1、金融广场首座商业规划及招商建议重庆晟城房地产顾问有限公司2013年谨呈：重庆卢山房地产开发有限公司项目理解城市思考区域思考项目思考市场研究市场调研商家访谈案例研究案例研究项目市场条件总结项目SWOT分析项目商业基本情况项目发展主线项目形象定位项目档次定位项目功能定位商业消费群定位业态组合建议商铺划分建议招商策略建议城市思考区域思考项目思考一、项目理解PART 1 项目理解城市思考城市空间结构北部片区西部片区中部片区南部片区东部片区本案位于“大渡口组团”主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成；多中心包含1个城市中心和六个城市副中心；主城城市建设用地分为16个组团和8个功能区。茶园组团、鱼2、嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团本案南坪组团、李家沱-鱼洞组团“一城五片，多中心组团式”PART 1 项目理解城市思考城市交通规划研究轨道2号线（至鱼洞延伸段在建中）轨道交通2号线的主要区段较场口新山村段线路跨越三个行政区，辐射九个片区，衔接六大行政区，全长19.15公里，设18座车站，总投资47亿元，分两期建设实施。较场口动物园段长14公里，于2005年6月18日开通运营；2006年7月1日，动物园新山村段开通，自3、此，2号线较场口新山村段全线19.15公里贯通运营。三期工程：新山村西，金家湾，茄子溪，白居寺，大江厂，渔洞，预计2013年底全线贯通。重庆市轨道交通路线图1号线8号线5号线7号线3号线4号线6号线轻轨环线2号线9号线本案PART 1 项目理解城市思考城市交通规划研究主城规划9大换乘枢纽：2010年全部开建，最迟2020年全部投用两路换乘鱼嘴换乘四公里换乘茶园换乘本案鱼洞换乘北碚换乘西永换乘白市驿换乘西彭换乘与本案相关的主城内换乘站如图红标所示：PART 1 项目理解城市思考城市商业规划研究预计到2020年，五大老商圈的商业营业面积控制在450万平方米以内，社会零售总额达到450亿元以上。“十4、一五”新规划建设的茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南渔洞、北碚城区等6大商圈，重在完善商业设施建设，增加商品经营面积达到180万平方米，社会零售总额达到120亿元以上。商圈名称定位/功能传统商圈解放碑商圈重庆商贸对外的重要窗口，辐射整个西部观音桥商圈服务与辐射主城北部及外来消费者沙坪坝商圈服务与辐射主城中部、西部及周边消费者杨家坪商圈服务与辐射主城中部及周边消费者南坪商圈服务与辐射主城南部及周边消费者新规划商圈茶园商圈定位于市级商业副中心，服务茶园城市副中心，辐射主城东部消费者西永商圈定位于市级商业副中心，服务大渡口、中梁山，辐射主城中西部消费者大渡口商圈定位于都市区商业副中心，服务大渡口5、中梁山，辐射主城中西部消费者北碚商圈定位于都市区商业副中心，服务北碚区及周边居民，辐射合川等地消费者空港商圈定位于都市区商业副中心，服务与辐射北区及北部新区消费者鱼洞商圈定位于都市区商业副中心，服务与辐射巴南区及周边消费者。PART 1 项目理解城市思考五大商圈区域现状商圈名称所属区域11年末户籍人口-万人12年上半年GDP（亿元）12年上半年社会消费品零售总额（亿元）12年上半年固定资产投资额（亿元）12年上半年城镇居民人均可支配收入（元）解放碑商圈渝中区60155.46119.2324.358596观音桥商圈江北区52107.1272.5788.178126沙坪坝商圈沙坪坝区87123.6、4175.2876.898306杨家坪商圈九龙坡区90211.4482.7474.518113南坪商圈南岸区5783.657.87103.1280675大商圈所在区域现状渝中区解放碑商圈核心商圈江北区观音桥商圈传统商圈新兴商圈九龙坡区杨家坪商圈辅助商圈商圈划分标准：沙坪坝区沙坪坝商圈南岸区南坪商圈新规划商圈重庆市商圈定位：传统商圈-是指在重庆历史中就具有商业地位的商圈；新兴商圈-是指随着上世纪90年代商业发展过程而形成的商圈；核心商圈 是指规模较大并且在重庆市城市发展规划中为重点商业发展区域的商圈；辅助商圈 是指规模较小且在重庆市城市发展规划中为次级商业发展区域的商圈。PART 1 项目理解城7、市思考五大商圈定位PART 1 项目理解城市思考五大商圈特征解放碑商圈观音桥商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈南坪商圈解放碑商圈特征：位置好，租金高，品牌档次较高，位居重庆五大商圈之首；1）商圈定位及趋势：重庆商贸对外的重要窗口，其辐射中国整个西部；市级商业中心；与周边的星级酒店，写字楼形成协同效应；未来供应集中于商圈周边；2）商圈现状：辐射范围：辐射范围的大，以本市为主，周边省市为辅；平均租金：各类租金在重庆市处于较高水平，商场内的租金集中在200-500元/平方米.