据特点：特点：-规模大-项目多-地域广管理需求的变化：单体公司内部管理+集团总部与下属公司之间的管理与控制 集团化的根本目的 更好地实现战略目标！基础需求统一战略，确保执行！财务管控型财务管控型战略管控型战略管控型操作管控型操作管控型行业特点行业特点需要成员企业做出大量个性化经营决策中间状态不需要成员企业做出太多个性化经营决策发展战略发展战略业务多元化，但关联度不高业务多元化，且相互关联单一业务组织规模组织规模管理幅度和范围极大中间状态成员企业较少，或者基本分布在同一区域领导风格领导风格善于抓大放小中4、间状态善于把握细节，事必躬亲基础表现管控类型管控类型适用范围适用范围 财务管控型财务管控型战略管控型战略管控型操作管控型操作管控型对公司日常经营对公司日常经营运作的介入运作的介入战略规划战略规划审查战略规划组织审批战略规划制定战略规划投资计划投资计划提供每项业务所需总资金审查和审批主要项目、分配资金推动每个主要投资项目的准备工作，安排落实融资财务预算计划财务预算计划监控整体财务业绩确定财务目标、考核财务和经营业绩确定详尽的财务和经营目标，考核整个业务的业绩人力资源管理人力资源管理参与控股公司总裁的招聘负责对各子公司的总经理及管理层进行业绩考核对于中层及以上干部进行业绩考核弱，分权 强，集权管控5、类型管控类型管理范畴管理范畴基础表现 财务管控型财务管控型战略管控型战略管控型操作管控型操作管控型总部总部功能功能核心功能财务中心投资管理中心资本运作中心战略规划中心财务中心投资管理中心公关宣传中心人力资源中心审计中心战略规划中心运营管理中心营销中心研发中心采购/物流中心财务中心投资管理中心公关宣传中心人力资源中心审计中心基本功能基本功能+总部组织机构自身的管理+总部组织机构自身的管理+总部组织机构自身的管理总部定位总部定位基础表现管控类型管控类型-三分法来源战略管理大师迈克尔古尔德（1987）；-理论上的归纳，高度抽象，帮助理解；-并未给出具体的手段；-需要结合公司特点，分析管控手段，量体裁6、衣。基础手段基础手段统一战略确保执行设计集团组织模式与架构基于传统的劳动分工理论划清总部与子公司的责权强调权责体系、业绩评价以财务预算作为集团管控核心起源于杜邦分析国企央企，关注合规企业内部控制基本规范中央企业全面风险理论指引风险内控预算控制集权分权公司治理组织设计注重母子公司的法人治理结构着重理顺出资人、董事会、经理人关系常用手段公司治理投资管理制度投资管理制度 +章程章程预算控制预算管理制度预算管理制度 +各分项预算成果各分项预算成果风险内控 各项制度、流程各项制度、流程 +预案预案组织架构组织架构图组织架构图 +各层级职责职能各层级职责职能集权分权流程制度中约定审批流程制度中约定审批 +7、审批权限表审批权限表基础手段集团管控体系集团管控体系架架架架构构构构标标标标准准准准企业文化什么样的人，用什么方法，管哪些事情？带着何种价值观！基础手段固有认知固有认知固有认知固有认知基因基因基因基因ISO9000ISO9000作用机制作用机制作用机制作用机制核心价值观：核心价值观：真诚善意（基本思维模式）真诚善意（基本思维模式）真诚善意（基本思维模式）真诚善意（基本思维模式）精致完美（基本行为模式）精致完美（基本行为模式）精致完美（基本行为模式）精致完美（基本行为模式）工作理念：工作理念：工作是神圣的，应以礼佛之心面对工作。工作是神圣的，应以礼佛之心面对工作。工作是神圣的，应以礼佛之心面对工8、作。工作是神圣的，应以礼佛之心面对工作。取法极致，得乎其上。取法极致，得乎其上。取法极致，得乎其上。取法极致，得乎其上。服务理念：服务理念：以人为本，客户至上。以人为本，客户至上。以人为本，客户至上。以人为本，客户至上。创造理想生活，提供至诚服务。创造理想生活，提供至诚服务。创造理想生活，提供至诚服务。创造理想生活，提供至诚服务。固有认知基因顾客顾客领导领导员工员工过程过程系统系统基于事实基于事实持续改进持续改进供方互利供方互利八项管理原则：八项管理原则：八项管理原则：八项管理原则：一个焦点一个焦点顾客顾客两类人员两类人员领导、员工领导、员工三种方法三种方法过程、系统、基于事实过程、系统、基于9、事实改进互利改进互利持续、供方持续、供方ISO9000基因顾客顾客领导领导员工员工过程过程系统系统基于事实基于事实持续改进持续改进供方互利供方互利ISO9000基因顾客顾客领导领导员工员工过程过程系统系统基于事实基于事实持续改进持续改进供方互利供方互利以顾客为关注焦点以顾客为关注焦点以顾客为关注焦点以顾客为关注焦点。