1、專業專業 專心專心 專專注注起源时代广场起源时代广场商业概念规划建议商业概念规划建议项目属性项目属性项目操盘思路项目操盘思路成功之道成功之道市场分析市场分析开发方向开发方向取势取势明道明道优术优术合众合众践行践行市场定位体系市场定位体系平面布局平面布局体量配比体量配比建筑落位建筑落位商业模式构建商业模式构建交通体系交通体系品牌资源整合品牌资源整合项目资源整合项目资源整合客户资源整合客户资源整合资本资源整合资本资源整合招商执行招商执行销售执行销售执行运营管理运营管理项目操盘思路项目操盘思路目目 录录CONTENTSPART 市场调查市场调查PART 市场定位市场定位PART 规划建议规划建议PA2、RT 商业规划商业规划PART 项目规划建议项目规划建议3.1 场地规划分析场地规划分析 3.6 导示规划建议导示规划建议3.2 商业布局规划商业布局规划 3.6 建筑形象建建筑形象建议议3.3 公寓规划建议公寓规划建议 3.8 生态景观建议生态景观建议3.4 住宅规划建议住宅规划建议 3.9 其他规划建议其他规划建议3.5 动线规划建议动线规划建议 1-地块规划信息p项目四至：东邻颍州路，北靠颖河路，西、南面均为民宅。p项目总建筑规模：96665平米（含地下）p项目商业面积：43382平米p项目用地性质：商住用地2-地块周边环境项目位于人民路国贸商圈，商厦商圈等成熟商业商圈洼地。面靠颍州路和3、颖河西路交口。人流量、车流量较大。颖河西路颍颍州州中中路路9511201355545香娘路PART 项目规划建议项目规划建议/场地规划分析场地规划分析地块基础信息地块基础信息3-道路分析p颍州路：城市一级主干道，车流量较大。未来是城市发展的中轴线。p颖河路：城市一级主干道，未来贯穿本市东西的一条主要干道，车流量较大p香娘路：城市三级道路，未来可作为休闲步行街。结论：综上可以看出，本案周边紧邻两条城市主干道，道路的交叉口使地块形成了重要商业节点。颖河西路颍颍州州中中路路95 1201355545商业展示香娘路PART 项目规划建议项目规划建议/场地规划分析场地规划分析道路交通状况道路交通状况公交4、线路：5、25公交线路：3、4、9、11、16、234-地块规模分析p项目占地11170，可建建筑规模96665平方米。p依据定位，项目产品类型以商业为引擎包含住宅、公寓两大产品类型。结论：综上可以看出，相对于本市其他项目，本案商业体量较大，类型较丰富，但各产品运作模式存在差异，结合项目开发进度，可考虑分期销售，一方面减轻资金链的压力，另一方面给商业充足的曝光度。PART 项目规划建议项目规划建议/场地规划分析场地规划分析地块规模分析地块规模分析核心节点次级节点次级节点一般节点一般节点一般节点一般节点次要节点次要节点核心节点核心节点地块节点分析地块节点分析PART 项目规划建议项目规划建议/场5、地规划分析场地规划分析核心节点次级节点一般节点一般节点一般节点一般节点次要节点次要节点核心节点核心节点地块节点分析地块节点分析拆迁还原拆迁还原一般节点PART 项目规划建议项目规划建议/场地规划分析场地规划分析次级节点高潮空间导入空间辅助空间辅助空间辅助空间辅助空间导入空间导入空间高潮空间高潮空间地块空间节点分析地块空间节点分析拆迁还原拆迁还原导入空间PART 项目规划建议项目规划建议/场地规划分析场地规划分析导入空间垂直交通垂直交通住宅物业住宅物业公寓物业公寓物业地块建筑落位建议地块建筑落位建议商业建筑商业建筑PART 项目规划建议项目规划建议/场地规划分析场地规划分析卸货区卸货区6-28层6、层6-30层层地块楼层落位建议地块楼层落位建议1-5层，顶层局层，顶层局部挑高部挑高PART 项目规划建议项目规划建议/场地规划分析场地规划分析场地开发方案一：集中场地开发场地开发方案一：集中场地开发中庭中庭建议建议160-250平平PART 项目规划建议项目规划建议/场地规划分析场地规划分析集中场地开发有利于商场整体运营，适于核心集中场地开发有利于商场整体运营，适于核心主力店租赁主力店租赁模式，销售不便模式，销售不便地上商业综合体主要以百货和大卖场为主力。屋顶小花园可以增添项目的绿色概念，给项目赋予丰富内涵。选择合适位置合适高度设置本案高层住宅项目，塑造景观式高层住宅部分。本部分主要作为SO7、HO公寓开发，该部分物业建议规划为酒店式公寓和SOHO公寓两种产品。丰富市场产品种类。此部分取消绿化带，设置机会广场，充分发挥核心节点处展示性与聚集性的作用PART 项目规划建议项目规划建议/建筑布局规划建筑布局规划场地开发方案一：集中场地开发场地开发方案一：集中场地开发场地开发方案二：增加内街开发场地开发方案二：增加内街开发1-5层，顶层局层，顶层局部挑高部挑高PART 项目规划建议项目规划建议/场地规划分析场地规划分析增加内街开发主要是为增加内街开发主要是为增加商铺可售面积增加商铺可售面积，适合自营模式和主力店合作模式，适合自营模式和主力店合作模式卖场外街内街PART 项目规划建议项目规划8、建议/场地规划分析场地规划分析地上商业综合体主要以百货和大卖场为主力。屋顶小花园可以增添项目的绿色概念，给项目赋予丰富内涵。选择合适位置合适高度设置本案高层住宅项目，塑造景观式高层住宅部分。本部分主要作为SOHO公寓开发，该部分物业建议规划为酒店式公寓和SOHO公寓两种产品。丰富市场产品种类。此部分取消绿化带，设置机会广场，充分发挥核心节点处展示性与聚集性的作用场地开发方案二：增加内街开发场地开发方案二：增加内街开发要像方案一一样保持综合体卖场立面的统一性，又要让金街有一定的可视性，还不影响与家乐福入口融合在一起的主力店入口PART 商业规划商业规划PART 项目规划建议项目规划建议3.1 场9、地规划分析场地规划分析 3.6 导示规划建议导示规划建议3.2 商业布局规划商业布局规划 3.6 建筑形象建议建筑形象建议3.3 公寓规划建议公寓规划建议 3.8 生态景观建议生态景观建议3.4 住宅规划建议住宅规划建议 3.9 其他规划建议其他规划建议3.5 动线规划建议动线规划建议 商业类型1百货型购物中心复合型购物中心主题型购物中心打破传统百货布局形式，零售、休闲、餐饮多元组合以明确的功能主题为线索，提供良好的购物体验参照中国主要购物中心的业态组合模式以“大卖场大卖场+百货主力店百货主力店+品牌专卖店品牌专卖店+餐饮休闲娱餐饮休闲娱乐乐+影院影院”等业态为主业态分布构想2业态组合构想3品10、牌专卖店：品牌专卖店：树立购物中心形象档次餐饮休闲娱乐：餐饮休闲娱乐：汇聚人流，吸引人气主力店：主力店：吸引人气，丰富购物中心业态业态功能组合4商业定位回顾商业定位回顾PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划形式建议百货百货+大卖场大卖场+家电商场家电商场+影院影院档次建议百货：百货：时尚百货（类似百盛百货），以年轻、时尚品牌为主大卖场：大卖场：生活型大卖场，例如：沃尔玛、家乐福家电商场：家电商场：大型连锁商场，例如：国美、苏宁、五星影院：影院：阜阳首席影院（IMAX）体量建议百货：百货：1.7-2.5万平米左右（占商业营业面积的45-55%左右）大卖场：大卖场：1万平米左11、右（占营业面积的26-30%左右）家电商场：家电商场：5000平米左右（占营业面积的13%左右）影院：影院：3000平米左右（占营业面积的7%左右）目标客户群百货：百货：消费理念比较前卫、具有较强购买能力的时尚潮流人群大卖场：大卖场：辐射阜阳市区所有消费人群电器数码：电器数码：阜阳家庭消费群体影院：影院：青年族群时尚聚居地主力店定位回顾主力店定位回顾PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划 F6 F6 影院影院 娱乐娱乐 F5 F5 娱乐娱乐 大型餐饮大型餐饮 F4 F4 百货百货（主力（主力 店）店）零售专卖零售专卖休休闲闲餐餐饮饮 F3 F3 零售专卖零售专卖 F2 F12、2 零售专卖零售专卖 F1 F1 零售专卖零售专卖 B1 B1 大卖场（主力店）大卖场（主力店）餐饮餐饮 B2 B2 停车库停车库 B3 B3 停车库停车库典型模型典型模型A:7层结构（层结构（B1-F6）F8 F8 上空上空 影院影院 F7 F7 娱乐娱乐餐饮餐饮 F6 F6 F5 F5 大型餐饮大型餐饮 F4 F4百货百货（主力（主力店）店）零售专卖零售专卖休休闲闲餐餐饮饮 F3 F3 零售专卖零售专卖 F2 F2 零售专卖零售专卖 F1 F1 零售专卖零售专卖 B1 B1 大卖场（主力店）大卖场（主力店）B2 B2 停车库停车库 B3 B3 停车库停车库典型模型典型模型B:9层结构（层结13、构（B1-F8）商业整体布局商业整体布局百货型购物中心垂直业态布局百货型购物中心垂直业态布局PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划F/2F/2F/3F/3F/4F/4F/5F/5F/1F/1大卖场大卖场中中 庭庭美食广场美食广场商业停车场商业停车场非商业停车场非商业停车场国际名品国际名品星级影院星级影院家电数码专卖家电数码专卖 B/3B/3B/2B/2B/1B/1儿童乐园儿童乐园电玩电玩主力店：主力店：时尚百货、生活百货、主题百货时尚百货、生活百货、主题百货大卖场大卖场商业整体布局商业整体布局PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划主力店餐饮休闲娱乐主14、力店PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-B1层数编号业态目标租户B11大卖场沃尔玛、家乐福、乐购、大润发、欧尚、易初莲花、世纪联华、苏果、合家福等23PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-B1规划业态规划业态-大卖场物业基本要求：大卖场物业基本要求：楼层层高卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求柱网开间8.4*8.4-10*10米楼板荷载卖场800公斤/平米，后仓1200公斤/平米卸货区不少于500-800平考虑2到3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位500700个汽车位15、，8001000个自行车位货梯2部5吨货梯发电机容量24003200KVA建筑物长宽比10：7或10：6建筑面积10000-15000平米其他要求供水、供电、通讯设施、空调到位B/1B/1大型超市大型超市 以大型超市为主，首选目标为家乐福、沃尔玛、欧尚、乐购等国际知名品牌连锁超市，提升整体形象，营造眼球效应及持续关注，备选品牌为易初莲花、永辉、世纪联华、乐天玛特；通过引入生活配套设施，方便满足周边居民的日常生活需求，营造适合居家的生活氛围。PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-B1主力店餐饮休闲娱乐PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划16、商业布局规划主力店（百货）中庭大卖场商业分层布局商业分层布局-1F化妆品女鞋国际名品珠宝钟表快捷餐饮个人护理26层数编号业态目标租户F11化妆品伊丽莎白雅顿、欧蕙、水芝澳、欧莱雅、欧珀莱、美伊娜多、羽西、玉兰油、Za、美宝莲、DHC2女鞋百丽、康奈、他她、星期六、天美意、FED、AEE、思加图、伊伴、康利、达芙妮、红蜻蜓3国际名品HugoBoss、Cartier、Maxmara、Zara、Dunhill、Swarovski、Cerruti 1881、Kent&Curwen4珠宝钟表周大福、老凤祥、万隆、潮宏基、明牌、通灵、爱是唯一、玉玲珑、有缘者得、蒂梵、瑞恩、浪琴、天梭、西铁城5快捷餐饮肯德17、基、麦当劳、必胜客6个人护理屈臣氏、万宁PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-1F 一层商业作为购物中心的客厅，要给消费者耳目一新的感觉，依托屈臣氏、必胜客等知名品牌可以为项目营造一种良好的形象，而这些店面本身又能凝聚大量的人气；黄金珠宝，作为差异化竞争的先锋，有必要扩大面积，吸引尽可能多的品牌入驻经营，务必使项目在黄金珠宝业种成为阜阳最大，品牌最全的商场；F/1F/1轻便餐饮轻便餐饮黄金珠宝黄金珠宝屈臣氏屈臣氏国际名品国际名品中庭中庭“尽管有的城市可能暂时达不到我们的销售目标，但总的来说，必胜客到了可以加速开店的时尽管有的城市可能暂时达不到我们18、的销售目标，但总的来说，必胜客到了可以加速开店的时候。三四类城市都是我们近年要大力发展的重心。候。三四类城市都是我们近年要大力发展的重心。”百胜集团必胜客品牌总经理高耀百胜集团必胜客品牌总经理高耀PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-1F主力店餐饮休闲娱乐主力店（百货）PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-2F少女服饰淑女服饰女包流行饰品内衣29层数编号业态目标租户F21少女服饰ELAND、ROEM、ARMANDA、迪士尼、英峰、UGIZ、EDELWEISS、MI、SLOGGI、ONLY、Vero 19、moda、爱美意、GUESS、艾格、拍得高、卡佛连、法文箱子、播、秋水伊人2淑女服饰名典屋、淑女屋、睐、LIME、EP、THE ME、敦奴、RUNMOON、MISS、BONI、奇丽尔、斯琴、ZUCZUG、HILLY、WEEKEND、LAPAGAYO、LAPARGAY、艺元素3内衣伊维斯、欧迪芬、欣姿芳、好波、曼妮芬、百利安、新世家族、玛伦萨、洁蕾雅、汝斯芬、威妮华4流行饰品妍尚、Shes、福万盛、SMARTSHE、盈祥5女包米奇、贝蒂、乙谷6SPA蒙妮坦、美丽佳、纤丝鸟、兰馨、澳洲伊薇、丽妍、超妍业态业种规划业态业种规划 2FPART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层20、布局商业分层布局-2F 不同于其他百货商场将成为本项目的一大亮点，咖啡、甜品、冷饮，将给单调的商业注入新的激情，而知名品牌的入驻，不仅仅拉动客流，更重要的是，在未来将提升项目的销售价格。考虑到市场男性服饰品牌种类较多，承受租金能力较高，二楼以男性服装为主，在产品上可以引进阜阳市场没有的品牌，增加时尚元素。F/2F/2咖啡甜点咖啡甜点男人装男人装中庭中庭星巴克亚太区总裁约翰星巴克亚太区总裁约翰卡尔弗明确表示，内地的二三线市场将成为星巴克未来扩张的重点卡尔弗明确表示，内地的二三线市场将成为星巴克未来扩张的重点PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-2F21、主力店餐饮休闲娱乐主力店（百货）咖啡PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-3F男正装运动休闲儿童服饰家纺饰品咖啡32层数编号业态目标租户F31男正装爱登堡、柒牌、金利来、法兰诗顿、CAG、HD、坚持我的、汤尼俊士、霍普莱斯、柏尔迪藤、诺奇、集杰、马克华菲、HG、依文、杰凡尼、S2、瑞弗史东、七星、维斯凯、利奥纳多、华菲型格、鹰迪、浪比时、路易诗兰、曼哈顿、杉杉、艾夫杰尼、ALT、报喜鸟、卡宾、BOSSSUWEN、九牧王、Boykaka、洛兹；虎都；雅戈尔；七匹狼；利郎；皮尔卡丹；罗蒙；2运动休闲杰克琼斯、LEVIS、LEE、太平鸟、阿迪达斯、耐克22、KAPPA、茵宝、彪马、361度、特步、乔丹、李宁、安踏、匹克、CBA、双星、匡威3儿童服饰荣泰童装、Chickeeduck、elle、泰迪、Ivy.house、kaminey、twin.kids、followme、美泰玩具、Breo adidas、百利威玩具、卡拉贝熊、奥索卡 4家纺饰品富安娜家纺、水星家纺、罗莱家纺、梦洁家纺、博洋家纺；5咖啡上岛咖啡、两岸咖啡、米萝咖啡、迪欧咖啡、爵士岛咖啡、西堤岛咖啡、绿茵阁西餐咖啡、SPR咖啡业态业种规划业态业种规划 PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-3F目的性休闲娱乐类商家填补此类业种的空缺，包括23、瑜伽健身、美容SPA等，以更好的满足目标消费群体的潜在需求，此类商户虽然租赁面积有限，但特色鲜明，利于树立产品高端定位形象：市场上女装品牌较多，各大商场品种也较为齐全，建议以青春时尚女装为主，一方面，市场缺少时尚类主题百货店，另一方面时尚主题，与项目整体定位相吻合。F/3F/3休闲休闲SPA女人装女人装中庭中庭PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-3FPART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-1F位置商业中心面积2万平方米左右楼层12楼或13楼单层面积不小于5000平方米层高首层不小于5米，23层不小于24、4米楼板荷载不小于550kg/平方米柱距不小于8米8米配套设施扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等停车位200个以上规划业态规划业态-百货店物业基本要求：百货店物业基本要求：主力店餐饮休闲娱乐次主力店（电器数码）PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-4F层数业态目标租户F4电器商场国美电器、苏宁电器、五星电器等数码卖场宏图三胞、百脑汇、赛博数码等手机卖场迪信通、中国移动手机卖场等36PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-4F规划业态规划业态-家电数码卖场市场基本要求：家电数码卖场市场基本要求：市25、场类别要求开店区位店面规模副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上区域商圈4000平米以上大型社区3000平米以上地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市核心商圈核心位置5000平米以上5层商业以目的性消费为主，招商目标锁定国美电器、苏宁电器、五星电器等等，通过知名品牌的进驻，进一步强调起源时代广场强强联合的品牌印象。辅以家居家纺，突出5层家庭馆的整体定位，此部分商业在销售时也有一定的优势。F/4F/4中庭中庭家电商场家电商场家居家纺家居家纺PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商26、业分层布局商业分层布局-4F主力店餐饮休闲娱乐星级影院美食广场PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划儿童乐园商业分层布局商业分层布局-5F层数业态目标租户F5影院中影星美，上海联合，北京新影联美食街傣妹火锅、重庆刘一手、潮汕砂锅粥、回味鸭血粉丝、阿里郎韩式烤肉、草原牧歌、韩尚烤肉、瓦罐汤、何记日式烤肉、徽乡故里儿童乐园Baby-go、小太阳、快乐宝贝、奥贝、费雪、欢乐谷、中华贝贝总面积2000-2500平米以上，本案建议1个多功能厅，3-5个个性情侣厅层高柱距净高6-9米；柱间距10-12米楼板荷载观众厅楼板允许荷载不小于400KG/平米（其他营业区荷载350KG/平米）27、楼层分布国家规定地上三层以下其他要求可以营业到23-0点以后；需单独的通道建筑结构交付标准影城合作经营区结构梁柱工程影城合作经营区结构层面、楼面工程影城合作经营区分界墙体、各功能区墙体砌筑及抹灰工程影城合作经营区内地面抹水泥浆（观众厅、放映机房地面压光、赶实，前厅、大走廊地面不墨水泥沙浆）放映机房夹层结构建设影城观众厅阶梯式起台结构建设影城卫生间地面防水施工PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-5F规划业态规划业态-星级影院物业基本要求：星级影院物业基本要求：规划业态规划业态-星级影院物业基本要求：星级影院物业基本要求：暖通、空调工程交付标准给、28、排水主管道设备安装影城合作经营区空调（冷、暖风）、排风设备，配件及管道、封口的采购、设备安装。