月左右；临街铺面主要集中在400-800元/平方米.月，黄金地段商铺，租金则高达800-2000元/平方米.月；业态情况：主要以零售业为8、主，经营的商品种类繁多，超过10万种，侧重于日用百货、服装鞋帽、家电及五金交电化工等商品零售业，各种档次均有，其汇集了重庆最顶级的商品，成为西南最大的商业核心区；目标消费群：主要为中高收入消费者，企业经营管理人员、公司白领，以及时尚人士等。PART 1 项目理解城市思考五大商圈特征解放碑商圈观音桥商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈南坪商圈观音桥商圈特征：主要服务中城北部消费者，是近年来发展最快、同时最有潜力的商圈；1）商圈定位及趋势：服务与辐射主城北部及外来消费者；市级商业副中心；未来供应以旧改项目及滨江、CBD区域项目为主;2）商圈现状：辐射范围：江北区及相邻的渝北区、北部新区、渝中区、沙坪坝区等，近9、200万消费人群；业态：主要以服装类业态为主，其次是家电、餐饮、精品、百货、娱乐类；商圈同时拥有大量商务公寓和商务写字楼。经营状况：经营总体良好，其中以服装百货、副食超市、精品、娱乐等业态经营状况最好；目标消费群特征：以中、高档消费群为主，消费水平相对解放碑商圈相对较低；商圈每年还将新增6万人入住，且有一定经济基础居多。PART 1 项目理解城市思考五大商圈特征解放碑商圈观音桥商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈南坪商圈沙坪坝商圈特征：整个商圈以中低档为主，以区域和学生为主要目标消费群，与其他商圈形成差异化竞争；1）商圈定位及趋势：服务与辐射主城中部、西部及周边消费者；市级商业副中心；未来供应主要以商圈周10、边为主；2）商圈现状：辐射范围：九龙坡区、大渡口区、高新区、江北区和渝中区的大坪等区域；业态：整个商圈消费以中低档为主，主要经营日用百货、服装鞋帽、化妆品、首饰等，产品丰富度和数量仅次于解放碑商圈；地下商场主要经营低档服装、化妆品、小饰品等，另外教育相关产业发达；经营状况:各业态经营状况都不错，相比之下，服装、餐饮类经营状况更佳；目标消费群特征：区域内有大量的学校，学生占据了目标消费群的大半；另外，商圈地处城乡结合处，在邻近区县也拥有一定的消费人群，但消费水平不高；PART 1 项目理解城市思考五大商圈特征解放碑商圈观音桥商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈南坪商圈杨家坪商圈特征：以潮流时尚为主，档次偏低11、；随着西城天街的开业，整个商圈档次有所提升。1）商圈定位及趋势：服务与辐射主城中部及周边消费者；市级商业副中心；未来供应以商圈周边项目为主；2）商圈现状：辐射范围：石桥铺、大渡口区、高新区、巴南区和渝中区的大坪等，辐射区域内人口约150万左右；经营情况：服饰及餐饮经营状况较好，服装店多以年轻品牌为主；其次是美容美发、精品、医药；休闲娱乐店由规模小、环境差，经营状况较差；目标消费群特征：以杨家坪、大渡口区、石坪桥、巴南区的居民为主，消费档次中低档；业态分析：主要以百货、餐饮为主，商业结构不合理、形态较单一，地下商业比例较高；大众消费占主导地位，个性化、品牌化消费相对不足，中低档商业比例较大，中高12、档商业缺乏，品牌店少。PART 1 项目理解城市思考五大商圈特征解放碑商圈观音桥商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈南坪商圈南坪商圈特征：五大商圈中相对较差的一个，以中低档商品为主，辐射范围小，且以街铺为主，环境差；万达进驻后发展迅猛，潜力较大；1）商圈定位及趋势：服务与辐射主城南部及周边消费者；市级商业副中心；未来供应量以南坪步行街为中心向四周扩展，中央CBD南岸弹子石及南滨路商业供应量为未来主要发展区域；2）商圈现状：辐射范围：南坪步行街周边、四/五/六/七/八公里、弹子石，李家沱等区域；业态：以服装、精品、房产、化妆品、为主；目标消费群：消费水平较低、以大众消费群体为主，学生占据一定比例；3）未来规13、划：2009年年底，南坪转盘中心枢纽改造工程竣工，这是主城首次使用四层交通体系；政府将以现有的南坪步行街为中心打造五大步行街，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛，面积4平方公里。届时，南坪商圈将因此扩容4倍左右。PART 1 项目理解城市思考小结l重庆五大商圈都各自形成了自身的特色，拥有各自稳定的客源，新兴商圈暂时无法与之正面竞争。