绿城认知：-替客户多想一点，是我们基本的思维方式-客户的监督权是公司的最高权力-客户的意见、建议，是公司进步的动力-例如：验房合格证，使用说明录像顾客的概念顾客的概念产品和服务的接受者产品和服务的接受者-外部、内部 我现在的顾客是谁？岗位使命：建立在对顾客的清晰认知上-狭义、广义 10、宋丹丹的微博：宋总的领先认知潘总,长安街南边那么好的位置你盖了那么一大片难看极了的廉价楼(建外soho)把北京的景色毁得够呛你后悔吗今天？求你了，不带这样的！经营企业唯一正确而有效的目的是创造顾客，利润利润其实是做对、做好做对、做好一些事情的必然结果必然结果。德鲁克低头抬头理论 2006年新员工培训的收获ISO9000基因顾客顾客领导领导员工员工过程过程系统系统基于事实基于事实持续改进持续改进供方互利供方互利领导作用。领导作用。领导作用。领导作用。确立统一的宗旨和方向宗旨和方向，创造使员工能充使员工能充分参与分参与实现组织目标的内部环境内部环境。绿城认知：-公司存在的理由：为了员工的成长-对员11、工的培养教育是公司头等重要的业务与工作能以公司的目标为目标，能以公司的目标为目标，以公司的理想为理想吗？以公司的理想为理想吗？ISO9000基因顾客顾客领导领导员工员工过程过程系统系统基于事实基于事实持续改进持续改进供方互利供方互利全员参与。全员参与。全员参与。全员参与。各级人员都是组织之本，只有他们的充分参与，才能为组织带来收益。绿城认知：-好员工要更多地关注公司整体运营-绿城最大的凭借是人力资源企业里的自由：员工有目标，愿意承担由此产生的责任，愿意为了完成目标，发挥自己的长处，做出贡献，从而使顾客满意。德鲁克的理论 ISO9000基因顾客顾客领导领导员工员工过程过程系统系统基于事实基于事实12、持续改进持续改进供方互利供方互利输入(料)输出(产品)软件(法环)监控人员硬件(机环)活动过程方法。过程方法。过程方法。过程方法。将活动和相关的资源作为过程进行管理,可以更高效地得到期望的结果。TQM理论：-以终为始，管因素，保结果（核心思路）-人机料法环测 5M1E-围绕过程的有效性得到期望的结果-编写制度、标准的基本支持理论。ISO9000基因顾客顾客领导领导员工员工过程过程系统系统基于事实基于事实持续改进持续改进供方互利供方互利管理的系统方法。管理的系统方法。管理的系统方法。管理的系统方法。将相互关联的过程作为系统加以识别、管理和理解。TQM理论：-协作配合，过程网络；-目标一致，相互关13、联；-系统识别，系统管理。ISO9000基因顾客顾客领导领导员工员工过程过程系统系统基于事实基于事实持续改进持续改进供方互利供方互利集团、片区、专业公司：服务，管控目标实现规划设计工程营造营销策划物资采购项目公司：协调，支持ISO9000基因顾客顾客领导领导员工员工过程过程系统系统基于事实基于事实持续改进持续改进供方互利供方互利基于事实的决策方法。基于事实的决策方法。基于事实的决策方法。基于事实的决策方法。有效决策是建立在数据和信息分析的基础上。绿城做法：-实事求是-管理信息通报，工作案例分析-大力推进信息化建设-各部门的巡查ISO9000基因乐百氏末端失察乐百氏末端失察乐百氏末端失察乐百氏末14、端失察乐百氏果冻面市之初，市场反应极好，导致中间商开始囤货，市面表现出巨大需求，到处要货。公司便持续增加生产线，年生产计划从2.8亿元调到12亿元。由于不了解市场一线的信息，被大库存带来的虚假由于不了解市场一线的信息，被大库存带来的虚假繁荣蒙蔽，由此损失繁荣蒙蔽，由此损失1 1亿多元，从此走向下坡路。亿多元，从此走向下坡路。娃哈哈娃哈哈娃哈哈娃哈哈紧盯一线紧盯一线紧盯一线紧盯一线娃哈哈多年保持行业的领军地位。宗庆后每年有近200天在一线市场，对饮料市场和营销基层问题了如指掌，边巡视，边发出指令，市场反应迅速。顾客顾客领导领导员工员工过程过程系统系统基于事实基于事实持续改进持续改进供方互利供方互15、利持续改进。持续改进。持续改进。持续改进。按戴明（W.Edwards Deming）理论，以PDCA（策划、实施、检查、改进）的循环实现持续改进。绿城认知：-精致，完美-管理，是追求一种理想状态-工作者应该自省、自觉基因ISO9000顾客顾客领导领导员工员工过程过程系统系统基于事实基于事实持续改进持续改进供方互利供方互利供方互利。供方互利。供方互利。供方互利。组织与供方是相互依存的，互利的关系可增强双方创造价值的能力。