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1、房产中介员工佣金提成表房产中介员工佣金提成表=A、营业员佣金提成比例 营业额分段（RMB）佣金提成 实际佣金 累绩提成 05000 10 500 10 500110000 15 750 12.5 1000120000 20 2000 16.25 2000160000 24 9600 21.41 60001200000 27 37800 25.30 200001 或以上 30 B、分行经理佣金提成比例/1 铺 营业额分段（RMB）佣金提成 实际佣金 假设营业额（一个铺）累绩提成 050000 3.0 1500 50000 3.0 50001100000 4.0 2000 50000 3.5 102、0001200000 6.5 6500 100000 5.0 200001400000 7.5 15000 200000 6.25 400001600000 9.5 19000 200000 7.33 600001 或以上 12.5 注：如果假设每位经理管理 10 名营业员关于跟进离职员工未结单的奖励方案关于跟进离职员工未结单的奖励方案为了加强业务员对离职人员未结单跟进的积极性，并为年底资金的及时回笼，二手楼租售交易中心初步决定从即日起至 2006 年 1 月 30 日之前结佣的，跟进人除正常分佣（即原分佣标准为 30%）外，另增加 10%的分佣比例作为奖励。另，各分行经理需对离职人员未结单安3、排跟进人跟进，如发生问题将追究分行经理、区域经理及总监的连带责任！XX 公司租售交易中心XX 公司租售交易中心2006 年 X 月 X 日实收总计周报表区域区域分行分行29 号-31 号29 号-31 号1 号-4 号1 号-4 号5 号-11 号5 号-11 号合计合计12 号-18 号12 号-18 号合计合计19 号-25 号19 号-25 号合计合计26 号-30 号26 号-30 号合计合计提成总额0提成总额0.0 提成总额0.0 提成总额0.00 提成总额0.00 0.00 提成总额0.00 已收结0已收未结7200.0 已收未结0.0 已收未结0.00 已收未结0.00 0.004、 已收未结0.00 按揭费0按揭费0.0 按揭费0.0 按揭费0.00 按揭费0.00 0.00 按揭费0.00 一分行返佣0返佣0.0 返佣0.0 返佣0.00 返佣0.00 0.00 返佣0.00 提成总额0提成总额0.0 提成总额0.0 提成总额0.0 0.00 提成总额0.00 0.00 提成总额0.00 已收未结0已收未结0.0 已收结0.0 已收未结0.0 0.00 已收未结0.00 0.00 已收未结0.00 XX区二分行返佣0返佣0.0 返佣 0.0 返佣0.00 返佣0.00 0.00 返佣0.00 分行业绩月报表分行业绩月报表业绩情况人员情况创收佣金批数实收佣金批数部门编制5、数实际数未完成业绩(元)租单/售单批数全佣金额(元)事前折扣金额(元)返佣元创收佣金金额（元）事后折扣金额(元)租 售合计实收佣金金额（元）应收佣金金额（元）租单589638.40 6723.40 82915.00 1 组 1+0.5+10 1+0.5+7 675,000售单0000.00 82915租单12230.00 114.00 2116.00 沙井2 组 1+0.5+10 1+0.5+9 661,584售单1012116.00 0合计6 91868.40 6837.40 0.00 85031.00 0.00 1012116.00 82915.00 备注1 组创业业绩:82915 元;电6、脑业绩:61965;差距:20950=82915-(3719.1+311.3 XX 二组+15000 YY 分行+1920 ZZ 分行)2 组创业业绩:2116 元;电脑业绩:6148;差距:4032=2116+3719.1+311.3分行财务月报表分行财务月报表二手楼租售交易工商部成 交 报 告 每 月 汇 总 明 细 表-厂房部一组2006-05-31 已入职总人数:人按揭费成交人（元）合作者(元）盘源者(元)独家/收匙序号成交编号成交 日期成交物业资料收取佣金 (业主)收取佣金 (客户)违约金实收总计佣金转介/返佣姓名 金额实际提成总计佣金姓名 金额 姓名 金额 姓名 金额 姓名 金额17、00 0.0 0 0.0 0.0 0.0 0.0 23456合 计：合 计：0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 备 注备 注制表人：分行经理：区域副总监：区域总监：财务审核：_ 副总经理：_ 总经理：_【房友声明】:房友公司提供的管理文档从全国各地收集而来，仅供参考。因各地各公司实际情况的差异，房友公司不提供对管理文档解释的责任。若要建立系统的管理制度，请参加房友公司举办的中介管理培训班，具体培训内容和时间敬请访问房友网站：www.FangY分行明细结算月报表分行明细结算月报表物业顾问：张三(XX 分店)总合计应发薪金:0.00序号成交 日期物业名称本月创收额本月合计(减部门基8、金 0.3%)创收佣金计薪比例本月 创收薪金本月实收额本月合计(减部门基金 0.3%)实收佣金计薪比例本月 实发薪金签字确认:物业顾问：李四(XX 分行二组)总合计应发薪金:0.00序号成交 日期物业名称本月创收额本月合计(减部门基金 0.3%)创收佣金计薪比例本月 创收薪金本月实收额本月合计(减部门基金 0.3%)实收佣金计薪比例本月 实发薪金签字确认:分行折扣统计表分行折扣统计表区域姓名职位分行月份租单售单撤单量撤单金额/元撤单比例折扣单数折扣金额/元佣金折扣率培训课时人员流失A分行经理XX 一行200000%000%190.0%B高级经理XX 二行200000%000%2025.0%C分9、行经理XX 三行210000%1379045%200.0%D分行经理商铺部20014305829%1100000%150.0%E分行经理写字楼部200000%000%160.0%东区F区域经理 工商部东区21014305813%213790166%905.6%G分行经理YY 一行220000%000%207.6%H高级经理YY 二行210000%123659%2012.5%I分行经理YY 三行210000%000%200.0%J分行经理BL 一行240000%000%180.0%K高级经理BL 二行240000%000%180.0%西区L区域经理 工商部西区270000%123655%784.10、9%M分行经理ZX 一行220000%000%2055.5%N分行经理ZX 二行220000%000%2022.2%中心区O区域经理ZX240000%000%4036.0%P总监助理工商部212014305813%31615528%21246%Q总监工商部211014305813%31615528%21247.0%分行业绩奖项表分行业绩奖项表摘要姓名业绩额（元）奖励额（元）所在分行备注(开单时期)快炮奖最佳新人奖摘要姓名业绩额（元）奖励额（元）所在分行备注（入职日期/开单时期）最多单数奖摘要姓名单数奖励额（元）所在分行备注制表人：部门副总监:入职考试题入职考试题一、填空题一、填空题1、在国土局11、办理过户手续后 个自然日出税单，完税后即时取证。2、买卖双方若有一方是 需做买卖合同公证，公证费为 。在房产交易中常用公证有买卖合同合证、贷款合同公证、授权委托公证、监护人公证，其中买卖合同合证的收费标准为 、贷款合同公证的收费标准为 、授权委托公证的收费标准为 、监护人公证的收费标准为 3、特区内安居房换证登记在 登记点办理。4、居住用地的土地使用权最高年期为 年。5、在办理产权过户前，如果签署房地产买卖合同（现售）的买方姓名与我司居间合同买方姓名不符的，买卖双方须在我司签署 ，方可过户。6、在办理产权过户前，买卖双方要求填写房地产买卖合同（现售）过户价格与在我司签署居间合同实际转移价款不符12、的，并且居间合同未注明过户价格的，买卖双方须要在我司签署 ，方可过户。7、在我司成交的客户，如果买方采用的是一次性付款方式，并且愿意为卖方垫资赎楼的，买卖双方须签署 ，我司方可协助办理赎楼手续。二、选择题1.客户申请按揭贷款，银行审核后，出具承诺书给 。A、客户 B、业主 C、中介公司2.买卖双方为个人，产权过户时，国土部门需收取的资料 。A、房地产买卖合同 B、双方身份证复印件，并验原件C、户口本复印件，并验原件 D、房地产证原件E、房地产产权转移登记申请表 F、收入证明3.抵押中的房产在办理担保赎楼，卖方应办的手续是 。A、签署担保协议 B、办理委托公证 C、办理银行担保赎楼贷款手续并签署13、有关资料D、办理按揭手续 E、办理首期款监管手续4.抵押中的房产在办理担保赎楼，买方应办的手续是 。A、签署担保协议 B、办理委托公证 C、办理银行担保赎楼贷款手续并签署有关资料D、办理按揭手续 E、办理首期款监管手续5.处于抵押状态需办理担保赎楼的房产，最少应该查档 。A、1 次 在赎楼前 B、2 次 在赎楼前和过户前C、1 次 在过户前 D、2 次 在过户前和抵押前6.分行与按揭部的对接资料：分行在签署临时合约的当天，要传真到按揭部的资料有 。A、房产证复印件 B、买卖双方身份证复印件 C、成交报告及成交合约D、首期款收据或定金收据 E、户口本复印件 F、成交意向书7.办理银行按揭手续时，14、买方所需提供资料 。A、身份证原件及复印件 B、收入证明原件（盖公司公章）C、已交付的定金收据及首期款证明 D、按揭物业的评估报告E、其他银行所需提供的有关资产证明8.如成交物业需担保赎楼的，卖方所需提供资料有 A、身份证复印件 B、按揭合同原件及委托公证书 C、房产证复印件D、供楼存折原件 E、原按揭银行欠款清单 F、产权查询单三、判断题三、判断题（对的请在后面的括号内打“”，错的打“”）1、在国土局产权登记点办理抵押登记需 15 天。2、未成年人的房产可由父母代为出售，不需任何手续。3、银行对借款人的年龄无限制，只需有还款能力即可。4、抵押金额超过房地产原值的，需提交房地产估价中心审定的评15、估报告书。5、在南山国土局领取过户的新房产证时，需买卖双方亲自到场验身份证原件。6、福田区房地产二级、三级转移登记在设计大厦登记点办理。7、办理房地产抵押登记需缴纳抵押登记费 100 元，超过 100 万按万分之一计征。四、简答题四、简答题1、个人购买在 2 年内转手交易的普通住房，买卖双方需缴纳哪些税费？请分别列举。解答：2、办理产权过户时买卖双方各需提供哪些资料？解答：3、李某 2003 年 12 月 1 日在二手楼市场以人民币 49 万元购买了福田一普遍房产，面积为 69m2，在 2005年 8 月 9 日以人民币 58 万元转手卖给了王某，两人私下约定在办理产权过户时以人民币 49 万16、为交易价，在此情况下，李石、王伟应交的税费为哪些？交多少？若王某首期 20 万元，剩余 38 万通过银行按揭，则请计算王某 10 年、15 年、20 年按揭款的月供额扣多少？在买卖双方各出自己的税费及相关费用情况，请计算出买方在买这套物业时共需拿出多少钱？业主实际净收金额是多少？若王某于 2006年 1 月 15 日以 58 万购买此物业，且现售合同以 58 万填写，请计算标准情况买卖双方应交税费？解答：离职手续完善表离职手续完善表序号：姓 名部 门离职时间职 位交接事项各部门负责人确认相关事宜并签名本部门各类办公用品、文件、资料、档案、客户关系资料（名片、产品资料、意向说明有及其它）移交；钥17、匙、工卡、个人保管的其它物品。（详细工作交接可另附清单）接交人签名：工资发至：年 月 日总经理办公室信息系统权限、电脑软硬件、借阅资料书籍、证照等。财务部清算领借款手续、合同、发票、收据等。人力资源部公司其它财物，审核保密协议、培训协议、服务期协议等合同内容。审核工服、出勤、假期、奖罚扣款、福利工资结算日期。其它用工申请表用工申请表序号：拟招聘部门拟招聘职位拟招聘人数希望入职日期申请招聘理由 岗位空缺 增加编制目前人员情况：岗位职责描述：入职要求：1.性别、年龄要求：2.学历、专业要求：3.所需相关知识和工作经验要求：4.所需其他技能水平：5.形象仪表要求：6.个性要求：部门负责人意见人力资源18、部意见副总经理意见总经理批准应聘登记表应聘登记表序号：感谢您应聘我公司，我们将致力于为您提供公平的就业机会。如果您有可以证明个人业绩、学历或职称的相关资料，请您附在申请表后。若您不适合本岗位，我们会将您的资料放入公司人才库保存，以便之后能与您再次合作。应聘职位：个人资料姓 名性 别 男 女出生年月年 月 日身份证号码可到任日期期望待遇在深详细地址户口所在地工作关系地址血 型婚姻状况 未婚 已婚 离婚身 高证件种类 深圳市居民身份证 暂住证 边防证体 重何处获知招聘信息职称证书个人专长/兴趣爱好驾 照 有 无常用办公软件文字录入速度联络电话/手机通晓语言/方言教育经历（请按先后次序填写）时间（由19、至）学校名称专业学历获得证书工作经历（请按先后次序填写）时间（由至）工作单位部门及职位薪金证明人/联络电话如果您有亲属或朋友在本公司工作，请注明：姓名部门/职位与本人关系有哪些重要社会关系（政府部门等）照片姓名单位名称/职位/联系电话与本人关系紧急情况联系人（必须填写）姓名与本人关系办事处地址联系电话身体状况（必须填写）1.遗传病2.传染病3.怀孕身体状况说明4.其他家庭状况（入职必填）家庭成员姓名年龄单位名称/部门/职位（或家庭住址）联系电话配偶子女父母技能请描述可证明您专业能力的业绩，例如曾参与过的富有挑战性的项目。职位申请声明：本人现谨声明，在此表内所陈述全部资料确属事实，谨此授权天津住20、友不动产经纪有限公司查询有关事项。如有虚报、不实或隐瞒上述任何资料，虽经录用，公司亦有权解雇本人而不能得到任何补偿或预先通知。申请人签名：年 月 日面试必备的问题1、你所不擅长的是什么？2、你的优点、缺点2、请你概述一下自己的人生观3、学生时代你最喜欢哪门课程4、请你概述一下自己的职业观5、进入本企业你有什么希望和理想6、在什么岗位上能最大限度地发挥你的才能7、假如有更好的职业，你将怎么办8、你对公司的印象如何9、到本企业工作之前你的工资收入是多少10、简述你的工作态度新进人员应聘表新进人员应聘表 年 月 日姓名性别曾 用 名政治面貌民族婚否出生年月健康状况专业职称学历学位职业资格体重身高应聘21、职位贴照片有何特长现居住地址身份证号户口所在地联系电话家庭成员家庭电话在校起止时间院 校 名 称所学专业所获学历受教育情况注意：教育情况应从中学至大学填写详细、完整、真实工作起止时间单位名称职务证明人主要工作经历离开原工作单位原由曾经受到过的奖励了解同行情况(房产中介公司)加入本企业的目标是否有亲属在我公司工作 是 否 是否有来过公司面试 是 否新员工招聘入职新员工招聘入职一、招聘途径1、网络；2、报纸；3、橱窗广告；4、人才招聘会；5、到学校公众演说二、面试1、通知面试；2、填写新进员工资料表；3、初试（人事部经理或助理）；4、复试（各部门经理或负责人）；面试三天内通知该人员的录取情况。三、22、跑盘10 天的跑盘期，由人事部统一安排其所在分店；1、当天 8：25 前到店报到，并在分店开早会，会后由该店负责人分配其当天的跑盘进行分配；2、跑盘过程由各自根据该店店长做出的指导来安排；3、当天 5：30 前回总部报到，由人事部集中对跑盘人员进行交流（包括跑盘感悟、公司文化、精神激励、经验分享等），时间控制在 1 小时左右。跑盘结束后，接受公司的考核，主考官由人事部及其将归入部门的负责人组成，以无记名投票入箱决定该人员的录取权。四、签订试用合同，生成房友用户名，领取工号牌，名片，公司基本制度；注：公司基本制度要求其在领取一周后归还人事部；五、培训1、签试用合同前，人事部需向新进人员说明其在试23、用期的权限、责任、义务、福利、工薪等相关问题；a、只做租单，在完成绩效及专业知识考核前所接待的所有售房客户及房源必需在第一时间交给该店的店长或销售助理；b、不得以老员工的房友密码进入系统调查房、客源资料，尤其是售房；c、无底薪制，按月发薪，以其所作总佣金的 30%计算提成（不包括由提成部分分出的钥匙和房源等其他奖励）；六、签订试用合同六、签订试用合同1、员工手册的培训，统一在总部培训，培训人：各店销售助理（轮流制）；2、租单流程培训；3、租单所用表格的填写及居间租赁合同签写要求的培训；4、租单技巧培训；5、租后服务的培训；七、考核后可做售单者：七、考核后可做售单者：1、售单流程培训及相关表格的24、填写2、售单注意事项3、售单专业知识培训a、几种常见权属房转让所需的费用计算；b、看房、压价、拿钥匙、签独家等相关技巧培训；c、常见客户洽谈问题解答技巧；d、诚意金的收取及转定技巧（即如何沟通房东和客户，让他们在关键时刻更充分的配合你的工作）；e、几种常见情况下，代办过户时需要哪些资料；f、三方居间转让合同的签写要求，及在办理过户相关手续中所需填写表格的培训；g、售后服务培训。新员工入职流程和相关标准新员工入职流程和相关标准1、基本条件：基本条件：2、1、年满 23 岁；能提供身份证及高中以上毕业证、1 寸彩色照片一张；2、在深圳工作至少 1 年以上，如应聘宝安、罗湖的物业顾问，必须会讲粤语；25、3、物业管理、酒店餐饮、保险行业工作经验或其它行业销售工作经验；4、勤快、沟通能力和学习能力强，有悟性，能承受较大的工作压力；跑 盘 时 间：跑 盘 时 间：住 宅 物 业 顾 问 至 少 二 周，工 商 写 字 楼 物 业 顾 问 至 少 一 周，熟手可提前申请进入跑盘考核阶段（须在面试报告中注明该员工具体跑盘日期）。楼盘数：楼盘数：住宅物业顾问至少提供 25 份楼盘调查表；工商写字楼物业顾问至少提供 10 份楼盘调查表。前提条件：前提条件：1.跑盘合格；2.为公司寻找 20 个所在片区的有效盘源或在公司已独立开一个租单（如为买卖单，可以是合作单）（分行须在复试前提供该员工所寻盘源资料或成交26、报告复印件）。不能满足以上条件者，如果不能证明其特别优秀，原则上人力资源部将不予安排复试 入职及计算工资时间入职及计算工资时间:1已开单员工如经人力资源部复试合格，刘总签字同意后，从开单当日开始计算工资；2未开单员工如经人力资源复试合格，刘总签字同意后，从人力资源部签字当日开始计算工资。3、助理经理以上仍按总经理签字当日开始计算工资的规定执行！人力资源部2006 年 X 月 X 日跑盘前分行经理面试跑盘前分行经理面试区域经理复试区域经理复试人力资源部复试人力资源部复试办理入职手续办理入职手续（每月 5 号、15 号、25 号）老总签字同意老总签字同意跑盘阶段跑盘阶段新员工试用反馈表新员工试用反27、馈表序号：新 员 工 姓 名部 门职 位一、试 用 期 间 自 我 鉴 定（转 正 申 请）：签 名：二、你 在 工 作 上 有 何 困 难、疑 问 或 不 解 之 处？你 将 如 何 解 决 这 些 问 题？三、在 入 职 公 司 后，你 认 为 最 有 收 益 的 是 什 么？四、你认为自己迫切需要提高的哪方面的技能或素质？五、今 后 工 作 的 目 标 与 计 划？六、对 公 司 或 部 门 的 建 议？注：第 一 项 如 页 面 不 够 可 在 背 面 或 另 附 纸 书 写。员工转正审批表序号：姓名部 门职位到职时间请在适当的分值中打“”员工意见评议考核内容7.57.588.599.28、5101.工作质量/正确性2.工作量工作业绩3.工作效率4.对公司文化认知程度5.敬业乐业精神6.仪表仪态工作态度7.纪律性8.专业知识/技能9.理解判断能力10.沟通协调能力11.组织领导能力工作能力12.职务执行能力一般员工：总分/10=主管级以上员工：总分/12=考核分数11、12 项目适用于主管级以上员工书面评议员工签署 主管签署直属上级评议评议结果 同意转正 不录用 延长试用期 月评核说明:新入职试用期间，凡评核总评分低于 7.5 分的，将被不录用/延长试用期。用人部门负责人评语签名：人力资源部负责人意见分管副总（总助）意见总经理审批生效日期年 月 日备注申报时须附入职引导工作表、新29、员工试用情况反馈表备审批。担保人规定担保人规定一、担保人须年满十八，有固定收入和独立的经济能力（部分岗位对担保人有特别要求）。二、担保人应亲临本公司签署担保书，并提供身份证等相关合法证明原件，经验证后留复印件存档。如担保人因故无法前来，须担保人单位在担保书上签章及提供营业执照留复印件。三、担保人应提供近期一寸照片一张留公司存档。四、被担保人有下列情形之一者，担保人应承担赔偿和其他连带责任：1、营私舞弊，损害公司或公司客户利益；2、侵占挪用公款、公物或损坏公物；3、窃取机密性资料致使本公司蒙受损失的；4、假冒本公司名义向外招摇撞骗，有确凿证据；5、移交帐款不清或弃职潜逃；6、其它一切使本公司蒙受30、损失之行为。五、被担保人如果有以上情形之一者，担保人除应向公司赔偿被担保人所造成的损失外，被担保人造成损失的 10%作为违约金亦需担保人承担，该违约金由长沙好邻居房地产顾问有限公司收取。六、担保人如遇以下情况需中途退保，应书面通知本公司，直至被担保人另找到担保人办理新的担保手续后，才能解除本保证责任。1、担保人的信用、资产有重大变动，因而无力保证者；2、不欲继续担保者。七、担保人所负一切保证责任，决不因被保人在本公司内部的工作变动有所不同而借口推脱责任。八、担保人死亡，由其继承人承担该保证责任，担保人犯案，由其家属承担担保责任。九、担保人住址、电话或联系方式发生变化，应及时通知本公司。十、被担31、保人离职三个月后，如无手续不清或拖欠公款等情况，担保责任自行终止。十一、本公司可随根据实际需要，向担保人单位查询有在担保人实际情况，对此担保人无反对意见。十二、本公司对此规定享有最终解释权。员工就业担保书员工就业担保书担保人 ，愿为 先生/小姐在 XX 房地产顾问有限公司就业期间，按担保人规定之要求承担一切法律责任，决无任何虚伪，特此立书保证。现将有关资料提供如下：一、被担保人资料一、被担保人资料姓名 性别 身份证号码 家庭住址 二、担保人资料二、担保人资料姓名 性别 身份证号码 家庭住址及电话 工作单位及电话 职务 与被担保人关系 其他通讯方式 三、三方签名三、三方签名担保人签名 被担保人签32、名 经办人签名 被担保人身份证复印件担保人身份证复印件担保人协议担保人协议担保人资料：姓名：性别：身份证号：住址：住宅电话：工作单位：单位电话：单位地址：本人自愿为被担保人 （先生/女士）身份证号：入贵公司就职提供担保。被担保人在贵公司工作期间，如属被担保人责任造成公司任何损失。本人自愿承担连带责任。本人如欲中途退保，应直接与贵公司联系。在被担保人完成新的担保手续后，本人始解除担保。担保人不得以任何形式单方面宣布退保。担保人签名：具书时间：晋升审批表晋升审批表序号：姓名现职位现部门入职时间拟晋升职位拟调任部门请在适当的分值中打“”员工意见评议考核内容7.57.588.599.5101.计划完成33、情况2.工作质量/正确性工作业绩3.工作效率4.对公司文化认知程度5.敬业乐业精神6.团队协作能力工作态度7.纪律性8.相关专业知识/技能9.理解判断能力10.沟通协调能力11.学习及接受新观念的能力12.组织领导能力13.计划控制能力工作能力14.职务执行能力业务或专业职级：总分/11=管理职级：总分/14=考核分数12 至 14 项适用于晋升至管理职级的员工。考核平均分低于 8 分的不得晋升直属上级考核入职后主要工作业绩员工签署 主管签署部门负责人意见签名：人力资源部负责人意见分管副总（总助）意见总经理审批生效日期年 月 日降(免)职审批表降(免)职审批表序号：姓名原职位原部门入职时间拟降34、职职位拟调任部门部门负责人意见人力资源部负责人意见分管副总（总助）意见总经理审批生效日期年 月 日担保人协议担保人协议天津住友不动产经纪有限公司：本人 自愿为被担保人 先生/女士（身份证号：）入职贵公司，提供如下工作担保：1、被担保人在贵公司工作期间，如属被担保人故意或因工作失误造成贵公司经济损失，本人愿意用个人房产（详见后附材料）作为担保，并按照损失的多少折合赔付。2、本人不以任何形式单方面宣布退保，除非被担保人完成新的担保手续后，本人始解除担保。担保人签名：具书时间：担 保 人：性别：身份证号：住 址：住宅电话:工作单位：单位电话：单位地址：被担保人被担保人身份证复印件粘贴处 担保人担保人35、身份证复印件粘贴处（请本人在复印件上签名）（请本人在复印件上签名）保密协议保密协议甲方：乙方：深圳市 XX 地产顾问有限公司鉴于甲方在乙方任职，并将获得乙方支付的相应报酬，双方当事人就甲方在任职期间及离职以后保守乙方技术秘密和其他商业秘密的有关事项，订定下列条款共同遵守：第一条双方确认，甲方在乙方任职期间，必须遵守乙方规定的任何成文或不成文的保密规章、制度，履行与其工作岗位相应的保密职责。包括相关的技术秘密和商业秘密。乙方的保密规章、制度没有规定或者规定不明确之处，甲方亦应本着谨慎、诚实的态度，采取任何必要、合理的措施，维护其于任职期间知悉或者持有的任何属于乙方承诺有保密义务的技术秘密或者其他36、商业秘密信息，以保持其机密性。第二条除了履行职务的需要之外，甲方承诺，未经乙方同意，不得泄露、告知、公布、发布、出版、传授、转让或者其他任何方式使任何第三方知悉乙方承诺有保密义务的技术秘密或其他商业秘密信息，也不得在履行职务之外使用这些秘密信息。第三条双方同意，甲方离职之后仍对其在乙方任职期间接触、知悉的对乙方承诺有保密义务的技术秘密和其他商业秘密信息，承担如同任职期间一样的保密义务和不擅自使用有关秘密信息的义务，而无论甲方因何种原因离职。第四条甲方离职后承担保密义务的期限为一年。第五条甲方在乙方任职期间或离职后半年内，非经乙方事先同意，不在同一区域与乙方经营或提供同类服务的地产企业担任任何直37、接竞争性的职务。第六条甲方认可，乙方在支付甲方的工资报酬中，浮动工资部分已考虑了甲方离职后需要承担的保密义务，故而无须在甲方离职后另外支付保密费。第七条本协议提及的技术秘密，包括但不限于：计算机软件、数据库、策划方案、市场分析数据、技术方案、技术文档、相关的函电等等。第八条本协议提及的商业秘密，包括但不限于：公司发展战略、财务报表资料、项目合同、销售策略、客户资料、行销计划、人事薪酬制度等等。第九条甲方如违反本协议任一条款，应当一次性向乙方支付违约金一万元，无论违约金给付与否，乙方均有权不经预告立即解除与甲方的聘用关系。甲方的违约行为给乙方造成损失的，甲方应当赔偿乙方的损失，违约金不能代替赔偿38、损失，但可以从损失额中的抵扣。第十条因本协议而引起的纠纷，如果协商解决不成，任何一方均有权提起诉讼。第十一条本合同自双方签字或盖章完成之日起生效。甲方：乙方：签字：盖章：身份证号码：保密协议保密协议此协议与编号为:的劳动合同（或试用合同）配套使用有效。第一条：目的第一条：目的1.1 鉴于乙方在甲方的工作岗位及所在职务，乙方在为甲方工作期间有机会了解或接触到甲方的商业秘密，且鉴于商业秘密为甲方重要的无形资产。1.2 甲、乙双方根据劳动法及相关法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，本着保护公司商业秘密及劳动者合法权益的原则，订立如下保护商业秘密合同书。第二条：对第三人的义务第二条：对第三人的义39、务2.1 乙方保证，其进入甲方工作之时，对所有以前的工作单位，均未承担任何有关商业秘密的保密、不使用义务；也未承担任何行业限制义务。因而乙方在甲工作中任何知识的使用，均与以前单位无关；乙方承担甲方交付的任何义务，均不会侵犯以前单位的商业秘密权。第三条：商业秘密的确认第三条：商业秘密的确认3.1 乙方认识到保守商业秘密包括对外的保密信息，是关系到甲方生存与发展的重大问题，因此对甲方的所有保密信息，自愿承担保护义务。第四条：商业秘密的范围第四条：商业秘密的范围4.1 本合同中所称商业秘密和保护信息是指甲方所有的尚不为公众所知悉的，使甲方具有相对于他人的、现实或潜在的竞争的技术信息和经营信息，能够为40、甲方带来经济信息，具有实用性并经甲方采取保密措失的技术信息和经营信息，包括但不限于甲方下述保密资料或情报：a、有技术、设计、程序；b、开发计划、实施进度及其结果；c、产品销售、服务情报；d、产品客户名单，客户情报、资料；e、管理、经营的运行，市场营销目标、产销策略；f、招投标中的标底及标书内容等信息；g、财务报表、统计报表、财务报告等财务情报；h、薪酬、人事情报；i、有关行业发展、商业市场、商业伙伴、竞争对手以及与其他公司协作业务有关的情报、资料；j、公司内部掌握的合同、协议、意向书及可行性报告、主要会议纪录；k、公司所掌握的尚未公开的各类信息；4.2 上述甲方对商业秘密采取措施，包括但不限于41、：a、盖有甲方保密字样的印章；b、对其的访问受到公司网络的限制；c、乙方使用该信息时按照甲方的规定应履行登记手续；d、甲方规章制度所规定的其它保密措施。4.3 上述商业秘密不包括乙方从其他渠道或者公共领域获得或者已经知悉的信息。4.4不论以何种原因离开本公司人员，需留下相关一切软硬件。第五条：成果归属第五条：成果归属5.1 乙方在与甲方终止或解除劳动关系前，有乙方本人或乙方与第三人合作所研制、开发、翻译的任何作品或成果的，包括但不限于：商业秘密、经营秘密、商标、专利、著作权、专有技术等知识产权的权利属于甲方所有，除非乙方能够证明上述作品或成果是乙方没有利用甲方的物质和技术条件在业余时间由乙方本42、人或者乙方与第三人合作所研制或开发。5.2 对乙方做出的与甲经营范围有关的非职务的成果，甲方有优先受让权，在同等条件下，乙方应将商业秘密、非职务发明、专用技术等成果许可或转让给甲方使用，甲方应以价款、入股等方式向乙方支付合理报酬。5.3 册立对其在甲方任职期间编制或得到的与甲方业务或事业有关的一切设备、文件及资料（包括但不限于电脑、软盘、图纸、数据、模型、实验记录、工作手册、书信往来、传真、电话记录、客户名单、笔记、备忘录、计划书）等，在任何时候均归甲方所有，并且乙方应在双方劳动关系终止或有效期内甲方要求的任何时间归还或者销毁上述文件、资料。