l五大商圈目前商业形态较为单一，以单纯零售为主导，配以少量本地菜系餐饮与娱乐，无法满足消费者多元化的需求，同时多以时尚零售为主要构成业种，面对家庭与社区消费群体的商业形态不多。l未来新兴商圈必须稳固自身核心商圈的客户，同时形成自身特14、色，扩大自身商业的辐射力。城市思考区域思考项目思考一、项目理解PART 1 项目理解区域思考大渡口商圈概况 作为重庆主城重要增长极，大渡口产业结构完整，经济实力雄厚，近年来人均GDP连续保持在全市三甲之列，2011年区居民社会消费品零售总额超过30亿。随着重钢集团工业基地整体环保搬迁，大渡口城市功能的置换，购物、休闲、娱乐、生态成为新的城市定位。强大的购买力为消费扩容带来了持续发展的保障。大渡口一座政府全力打造的中央休闲区（CRD），一座新形势下的宜居城市，其城市价值与日剧增。商圈定位服务范围功能定位大渡口商圈都市商业副中心服务大渡口、中梁山，辐射主城中西部消费者依托大渡口公园，打造集休闲、购15、物为一体的独具特色的”都市生态购物公园“PART 1 项目理解区域思考大渡口商圈概况 大渡口商业中心位于区中心地带，东临袁茄路、北临文体路、西临春晖路、南临老九中路的围合区域，规划总面积81公顷，是大渡口政府确定的百项重点工程之一，也是大渡口政府确定的“四大重点工程”之一，并被列为重庆市商委”全市商贸流通重点项目。“大渡口商业中心规划秉承以人为本的理念，依托大渡口公园，旨在打造一个集山水、生态、休闲、娱乐、购物为一体独具特色的”都市购物公园“。PART 1 项目理解区域思考大渡口商圈概况目前核心商业区建设已初具规模 大渡口商业中心建成后将分为商业街区、行政区、生态公园、商务中心和高品质居住区，16、将打造一个集大型核心广场，7-8个核心主力店，5-7条主题街为一体的购物公园。商业中心建成后，商业总面积将达50万，必将极大促进大渡口商业中心的城市形象。PART 1 项目理解区域思考大渡口商圈未来规划大渡口商圈未来将向区府、袁茄路方向扩容。扩容区域面积将近200亩。PART 1 项目理解区域思考轨道交通本案距轻轨2号线新山村站步行仅10分钟，距大渡口站仅15分钟。PART 1 项目理解区域思考大渡口城市未来规划PART 1 项目理解区域思考大渡口城市未来规划森林大渡口、公园大渡口、文化大渡口、鲜花大渡口、宜居大渡口PART 1 项目理解区域思考大渡口城市未来规划一核：即商业商务核心。这里将是17、商务商贸、文化娱乐、港口旅游服务区、交通换乘点。一区：即工业遗产协调区。在这里你会找到独具特色的工业遗产博物馆、文化创意产业区。二带：即滨江及崖线绿化带。五廊：即五条通江绿廊。多组团：即这里将有多个居住区级组团，打造最适宜的城市生活社区为主城，配套相应的商业服务和公共服务设施。重钢片区按照规划，整个区域将是特色鲜明的综合性城市功能区，以滨江居住与配套为主导功能，以滨江休闲娱乐、港口旅游服务、文化创意拓展和工业文化博览为特色功能。城市思考区域思考项目思考一、项目理解占地面积：2.8万方总建筑面积：18.4万方商业面积：4.7万方写字楼面积：1.6万方住宅面积：8.8万方容积率：6.5车位数：9718、3地面：56 地下：917绿化率：25.1%PART 1 项目理解项目思考项目基本指标住宅部分商业部分写字楼部分物业类型体量占比住宅8.8万方58%商业4.7万方31%写字楼1.6万方7.3%合计15.1万方100%注：该体量不含地下车库、物管用房等PART 1 项目理解项目思考项目产品规划注：依据大渡口内部先天的地形地貌、交通动线、经济发展结构等因素，我们把大渡口区划分出九宫庙、双山两大板块进行分析。九宫庙和双山是大渡口区目前最主要的组团，项目位于大渡口区的九宫庙板块，与距大渡口步行街仅几百米距离，距大渡口区府仅数分钟。九宫庙板块双山板块钢花路轨道2号线本案大渡口步行街大渡口步行街大渡口步行19、街钢花路双山公园巴国城PART 1 项目理解项目思考项目区位属性PART 1 项目理解项目思考项目区位属性八桥街钢花路翠园路本案钢花路PART 1 项目理解项目思考路网体系八桥街钢花路钢花路翠园路本案至大堰方向至华岩方向至茄子溪方向PART 1 项目理解项目思考交通环境轨道交通2号线的主要区段较场口新山村段线路跨越三个行政区，辐射九个片区，衔接六大行政区，全长19.15公里，设18座车站，总投资47亿元，分两期建设实施。较场口动物园段长14公里，于2005年6月18日开通运营；2006年7月1日，动物园新山村段开通，自此，2号线较场口新山村段全线19.15公里贯通运营。三期工程：新山村西，金家20、湾，茄子溪，白居寺，大江厂，渔洞大渡口站新山村站本案约1000m约900mPART 1 项目理解项目思考项目轨道交通环境轻轨大渡口站 轻轨新山村站 旅游学校大渡口公园陶瓷市场新世纪国瑞城购物广场沃尔玛义乌小商品市场新天泽购物广场新城医院公交车站大渡口实验小学苏宁电器香港城奥特莱斯本案钢花小学PART 1 项目理解项目思考项目区域配套PART 1 项目理解项目思考小结项目思考城市综合体开发优势：项目为商住综合用地，较好的项目经济指标加之合理的规划，为项目的成功奠定了基础。