管理共识：管理共识：管理共识：管理共识：-典型的资源整合型行业，对供方高度依赖-现代企业的竞争，是供应链之间的竞争-星河湾的精装修施工队伍绿城的延展绿城的延展绿城的延展绿城的延展16、善待合作方（供方、委托方）善待合作方（供方、委托方）善待合作方（供方、委托方）善待合作方（供方、委托方）“仁”的字形由两个“人”组成，意谓你和我是一样，你应该替我考虑，我也应该替你考虑，即设身处地替他人着想。这是绿城基本的思维方式，绿城形成的很多口碑都源于此。依托优秀的品牌影响力和专业管理能力，以管理和品牌输出为主进行项目合作，与广泛的战略合作者形成了“优势互补，合作共赢”的良好格局。政府合作单位:青岛市李沧区政府杭州市江干区政府杭州市西湖区政府青岛市胶州市政府大型国有企业:国内知名企业:知名开发商:ISO9000基因物质层物质层产品服务产品服务品质品质品质品质工作品质工作品质管控层管控层流程17、流程架构架构制度制度观念层观念层企业文化企业文化固有认知：固有认知：人文主义情怀人文主义情怀理想主义精神理想主义精神ISO9000：现代管理理念现代管理理念作用机制特点：特点：关注顾客关注顾客控制过程控制过程追求细节追求细节持续改善持续改善基因组织架构组织架构组织架构组织架构现状现状现状现状制度体系制度体系制度体系制度体系要求举例要求举例要求举例要求举例材材料料设设备备部部董事会董事会总经理总经理集团执行总经理集团执行总经理副总经理副总经理(各有分管各有分管)各各项项目目公公司司片片区区运运营营管管理理部部片区执行总经理片区执行总经理综综合合管管理理部部本本体体建建设设部部企企业业文文化化部部18、法法律律事事务务部部运运营营管管理理部部规规划划设设计计公公司司景景观观咨咨询询公公司司装装饰饰公公司司总总工工程程师师办办公公室室造造价价咨咨询询公公司司客客户户服服务务部部财财务务管管理理部部资资金金管管理理中中心心审审计计部部投投资资者者关关系系部部营营销销公公司司园园区区服服务务事事业业部部住住宅宅科科技技部部工工程程质质量量督督导导部部销销售售中中心心绿绿城城会会大综管系统大工程系统财务系统商商务务调调查查部部税税务务管管理理部部市市场场研研究究部部营销系统工工程程成成本本督督导导部部现状组织架构三层结构，相对扁平；片区和部门之间适当分工，不重叠。架构架构扁平化扁平化职能职能部门化部19、门化工作工作专业化专业化根据职能的细分来设定部门，如资金管理中心、装饰公司(精装修管理部)；从专业角度体现社会分工的优点。深入钻研各项工作，强化品质管理；培养出各个领域的专家；要么不做，要做就做第一流。现状组织架构2003年左右，形成了较为完善的五大管理体系。综合综合管理体系管理体系成本成本管理体系管理体系财务财务管理体系管理体系人资人资管理体系管理体系质量质量管理体系管理体系绿城绿城管理体系管理体系现状制度体系围绕人力资源的管理体系人力资源编制管理制度人力资源信息统计管理制度人才招聘录用管理办法劳动合同管理办法人力资源调配管理制度人才信息库管理办法员工进修学习管理制度本体建设本体建设本体建设20、本体建设体系体系体系体系新员工培训管理制度新员工辅导员管理办法绩效考核管理制度员工退出管理制度薪资管理制度福利管理制度休假管理制度员工日常评估管理制度季度工作计划及目标管理办法管理干部选拔与员工晋升管理制度GTS33100-2010GTS33100-2010招聘录用管理规定招聘录用管理规定GTS33101-2010GTS33101-2010应聘人员背景核查工作指引应聘人员背景核查工作指引GTS33102-2010GTS33102-2010试用期转正考核管理办法试用期转正考核管理办法GTS33200-2009GTS33200-2009员工调动管理办法员工调动管理办法GTS34200-2010GT21、S34200-2010员工进修学习管理制度员工进修学习管理制度GTS36101-2009GTS36101-2009集团公司本部部门绩效考核办法（试行）集团公司本部部门绩效考核办法（试行）GTS36102-2009GTS36102-2009集团公司本部员工绩效考核办法（试行）集团公司本部员工绩效考核办法（试行）GTS36200-2010GTS36200-2010福利管理办法福利管理办法GTS36201-2009GTS36201-2009年金管理办法年金管理办法GTS36202-2010GTS36202-2010休假管理办法休假管理办法GTS37100-2010GTS37100-2010劳动关系与22、劳务关系管理规定劳动关系与劳务关系管理规定GTS37101-2010GTS37101-2010员工离职管理办法员工离职管理办法GTS37102-2009GTS37102-2009员工退休管理规定员工退休管理规定GTS37200-2010