第六条：保密义务第六条：保密义务6.1 乙方保证严格43、保守本合同第四条所述商业秘密，以及在工作中接触到的甲方需对之承担保密义务的甲方客户的商业秘密和保密信息，除因工作需要并善意履行对甲方义务，和得到甲方指示并在业务需要的程度内，向应该知道上述内容的甲方其他职工或甲方客户（含欲争取的潜在客户）进行保密交流外：a、不得使他人获得、使用或计划使用这些信息；b、不得直接或间接向公司内部无关人员和任何第三方泄露；c、不得为自己的利益使用或计划使用；d、不得复制或披露包含公司客户提交的文件应当妥善对待，未经许可不得超 出工作范围使用。6.2 本合同第四条所述的商业秘密和保密信息中的部分或个别要素虽被公知，但信息的其他部分或整体并未被公知，从而仍然具有价值。因44、此乙方同意这种部分或个别要素的公知，不影响对其他仍属于秘密信息的保密义务。乙方仍然不得使用这些信息，或诱导第三人通过收集公开信息以整理出甲方的商业秘密，并以此证明该商业秘密已不存在。6.3 不论以何种原因离开本公司的人员，以考勤为准，3 个月内不得从事相关行业。如违反，本公司保留追究其法律责任。第七条：效力可分割条款第七条：效力可分割条款7.1 本合同的任何具体条款，无论是当事人协商修改，还是法院判决部分无效或进行修改，均不影响其他部分的效力。第八条：声明为真实意见第八条：声明为真实意见8.1 本合同完全出于甲乙双方的真实意图，乙方没有受到甲方方面任何暗示、强制或其所接受时间、地域、领域限制，45、完全自愿。第九条：违约责任第九条：违约责任9.1 如乙方违反本合同，应向甲方支付不少于 6 个月的薪酬的违约金和甲方为此支付的调查和聘请律师的费用；如果乙方给甲方造成的损失超过该违约金，乙方应当补足差额部分。9.2 乙方因其违约向甲方按照上述约定支付违约金后，甲方有权要求乙方继续履行本协议之下义务。9.3 一经证实乙方违反此合同，即扣除其相应股份一股，或扣除全部底薪及佣金提成部分，本公司保留追究其法律责任。第十条：争议解决第十条：争议解决10.1 因本合同引起的或与合同有关的任何争议，双方均应首先通过友好协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同签订地人民法院起诉。第十一条：附则第十一条：附则146、1.1 本合同中的标题只为参考，不应视为合同的一部分或影响合同含义和解释。11.2 本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。11.3 本合同自甲方签字盖章，乙方签字后生效，除非双方书面同意终止或相关法律法规规定终止之外，本合同永久有效。甲 方：XX 房地产顾问有限公司 乙方：法 人：身份证号码：代理人：电话：地 址：.地址：调动(任职)审批表调动(任职)审批表 姓 名入职时间原所在部门拟调入部门原职位新任职位调动（任职）情况声明（如属个人申请调动）：本人自愿申请内部岗位调动，试用期两个月；如试用期间无法达到岗位要求，公司可根据情况调回原工作岗位或按试用期内解除合同处理。申请人：原部门负47、责人意见原部门分管副总意见建议生效日期：年 月 日拟调入（任职）部门负责人意见拟调入（任职）部门分管副总意见人力资源部意见总经理批准调动/任职结束日期年 月 日部门负责人：员工离职审批表员工离职审批表序号：姓名部门职位入职日期辞职 辞退 自动离职 除名 合同期满终止事由说明签名：日期：部门各级负责人意见可离职时间：年 月 日 签名：人力资源部审核分管副总（总助）意见总经理审批注：试用员工辞职须提前一周、正式员工辞职须提前一月提交。工作交接清单交接人姓名部门交接日期一、资产物品类名称数量物品说明接收人二、文件资料类名称数量内容接收人三、待办事宜监交人：接收人：移交人： 培训需求调查题 培训需求调48、查题一、填空题：1、我们所成的房地产是指 2、公有住房和经济适用住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定按照 购买的公住房或者是按照地方人民政府指导价购买的经济适用房。3、三级市场转移登记是指 如房地产 、人民法院判决、裁定的强制性转移等等。4、申请房屋抵押登记的应提交 、和其他有关资料。5、个人和个人房地产转让须提交的证件资料有 、注：a 如双方无法到场的须提交 及 b 办理房屋赠与的申请人须提交赠与公证书6、房地产转让登记程序依次是 、7、员工手册第五章考勤制度里规定，员工应自觉遵守作息时间不得迟到、早退、不得擅自离开工作岗位，如因工作需外出，应 二、选择49、题（每题的备选答案中，至少有一个符合题意）1、买方购买物业若需按揭贷款时，卖方的全部房款什么时间可收到？A 签署正式长沙市房地产买卖合同时B 抵押登记完成后C 抵押登记完成及物业交接完成后D 银行出具承诺后E 新房地产证出来后2、签署房屋转让合约，业主无法到场时，其夫或其妻代为签字，可以吗？A 不可以，因房产局只认业主本人B 可以，但需要提供夫妻证明，房地产证原件C 可以，因房产为夫妻共有财产，另一半也可以处置D 可以。但需要提供有效的全权委托公证书原件、产权资料原件、委托人身份证复印件及受托人身份证原件 E 无所谓3、买方购买物业若需按揭贷款时，卖方的首期款最早什么时候可以收到？A 银行出具50、承诺书后B 物业交接并填写物业交接单后C 新房地产证出来后D 税单出来后E 签署正式长沙房地产买卖合同（现售）时4、买方购买物业若需要按揭贷款时，银行的贷款比例是怎样确定的？A 评估公司评估净值的几成B 买方想贷款的成数C 买卖双方达成的成交价的几成D 评估公司评估价的几成5、公司规定，佣金的收取时间为：A 签署正式合同之前B 业主赎楼之前C 银行出承诺书之前D 出新房地产证之前E 出税单之前6、签署房屋转让合约时，客户提出的要求与公司规定不符时，应该怎么办？A 置业顾问觉得有把握就可以B 另一方客户同意就行C 坚持原则，力争说服客户，若与公司规定严重不符时，宁愿不成交D 若客户要求得不到满足51、，无法成交，应分析潜在的风险并征求分行经理、主管业务负责人的意见7、客户佣金的收取数额，公司怎样规定？A 地铺经理与置业顾问决定B 公司有严格的收取金额与比例。C 客户必须优惠时，需在签署房屋转让合同时，同时填写佣金折扣审批单并经受惠客户、销售经理及区域经理张总签字同意D 置业顾问可直接与客户商谈 E 无所谓三、问答题1、未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？2、国家对土地使用权最高年期是如何规定的？3、哪些房地产不能抵押？4、我公司向客户收取的佣金费用都包含哪些服务内容？5、在房屋租赁交易过程中应注意的风险有哪些？四、论述四、论述1、我们倡导成功行为准则是什么？结合你的工作你是如何理解的？52、2、你认为顾客在选择嘉业进行二手房租售交易的好处有哪些？3、就你入职后对你所在的店铺或公司的了解（可以是现场布置及业务、制度等）提出你的建议或意见。不怕逆境，锻造动力不怕逆境，锻造动力再怎么样看，都没有人会把家旺房产董事长马明杰，和一个以业务员为主体的产业，联想在一起。他不是一个好的业务员，他个性严肃内向，不喜欢交际应酬。事实上他说自己最不喜欢做的事情就是拜访客户。他甚至可能不是个好的激励专家。他常常皱着眉，讲话音量不高，不是那种震憾人心，煽动士气的演说家，他更不会为了激励员工，跳芭蕾舞。他还不喜欢用高额的业务奖金来激励员工，业界有些公司的奖金甚至高达 50%，但是家旺房产的个人奖金比例只占 53、8%。但是创业 21 年来，家旺房产却一路迅速成长，至今稳居房屋中介产业龙头，即使用是 2001 年面临经济下滑、办公室失火等各种不利因素，2002 年业绩仍一口气增长了 40%。今天家旺房产在全省有 105个营业据点，1200 位员工，去年营业额约为 22 亿元。最近，马明杰更推动“服务新典范”的计划，希望以成为整个服务业典范为目标，推动家旺房产下一波的成长动力。1、2001 年开始，景气下降，你们进行了什么调整？年开始，景气下降，你们进行了什么调整？2001 年以来，我们面临多重冲击。原来的办公室东帝士大楼失火，又碰到娜莉台风水灾，很多店面和房子进水，整体环境相当困难。我们面临问题，同仁士54、气当然很低。我们要努力把负面转成正面，很快有个共识，失火的损失要在业务上补回业，既然想到补回业，就想从开源的路去走，思考如何让业绩提升。当时觉得市场上看起来有相当大的机会，就决定从加快速度着力，由于组织速度加快，年底我们就破了过去五年来单月业绩记录。这是第一次一个月营业额可以超过 2.3 亿的收入，奠定了我们今年年初开始不错的绩效。2、你怎么看市场上有没有机会？、你怎么看市场上有没有机会？衡外情量已力。我们虽然是这个行业的第一名，但是市占率不到 3%（以台湾地区所有房屋买卖转移件数当作市场，这样来看我的市场占率就很小，如果只看中介同业，市占率就会大概接近 10%），所以代表只要我们做得更好，成55、长空间是没有问题的。我们有很多策略和这个是相关的，比如说长期以来，我们是有多少店长开多少店，而不是有什么店，去找多少个店长。因为我们的产业特性，再加上我们是第一名，但市占率不高，我们就不会用攻击同业来取得市场，而是让更多人使用中介。3、家旺房产成立这么多年来，压力最大的是什么时候？、家旺房产成立这么多年来，压力最大的是什么时候？现在应该是，因为我们的同仁觉得现状还不错，又经过一年的努力，绩效都成长，会比较累一点。在新的一年，公司又要求大家速度更快，心理上一定会有些问题，所以怎么让这个部分改变，是我一直在想的地方。举例来说，我们每个月在世贸开一次会，各分店总共 1000 人回来参加，我们原来是在56、二号开月会，因为业绩结算到上个月底的十二点，一号要结算，经过一些努力，现在已经达到一号就能开，这代表十二点之后，还要有人加班把业绩整理出来。速度要快到这样，把过去十多年来，觉得一号开月会是不可能做到的事情，今年一月就已经做到。4、为什么一定要一号开月会？意义是什么？、为什么一定要一号开月会？意义是什么？第一：对同仁来说，你的奖励要即时。第二：月会是同仁觉得启动的时候，如果二号开，一号大家觉得没有事情。因为一号成绩要等到下个月揭晓，这就没有启动。这就是一个速度感。我有一次和几位国内很大的企业家聊天，讨论最近的变动。他们提到，我们比高科技产业来得幸运，高科技产业变化很大，还好其他产业没有那么大。回57、家的路上我在想，好像又不对。高科技就是因为变化大，才能够成为世界级的。台湾其他产业为什么无法成为世界级？就是因为变化没有那么大。所以高科技动作的节奏比我们快得多。就好像电脑展，IBM 一降五千元，其他公司怎么办？整个产业都要很快地回应。所以最近我在试图沟通，今年这个快速度还不算快。如果我平常走路慢，在跑步机上快走几下不很累，但是如果我平常就以快走的速度走路，那么在跑步机上走一整年也不会累。高科技平常走路就很快。如果你说，我们现在就已经不错了，为什么还要做得那么辛苦。问题是，如果你不这样做，你就没有办法成为世界级。你不内部先挑战自我，把整体的速度效率做好，就要面临外面的挑战，所以我们现在正在做内58、部的挑战。店与店之间比业绩、比达成率，自己去找挑战对象，区也要自己去找挑战对象。找好之后在公司首页上宣布战况。因为你自己不竞争，就会有别人来竞争，就像吉列刮胡刀，一直用新的东西淘汰自己旧的东西。我们在制度上也一定要有一些新的做法，来挑战以前旧的做法。5、碰到逆境时，你会怎么思考？、碰到逆境时，你会怎么思考？我会想，逆境一定可以给我们一些好处。例如我们去年碰到火灾，我们马上就想，这种事情可以转成内部很大的动力。我们不怕逆境，我们怕内部的动力减弱或是消失。我们的产业特性是人，这个动力如果在，也就是主动成长的动力在，其实我没有什么压力。主动成长的动力小，我要去推动就很困难。你一个人要拉动这么多人是不59、可能的。逆境当中，就极有可能让我们的动力变强。1990 年也是这状况。当时股市崩盘、房地产交易萎缩，但是我们反而成长 51%。景气不好只有几条路：裁员、减薪、或加速成长。当然大家都不要裁员减薪，那么怎样加速成长？有很多空间可以做。加速成长对同仁一定会面临很多问题，但是我就跟同仁讲，是会面临很多问题，面对成长问题，总比面对衰退来得好。问题还是问题，但心情一定不一样，所以我们宁可面对成长问题，也不要面对衰退问题。我们行业的特性是：同仁的想法最重要，如果他的想法改变，做法就会改变。改变以后，就会影响到客户的想法，不要只是想到业绩，而是想到客户的满意度。所以我们有个制度值得一提，就是新进同仁的前半年内60、都没有奖金。为什么这样？我们是刻意训练新的同仁，完成一笔交易不是因为业绩奖金，是为完成交易而努力。为买卖双方高兴，跟只看到奖金是不一样的心态，这样一来他不会只是为了收入而努力。另外，我们的奖金相对比较低，领到的钱没有比较低，但是奖金比例比较低。别的人高达50%，但我们的个人奖金只有 8%。对一个年轻人来讲，如果奖金太高，他也许会愿意冒点风险，做不该做的事情，只求赶快把房子卖掉，我们的奖金制度有它的涵意。其中有 4%的团体奖金，也就是整个店里面所有同仁业绩加起来的 4%。这样会使大家愿意合作。我们的制度设计希望让店里的同仁合作，店和店之间合作，到最后所创造的年度利润三分之一由同仁分享。6、奖金设61、计强调团队合作，但靠什么来促成他们个人努力的动力？、奖金设计强调团队合作，但靠什么来促成他们个人努力的动力？其实荣誉感满重要。像我们开月会时都会颁奖，不同层级的人达到不同标准，就可以上台接受表扬。你一个人站在台上，有几十个人向你献花，这种感觉就是不一样。那么大的场地，一千人听你讲话，很少人有这种经验。7、你在这个产业推出很多新做法，通常是怎么思考的？、你在这个产业推出很多新做法，通常是怎么思考的？我从小是比较叛逆的人。小学三年级就开始逃学，学习的过程我一直坐不住。我记得很清楚，逃了几次以后就被学校抓到，回去被痛打一顿。但我从小养成阅读的习惯，几乎没有青少年阶段，觉得这个社会国家这样子，为什么同62、学的行为还这么无聊可笑。我的想法基本上不是很主流的想法。只是后来在经营事业时，我跟同仁讲，我们要从清流成为主流，我们的做法会改变别人，让别人跟进。现在事实印证是，同业会跟着我们做。这时你的挑战最大。你下一步要怎么走，所以我们才提出服务新典范。过去我们在中介业是典范，但是在服务业还不是。希望有一天人们提到服务，会用中介公司的服务，而不是饭店的服务来形容。8、这个产业是以业务员为主，以一个领导者来讲，你显然不跳芭蕾舞，你怎么激励员工？、这个产业是以业务员为主，以一个领导者来讲，你显然不跳芭蕾舞，你怎么激励员工？相对来说，我比较内向。我在做业务的过程，很早就发现，我很难跟人家开口谈业务，所以我们一开63、始的立业宗旨就是：“吾等愿借专业知识、群体力量、服务社会大众，促进房地产交易的安全、迅速与合理-并提供良好环境，使同仁获得就业的安全与成长，而以适当利润维持企业的生存与发展。”就是强调专业知识和群体力量，这是我的感触。你叫我去做业务很难，你叫我去讲房子的专业东西，我还可以讲一点，因为我念的是法律，修过土地法。但我觉得专业和群体力量是我们这个行业的关键，而不是一个人很会卖房子。我本身也不擅长那方面的事。如果谈激励，应该是合作下产生的。我会讲产业里，我们是第一名，我们应该有些东西来刺激彼此的挑战，而且气氛热络点。我会把这个想法告诉主管，主管会去想。擂台赛就是主管想出来，比赛前让他们两边上台，一个个64、讲话叫阵，月比赛后再拿旗子上台，败的人要把“所向无敌”的旗子送给胜方。9、你的个性不是业务员个性，一开始怎么卖房子？、你的个性不是业务员个性，一开始怎么卖房子？我做过两个月业务，就开始创业了。创业后就很少做业务了。我一直希望创造公司的资源，来让他们容易卖房子，而不是让一个业务员靠业务技巧去卖房子。我们立业宗旨是：“吾等-”，不是我，不是“余致力于国民革命”。我一开始就知道那不是“我”的事情。如果建立一个有同样理念的团队，是最重要的事情，那么碰到不一样理念的人，倒不一定要留下来。所以辞呈一来，我是立刻就签的。我的理由很简单，每个人都有过了离职的念头，一直到真正拿出来交给主管，应该是彻底想过了，如65、果是想过了你就让他走。如果你要花时间去留他，为什么你不花时间去做在职面谈？用人不留人，应该是“留有所用”应该是让他在这里可以发挥，留是没有意义的。如果他可以发挥，就不用谈留人的问题。另外，我们也不希望同仁以辞呈当作表态的工具。有人说，如果他是一时冲动，走了很可惜。我们并不鼓励他们一时冲动，我们产业影响的金额满大的，不应该有太多一时冲动的决定。10、当你刚创业时，产业形象，企业知名度都有限制，当时如何让人留下来？、当你刚创业时，产业形象，企业知名度都有限制，当时如何让人留下来？刚开始还没有开第一家店时，我们是以办公室作业的，那时奖金最高的也可以到 50%，虽然有些做法和别人不同，但是差别没有那么66、大。几年后，我决定要开店面，降低资金、提高底薪，同仁不同意。我说如果说不同意，这个产业很难发展，后来同仁全部走光。所以和二年我从头开始，只找大学相关科系的人，招到两个人。我的想法很简单，这个产业如果不能这样做，不要做也没有关系。我一开始做业务员的时候，有一次机车坏掉，我用走的，刚开始是无奈，但是走了一会儿，觉得用走的才有道理。所以我们首创商圈耕耘，也就是在一个商圈里面开一个铺，把商圈画成几小块，让每个业务员分配一小块。我们每个业务员到公司的第一个任务，就是要把负责的商圈画出来，画出来才会发现原来这个巷道有几米宽、房子几层楼、哪里有米店、哪里有管理处。画得很清楚之后，就有一个很大的优势，那就是新67、业务员对商圈的熟悉度，已经超越人家做的三年五年。如果小商圈客人打电话，只要讲是几巷几号，新人可以立刻就讲：“你隔壁是不是张太太？”你一旦这样说，客户就觉得你有经验，信任就马上提升，可以解决我们只招没有中介经验的人的这个问题。对人才的培养比较有程序，这样他比较做得下去。11、你的创新想法常是在什么状况下产生的？、你的创新想法常是在什么状况下产生的？我的习惯是我碰到倒霉，或不顺的事情，我会去想有没有好的一面。像我摩托车坏掉，走路，我就会想，这样有什么好处；碰到火灾，就想这样对公司有什么好处；碰到股市崩盘，就想这样有什么好处。我已经习惯这样了。小时候就这样。被打，就想这样有什么好处，把形势转移掉。假68、设我们的环境对我们很不好，自己为什么要再找自己的麻烦，那不是更笨吗？我就想，这样一定会有什么好处。12、你在经营企业的时候，最重视什么？、你在经营企业的时候，最重视什么？客户服务、品质问题。我们这种产业的特性，服务如果没有做得很好，是个灾难。所以三年以前，我们的顾客回函，我一定都要签过才能结案，如果有顾客“不满意”的话，同仁一定要做很多处理。所以才会发展到是店长决定签不签约，而不是由业务员主导。我祖父从事农产生意，在那个时代赚了很多钱。小时候，在庙或学校，都看到祖你的名字出现在最上面，他造桥铺路做过很多事情。简单讲，因为我小时候家庭环境很好，我一直觉得如果我赚很多钱，但是却被骂，那不值得。1369、究竟家旺房产是如何做起来的，如果只有一个原因的话？、究竟家旺房产是如何做起来的，如果只有一个原因的话？我们是真的先想清楚立业宗旨，才做这件事情。这是一个三角形的图形，公司、同仁和顾客，我们是想清楚后，才写立业宗旨，再写管理规章和营业计划，然后才招人。那时候我没有经验，所以我第一步先想清楚，到底为什么要这样做。只有这样，才能够忍受很长期的亏损。照说那时我不应该创业，因为没有钱，没有经验。但是我想，好像这种产业需要有我们这样的公司出来。我退伍后住在一位老师家准备考律师，老师告诉我，不要当律师法官，纾减讼源是学法律的人的最高理想，就算你打赢官司，伤害都已经造成，从源头减少官司应该比较重要。那时房子70、买卖的纠纷比重很高，所以我进两家公司去做，不但被骗，还叫我去骗客户。那时我就想要成立一个不会骗人的行业，所以我就写了那个立业宗旨。听来好像有点像蒋公看到鱼儿逆水上游的故事，我也很难想象当时会写出这段立业宗旨，因为这个东西到现在还可以用。14、在经营事业上，你最不喜欢的是做什么事情？、在经营事业上，你最不喜欢的是做什么事情？我最不喜欢去拜访客户。15、但你现在还拜访客户吗？、但你现在还拜访客户吗？现在是不需要，但是我很怕去面对客户。因为客户如果有什么事情要找我，一定是有不满意的事情。就是为了要减少纠纷抱怨，我才要做这个行业，要不然我也不是非做不可。但不面对客户不是说，就去躲起来，而是我要从源头采71、取各种做法，加强服务，减少这种问题。培训会议纪律培训会议纪律 为促进员工参会的积极性,配合培训月的正常开展，特设立培训会议纪律，望大家遵守。1、参会人员要严格遵守会议作息制度，周一及周四的晚上 18:30-21：30，并提前五分钟到达，做好一切准备，静待讲师出场。2、严格执行签到程序，进行考勤；不允许迟到、旷课，若有特殊情况必须请假者，请提前半天到相关部门请示批准后并向人事处请假,并打出请假条，否则视为迟到或旷工(迟到者当场 20 个俯合撑,旷课者第二天 50 个俯合撑,在会议上说不可能者 30 个俯合撑,找借口者 30 个俯合撑)；3、必须维持会场秩序，请确认手机已调整为无声或振动状态；4、72、参会所有人员必须着工装出席，并配戴好工号牌，整理好自己的着装。5、尊敬讲师，不得在讲师宣布休息时间外随意走动、接听电话及交头接耳。6、参会人员须带好笔记本，做好记录，积极发言，踊跃提出合理化的意见和建议。以上纪律,凡事没有遵守者,按公司规章制度处理。行政部宣2006 年 x 月 x 日房地产基础知识房地产基础知识一、什么是房地产？一、什么是房地产？房地产即：房产与地产的总称，房地产在物质上有三种形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其处分权、使用权、占有权、收益权等权利的总称。地产是土地及其使用权、收益权等权利的总称。1、房地产的特性：、位置的固定性不可移动，、地域的差别73、性根据不同地区在价格、品质、开发类型都不一样、高值耐久性年限较长、保值增值性具有较长时期的保值增值性2、房地产行业的地位及作用2、房地产行业的地位及作用房地产起源于建筑业，是国民经济中不可缺少的一部分，是我国经济的支柱产业1）、房地产业是经济结构的主要构成部分 任何行业的发展都必须依赖一个前提：土地与房产2）、房地产业带动其他产业发展 制造业、建筑业、金融业、贸易业、旅游业、信息业、建材业、服务业、化工业等3）、有利于改善城市的基础设施建设，在计划经条件下，基础设施的建设完全依赖于国家，未形成自身资金周转和循环，结果城市起发展，财政就越困难，国家通过国有土地的有偿出让，向房地产业征税，获得基础74、设施建设资金。4）、扩大了对外开放，发展外向型经济，房地产业的发展能够改善投资环境，增加对投资者的吸引力和信心5）、房地产业开发经营的项目，最终都落实到人类生活基础设施和人文景观上，房地产业还为人们提供了一个优美的景观和良好的生活环境3、中国房地产市场发展历程3、中国房地产市场发展历程1、萌芽阶段（1845-1949），20 世纪 30 年代，专业的华资房地产公司有 20 多家。2、休眠阶段（1949-1979），主要原因是内战和战后建国时期影响。3、复苏阶段（1979-1991），78 年改革开放，80 年全国城市规划工作会议把对城镇土地征收使用费列入议事日程，并在深圳、广州、抚顺收取城市土75、地使用费，规定土地使用年限，84 年 5 月政府报告指出，城市住宅建设，要进一步推行住房商品化试点，并将房地产业列为独立行业；88 年 4 月七届人大修改宪法规定“土地使用权可以依法律的规定转让”土地管理法也做了适当修改，并在深圳、广州、上海、厦门、福州等城市实行土地使用权有偿转让；89 年全国进行房地产整顿，市场开始出现回落；90 年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法出台，改善了投资环境，增强了外商在中国投资的信心，市场开始升温并达到 88 年水平。4、快速发展阶段（1992 年至今），92 年邓小平同志南巡讲成为我国房地产业发展的一个历史转折点，9276、年底全国房地产公司达 1200 余家，投资总量 732 亿元，商品房销售面积达 4288 万平米，销售额 440 亿元；93 年全国房地产开发公司达到 2 万余家；04 年底全国从事房地产经营公司已达到 3 万余家A、1987-1997 年商品房销售面积B、1986-1997 年商品房竣工面积C、1986-1997 年商品房施工面积E、2003 年北京上海商品房供应情况F、1998-2004 年本市商品房销售面积情况0 05 50 00 01 10 00 00 01 15 50 00 02 20 00 00 02 25 50 00 03 30 00 00 0上上海海市市北北京京市市销销售售面面77、积积（万万平平方方米米）竣竣工工面面积积（万万平平方方米米）施施工工面面积积（万万平平方方米米）二、什么是房地产经纪人?二、什么是房地产经纪人?经纪作为一种社会经纪活动，指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务活动的机构和个人。1、房地产经纪业的起源？1、房地产经纪业的起源？历经时期：A、元代，称为“房牙”主要是帮人介绍房屋信息，又称“中间人”“掮客”B、鸦片战争（1840），称为“二房东”在当时，大的房地产投资商不愿意直接经营零星的小住户承租业务，他们以转手出租的方式，将房产的出租业务委托给一个可信赖的人经营，这个就是“二房东”C、解放前（1930-48）在民间，经纪活动较活跃78、，当是霆业较混乱，一部分不法经纪人用欺诈、索取高额费用、哄抬房价等。D、行业消失期（1952-1978）这一时期由于国内政治、经济因素，我国的住房制度以分配为主，房地产经纪基本消失。E、改革开放至今特别是在 1992 年后，房地产经纪行业得到了空前发展。2、房地产经纪行业的作用2、房地产经纪行业的作用1）有助于房地产市场的活跃和兴旺2）有利于房地产行业稳定持续发展3）有助于住房制度改革的继续深化4）促进人民居住生活水平的提高5）促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求6）提高了就业率3、中国各城市房地产经纪业情况0 02 20 00 00 00 04 40 00 079、0 00 06 60 00 00 00 08 80 00 00 00 01 10 00 00 00 00 01 12 20 00 00 00 01 14 40 00 00 00 01 16 60 00 00 00 01 18 80 00 00 00 0上上海海市市北北京京市市深深圳圳市市长长沙沙市市经经纪纪机机构构（家家）从从业业人人员员（人人）三、我为什么要选择加入房地产经纪人？三、我为什么要选择加入房地产经纪人？A、经纪人在中国属于朝阳职业B、经纪人专业化程度高、知识面广C、经纪人具有高抗压能力D、经纪人的薪酬较丰厚E、经纪人锻炼了我的意志F、经纪人铸造了良好的职业素养【房友声明】:房友公80、司提供的管理文档从全国各地收集而来，仅供参考。因各地各公司实际情况的差异，房友公司不提供对管理文档解释的责任。若要建立系统的管理制度，请参加房友公司举办的中介管理培训班，具体培训内容和时间敬请访问房友网站：www.FangY房地产名词解释房地产名词解释一、名词解释土地类一、名词解释土地类1、土地用途种类：农用地、建设用地和未利用地土地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2、土地来源及性质：对已81、办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。3、集体土地指农村集体所有的土地 4、土地使用权出让 土地使用权出让，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。年限：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。5、土地使用权的出让方式 土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。6、违法建筑是指未经规划土地主管部82、门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。7、商品房取得预售的条件：国有土地使用证 建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售许可证二、名词解释房屋类二、名词解释房屋类1、房屋房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在 2.2 米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。2、商品房商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。3、房改房房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上83、地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在 5 年后归职工个人所有。4、集资房集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。5、微利房微利房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困84、难和社会住房特困户的房屋。6、平价房平价房：是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。7、解困房解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。8、再上市房再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。9、廉租住房廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。9、安居工程住房安居工程住房：是指直接85、以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和税金等 7项因素构成。10、经济适用住房经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。