区域规划位置及交通条件优越：项目处于大渡口步行街旁，道路、公交交通发展，通达性好，但由于钢花路为主干道，未来需处理好项目内外部21、人流、车流规划。昭示性及展示面：项目紧邻城市主干道钢花路，具有较好的可视性，其中朝钢花路一面的商业展示价值较高，是未来为主要的人流方向。辐射区域较窄且辐射人口质量不高：项目致力于打造大渡口首个浪漫风情商业街区，整个大渡口为项目核心辐射区域，大渡口周边区域为次级辐射区域，辐射能力有限，且工人阶层占据较大的比例。区域商业市场格局分析区域商业细分市场分析周边消费者调研二、市场研究PART 2 市场研究区域商业市场格局分析次核心区核心区大堰马王乡商业带商圈特征：社区型服务商业辐射范围：周边居住人群商业档次：中低档次商业业态：餐饮、超市为主钢花路商业带商圈特征：区域型商业辐射范围：周边及区域外人群商业档22、次：中档、中低档次商业业态：餐饮、超市及服饰为主步行街商圈商圈特征：商圈中心商业辐射范围：周边及区域外人群商业档次：各档次均有商业业态：商场、超市及专业卖场为主区府商圈商圈特征：区域型商业辐射范围：周边及区域外人群商业档次：各档次均有商业业态：特色餐饮、商场为主新宝龙易城顺祥壹街区国瑞城佳禾钰茂香港城义乌商贸城格局：呈一带（钢花路）、两点（步行街商圈、区府商圈）布局，集中商业分布较散。特征：钢花路商业带商业档次较低，中高端商业主要集中在区府商圈和步行街商圈。区府步行街钢花路区域成熟，配套完善，人气集中，商业氛围浓厚，但档次不高，以中档及中低档为主，租金及售价较低。PART 2 市场研究区域商业23、市场格局分析区府片区钢花路片区步行街片区区府片区：餐饮、休闲娱乐为主步行街片区：餐饮、服饰为主钢花路片区：服饰，家居通讯为主PART 2 市场研究区域商业市场格局分析新宝龙易城顺祥壹街区国瑞城佳禾钰茂香港城义乌商贸城新天泽广场商业体量：10万方租金价格：100-200元/平米入住率：75%主力业态：百货、休闲娱乐、餐饮商业体量：5万方租金价格：未入驻规划业态：目前万达影院已签约商业体量：12万方租金价格：190-135元/平米入住率：80%主力业态：新世纪、沃尔玛目前二期商业部分店铺在售建面均价：3500元/平米面积区间：60-200商业体量：7万方租金价格：70-150元/平米入住率：90%24、主力业态：服饰百货商业体量：1.8万方租金价格：200-300元/平米入住率：30%主力业态：餐饮、零售（缺乏主力店）商业体量：9万方租金价格：80-150元/平米入住率：80%主力业态：品牌服饰、百货中大型商业项目主要集中分布于步行街商圈区域PART 2 市场研究区域商业市场格局分析项目名称商业体量（平方）规划商业类型商业现状商业层数 商业层高(米)商业面积()商业售价（元/）去化率商业租金入住业态入住率壹街区10万方集中商业营业中地上6层，地下1层4.5-5100-400自持100-200元/百货、餐饮、休闲娱乐75%项目总建筑面积38万方，规划为“集高尚住宅、文化步行街、购物中心、商业步25、行街一体的”,具有商业旗舰的复合型项目。其中商业建筑面积10万平方米。PART 2 市场研究区域商业市场格局分析顺祥壹街区楼层业态单铺面积（平米）租金L4花田麻辣香锅、青一色、天绿回转寿司、顺水鱼馆、联之味、塔尔牛肉、得福楼烤鸭坊50-7080-100L3嘉禾影城、邓氏发艺、豆乐园、小猪班纳、婴典母婴、可口波尔、乡村基、甲虫屋、开心电玩城、时代回味、利郎30-50500-2000100-12080-100L2爱莎贝儿、娣媛国际、佐丹奴、季候风、Candies、欧罗马、拉夏贝儿、谜底、劲霸服饰、森马、孔风春、Fortia、金昌顺30-50130-150L1华生园、雅戈尔、娇兰佳人、美特斯邦威、宝26、岛眼镜、可口潮流城、阳光果天香、九牧王、DQ冰淇淋30-50130-160-F1永辉超市30-40业态及租金以大型超市为主力店，吸引百货、餐饮、休闲等业态入驻PART 2 市场研究区域商业市场格局分析顺祥壹街区项目名称商业体量（平方）规划商业类型商业现状商业层数 商业层高(米)商业面积()商业售价（元/）去化率商业租金入住业态入住率新天泽国际广场约4.3万方集中商业品牌店招商中4层4.5自持未定未入住未入住项目总建筑面积11万方，两栋公寓塔楼，裙楼为4层集中商业，定位为集中式购物中心。其中商业建筑面积约4.3万平方米。目前暂未入驻，规划签约主力店为万达影院PART 2 市场研究区域商业市场格局27、分析新天泽国际广场项目商业全部自持，正在建设中，定位大型购物中心，业态包括百货、餐饮及休闲娱乐类。