GTS37200-2010eHReHR信息系统使用管理规定（试行）信息系统使用管理规定（试行）GTS37201-2010GTS37201-2010eHReHR系统人事信息管理操作指引系统人事信息管理操作指引GTS37300-2010GTS37300-2010员工行为奖惩管理办法员工行为奖惩管理办法GTS37400-2009GTS37400-2009绿城员工职务行23、为准则绿城员工职务行为准则现状制度体系围绕行政管理及后勤保障的管理体系会议管理档案管理接待管理文秘管理综合管理综合管理综合管理综合管理体系体系体系体系资产物品管理后勤总务管理信息管理行政管理现状制度体系围绕财务、资金、审计的管理体系内部审计制度企业负责人离任审计制度资金支付审批规程资金管理办法财务管理财务管理财务管理财务管理体系体系体系体系房地产企业会计制度会计电算化管理制度财务管理工作规程外派财务人员管理规定现状制度体系围绕工程成本控制的管理体系工程招标管理工作规程施工阶段成本控制规程成本管理成本管理成本管理成本管理体系体系体系体系项目成本预算控制工作规程工程施工合同签订及履行工作规程项目竣24、工决算成本控制工作规程房屋销售面积复核工作规程工程成本类资料管理工作规程现状制度体系围绕产品开发过程的管理体系文件管理控制程序质量记录控制程序设备设施控制程序企业文化建设控制程序项目投资控制程序项目计划管理程序项目督查控制程序质量管理质量管理质量管理质量管理体系体系体系体系项目前期管理程序设计管理控制程序合格供方控制程序物资采购控制程序工程营造管理程序营销策划控制程序销售管理控制程序客户服务管理程序内部审核控制程序管理评审控制程序不合格及纠正/预防措施控制程序现状制度体系资料链资料链资料链资料链接接接接从产品、设计、施工等环节编制了较为丰富的技术标准。施工工艺施工工艺工法标准工法标准部分设计部25、分设计要求导则要求导则精品工程精品工程认定标准认定标准产品复制产品复制标准标准绿城绿城技术标准技术标准现状制度体系另外，还有一些操作标准、工作标准。案场管理案场管理手册手册法律事务法律事务指引指引施工管理施工管理记录记录集团职位集团职位说明书说明书绿城绿城工作标准工作标准资料链接资料链接资料链接资料链接现状制度体系“第四境界”我们的目标！第二境界第二境界导入ISO9000管理体系，但全面性较差第三境界第三境界开始建立全面管理体系，但适宜性、执行力较差第一境界第一境界以通知、规定等零散性规章和汇编性文件为主，还没有体系化房地产企业管理体系的房地产企业管理体系的四个境界四个境界第四境界第四境界全面26、标准化管理体系，全面标准化管理体系，简约、适宜，精细化、简约、适宜，精细化、标准化，执行力提升标准化，执行力提升好处：1.弱化人为因素的影响；2.标准=品质，执行标准=控制品质；3.第一次就把正确的事情做对；4.标准化成熟度=复制扩张能力。现状制度体系有章可依，有章可依，有据可查；有据可查；有责必问，有责必问，有错必纠。有错必纠。建立切切合合实实际际、协协调调统统一一、持持续续改改进进的的企企业业标标准准体体系系，确保标准内容覆盖到管控体系、组织架构、产品品类、施工工艺、材料设备等各个方面；打造学学习习标标准准、执执行行标标准准、捍捍卫卫标标准准的的工工作作氛氛围围，确保标准意识渗透到员工认知27、工作习惯、价值取向等各个层面；从而实现企业运作的法治化、机制化。现状制度体系对公司标准化工作进行整体规划，规划时关注职能模块的整体发挥，以房地产开发业务为主线，集团化运营和管控为支撑。同时起到去除冗余文件的效果。产品研发产品研发产品研发产品研发系统系统系统系统工程营造工程营造工程营造工程营造系统系统系统系统采购管理采购管理采购管理采购管理系统系统系统系统策划营销策划营销策划营销策划营销系统系统系统系统客户服务客户服务客户服务客户服务系统系统系统系统投资拓展投资拓展投资拓展投资拓展系统系统系统系统运营管理运营管理运营管理运营管理系统系统系统系统财务管理财务管理财务管理财务管理系统系统系统系统本28、体建设本体建设本体建设本体建设系统系统系统系统综合管理综合管理综合管理综合管理系统系统系统系统绿城标准体系现状制度体系现状制度体系作息考勤着装礼仪办公纪律工作笔记每周半小时互教互学每月一文部门例会现状要求举例通用1.1.1.1.日常办公日常办公日常办公日常办公考察 评价：考察报告、供方评价表、项目经理背景调查项目公司集团总师办工程分管领导 考察 重点：能力、意识、品质、档期 入围 招标：新入围者、已列入合格录者 决标 合同：成本线/工程线产品中心负责人公司产品副总 评价 反馈：项目公司供方考核表、浙一建的案例供方考察评价的必要性；供方考察评价的必要性；供方考察评价的必要性；供方考察评价的必要性29、；合理选择考察时间节点。