1、市场现行两种方案甲方提供主冷热源及风道等基础资源及工程条件，由乙方负责影院区域的空调风机盘管、风口等设备设施的安装甲方根据影院设计图纸提供全部空调、排风、消音、防火阀的采购及安装2、观众厅空气调节室内设计参数3、观众厅室内稳定状态下的CO2允许浓度小于0.25%4、观众厅最小新风量不小于每人22m3/h5、观众厅空调系统的风口、支管、主管控制风速风口参数名称夏季冬季温度（）24-2816-20相对湿度（%）55-7030平均风速（M/S）0.3-0.50.2-0.3PART 项目规划建议项目规划建29、议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-5F暖通、空调工程交付标准放映机通风和空气调节交付标准1、观众厅设空气调节系统的电影院、放映机房也要设空气调节系统2、放映机房空气调节不应回风3、放映机房机械通风和空气调节均保持负压，排风次数不应小于15次/h4、电影厅噪声应小于NC30，风口处空调噪声不应大于此值，通过风口传入观众厅的噪声比厅内允许噪声低5dB5、放映机房内放映机排风系统管道采购、安装影城合作经营区空调（冷、暖风）、排风控制装置、消音装置、防火阀的采购、安装排风系统1、每个观众厅要有独立的排风系统。相邻观众厅排风管道不能公用和穿越。2、放映机房应有两路排风系统。其中一路为30、放映设备动力排风、一路为放映机房排风。3、卫生间要有独立的动力排风系统。PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-5F规划业态规划业态-星级影院物业基本要求：星级影院物业基本要求：消防工程交付标准消防系统按大开间安装或提供，或按乙方确认的施工图安装，并由甲方负责通过消防验收，如乙方二次装修过程中调整消防系统，应由乙方负责，包括影城合作经营区的室内消火栓箱系统、火灾自动报警系统、感烟控制系统、强排烟系统、防水喷淋系统、防火联动系统、消防广播系统。强弱电工程交付标准供电系统：供电主电缆的采供、铺设影城合作经营区总配电箱设备、电力计算表的采购、安装（乙方提31、供用电负荷量参数）影城合作经营区所需电信外线线路前端（乙方提供电话线路数量），预留在楼层弱点竖井或乙方制定位置负责配合申请电话中断线及IDD线路大楼至影城合作经营区电话机房的线路铺设，电信主接口预留在楼层竖井或乙方指定位置负责宽带线路引至影城合作经营区电脑系统接地引至电脑机房放映机房设备弱电接地、经营区电信系统接地有限电视系统预留埋及点数申请数字电影卫星接收系统室外天线基础预留及信号线管路引至放映机房PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-5F规划业态规划业态-星级影院物业基本要求：星级影院物业基本要求：6层的影院将成为项目最大的亮点，随着电影行业32、的蓬勃发展，巨幕、3D将成为主流，纵观阜阳市场，影院行业还处于初级阶段，而本项目引进巨幕影院，不仅将成为市场上的话题，还将在未来的竞争中独占鳌头。主题性的餐饮业种，不仅使得项目的业种配置更加完善，还能起到吸引人流的作用，而独立产权的商铺也将受到投资者的追捧。F/5F/5美食广场美食广场巨幕影院巨幕影院儿童乐园儿童乐园PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划商业分层布局商业分层布局-5F业态比例总面积业种单元面积数量面积小计零售购物77.3%25500m2大型超市9000m219000m2黄金珠宝100m2101000m2国际名品100m2101000m2个人护理500m2133、500m2男人装100m2404000m2女人装100m2404000m2运动服饰100m2101000m2儿童服饰100m2101000m2家电商场3000m213000m2家居家纺100m2101000m2娱乐休闲16.7%5500m2巨幕影院3000m213000m2儿童乐园500m221000m2电玩城500m221000m2休闲SPA500m21500m2餐饮6%2000m2轻便餐饮100m25500m2咖啡甜点250m22500m2主题美食街100m2101000m2项目模拟面积配比项目模拟面积配比Series1,零售购物,77.3,77%Series1,休闲娱乐,16.7,17%34、Series1,餐饮,6,6%总体商业面积配比u引入主力店（超市、百货、电器、影院），提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象；u通过休闲娱乐业种的引入，带动项目客流的丰富性，有效延长客流消费逗留时间；u项目一层商业价值较高，适宜选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化。PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划PART 商业规划商业规划PART 项目规划建议项目规划建议3.1 场地规划分析场地规划分析 3.6 导示规划建议导示规划建议3.2 商业布局规划商业布局规划 3.6 建筑形象建议建筑形象建议3.3 公寓规划建议公寓规划建议 3.8 生态景观建议生态景观35、建议3.4 住宅规划建议住宅规划建议 3.9 其他规划建议其他规划建议3.5 动线规划建议动线规划建议 PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓定位回顾公寓定位回顾SOHO公寓公寓宜商宜住功能对投资客和创业期的小型企业有较强吸引力宜商宜住功能对投资客和创业期的小型企业有较强吸引力LOFT公寓公寓提供百变空间，购买者可以根据自己的喜好随意设计提供百变空间，购买者可以根据自己的喜好随意设计 SOLO=SOHO+LOFTPART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓户型规划公寓户型规划AAAEEEEEEEWNS7200mm7200mm7200mm7200mm36、7200mm7200mm564772007058ABEECDBEEEEE物业朝向物业朝向注：根据市场调查分析客户需求后的定位，我项目公寓的层面户型分割比例为：注：根据市场调查分析客户需求后的定位，我项目公寓的层面户型分割比例为：A:B:C:D:E=4:2:1:1:13层面户型分割示意图层面户型分割示意图（AE五种户型公寓）五种户型公寓）AAAEEEEEE安全安全通道通道安全安全通道通道EWNS7200mm7200mm7200mm7200mm7200mm7200mm564772007058ABEECDBEEEEE物业朝向物业朝向PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓户型37、规划公寓户型规划（1）一房房型）一房房型（B、E房型）房型）建筑面积在4060/套之间，占总套数的72%。户型大多为单间的形式，类似于酒店的标准房间，适合客户一人或双人居住。在房型设计上，一房一厅更富有投资价值，无论起居室一房一厅更富有投资价值，无论起居室是独立的还是半独立的公寓，都颇受市场欢迎。是独立的还是半独立的公寓，都颇受市场欢迎。一房中的厨房和卫生间相对面积比较小，便于整套单元面积的控制。（2）两房房型）两房房型（A、C、D房型）房型）建筑面积在7090/套之间，占总套数的28%。其中80左右/套的最多，占总数的67%。不同的两房房型中，在厅和卫生间的面积上，造成了不同的面积差距。两房38、比较富有家居氛两房比较富有家居氛围，适合中长期的小规模家庭使用和一些小企业做办公场所。围，适合中长期的小规模家庭使用和一些小企业做办公场所。PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓户型规划公寓户型规划E户型示意图户型示意图B户型示意图户型示意图A户型示意图户型示意图C户型示意图户型示意图D户型示意图户型示意图E户型示意图户型示意图装修效果图展示装修效果图展示PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓户型示意公寓户型示意B户型示意图户型示意图此此处增加阳台，加增加阳台，加强公寓的功能化，公寓的功能化，扩大大采光、采景、通采光、采景、通风点点设置多功能39、区域，如置多功能区域，如储藏室、工作藏室、工作间等等装修效果图展示装修效果图展示PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓户型示意公寓户型示意卧室建卧室建议做做飘窗或阳窗或阳台，增加可利用面台，增加可利用面积和和观景点景点A户型示意图户型示意图D户型图展示户型图展示此此处设置阳台置阳台PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓户型示意公寓户型示意注：注：以上以上SOHO公寓所有户型只是初步建议，供贵司和设计公司参考，具体商议后确公寓所有户型只是初步建议，供贵司和设计公司参考，具体商议后确定，公寓的建筑风格和用材可参考商业规划或住宅规划定，公寓的建筑风40、格和用材可参考商业规划或住宅规划C户型示意图户型示意图房型点评：此类房型虽然不规则，但是却有240度的观光视角，房型的可变性较大240度观光视角度观光视角PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓户型示意公寓户型示意PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议好销公寓户型示意好销公寓户型示意PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议好销公寓户型示意好销公寓户型示意PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议好销公寓户型示意好销公寓户型示意强烈建议：强烈建议：公寓的电梯总量由原来的公寓的电梯总量由原来的2部增加到部增加到4部41、以上，因公寓和酒店的单层的用户单位部以上，因公寓和酒店的单层的用户单位21户，总户，总量达到量达到500多户，一般的电梯和用户比例为多户，一般的电梯和用户比例为1:60，否则在高峰时期难以形成正常的运营。