PART 2 市场研究区域商业市场格局分析新天泽广场三期尚未招租沃尔玛购物中心业态体量租金沃尔玛约1.5万方30-50购物中心约6.5万方90-135项目名称：国瑞城地理位置：大渡口步行街建筑形式：裙楼底商商业面积：约12万平方米建筑楼层：地上5层商业楼层：负2-3F商业划分：沃尔玛为一期商业；二期商业为购物中心，其中招商新世纪，其它为招租；三期商业尚未招租；项目概况PART 2 市场研究区域商业市场格局分析国瑞城楼层业态购物中心3F新世纪百货/美容美体会所/电影院/早教中心/育婴儿童/创意饰品228、F新世纪百货/电影院/KTV/咖啡厅/书吧/电玩1F新世纪百货/时尚潮流城/特色餐饮/精品服饰/运动休闲服饰B1新世纪百货/通讯广场/休闲餐饮/潮流服饰/社区配套B2新世纪百货/家居饰品/精品服饰/儿童主题/饰品/皮具/箱包/鞋帽楼层业态单铺面积（平米）租金新世纪L6家用电器馆（家用电器、手机耗材、电脑耗材）50-80返点25%L5运动生活馆（运动休闲、户外用品、家纺寝用）30-40返点25%L4绅士服饰馆（精品男装、商务休闲、男鞋、皮具、男士用品）30-40返点25%L3名媛精品馆（精品女装、淑女装、仕女装、针织）30-40返点25%L2流行服饰馆（少女装、少淑女装、内衣、孕妇装）30-4029、返点25%L1时尚名品馆（化妆品、珠宝名表、手袋）30-40返点25%-F1生活超市馆300030-40沃尔玛、新世纪，两大主力业态提升项目整体价值及形象PART 2 市场研究区域商业市场格局分析国瑞城楼层业态单铺面积（平米）租金L3书店、童装、妇婴用品、家居寝用、生活配套30-4080-90L2国际及国内品牌折扣名店、女装、女鞋、内衣、配饰30-4090-100L1国际及国内品牌折扣名店、男装、男鞋、男包30-40110-120LG国际精品折扣名店、男女装、男女鞋、皮件30-4080-100140-150项目名称：香港城地理位置：大渡口步行街建筑形式：群楼底商商业面积：约9万平方米建筑楼层：30、地上5层商业楼层：1F-4F项目概况项目特点：打造一站式购物中心，由于大渡口外流消费特征，效果未达预期。PART 2 市场研究区域商业市场格局分析香港城项目名称：新宝龙易城地理位置：大渡口轻轨平安站建筑形式：群楼+独立商业商业面积：约1.8万平方米建筑楼层：地上4层、地下1层商业楼层：-F1-F4商业状况：一个典型因招商而失败的项目，原定永辉入驻，吸引人流，推动商业价值，现因为永辉入驻顺祥壹街，导致项目招商失利，整体商业瘫痪。项目概况楼层业态单铺面积（平米）租金L4一笛风风味酒楼60050L3空置L2空置L1临街小店铺（空置3间）40-200200-300-1空置主力业态的引进是决定大体量商业31、成功的关键性因素。PART 2 市场研究区域商业市场格局分析新宝龙易城u大渡口商业集中在钢花路一带、区府商圈及步行街商圈；u区域商业氛围较为浓厚，但档次不高，租金及售价较低；u经营业态以餐饮、休闲、服饰类为主；u中大型商业项目集中于步行街商圈区域；u区域消费市场消费特征呈外流型；u主力店的引进是大体量商业成功的关键；u其他业态设定要符合区域市场特点。PART 2 市场研究区域商业市场格局分析小结区域商业市场格局分析区域商业细分市场分析周边消费者调研二、市场研究A1七十二行A2瑜彩峰饭店A3真川味大酒楼A4砂锅坊A5颐瑞酒楼B1天禄园风味酒楼B2中华大酒楼C1五谷杂粮家宴馆大型中型中小型区府步行32、街钢花路项目位置A1A2C1 A3A4B2A5B1大型：500以上中型：300-500中小型：300以下PART 2 市场研究区域商业细分市场分析酒楼类消费者测试经营者测试李先生 酒楼老板 大渡口的消费能力相对其他区域较弱，因此外出饮餐多为寿宴，喜宴以及聚餐，因此多数会选择稍上档次的酒楼来，生意较好。但是目前大渡口的酒楼上不到档次，不管是环境还是品牌度都相对较低，因此较有品牌和档次的酒楼入驻大渡口还是很有发展机会的。张先生 小学教师 大渡口区域档次较高，环境较好的酒楼数量不多，分布也不集中，聚餐很不方便，并且稍微好点的酒楼订寿宴，喜宴都要提前预约，因此不得不到外区聚餐。廖老师 事业单位 大渡口33、区域酒楼档次不是很高，可能与区域人群收入有关，但是需求还是有的，比如办生、结婚、聚会等等，在一个区域里这些寿、喜宴还是要一些中高端的酒楼来提供。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析酒楼类区域酒楼整体经营状况普遍较好，呈供不应求态势；综合考虑租金总价，租金单价，面积、经营状况等因素，区域单个酒楼需求面积在1500较为适宜。