合理选择考察时间节点。合理选择考察时间节点。合理选择考察时间节点。现状要求举例工程2.2.2.2.供方考察供方考察供方考察供方考察案例：案例：某项目精装修工程，项目公司在合格供方中邀请了3家与集团合作良好的投标单位参与投标。开标后发现投标书商务报价质量很差，不能满足评标要求，需大范围调整投标报价，增加了大量工作。后经项目公司进一步了解，该三家单位在集团其他项目均有在建工程，且工程量已经饱和，已无相应实力再承接后续工程，导致此次招标失败，严重影响工程进度。保证投标人的质量应有两个方面的理解：一是对未合作过的投标单位必须按规程考察合格后进入供方名单；二是对于已经是合格供方的30、单位及项目经理也应严格考察其投标意愿及同期承接能力。现状要求举例工程报价方式报价方式适用条件适用条件费率招标拟发包工程为多层、别墅、小型会馆、样板房等面积小、建筑形态复杂的工程，施工单位一般不太感兴趣，有意向的单位较少，宜采用费率招标。工程量清单招标施工图纸齐全，条件具备，时间较充分时；高层、小高层一般选择施工单位余地较大，宜采用工程量清单报价。施工图预算招标主要适用于图纸设计深度到位且变化较小的项目。现状要求举例工程3.3.3.3.工程招标工程招标工程招标工程招标每标段入围投标单位数量应不少于3家，造价1000万以上工程则不少于4家。为避免串标现象，应特别注意招标过程中的保密工作。通知各投标31、单位在不同时间领取招标文件等资料，并分开办理签收手续；各投标单位的现场踏勘时间也应予以错开。可根据工程具体情况，在招标文件中对开标形式（明标或暗标）进行约定，如费率招标宜采取暗标形式。现状要求举例工程投标保证金的金额，按拟投标工程暂估价的2%且不高于80万元、不低于5万元的原则确定。严禁以电子文档形式向外发放施工合同和招标文件等相关资料。招标结果确定后，应及时签订合同，严禁先进场施工后签订施工合同。在合同签订时，禁止实质性改变招标约定的有关内容。现状要求举例工程1）项目总体开发计划（工程系统协助编制）确立里程碑领证、开工、样板、结顶、交付等 配合营销推广形象展示、促进销售 明确资金计划全面预算32、管理的要求 总体、年度的计划要求，为公司的管理重点。现状要求举例工程4.4.4.4.计划编制计划编制计划编制计划编制2）工程总体进度计划工程系统主导编制 内容：开工前准备工作的进度设计控制的进度供方考察与选择的进度土建、安装、室内、景观、专项施工进度物资采购的进度 依据：项目总体开发计划现状要求举例工程施工单位监理单位建设单位施工组织设计、施工方案监理规划、监理细则？如何管？如何保持不同标段管理水准的一致？控制哪些节点？审批哪些方案？哪些需要做样板？哪些环节需要巡视、旁站？哪些环节需要签字放行？检查哪些项目、标准值？例：例：例：例：园区沥青道路的现场控制：出料温度、摊铺温度、初压开始温度、碾压33、终了温度例：例：例：例：试块标养的条件控制砂浆试块、混凝土试块的不同养护标准 现状要求举例工程5.5.5.5.管理规划管理规划管理规划管理规划施工总包单位与分包单位（督促监理实施）项目经理、管理人员、特殊工种资格及到位施工机械设备配备情况和完好情况；检测设备配置情况和检定报告；审批施工组织设计及专项施工方案，形成记录现状要求举例工程6.6.6.6.进场控制进场控制进场控制进场控制开工审批：施工单位监理单位总监签发工程管理部 第一次工地会议：工程管理部组织，监理、施工各方参与 明确各方驻现场的组织机构、人员及其分工；项目公司对监理单位和总监的授权；施工总、分包单位的承包范围、权限和协调原则；绿城34、对施工管理的特殊要求和流程。现状要求举例工程甲供材料（建设、监理、施工、供货四方共同）进场必须按策划验收！明确抽样方案、验收标准、验收情况建议与财务支付捆绑例：面砖的验收-公差2mm；沥青瓦的验收-ASTM标准谁来验收？谁来验收？谁来验收？谁来验收？怎么验收？怎么验收？怎么验收？怎么验收？如何确保验收？如何确保验收？如何确保验收？如何确保验收？现状要求举例工程7.7.7.7.材料验收材料验收材料验收材料验收内部评审工程管理部组织，必要时邀请职能部门结果形成图纸评审记录表并保存、备案会审时一一对应地解决；成本相关指标复核。四方会审建设、设计、监理、施工分头评审、书面纪要；及时变更图纸现状要求举例35、工程8.8.8.8.