，否则在高峰时期难以形成正常的运营。基于基于E户型密集，建议在如图位置增加观光电梯户型密集，建议在如图位置增加观光电梯PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓电梯调整建议公寓电梯调整建议观光电梯观光电梯PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓大堂增加建议公寓大堂增加建议建议建议方案一：将沿颍州中路的第一个商铺辟为公寓大堂，强化公寓的入户形象；方案42、一：将沿颍州中路的第一个商铺辟为公寓大堂，强化公寓的入户形象；方案二：将消防通道左移，增加公寓大堂方案二：将消防通道左移，增加公寓大堂 方案一方案一方案二方案二服务客户主要需求点其他配置及装修安保配套户型平面布局是否合理卫生间尺度是否大气，主卫浴缸是否可观风景厨房设计是否合理，尺度是否足够大楼宇的居住纯粹性，是否全为住家用途楼宇安保设置是否先进物业门窗是否牢固、安全项目内是否有会所配套项目周边是否有餐饮娱乐配套公共部分装修用材用料和档次（包括立面、大堂入户门、入户大堂、电梯厅、走道、电梯等）室内部分装修用材用料和档次（入户门、客厅卧室的天地墙、卫生间、厨房等）项目的安保服务程度项目的增值服务有43、哪些（是否提供保洁、洗衣、送餐等服务）物业内家具家电是否配备齐全是否能观看卫星电视项目周边交通是否便捷PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓开发的基本要求公寓开发的基本要求SOHO公寓的公寓的规划设计规划设计SOHO公寓既可用于居住，也可用于办公。不同的SOHO公寓侧重点不同，有的偏重于居住，如厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的偏重于办公，只有卫生间，无厨房，提供一些办公设施和通讯条件。在户型方面，早期开发以中户型为主，含少量大户型。后期开发的soho公寓都以小户型为主，含少量中户型，极少大户型单位。目前市场以50-70的酒店式公寓为主。有些SOHO公寓项目智能化程度44、较高，设置消防自动报警系统和自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图像对比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采用中央空调系统等。例如深圳的爵士大厦，设中央热水供应系统及中央空调系统；采用红外线监控系统与闭路电视进行保安监控，还设有单户求救电键，设消防自动报警及喷淋系统；有卫星电视接收设备；每户有信息接口，实现办公通讯自动化。标准较低的SOHO公寓，与高标准装修楼盘的主要差距在于：没有中央空调系统，智能化程度较低，公共部位装修不够豪华。装修标准的差距也在价格和物业管理费方面反映出来。但这种区分方法并不唯一，根据各地45、的具体情况具体分析。选择装修标准选择装修标准SOHO 公寓一般都是精装修，装修标准有高标准和低标准两种。高标准低标准飙马建议：飙马建议：因我项目公寓要产权分割出售，故从开发商的因我项目公寓要产权分割出售，故从开发商的投资成本投资成本、阜阳当地客户的、阜阳当地客户的购买心购买心理价格从低理价格从低等因素综合考虑，建议本项目的等因素综合考虑，建议本项目的SOHO公寓采用低标准装修，就是公寓采用低标准装修，就是公共部位的装修公共部位的装修PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓装修建议公寓装修建议分区内容首层大堂地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、大幅砂岩壁画、油画，水46、晶灯；首层电梯厅地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、高级灯式，工艺造型艺术天花，岩壁画；标准电梯厅高级抛光砖、电梯门套为不锈钢工艺门套、艺术吊顶天花；标准走廊高级抛光砖嵌艺术造型地砖、高级乳胶漆饰面，高级铝质天花及高级筒灯；电梯厢高的电梯箱，用木边、金色铝材与不锈钢镜面装饰；其他独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统。公共部分装修的好坏直接影响SOHO公寓的档次。目前市场流行正在销售的楼盘的装修主要为：大城市的SOHO公寓，一般地面都用高级特色地毯或大理石，每户门前装有典雅壁灯，公共部分一般装修都比较高档，细部精致，候梯厅并配备绿色盆栽，电梯门对面有贴墙高级特色桌椅。另外，候梯厅设计有47、通风大窗户，走廊宽到1.5米且走廊两头有窗户，不仅使公寓楼层内空气流通，而且采光效果甚好，是目前很少SOHO公寓设计能全部顾全。PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓装修建议公寓装修建议-公共部分公共部分公寓入户大堂效果图公寓入户大堂效果图主要材料主要材料流金啡石材流金啡石材现代木纹石材现代木纹石材 PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓装修建议公寓装修建议-公共部分公共部分电梯厅方案立面图电梯厅方案立面图100%方案设计主要材料砂面不锈钢黄金木纹石材砂面不锈钢亚克力条 黄金木黄金木 纹石材纹石材 砂面不砂面不 锈钢锈钢方案一立面图方案一立面48、图方案二立面图方案二立面图法国木纹石材主要材料法国木法国木纹石材纹石材 砂面不砂面不 锈钢锈钢参考图片参考图片电梯间PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓装修建议公寓装修建议-公共部分公共部分 电梯厅方案（一）效果图电梯厅方案（一）效果图 主要材料 黄金木纹石黄金木纹石 流金啡石材流金啡石材 不锈钢不锈钢 现代木纹石材现代木纹石材 电梯间PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓装修建议公寓装修建议-公共部分公共部分电梯厅方案（二）效果图电梯厅方案（二）效果图 主要材料 法国木纹石材法国木纹石材 流金啡石材流金啡石材 不锈钢不锈钢 现代木纹石材现49、代木纹石材电梯间PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓装修建议公寓装修建议-公共部分公共部分主要材料亚克力透光片烤漆玻璃暗藏灯带法国木纹石材镜面不锈钢不锈钢扶手流金啡石材拉丝不锈钢踢脚线现代木纹石材 大堂电梯轿厢效果图大堂电梯轿厢效果图流金啡石材流金啡石材现代木纹石材现代木纹石材法国木纹石材法国木纹石材不锈钢不锈钢PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓装修建议公寓装修建议-公共部分公共部分标准层走道装修建议效果图标准层走道装修建议效果图木饰木饰墙纸或涂料墙纸或涂料地砖地砖PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓装修建议50、公寓装修建议-公共部分公共部分主要材料不锈钢 木饰面钢化玻璃门不锈钢踢脚标准层走道装修方案立面图标准层走道装修方案立面图白色涂料砂面不锈钢 墙纸砂面不锈钢 白色涂料 墙纸 木饰面PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓装修建议公寓装修建议-公共部分公共部分1.房间内设施房间内设施厨房和卫生间的上下水管道设施以及空调机位、电话、电视宽带等设备连接。2.公共部位设施公共部位设施以会所设备为主。大多数中高档的酒店式公寓都拥有自己独立的功能齐全的会所，通常包括：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戏室、多功能51、室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等；商业设施：商务中心、超市、美容美发厅等；其他设施：公寓大堂等。软件主要指公寓的服务管理水平，主要体现在以下几大内容上：（1）安全服务：24小时保安、24小时物业服务；（2）交通服务：出租车预定、停车设施；（3）其他服务：社区聚会、幼儿看护。根据物业管理和配套设施的质量和品质，目前市场上的物业可以分为高、中、低不同的档次。（飙马建议贵公司与知名物业合作，便于后期项目销售和运营）鉴于本案为达到销售的最佳目的为前提，初步规划为低标准装修型初步规划为低标准装修型SOHO公寓，公寓，因我项目是城市综合体，故在公寓的配套上有一定的优势，可以充分利用其他商业的各种52、配套，借以打造以高端服务品质的打造以高端服务品质的SOHO公寓公寓PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓配套设施建议公寓配套设施建议功能配套方面功能配套方面SOHO公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。这是因为多数SOHO公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。此外，为拉高自身档次，SOHO 公寓在自身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。1.大堂大堂一般SOHO公寓都配备层高在5-8米的大堂，体现出楼盘的气势，便于今后装修，给业主尊贵的待遇。2.主题会所主题会所SOHO公寓业主拥有何种尊贵享受，会所最具有体现价值。一般会所53、功能主要配备休闲娱乐功能越多，那么公寓的档次也相对越高。3.园林景观园林景观结合住宅的功能，提出园林景观的设计，目前仅有底楼和六楼顶层的小部分面积可利用，项目的园林主要以小面积的水景、绿化、艺术小品、休闲小站等为主题来设计。4.