面积区域酒楼经营状况好、租金高各规模情况PART 2 市场研究区域商业细分市场分析酒楼类0.001000.002000.003000.00大型小型中型大型：500以上中型：300-500中小型：100-300A1豪客来A2乡村味道A3家福火锅A4重庆香巴辣火锅B1CSCB34、2KFCB3滋味煮义B4肘子火锅B5金沙鱼府B6陈眼镜火锅B7东方魔汤B8品上品火锅B9君临园江湖菜馆B10御庭佳坊鱼馆B11我来也江湖菜B12胖砂锅B13齐鸣火锅B14丁月玉兔B15味道演义大型中型中小型区府步行街项目位置A1A2B1A3A4B2B3B4B5B6B7B8B9B10B11B12B13B14B15钢花路C1C2C4C3C6C5C8C7C10C9C11C12C13C12C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24C25C26 C27C28C28C29C30C31C32C33C34C47C48C49C50C51C52 C53C54C41C42C43C44C35、45C46 C47C48C49C1天源火锅C2刘老九火锅C3吉友知鱼苑C4野生菌汤锅C5壹街食府C6老味道C7超牛老火锅C8爱上稀饭C9川味观C10大凉山山珍C11辣之味咪咪鱼C12俏家土鸡C13宰牛场纯鲜火锅C14乾南食道C15村长老火锅C16铁锅门C17黔江鸡杂C18明月老山鱿鱼鸡C19野生菌汤锅城C20同一手火锅批发城C21城门老鸭汤C22草原羊庄C23铁香居C24云门山芋儿鸡C25吉友知鱼苑C26龙门鱼府C27酸菜鸡C28小羊馆C29映山红火锅C30通行老火锅C31老街无味洋C32二哥烧烤C33老四季火锅C34黔江鸡杂C35火锅串串C36百信快餐C37黑白荤豆花C38巴人鸡C39资阳羊36、肉C40猪圈火锅C41汤锅城C42乡水源火锅C43巴人三和鱼C44泡椒罗非鱼C45水泊好汉鸡C46美蛙鱼头C47六十一度火锅C48骑龙火锅C49鸭老大C50大码头C51渔民村C52黄桷垭火锅C53黑娃火锅C54华仔特色菜PART 2 市场研究区域商业细分市场分析特色餐饮类消费者测试经营者测试王先生 餐馆老板 大渡口餐馆主要是江湖菜、火锅、干锅等价廉物美的餐饮，由于数量不多生意还是很好，但目前主要分布在区府和步行街，但因此还在积极寻找其他区域进行开分店扩张。余小姐 事业单位员工 大渡口人员普遍收入不高，因此中低档餐饮还是很有市场的，但由于没有知名、有影响力的特色餐饮，因此还会是会选择到外区去吃一37、些有名的特色餐饮。申先生 企业白领 餐饮在大渡口是最好的行业，因为这是刚性需求，但是大渡口目前餐饮没什么特色，并且知名度也不够，因此很多时候都选择到外区选择特色餐饮。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析特色餐饮类经营好的各规模餐饮状况各种业态比重区域特色餐饮整体经营状况普遍较好，中小型较多，大型特色餐饮较少，因大型特色餐饮供不应求，生意火爆；综合考虑租金总价，租金单价，面积、经营状况等因素，区域内大型特色餐饮供应不足，应当有所增加，在档次上应该有所提升。100.00200.00300.00400.00500.00600.00大型小型中小型中型经营状况好、租金高面积集中段集中于40-10038、集中于100-160PART 2 市场研究区域商业细分市场分析特色餐饮类A1晓月山枫网吧A2长嘉大茶楼A3富士足道馆A4中华百姓茶楼A5闲人居A6富侨A7银乐迪KTVA8欢乐迪KTVA9御足坊A10北海道健身休闲会所B1茶楼西餐B2佳禾茶楼B3文祥茶苑B4新都红KTVB5岁月如歌茶室B6天河KTVB7缘香茶楼B8名人足浴C1莹波网城C2半盏茶C3沙塔尔网吧C4E巢娱乐网吧C5家富足浴C6一壶春茶楼C7一棵树茶坊C8天地KTVC9三木网吧C10三维休闲屋C11兰馨坊茶楼C12沸腾网络会所C13魔幻森林网吧C14力道茶楼C15富侨足浴C16智昊网吧C17锦绣茶楼C18 6578KTVC19广盛源大39、型中型小型区府步行街项目位置A1A2B1A3A4B2A5A6B3B4C17C18C19C1A7A8A9A10B6B7B8C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12C13C14C15C16B5钢花路PART 2 市场研究区域商业细分市场分析休闲娱乐类大型：500以上中型：300-500小型：300以下消费者测试经营者测试刘小姐 KTV职员 大渡口条件较好的KTV很少，稍微环境好的但又规模小，基本上节假日都是满客的，供不应求，因此引进一下档次较高，规模较大，环境和硬件较好的KTV还是能够吸引不少消费者的。孙先生 自由职业者 大渡口可以去娱乐的地方少，就欢乐迪和银乐迪，而且时常去都没有房间，40、去杨家坪又麻烦，只有去茶楼打麻将。叶先生 私人老板 一般在大渡口娱乐休闲都是去茶楼，因为在大渡口除了茶楼基本上都没有什么其他的娱乐方式了，看电影这些一般选择在杨家坪，看完之后还可以购物和吃饭。