图纸会审图纸会审图纸会审图纸会审月度进度计划审批（监理单位事先确认）：完善、可操作的进度计划应能体现：施工流水段的划分、各工序的先后顺序及需要的时间；劳动力及机具设备计划；有关场地、材料、施工条件等资源的需求；对上阶段的进度滞后情况的补救措施。现状要求举例工程9.9.9.9.进度控制进度控制进度控制进度控制成本人员签署设计单位提出变更材料人员签署录入联系单工程人员填变更审批单分权审批施工单位提出变更抄送监理监理审核项目公司提出变更通知业主/更改报建发放给施工单位10.10.10.10.工程变更工程变更工程变更工程变更现状要求举例工程审批人审批人金额金额项目公司工程管理部经理36、1万元以下工程分管领导1，5万元）总经理5，50万元）集团片区造价咨询公司及集团总师办/景观咨询公司/装饰公司会签50万元及以上集团工程分管领导审核片区执行总经理审批变更审批权限变更审批权限现状要求举例工程1）项目公司：工程月度检查项目公司组织参建各方管理者的检查。项目公司内部检查 项目公司内部组织的，自查自纠自我改进机制，是绿城倡导的方向。2）公司本部：专项检查单一职能线；专项问题。联合巡查多部门联合，总体评价项目公司。现状要求举例工程11.11.11.11.各类检查各类检查各类检查各类检查3）绿城工程质量督导绿城房地产集团总师办下属工程质量督导部在项目的关键节点组织的检查和交底。关键节点：37、地下室底板混凝土浇捣前；0.00结构完成时；主体结构基本完成时；装饰面样板完成后的检查；大面积装饰工程完成50%时；竣工前的预验收。需要及时需要及时需要及时需要及时申报节点！申报节点！申报节点！申报节点！现状要求举例工程砌体垂直度偏差、梁柱位置偏差、截面偏差、蜂窝麻面试块缺棱掉角缺少踢脚杆的脚手架高层上的粪便缺少安全防护的施工人员现状要求举例工程12.12.12.12.安全文明安全文明安全文明安全文明 总监、总监代表及其他人员资格及到位情况；检测设备配备情况及合格证明文件、检定报告；审批监理规划、细则，监理规划/监理细则审批表；监理例会；监理月报及回复；监理通知及回复的备案和跟踪。现状要求举例38、工程13.13.13.13.监理管理监理管理监理管理监理管理竣工验收：法定一房一验：工程管理部、监理单位、施工单位物管单位 营销公司/业主质量监督小组精品工程认定例：验收环节主要要求例：验收环节主要要求例：验收环节主要要求例：验收环节主要要求1.提前3个月编制方案，明确验收的阶段、进度、参与人员、分工、内容、指标、测量方法、工具、表单等资源需求。2.设定检查工作动线及开展顺序，对各验收部位事先编号。3.按序逐项检查，记录、拍照、录像，现场标注，签字确认。4.下发施工单位，督促其整改；再验收。5.整理资料，形成档案。现状要求举例工程14.14.14.14.验收管理验收管理验收管理验收管理1）工作39、绩效上的改进：现场质量、文明标化、项目进度 例：每天发联系单清点施工单位人头2）改进的表达方式闭环：整改回复报告、整改确认签字：承诺、督促 例：杜绝虎头蛇尾的工作习惯现状要求举例工程15.15.15.15.管理改进管理改进管理改进管理改进产品策划产品策划阶段性阶段性销售工作总结及调整销售工作总结及调整营销策划总体安排营销策划总体安排选定广告策划服务公司选定广告策划服务公司编制营销策划书编制营销策划书实施营销策划活动实施营销策划活动广告宣传专项活动营销标识系统网站开通维护样板房销售中心零距离感受围墙设计交房文件编制园区标识系统现状要求举例营销案名、LOGO16.16.16.16.策划管理策划管理40、策划管理策划管理销售价格控制销售合同文本控制 开盘控制购房优惠控制销售保留房控制销售案场管理 普通客户签约控制客户变更控制 退房及换房控制催款控制销售统计分析销售例会管理房产品交付控制依据销售案场管理手册现状要求举例营销17.17.17.17.销售管理销售管理销售管理销售管理公司化公司化改进改进改进改进商业代建商业代建精细化精细化 公司目前正处于转型发展过程中，顺应发展需要，公司公司目前正处于转型发展过程中，顺应发展需要，公司的组织架构和管理体系会做出合理的调整，各级管理者要跟的组织架构和管理体系会做出合理的调整，各级管理者要跟上公司发展的步伐，转变观念，适应变化，努力推动公司组上公司发展的步41、伐，转变观念，适应变化，努力推动公司组织架构和管控体系的不断变化。织架构和管控体系的不断变化。集团集团20112011年度工作会议纪要年度工作会议纪要不同项目公司之间，专业管控水平差异较大；公司扩张越来越快，专业人才捉襟见肘；公司专业方面的经验教训，难以积累固化；公司对外品牌输出和管理输出的机制尚不健全。