1、管理形商铺的反租模式分析 业内把零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商 拆零销售产权回收资金，通过少则 3-5 年，多则长达 10-20 年的固定化、利率化的返租回 报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营， 获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故 名“管理型商铺”。 管理型商铺类似于全产权式独立商铺和 SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，但并不是 SHOPPING MALL 能够完全替代它。很多面积在 2 万平方米以下、营业用房楼层较少、位于 城市黄金口岸的小型购物中心往往采用了这2、种运作模式。因为它既避免了临街式独立商铺 的无序经营，又回避了 SHOPPING MALL 对面积和经营业态的规模化严格要求。未来几年是 各个城市的旧城改造危房改造集中期，这将腾出大量中小规模的市中心土地，为管理型商 铺的持续发展提供土地供给，带来了新的机遇。而且大量的临街商业用房被拆迁，经营者 们急于找到新的经营场所，从而导致商业用房的需求加大。 开发商利弊分析 对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓 慢抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营 运这或许是不得已而为之的解决之道。 封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就3、乱。通过将经营权以固定分红回报的形 式从产权所有者手中收回，交给真正有经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营， 易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目 销售结束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司， 而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念将对商铺 价值、长远的租金回报起到重要的作用。 在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销 售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散 销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对 开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低 的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回 报承诺无法兑