三、名词解释面积三、名词解86、释面积1、房屋建筑面积：指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m 以上（含 2.20m）的永久性建筑。2、房屋使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。四、名词解释房地产交易四、名词解释房地产交易1、房地产交易：指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。2、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。3、房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。487、房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。5、什么是产权登记？什么是产权登记？什么是产权登记？答：房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取88、得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。6、房屋产权证明有那几种证件？房屋产权证明有那几种证件？房屋产权证明有那几种证件？答答答：房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证、国有土地使用证国有土地使用证国有土地使用证、房屋共有权证。五、名词解释房地产交易税费五、名词解释房地产交易税费1、契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。2、营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。3、房产税：指以房屋为征税对象、按照房屋的原89、值或房产租金向产权所有人征收的一种税。4、营业税附加：指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。5、印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。6、个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。7、保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。8、房地产交易手续费：指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。9、房屋权属登记费：指房地产90、管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。10、其他：指不属于以上类别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。六、名词解释房地产中介服务六、名词解释房地产中介服务1、房地产中介服务：指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。2、房地产中介服务机构：指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。包括：房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。3、房地产经纪：指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。4、经纪总收入：指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。5、房地产经纪公司：指从事房地产代理、策划、销售、中介的专业机构6、房地产经纪人：指专门91、从事房地产代理、策划、销售、中介的机构和个人7、地铺：经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所8、佣金：通过经纪公司服务所产生的劳务费9、加盟地铺：因资质或其它问题而加入品牌公司的一种方式，目的止在于归避市场风险、利用品牌效应，加盟地铺上级公司不直接参与经营管理10、直营地铺：属于经纪公司的一个直接管理、管理机构七、名词解释二手房专业术语七、名词解释二手房专业术语1、洗盘：指通过业主资料或其它图径了解房屋的最新动态和基本情况2、洗客：指通过客户资料了解客户的最新动态3、睇楼：指看房4、洗楼：指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求5、跑盘：指通过走访、电话了92、解楼盘信息6、跳盘：指通过同行挖走业主房源7、跳客：指通过同行挖走其客户资源8、日志：指与业主、客户沟通的内容9、封盘：指有准客户看中某物业时而采取的一种暂时性营销策略，某物业封盘时只能由分行经理或指定人员才有权看到该物业信息10、守价：指咬住某价格不放11、浪价：指讨价还价的方式12、差价：指房屋买卖过程中的差额13、转介：指公司不同部门介绍业主、客户资源14、诚意金：指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金（可退）15、定金：指买卖双方在交易过程中的信物和但保物，定金具备法律效力，订金不具备法律效力中介业务销售中介业务销售 200 问问一、公司介绍类一、公司介绍类1、贵公司与93、母公司的关系？1、贵公司与母公司的关系？答：2、贵公司成立时间，组织架构是怎样，董事长是谁？2、贵公司成立时间，组织架构是怎样，董事长是谁？答：成立于 20XX 年 XX 月，董事长 XX 先生，公司下设营业部、行政部、策划部、财务部、拓展部。3、贵公司的主要服务项目有哪些？3、贵公司的主要服务项目有哪些？答：房地产全程营销策划（房地产研究、房地产营销策划、房地产销售顾问、项目管理顾问、商业营运及管理顾问）、房地产三级市场交易4、贵公司在本省服务的二级市场项目有那些？4、贵公司在本省服务的二级市场项目有那些？答：5、贵公司三级市场部的主营项目有哪些？5、贵公司三级市场部的主营项目有哪些？答：三94、级市场部的主营项有：尾盘销售，二手房（住宅、写字楼、商铺、厂房、仓库）买卖、租赁，不良资产销售代理，土地买卖、租赁，代理房屋置换（买卖置换或旅游置换），代办房屋产权、土地使用权证、工程报建等6、贵公司的办公地址在哪里，联系方式是怎样？6、贵公司的办公地址在哪里，联系方式是怎样？答：办公地址在.，联系方式是：前台.，三级市场部.。7、我司三级市场部收费服务项目有哪些？7、我司三级市场部收费服务项目有哪些？答：1）、房屋买卖收成交价的 4%，业主、客户各 2%。2）、房屋租赁收租赁价的一个月房租作为佣金，业主、客户各一半。3）、代办房屋产权、土地使用证、工程报建等，根据实际情况收费。4）、代办按揭95、，根据实际情况收费。5）、房屋置换收成就价的 4%，双方各 2%。6）、尾盘及不良资产，根据物业的实际情况来定。8、我司三级市场部免费服务项目有哪些？8、我司三级市场部免费服务项目有哪些？答：1）、免费提供房地产三级市场各类信息的咨询2）、免费看房3）、免费办理广告发布 4）免费办理产权过户5）免费办理水电过户9、我司三级市场部的经营理念是什么9、我司三级市场部的经营理念是什么答：杜绝差价 诚信经营10、我司具备那几种核心竞争力？10、我司具备那几种核心竞争力？答：1）具备专业营销策划能力 2）拥有面向全国房市的时实网络资讯，熟悉国内典型个案及本省房地产项目3）拥有一批优秀的致力于房地产事业，96、具备理论知识和丰富的实践经验的专业人才4）具备丰富的项目操作经验(沿海及内地)5）具备地盘管理的强势及执行能力二、产权类二、产权类1、产权转让流程是怎样？1、产权转让流程是怎样？答：买卖双方签定中介方居间合同买方向银行申请按揭银行审批 具体看各银行办事效率双方在房管局签定本市市房地产买卖合同 当天递件 7 个工作日立契交税办证 10-15 个工作日出证银行做抵押登记 7 个工作日银行取抵押件水电过户、交房注：如不需要按揭，则将银行类别去掉产权转让应提交的资料：卖方（业主）：房屋产权证、房屋共有权证、身份证明（如权证上有其他人名字应都到场）买方：身份证、共有产权人身份证、流动人口婚育证明（非本市97、户口）产权转让须填写的表格：1）本市市房地产转让申请表2）契税纳税申报审批表3）私有房屋所有权登记申请表或自管（直管）房屋所有权登记申请表4）买卖合同壹份（可购买也可自行拟定）2、产权过户的税费有那些？2、产权过户的税费有那些？答：A、商品房：契税：1%（普通住宅）4%（非普通住宅及其他）印花税：0.05%综合税：1.93%交易手续费：6 元/平米(普通住宅)1.3%(非住宅)B、房改房、单位房、集资房契税：1%印花税：0.05%转让手续费：1.5 元/M2C、经济适用房契税：1%土地收益金：1%转让手续费：1.5%其他:房产营业税：5.6%3、本市可转让物业的类型有那些？3、本市可转让物业的98、类型有那些？答：商品房:自交纳完契税往后推算 2 年,可申请免房产营业税;2 年内转让须交纳 5.6%的营业税经济适用房:从取得经济适用房产权证之日起算五年内不能转让(包括赠与)房改房单位房集资房4、新建商品房居住未满 2 年怎样计算？4、新建商品房居住未满 2 年怎样计算？答：新建商品房居住时间的计算是从买受人纳完契税的当天算起，一直往后推算 2 年。5、房产营业税可否采取避税，避税方式有那几种？5、房产营业税可否采取避税，避税方式有那几种？答：房产营业税务局的避税方式一般采用赠与的方式，也就是说在双方当事人同意的情况下，签定房地产赠与合同。须交纳契税 1%转让手续费 6 元/M26、个人购99、私房指的是什么？6、个人购私房指的是什么？签：个人购私房指买受人购买私人物业。如：私人拥有的商品房、集资房等7、本市土地管理单位是哪个部门，具体地址在那里？7、本市土地管理单位是哪个部门，具体地址在那里？答：土地管理部门是国土局，位于。10、市房屋管理是那个部门，具体地址在那里？10、市房屋管理是那个部门，具体地址在那里？答：房屋管理部门是市房屋产权管理局，位于。11、市房屋产权管理局业务咨询电话是多少？11、市房屋产权管理局业务咨询电话是多少？答：12、什么是产权登记？12、什么是产权登记？答：房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续100、。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。13、房屋产权证明有那几种证件？13、房屋产权证明有那几种证件？答：房屋所有权证、国有土地使用证、房屋共有101、权证。14、私房买卖须提交的资料有那些？14、私房买卖须提交的资料有那些？答：卖方：1、房屋所有权证2、房屋共有权证3、土地使用权证4、房地产买卖契约或买卖合同5、身份证及复印件7、当事人因故不能亲自办理应提交经公证机关公证的委托书8、有共有人的提交房屋共有权证买方：1、身份证及复印件（如须在产权证上填写多人名字，须提供他人的身份证）2、流动人口婚育证明（非本市户口）其他：1、房地产转让申请表；2、契税纳税申报审批表；3、私有房屋所有权登记申请表或房屋所有权登记申请表。三、房屋租赁类三、房屋租赁类1、房屋租赁的办理程序承租、出租方准备资料：1、房屋租赁的办理程序承租、出租方准备资料：房屋产权证102、复印件、租赁协议、双方身份证复印件向各区管理部门提出申请管理部门派人上门调查物业评估应缴纳的办证费用（租赁许可证）业主（出租方）交纳物业租赁许可证费（一年一交，每年审查一次）管理部门发证双方到市地税局交纳物业租赁税2、赁物业的税费有那几种？2、赁物业的税费有那几种？住宅（非经营性物业）共计 9.36%*租赁价，其中房产税 4%，营业税 3%（租金在 2000 元以下免征营业税），城建维护税：营业税的 5%，教育附加税：营业税的 5%，个人所得税 2%，土地使用税商铺（经营性物业）共计 20.6%*租赁价，其中房产税 12%，营业税 5%（租金在 2000 元以下免征营业税），印花税 1%，个人103、所得税 2%，城建维护税：营业税的 5%，教育附加税：营业税的 5%，土地使用税另须交纳：租赁许可证费用 1000 元/年3、地税局业务咨询电话是多少？3、地税局业务咨询电话是多少？答：四、银行按揭类四、银行按揭类1、申请个人二手房贷款的借款人条件1、申请个人二手房贷款的借款人条件（一）年龄在 18 岁以上 65 岁以下、有合法有效的身份证明、收入证明、无不良征信记录、具有完全民事行为能力；（二）借款人已经支付了符合规定的首付款；（三）贷款年限加借款人年龄不超过 65 岁；（四）借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力，如：老师、律师、医生、国家公务员、大型企业正式员工等。（五）有贷104、款人认可的有效担保；2、申请个人二手房贷款须提供的资料2、申请个人二手房贷款须提供的资料（一）借款人身份证、户口簿或有效居留证明以及婚姻状况证明的原件/复印件；（二）借款人收入及财产证明（如工资卡、存折、存单、税单、有价证券、房产等）；（三）财产共有情况；（四）家庭月收入情况；（六）购房合同原件；（七）购房发票（首期款）原件及复印件；（八）贷款银行存折原/复印件；（九）贷款银行和担保公司需要提供的其他资料。3、按揭申请办理流程3、按揭申请办理流程买方提交按揭申请银行批复与银行签定借款合同产权过户办理抵押登记 7 个工作日放款4、提前还款流程4、提前还款流程（一）提前还款须准备的资料1）房屋产权105、证明2）申请人身份证及共有权人身份证3）提前还款申请书 他项权利登记申请表（二）提前还款流程 3 个工作日6 号窗口领证5、按揭税费有那几种？5、按揭税费有那几种？1）、印花税：52）、抵押权证费：组合贷款 200,公积金贷款 1003）、评估费：300-500/单，50 万以下 300,50-100 万/500,100 万以上 0.1%4）、保险费：保险利率 0.52*贷款年限5）、按揭代办费：300-500 元/单6）、抵押登记费：贷款额的 27）、工本费：20 元8）、担保费：1500 元/笔，贷款额超过 10 万的超出部份按 5计算6、什么是住房公积金6、什么是住房公积金答：【住房公积106、金】是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人月工资总额的一定比例缴纳，存入个人公积金帐户，用于购买、建造、翻建、大修自住房屋，任何单位和个人不得挪作他用。五、房地产名词解释1、什么是房地产？1、什么是房地产？答：房地产包括两部份：一是地产，二是房产；是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，由于其位置固定，不可移动，因而又称不动产。简单来看，房地产有三种存在形式：1）纯的土地，如一107、块无建筑物的城市空地；2）纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；3）建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。2、房地产的三个市场2、房地产的三个市场1）一级市场：指土地市场2）二级市场：指开发企业将物业出售给他人的行为3）三级市场：指房屋、土地的二次或多次转让3、房地产的特征3、房地产的特征房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。房地产的经济特征108、a)生产周期b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。、土地用途种类有那几种？、土地用途种类有那几种？答：土地分农用地、建设用地和未利用地土地。1）农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等2）建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等3）未利用地是指农用地和建设用地以外的土地5、土地所有权的表现形式有那些？5、土地所有权的表现形式有那些？答：土地所有权的109、表现形式主要有两种：一是国家所有，二是农村集体组织所有。6、土地使用权出让指的是什么？6、土地使用权出让指的是什么？答：土地使用权出让，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。7、土地使用年限的类型有那些？7、土地使用年限的类型有那些？答：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。8、土地使用权出让的方式有那几种？8、土地使用权出让的方式有那几种？答：土地使用110、权出让包括招标、拍卖、协议三种方式9、五证指的是什么？9、五证指的是什么？答：即五证：国有土地使用证 建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证商品房预售许可证，按照国家相关法律、法规，在中国大陆开发企业必须取得以上五证才可能将房屋对外销售10、什么是房屋？10、什么是房屋？答：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在 2.2 米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。11、什么是居住小区？11、什么是居住小区？答：住宅小区也称“居住小区”，是由城市道111、路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。12、什么是商品房？12、什么是商品房？答：商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅，商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。13、什么是集资房？13、什么是集资房？答：集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所112、建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。14、什么是农民房？14、什么是农民房？答：农民房是指农民按照政府或村集体组织的规定，在自家宅基地上建筑的房屋。一般农民房没有房屋产权证15、什么是房改房？15、什么是房改房？答：房改房是指经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。16、什么是经济适用房？16、什么是经济适用房？答：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适113、用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。17、什么是军产房？17、什么是军产房？答：军产房是指不能买卖出租、转让、抵押，是分给自己军人才可用的。1114、8、什么是安居房？18、什么是安居房？答：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对 4 平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。19、什么是廉租房？19、什么是廉租房？答：廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。即只租不售的房屋，专门出租给城镇居民中最低收入者或外来务工人员。20、什么是微利房？20、什么是微利房？答：微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。21、什么是115、平价房？21、什么是平价房？答：平价房是掼以成本加上 3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。22、什么是存量房？22、什么是存量房？答：存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。23、什么是增量房？23、什么是增量房？答：增量房是指开发企业建设并出售的房屋24、什么是解困房？24、什么是解困房？答：解困房，指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。25、什么是公有住宅？25、什么是公有住宅？答：公有住宅，在116、我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。26、什么是私有住宅？26、什么是私有住宅？答：私有住宅又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随房改的推进而不断提高。27、什么是新建公有住宅？什么是117、公有旧住宅？27、什么是新建公有住宅？什么是公有旧住宅？答：新建公有住宅指由政府或国有企业建造，还未曾使用的住宅。公有旧住宅，指已分配出租给职工使用并根据房改要求以后将在市场出售的公有住宅，公有旧住宅一般以标准价或成本价出售，现租住户有优先购买权。28、什么是单元式住宅？28、什么是单元式住宅？答：单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，118、如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到大多数国家和地区。29、什么是期房？29、什么是期房？答：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。30、什么是房屋的开间、进深？30、什么是房屋的开间、进深？答：是指房屋的宽度，在住宅设计中，住宅的宽度是119、指一间房屋内一面墙皮到加一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间和宽度而言，故又称为开间。住宅开间一般为 3.04.5 米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性；房屋的进深：是指房屋的实际长度。31、什么是房屋的层高和净高？31、什么是房屋的层高和净高？答：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在 2。8 米左右。32、什么是建筑容积120、率？32、什么是建筑容积率？答：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。33、什么是建筑密度？33、什么是建筑密度？答：指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。34、什么是绿化率？34、什么是绿化率？答：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。35、什么是使用率？35、什么是使用率？答：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72%至 75%之间，板楼在 78%至 80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。36、什么是套内使用面积？36、什么是121、套内使用面积？答：使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。套内建筑面积由三部分组成：（1）套内使用面积：A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；122、内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。（3）阳台建筑面积：A 原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。3、什么是总建筑面积？3、什么是总建筑面积？答：即建筑物总建筑面积总和，是指建筑物外墙勒脚以上的外围水平投影面积，它是由使用面积、结构面积、辅助面积(应分摊的共用面积)组成，在房产交易中以其作为计算面积单位。3、什么是占地面积？3、什么是占地面积？答：经城市规划123、行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。3、什么是低层、小高层、高层？3、什么是低层、小高层、高层？答：多层是指至 8 层高的楼房；小高层房是指至层高以下的楼房；高层房是指总高在层以上的楼房。、房屋的结构类型有那几种？、房屋的结构类型有那几种？答：【钢结构】是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。【钢、钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，124、以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。、什么是跃层式商品房、复式房？、什么是跃层式商品房、复式房？答：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋；复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。、什么是水景商品房？、什么是水景商品房？答：是指依水而建的房屋；也叫联排别墅，正确的译法应该为城125、区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。、什么叫“户室比”？、什么叫“户室比”？答：“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占 47%，大套（三室或四室户）占 28%。、什么是商品房的起价、均价、预售价？、什么是商品房的起价、均价、预售价？答：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格；预售价：是指商品房预售的价格。126、什么是砖混住宅？、什么是砖混住宅？答：砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在 56 层以下。、什么是框架结构住宅？、什么是框架结构住宅？答：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。、什么是跃层式住宅？、什么是跃层式住宅？答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式127、。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。、什么是花园式住宅？、什么是花园式住宅？答：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车128、库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化。住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。、什么是定金？、什么是定金？答：定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的 20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有129、权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。、什么是违约金？、什么是违约金？答：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。51、什么是物业管理？51、什么是物业管理？答：【物业管理】是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。六、客户、业主收付款流程客户带定金（房款的 10%）及相关证件，到中介130、公司业主带房屋相关证明到中介公司第一次收付款时间：双方签定中介方提供的房屋转让（居间）合同，客户交定金给业主，业主将房屋相关证明交中介方做为保证物和办理相关事务第二次付款时间：双方在产权过户前客户将剩余房款或首期款及相关税费、中介费，打入中介公司监管（我司免费）或办理银行资金监管（相关费用自行协商）第三次收付款时间：办理出客户方房产证后中介方将原业主的费用结算完毕后一次性交给业主第四次收付款时间（客户在做按揭的情况下）：办理出客户方房产证后，银行办理抵押登记结清相关费用后一次性给业主注：A、客户一次性付款，业主的收款方式为二步：1、收定金 2、收剩余房款，业主收款时间正常情况下前后约 25 天131、左右B、客户按揭付款，业主的收款方式为三步：1、收定金 2、收首款款 3、收客户方贷款部分，业主收款时间前后约 35 天左右七、我司三级市场部关于各类合同表格填写的步骤A、业务类业主报盘：填写房原登记表，并在第一时间录入房友接待客户：填写在客户本，并在第一时间录入房友独家委托售房：填写独家委托书收为主锁匙：填写收匙条客户看房：填写中介服务协议，一式两份，第一联上交公司，第二联给客户客户落诚意金：填写诚意金合同，一式两份，第一联上交公司，第二联给客户客户落定金：填写房地产买卖预约（居间）合同，一式四份，第一联业主，第二联客户，三联四联上交公司买卖过后依次填写：成交报表，跟单记录表如客户需转介一到132、其他分行：填写客户转介单租赁房屋：填写租赁协议，一式参份，第一联上交公司，第二联业主，第三联客户荀盘表：每周填写一份，三个卖盘，二个租盘B、日常工作类外出：填写外出登记表八、房地产经纪类1、房地产中介服务：指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。