智能化配套智能化配套智能配套因为和住宅共享，具体规划见住宅规划智能配套因为和住宅共享，具体规划见住宅规划PART 项目规划建议项目规划建议/公寓规划建议公寓规划建议公寓配套设施建议公寓配套设施建议PART 商业规划商业规划PART 项目规划建议项目规划建议3.1 场地规划分析场地规划分析 3.6 导示规划建议导示规划建议3.2 商业布局规划商业布局规划 3.6 建筑形象54、建议建筑形象建议3.3 公寓规划建议公寓规划建议 3.8 生态景观建议生态景观建议3.4 住宅规划建议住宅规划建议 3.9 其他规划建议其他规划建议3.5 动线规划建议动线规划建议 PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议住宅定位回顾住宅定位回顾高端：反映项目高形象产品满足白领首次置业或改善性居住客户需求的购房者成熟：反映产品是阜阳市成熟生活区概念，位居城市繁华商业中心，配套齐全精品：反映产品品质领先城区域内目前的产品top公馆注重地段，居住方便舒适；价值营销100-140 舒适性产品尺度较大moho户型根据市场需求提供低总价产品；产品营销90以下 现金流产品紧凑多变城市精55、品住宅城市精品住宅PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议住宅户型供求回顾住宅户型供求回顾供应市场需求市场目前阜阳所有开发的住宅楼盘中，是以占据47%的三居室和35%的二居室为主流开发户型。代表了目前市场的主流趋势。根据前期市调显示，市场对于两居室和三居室需求度总体相当，但是两居室略微偏高。同时根据市调显示数据，市场上两居室的供应量远远没有达到需求度值，在售的楼盘中两居室占据比较少的份额。市场目前是比较滞后，是本项目填补市场空白，进行适当突破的契机。目前阜阳市消费者心态还是偏喜好大户型住宅。了解市场供给满足市场需求加速现金回流图表2：市调显示最受消费者欢迎的户型图紧凑两居-56、28%舒适两居-23%紧凑三居-33%舒适三居-16%Series1,一房(3560),5,5%Series1,二房(80100),35,35%Series1,三房(100144),47,47%Series1,四房/复式(145以上),13,13%一房(3560)二房(80100)三房(100144)四房/复式(145以上)供应市场需求市场图表1：阜阳市在售住宅二居室户型各面积区间比重图表2：市场调研中住宅户型二居室面积关注度目前阜阳市在售楼盘中二居室的户型配比相对略少，主要集中在(80-100)；根据前期市调显示，市场上二居室的供应还远远没有达到消费者的需求度。在针对消费者对住房面积市调，得57、出结果为，消费者对(80-100)的房子关注度是比较高的。阜阳市地产随着前期的大户型热度之后，消费者对略小的户型比较期待。Series1,(80-90),31,31%Series1,(90-100),39,39%Series1,(100-110),30,30%两居室各面两居室各面积积区区间间所占比重所占比重(80-90)(90-100)(100-110)(80-100)住宅户型供求回顾住宅户型供求回顾PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议供应市场需求市场比例比例,(90-100),22,22%比例比例,(100-120),48,48%比例比例,(120-130),16,158、6%比例比例,(130-150),14,14%(90-100)(100-120)(120-130)(130-150)图表1：阜阳市在售住宅三居室户型各面积区间比重图表2：市场调研中住宅户型三居室面积关注度目前阜阳市在售的住宅中三居面积在(100-120)的比较集中。(90-100)的三居室次之，其他面积比例较小。根据前期市调显示，阜阳市消费者对于面积在(80-130)之间的三居室比较关注。总体来说阜阳市消费者对于大户型的住宅意向度比较高。需要量比较大。面积定位面积定位/三居室三居室60%紧凑型三居：凑型三居：(90-110)40%舒适型三居：舒适型三居：(110-130)PART 项目规划建议59、项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议户型建议：南北通透，增加产品附加值提高产品的使用率。首置、首改类首置、首改类普通改善类普通改善类功能性三居功能性三居舒适性三居舒适性三居突出性价比，提高空间利突出性价比，提高空间利用效率用效率2+1设计，功能间可变设计，功能间可变改，突出实用性改，突出实用性公摊面积小，强调使用公摊面积小，强调使用率率全明设计，南北通透，全明设计，南北通透，舒适宜居舒适宜居产品附加值考虑（产品附加值考虑（创新创新设计，提高舒适度）设计，提高舒适度）舒适性二居舒适性二居住宅户型供求回顾住宅户型供求回顾PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议城市精品住宅特性60、城市精品住宅特性1、能为客户创造高附加值产品或服务（高于房地产行业水平的产品或服务），且该附加值能满足目该附加值能满足目标客户群享受、面子、爱好、攀比等心里需求。标客户群享受、面子、爱好、攀比等心里需求。2、同时能为开发商提供高于行业的利润。3、能成为当地行业的标杆、起引导作用的地位。4、能提升开发企业品牌价值，为后续的项目开发做铺垫作用。一、资源一、资源稀缺、独享性稀缺、独享性物以稀为贵是豪宅定义中永恒不变的真理。地块周边的自然资源或城市公共资源的价值会与日俱增。二、区域二、区域气质气质大区域的高端性、便捷的交通、居住环境的安全性是高端物业在区域选择上的必要条件。三、建筑三、建筑高品质高品质61、真正的高端物业将更注重建筑的表现力和各种细节，如：经久的外立面、高出市场标准的建筑质量、大量优质材料的应用。四、个人空间四、个人空间私密、公共空间私密、公共空间氛围氛围真正的豪宅如奢侈品，应该隐而不显。居住的圈层氛围，需形成一个高端的社交平台，但在个人空间的设计上要做到私密性和奢享性。五、增值五、增值高于周边高于周边高于市场平均水平的增值能力也是反应高端物业的重要象征。城市精品物业价值十大标准城市精品物业价值十大标准PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议城市精品住宅特性城市精品住宅特性六、生活配套六、生活配套人性62、化人性化高端物业注重居住氛围，从而使得居住生活配套更加人性化、高端化和全面化。七、景观七、景观独创、亲和独创、亲和园林景观是一个精品物业的重要符号，项目在景观上的打造应讲究独创性及亲和性。八、服务八、服务尊贵尊贵让业主从内感到尊贵是高端物业的另一特征，主要体现在物业服务的高端化、专属化。九、出身九、出身血统血统开发商以往所开发项目品质，形象等逐渐为购房者所重视，大部分的购房者认为由开发豪宅经验的开发商更能从居住的感受出发设计产品。十、业主十、业主同一性同一性“物以类聚，人以群分”居住者层次的相地统一、高端，更能彰现高端物业的居住价值。PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议63、本案住宅规划建议本案住宅规划建议类 型户型各产品类型面积区间（单位:）套数各户型总体配比（单位：%）MOHO二室二厅一卫80-909650TOP公馆三室二厅一卫105-1154850三室二厅二卫120-14048根据以上配比原则，得出具体配比建议如下表：根据以上配比原则，得出具体配比建议如下表：此户型配比为建筑面积配比，完全根据市场需求定位，如果出现政府对小户型比例的限制问题或回迁户的面积匹配问题，解决方案我们将在下面的合作工作中商议注：此为初步方案，每层注：此为初步方案，每层8户，户，2梯梯4户，总为户，总为2个入口个入口本案住宅户型特色建议本案住宅户型特色建议1）居住空间的多元化）居住空间64、的多元化空间包括私密性空间、周边生活空间和视觉空间。其中，私密性空间自然是住宅设计中的重要内容。现代住宅不仅具备传统的生活场所的功能，同时要考虑具备工作场所、休闲场所的功能。建议在部分户型中设计商务功能空间，在户型的次卧的开间设计在3.3米以上，考虑放置电脑，可以对坐交流，具备完整的起居功能；在四居的设计中，空间可考虑同时具有客厅、家庭厅和老人休闲厅的多重功能，在户型产品同质化较为严重的今天，居住空间多元化发展的产品才能脱颖而出。2）“风景入室风景入室”的设计的设计连接模式：可以观景的朝向用隔音玻璃窗代替墙体，抬眼望去，窗外的景色尽收眼底。入户模式：引入“入室花园”的概念，在室内增加植物种植的65、空间，既提高了室内环境质量，创造了有氧空间，而且使主人的才情得到的充分的发挥。结合模式：在深圳、上海等房地产市场较为成熟的城市，绿化跟建筑有了更好的结合，如：楼体绿化、部分阳台绿化、电梯大堂的绿化等方式，增大了绿化面积，提高了居住质量，也使楼盘成为了同一地区的亮点。PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议本案住宅户型平面设计建议本案住宅户型平面设计建议1、在户型平面设计中，各个使用空间必须具备合理的比例和尺度。就一个房间而言，比例合适的比例通常遵循黄金分割规律，即面宽和进深的比例大致是3：2的关系，同时每个房间的开窗面积不能低于房间面积的1/7。2.大面宽与短进深是项目品质66、的体现，也是市场发展趋势，建议控制在15米左右较为适宜。主力户型（三居）主要技术参数参考：起居室开间6米，主卧室4.5米，次卧室3.9米；厨房8平方米，卫生间6平方米（主卫生间15平方米）。3.三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间的划分、公共空间与私密空间的划分细想应尽可能的在户型设计中得到有效贯彻；4.平面户型设计建议打破平面室厅划分的旧传统，利用凸出的边角、台阶、隐形走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议1.三居以上必须有玄关的设计，增加户内空间层次，亦与豪宅气质相吻合，满足入室更衣换鞋等需求，体现67、豪宅居家健康化、安逸化；2.主卧室建议尽量设计在开敞、舒适度好的位置，而且将其功能细分为睡区、卫生区、壁橱区（大户型可采用宽大的步入式储衣间，采取男女主人分设）、阅览区及观景区；3.厨房的设计建议以模式化为主，为成套厨具进入厨房提供便利条件，各种管线集中布置。