改进公司化强强化化品品质质保保障障作作用用放放大大集集团团管管控控效效能能遵循管理职能垂直化和专业服务公司化的原则，陆续形成垂直职能系统垂直职能系统和专业服务公司专业服务公司。财务财务管理管理工程工程成本成本管理管理物资物资采购采购管理管理计划计划及及预算预算管理管理设计设计管理管理精精装修装42、修管理管理景观景观管理管理项目项目策划策划管理管理本体本体建设建设管理管理材料材料公司公司装饰装饰公司公司工程工程管理管理公司公司建筑建筑科技科技公司公司营销营销公司公司规划规划设计设计公司公司景观景观咨询咨询公司公司工程工程造价造价咨询咨询公司公司产品中心产品中心产品中心产品中心改进公司化一对一一对一一组对一组一组对一组改进公司化改进公司化集团公司集团公司集团公司集团公司项目公司项目公司项目公司项目公司集团公司集团公司集团公司集团公司执总片区执总片区执总片区执总片区项目公司项目公司项目公司项目公司集团公司集团公司集团公司集团公司管理区域管理区域管理区域管理区域项目公司项目公司项目公司项目公司43、片区运营部片区运营部片区运营部片区运营部专业公司专业公司专业公司专业公司二级管理三级管理2.5专业公司下的三级管理片区：协助集团进行战略布局与运营支持。管控重点为：本体建设、项目拓展、计划管理、运营协调、片区内部资源整合。定位定位项目公司：一线生产经营单位。工作重点为：本体建设、外部沟通、内部经营。集中专业公司把控职能；集中专业公司把控职能；集中专业公司把控职能；集中专业公司把控职能；发挥片区运营统合职能。发挥片区运营统合职能。发挥片区运营统合职能。发挥片区运营统合职能。联合办公，紧密沟通联合办公，紧密沟通联合办公，紧密沟通联合办公，紧密沟通改进公司化战略意义：战略意义：1.突破瓶颈以管理和品44、牌输出的方式，突破自有资金、土地等资源瓶颈，实现快速增长，提高规避市场风险能力；2.开创模式引领中国房地产开发模式的变革，打造专业房地产开发能力与土地、资本等资源结合的渠道和平台；3.实现理想充分放大自身能力，不断提高市场占有率，为更多人造更多的好房子。改进商业代建基本业务模式：基本业务模式：委托协议委托方（拥有项目权益）前期阶段前期管理规划设计开发阶段工程营造成本控制销售阶段策划推广销售推盘售后阶段合同期维保园区服务项目投资决策安排启动资金设立项目公司前期阶段营造阶段销售阶段售后阶段绿城建设（管理、品牌输出）筹集项目开发资金，财务控制，成本监控，专项方案审定，后续维保招投标管理工程管理供方管45、理成本管理品牌使用全案策划定价策略客户资源案场销控客户维护物业管理园区服务计划统筹产品定位规划设计权证报批延伸延伸延伸延伸改进商业代建运营模式：运营模式：项目投资管理权和运营管理权相分离。委托方拥有投资决策权和所有重要经营决策的知情权、监督权；绿城的代建项目经营团队，对项目公司董事会负责，行使运营管理权，主要包括：人事管理:含任免、考核、激励等。规划设计：在合理成本范围把控设计品质。供方选择含勘察、设计、施工、材料等。现场管控三控三管一协调等项目管理活动。营销策划含推广、策划、组织销售等。客户服务组织交付及合同期限内的维保。改进商业代建取费项目取费方式派驻团队基本管理费现场派驻管理团队的基本管46、理费（包括工资、社会保险、福利等），采用包干制。委托开发管理费该项取费标准原则为项目总销售额的7%，可根据物业类型、利润率、规模、开发周期等具体情况，谈判确定。业绩奖励部分项目，双方以约定的利润目标作为经营考核依据，从超额利润中提取一定比例（20%-50%）作为经营奖励，具体奖励方案根据项目实际情况谈判确定。改进商业代建改进商业代建数据（截至数据（截至数据（截至数据（截至2011201120112011年年年年4 4 4 4月月月月15151515日）：日）：日）：日）：-已签约代建项目共计31个；-总占地面积约340.82万m2；-地上建筑面积（计容积率面积）约456.36万m2;-预计总可47、售金额约681.73亿元；-预计代建收益约39.62亿元。规范了职能，有没有规范具体流程？规范了流程，有没有规范具体动作？规范了动作，有没有规范具体结果？规范了结果，有没有规定检查 方法？规范了 检查，有没有规定处理规定？为什么标准化了，效果并不明显？标准化的深度，决定了其真正的作用，越精细越有用。精细化改进精细化 公司要推动精细化管理在工作品质中的具体落实，特公司要推动精细化管理在工作品质中的具体落实，特别是要推动工地现场、营销服务、客户管理的精细化管理。别是要推动工地现场、营销服务、客户管理的精细化管理。