2、房地产中介服务机构：指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。包括：房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。3、房地产经纪：指为委托人提供房地产信息和居间、代理、行纪业务的经营活动。房地产经纪的起源？房地产经纪的起源？历经时期：A、元代，称为“房牙”主要是帮人介绍房屋信息，又称“中间人”“掮客”B、鸦片战争（18133、40），称为“二房东”在当时，大的房地产投资商不愿意直接经营零星的小住户承租业务，他们以转手出租的方式，将房产的出租业务委托给一个可信赖的人经营，这个就是“二房东”C、解放前（1930-48）在民间，经纪活动较活跃，当是霆业较混乱，一部分不法经纪人用欺诈、索取高额费用、哄抬房价等。D、行业消失期（1952-1978）这一时期由于国内政治、经济因素，我国的住房制度以分配为主，房地产经纪基本消失。E、改革开放至今特别是在 1992 年后，房地产经纪行业得到了空前发展。房地产经纪行业的作用房地产经纪行业的作用1）有助于房地产市场的活跃和兴旺2）有利于房地产行业稳定持续发展3）有助于住房制度改革的继续134、深化4）促进人民居住生活水平的提高5）促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求6）提高了就业率4、经纪总收入：指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。5、房地产经纪公司：指从事房地产代理、策划、销售、中介的专业机构6、房地产经纪人：指专门从事房地产代理、策划、销售、中介的机构和个人7、地铺：经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所8、佣金：通过经纪公司服务所产生的劳务费9、加盟地铺：因资质或其它问题而加入品牌公司的一种方式，目的止在于归避市场风险、利用品牌效应，加盟地铺上级公司不直接参与经营管理10、直营地铺：属于经纪公司的135、一个直接管理、管理机构11、洗盘：指通过业主资料或其它图径了解房屋的最新动态和基本情况12、洗客：指通过客户资料了解客户的最新动态13、睇楼：指看房14、洗楼：指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求15、跑盘：指通过走访、电话了解楼盘信息16、跳盘：指通过同行挖走业主房源17、跳客：指通过同行挖走其客户资源18、日志：指与业主、客户沟通的内容19、封盘：指有准客户看中某物业时而采取的一种暂时性营销策略，某物业封盘时只能由分行经理或指定人员才有权看到该物业信息20、守价：指咬住某价格不放21、浪价：指讨价还价的方式22、差价：指房屋买卖过程中的差额23、转介：指公司不同部门介绍业主、客136、户资源24、诚意金：指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金（可退）中介业务交易 80 问中介业务交易 80 问01、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他（她）不可能把房产证押在中介公司，他（她）就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款，过户时没有足够的时间查清业主产权是否清晰。再者，如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率过户，是对双方很不负责任的态度，更容易发生问题。02137、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不方便说出来，怎么办？、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不方便说出来，怎么办？答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一件事情，正如我们不能问买方：“您为何要买房”一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不仿告诉他（她），业主发财了、要移民、换大房，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。03、客户在看房之后并商订好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？、客户在看房之后并商订好价格，要求见业主138、面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？答：在您未完全确定下来（下诚意金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并申请退还不实价差也不迟。04、客户在一家公司多次看房，都未能成交，对中介公司已失去信心，该怎么办？、客户在一家公司多次看房，都未能成交，对中介公司已失去信心，该怎么办？答：了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉，守承诺，让客户感觉到你139、跟其它公司的业务员不同，以您的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其他中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重新树立信心跟您买房。当他看中了你手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种“危机”感。05、在价格、房子、产权都落实、满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？、在价格、房子、产权都落实、满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。06、客户在没有交定金之前要求看140、房产证原件，怎么办？、客户在没有交定金之前要求看房产证原件，怎么办？答：客户在没有交定金之前要求出具房产证原件本身有些不合理情，因为业主只有在收定时才可能将房产证质押在公司。但我们可采取双管齐下的方法，让客户来定交的同时“让业主来收定”，分别安排在两个不同的会客室外，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。07、客户质问为什么要下、客户质问为什么要下 10%的的定金，我们应该怎样回答？的的定金，我们应该怎样回答？答：当你交 10%定金后，公司会转给业主，公司就会收取业主的房地产证，办理一些手续，比如：查产权是否清晰，是否有欠款等，如你下太少定金，业主会不收，也不放心把房地产证141、给公司，就无法保证客户买到此房，并且该定金会计入房款。08、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办/答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没有理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收 1.5%的佣金。第二，如这样做了就会失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的了利益，公司希望客户是公司的永久客户。09、为什么要在公证过户前付全款？、为什么要在公证过户前付全款？答：公司为了保障双方利益，需将房产证原件交到国土局，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司或银行资金监管才会到国土局签字、办理过142、户手续。10、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但又不肯贱卖原房产，市场价暂时无法成交，无法两套房的买与卖同步进行，如何说服客户下订？、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但又不肯贱卖原房产，市场价暂时无法成交，无法两套房的买与卖同步进行，如何说服客户下订？答：建议客户将原有的房产做个贷，以贷款作楼盘首期，以租供楼。11、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？答：1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机。2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。12、为什143、么中介公司不能赔定，而只可以吃定、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定/答：1、中介公司在双方成交后，只收取一定比例的佣金，我们收到的只是客户的诚意金而非定金，并且只有业主才能收取定金，我们收到诚意金在成功转交业主后才能够称为定金，而诚意金是没有赔定的法律依据的。2、按照约定，收取诚意金后，我们会积极联系业主，谈妥价后，会把诚意金转交给业主，同时业主会和我们签订委托售房协议书，如果客户反悔，则称诚意金已被业主收走。13、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；2、说服客户，正因为由于该房产有渗144、水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了。14、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公(老婆老婆)看后不满意，我要退定，行不行？看后不满意，我要退定，行不行？答：1、首先告诉他（她），这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。2、屋买卖而签署的合同是慎重的文件，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退，而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有145、其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到，请你仔细考虑。15、客户看房并且交定金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？、客户看房并且交定金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理，从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；2，找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；3，可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。16、收订后，有其它客户出高价，怎么办？、收订后，有其它客户出高价，怎么办？1、公司原则上不支持这种做法。146、因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨“诚信”产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，有一个客户变两个客户，何乐而不为呢？2、如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必须具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可以达到让他147、高高兴兴地在我们手中买到其他房产的目的。17、客户首期款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？、客户首期款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？答：1、说服客户想办法，比如：向亲戚朋友预支，借钱等；2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷；3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。18、和客户签买房合同时，交房时间怎么确定？、和客户签买房合同时，交房时间怎么确定？答：1、请详细翻阅合同范本，特殊情况由客户于业主自行商议，确认。2、按照惯例，拿到房产证后再去办理水、电、煤气等过户手续148、。19、如成交价高于房产证原价，而利润只有双佣时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承担填合同价税时，怎么办？、如成交价高于房产证原价，而利润只有双佣时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承担填合同价税时，怎么办？答：向客户说明：业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格，如果客户坚持要按成交价填写，则：1、高出的部分税费业主主要加到成交价中；2、或是客户承担高出的这部分税费。这个问题普遍存在，特别提醒业务人员注意，在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通，如果确定原房产证价低于成交价时，必须在收定委托书中注明：现售成交价按原房产证价填写。20、业主不收定金，要求在办过户的同时一149、定要收到全款，条件不到业主就不卖了，这时候该怎么办？、业主不收定金，要求在办过户的同时一定要收到全款，条件不到业主就不卖了，这时候该怎么办？答：1、业主的条件是绝对不可能做到的。现实中的“过户”，只不过是将现售买卖合同，三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户，出税单后产权才做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大的风险。2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了。3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户，业主均能接受。21、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款150、，在合同中找问题，挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题，挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。2、签购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户声明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。22、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？答：关键在151、于我们能否按客户需要，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的要求，因为只有这样，才能使交易圆满完成。否则，只有依约而行。23、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？答：1、如果我公司按行业规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确认，至于其他中介同行业之间存在着不良竞争的行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。2、买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返还差额。24、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱怎么152、办？、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱怎么办？答：1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家电等的，如果交房时交房现状和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们也有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除非业主将物业恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人出面与卖方协调解决并承担相应责任。25、此房风水是否不好？、此房风水是否不好？答：1、房产经纪人必须熟悉房屋结构，朝向，通风，采光等要素，用专业术语，比如座南向北，后山前水等等，153、也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。2、只要你说的能让客户开心，信服，这里的风水就是好的。26、如何防范客户不去银行签署按揭合同，怎么办？、如何防范客户不去银行签署按揭合同，怎么办？答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同，对症下药。若不签可以直接告诉客户，欠银行巨款，银行将知会你处理意见。2、拿合约来制约他，用法律来警告他；用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱买个产权又有何用；晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。27、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降154、价，怎么办？答：1、了解出售动机，确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，与媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处28、转定以后，业主要求收到全款后方付钥匙，如何处理？、转定以后，业主要求收到全款后方付钥匙，如何处理？答：1、分两种情况：一次性付款可以；如按揭的，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的帐上，消除业主的防范心理。2、同客户协商，在业主收到全款后交房。29、业主要求高额定金，怎么办？、业主要求高额定金，怎么办？答 1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，虽然抵押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售他人。2、155、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付 5000 元，总金额高的物业最多不得超过 1 万元。30、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？答：1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则，不能保证业主不会将此房高价售出，中介公司也无法保证客户的利益。2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。31、非房产证上权利人来收定，怎么办？、非房产证上权利人来收定，怎么办？答；1、绝对不可以，因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或156、房款，除非持有公正的授权委托书。2如果证明是夫妻关系的，可持户口本，结婚证原件等，最多可以支付 5000 元。3、如果房子正在按揭中，则不可以收取现金，只在合同备注中注明由中介公司代管。32、业主收订时没有带房产证或房产证抵押尚为“买卖合同”的情况，怎么办？、业主收订时没有带房产证或房产证抵押尚为“买卖合同”的情况，怎么办？答：原则上这种情况是不可以付定金的，但有时应视当时的情况灵活的处理。1、陪业主去取或可以先签好合同，然后派人上门去取，验实无误，证、钱同时交接。2、房产证质押时涉及到赎楼的问题。若业主赎楼则留下“按揭合同”、“保险费单”等有价有效文件，资料，付定金 5000 元，由有关人员157、陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订“借款合同”和“借款借据”，承担 1.5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。3、若为“买卖合同”付给业主适当定金，并将“买卖合同”,付清房款证明、发票,抵押合同等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关公证手续，直至出房产证，同时提醒业主承担一手房产证税费。33、业主没有定时“查档”如何处理？、业主没有定时“查档”如何处理？1、业务员提前用房产证复印件核实产权。2、通知业主先到档案大厦查档，否则，公司不能付定或仅付少量定金。34、签约时，业主不愿预留水，电押金，怎么办？、签约时，业主不愿预留水，电押金158、，怎么办？答：1、押金必须预留，否则无法清偿物业交接前的费用。必须预留这是公司的规定。2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄的指数相符。35、业主不能按如期交房，怎么办？、业主不能按如期交房，怎么办？答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任，如果还是不行，公司则按约定扣除当期的租金及赔偿金补给客户。36、业主不同意按揭，怎么办？、业主不同意按揭，怎么办？答：1、讲按揭流程给客户听幷解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、按揭与一次性付款在时间上只差半个月，付款程序基本一致。3、说服业主按揭与一次性付159、款没有什么不同，深圳人的超前意识使 90%以上的人都选择银行按揭，不同意的话可能会失去很多客户，对业主不利。37、客户，业主要求佣金打折，怎么办？、客户，业主要求佣金打折，怎么办？答：1、佣金打折是对我们所提供的服务打折，如果觉得我服务不好，请跟我说，给我一次机会，我会尽力改进，不然我在公司会挨批评的。2、关键是成交，如果能够成交，我将尽我所能向上级申请。3、经营成本的角度来讲也不能打折。（比如广告费、员工工资、办公室租金等）4、您看，要不我把价格再谈低一点。38、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承诺客户我160、们会尽力督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担法律和经济责任。39、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？答：解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。40、收到客户定金后，业主涨价，不肯收定，不签委托，不签合同，怎么办？、收到客户定金后，业主涨价，不肯收定，不签委托，不签合同，怎么办？答：1、除非业主不想卖房，否则就是心中有一个“结”，找到这个“结”，就可以找出解开这个“结”的方法。2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。41、收到客户定金后，客户要求见业161、主，此时有差价，怎么办？、收到客户定金后，客户要求见业主，此时有差价，怎么办？答：1、如果利润大，可以先过多一道户。2、想办法说服一方做全权委托。3、利润不大，敬请放弃赚差价心理，保证双佣。42、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托，怎么办？、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托，怎么办？答：业主能将全权委托办给公司，说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力，包括国土局，银行，公证处都承认，客户没有理由不认可，否则，是对法律的蔑视。43、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？答：1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件。2162、原则上这样的事情不可以发生，除非万不得已。退件的原因很多，诸如：由于价格填错造成高额税费，并书面提出申请，国土局酌情处理。44、没转定前产权清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么办？、没转定前产权清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么办？答：1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金。2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房。3、向有关单位申诉，以期追回定金。45、收定后，权利人出事，怎么办？、收定后，权利人出事，怎么办？答：任何事情发生后都会有一个处理结果，如：业主出意外了，必定有遗产继承人。业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派163、人上门公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他等等，都可以解决的办法，就看我们怎样去做，怎样做好而已。46、业主收定后又把原物业做了装修，不肯按原协议出售，出租，怎么办？、业主收定后又把原物业做了装修，不肯按原协议出售，出租，怎么办？答：1、说服客户接受装修。2、说服业主将折价后处理。3、按原约定执行，所造成的损失由业主自行承担。47、业主自身没有能力赎楼，但不付相关费用，怎么办？、业主自身没有能力赎楼，但不付相关费用，怎么办？答：赎楼存在高风险，必须支付相关费用，如不付赎楼费用，无法完成交易。48、公司物业出售，客户要做按揭，需向银行提供什么资料？、公司物业出售，客户要做按揭，需向银行提供什164、么资料？答：须提供：售楼董事会决议；法人代表证明；法人授权委托书；法人代表人和被授权人身份证原/复印件；营业执照原/复印件；买卖双方所签定的房地产买卖合同；房产证原/复印件。49、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业是否一定可以转让？、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业是否一定可以转让？答：不一定，有可能存在限制转让的情况，如查封，担保，发展商欠款，刑事案件等情况。50、业主刚开始没能力赎楼，但在办手续时，突然又可以赎楼怎么办？、业主刚开始没能力赎楼，但在办手续时，突然又可以赎楼怎么办？答：可以，如果公司赎楼资金还没有付出，如业主要求赎楼，可以免收赎楼费，如合同条款中注明赎楼165、的，就该收取手续费用，因为我们已准备好资金，我们的费用已产生，就应收取相应费用。51、业主说自己可以赎楼，等见到客户时又说资金紧张，怎么办？、业主说自己可以赎楼，等见到客户时又说资金紧张，怎么办？答：如没有能力，可以由公司去赎楼，但需支付相关费用。52、客户委托书收回时，他说：我们没有在委托书上注明交易完成时该委托书收回，怎么办？、客户委托书收回时，他说：我们没有在委托书上注明交易完成时该委托书收回，怎么办？答：交回购房委托书，是现在你已有现售合同，房产证原件（复印件），抵押合同在手，以上资料证明，我公司已为你成功购到你的物业，并已办理好水电等过户手续，合同已终止，所以收回购房委托书合同。53166、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？答：不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作，以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进，所以公司要求在签署购房委托书 10 天内付清佣金和房款。54、带顾客去看二、三次房，再带去看时业主突然不再给看，怎么办？、带顾客去看二、三次房，再带去看时业主突然不再给看，怎么办？答：及时与业主沟通，尽快找出业主不给看的原因。55、业主大多数不签委托书，怎么办？、业主大多数不签委托书，怎么办？答：这个时期的业主还处在培养期，我们应该做以下工作：第一，接到盘源第一时间去看房；第二，见业主一定要做好准备工作，对167、物业的环境，配套，交通及行情等有一个非常清晰的了解，作为专业人士，你还必须对业主的物业提出一些合理化的建议，让业主感觉你很专业，敬业，而且为他着想，建立一定的信任度；第三，第一次广告前通知业主，广告后和业主沟通。