4.卫生间的设计建议分功能和特点布置，小套型实现洗衣机单独定位，方便使用，大套型卫生间力求自然通风和采光。5.餐厅单独设立，避免与客厅合设，同时保证与客厅视觉上的通透。在户型设计上，建议考虑在适当位置设计较大的储藏空间、藏衣空间或设计多功能室，即方便家务整洁干净，又充分利用空间。本案住宅户型功能设计建议本案住宅户型功能设计建议PART 项68、目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议本项目属于高层住宅，户型通风采光较好，但公摊面积也会相应增加，如何采用一些合理的方法规避面积的计算，用最少的价钱享受最高的品质，为业主争取最大的利益将是我们面对的重要问题，解决好了也是我们的一大卖点。情景洋房：情景洋房我司建议根据地形设计7+1模式，七层可以通过入户花园和空中花园连接，形成独特的结构，设计超大露台。这样可以最大限度的提高户型的实用性，同时也将成为项目的一大卖点，把底层底价户型变成了顶价户型。除了以上这种特色建筑类型，在户型设计上的建议外，我司还建议在户型整体设计时考虑如下几种设计手法。1.低台凸窗和落地凸窗低台凸窗和落地凸窗 主要69、技巧：其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。注意事项：这样大凸窗设计会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要在材料、建筑设计上下功夫。MOHO户型多元使用设计建议户型多元使用设计建议PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议2.超大入户花园和大阳台超大入户花园和大阳台 主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，可做大入户花园和阳台。注意事项：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但这些3米进深的露台，会造成下层的厅房遮阴过多。此外，作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成70、室内空间的变小。3.隐藏式衣橱隐藏式衣橱 主要技巧：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。注意事项：此种“偷”面积方式和步入式飘窗、低台凸窗有异曲同工之处，所带来的问题也同样是外墙保温问题。此外，由于外墙凸出，如统一不好，有可能影响整个小区的外立面。4.空调机安放处变生活阳台空调机安放处变生活阳台 主要技巧：多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。注意事项：71、将空调机安放处改为生活阳台，虽只能“偷”得1m22m2左右的面积，但多出的每一平方米，对购房者而言均是实惠。5.错层阳台错层阳台 主要技巧：相邻楼层的阳台错开，形成不计入面积的露台，供业主使用，使业主得到更多的实惠。注意事项：封装的统一性和业主的私密性难以得到保障。MOHO户型多元使用设计建议户型多元使用设计建议PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议所在小区位置户型特点：户型特点：经济实用型，三开间朝南，阳光充沛经济实用型，三开间朝南，阳光充沛明卫布局空间中部，使用方便明卫布局空间中部，使用方便莱安莱安逸境逸境8989平米大两房（可改三房）平米大两房（可改三房）MOHO户72、型多元使用设计示意户型多元使用设计示意PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议TOP公馆户型人性化舒适设计示意公馆户型人性化舒适设计示意此类型注重人性化空间营造，功能分区合理，动静分明，各个房间面积适宜，同时也注意了个性化空间的营造，比如南向观景阳台设计和北向客厅阳台设计。CI 户型面积：140 C2户型面积：88C3户型面积：88 C4户型面积：125住宅示意图住宅示意图日照受日照受限较小限较小日照受日照受限较大限较大PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议物业类型户型面积户型配比户型特点备注住宅二房一厅75-8042%面积赠送、可改房型设计现金流产品73、二房二厅85-9028%通过错层内阳台，实现可变空间三房一厅105-11016%大面积赠送实现三房变四房三房二厅125-14012%入户花园和内庭院设计，提升舒适度舒适性产品loft160-2002%纯复式或局部复式设计，提升舒适度，赠送露台本案户型配比建议本案户型配比建议PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议好销户型特点示意好销户型特点示意80平平2房改房改3房房PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议好销户型特点示意好销户型特点示意80平平2房改房改3房房 附加值赠送：附加值赠送：A1建筑面积：建筑面积：87南北阳台：7.5（半送）南北凸窗：3（全74、送）设备平台：7.4（全送）总附赠面积：14附赠比率：16%A2建筑面积：建筑面积：61南向阳台：5（全送）工作阳台：2（半送）总附赠面积：3.5附赠比率：6%2房房2厅厅1卫卫 建筑面积：建筑面积：871房房2厅厅1卫卫 建筑面积：建筑面积：61 通过大进深阳台、设备平台、通过大进深阳台、设备平台、挑空等设计，增大产品附加值。挑空等设计，增大产品附加值。PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议好销户型特点示意好销户型特点示意一梯三户小高层标准层一梯三户小高层标准层以上空中花园均可封闭成独立房间以上空中花园均可封闭成独立房间花池全面积赠送花池全面积赠送空中花园空中花园宽景凸75、窗宽景凸窗宽景凸窗宽景凸窗PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议好销户型特点示意好销户型特点示意舒适舒适135平平3房房PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议好销户型特点示意好销户型特点示意空中花园空中花园空中过道空中过道花池全面积赠送花池全面积赠送花池全面积赠送花池全面积赠送空中花园空中花园花池全面积赠送花池全面积赠送花花池池全全面面积积赠赠送送 二梯四户高层标准层二梯四户高层标准层以上空中花园均可封闭成独立房间以上空中花园均可封闭成独立房间PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议建议：建议：1、住宅入口是城市商业综合体精品住宅76、的形象展示窗口，又因为商业人流复杂；2、设计上应考虑与景观的结合，给人亲切，放松之感；3、主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控 系统、进出身份验证系统，如IC卡等。住宅入口建议住宅入口建议社区入口PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议p电话：电话至少2条外线，主卧室、起居厅、书房、主卫均设接口p网络：宽带到户，每户卧室、起居厅、书房预留接口；宽带可考虑多引进几家宽带供应商，为日后业主使用提供方便通信系统通信系统住宅楼宇配套建议住宅楼宇配套建议p三表出户供水：高层的7层以下楼层通过市政管网直接供水，7层及以上楼层通过水泵加压提升到屋顶水77、箱进行供水。供电：供电负荷为6KW/户。所有强弱电均暗管配线；各厅室配足插座，预留空调外机位。煤气：天然气，全部天然气管接驳到位，预留大容量恒温燃气热水器机位及相应管道配置。水、电、气水、电、气PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议住宅楼宇配套建议住宅楼宇配套建议p由于阜阳冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道的管道较少，基本为雨水管和污水透气管、空调机出水管这几种。其中前两种多数是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在立面上，但由于管道细小，一般不会影响立面效果。p室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑78、。若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。p烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处按装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。室外管道室外管道PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议厨房、卫生间同层排水系统厨房、卫生间同层排水系统p厨房、卫生间同层排水系统同层排水系统即上排水敷设方式，其特点为排水横管安装在本层楼板上方，卫生洁具的排水支立管不穿越楼板，只有排水主立管穿越楼板，管道的检修维护在本层内解决。可有效避免噪音、异味与维修干扰。同层排水普通排水住宅楼宇配套建议住宅楼宇配套建议PART 项目规划建79、议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议社区安防社区安防 作为基本的标准配置，无论是大、小户型社区选择基本大同小异；区别点在于品牌的差异，本项目可酌情进行品牌的选择。