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析休闲娱乐类经营状况好、租金高各类型占比经营状况好、租金高各规模占比区域内休闲类较多，大多为小茶楼，而成规模性的娱乐、洗浴很少，供不应求；从各方面看，区域内休闲娱乐类有固定消费人群，对大型的休闲娱乐需求较大，目前区域内大型的休闲娱乐场所经营状况较好。大型：500以上中型：300-500小型：300以下0.001000.002000.003000.004000.00541、000.00大型小型中型经营状况好、租金高面积集中段集中于200以内集中于300左右PART 2 市场研究区域商业细分市场分析休闲娱乐类大型：3000以上中型：500-3000小型：500以下A1沃尔玛A2永辉超市A3新世纪A4新世纪百货A5壹街永辉超市A6重百超市B1新世纪C1中百仓储C2华冠超市 C3易购超市 C4中百超市大型中型小型B1区府步行街项目位置A2A4C2C3C4A1C1A3A5A6钢花路PART 2 市场研究区域商业细分市场分析超市类消费者测试李老师 退休工人 平时去超市都是到大超市，比如永辉，主要是里面商品齐全，且比较便宜。也不排除去小超市，有时急需买小东小西就在家楼下的华42、冠超市。经营者测试张先生 超市经营者 我经营的是一家小型超市，生意较为一般，主要是没有经营生鲜，而且规模小。我们这一带的租金60元/，如果再扩大经营规模，租金承受不了。华女士 退休工人 一般到超市都是到离家最近的，因为买的都是些小商品没必要走远，选择超市除了距离不要远以外还有商品要齐全，特别是农产品和一般的生活用品。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析超市类区域大型超市整体经营状况普遍较好，小型超市较多，且经营状况较差，因此在超市的引入中，应当注重规模效应，一定要引入具有一定规模的超市，规模应当在4000为宜；从各方面看，大型超市都在负1楼，且经营状况十分可观，因此在超市规划布局应当在负43、1楼。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析超市类大型：800以上中型：200-800小型：200以下A1海尔专卖A2国美A3苏宁B1数码通讯 B2格力电器C1格力电器C2安琪儿 C3九阳家电 C4苹果专卖 C5创维电视 大型中型小型区府步行街项目位置A1A2B1C1A3C2C3C4B2C5钢花路PART 2 市场研究区域商业细分市场分析家电、数码、通讯类消费者测试经营者测试王老板 格力电器客服 生意还行，来的客户都是相信格力品牌的，如果不是品牌，在大渡口很难做的走。目前我这里就是租金太高了。张先生 公务员 买家电怎么回去小家电买，没有保障，要买就去国美、苏宁，大渡口没有专业的数码、通讯卖44、场，一般都去石桥铺，就是不太方便，如果大渡口有专业卖场就好了。谢老板 电器老板 平时生意一般，基本上大多数买像电视、空调、电脑的人都是，如果不是品牌，在大渡口很难做的走。目前我这里就是租金太高了。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析家电、数码、通讯类区域内家电、数码、通讯类整体经营状况较差，中小型较多，租金价格高低不齐，特别是数码类经营不成体系；综合考虑租金总价，租金价格，面积、经营状况等因素，区域内不宜做大型数码、家电、通讯卖场；PART 2 市场研究区域商业细分市场分析家电、数码、通讯类A1朗萨家具A2富士达家具市场A3名品家具城C1四季情缘家纺C2南方寝饰 C3南亚家具 C4小林寝45、饰 大型中型小型区府步行街项目位置A1A2C1A3C2C3C4钢花路PART 2 市场研究区域商业细分市场分析家具、家居、建材类大型：1000以上中型：500-1000小型：500以下消费者测试经营者测试马老师 小学老师 平时不怎么去专卖家居的店买，现在很多超市都有这些，都去超市买，而且品质也较多，如果是买家具就直接去家具大卖场，比如八公里。刘老师 家纺店经营者 生意很差，都不想做了，租金又高，生意又差。刘女士 家庭主妇 很少去家具店和家纺店，一般就看商场打折时买，比较便宜。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析家具、家居、建材类区域经营家具、建材、家居的较少，且多为小规模，经营状况不太乐46、观，步行街租金价格高，区府租金价格低；综合各方面，不建议大规模做家具、建材、家居类，区域内不宜做此类大型卖场。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析家具、家居、建材类大型：300以上中型：100-300小型：100以下B1许铭乐器 B2司博健身中心 B3金麦斯教育 C1长江乐琴行 C2阳光乐琴行 C3花火艺术培训大型中型小型区府步行街项目位置B1C1C2C3B2B3钢花路PART 2 市场研究区域商业细分市场分析文体教育类消费者测试经营者测试刘老师 琴行经营者 来学琴的孩子很多，现在的孩子什么都想学，大渡口目前的兴趣爱好培训覆盖面很小。