56、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满 18 岁，怎么办？需要准备什么资料？岁，怎么办？需要准备什么资料？答：只要具备合法身份证的国内公民都可以在深圳购买商品房。但不满 18 周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明（需公证）和监护人身份证明。57、业主是外资企业，公司房转让需提交什么资料？客168、户要求做按揭，业主方要提交什么资料？、业主是外资企业，公司房转让需提交什么资料？客户要求做按揭，业主方要提交什么资料？答：须提交：1、加盖有“工商局执照复印专用章”的企业法人营业执照复印件；2、法定代表人证明书，委托书（原件），法定代表人，委托人身份证复印件；3、境外企业或组织提交的资料按规定须公证或认证（原件）。香港区域内的，有经国家司法部认可的律师见证，并经出入境事务处盖章确认；其他境外企业或组织须有我国驻该国大使馆（领事馆）盖章确认。认证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议，董事证明及身份证复印件，授权委托书和和委托人身份证复印件。58、客户咨询物业具体位置，楼层等房源要素，如何解答169、？、客户咨询物业具体位置，楼层等房源要素，如何解答？答：1、如果判断是真实客户，除特定房号，业主情况以外，有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后面议。2、避实就虚，告诉他相同的房号，朝向和非本栋的栋号或不同的楼层。3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。59、客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？、客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度？哪些因素客户不满意，充分展示物业的优势。2、作为业务员必须主动帮助客户分析看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找170、其他的物业，并告诉客户我是最优秀，最专业的业务员，一定能为您找到您最喜欢，最满意的物业。60、客户愿意签看楼书，但不出示身份证，也不写身份证号码，怎么办？、客户愿意签看楼书，但不出示身份证，也不写身份证号码，怎么办？答：1、看楼出发前一定要与客户说明看楼要求，说明看楼书只是对看楼行为的约束，前提是成交后才开始履行承诺。2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实，未必真要签下身份证号码。3、签看楼书也是对我们服务的认可和承诺。61、客户以公司名义购房，个人签看楼书可以带去看房吗？、客户以公司名义购房，个人签看楼书可以带去看房吗？答：拿看楼书到客户公司盖章后才能看房。62、看楼时，业主与客户171、之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办？、看楼时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办？答：严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回纸片，要求相互尊重。63、业主报盘时只咨询房价，但又不留电话，说考虑一下再联系你，怎么办？、业主报盘时只咨询房价，但又不留电话，说考虑一下再联系你，怎么办？答：靠平时的业务经验累积，靠灵活的应变，及时给出合理售价，或周边类似物业市场售价，取得对方信任，才能留住对方电话，除之无更好的办法。64、我公司无客户合适的物业时、我公司无客户合适的物业时，如何才能留住客户电话？，如何才能留住客户电话？答：了解客户的详细要求，在自己的头脑里很快找出客户合适的物业进行报价，172、或者给客户比较好的建议，取得客户的信任，从而留住客户的电话。65、如何说服业主售价下调至市场价格以下？、如何说服业主售价下调至市场价格以下？答：1、拿出广告，告诉他（她）较低的价格。2、带假客户去看，当面谈价杀价，打击业主信心。66、同行有实在客户要求合作时，怎么办？、同行有实在客户要求合作时，怎么办？答：不合作是公司要求，如不需要再看房，经过公司同意后谈合作条件。67、如何让客户相信，我公司不吃差价？、如何让客户相信，我公司不吃差价？答：公司本着“为客户创造价值，与员工共同成长”的经营理念，公平，公证，公开的态度，营造一流品牌，让客户成为公司长期的无形资源，68、遇到中介公司以客户名义跳盘，173、如何防范？如何处理？、遇到中介公司以客户名义跳盘，如何防范？如何处理？答：个人购买时要求客户到公司签署看楼书，出示身份证后看房。公司购买，要求业务员到对方公司签看楼书，取营业执照复印件并盖章后看房。69、业主有多套类似物业，客户签署了看楼书只看了一套就相中，最后私下与业主成交的是另一套，能否收回佣金？、业主有多套类似物业，客户签署了看楼书只看了一套就相中，最后私下与业主成交的是另一套，能否收回佣金？答：最好一次性看完所有的符合要求的物业。70、客户问我们想看你们和业主方签的售房委托书，可以吗？、客户问我们想看你们和业主方签的售房委托书，可以吗？答：不可以，因为我们是中介公司，我们须对你的资料和174、业主资料进行保密。71、客户问我们先到国土局递件，再到银行申请贷款，行吗？、客户问我们先到国土局递件，再到银行申请贷款，行吗？答：不行，因为银行审查你的贷款资格时，要看房产证，如先去过户，房产证已送到国土局，银行无法批货款承诺函给你，另一方面，业主必须看到银行承诺函后，才会去国土局签字。72、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来？这应该是客户的事。、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来？这应该是客户的事。答：你去银行的目的主要是向银行确认客户购买物业的贷款直接放款到你的帐号上，这是我们和银行对你收款负责任。73、客户问现售合同最后房地产经纪人及房地产经纪机构应该盖章，我们是房地产经纪机175、构怎么我们公司没有盖章？、客户问现售合同最后房地产经纪人及房地产经纪机构应该盖章，我们是房地产经纪机构怎么我们公司没有盖章？答：目前，深圳市买卖现售合同只有一种版本，房地产中介可以不用盖章，主要是您同业主之间签订合同，国土局确认。74、客户问现售合同中第七条甲方应将宗房地产土地使用权出让合同书的复印件交给乙方，土地使用权出让合同书规定的权利和义务同时转移给乙方。该土地使用权出让合同书以产权登记部门保存的合同副本为准。他们为什么没有收到甲方的土地使用权出让合同？、客户问现售合同中第七条甲方应将宗房地产土地使用权出让合同书的复印件交给乙方，土地使用权出让合同书规定的权利和义务同时转移给乙方。该土地176、使用权出让合同书以产权登记部门保存的合同副本为准。他们为什么没有收到甲方的土地使用权出让合同？答：这一条，是指甲方向发展商购买一手房产的情况，在房产证未办好之前，就有此合同书，你现在是已有房产证的过户，房地产证已经证明你是合法权利人，拥有对土地和土地上建筑物，附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。75、客户问已签抵押合同，可否提前还款？、客户问已签抵押合同，可否提前还款？答：可以。76、业主无法偿还银行贷款，现委托给你们中介应如何办手续？、业主无法偿还银行贷款，现委托给你们中介应如何办手续？答：须带上抵押合同到我公司签订售房委托书，借款合同。查清借银行多少供楼款，在去办理赎楼177、手续前，须向我公司签借据，带上抵押合同，身份证，到公证处办理委托书。77、出具房产证时面积，栋号与先前委托有误时，怎么办？、出具房产证时面积，栋号与先前委托有误时，怎么办？答：最好提前要求业主传真房产证复印件。78、业主不肯提供房产证原件或复印件，怎么办？、业主不肯提供房产证原件或复印件，怎么办？答：说服业主提供房产证一页房产资料即可。79、如何面对客户的问价？、如何面对客户的问价？答：1、这是业主委托我们的价格 2、我可以帮您跟业主沟通一下，及时通知您最新价格 3、请您放心，这个价格绝对是透明的，我们只是收取佣金，如果不成交，我们是一分钱也得不到的，所以我们报的是最低价，免得浪费我们大家的时178、间。4、要不我约一下业主跟您见面谈，或许你们投缘，价格会更低一点。(不到最后一步，不出此招)经理人标准经理人标准工作理念工作理念1、勇于承担工作责任，有进取意识；2、集体利益至上，具有全局观念；3、以积极的态度和角度对待困难和遗留问题；4、接纳差异，用人所长的领导心胸；5、善待客户，一切从市场出发；6、尊重规范，不断改进；7、具开放心态，善用综合资源，善于创新突破，有能力找到解决问题的办法；8、不回避矛盾，大胆管理；9、思维严谨，工作计划性强；10、客观敏感把握，控制到位。管理技能管理技能1、善于激励，有号召力；2、能营造有效沟通的氛围，让沟通成为习惯；3、有效授权控制得当；4、培训才智下属，179、鼓励别人学习；5、科学决策；6、压力管理；7、组织管理；8、时间和会议管理。专业技能专业技能1、精通本职业的专业技能；2、知道如何应用；3、有系统的理解能力；4、专业创造力。经理人的五项工作经理人的五项工作一、必须建立一支单一有机体的团队一、必须建立一支单一有机体的团队团队不仅仅是个体成员能力的简单集合，良好的团队能使全体成员的能力倍增。如果两个人齐心协力他们的工作绩效将超过十个单打独斗的人。作为经理人，要协调大量活动。协调是管理的精要所在。经理人的任务是创造出一个大于其各组成部分综合的真正的、富有活力的整体，把把投入于其中的各项资源，转化为较各项资源的总和更多的东西。二、经理人必须权衡目前利180、益与长远利益二、经理人必须权衡目前利益与长远利益1、制定目标1、制定目标 经理人决定目标应该是什么，为了实现这些目标应该做些什么，这些目标在每一领域中的具体目标是什么。经理人把这些目标告诉那些同目标的实现有关的人员，以便目标得以有效地实现。制定目标显然要求有分析和综合的能力。2、组织工作2、组织工作 经理人分析所需的各项活动、决策和关系，经理人对工作进行分类，把工作划分成各项可以管理的活动，又进一步把这些活动划分成各项可以管理的作业。经理人把这些单位玫作业组成为一个组织结构。选择人员来管理这些单位并执行这些作业。组织工作也要求有分析能力。因为它要求最经济人有正直的品格。3、激励与沟通3、激励与181、沟通 人们工作是处于不同的原因，有人为金钱，有人为了社会地位，有人为了得到别人的欣赏，也有人为了在工作中获得满足感和自我发展。作为经理人，一定要明晰这些人的需求以及不断变化，确保员工尽可能最有效工作。简而言之，激励就是鼓舞和知道员工取得好绩效。经理人要培训员工，为他们提供有挑战性和有趣味的工作，激励他们在工作中追求优异。更重要的是，身为经理人，一定要相信员工并公平地对待他们。一个经理人还要做好沟通工作。要把担任各项职务的人组织成为团队。做到这点的方法是：通过日常的工作实践，通过员工关系，通过有关报酬、安置和提升的“人事决定”，通过同其下级、上级之间经常的相互信息交流和沟通。4、经理人要建立衡量182、标准4、经理人要建立衡量标准 衡量标准对于整个组织的绩效和个人绩效至关重要。经理人要为每一个人确定一种衡量标准。这个标准不但要专注于组织的纯净，而且还要专注于个人的工作并帮助他做好。经理人对成就要进行分析、评价和结实。把这些衡量的意义和结果通报给他的下级、上级和同级。衡量首先要求的是分析能力，但也要求把衡量用来促使实现自我控制，而不是用作控制他人的工具。5、经理人最重要的工作就是培养人5、经理人最重要的工作就是培养人 这种培养的方向决定着人能否变得更富有活力，或最终完全失去活力。这一点不仅适用于被管理的人，而且适用于经理人自身。要员工不断提升自己，就要不断培训、指导和鼓励他们。只有当员工承担有183、挑战性的工作时，他们才能得到发展，他们工作时，不可避免犯有这样或那样的错误。对他人所范的错误应给予宽容的态度。经理用人八项原则经理用人八项原则人才是企业首要和根本的要素。就经营而言无论哪个角度，人都是第一重要的。企业之间的差距从根本是人的差距。关于用人，从来就不存在什么一贯的准则，但优秀的团队领导者大都会遵循以下一些共同的原则。其中有些原则可能有旧之嫌，但仍有必要经常老调重提。原则一：用人唯才原则一：用人唯才。现代企业经营日益复杂，对人才的要求也日益提高，只有用人唯才，才能维持企业的长期可持续发展。与人才的亲疏关系不应是用人的标准。亲者而德才兼备，自然最好，但这多不现实，也没必要。但是如果亲而184、无才者居高位，那只会影响管理上的健康，影响团队的士气，使人才鄙视你，疏远你。有的人对非亲非故者身居要职总存有担心，总是有些不信任，不放心，这完全没必要。现代管理区别于传统管理的特征之一就在于能否领导一群原本并无联系的人，朝着一个共同的目标挺进。多年以前，彼得杜拉克就指出，现代企业应该依靠共同的价值观来维系。而不是依靠亲情来维系。企业如果连这一点都达不到，那离现代管理就太远了。原则二：能力重于学历原则二：能力重于学历。能力比学历更重要。现在许多企业招聘大多要求学士、硕士学位。应该说这本身是一个巨大的社会进步。但是必须清楚的是，看重学历，并不是看重学历本身，而是其背后的常识和涵养，这才是重视学历的185、初衷。现在许多企业看来已经忘记了这个初衷。学历只是证明能力的一种工具，而且也是众多工具之一，它所包括的内容也不全面。学历既不是能力的充分条件也不是能力的必要条件，而是一个相关条件，相关度如何对每个人来说也都是不一样的。领导者必须综合、运用分析、经验判断。矾考核等多种手段来对人才的能力、品质、性情、常识等诸多方面做出全面而深刻的评价。原则三：高级人才选拔内部优先原则原则三：高级人才选拔内部优先原则。公司的人才来源不外乎内部培养和外部选聘两个途径。但是任何一个公司，当面临内部职位空缺时，都必须决定这两者何者处于优先地位。支持外部选聘优先的理由主要是，外部人员能为公司带来新思想，能为公司注入新的活力186、。但事实上，公司招聘人才主要是因为他能满足职位的需要，而不是因为他能带来新观念，或者这只在其次。有的公司会说：“可是，我们需要的正是一个能引导我们变革的人！”让我们看一下通用电气公司就知道，变革与人才来源并不存在直接的相关性。韦尔奇被称为“我们这个时代的一流的改革大师，”而他研究生毕业后一直都在通用电气公司工作。事实上，通用电气公司的历任总裁个个都被称为他们那个时代一流的“变革大师”，而他们没有一个是从通用电气公司外部招聘的。此外至少不有三个理由支持高级人才内部选拔。其一，从公司内部选拔人才是对人才的一个基本激励措施。如果公司经常把提升的机会让给公司外的人，对公司员工的积极性无疑将是一个极大的187、打击。其一，优先考虑从内部选拔人才，将促使公司重视、人才的内部培养。公司在任何时候都有丰富的人才储备，在选才用人时就可以掌握主动权，拥有更大的选择余地。另外一点更重要：由于人才是公司内部培养造就的，他因而更能深刻理解领会公司的核心价值，同时因为他长期受公司文化的熏陶，已经成为公司文化的信徒，所以他也更能坚持公司的核心价值观不变。而核心价值观的延续性对一个公司来说是至关重要的。如果公司要依靠新人才能带来新思想，那么公司就应该反省的是“为什么公司内部人员就不能吸收外面的新思想？”也许是因为通路少了，也许是因为思想封闭，也许是因为文化保守，但无论如何这都是一个警示。内部俦原则正是企业对外开放性的一块188、试金石，只不过意义与常人理解的正好相反而已。原则四：注重发挥人才的长处原则四：注重发挥人才的长处。企业聘请人才是因为他能做什么，而不是不能做什么，要重视的是员工能出什么成果，而不是他有什么特点。优秀的领导者总是以“他能干什么”为出发点，注重发挥人才的长处，而不是克服其短处。他们总是问“他能干什么，”而非“他不能干什么“。人总是有缺点的。一个没有缺点的人与一个没有优点的人如果说有什么不同的话，也仅是看问题的角度不同。任何想在组织中任用没有缺点人的想法，最终造就的只能是一个平庸的组织。所谓各方面均优秀的人才根本没有，因为人只能在某一立功领域达到卓越，最多也只能在几个领域达到卓越。人无完人，特别是强189、人，总缺点与优点同样鲜明。北欧联航的卡尔森，因为好出风头，许多董事长不喜欢他，但他们还是愿意选他当总经理；德国大众公司的皮埃切，骄横跋扈，但这同样无碍于他继续做大众公司的领路人。组织的最根本任务是出成果，既然如此，道德应该关注的应该是员工的自信心，他身也发挥不出什么作用来。老想克服别人的缺点组织的目标就要受挫。因为在组织内部只有成本，成果存在于组织之外。个人缺点，但是组织却可以通过有效的人员搭配，相对完满起来；一个科技人员，可能很不善于人际应酬，把他纳入组织中，只要安排适当，就可以发挥他的科技之长，而让其他擅长交际的人来补其之短，这样组织就同时拥有科技与交际两项优点了。谨记：成功之道，不在于克190、服了多少缺点，而在于多大程度地把优点发挥出来。原则五：适才原则原则五：适才原则。把适当的人安排在适当的位置上是用人的最高标准。就如管理理论无论先进只论适用一样，适才比优秀的人才更重要。把一个能力不足的人安排在一个他不能胜任的职位上，那是强人所难，被用人也不必受宠若惊，这决不是件好事，经受了不适应的折磨，才知道那滋味的确不好受。而把一个能力非凡之士安排在一个平凡的职位上，那是对人力资源的浪费，没有哪个公司可以经得起这种浪费，这种人才终也会弃你而去。原则六：不要给不熟悉的人安排新的重要工作原则六：不要给不熟悉的人安排新的重要工作。良好的人事任命建立在两个基础之上：一是对员工的了解，二是对职位要求的191、了解。如果员工的能力与工作要求大致契合，那么任命一般会成功，否则风险极大。因此，对于那些新的重要的职位，由于你无从知道其职位要求，最好是把它交给那些你对他们的能力、品质都有相当了解，已经在组织中建立广泛信任的人。而对那些你不甚了解的新来者，首先指导他们安排在一个既有职位上，在这个职位上，工作要求已经一目了然。领导者的责任就是集中精力把这职位的要求告诉他，然后看着他施展自己的才能，在他困难的时候给予适当的帮助。原则七：招最出色的人才安排在对公司未来最重要的工作职位上原则七：招最出色的人才安排在对公司未来最重要的工作职位上。几乎所有的工商管理著作和大多数公司都认为，能给公司现在带来最大利润的那些业192、务是公司最重要的业务。因此他们建议把公司最出色的人才安排在这些部门里，但这并非最好的做法。原因在于两个方面。其一，从竞争的层次来看，现有（最终）产品市场的竞争知识竞争的最后一个层次。到了这个阶段，竞争规则已经明确，竞争格局也大势已定，谁胜谁负，谁多谁少都只在毫厘之间。因此，在最终产品市场上，人才发挥创造性的窨不是很大，工作的挑战性已然大大减弱，并不需要最出色的人才就足以胜任。其二，在今天这个剧变的时代，产品生命周期大大缩短，大量产品转瞬即逝，公司今天的利润源可能很快就会枯竭。而同时，产业的交汇与转型正方兴未艾，越来越多的行业从本质上难以确切界定。这对大多数公司是挑战，也是机遇。公司不仅要在现有193、产业范围内竞争，而且还要早塑造未来产业结构、制定未来产业规则方面竞争。无论今天公司控制着什么市场，它都有可能在未来发生巨变。保卫今天的领先地位，代替不了创建明天的领先地位。公司不仅要立足现有业务，同时还要考虑明天何以为继。未来不是哪一天突然出现的，未来始于今天，如果公司今天不能保证最出色的人才始终配置到最有前途的新兴发展领域，不能保证他们总是忙于真正具有挑战性的项目，不能保证他们能够去捕捉最具潜力的商机，不能不袄正他们正在开创公司未来的利润源，那么未来就不是决定公司是否可以争金夺银的问题了，而是公司是不是有资格参赛的问题了。原则八：正确看待失败原则八：正确看待失败。如果一项人事任命，最终证明是194、失败的，那么作为领导者首先应该承认这是自己的过错，责任不在部下，而在其自身，他应该对自己说：“我犯了一个错，应当尽快改正，这是我的责任。”如果怪罪部下那是犯下的又一个错误。失败也是有价值的。许多最终失败的事，是因为没有从中吸取教训才真正沦为失败。领导者在任免的失误中，至少应该更清楚的看到这个职位的具体要求，对员工的能力和品质也应该更清楚的认识。如果领导者不能从中学习，以提高自己人事能力的话，他将洽谈室面临更大的失败。经理人激励员工策略经理人激励员工策略、建立一个动机明确的团队、建立一个动机明确的团队如果员工没有努力工作的动机，经理们实际上就无法去做任何事，不可能有效地去开展自己的工作，作为经理195、人，必须不断找到切实有效的办法去团结你的员工，唤起他们对组织和组织的目标的认同和热情。人们愿意去做的事往往是和他们自身利益息息相关的事情，所以，作为一个经理人，你的目标就是引导员工认识到组织的利益和他们自己的福利是一体的。这样，员工自然会有努力工作的动力，因为这样做也正是他们自己的利益所在。无论男人还是女人，他们都希望把工作做得出色，富有创造性。如果给他们提供良好的环境，他们会这样做的。二、员工为他们自己工作二、员工为他们自己工作作为一名经理人，如果你想真正激励自己的员工，那你就必须明了他们做事的理由。你必须审视他们做事的目的和原因，并促使他们把这种动机和组织的目标及行动结合起来，这是你的责任196、。当你做到了这一点，你就可以对每个员工在工作中的表现施以积极的影响了。其实我们都知道自己能够成为什么样的人，我们最需要的是，有人鼓励我们去成为这样的人。三、明了是什么在驱动看员工三、明了是什么在驱动看员工如果你让员工从事对组织来说很重要的工作，同时又能满足他们自己的需求，这就等于是建立了一台起动器，你就会拥有一批更有动力、更愿意在工作中尽他们最大努力的好员工。经理应该使工作成为这么一个地方，在这里员工能自我感觉良好，同时其工作上的同事也有助于员工内心建立这种良好的感觉。要使员工表现出色，你就必须深入思考他们的个性，或者说深入考虑他们的本性，肯定其个性，并帮助他们实现自己个人的需求。这要从关注员197、工开始，首先对他们的工作情况予以关注，欣赏每位员工的独特之处，听到他们不是很合适的意见和建议时，应该向他们解释为什么他们的建议不合适，并申明你会留待以后认真考虑。让你的员工说出他们心目中理想的工作，坦陈他们工作中喜欢什么不喜欢什么，这样，你就可以利用你听到的这些意见使工作更有成效。四、让员工觉得自己是股东四、让员工觉得自己是股东鼓励员工像企业家一样思考，向员工解释公司是怎样运作的，帮助员工更好的了解整个公司的运作情况，一旦员工明了自己的位置和自己可以为企业做出多大的贡献之后，他们就会更富于创造性地开展自己的工作，当员工了解企业的历史可以帮助他们建立更强烈的自豪感和认同感，公开一些信息帮助员工明198、确公司的目标、任务、前景以及进程。鼓励员工想出一些可以为实现组织的战略目标做出直接贡献的点子，然后让他们按自己所想的去做。五、让员工知晓公司的运作五、让员工知晓公司的运作当员工知晓组织的运作后，知道了组织是如何如何花钱、如何赚钱时，他们就会更有动力为公司作出更大的贡献。（1）谈论有关钱的问题，帮助员工更好的理解他们的工作和所承担的具体职责是如何同整个企业、相关部门以及整个共同体协调一致的，花一些时间来分析在这过程中个人对整个企业的影响，帮助员工认识到个人的态度和行为可能给企业的整体利益带来怎样直接的影响。（2）鼓励开卷式管理体。（3）帮助员工认识到企业的宏伟蓝图以及他们在未来成功中所处的位置。199、六、正视面临的竞争六、正视面临的竞争让员工齐心协力共同参与市场角逐时，让他们知道他们是在同谁、同什么进行竞争，他们的竞争能力就会因竞争者不同而相应地提升。通过调查和分析你的竞争者正在做什么，你可以对面临的竞争有一个明确的认识，然后相应的利用这些信息去提高自己的团队。你可以让你的员工征询客户的意见，让客户评论你们该采取什么措施来加强竞争力。除了了解自己公司的所有运营情况外，最有益的事莫过于全面了解你的同行竞争者的运营情况。七、强化动机与绩效间的关联七、强化动机与绩效间的关联你把那些合适的、创新的激励方法结合你个人的领导风格、商业感觉和人际能力加以恰当应用时，你会惊喜地发现你不仅能够准确地回答员工200、提出的“你希望我做什么？”“我在这个团队中扮演什么角色”“我怎样做才能达到你所定的绩效标准？”。对员工的期望越具体明确，员工实现和超越这些预期的可能性就越大。八、帮助员工取得更大的业绩八、帮助员工取得更大的业绩让员工找到正确的途径将动机转化为更富有成效的行动方面。（1）让员工突破自身的局限：当感到自己被强加了更高的要求时，他们或许会产生抵触情绪，这时，你要让员工明白，你这样做仅仅是为了让他们有更好的发展，这对他们肯定是有益的。他们肯定会对你感激不尽的！你可以通过协助他们树立超过现有工作要求的更高的个人目标来实现他们对自身局限的突破。更进一步，当你向他们说明他们的工作是如何增进公司的价值的以及是201、如何触动其他人的，他们就会自己主动去想一些方法来激发和提升自己的才干。（2）建立明确的标准：涉及到每一项具体的工作，对工作的目标，什么是突出的表现，什么是不可以接受的行为等等，都要有明确的目标和相应的规定，你的员工可以参与到这些标准的制定当中，会更理解这些标准和制定这些标准的原因。（3）确定员工的职责范围：确保每个员工都明白每项工作都应该由谁来负责。当员工明了自己的位置时，就会减少混乱并更清楚地认识到，为了实现其个人目标，他们应如何与自己的手下协力工作，这将帮助员工承担更多的责任，也让他们获得更多的机会。要让他们知道，你不是把更多的工作任务压倒他们肩上，你真诚的欣赏他们为工作付出的努力，所以愿202、意给他们更多的学习和实践的机会。你要让你的员工感觉到公司的不断发展正是他们自己的利益所在。九、让员工认同你的也就是他们自己的观点九、让员工认同你的也就是他们自己的观点员工对分配给他们的工作投入越多，他们就越有可能赞同你关于如何将此工作做好的观点。当他们知道你确实关注他们的表现并愿意倾听他们提出的改进意见时，他们会很乐于接受你的建议。让员工参与提高工作条件和绩效的工作，并且与你就工作绩效考核标准达成共识，以及考虑每个人工作中的具体任务，根据每个员工的经验和竞争能力分派任务，要记住花时间观察并不断跟踪改进以加强效果。十、赞扬并鼓励员工十、赞扬并鼓励员工当你的员工实现了目标，达到了你为他们预先设定的203、要求时，你应该立即奖励他们，永远不要迟疑地宣扬他的成功。另外一方面，不要把承诺的奖励变成员工去完成任务的根本原因，你要让员工明白，奖励是对他们出色工作的承认，而不是单纯去做这项工作的目标。十一、永远对员工抱有最高期望十一、永远对员工抱有最高期望如果你对员工的期望越高，你将越有可能得到这些期望，人们的表现往往与别人对他们的期望相一致。要将其作为能够有出众表现的员工对待，而且向他们传递出这一信息。创造出一个这样的环境，每个人都很清楚组织的目标并致力于实现这些目标，每一个人都感觉到受常识和受尊敬，每个人都有他所需要的资源，每个人都不需要他人要求就主动去帮助和支持他人。十二、激发最佳表现十二、激发最佳204、表现你应该竭尽全力向员工表明你为了他们能把工作做到最好而采取的行动是有意义的，是真诚的。以下策略供参考：（1）向每个员工征求关于目前的工作条件及如何改善的意见和建议。然后制定出计划让你的员工自己去实施；（2）强调你自己对团队所负的责任，换句话说，你必须把你自己的工作热情激发出来，要经常对员工所承担的责任予以称赞。（3）把你的团队的成功与组织的成功挂起钩来。（4）没有哪一种方式比培训更能激发员工的出色表现，给员工们一些特别的学习机会，经常鼓励他们个人和专业方面的成长。十三、采取奖赏措施激励员工十三、采取奖赏措施激励员工给员工发短信表示感谢的话；给员工连续几天的休假；为某位员工买些鲜花等等。对别人205、抱有什么样的期望，你自己就要先成为实现这一期望的典范，而且，要传达出你的热情，同时让别人砍问题是可以解决的，要经常赞赏那些克服困难、取得成绩的员工。在士气低落的时候，将你的乐观精神和对整个团队的信任表现出来，要注意到那些虽然微笑、意义却很重大的进步和成功，而不是只注意那些大的成绩。让工作充满乐趣而且要经常大张旗鼓的庆祝。十四、激发责任感十四、激发责任感促使员工对工作产生责任感的最好方式是什么？是帮助他们理解和常识他们自己在组织的宏伟蓝图中所扮演的角色和起到的作用。作为经理人，无论人采取什么措施，你最终的目的是帮助所有员工相信他们自己，相信他们能够完成他们应该完成的工作，你应该帮助他们树立对工作206、的责任感，这不仅会指导他们，也会激励他们把自我激励与承担责任联系起来就架起了确定目标和实现目标之间的桥梁。（1）帮助员工正视恐惧，鼓励员工公开讨论那些让他们感到恐惧和害怕的事情，帮助其抛开这些恐惧而勇敢地采取行动。（2）帮助员工关注结果，引导员工去构想成功将会是什么样子，从而不断鞭策他们向成功冲刺。（3）强调员工应付的责任。制定一个双方都能接受的招待标准，把预定目标与对员工的评价联系起来，并事先把预定的目标落实成文字，建立健全奖优罚劣的激励和惩罚机制，使追求卓越成为员工的唯一选择，并且确定对平庸的容忍线。十五、鼓舞士气十五、鼓舞士气士气与每天投入的工作激情和责任密切相关，每一个组织都依赖于组织207、中人与人之间的各种各样的相互关系。士气高昂的工作环境需要建立在信任和正直的基石上。但是光是你信任员工还不够，你的员工也必须对你报以信任，员工们愿意相信经理在努力为员工创造最大的利益，只要在每天的工作中，都让他们确实感受到这一点，他们就会真的深信不疑了。记住：你的员工是你最重要的、最有价值的资源，你聘用他们，可能因为他们有专门的技能，但是产生高绩效的关键却在于他们的态度，但你慢慢在员工中建立彼此的信任感时，你就越有可能建立一个士气高昂的工作环境，员工也就越有动力。言出必行让正直成为组织中才智的最高表现形式真诚待人，袒露人的人性。十六、消除削弱动力的因素十六、消除削弱动力的因素一旦发现了削弱动力的208、因素的踪迹，必须立即采取反击措施让这些因素彻底消失（1）雇佣最适合的员工：你应该花时间认真筛选应聘者，不要雇佣那些看上去可能会有动力障碍的人；（2）创造一个能够提供大量反馈信息和建立信心的环境来留住你最优秀的员工。给他们准确、诚实的反馈和表扬。