集团公司运营管理部要完善精细化管理工具，固化巡查标集团公司运营管理部要完善精细化管理工48、具，固化巡查标准与规范；要督促各片区运营管理部发挥片区力量，加强准与规范；要督促各片区运营管理部发挥片区力量，加强对项目的帮扶力度，明确控制要求。对项目的帮扶力度，明确控制要求。集团集团20112011年度工作会议纪要年度工作会议纪要改进精细化数字+具体+样板改进精细化某物管公司提出三项质量标准：1.小区地上0纸屑；2.小区自行车0丢失；3.绿化带要保持绿草如茵。可口可乐的销售点陈列生动化要求。每店须有3个大品牌可乐、雪碧、芬达；每店陈列的产品包装数不少于10；产品陈列必须位于进店就能看到的位置；同一品牌垂直陈列，同一类包装水平陈列。绿草如茵？树立样板楼盘。原则性条款，原则性条款，希望员工做什49、么，不做什么。实施执行条款，实施执行条款，定出具体的实施方法，解决怎么做的问题。检查条款，检查条款，规定谁检查、检查流程、检查依据等，执行的保障。原则条款3执行条款2检查条款1原则条款1执行条款2检查条款3改进标准内容改进精细化学习学习学习学习执行执行执行执行境界境界境界境界思考思考思考思考执行学习执行学习前提前提思考思考内心认同、有所忌惮、有所欲求知其然，知其所以然，使其更然知其然，知其所以然，使其更然明确岗位职责：对照默写的实验职责职责依据依据寻求工作依据：理解绿城要求，杜绝埋头苦干执行学习执行境界季羡林先生在德国的时候，目睹过这样的情况：1944年冬天，德国已被盟军包围。天气很冷，没有燃50、料，政府林业部门就通过拉网式搜索，找出老弱病残的树木，进行标记，并告诫百姓，只准砍记号的树木，不准砍没记号的。当时，政府人员几乎都抽调到前线了，看不到警察，整个国家处于无政府状态。可是，直到战争结束，德国没有发生过一起违规砍伐无记号树木的事件。执行境界执行境界谓中国海军之可虑，则实不足以知中国也。盖中国之积习，往往有可行之法，而绝无行法之人；有绝妙之言，而绝无践言之事。日本人副岛种臣在甲午战争之前的判断执行境界20042004年，北京，中国企业高峰论坛。年，北京，中国企业高峰论坛。年，北京，中国企业高峰论坛。年，北京，中国企业高峰论坛。请来了请来了请来了请来了GEGE的的的的CEOCEO杰克杰51、克杰克杰克 韦尔奇，大家都希望能听韦尔奇，大家都希望能听韦尔奇，大家都希望能听韦尔奇，大家都希望能听到他传授企业管理的秘诀，可是，很令人失望。到他传授企业管理的秘诀，可是，很令人失望。到他传授企业管理的秘诀，可是，很令人失望。到他传授企业管理的秘诀，可是，很令人失望。有人问：有人问：有人问：有人问：“您所谈的东西，我们也知道，为什么您所谈的东西，我们也知道，为什么您所谈的东西，我们也知道，为什么您所谈的东西，我们也知道，为什么我们和你们的差距这么大？我们和你们的差距这么大？我们和你们的差距这么大？我们和你们的差距这么大？”杰克杰克杰克杰克 韦尔奇回答韦尔奇回答韦尔奇回答韦尔奇回答你们“知道”了52、,但我们“做到”了！执行境界执行思考寓意寓意寓意寓意 学学学学“剑意剑意剑意剑意”而非而非而非而非“剑招剑招剑招剑招”。不拘泥于剑招，得其神髓；不拘泥于剑招，得其神髓；不拘泥于剑招，得其神髓；不拘泥于剑招，得其神髓；临敌时以意驭剑，临敌时以意驭剑，临敌时以意驭剑，临敌时以意驭剑，千变万化，无穷无尽。千变万化，无穷无尽。千变万化，无穷无尽。千变万化，无穷无尽。实际情况：千差万别，千变万化，实际情况：千差万别，千变万化，实际情况：千差万别，千变万化，实际情况：千差万别，千变万化，规章制度：汗牛充栋，百密一疏规章制度：汗牛充栋，百密一疏规章制度：汗牛充栋，百密一疏规章制度：汗牛充栋，百密一疏工作执行53、：有意识、会查找、成习惯工作执行：有意识、会查找、成习惯工作执行：有意识、会查找、成习惯工作执行：有意识、会查找、成习惯执行思考道之以政，齐之以刑，民免而无耻；道之以德，齐之以礼，有耻且格。论语 为政第二执行思考结语回顾：回顾：了解集团管控的基础知识；了解集团管控的基础知识；从从ISO9000ISO9000的基本原则追寻绿城的管理基因；的基本原则追寻绿城的管理基因；介绍了绿城的组织架构及制度体系；介绍了绿城的组织架构及制度体系；介绍了绿城的管理变革；介绍了绿城的管理变革；就学习方法及执行的境界进行了探讨。就学习方法及执行的境界进行了探讨。结语同道共识，方为同仁。同道共识，方为同仁。同道共识，方为同仁。同道共识，方为同仁。让我们：让我们：让我们：让我们：理解、执行、融入、传承，理解、执行、融入、传承，理解、执行、融入、传承，理解、执行、融入、传承，早日成为合格的绿城员工早日成为合格的绿城员工早日成为合格的绿城员工早日成为合格的绿城员工！