使用建议：周界红外防范系统电视监控系统可视对讲门禁系统家居安全防范系统:煤气泄漏报警、紧急呼救系统等停车场管理系统1-3层门磁、窗磁住宅楼宇配套建议住宅楼宇配套建议PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议p根据本项目的产品档次定位和实际情况，对设施设备及智能化的建议如下：住宅小区及家庭布线系统：结构化综合布线系统；家庭自动化系统：可视对讲门禁系统，窗磁门磁安全防范，双鉴探80、测器，煤气泄露报警，火灾探测器，紧急求助报警，室温自动控制系统；小区安防系统：监控，周界红外线防范，电子巡更，防火及应急联动；小区物业管理系统：给排水、变配电集中监控，区域照明自动控制，背景音乐及广播系统，三表远传；小区信息服务平台：有线（数字）电视系统(可支持VOD)，Internet，ADSL的接入，远程教育，远程购物，远程医疗，小区信息网，小区综合管理信息。住宅楼宇配套建议住宅楼宇配套建议PART 项目规划建议项目规划建议/住宅规划建议住宅规划建议安防系统安防系统燃气泄漏报警器指纹门禁系统彩色可视对讲门磁窗磁小区监控系统周界巡更住宅楼宇配套建议住宅楼宇配套建议PART 项目规划建议项目规81、划建议/住宅规划建议住宅规划建议PART 商业规划商业规划PART 项目规划建议项目规划建议3.1 场地规划分析场地规划分析 3.6 导示规划建议导示规划建议3.2 商业布局规划商业布局规划 3.6 建筑形象建议建筑形象建议3.3 公寓规划建议公寓规划建议 3.8 生态景观建议生态景观建议3.4 住宅规划建议住宅规划建议 3.9 其他规划建议其他规划建议3.5 动线规划建议动线规划建议 PART 项目规划建议项目规划建议/动线规划建议动线规划建议 颖河西路颍颍州州中中路路香娘路过街天桥调整建议过街天桥调整建议存在的问题：存在的问题：p过街人行天桥正对着的商场主入口，严重影响项目的展示性与外部的82、人流动线。p随着城市的发展，过街人行天桥应逐渐转为地下过街通道。对策：对策：p建议与CBD中央国际共同建议市里取消过街人行天桥，改为地下过街通道。入口分流建议入口分流建议住宅入口商业主入口公寓主入口商业次入口 公寓次入口PART 项目规划建议项目规划建议/动线规划建议动线规划建议 住宅停车场电梯停车分流建议停车分流建议地下车库出入口卸货区停车场商业停车场出入口公寓停车场电梯PART 项目规划建议项目规划建议/动线规划建议动线规划建议 卸货区规划卸货区规划货梯、临时仓储区卸货区货梯卸货区PART 项目规划建议项目规划建议/动线规划建议动线规划建议 城市居住区规划设计规范中要求机动车停车位按每百户83、60个车位配套考虑到项目主力客群定位为新富阶层，私家车将成为居民出行的主力交通工具之一，同时阜阳市私家车保有量呈逐年增长态势。因此，建议项目整体车位配比做到1：1，以满足后期居民停车需求，同时规划设计时应着重考虑人车分流的设计；停车位可分为三种形式：地下停车位（建议：地下车库能够直接入户）、地面临时停车位、商业配套的专属车位。结合商业经营，地下二层停车位为商业公寓共用，地下三层为住宅专用停车位结合商业经营，地下二层停车位为商业公寓共用，地下三层为住宅专用停车位PART 项目规划建议项目规划建议/动线规划建议动线规划建议 停车位规划停车位规划PART 商业规划商业规划PART 项目规划建议项目规84、划建议3.1 场地规划分析场地规划分析 3.6 导示规划建议导示规划建议3.2 商业布局规划商业布局规划 3.6 建筑形象建议建筑形象建议3.3 公寓规划建议公寓规划建议 3.8 生态景观建议生态景观建议3.4 住宅规划建议住宅规划建议 3.9 其他规划建议其他规划建议3.5 动线规划建议动线规划建议 PART 项目规划建议项目规划建议/导示规划建议导示规划建议外部导示规划外部导示规划1、入口导示2、分区导示PART 项目规划建议项目规划建议/导示规划建议导示规划建议3、路向导示 4、主力店导示外部导示规划外部导示规划PART 项目规划建议项目规划建议/导示规划建议导示规划建议5、停车标志 外85、部导示规划外部导示规划PART 项目规划建议项目规划建议/导示规划建议导示规划建议6、出租车停靠标志 7、装修导示 外部导示规划外部导示规划PART 项目规划建议项目规划建议/导示规划建议导示规划建议1、商品分布导示内部导示规划内部导示规划PART 项目规划建议项目规划建议/导示规划建议导示规划建议2、交通动线导示内部导示规划内部导示规划PART 项目规划建议项目规划建议/导示规划建议导示规划建议3、经营促销导示内部导示规划内部导示规划PART 项目规划建议项目规划建议/导示规划建议导示规划建议4、温馨提醒导示内部导示规划内部导示规划PART 商业规划商业规划PART 项目规划建议项目规划建议86、3.1 场地规划分析场地规划分析 3.6 导示规划建议导示规划建议3.2 商业布局规划商业布局规划 3.7 建筑形象建议建筑形象建议3.3 公寓规划建议公寓规划建议 3.8 生态景观建议生态景观建议3.4 住宅规划建议住宅规划建议 3.9 其他规划建议其他规划建议3.5 动线规划建议动线规划建议 PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划 本案作为阜阳城市综合体项目，项目整体外部装修效果在很大程度上影响其形象，因而应当科学、合理的对项目进行个性化设计，本案商业的外部形象可以看成是给客户的“第一印象”，在一定程度上决定顾客消费意愿，他既是吸引客户的重要因素之一，同时也是树立项目87、市场形象的重要因素。项目位于阜阳市城市商业群的核心位置，项目周围商业林立，对零售业以及消费者均有一点程度的争夺，特别是人民路商圈，形成了强劲的吸引力，但同时，项目周边又缺乏集中式的商业，面对激烈的市场竞争和机会，项目更应加强自身的个性化设计，突出表现项目建筑立面的设计，并遵循与项目主题定位相一致、与项目周边市场环境相一致、与目标消费客群的消费诉求相一致等原则。着重突出项目家庭型、体验型、时尚型、休闲型的特征，从而达到吸引消费者的目的。商业物业通过它的外部设计向大众传递各种信息，包括商业物业的规模档次、整体风格、经营特色、经营理念及各种经营主体。它向大众传递信息越多也就会给顾客留下越深刻的印象。88、当然在传递更多的信息的过程中，也应该注意传递信息的特色，使这种信息能够促进顾客的购买并深入顾客内心，促进后续消费。本案应强调运用上述内容来体现本案的独到经营特色。在外部装修方面同时也涉及到以下几方面，现在分别进行阐述：在项目的外立面装修上大量使用玻璃外窗外墙，充分应用玻璃的光学作用，凸显项目外在的质感时尚感，体现出首席时尚中心的外在概念。PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面规划认知建筑立面规划认知PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面规划认知建筑立面规划认知PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面规划认知89、建筑立面规划认知简单不昂贵的材料也可以达到色彩表现的效果。适当的做一些几简单不昂贵的材料也可以达到色彩表现的效果。适当的做一些几何起伏的不规则墙面，增加项目的灵活感和地表特质。何起伏的不规则墙面，增加项目的灵活感和地表特质。彩色的百叶窗彩色的百叶窗彩色的灯光彩色的灯光彩色的遮阳幕布彩色的遮阳幕布立面风格（商业）PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面规划认知建筑立面规划认知立面风格（商业）PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面规划认知建筑立面规划认知结合平面功能的灵活多结合平面功能的灵活多变，建筑立面采用简约变，建筑立面采用简约的玻璃和90、石材等材料的的玻璃和石材等材料的不同组合方式，为建筑不同组合方式，为建筑造型的多样性增添活力。造型的多样性增添活力。简约的材料使用简约的材料使用 和和 充满活力的图案组合充满活力的图案组合立面风格（办公）PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面规划认知建筑立面规划认知立面风格（办公）简约又不失活力的立简约又不失活力的立面在石景山区域独树面在石景山区域独树一帜。一帜。材料间的图案组合材料间的图案组合不失活力的色彩点缀不失活力的色彩点缀PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面规划认知建筑立面规划认知立面风格（住宅）ART DECO建筑风格PA91、RT 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面规划认知建筑立面规划认知立面风格（公寓）外墙LED显屏装修在东北面，面向天桥，以增加动态光感对人流的吸引力。LED屏幕同时也是传播媒介，可增加项目对消费者单向信息的输送扩散。