（3）任何时候都不忘维护员工的尊严和自尊：永远不要当着他人的面批评员工；只在私下里向员工提出纠正错误的反馈；永远不要用手指指向某人，这种举止不合你的身份，也很不职业；永远不要用高人一等的语调；永远不要进行人身攻击；永远只关注职业行为和表现。最后，如果你期望别人能够尊重你的尊严，那么，你应该给予他们同样的尊重。十七、留住你的员工十七、留住你的员工一个真正成209、功的企业的基础是雇佣具有正常的精神状态、正确的价值取向和态度的员工，而不仅仅只注意他们是否有经验。弄清楚是什么让那些对你的企业至关重要的员工留了下来；弄清楚员工留下来的理由；价值和态度是你选择员工时的两个标准。十八、全身心投入到团队中去十八、全身心投入到团队中去你是团队的核心，你的行为和态度会直接影响到你的团队的士气。走到一起是开始，融入到一起是进步，工作到一起是成功。十九、激发员工的潜能十九、激发员工的潜能培训他们：进行那些能够帮助他们提高技巧和执行能力的培训，这些培训从另一个侧面反映出你对他们的重视。指导他们：借助经验、鼓励和理解来激发别人取得出色表现的人。关爱他们：关心你的员工，关心他们210、取得的成绩，当他们成功时人你由衷地为他们高兴，而且在他们需要时，你乐意去帮助他们解决问题以取得更多更大地成果。新开门店保本点测算表新开门店保本点测算表费用序号项目计算方法合计（元）开办费月摊销额(2年)1装修费110M2330 元/M23600015002电脑系统2000 元/台15 台+35002 人3700015423电话系统50 元/台22 人1100464空调设备700070002925报警系统420042001756办公设备打印机、传真机复印机、桌椅等100004177招牌、内部装饰等230009588办公用品及耗材700299其它费用4000167开办费合计（元）123000512211、6投资明细投资金额总计（元）1230002 个月押金 13200=136200序号项目计算方法合计（元）1广告费按 10 月份广告计划64002人工800/月18+2000+6600230003水电、电话费500050004办公费及其他120012005租金660066006行政摊销按 22 人编制考核160007开办费摊销13300024 期5126日常经营固定费用8宿舍费用6002 个1200变动费用比率：28%日常经营变动费用税费比率：5.2%每月盈亏平衡点：64526（1-28%-5.2%）96596开店必备软件如果说，电脑，网络目前已经在国内中介行业普及了，那么接下来最关键的就是中介212、软件了，做中介要不要软件，这个问题如果放在三年前，国内大多数企业是否定的回答，但是近两年，随着更多的中介公司趋近于规模化，效益化，提高利润率水平等方向发展，寻求一款有效管理的中介软件是非常必要的，可以说，现在的房产中介，如果没有房产软件，单纯靠本子记录或者 excel 表格记录房客源，确实是有些落后了！但是有很多的优秀房产经纪人，虽然他们销售的是生活中最大宗的商品房产，但是在他们自己选择使用中介软件时却显得很盲目，耐心的说服客户是他们的强项，但是往往在选购对企业运营非常关键的房产中介软件的时候考虑欠妥。另外还有一种情况，我们在选择产品的时候往往会盲目的“跟风”，别人用什么，我也选择什么，这样好213、吗？适合别人的就一定适合你吗？而且，目前市场上百分之七八十的中介软件采用的都是落后的技术架构，这种客户端技术的产品研发难度低，安全性能差，而且长期使用速度很慢，成本也会很高。这种产品往往也就是昙花一现，给客户造成巨大损失。CS 架构的缺陷非常明显架构的缺陷非常明显1.安全性差，本地存储数据，电脑损坏或者丢失后数据也会丢失。2.资源传输差，每个店内需要服务器，店内服务器和总公司服务器之间要定时同步，如果一 条客户信息进入总公司范围内，必须要同步后其他店才能看见。3.公司成本高，随着连锁店的增加，每个店都需要增加服务器，投入成本会不断增加。4.修改维护麻烦，需要在本地和服务器同时修改BS 架构的优214、势架构的优势1.首先安全性能好，数据存储在服务器，房源客源不会因为店内电脑丢失或者损坏而丢失。2.数据传输方便，经纪人录入一条房源，服务器就立即存储，同时各个连锁店可以查询到这 条房源，所有的维护操作大家都是在服务器上进行，这就保证数据不会重盘，传输及时性也是 CS 架构软件无法比拟的。4.修改升级维护很方便，只要将服务器端进行升级和修改，客户端不用做任何更改变动。可能有人要问了，那现在市场上有没有好的房产中介管理软件呢？据我所了解的，目前市场上很流行的一款房产中介管理软件“易房大师”，不仅在架构上使用了 B/S集中式数据管理，在经营上更是采取 SAAS（软件即服务）模式，而且软件是永久免费的215、，其将软件竞争推向了服务层面，旨在降低中小房介在信息化工具上投入的成本和精力。另外，易房大师特有的“信息采集”功能，能够根据客户需求，每天从指定网站采集大量房源信息，并实现房源信息自动录入！让客户在第一时间掌握最新房源！并且，易房大师的“房产中介黑名单”功能，能够自动筛选出由中介发布的无用房源信息，提高房产经纪人工作效率。分店业绩承诺书分店业绩承诺书XX 分店新增业绩指标（实收）业绩指标（创收）区域年度业绩上半年下半年 年度业绩 上半年下半年拓点年度业绩（实收）年度业绩（创收）说明厂房部607500175500432000675000195000480000分店经理及高级分店经理、高级经理以创216、收业绩作为考核对象创收业绩、成本月分配明细月份1 月份2 月份3 月份4 月份5 月份6 月份7 月份8 月份9 月份10 月份 11 月份 12 月份月完成任务额0030000450006000060000700008000090000900009000060000月份1 月份2 月份3 月份4 月份5 月份6 月份7 月份8 月份9 月份10 月份 11 月份 12 月份月成本支出0036750367503675036750367503675036750367503675036750分店经理承诺事项1.严格遵守公司各项规章制度，维护公司利益，控制分行日常经营费用；2.克尽职守，按期完成区域217、业绩指标，努力成为优秀区域；3.团结帮助团队成员共同进步，合理公平分配业绩目标，并激励团队成员努力完成个人业绩指标；4.如出现影响分店经营的重大事项（包括租金调整、行业政策调整等情况），服从公司对本分店业绩指标的调整，并相应调整物业顾问业绩指标；5.区域连续六个月完不成业绩指标的 80%，同意按公司规定对本人另行安排。分店经理签字：区域经理签字：总监签字：分管副总签字：年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日分行装修流程和相关标准分行装修流程和相关标准为提高工作效率，节约公司资源，加快装修进度，现将装修流程规范如下：责任人责任人：业务发展部经理（区域经理协助）职责职责：1.确定免租期；2218、.水电清表；3.协助落实电话、网络安装事宜；4.确定广告位置及附加费用情况；5.租赁合同为正式合同；（公司有特殊规定除外）6.租赁合同由区域经理协助审核。工作单见附件 1 三日 责任人：责任人：人力资源部主管 职责职责：1.定出分行的装修类型，提供平面图；2.组织分管副总、区域经理、业务发展部经理研讨装修方案；3.三日内提供具体装修方案；4落实电话、网络申请安装事宜。责任人：责任人：人力资源部主管 职责职责：1.家私进场；2.消防报批和验收 3.广告牌制作和安装；4.与管理处协调（由区域经理或所在分行经理负责）。签订租赁合同填写工作单交予人力资源部主管确定装修方案、人员配置装修预算审核 三日 219、责任人：责任人：区域经理、总经办 审核完毕 职责：职责：1.装修预算由区域经理初审，再由分管副总审核；2.提交总经理终审，总经办于三日内给予答复。责任人：责任人：人力资源部主管职责：职责：1.两日内以图表的形式提出基本需求，包括地图、灯箱摆放位置等（由区域经理提供并签字确认）；2.提供工程进度表（人力资源部主管提供）；3.提供设备进度表（人力资源部主管提供）。负责人负责人：区域经理 职责职责：验收装修质量，填写验收单（验收单见附件 2）二手楼租售交易中心2006 年 X 月 X 日装修装修完毕，填写验收单工作单验收单 区 部 分行 年 月 日免租期：天 装修标准：高档 普通 简单可正式进场装修220、日期：年 月 日 水电清表：是 否 申请电话、网络：紧急 一般广告牌报批出效果图：需要 不需要其它：业务发展部经理：人力资源部经理：区 部 分行 年 月 日 装修装修：墙壁：是 否 地板：是 否 电源：是 否其它：设备设备：广告灯箱：是 否 电话：是 否 电脑：是 否 桌椅：是 否 其它：人力资源部主管：区域经理：分行文员人事行政工作规范分行文员人事行政工作规范为规范二手楼交易中心各分行人事行政操作工作，有效支持业务工作的开展，现对各分行文员履行人事行政职责的日常工作指引如下：人事部分人事部分1、新人指引新人指引：对新跑盘或入职员工在到岗当日内提供书面公司员工手册，协助分行经理指导员工阅读员工221、手册及新人入职引导，并作相应答疑；2、入职准备入职准备：经区域经理审核报公司面试的员工，文员负责安排该员工准备面试资料后提交人力资源部，经公司审批并接到人力资源部通知后，负责通知员工体检并指引新员工按入职提交资料清单准备入职资料，督促新员工按时至公司办理入职手续；3、入职办理入职办理：新入职员工因特殊情况个别未及时提交入职资料和办理手续的，分行文员须督促其在办理入职手续一周内补齐，否则公司有权取消入职资格；4、员工转正员工转正：如分行员工达到转正资格（业绩标准参照相关规定），分行文员安排员工填写试用期反馈表（转正申请），并作转正审批表请直属上司进行员工转正评议，部门意见栏里须注明该员工的业绩及222、经纪人上岗证号，区域负责人须签署意见。5、员工晋升员工晋升：员工达到拟晋升职位的业绩标准时，文员安排填写晋升审批表，并注明该员工业绩，分行经理及区域负责人须签署意见。6、人员调动人员调动：人员在区域内部各分行间调动，分行文员第一时间告知人事专员即可，无须办理审批手续，如为跨部门、跨区域调动或职位变更的调动，则须填写调动审批表。7、人员离职人员离职：员工如确定离职，文员协助分行经理督促办理离职手续，须在第一时间电话知会人事专员，并在三个工作日内填报离职审批表至人事专员、在办理完工作交接手续填报离职手续完善表，物业顾问离职完善表财务部一栏由分行文员签字确认即可。8、人事记录人事记录：文员需建立分行223、人员变动一览表，包括人员的入职、离职时间，加班换休及请假记录。行政部分行政部分1、行为规范管理行为规范管理：各分行员工的日常行为由分行文员进行监督、管理，其中包括员工着装、办公礼仪、办公环境的管理。（值日生制度）2、资产管理资产管理：分行文员要做好固定资产的标识工作，要熟悉本分行各类办公设备的操作方法，并负责指导、培训、监督其他同事正确使用办公设备；固定资产的申请及报废需填制资产购置申请表、资产报废申请表；定期协助人力资源部进行资产清查工作。3、考勤管理考勤管理：分行文员须对本分行的出勤情况进行监督、管理和汇总，根据员工入离职时间、请假记录制作考勤汇总表，备注须说明人员的新入职、调动和离职等人224、事变动情况，于每月 1 日中午前传真至公司本部，并于一周内将考勤卡交至人力资源部；员工的假期申请单经部门负责人签字后须于一周内送至人力资源部备案(不可传真)。1）1）分行员工由分行经理签卡；2）2）分行经理由区域经理签卡。4、名片制作名片制作：公司名片实行每周统一印制、配送，各分行在每周一全天、周二上午传真名片印制申请单至公司前台，经人力资源部确认后印制，于周六、周日发放至各分行。其他时间传真的申请单将于下周印制，不予单独安排。5、办公用品领用办公用品领用：1）公司于每月 10 日、25 日两次统一发放办公用品送至各个分行，分行文员必须在 10 日及 25 日前两个工作日填制办公用品申领单，经225、部门负责人确认后交人力资源部行政主管处审批；除办公耗材（墨盒、墨水等）外，其他时间不予领用办公用品。2）工牌、徽章领用及管理：新分行开业期间，由文员根据分行需要，一次性在人力资源部领取一定数量的工牌吊绳及徽章，用于日常备用。在员工离职时，须交还吊绳及徽章于文员处，重复使用。6、零星制作及印刷品印制申请零星制作及印刷品印制申请：分行由于工作需要，制作零星用品及印刷品，须填制零星制作/维修申请单及印刷品审批单，经由部门负责人签字后送人力资源部行政主管处审核。7、印刷品领用印刷品领用：公司印刷品主要包括公司期刊、宣传品、报告用纸（内页、封面、封底）、手提袋、信封及二手楼交易中心各类合同。文员领用各类226、合同、信封、手提袋等物品，填制印刷品申领单，由分行经理签字，区域经理确认后即可在新华分行文员处领用，使用时加盖分行公章即可。8、通讯录制作通讯录制作：分行文员于每月 25 日将本分行员工的姓名、职位、手机号码及台面电话传真至公司前台，用于制作公司通讯录。10、入职引导工作入职引导工作：包括物业顾问及区域新文员的指引工作。11、工装管理工装管理：填制工装制作申请单由分行经理、区域经理签字后递交人力资源部行政处。12、分行成本控制分行成本控制：包括办公用品、耗材、水电、采购等。13、计划性工作计划性工作：办公用品领用、名片制作、印刷品申领等。人力资源部 2006 年 X 月 X 日建设部关于纳入国227、务院决定的十五项行政许可的条件的规定（节录）建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定（节录）根据行政许可法 和国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定（国务院令第 412号）的有关规定，现就国务院决定所列涉及建设部职能的十五项行政许可条件规定如下，自 2004 年 12月 1 日起施行。本规定施行前建设部规章和规范性文件有关该十五项行政许可条件的规定与本规定内容不一致的，适用本规定。房地产估价机构资质核准条件：1、一级资质：1、一级资质：（1）机构名称有“房地产估价”字样；（2）从事房地产估价活动连续 6 年以上，取得房地产估价机构二级资质 2 年以上；（3）有限责任公司的228、注册资本人民币 200 万元以上，合伙企业的出资额人民币 120 万元以上；（4）有 15 名以上专职注册房地产估价师；（5）近两年平均每年完成估价项目总数 200 宗以上，估价标的物建筑面积 50 万平方米以上或者土地面积 25 万平方米以上；（6）法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作 3 年以上（含 3 年）的专职注册房地产估价师；（7）有限责任公司的股东中有 3 名以上（含 3 名）、合伙企业的合伙人中有 2 名以上（含 2 名）专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作 3 年以上（含 3 年）的专职注册房地产估价师；（8）机229、构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于 60；（9）有固定的经营服务场所；（10）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；（11）随机抽查的 1 份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求。2、二级资质2、二级资质（1）机构名称有“房地产估价”字样；（2）从事房地产估价活动连续 4 年以上，取得房地产估价机构三级资质 2 年以上；（3）有限责任公司的注册资本人民币 100 万元以上，合伙企业的出资额人民币 60 万元以上；（4）有 8 名以上专职注册房地产估价师；（5）近两年平均每年完成估价项目总数 150 宗以上，估价标的230、物建筑面积 30 万平方米以上或者土地面积 15 万平方米以上；（6）法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作 3 年以上（含 3 年）的专职注册房地产估价师；（7）有限责任公司的股东中有 3 名以上（含 3 名）、合伙企业的合伙人中有 2 名以上（含 2 名）专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作 3 年以上（含 3 年）的专职注册房地产估价师；（8）机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于 60；（9）有固定的经营服务场所；（10）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企231、业信用档案；（11）随机抽查的 1 份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求。3、三级资质3、三级资质（1）机构名称有“房地产估价”字样；（2）有限责任公司的注册资本人民币 50 万元以上，合伙企业的出资额人民币 30 万元以上；（3）有 3 名以上专职注册房地产估价师；（4）在暂定期内完成估价项目总数 100 宗以上，估价标的物建筑面积 8 万平方米以上或者土地面积 3 万平方米以上；（5）法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作 3 年以上（含 3 年）的专职注册房地产估价师；（6）2 名以上（含 2 名）的股东或者合伙人为专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一232、半以上是注册后从事房地产估价工作 3 年以上（含 3 年）的专职注册房地产估价师；（7）机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于 60；（8）有固定的经营服务场所；（9）估价质量管理制度、估价档案管理制度、财务管理制度等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；（10）随机抽查的 1 份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求。4、新设立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设 1 年的暂定期。关于评比最佳文员的奖励方案关于评比最佳文员的奖励方案 为了提高分行文员对一线部门的服务意识、加强内部管理，并在分行与公司本部后勤部门之间作好衔接工作，二手楼租售交易233、中心初步决定自 2006 年 X 月起每月对所有分行文员进行评选，设立“最佳文员”奖项，名额一名，奖金 200 元，评比标准及流程如下：1、初选 入选条件 2、评比 评比条件3、确认 确认方法以上建议妥否，请公司领导批示。二手楼租售交易中心2006 年 X 月 X 日所管辖分行的业绩至少有一组别月业绩超过 7 万元或人均创收业绩不低于 8000 元/人；由本区域内进行评比，评选一名区域最佳文员后经区域第一负责人确认报公司本部根据各区域推选的名单，经人力资源部、财务部、二手楼，三个部门最终确定一名“最佳文员”分行文员财务工作规范分行文员财务工作规范一、新员工入职指引、员工行为守则、薪酬及福利、培234、训考核与发展、奖励及处分、保密制度、紧急事件处理请遵照员工手册执行。二、财务文员办理分行领用办公用品或分行维修事宜，请参照人力资源部相关制度执行。三、财务文员在总公司开会、培训或办理其它事宜，应提前支会分行经理，并提前安排好自己当天的工作（财务部召开文员会议或培训会提前一天在中介管理系统公告栏中发出通知）。四、财务文员与财务对接的工作标准及流程事项如下：一）资金保管及使用事项1、财务文员暂存代收款金额不得超过伍万元整，超过限额请遵照各分行转款（暂存代收款）程序执行。（资金统一交公司管理的区域除外）各分行办理转款（暂存代收款）程序各分行办理转款（暂存代收款）程序根据公司规定，各分行财务文员各项留235、存代收款（包括零星代收款、订金、诚意金）金额不得超过伍万元，代收款超过伍万元的差额必须及时缴存公司财务部。具体办理程序如下：一、各分行财务文员应及时掌握留存代收款金额，当留存金额超过伍万元时，计算出差额作为暂存代收款，将款项缴存至公司指定帐户（出纳通知），且转款后与公司财务部出纳确认是否到帐。二、出纳收到暂存代收款后开具收款收据给分行财务文员。三、当各分行财务文员留存资金不足以支付相关款项时，可向公司财务部申请暂存代收款的转款。四、转款时各分行财务文员需提前一天通知公司出纳准备资金，然后填写转款申请单，经财务部会计、经理审核，公司财务部出纳根据转款（暂存代收款）申请单转款，并收回或备注相关收据236、。转款（暂存代收款）申请单转款（暂存代收款）申请单分行名称：成交单元名称：客户名称：分行上周资金余额：本周收入资金：本周支出资金：本周资金余额：暂存公司金额：申请金额：转款明细：收款银行：收款帐号：转款方式：财务经理：财务会计：分行经理：财务文员：2、财务文员必须根据暂存代收款金额详细记录资金收支情况（现金日记帐），每日必须清点现金，及时做到实存现金与帐本金额核对无误。3、于每周一将上周现金日记帐明细、存折复印交给财务审核。财务部及区域经理可随时对各管辖分行财务文员现金及银行存款进行抽查。4、各分行经理应配合各分行财务文员工作，分行经理保管存折（或卡），财务文员保管密码，每次存取款时，各分行财237、务文员在分行经理拿取存折（或卡）后办理相关业务。若为取款，先应由用款人提出申请，经分行经理审核，财务文员确认后方可办理。分行经理长时间不在时应授权财务文员保管存折（或卡），保证业务的正常进行。5、各分行业务如有款项划转公司时，应及时与公司财务部出纳核对款项是否到帐，并于三天内将收据或发票交至财务部，出纳签收（如遇月未应在最后一天清理帐务）。6、分行收取或支付的每一笔款项都应在财务周报表或代收款支付明细表上反映。7、如在较晚收到大额定金或首期款现金，而无法立即存入银行，此款由区域经理代收，存入财务部指定公司帐号（帐户卡帐各区域经理保管），并电话通知财务部款项事宜。如收取假钞应由收款人负责(区域经238、理资金代管权限以人力资源部通知为准)。8、各分行经理需支付任何款项时，需填写代收款支付申请单明细表。代收款支付申请明细表代收款支付申请明细表分行名称：单位：元序号 日期成交单元名称客户名称本次支付项目代收款原金额本次支付金额现留存金额分行经理审批财务文员核对签收人备注 二）放款事宜二）放款事宜各分行需存入公司的款项都应存入财务部下发至各分行的指定帐户。1、各分行收定、收诚意金、转定，请填写代收款支付申请表。2、各分行收放首期款，请按首期款收放款制度（存入农联社帐户）附件 1。3、各分行收放赎楼款或收银行回款，请按赎楼款收放款制度附件 2。4、各分行转款、放款需严格按各项制度及表格填列，不得代他239、人签名，如原跟单的分行经理、区域经理发生改变，应由现任该职位人员签署。三）创收业绩报表填列要求事项三）创收业绩报表填列要求事项1、工商铺、住宅部创收业绩的上报标准，请遵照二手楼租售交易中心发放的相关标准执行。2、创收业绩周报表、月报表、季度报表按财务部发放的表格及要求填列，电脑上的创收业绩应及时与报表业绩相核对，并在报表上注明应增加或减少项的金额。3、如合同上标明所收费用为大包干费用，在填写成交报告时，要求置业顾问将预估支出的费用在备注栏中写明明细，将分行代收的费用减去预估所需支出的费用等于创收业绩数，分行经理确认财务文员审核无误后，将创收业绩输入电脑。4、当创收业绩与实收业绩不一致时，填报需240、按下列方式：1）创收业绩实收业绩，应填写佣金折扣审批单；2）创收业绩实收业绩，如是当月发生，直接在原创收业绩上更改，并在创收业绩月汇总表中标注；如是跨月增加实收数，应将所收实收业绩算为当月创收业绩，本月增加填写成交报告并以编号-1、-2 区分标注。5、填写创收业绩报表四）成交结算事项四）成交结算事项1、佣金基准月的核定及结算标准请遵照 2005 年 3 月 25 日关于二手楼交易中心员工任职、晋升、降职及薪资标准执行。2、置业顾问每填写的一份成交结算报告，必须附有房地产租赁合同（三方）复印件，财务文员必须审核填写内容及附件是否正确，佣金是否收全，如有不详情况应及时查明原因后完善相关手续后上报财241、务。3、原则上佣金与成交结算报告同时交于财务部，成交报告如有特殊原因也应在每月末前上交，结算佣金依据实际到帐款项及成交结算报告，佣金结算日期以每月月末（最后一天）划分，如有一项超过限定日期的将在下月计算。4、每月 30 日前将结算报告、2 日前发电子版月报表交财务，每月 8 日前将无误的结算报告、月汇总及各区域评选的奖项原件上报财务。5、月底应对返佣（包括转介者的公司或个人）佣金进行统计，填写返佣明细表后于次月 8 日前（如遇节假日推迟 1 天）上报财务部。二手楼租售交易中心 分行返佣结算明细表二手楼租售交易中心 分行返佣结算明细表日期：单位：元序号日期成交单元名称面积售租总计佣金公司实收佣金242、对方提成比例支付对方佣金额支付对方名称支付方式(现金/支票)签收人 备注总经理：副总经理：财务部审核：分行经理：制表人：6、成交报告的分佣金额以实际到帐佣金分配。如业务发生当月不能收齐全佣，先将本月收佣情况填写成交结算报告交财务，次月收到另一半佣金的同时，再填写一份成交结算报告，但成交报告编号不变。五）发票、收据管理五）发票、收据管理1、各分行税务登记证办理完后，应及时在地税局征收分局申请领用发票。每次购销发票都需在财务部进行登记。2、各分行没有特殊原因时，收佣时应给客户（业主）开具发票。3、各分行当月开具的发票，需在当月将款项收回，如未收到款项，应在当月月末将发票底联交财务进行帐务处理。4、243、分行文员对发票的填写，需按税务局统一要求，每一项目都必须填列，不得涂改，如有填错事项应将发票四联收回后写“作废”字样。5、发票只能由分行文员保管、开具，如文员因特殊原因不在分行，分行经理写借条，文员将整本收据交由分行经理保管。6、发票、收据、费用报销单的正确填列及要求，请参照财务部制定的费用报销制度。六）各分行办理完工商营业执照、税务登记证后，应及时办理分行纳税申报手续及非独立核算批文。详细办理程序及要求请参照另行规定。所需提供资料见附件 4。七）个人所得税计算公式：工资总额*0.871600社保费=应纳税额含税级距 税率（%）速算扣除数不超过 500 元的 5 0超过 500 元2000 元244、 10 25超过 2000 元5000 元 15 125超过 5000 元20000 元 20 375超过 20000 元40000 元 25 1375以上工作规范手册各分行财务文员应严格遵照执行，其最终解释权归财务部。妥否，请批示。附件 1：首期款收放款制度附件 2：赎楼款收放款制度附件 3：二手楼租售交易中心成交结算报告附件 4：放款单附件 5：成交报告修改申请单附件 6：银行开基本帐户及纳税帐户所需提供资料（如有不同以银行所需资料为准）附件 7：办理非独立核算所需提供的资料附件8：佣金折扣审批单附件附件 1公司首期款放款制度（存入农联社帐户）公司首期款放款制度（存入农联社帐户）一、人员配245、备已设置一名专职面对三级市场的财务人员，管理房款与租金、定金、押金等三级市场款项的放款，对帐、审核。二、已配备公司帐户号与私人托管帐号。三、操作程序1、当客户将款项存入公司任一托管帐户之前，各分行财务文员通知财务部出纳查收并确认。财务部开具收据给客户。2、放款程序A、租赁定金或租金放款-业务员须填写代收款支付申请单明细表并交给分行经理签名确认。放款时，业务员须带业主到分行财务文员办理放款手续，业主或受托人须带身份证原件和委托人证明，业务员须复印留底，再带物业之产权资料交予财务文员审核后放款。业主出具收款收据。B、买卖放款-在放款前几天，业务员填写放款通知单并交由分行经理签署、区域经理签署后，交246、至公司财务部确认并交刘总、路总审批。放款当日，业务员须带业主（或受托人）到公司财务部办理手续，业主（或委托人）须带齐身份证原件及复印件、委托书原件，三方买卖合同原件一份、复印件一份，业务员复印留底并带齐新房产证（客户方）的原件、复印件交财务部审核放款。办理此项业务时银行不收取任何手续费。业主出具收款收据。（银行要求放款时原业主需在农联社上步支社开户并且转入转出款项名称与房产证名称一致）3、佣金结算分行中每一买卖单完成后，成单业务员须在当天填写一份成交报告，并由分行经理、区域经理、财务文员、刘总确认签署后，留存财务部对帐。以上二份表格，分行必须留底以备查验，如没提前通知而影响公司托收、放款或佣金247、结算，责任由成单业务员承担。附：公司放款流程图财务部2006 年 X 月 X 日公司放款流程图公司放款流程图放款通知单放款通知单 年 月 日业务员填写放款通知单业务员交分行经理、区域经理签批交财务部核对款项财务部转交秘书交刘总、路总审批，签批完后交财务部财务部审核放款通知单等业主资料审核完后出纳开具支票与业务员、业主、客户一起去农联社办理放款业务业主(或委托人)须带齐身份证原件及复印件、委托书原件，三方买卖合同原件及复印件，并带齐新房产证（客户方）原件、复印件业务员需告知原业主银行放款需原业主在农联社上步支社开户出纳要求进出公司首期款名称与房产证名称一致附件附件 2赎楼款收款放款程序赎楼款收款248、放款程序 分行签署三方买卖合同客户将赎楼款项打入公司指定帐号（刘总帐户）并电话通知财务查收。分行填写赎楼款放款通知单及三方买卖合同(合同中应注明客户帮业主赎楼事项)、业主委托公司的公证书及承诺书（赎楼）传真至财务部审核，刘总、路总签字。（赎楼款放款通知单、承诺书、委托书附后）财务部根据放款单将款项转入指定赎楼扣款帐号。由按揭部办理赎楼手续1、公司出证明到各分行，确认刘总帐户为公司指定赎楼帐户。2、转款方应为客户方姓名，如不符，请转款方出示说明书。3、将银行存款回单传真至财务。赎楼事项应在合同中注明。附件附件 3二手楼租售交易中心成交结算报告二手楼租售交易中心成交结算报告分行名称：成交日期：成交249、合同编号：结算编号：物业区域：物业名称：物业类型：住宅 别墅 写字楼 商铺 厂房 其他户型：平面 房 厅 复式 其他 朝向 交易租赁 总计：元/月买卖 总计：元 成交单价：元/平方米代办手续：总计：元业主名称：地址：联系电话：联系人：身份证号码：客户名称：地址：联系电话：联系人：身份证号码：年 月 日全部收放款程序及交接手续办理完毕，并收到业主佣金（人民币），客户佣金（人民币），公司收入佣金总计（人民币）。佣金余额（人民币）。成交人签字：销控签字：公司佣金收入合作单位：合作人：电话：合作关系：盘源转介 客户转介 客户合作合作者/转介佣金：公司净佣金为：内部分配比例成交人：（工号：分行 ）占%即250、 合作者：（工号：分行 ）占%即 合作者：（工号：分行 ）占%即 盘源方：（工号：分行 ）占%即 锁匙/独家：（工号：分行 占%即 按揭员：（工号：）占%即 分行经理签字：填表人：财务文员：区域经理：按揭部：财务：主管副总：备注附件附件 4放 款 单放 款 单 年 月 日分行名称：成交报告编号：成交单元：业主名称：客户名称：本单暂存公司余额：放款事项：定金：赎楼款：首期款：佣金：房款：税费：水电押金：代收租金：按揭费：担保费：其他：结算尾款（客户/业主）：总计放款金额（大写/小写）：放款方式：现金/转帐 收款人名称：收款银行及帐号：备注：总经理：分管副总：财务审核：区域经理：分行经理：置业顾问251、：附件附件 5成交报告修改申请单成交报告修改申请单分行：成交编号：原录入日期：成交物业：原录入现修改项目金额项目金额修改原因置业顾问：分行经理：按揭部：财务部：主管副总：附件附件 6深圳发展银行（罗湖区、福田区、南山区、宝安区）深圳发展银行（罗湖区、福田区、南山区、宝安区）（如银行要求所提供的资料与下列资料不一致，以银行为准）（如银行要求所提供的资料与下列资料不一致，以银行为准）开基本帐户资料：（原件、复印件）1、单位开户申请书（由银行提供）1 份2、营业执照（正本）复印件（总公司）2 份3、税务登记证（正本）复印件（总公司）2 份4、组织机构代码证复印件（总公司）2 份5、营业执照（正本）复252、印件 2 份6、税务登记证（正本）复印件 2 份7、组织机构代码证复印件 2 份8、税务登记证（正本）2 份9、预留银行印鉴卡 3 份10、法人同意开立该帐户的授权委托书 2 份11、法定代表人证明书 2 份12、总公司同意开立基本帐户的证明 2 份13、总公司开户许可证 2 份14、关联企业登记表 1 份15、身份证（法人、经办人）（盖分公司公盖）各 2 份16、公章、财务章、法人私章备注：以上提供的资料需根据相应的资料内容盖总公司或分公司公章。开纳税帐户：（原件、复印件）1、营业执照（正本）2、组织机构代码证（正本）、法人代码证3、税务登记证（正本）4、法人授权书5、基本帐户卡6、身份证（253、法人、经办人）7、公章、财务章、法人私章罗湖区地税局征收分局（深发展红宝支行）：罗湖区地税局征收分局（深发展红宝支行）：1、营业执照（正本）2、组织机构代码证（正本）、法人代码证3、税务登记证（副本）复印件4、法人授权书（工商局标准格式）5、基本帐户卡6、身份证（法人、经办人）复印件7、公章、财务章、法人私章罗湖区（红宝支行 TEL：25420295）福田区（红宝支行 TEL：25564269）南山区（南头支行 TEL：26565500）宝安区（宝安支行 TEL：27671966）附件附件 7办理非独立核算所提供资料办理非独立核算所提供资料：（如税务局要求所提供的资料与下列资料不一致，以税务局254、为准）（如税务局要求所提供的资料与下列资料不一致，以税务局为准）罗湖区：(82499994)1、总公司营业执照、税务登记证（复印件）盖公章2、分支机构营业执照、税务登记证（复印件）盖公章3、总公司申请报告4、分支机构申请报告5、法人身份证复印件福田区：（第二检查分局）(8295198182951999)1、分支机构书面申请2、总机构及分支机构非法人营业执照、税务登记证（副本），复印件3、分支机构非独立核算认定申请表4、总机构担保函南山区：（第三检查分局）(26588778)1、分支机构书面申请书2、总机构非法人营业执照、税务登记证（副本）原件，复印件（盖公章）3、分支机构非法人营业执照、税务登255、记证（副本）原件，复印件（盖公章）宝安区：（第五检查分局）(29951116)1、总公司营业执照(副本)、税务登记证（副本）原件，复印件（盖公章）2、分支机构营业执照(副本)、税务登记证（副本）原件，复印件（盖公章）3、分支机构书面申请4、总公司证明5、填写汇总纳税申请表（税务局领）附件附件 8：佣金折扣审批单佣金折扣审批单分行名称：成交报告编号：物业名称：物业类型：(事前折扣/事后折扣)折扣方(业主)名称：联系电话：原金额：折扣金额：实收佣金额：(事前折扣/事后折扣)折扣方(客户)名称：联系电话：原金额：折扣金额：实收佣金额：折扣原因：置业顾问签名：日 期：分行经理：区域经理：分管副总：分店256、规章制度分店规章制度为了更好的完善店内规章制度，根据员工手册的规章制度，作出如下制度，望大家遵守：一、签到要求：1、到岗后及时签到，并注明时间；2、接待求租、求购客户，咨询、外出都需及时签写；3、签写时一定注明：接待客户姓名，看房的地址，其他事件写明去向地址；二、接待客户要求：1、橱窗客户必须 30 秒钟内到店外接待，否则坐在离门最近的二位业务员则俯卧撑 20 个。2、热情接待进店客户，在接洽完后需将客户送离店外 50 米以上；3、客户离开后接待人员需整理和清除相关杂物，保持店内桌面清洁；4、接待客户看房，必须二个业务员以上一起看房，女士必须有男士的陪同方可看房。三、房源内外册要求：1、房友及257、内外册编号、信息统一；2、内册内容填写必须具体，外册客户地址、电话不能详细填写；3、图形及分布面积的统一、准确性；四、画图标准及房源解说要求：1、上南下北的图形，要准确；2、画图必须有分布面积、电梯或楼道的标示，窗、门、阳台、墙体、交通图以及对此房有装修的建议；3、周边环境、设备及房子卖点的讲解；五、业务员每人每周必须累积七条以上有效房源，并在电脑中附图；房源不足七条者，罚款人民币拾元一条，周日由销售助理以房友通告。六、客源必须在第一时间内登记到房友软件上，同时保证客户求租、求购本与房友客源登记统一 七、8：25 到店准备客户的接待，值日生需 8：15 前到店；迟到者做俯卧撑，8：30 准时早258、会；若每月累计迟到 2 次（含二次）以上者罚人民币 50 元/次，从工资中扣除，当月没有工资者，发工资时兑现。八、每周由销售助理统计钥匙房、委托房，并作出通告，在早、夕会中作相关小型分析；九、业务员每周必需针对自己的房源洗盘一次，或者发现房源已售或已租二个月以上未通知销售助理者，罚款人民币 50 元/次。同时分行经理必需在 3 天内跟进并协助更改房友房源状态；十、禁止代他人考勤，如若发现，代考和被代者一并，第一次警告，代考勤和被代考勤一并罚款人民币100/次,并记录在案，第二次请退；十一、1 个半小时午餐时间，店内必需有 2 个以上的留守值班人员；十二、每天的晨会、夕会必须记录，当天未能参加会259、议者，在回店后阅看会议纪录，并签名；会议主持、记录者定为当天值日同事；十三、在会议中，参会所有人员手机必须调为震动或静音状态，否则罚款人民币 10 元一次，凡工作日所有人员手机必须第一时间内接听，未接听或关机者第一次警告，第二次罚款人民币 50 元/次。员工休息日必须接听电话,不接者罚款人民币 20 元/次；十四、业务员退钥匙给房东或租客时，必须收回物件收据，收据上需有物权人签回；未收回者罚款 RMB10 元/次，由其引发的相关争议及责任，由该业务员一人承担；十五、请假需提前一天申请，请假理由不实者一经发现直接请辞；非有切实证明而请假者，50 元/张假条；十六、在公司规定到岗时间内因病而不能到260、岗者需出具医院证明，或在按时到岗后再另行请假；十七、业务员在操作房友系统间需离开电脑的，不论时间长短都一定要关掉房友软件窗口，否则罚款人民币 10 元/次；十八、合同、票据到销售助理或店长处领取，并及时归还，合同丢失或未归还者人民币 100元/份，并追究其相关责任；合同签好后，业务员要在第一时间将客户资料交到销售助理处，以完善客户资料；十九、公司内人员必需保密自己的房友密码，房友登陆时其他人员必须离登记者一米之外；二十、值日生每天进行卫生检查，不合格者通告批评。所有罚款将纳入公司创业基金，此制度即日生效，同时所有业务员签名认可（附签名确认表）XX 房地产顾问有限公司 2006 年 X 月 X 261、日XX 房地产顾问有限公司房地产顾问有限公司店内规章制度确认书店内规章制度确认书凡是店内工作人员都已认真阅读店内规章制度，并且全部领会，自愿认真执行，若违反制度自愿接受公司相应奖罚，确认签名如下：全体签名：全体签名：年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日分行考勤汇总表分行考勤汇总表出勤情况（单位：天）病假迟到/早退序 号部门姓名有薪无薪年假事假婚假产假护理假丧假旷工次数分钟缺勤备注1SJ 一组A全勤2SJ 二组B全勤3S262、J 分行C全勤4SJ 一组D全勤2 月 22 日入职,2月份工资未发5SJ 一组E全勤2 月 20 日入职,2月份工资未发8SJ 一组F全勤13SJ 二组G 14 天5 月 16 日离职14SJ 二组H全勤3 月 8 日入职,34 月份工资未发(当时因帐号未开)现已开好15SJ 二组I全勤16SJ 二组J全勤17SJ 二组K 14 天5 月 16 日离职18SJ 二组L全勤19SJ 二组M全勤3 月 18 日入职,3-4 月份工资未发分行月考勤汇总表分行月考勤汇总表部门 项目组/分行 制表人：出勤情况（单位：天）病假迟到/早退序号姓名有薪无薪年假事假婚假产假丧假旷工次数分钟缺勤备 注说明：说明263、：1、病假病假：转正员工有“有薪病假”1 天，非转正员工均为“无薪病假”；2、年假年假：正式员工根据员工手册中的相关规定执行；项目经理撤盘后有 7 天假期；3、婚假、产假、丧假婚假、产假、丧假：转正员工享受上述假期，非转正员工均按事假处理；4、迟到迟到/早退早退：“次数”加和；“分钟”以逗号区分，不可加和。1）迟到 10 分钟以内，不计入缺勤，公司按 10 元/次从工资中扣除；2）10-30 分钟，按缺勤半天计入；30 分钟至 3 小时，按缺勤 1 天计入；超过 3 小时，按缺勤两天计入。5、缺勤缺勤：1）无请假者，按全勤登记；2）“一天有薪病假、年假、迟到十分钟以内”均按全勤计入；3）“无薪264、病假、事假、婚假、产假、丧假”按实际天数加和计入缺勤；4）旷工按天数翻倍计入缺勤；5）入、离职员工每月工作不足 26 日者，以 26 扣除上班天数，注明缺勤天数。6、备注：入离职员工注明入离职日期。入职时间确认：1）在岗员工，以人力资源部通知开单入职时间作为考勤登记节点；2）未到岗员工，以正式到岗上班时间作为考勤登记节点。部门负责人确认：部门负责人确认：合同领用的流程合同领用的流程公司为进一步规范分行对合同领用及注销的管理，初步制定以下流程：各分行文员在领用合同时，需检查每本合同的合同号是否正确每本合同的合同号是否正确及是否按公司规定盖有相应的公章是否按公司规定盖有相应的公章（具体规定见附件）265、。另，从即日起分行公章不得在公司下发的各类合同中使用，如发现有违规现象，公司将严肃处理！二手楼租售交易中心2006 年 X 月 X 日1、由各分行文员统一到合同专员处领用合同（已盖总公司章）；2、合同专员负责将各分行领用的合同（已盖总公司章）进行登记备案；3、各分行文员领用后负责合同的日常保管；4、分行文员需在每个月 1 日-10 日将已签订的合同（包括作废的合同）统一交回合同专员处进行核销；5、合同专员根据分行已领用的合同数量及已核销的合同数量作为参考，保证分行同一类别的合同总数量不多于一本后再进行发放；合同类型合同类型盖章种类盖章种类合同类型合同类型盖章种类盖章种类房屋买卖定金协议书总公司266、公章看楼书总公司公章房屋租赁定金协议书总公司公章委托购楼合同书总公司合同专用章客户委托协议书总公司公章委托售楼合同书总公司合同专用章客户独家委托协议书总公司公章租赁合同总公司合同专用章业主委托书总公司公章转让合同总公司合同专用章求租委托书总公司公章办公用品申领单办公用品申领单领用部门：领用部门：申领日期：申领日期：钉 书 机 台直 尺 把软 抄 本A3/A4 纸 包钉 书 钉 盒铅 笔 支标 签 纸 张A3/A4 封面纸 张回 型 针 盒彩 色 笔 支软 盘 片A3/A4 透明封面 张打 孔 机 台签 字 笔 支光 盘 片A 3 专 用 打 印 纸 包起 钉 器 台圆 珠 笔 支告 示 帖 本267、A 4 专 用 打 印 纸 包计 算 器 台白 板 笔 支20 页插页文件夹 个职员证吊绳 个剪 刀 把墨 水 笔 支60 页插页文件夹 个职员证吊牌 个裁 纸 刀 把笔 芯 支大 号 电 池 个徽 章 个笔 筒 个橡 皮 块5 号/7 号 电 池 个临时工牌 盒25/32mm 长尾夹 个涂 改 液 瓶档 案 袋 个办办 公公 耗耗 材材8/10mm 装钉圈 个胶 水 瓶打 孔 文 件 夹 个12/14mm 装钉圈 个个1 0 g 固 体 胶 瓶 透 明 文 件 袋 个装 钉 夹 个胶 卷 卷透 明 文 件 夹 个书 架 个铅 笔 刀 个 电 话 台单/双弹簧文件夹 个骨 夹 个 鼠 标 个双268、 面 胶 卷透 明 胶 卷插 座 个部门审核：人力资源部审批：备注：请将部门或个人领用明细列在背后备注：请将部门或个人领用明细列在背后。印刷品申领单印刷品申领单领用部门：领用部门：申领日期：申领日期：印 刷 品 明 细 单印 刷 品 明 细 单XX 公司期刊 本/箱备 注：第 期客户登记本 本/箱报告专用封面封底各 张 信 纸 包/箱报告专用内页 张/包 宣 传 册 张/箱LOGO 标 签 条(每条 6 张)海 报 张/箱请 柬/贺 卡 张手 提 袋 个/箱信 封（大）包/个信 封（小）包/个部门审核：人力资源部审批：印制用品审批单印制用品审批单部门部门申请人申请人印制时间 年 月 日前完成序269、号印制用品名称数量印制要求（纸张材质、尺寸、用色及样稿等）单价金额合 计合 计供应商/联系人联系电话部门负责人意见人力资源部意见分管副总意见总经理审批验收记录 验收人：名片印制申请单名片印制申请单项目组/分行 项目组/分行 二手楼租售交易中心住宅部 二手楼租售交易中心工商铺部分行地址 分行地址 申印人姓名申印人姓名职 位职 位座机电话座机电话传真传真手机手机数量数量部门审核人力资源部审批零星制作/维修审批表零星制作/维修审批表申 请 部 门申 请 部 门申请人申请人序号项目名称型号规格（尺寸）单位数量单价预算金额12345申请理由 申请完成时间：部门负责人：专业评估意见人力资源部意见分管副总（270、总助）意见公司总经理审批注：制作维修项目包括广告灯箱、喷绘、零星制作、维修等。如有图样请附同此表送审。注：制作维修项目包括广告灯箱、喷绘、零星制作、维修等。如有图样请附同此表送审。维修项目维修人完成时间实际费用验收确认验收人：人力资源部确认确认人：招待费用申请单招待费用申请单申请部门申请部门申请人申请人活动时间预计所需费用来宾陪同人员申请原因部门意见副总经理审核总经理审批长途电话登记表长途电话登记表日日 期期电话号码电话号码内内 容容分钟数分钟数使用人签名使用人签名资产购置申请表资产购置申请表申 请 部 门申 请 部 门资产名称型号规格单位数量单价预算金额责任人申请理由 申请人：年 月 日申请271、部门意见专业部门评估意见人力资源部意见财务部意见分管副总（总助）意见公司总经理审批验收情况验收人：资产登记登记人：资产调拨申请单资产调拨申请单 序号：资产名称规格型号资产编号购置日期单位数量单价金额资产原使用部门（调出）资产原使用部门（调出）资产接收部门（调入）资产接收部门（调入）部门部门责任人责任人部门负责人意见部门负责人意见经办人：人力资源部意见分管副总（总助）意见公司总经理意见备 注资产报废申请表资产报废申请表序号：资产名称资产名称型号规格型号规格数量数量单位单位原值原值购置时间购置时间备注备注报废原因 申请人签名：年 月 日申请部门意见专业部门评估意见人力资源部意见财务部意见分管副总（272、总助）意见总经理审批营业员工作指引营业员工作指引一.接待客户1.电话电话a)两声之内接电话b)礼貌及清晰的道出：“您好！住友不动产。请问有什么可以帮到您的？”c)如遇客户查询，礼貌回复其咨询及尽快取得客户的联系电话联系电话。d)如遇到找其他同事，礼貌地说：“请稍待！”后转线，并通知有关同事，以确认电话已被接听。e)如遇所找的同事不在，请礼貌地说：“XX 同事外出办事，需要留言转告他吗？”或将有关电话转至主管及营业助理接听。f)所有电话客源，必须尽快要电脑入档并力求实现看楼及定期作有关跟进。g)遇放盘，须填写放盘/匙委托代理协议书并即时输入电脑及在右上角写电脑编号后将表格交予主管审阅。2.门口客273、门口客a)凡在门外徘徊之客户，应尽快出外接待。“请问有什么可以帮您的?”“是有物业想放吗？”“是想找房子吗？”“我们还有很多房源在电脑库里，不如进内详谈”。“我们还有其它的相关服务，例如：代办过户手续，免费评估物业，银行按揭等”携带名片，留取电话，尽量令其入店。b)客人入店铺内，应礼貌清晰地：“您好！有什么可以帮您的？”3.放盘放盘/匙匙 a)取出放盘/匙委托代理协议书作登记，把物业详细地址、业主联络电话（能尽量多拿电话多拿电话最好）及要求业主签署，发回副本予业主。如遇放匙须提醒业主妥善保管有关副本，因退回锁匙时须提供有关文件。b)遇独家委托，向营业助理或主管领取委托独家代理合同书作有关登记，274、负责同事可获奖励提成比率。c)完成登记手续后礼貌地提出是否有其它需要，并起身作送客姿态：“请慢走”，“有什么需要，欢迎随时来找我们”。d)马上作有关盘源输入电脑，并将档案编号及锁匙编号写在放盘/匙委托代理协议书的右上角，交予主管审阅。（如主管休息可交予商务助理）4.租售租售e)尽快留取客户联络电话联络电话后，才开始详细谈及楼源资料。f)尽可能马上安排看楼安排看楼。（特别是有放匙的单位）。g)遇上客户需求的盘源没有时，应该用回旋的方式处理，例如：“刚巧那业主现在没空，我们尝试另外再约时间，好吗？”“那单位好像已经改变了价钱，让我先了解了解情况”。d)能成功安排看楼，请取出中介委托协议书（看楼纸）275、作有关登记，强烈要求有身份证登记，可解释为是应业主要求而作有关登记，理由是入屋视察为安全作考虑等等。如遇客户拒绝，应请示主管，要获得同意下才可进行看楼程序。e)尽快将客户资料输入电脑，并作定期跟进定期跟进。二.客户/业主跟进 所有客户及业主（含无效盘源如：不放、不租、自用等）须定期跟进工作，并将结果记录入电脑。凡未能联络上有关人物或无更改讯息（与前提供资料）属无效跟进，不能做工作报告数据上报。（跟进盘源时，要尽量询问：“还有其它物业需要我们帮忙吗？”而跟进客户时也在适当时候探讨：“还要找其它物业，例如：写字楼或门面吗？”）三.外勤 营业员看楼，收（搜）房源，踩盘，办交易手续等外勤工作。必事先要276、外勤登记表作有关登记，注明外出及回来时间。如遇突发外勤，须以电话报知主管/商务助理，代其在外勤登记表作登记。凡看楼必须填写中介委托协议书（看楼纸），交由客户签署后，把客户联交给客户，第一联交回主管存档。四.广告/优质盘源处理 凡遇看楼过程或收盘过程当中，发现优质盘源，应第一时间主动向主管上报，并积极配合广告发放提供优质盘源。五.议价 凡遇客户有提出还价情况，应第一时间向主管上报，才可进入议价程序，一切洽谈结果，必须如实向主管汇报。所有在涉及议价的单位，如遇其他同事须看楼，必须经过主管同意方可安排。六.签约1、事先准备工作事先准备工作。a)房管局查核交易物业产权情况。b)凡在房管局未能成功查核产277、权的物业，必须在相关的机构，例如：原开发公司，物业管理处及按揭银行等尽量进行查核。c)提醒业主带齐相关产权证明文件，例如：房地产权属证明书、房地产预售契约、银行按揭合同、购房发票、购房认购书、缴房款收据等。并同时出具身份证明文件，例如：身份证、户口本、独身证、结婚证等。（如已婚者，而不能双方同时到场的，须附有不在场一方的“委托出售物业授权书”）。i)凡受委托代出售的代理人，须出示经公正处公正的“委托出售物业授“指定委托划款书”ii)买方“委托转付房款通知书”d)遇另有协议条款须先以草稿形式拟好向主管请示，经核准后才书写合约备注栏内，凡不够位置书写时须注明“本协议另有附件，具同等效力”字样。以附278、件形式，详细列明条款并三方同时签署。e)不能随意删改协议书任何条款，如遇客户有所提出，须请示主管同意后方可执行。f)协议书第一联交回主管存档，第二联交客户，第三联交业主，并提醒小心保管。g)需要托管交易文件的，须填写“托管交易文件收据”。h)收不足佣金者，须由客户填写“事前减佣申请表”交由主管签批后才予实施（遇主管不在，须电话请示，未能联络主管者，须向上级主管请示），否则不予认可。i)所有错字，修改部分，须在相应位置，三方加签。2、双方达成一致协议双方达成一致协议a)签买卖/租赁协议书，并清楚列明房款支付方式。b)有附带家电物品者，须另附表详细列明一并签署。c)带有租约的，须出示有关租约正本，279、并议明相关押金的交接，及租金的转交方式。d)遇产权未清需要托管房款或客户指定须要逶过代理转付房款的，须同时要求签署“委托转付房款通知书”。3、双方未达成一致协议双方未达成一致协议a)业主方签署“买卖/租赁承诺书”及“佣金确认书”（同意做高楼价支付佣金的须签署“佣金承诺书”）b)客户方签署“认购/承租承诺书”及“佣金确认书”。c)经协商后达成一致协议后按第六条第 1 项所有程序执行。七.上数 完成签约程序后，营业员须将协议书正本、产权文件及业主/客户方身份证的复印件集齐，填写“上数表”并上交相应主管签批。八.签约后跟进1、严格根据合约相关日期，执行所有程序，并须要执行日前一天以电话提醒，确认相约280、双方。2、签署正式“租赁合同”的，须事先把合同条款沟通拟好，提供双方确认，以求到场能即时签署，避免到场双方出现争执延误。a)办理相关手续时，需要取用托管交易文件时，须填写“领取物品申请表”。b)提醒买方带备身份证3、业主方主管签批后向营业助理领取，注意小心保管。4、需要转付房款/租金时，须事先一天填写“提取代收订金，房款申请表”向财务部提出申请，并须清楚确认能够领到款项才予约定客户。并须按一万元以上到总部财务部支付的方式执行，尽量建议客户采用转帐形式支付，并填写“指定委托收款书”。（如之前已签过有关文件的则直接向财务部提示便可）九.收款1、直接把房款转交业主的，须要求填写“客户收款签收单”。2281、代收房款的，开具收据后，并要求客户填写“委托转付房款通知书”及提醒客户小心保存我公司发出的收款收据，日后房款交接清楚后须退回有关收据，如遇遗失者须填写“遗失收据证明书”。3、完成收款程序后，营业员须即时填写“收款报告表”经各方签署后，即时传真予总部财务部，并电话确认已收妥。4、外出收款时填写“发票/收据借出申请单”，发票/收据上须写明相关资料，不能写白条。收到款后按第九条第 3 项程序执行。5、遇收款须事先提供发票以作请款的。填写“书面证明”（开具发票书面证明书），并紧密地跟进，要求尽快收到有关款项。收到后按上述程序执行。非办公时间，由主管按上述流程操作，附加以电邮形式把相关资料向上级主管及282、财务部上报。十.对外分佣 需要与其它中介公司或经办人合作业务及涉及对外分佣时，须事先填写“中介费用申请表”，得到签批方予执行。十一.迟收佣金 凡予合约应收款期内未能收到的佣金，须填写迟收佣金解释表交由主管加签后，向财务部呈交后，提出要求发出“催缴佣金通知书”及有关其他相应行动。十二.违约 出现客户挞定，业主不买/不租及私下成交等违约行为，如属经双方达成违约协议的，填写客户违约报告呈交上报，但如属未经协商的单方违约情况，则须即时上报主管，并向财务部提出要求发出“催收佣金通知书”及有关其他相应行动。十三.事后减佣/取消交易/坏账 遇特殊情况出现，事后减佣/取消交易/坏账等情况，须填写有关报表上报。283、在操作过程中，遇上什么困难和突发情况，应及时向主管汇报和查询处理方式。否则，需自行负责因此而引起的相关责任。房产中介常见问题总结房产中介常见问题总结Q1.开中介怎么找房源?Q1.开中介怎么找房源?最佳答案：最佳答案：1 和其他中介合作。交换房源2 去小区跟踪其他中介（简称驻守）3 去二手房交易网上寻找个人房源4 和各小区保安打好关系。如果有其他中介去小区带看。就让保安登记。然后把登记信息告诉你。5 打小区业主电话询问。6 等业主上门挂牌7 拿钱买房源信息8 使用带有房源采集功能的管理软件搜集房源（如易房大师等，可迅速抓取指定网站所有房源）就这几种方式了。Q2.到房产中介登记出售房源要手续费吗?284、Q2.到房产中介登记出售房源要手续费吗?问题补充：我是买了房子,但现在不想要了,想要卖掉.不知道该怎么办?请知道的朋友帮帮忙,谢谢了.最佳答案：最佳答案：你可以把房源挂到房产中介所,让中介公司帮你卖呀!挂房源一般不收费,如果中介公司帮你把房子卖掉了,你应该付给中介公司中介费(一般是房价的 1%,不同的城市,中介费不一样.)另外,你也可能告诉朋友,让他们帮你留心一下,看有没有认识的朋友需要买房的.不过,通过中介比较可信一些.Q3.我现在在找房子租，发现好多房源都是中介的我想知道怎样识别中介是否是骗人的？要注意些什么？叩谢！Q3.我现在在找房子租，发现好多房源都是中介的我想知道怎样识别中介是否是骗285、人的？要注意些什么？叩谢！最佳答案：最佳答案：首先要注意中介公司的品牌，营业执照（正规的中介公司都有政府部门颁发的营业执照，一般都放在明显位置，了解该中介的法定注册公司名称、法人代表等必要情况）。其次看中介人经纪资格证如果中介在看房之前要求交纳相应的费用，一定不能交和房东见面时，要看房东的真正身份及索要相关房产证等复印件。签定合同时，三方在场的情况下查清水、电、煤气表数；2、附带的电器品牌、功能、保养要列名书面清单 Q4.我想在上海开个房屋中介 房源去那里找?Q4.我想在上海开个房屋中介 房源去那里找?最佳答案：最佳答案：1 到网上钓房源！有关房子的网都去看看，保证有收获！2 有时间的话到附近286、多走走，有很多都是自己贴信息出来的！3 有时去问问某小区的门卫，他们和业主都比较熟，谁有房源可能知道！4 开了门店以后就发传单，要么发名片，反正让附近的人都知道你开张了，这样有房源也会告诉你。5 附近如果有别的同行也去那瞧瞧，他们比你早营业他们知道房源比你多，看看他们愿不愿跟你合作。不愿意就算了。6 利用带有房源搜集功能的软件搜集房源，目前采用最新技术的一个软件为易房大师Q5.房屋中介公司怎么跟房源业务员分成？Q5.房屋中介公司怎么跟房源业务员分成？问题补充：房屋中介公司怎么跟房源业务员分成？想问下业务员的薪金是应该找到房源了就发，还是房子成交了再按比例发。请教下有经验的朋友。最佳答案：最佳答287、案：朋友 肯定是成交后才按比例发提成的，提成比例一般为百分之十至百分之二十左右，肯定是业务员做的越多，提成比例也就越高。业务员做多了，你这个老板肯定也高兴呀。另外就是奖金。按工作表现发放奖金是你这个老板用于激励员工和奖励员工的重要手段，不要忽视哦我是中介的，我们公司是如果房子卖出去了业务员提中介费的百分之十，如果房源是其他员工找的，则该业务员和卖出的业务员 1：9 分 调出则提百分之九，找房源者提百分只一 这只我们公司的哈祝你工作愉快 Q6.中介新手该怎么收集房源?Q6.中介新手该怎么收集房源?问题补充：我是在深圳一家中介公司做业务员的新手。想问问在深圳市场的中介高手们，怎么能收集到房主的房源288、？（我收集到的房源大部分都是中介代理的，我多是从网上收集的？最佳答案：最佳答案：中介很辛苦的，没有休息日的，没有固定工作时间，有客源，有房源，能成交就行了。如果你主要是从网上收集房源的话，建议你使用可以自动搜集房源的中介管理软件。这方面做的比较好的有易房大师等，不仅可以帮您迅速搜集目标网站如 58，搜房，赶集等网站的大量房源信息，还可以通过中介黑名单功能过滤掉房产中介机构发布的无用房源信息。Q7.求房产中介广告语（让房东主动登记房源的）Q7.求房产中介广告语（让房东主动登记房源的）最佳答案：最佳答案：安全交易，服务职业。免费评估，免费登记房源。不吃差价，不压房款Q8.想在天津做中介,不知道天津289、的中介公司的房源怎么收集,是买的吗?Q8.想在天津做中介,不知道天津的中介公司的房源怎么收集,是买的吗?问题补充：在天津是否可以买到房源信息?收集房源的渠道?因为是新手,不太懂,请各位多多指教!请多包涵!最佳答案：最佳答案：收集房源的渠道有多种.1 媒体,网络,报纸.收集房源2 亲朋好友介绍.3 在小区贴售条（对于管理差的小区可行）4 发传单（新手可以做做）5 老客户介绍（你根他找到合适的房子他买了以后，关系打好后他会再次介绍房源和客户给你）6 如果你在其它的中介公司有朋友的话就好。叫你朋友拿他们公司别人的盘给你（保密就好。不然对你和朋友都不好）7 利用房产中介软件（如易房大师）搜索，每天可获290、取几十万条房产信息8 洗盘。也就是把整个小区业主的电话通通打一次（机率小。新手可做）9 跑到别的物业公司门口去挖客户（客户一出来就跟上去）。方法多多方法多多。可以像你的部门经理问一下Q9.中介登记的房源应具备哪些手续，受哪些约束？Q9.中介登记的房源应具备哪些手续，受哪些约束？问题补充：我在房产中介签订了一个合同，但没有看到房产证、契证等相关证明，单凭对顺驰的信任就签了，但后来也就是第二天就发现原房主的购房价格与所陈述的 差 3 万元，于是我们就想退掉不要了，但顺驰就是不给退信息费。最佳答案：最佳答案：对对，顺驰从来没骗过人滴为什么大家不喜欢通过公证处买房？在报纸或网上找信息，通过公证处买房只291、收取房款总额 0.3%的提存公证费而且过户未成功房款还能返还买房者。关于信息费，其实就是中介费，合同法第 427 条规定:居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。当然顺驰从来都是遵纪守法不骗人，哈 Q10.可否多个中介同时挂牌一套房源？Q10.可否多个中介同时挂牌一套房源？最佳答案：最佳答案：可以多家公司挂牌的，但是不要和任何一家公司签独家代理合同就可以的啊而且很多公司都是免费给你卖房子的，你只要不要在房子卖出去之前收某个公司的钱就可以了，不过要是见了想买房子的客户并签了合同，就可以拿钱了，这样等于房子就卖出去了，中介公司可以帮你办理剩下的事情292、，多数中介公司收的都是购房方的费用，你就不用花钱就可以把房子卖出去了。