LEDPART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面规划建筑立面规划PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划起源时代广场建筑立面规划建筑立面规划室外观光电梯橱 窗出入口橱窗次主力店名称次主力店名称次主力店名称1F2F、3F4F-5F广告位广告位广告位橱窗橱窗PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建92、筑立面规划建筑立面规划-北侧北侧1F2F-3F4F-5FLED屏幕墙/电影海报出入口橱窗橱窗广告位广告位墙/电影海报店铺店铺PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面规划建筑立面规划-东北侧东北侧广告位墙墙广告位广告位商铺商铺商铺商铺商铺PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划1F2F-3F4F-5F建筑立面规划建筑立面规划-东侧东侧ModelModelModelPART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面示意建筑立面示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面示意建筑立面示意PART 项目规划建93、议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面示意建筑立面示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面示意建筑立面示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面示意建筑立面示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面示意建筑立面示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面示意建筑立面示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划建筑立面示意建筑立面示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场内外道具示意卖场内外道具示意PART 项目规划建议项94、目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场内外道具示意卖场内外道具示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场空间示意卖场空间示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场空间示意卖场空间示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场空间示意卖场空间示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场空间示意卖场空间示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场空间示意卖场空间示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场空间示意卖场空间示意PART 项目规划建议项目规95、划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场空间示意卖场空间示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场空间示意卖场空间示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场空间示意卖场空间示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场空间示意卖场空间示意PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划卖场空间示意卖场空间示意内部装修用材用料选用品牌，整体体现高档、时尚，灯光搭配合理，建议采用暖色系，细部景观化处理。CASE：上海金茂中心商业装修和细部处理连廊底部装灯连廊上部主通道装修PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规96、划建筑形象规划内部装修建议内部装修建议车库、休息空间、电梯、卫生间设置建议地下车库灯光明亮，地面墙面装饰处理，将部分服务式商业置于车库中。卫生间预留足够的空间，用材用料高档，体现品质感；扶梯采用自动感应式，有效节约能源。室外休憩设施室内休憩设施室外休憩空间和建筑环境良好的结合，形成和谐统一室内休憩空间体现舒适，与环境有机协调。PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划内部装修建议内部装修建议无线网络、导购视觉设计、VIP服务区、候车服务区等服务设施设置建议。购物中心中所有位置覆盖无线上网信号，以方便商务人士办公或查询资料所用。随着智能手机的普及率提升，建议覆盖WIFI。形象鲜97、明、个性突出、视觉识别性强的导购视觉设计系统便于引导项目内部人流。装修温馨，空间设置合理的VIP服务区。2、内部装修建PART 项目规划建议项目规划建议/建筑形象规划建筑形象规划内部装修建议内部装修建议PART 商业规划商业规划PART 项目规划建议项目规划建议3.1 场地规划分析场地规划分析 3.6 导示规划建议导示规划建议3.2 商业布局规划商业布局规划 3.7 建筑形象建议建筑形象建议3.3 公寓规划建议公寓规划建议 3.8 生态景观建议生态景观建议3.4 住宅规划建议住宅规划建议 3.9 其他规划建议其他规划建议3.5 动线规划建议动线规划建议 2024/12/16 景观是自然和人类社98、会过程在土地上的烙印,它不是纯粹的自然空间,而是复合的。商业景观区别于其他的景观,它是动态的四维空间景观,具有时空连续性的韵律感和美感。商场把场内场外不同的景点组成了连续的序列,同时本身又成为景观的“视线走廊”和“生态走廊”。从商业的发展规律及景观规划所能达到效果来看，我们不难发现景观规划在商业地产中的重要性。商业地产的建设不能仅仅考虑经济目的，更重要的要考虑到环境效益和社会效益，达到三者的完美结合。环境效益跟社会效益的取得必须通过景观的合理规划，达到与经济效益的完美结合。在对本项目进行景观规划的过程中，应从整体把握项目，将各个物业紧密结合，达到景观效果的流畅性，创造出最轻松、宜人、舒适的环境99、氛围。本案作为阜阳城市综合体项目，项目整体内外部景观效果在很大程度上影响其形象，从而间接影响消费者的消费状况，因而应当科学、合理的对项目景观进行个性规划，在吸引人气、启发消费、提高商业氛围和效益等方面将起到至关重要的作用。PART 项目规划建议项目规划建议/生态景观规划建议生态景观规划建议1、景观规划建议2024/12/16商业空间不仅是卖场，而且承担着城市公共空间的职能，在为吸引人气、启发消费、提高商业氛围和效益起到至关重要的作用，通过规划商业景观，能将各种物业空间流畅的衔接，达到景观效用的最大化。2、本案景观规划情况PART 项目规划建议项目规划建议/生态景观规划建议生态景观规划建议202100、4/12/16商业景观空间的商业景观空间的特点特点配备新型的娱乐、运动设施与建筑形式、建筑空间相结合与商购、餐饮文化相结合具有城市文化活动与集会功能提供商业促销或产品展示3、商业景观空间的特点PART 项目规划建议项目规划建议/生态景观规划建议生态景观规划建议2024/12/16独立大型购物中心的景观独立大型购物中心的景观广场：商业入口广场、与购物中心相临的街广场等，在功能设计上要注意能提供“人”短时间的坐憩、等候和观赏；一般配置石块、台阶、柱桩、矮墙、遮阳网、售货亭、垃圾箱、张拉膜等。主入口和门厅入口：商业区域主入口、建筑物的入口门厅，装饰性的门廊、全花岗岩的铺地、识别性的logo标示、绚彩101、的亮化设计及相关联的主题景观等。综合商业体的景观综合商业体的景观与城市公共空间融合；与城市交通连接；与交通集散广场、街道广场、城市公园绿地、屋顶花园相互联系。4、独立大型购物中心景观与综合商业体景观PART 项目规划建议项目规划建议/生态景观规划建议生态景观规划建议由于项目位于闹市区，容积率偏高。在商物业顶层屋顶打造屋顶花园，可以美化物业。还可以与项目的中庭绿化设施形成良好的生态微循环系统。屋顶花园可以考虑开发成休闲露天水吧。5、生态打造建议PART 项目规划建议项目规划建议/生态景观规划建议生态景观规划建议2024/12/16PART 项目规划建议项目规划建议/生态景观规划建议生态景观规划建102、议PART 项目规划建议项目规划建议/生态景观规划建议生态景观规划建议PART 商业规划商业规划PART 项目规划建议项目规划建议3.1 场地规划分析场地规划分析 3.6 导示规划建议导示规划建议3.2 商业布局规划商业布局规划 3.7 建筑形象建议建筑形象建议3.3 公寓规划建议公寓规划建议 3.8 生态景观建议生态景观建议3.4 住宅规划建议住宅规划建议 3.9 其他规划建议其他规划建议3.5 动线规划建议动线规划建议 163转换层设置建议转换层设置建议存在的问题：存在的问题：p原图纸中，公寓住宅部分单层面积不大，且剪力墙较多，商业利用价值较低。建议：建议：p建议设置转换层，同时在一楼设置103、直达6层平台电梯，以避免因电梯位置对商场经营布局产生的严重影响。p设计中尽可能优化剪力墙转换层PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划164影院层高建议影院层高建议存在的问题：存在的问题：p五星级影院的要求是8米，而普通影院也要求6米以上的层高。建议：建议：p针对本案的实际情况，可考虑把影院部分局部升高，并配备一定数量的五星级影厅。时尚影院主题美食街PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划165存在的问题：存在的问题：p在住宅入口调整及设置转换层之后，卫生间不应设计在中心位置；p每层都设置卫生间过于浪费商场的营业面积。建议：建议：p将卫生间设计在左下角或104、者右下角；p仅在二楼设置男卫生间，三楼设置女卫 生间，六楼设置男、女卫生间。卫生间位置调整卫生间位置调整卫生间PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划166存在的问题：存在的问题：p原图纸中，2F-6F步梯设置在西北角，从经营的角度，不利于人流动线的引导。建议：建议：p将中庭设计在商场的核心位置，可以发挥中庭会客厅的功能，同时电梯的朝向不应阻挡顾客的视点中庭调整建议中庭调整建议中庭PART 项目规划建议项目规划建议/商业布局规划商业布局规划2024/12/16策划落实策划落实建筑调整建筑调整交通规划交通规划广告广告设计设计导视导视设计设计装修设计装修设计景观设计景观设计店面设计店面设计请务必寻求商业建筑请务必寻求商业建筑设计公司技术支持设计公司技术支持请聘请商业景观公司设计请聘请商业景观公司设计游乐项目游乐项目设计设计请聘请平面广告设请聘请平面广告设计公司作计公司作VMD和和CI专项设计专项设计PART 项目规划建议项目规划建议/景观规划建议景观规划建议Thanks.The end!