挂拍的公司越多，房子卖的就越快。看房的人多了嘛。嘿嘿。Q11.做为一个中介，如何更多的开发房源和客户？Q11.做为一个中介，如何更多的开发房源和客户？最佳答案：最佳答案：传单、登报、店面揽客、陌生拜访、网络查询、资源共享、与各小区物业搞好关系。还有最重要的就是做好服务，我做了段时间，现在都是靠以前的客人介绍新客人，这样成交率高好办事。另外，现在好多房源都是发布在网上的，你可以使用一些具备房源搜集功能的房产中介管理软件。这方面做的比较好的有易房大师等，不仅可以帮我们迅速搜集目标网站的大量房源信息，还可以通过中介黑名单功能过滤掉293、房产中介机构发布的无用房源信息。Q12.如果房源是中介提供，还可以把中介甩掉吗？Q12.如果房源是中介提供，还可以把中介甩掉吗？问题补充：我们要买二手房，一直想找个熟人，为了省去一部分中介费。不过还是没有做到，毕竟有些事情不是自己想的那样。现在由中介提供一套房源，也和房主见面了，也有房主的联系方式。（房主到没有多大意见，只要拿到他要的钱应该没问题。现在我们想把中介甩掉，不知道可以吗？中间有什么麻烦吗？没有中介对我们有什么影响吗？单独交易和有中介有什么区别，是不是不能贷款？如果有知道的朋友，请帮帮忙，第一次接触 最佳答案：最佳答案：中介公司带你看业主房源的时候应该让你签过一份房屋代购委托,上面会294、有明文规定,你私下成交该房源,应承担相关的责任.中介公司可以通过起诉来要回他们的中介佣金.你和业主之间私下成交具有一定的风险性,最关键的一个问题在是先付款后办理过户手续,还是先办理过户手续再付款,双方如果有一方不守诚信,可能会成生不必要的纠纷.有中介公司帮你办理,他们会合理的控制这些风险,即使有个问题,你直接找他们公司就可以.再说贷款的问题,这个问题与成交方式没有关系.Q13.北京中介二手房房源采集?Q13.北京中介二手房房源采集?问题补充：我刚接触这个，我想知道通过什么路径获取的信息会更有效率一些 最佳答案：最佳答案：网络肯定是最好的信息来源，信息又完整，又全面。比如搜房上面查北京 二手房 295、就有好多信息。不过信息太多了要搜集的话，最好使用用信息采集系统，比如易房大师之类的，它可以迅速的从你的目标网站上准确的大量的把数据、文字都按照自己的需求给采集下来，并且还能够自动的更新采集最新数据。你要做的只是选择想要的房源信息，易房大师会将信息自动录入管理系统。Q14.房产中介的业务员怎样找房源？Q14.房产中介的业务员怎样找房源？问题补充：包括出售和出租的房源，现在的情况好像是只要有房源就不怕卖/租不出去。但房源很难找，怎么能找到呢？请从事房产的朋友来指点一下报纸上登的往往都是其他中介的房源。最佳答案：最佳答案：方法大致如下：1：电话接待，一般公司比较大的，业主会主动打电话到离房主附近的房296、产公司，所以要多接电话。2：门店接待，房主下班了，或者吃玩饭后会出去散步，到店面的也不少，一有人到门店你就得比别的同事早出去，呵呵，先到先得。不是卖房的可能是买房的，接一个客户也可以啊。3：是有针对性的根据客户的要求去找房子，如客户就要指定的小区，公司目前没有他合适的，就可以采取这种方式了，也就是贴条，但是要做的好点，不要做的那么一点点，一看就是小公司所为。呵呵，没有客户也可以这样去做，有人跟你打电话不就是有房源了吗？4：不知道你公司是多大，还有一般的大公司会有附近的小区业主的电话，这都是平时跟物业处的，有的是花钱的。不知道你明不明白。有的话打电话核实好了。（但是有点不好是，有很多是不卖的。要297、有心理准备）5：网络上面，比如焦点 新浪 站台 等 也就是打电话核实了，呵呵6：一些房产中介管理软件，比如易房大师，他不仅可以帮你搜集目标网站上的大把数据，而且具备中介电话屏蔽功能，能够自动筛选掉中介发布的房源信息。勤快点，每天坚持，相信你能做的很出色。努力吧！如何更好利用电话沟通如何更好利用电话沟通电话是一种常见的通讯、交往工具，随着科学技术的发展和人们生活水平的提高，电话的普及率越来越高，人离不开电话，每天要接、打大量的电话。看起来打电话很容易，对着话筒同对方交谈，可以说是一门学问、一门艺术。打电话的礼仪也是公关礼仪的重要内容。为更好的树立嘉业人形象，特号召大家遵守如下条款。一、接电话的程298、序一、接电话的程序1、电话铃一响，应尽快去接，最好不要让铃声响过三遍。拿起电话应先自报家门，“您好，XX 地产”。避免说：“喂，你好，”。询问时应注意在适当的时候，根据对方的反应再委婉询问。一定不能用很生硬的口气说“他不在”、“打错了”、“没这人”、“不知道”等不标准的用语。电话用语应文明、礼貌，态度应热情、谦和、诚恳，语调应平和、音量要适中。特别注意声调、语速、以及表达的准确度。2、接电话时，对对方的谈话可作必要的重复，重要的内容应简明扼要的记录下来，如时间、地点、联系事宜、需解决的问题等。3、电话交谈完毕时，应尽量让对方结束对话，若确需自己来结束，应解释、致歉。通话完毕后，应等对方放下话筒299、后，再轻轻地放下电话，以示尊重。二、打电话的程序1、选择适当的时间。公务电话应尽量打到对方单位，若确有必要往对方家里打时，应注意避开吃饭或睡觉时间。2、首先通报自己的姓名、身份。必要时，应询问对方是否方便，在对方方便的情况下再开始交谈。3、电话用语应文明、礼貌，电话内容要简明、扼要。4、通话完毕时应道“再见”，等对方放下电话后再轻轻放下电话。三、电话沟通时需要注意哪些细节1、拨打电话拨打电话之前，要有一个腹稿，要有所准备，做到心里有数，这样可以节省时间和提高电话沟通的效率。电话接通后，首先做一个简单的寒暄，然后就直奔主题，不要闲聊天，不要东拉西扯，以免偏离通话的主题。2、通电话时应该注意的几个300、细节问题。首先，要使用电话敬语。如：再见、咱们下次再谈等。只有先听到对方挂断电话之后，你再挂断电话，这是商务礼仪的一个表现。在用电话进行沟通时，通话时间一般控制在三分钟以内，最长也不要超过五分钟。如果一次沟通没有完全表达出你的意思，最好约定下次通话的时间，或者约定面谈的时间，以避免占用电话的时间过长。四、电话的基本礼仪 1、重要的第一声重要的第一声 当我们打电话给某单位，若一接通，就能听到对方亲切、优美的招呼声，心里一定会很愉快，使双方对话能顺利展开，对该单位有了较好的印象。在电话中只要稍微注意一下自己的行为就会给对方留下完全不同的印象。同样说：“你好，嘉业地产”。但声音清晰、悦耳、吐字清脆，301、给对方留下好的印象，对方对其所在单位也会有好印象。因此要记住，接电话时，应有“我代表单位形象”的意识。2、要有喜悦的心情、要有喜悦的心情 打电话时我们要保持良好的心情，这样即使对方看不见你，但是从欢快的语调中也会被你感染，给对方留下极佳的印象，由于面部表情会影响声音的变化，所以即使在电话中，也要抱着“对方看着我”的心态去应对。3、清晰明朗的声音、清晰明朗的声音 打电话过程中绝对不能吸烟、喝茶、吃零食，即使是懒散的姿势对方也能够“听”得出来。如果你打电话的时候，弯着腰躺在椅子上，对方听你的声音就是懒散的，无精打采的，若坐姿端正，所发出的声音也会亲切悦耳，充满活力。因此打电话时，即使看不见对方，也302、要当作对方就在眼前，尽可能注意自己的姿势。4、迅速准确的接听、迅速准确的接听 办公桌上往往会有两三部电话，听到电话铃声，应准确迅速地拿起听筒，最好在三声之内接听。若时间过长无人接电话，或让对方久等会给他留下不好的印象。养成即便电话离自己很远，听到电话铃声后，附近没有其他人，我们应该用最快的速度拿起听筒。如果电话铃响了五声才拿起话筒，应该先向对方道歉。5、认真清楚的记录、认真清楚的记录 随时牢记 5W1H 技巧，所谓 5W1H 是指 When 何时 Who 何人 Where 何地 What 何事Why 为什么HOW 如何进行。在工作中这些资料都是十分重要 的。对打电话，接电话具有相同的重要性。电303、话记录既要简洁又要完备，有赖于 5W1H 技巧。6、了解来电话的目的、了解来电话的目的 公司的每个电话都十分重要，不可敷衍，即使对方要找的人不在，切忌只说“不在”就把电话挂了。接电话时也要尽可能问清事由，避免误事。我们首先应委婉地探求对方来电目的，如自己无法处理，也应认真记录下来，就可不误事而且赢得对方的好感。7、挂电话前的礼貌、挂电话前的礼貌 要结束电话交谈时，一般应当由打电话的一方提出，然后彼此客气地道别，说一声“再见”，再挂电话，不可只管自己讲完就挂断电话。五、使工作顺利的电话术 1、迟到、请假由自己打电话；2、外出办事，随时与单位联系；3、外出办事应告知去处及电话；4、延误拜访时间应事304、先与对方联络；5、用传真机传送文件后，以电话联络；6、同事家中电话不要轻易告诉别人；7、借用别家单位电话应注意：一般借用别家单位电话，一般不要超过十分钟。遇特殊情况，非得长时间接打电话时，应先征求对方的同意和谅解。六、如何接听面试电话。在接听面试电话时也要给对方留下好的印象。根据公司基本要求询问面试者应聘的职务，多大年龄？什么学历？有几年的工作经验。若感觉对方合适，约面谈时间;哪怕对方不适合也要委婉的谢绝，如：“职务已经招满了,谢谢您对嘉业的关注,再见”。七、如何接听客户的投诉和抱怨电话1、尽可能地询问打电话的人有什么需要帮助的，问一下他是否要留言，并且仔细地作下记录，永远都不要对打来电话的人305、的问题说“我不知道”。2、要尽量地给对方一个答复，或者对她说你会马上找人来讨论这件事。3、你要尽可能快地给她答复，如果答复她需要较长的时间，你应该让她放下电话，说你会给她打回去。4、如果你需要让对方不要挂电话，应该先对她说一下。5、如果对方提出的要求对你或者公司来说是非分的或者过分的，不要很自然的说：“不，你的要求我们不会满足的。”你应该说：“这个，我不能肯定，我弄清楚了再打给你，好吗？”即使答案仍然是“NO”，客户也会觉得你做过了努力。八、无关紧要的电话如推销等无关紧要的电话，经过信息筛选并做好记录，参照办公室情况，有必要时向负责人推见。九、如何体现彬彬有礼语调的魅力语调的魅力 用清晰而愉快306、的语调接电话能显示出说话人的职业风度和可亲的性格。虽然对方无法看到你的面容，但你的喜悦或烦躁仍会通过语调流露出来。打电话时语调应平稳柔和、安详，这时如能面带微笑地与对方交谈，可使你的声音听起来更为友好热情。千万不要边打电话边嚼口香糖或吃东西。得体的问答得体的问答 来电应在第二声铃响之后立即接听，在礼貌问候对方之后应主动报出公司或部门名称以及自己的姓名，切忌拿起电话劈头就问：“喂，找谁？”同样，来电话人需要留话也应以简洁的语言清晰地报出姓名、单位、回电号码和留言。结束电话交谈时，通常由打电话的一方提出，然后彼此客气地道别。无论什么原因电话中断，主动打电话的一方应负责重拨。电话留言电话留言 在商业307、投诉中，不能及时回电话最为常见。为了不丧失每一次成交的机会，一般应在 24 小时之内对电话留言给予答复，如果回电话时恰遇对方不在，也要留言，表明你已经回过电话了。如果自己确实无法亲自回电，应托付他人代办。恰当地使用电话恰当地使用电话 发展良好商务关系的最佳途径是与客户面对面地商谈，而电话主要用来安排会见。当然一旦双方见过面，再用电话往来就方便多了。行政部宣2006 年 X 月 X 日 分行商圈调查表 分行商圈调查表楼盘名称地址每层户数或面积总层数总面积性质房型及图售价租金屋龄发展商及电话物业公司及电话公交线路：学校：医院：银行：超市、购物、餐饮网点（名称及电话）：小区概况简述社区人文环境：二手308、房交易手续办理操作指南二手房交易手续办理操作指南（权限级别：分行经理）（权限级别：分行经理）目 录目 录服务项目及收费标准服务项目及收费标准三级市场操作程序三级市场操作程序三级市场产权转让流程一次性付款三级市场产权转让流程一次性付款三级市场产权转让流程按揭付款三级市场产权转让流程按揭付款三级市场产权转让流程担保赎楼三级市场产权转让流程担保赎楼三级市场产权转让流程买方出款为卖方赎楼三级市场产权转让流程买方出款为卖方赎楼办理按揭、担保赎楼、产权过户所需资料办理按揭、担保赎楼、产权过户所需资料三级市场税费征收三级市场税费征收三级市场其它转移提供的资料三级市场其它转移提供的资料办理房地产抵押登记指南办309、理房地产抵押登记指南安居房换证指南安居房换证指南办理公证指南办理公证指南XX 国土局过户程序XX 国土局过户程序国土局各登记点地址及咨询电话国土局各登记点地址及咨询电话各公证处地址及咨询电话各公证处地址及咨询电话供电、煤气、电话、有线电视过户所需资料供电、煤气、电话、有线电视过户所需资料土地使用权年限土地使用权年限深圳经济特区土地使用费用征收标准深圳经济特区土地使用费用征收标准深圳经济特区用地性质分类深圳经济特区用地性质分类深圳经济特区地土地等级划分深圳经济特区地土地等级划分深圳市宝安、龙岗区土地等级划分深圳市宝安、龙岗区土地等级划分深圳市房地产转让估价简表（一）深圳市房地产转让估价简表（一）310、深圳市房地产转让估价简表（二）深圳市房地产转让估价简表（二）附件一：格式范本及填写规范附件一：格式范本及填写规范附表 1：按揭范本及填写规范附表 1：按揭范本及填写规范附表 2：承诺书（关于变更成交价格）附表 2：承诺书（关于变更成交价格）附表 3：确认书（关于变更买方姓名）附表 3：确认书（关于变更买方姓名）附表 4：承诺书（关于赎楼确认）附表 4：承诺书（关于赎楼确认）附表 5：交楼确认书附表 5：交楼确认书附表 6：委托书附表 6：委托书附件二：按揭月供系数表附件二：按揭月供系数表附件三：投诉与反馈附件三：投诉与反馈一、内部客户投一、内部客户投诉处理诉处理二、外部客户投诉处理二、外部客户311、投诉处理投诉单投诉单服务项目及收费标准服务项目及收费标准服务项目服务项目收费标准收费标准委托售房成交价的 1.5%(不足 5000 收 5000 元)委托购房成交价的 1.5%(不足 5000 收 5000 元)委托出租月租金的 50%(不足 1000 收 1000)委托租房月租金的 50%(不足 1000 收 1000)代办产权过户每套收 3000 元代办“绿本转红本”每套收 5000 元代办银行抵押贷款（特区内住宅）每套收 3000 元代办银行抵押贷款（特区外住宅）每套收 4000 元办理二手楼按揭手续每套收 3000 元代办银行按揭赎楼每套收 5000 元评估（普通住宅 100 万以下）312、每套收 300 元评估（普通住宅 100 万以上）每套收 500 元需提供房产证或抵押贷款合同原件，业主身份证明，所有业主到场，委托书最少做五份收费 300 元公证处做全权委托公证处做全权委托房产证原件或抵押合同原件，或全权委托书原件赎楼查档 50元、过户查档 50 元，查档后需三个工作日办完相关事宜，过后作废住宅 300 元，商铺，写字楼，厂房，别墅按评估价 1%计费提供户首期款收据验原件收复印件，收入证明，身份证原件及评估报告，房产证复印件验原件写字楼：评估净值 5 成 厂房：（1）关外评估净值 4 成：（2）关内净值 5 成：（3）住宅评估净值 8 成（注：先向银行查询欠款并打单，需提供313、借款协议，客户首期款收据，委托书复印件查档单）财务公司利息 2%担保公司 1%手续费+银行贷款利息（以银行为准）+300 至 500 元手续费业主需提供首期款收据还款时间跟随变动而变动，保险单及退保证明需退还业主保税区国土局注销抵押需 3 个工作日，宝安区国土局注销抵押需 7 个工作日，福田国土局办理预售合同注销抵押需 3 个工作日房产证原件或抵押合同原件，或全权委托书原件。赎楼查档 50 元，过户查档 50，市区 5 个工作日，关外 3 个工作日若有一方是境外人仕需做买卖合同公证，公证费合同价 3国土局产权登记点 30 天出税单，完税后即时取证，（办资金监管的，交税后第 3 个工作日取证同时314、放款）福田保税区管理局过户后 12 个工作日出税单，完税后即时取证。需买家亲自到场验身份证原件（保税区管理局需买卖双方同时到场取证）需银行经办人及买家亲自到场验身份证原件，境外人仕需做抵押公证，公证费贷款金额 3；15 天后银行到国土局取件审核后放抵押款给卖家，福田区保税区国土局抵押登记为 7 个工作日，审核时间需 2 个工作日查档查档评估评估申请银行贷款申请银行贷款银行出具贷款承诺书银行出具贷款承诺书向财务公司或担保公司借款向财务公司或担保公司借款先还发展商欠款后还银行欠款先还发展商欠款后还银行欠款国土局办理房产抵押注销手续国土局办理房产抵押注销手续查档查档国土局签署正式买卖合同，办理过户手315、续国土局签署正式买卖合同，办理过户手续出税单，交税出税单，交税领到新房产证领到新房产证银行到国土局办理抵押登记银行到国土局办理抵押登记三级市场操作程序三级市场操作程序三级市场产权转让流程一次性付款三级市场产权转让流程一次性付款30 天2 天内3 天内1 天按揭员通知客户领取税单交税，取房产证。（并通知银行给予办理抵押登记手续）分行通知业主领取结清水电后的余款，并把单据转交业主分行业务员签订买卖协议1 天1 天分行把买卖协议，成交报告传真到按揭部，由合同专员审核后，交给按揭员。（成交报告上注明接管按揭员）按揭员与业务员沟通基本情况，与业主、客户联系按揭事宜询问有关情况并给予落实，按揭员把情况反馈316、给业务员分行在收文回执答复日期（即取房产证）前，把放款通知单传到财务部（通知单上注明放款用途）通知财务部放税款到按揭部，财务部经审核后把税款放到按揭部1 天1 天分行把买卖双方身份证复印件及房产证原件转交按揭部分行通知客户把房款及应交费用打入公司，业务员把收款收据及物业跟进表（附表 1）传到按揭部（跟进表上须注明费用去向、过户价格、买方姓名等）。若与有过户价格和买卖协议不符合的，须买卖双方签署承诺书（附表 2），若买方姓名与买卖协议不一至的，买卖双方签署确认书（附表 3）分行通知买卖双方到物业管理处办理交楼手续，并把经买卖双方签名的交楼确认书传到按揭部。（附表 5）交楼确认书上注明交接事项、读317、数，并把有关欠款转交按揭部。财务部经审核放款给业主。分行通知业主领取房款（把放款通知所需资料传到财务部）1 天按揭员把房产证复印件传真到分行，税单原件交按揭部文员转交分行水电专员通知买卖双方办理煤气、有线电视、电话、电过户手续水电专员把过户后的有关结清欠款单转交分行，并在交楼确认书上签名注明，并传到分行。产权查档后，与业主、客户到国土局办理过户手续，按揭员把收文回执传真到分行三级市场产权转让流程按揭付款三级市场产权转让流程按揭付款三级市场产权转让流程担保赎楼三级市场产权转让流程担保赎楼1 天分行把按揭合同、收据等有关资料转交客户1 天1 天分行业务员签订买卖协议分行把买卖双方身份证复印件及房产318、证原件转交按揭部按揭部通知客户准备按揭申请所需资料，到银行办理按揭申请，银行出具承诺书1 天分行把买卖协议，成交报告传真到按揭部，由合同专员审核后，交给按揭员。（成交报告上注明接管按揭员）按揭员与业务员沟通基本情况，与业主、客户联系按揭事宜询问有关情况并给予落实，按揭员把情况反馈给业务员1 天评估部对成交物业进行评估，并出具评估报告分行通知客户把首期款及应交费用打入公司，业务员把收款收据及物业跟进表（附表 1）传到按揭部。（跟进表上须注明费用去向、过户价格、买方姓名等）。若与有过户价格和买卖协议不符合的，须买卖双方签署承诺书（附表 2），若买方姓名与买卖协议不一至的，买卖双方签署确认书（附表 319、3）30 天产权查档后，与业主、客户到国土局办理过户手续，按揭员把收文回执传真到分行1 天分行在收文回执答复日期（即取房产证）前，把放款通知单传到财务部（通知单上注明放款用途）通知财务部放税款到按揭部，财务部经审核后把税款放到按揭部。分行通知业主领取首期款（把放款通知所需资料传到财务部）按揭员把房产证复印件传真到分行，并把税单复印件转到财务，税单原件交按揭部文员转交分行按揭员通知客户领取税单交税，取房产证。（并通知银行给予办理抵押登记手续）2 天分行通知业主领取结清水电后的余款，并把单据转交业主水电专员通知买卖双方办理煤气、有线电视、电话、电过户手续水电专员把过户后的有关结清欠款单转交分行，并320、在交楼确认书上签名注明，并传到分行按揭部把按揭合同等有关资料经文员转交分行分行通知买卖双方到物业管理处办理交楼手续，并把经买卖双方签名的交楼确认书传到按揭部。（附表 5）（交楼确认书上注明交接事项、读数）并把有关欠款转交按揭部15 天财务部经审核放款给业主银行领取已办妥抵押登记的房产证后，把按揭款放给业主。按揭员知会分行，由业务员通知业主查询1 天1 天分行业务员签订买卖协议。（协议中注明房产在抵押中，赎楼手续由担保公司办理，买卖双方给予配合。）评估部对成交物业进行评估，并出具评估报告按揭员根据买卖双方情况给予落实担保公司，并通知买卖双方到担保公司办理担保手续，并与业主到公证处办理公证委托给担321、保公司，业主把担保费预交与担保公司按揭员通知客户领取税单交税，取房产证。（并通知银行给予办理抵押登记手续）3 天担保公司把担保函交银行，银行审核资料后放款到担保公司，产权查档后，由担保公司办理赎楼手续3 个工作日1 天分行把买卖协议，成交报告传真到按揭部，由合同专员审核后，交给按揭员。（成交报告上注明接管按揭员）按揭员与业务员沟通基本情况，与业主、客户联系按揭事宜询问有关情况并给予落实，按揭员把买卖双方落实后的事项反馈给业务员按揭员与担保公司取回注销抵押的房产证后，通知分行业务员(取房产证日期视银行而定，通常为一周)30 天产权查档后，与客户到国土局办理过户手续，按揭员把收文回执传真到分行分行322、在收文回执答复日期（即取房产证）前，把放款通知单传到财务部（通知单上注明放款用途）通知财务部放税款到按揭部，财务部经审核后把税款放到按揭部15 天按揭员把房产证复印件传真到分行，并把税单复印件转到财务，税单原件交按揭部文员转交分行分行通知业主领取首期款（把放款通知所需资料传到财务部）1 天分行把买卖双方身份证复印件及房产证复印件及按揭合同原件转交按揭部1 天按揭部通知客户准备按揭申请所需资料，到银行办理按揭申请财务部经审核放款给业主1 天分行通知客户把首期款及应交费用打入公司或银行监管，业务员把收款收据及（附表 1）传到按揭部。（跟进表上须注明费用去向、过户价格、买方姓名等）。若与有过户价格和323、买卖协议不符合的，须买卖双方签署承诺书（附表 2），若买方姓名与买卖协议不一致的，买卖双方签署确认书（附表 3）2 天内分行通知买卖双方到物业管理处办理交楼手续，并把经买卖双方签名的交楼确认书传到按揭部。（附表 5）（交楼确认书上注明交接事项、读数）并把有关欠款转交按揭部银行领取已办妥抵押登记的房产证后，把按揭款放给业主。按揭员知会分行，由业务员通知业主查询。按揭员、担保公司人员与业主交接有关赎楼单据水电专员通知买卖双方办理煤气、有线电视、电话、电过户手续。水电专员把过户后的有关结清欠款单转交分行，并在交楼确认书上签名注明，并传到分行。分行通知业主领取结清水电后的余款，并把单据转交业主按揭部把324、按揭合同等有关资料经文员转交分行分行把按揭合同、收据等有关资料转交客户三级市场产权转让流程买方出款为卖方赎楼三级市场产权转让流程买方出款为卖方赎楼30 天15 天后 1 天分行业务员把收款收据及物业跟进表（附表 1）传到按揭部。（跟进表上须注明费用去向、过户价格、买方姓名等）。若有与过户价格和买卖协议不一致的，须买卖双方签署承诺书（附表 2），若买方姓名与买卖协议不一致的，买卖双方签署确认书（附表 3）1 天(赎楼)产权查档1 天按揭员与业务员沟通基本情况，与业主、客户联系按揭事宜询问有关情况并给予落实，按揭员把情况反馈给业务员2 天分行把买卖协议，成交报告传真到按揭部，由合同专员审核后，交给325、按揭员。（成交报告上注明接管按揭员）按揭员通知业主到公证处办理委托公证给按揭部(公司指定的受托人、公司规定的委托书版本)(附表 6)评估部对成交物业进行评估，并出具评估报告1 天分行通知客户把赎楼款打入公司指定帐号，并通知财务部划款到公司指定帐号赎楼按揭员通知客户领取税单交税，取房产证。（并通知银行给予办理抵押登记手续）分行业务员签订买卖协议。(协议上须注明：买卖双方自行协商约定，由买方将购房款中的？元径付卖方，用以偿还卖方就转让房产所欠的银行贷款；协议上没有注明的，须由买卖双方签署承诺书(附表 4)按揭部到原按揭银行办理赎楼手续(取房产证时间视银行而定，通常为一周)，取到注销抵押登记房产证原326、件后通知分行业务员(过户)产权查档通知客户到国土局办理过户手续(注：30 天后领取房产证)按揭员把收文回执传真到分行分行在收文回执答复日期（即取房产证）前，通知财务部放税款到按揭部，财务部经审核后把税款放到按揭部按揭员把房产证复印件传真到分行，税单原件交按揭部文员转交分行1 天按揭员通知客户准备按揭申请所需资料，到银行办理按揭申请，银行出具承诺书分行通知业主领取房款（把放款通知所需资料传到财务部）银行领取已办妥抵押登记的房产证后，把按揭款放给公司指定帐号。按揭员知会分行房款去向财务部经审核放款给业主2 天分行通知买卖双方到物业管理处办理交楼手续，并把经买卖双方签名的交楼确认书传到按揭部（附表 327、5）。(交楼确认书上注明交接事项、读数)并把有关欠款转交按揭部水电专员通知买卖双方办理煤气、有线电视、电话、电过户手续。水电专员把过户后的有关结清欠款单转交分行，并在交楼确认书上签名注明，并传到分行。分行通知业主领取结清水电后的余款，并把单据转交业主按揭部把按揭合同等有关资料经文员转交分行分行把按揭合同、收据等有关资料转交客户一天办理按揭、担保赎楼、产权过户所需资料办理按揭、担保赎楼、产权过户所需资料一、办理按揭所需资料卖 方卖 方买 方买 方身份证复印件身份证原件及复印件收款帐号收入证明原件(盖公司公章)房产证复印件已交付的定金收据及首期款证明按揭物业的评估报告其他银行需要提供的有关资产证明328、二、办理担保赎楼所需资料卖 方卖 方买 方买 方身份证原件及复印件身份证原件及复印件按揭合同原件收入证明原件(盖公司公章)房产证复印件已交付的定金收据及首期款证明供楼存折原件按揭物业的评估报告担保公司指定版本的公证委托书其他银行需要提供的有关资产证明原按揭银行的欠款清单产权查询单三、办理产权过户所需资料卖 方卖 方买 方买 方个人公司个人公司营业执照原件及复印件营业执照原件及复印件权利人身份证原件及复印件董事会或股东会决议原件身 份 证 原 件及复印件法定代表人证明书原件房产证复印件法定代表人证明书原件法定代表人身份证复印件法定代表人身份证复印件授权委托书及受托人身份证原件及复印件授权委托书及329、受托人身份证原件及复印件三级市场税费征收三级市场税费征收1、房产为个人普通住宅，购买并居住二年以上的，免征营业税和维护税务局。需征收税费为下述税费表的 3、4、5、6、7 项；（不足一年的，销售时须计征税费表中全部税费）。2、房产为单位或个人非普通住宅（如办公楼、商铺、别墅等）。销售是需计征下述税费表中全部税费。具体应缴税费计征表具体应缴税费计征表序号序号项目项目计算基数计算基数收取对象收取对象比例比例征收部门征收部门1营业税合同销售价减去原购入价的差额转让方5%登记机关代征2城市建设维护税营业税转让方1%登记机关代征3印花税合同销售价买卖双方0.1%登记机关代征4个人（单位）所得税所得额转让330、方个人为 20%单位为 15%单位的由登记部门征收；个人的由税务部门征收5契税合同销售价受让方1.5%、3%(见附注7)登记机关代征6登记费受让方80 元或 50 元登记机关7房地产证贴花受让方5 元登记机关代征附注：附注：1、若销售或转让价格明显偏低的，必须提供合法的房产评估机构的评估价。以最高价来确定销售价格。2、非房地产开发单位销售自建房或接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，以取得的全部销售收入营业额征收营业税。3、房地产交易手续费（按建筑面积收取）收费标准为：新建成商品住房每平方米 3 元，经济适用住房减半计收，手续费由转让方承担，存量住房（二手房）和住房以外的房地产交易手续费为每平331、方米 6 元，由交易双方各承担 50%；4、个人购买住房（包括普通住房和非普通住房）在 2 年内转手交易的，一律按实际销售金额全额的 5%税率缴纳营业税；5、个人购买住房两内销售的，全额计征营业税，毋需申报。个人购买普通住宅两年后销售的，销售价等于或低于原价，未产生营业税的，毋需申报。个人购买非普通住宅两年后销售，售价高于原价的，差额计征营业税，毋需申报，若需免缴营业税，需到税务部站申免；6、个人购房的起始日期以房地产证或契税完税凭证上注明的日期为准，其中安居房与二级转移登记的起始日期以购房买卖合同记载的日期为准，三级转移登记的起始日期，以申请购房的日期为准；7、契税按现行的标准予以收取。除土332、地、别墅、高级度假村按 3%税率计征以外，其他均按 1.5%计征，如有最新规定，按新规定执行；8、直系亲属或配偶之间房地产赠与，免征营业税、城市建设维护和个人所得税，其他房地产赠与，视同一般房地产买卖计征税费；9、房地产继承人或夫妻双方离婚财产分割的，免征营业税、城市建设维护税、个人所得税、契税；10、个人出售其购买并居住超过 5 年的安居房，免征个人所得税。11、如此表规定与国土局规定有异，以国土局规定为准。三级市场其它转移提供的资料三级市场其它转移提供的资料一、赠与一、赠与（特指配偶之间、父母与子女之间的赠与，其他赠与按转让办理）1、深圳市房地产转移登记申请表（赠与人、受赠人双方签名）2、333、赠与人、受赠人双方身份证复印件（验原件），有委托书的须提交经公证的委托书及受托人身份证复印件；3、房地产证或其他权利证书（原件）；4、赠与公证书（原件）和亲属关系公证书（原件）二、继承二、继承（遗赠）1、深圳市房地产转移登记申请表2、房地产证（原件）3、继承人身份证复印件（验原件），有委托书的须提交经公证的委托书及受托人身份证复印件4、继承公证书（如有放弃继承的，提供放弃继承公证书）三、拍卖三、拍卖 1、深圳市房地产转移登记申请表2、房地产证（未办理房产证，需提供原业主的购房合同原件，付清款证明原件及发票的复印件）。注：遗失房产证及遗失合同都必须登报和登遗失公告、电脑清单；3、拍卖行开的发票（原件和复印件）和付清房款证明原件；4、新业主的身份证明：企业营业执照复印件，法定代表人证明书及法人授权委托书，法人及经办人的身份证明复印件。个人仅需身份证复印件；5、拍卖行的身份证明：营业执照复印件，