刘女士 自住经营者 大渡口目前培养孩子特长的很少，而且47、培养面很小，我女儿想学跳舞，不知道送到那里去学。张先生 企事业员工 大渡口没有专业的文教体育中心，很多时候孩子想去学画画和玩一些运动都没有好的地方可去。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析文体教育类区域文教体育类少，规模小，没有大型文教体育类，多为音乐培训，目前已有业态整体经营状况好；从租金看，位置处于1楼的价格承受力强，2楼价格承受力较低，且1楼与2楼经营状况差不多，因此建议在文教体育类应当形成规模，规模应控制在300左右，且位置可选择在2楼以上。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析文体教育类大型：1000以上中型：500-1000小型：500以下A1博圣酒店(三星级）A2钢花酒48、店 A3阳明大酒店A4颐瑞酒店B1瑞杰商务酒店B2朗逸酒店B3瑞杰商务酒店 C1瑞法宾馆 C2东鑫宾馆 C3逸家宾馆 A1A2B2大型中型小型区府步行街项目位置B1C1A4C2C3B3A3钢花路PART 2 市场研究区域商业细分市场分析酒店类消费者测试经营者测试石小姐 酒店前台 大渡口酒店的数量不多，竞争力较小，需求还是很大，主要是以价廉的经济型酒店为主。但酒店大都是私人老板租住宅改装而成，环境，硬件设备较差，区域缺乏价格较低，品质较好的连锁型品牌酒店。王老师 重钢职工 大渡口人员主要是重钢职工和家属为主，所以住酒店的相对较少，但由于住房条件较差，不排除亲戚，朋友来了要住酒店的，大渡口目前酒店49、没有几家，而且距离较远，因此在商圈外围价格适中，环境较好的酒店还是有需求的。徐先生 企业职工 大渡口外来人口并不多，一般商务人士都下榻在江北或者渝中区，因此在这边做大型酒店不现实，但是大渡口因为厂区还不少，因此建一些经济型，环境好的酒店也是可以的。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析酒店类区域星级酒店少，多为经济型和商务型酒店，整体经营状况好，但租金较低；综合各方面看，建议引进成规模、具有品牌效应的酒店，但应适当控制规模，在1500为宜。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析酒店类A1雅戈尔 A2ERKE A3海澜之家 A4BOBO A5哎呀呀 A6段记西服 A7以纯 A8朵以 A950、谭木匠 A10意尔康 A11东方骆驼 A12利郎 A13衣香丽影A14鳄鱼 A15 361度A16劲浪 A17利郎A18乔丹服饰 A19布衣天下 A20贵人鸟 A21李宁 品牌非品牌区府步行街项目位置钢花路C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12C13C14C15C16C17A18A19A20A21C1C2C8C9C10C11C12C13C14C3C4C5C6C7钢花路非品牌小服饰店铺聚集地（经营面积30以上）B1立洋 B2非凡 B3都市丽人 B4Ai琳 B5奥丽依 B6本色口岸 B7言 B8港货坊 B9韩版男装 B10依之妮 B11伊人岛 B12童装 B13小小鞋城 B14天地51、男人B15鑫鑫时装 PART 2 市场研究区域商业细分市场分析服饰服装类消费者测试经营者测试王老板 服饰老板 大渡口服饰主要是低端占有市场，店面较多，形象较差，主要卖的都是中老年人或者务工人员，基本上本地人很少。罗小姐 私人老板 一般不在大渡口购买服装、服饰。因为大渡口目前休闲、娱乐、购物、餐饮一体化的大型商场还不太成熟，因此一般购买衣服都是到江北或者杨家坪休闲娱乐的时候一起买了，并且大渡口也没有多数品牌服装店。李女士 家庭主妇 通常买一般的服饰都是在大渡口的一些小商店卖，价格都不是很高，但是要买比较贵的衣服还是会选择到杨家坪，因为这边的商店的形象都不是很好，而且品种也比其他地方少。PART 52、2 市场研究区域商业细分市场分析服饰服装类经营状况好、租金价格高各类型占比经营状况好、租金价格高各类别占比区域服装、服饰经营状况较为良好，非品牌类较多，成规模经营很少，特别是运动类很少，且租金高；综合考虑租金总价，租金价格，面积、经营状况等因素，区域内大型品牌服装、服饰供应不足，因此在商业规划上应当倾向于品牌服装、服饰，特别是运动系列。经营好的运动系品牌PART 2 市场研究区域商业细分市场分析服饰服装类业态特点本区域潜力酒楼区域内酒楼供应有限，呈供不应求态势，目前酒楼经营状况非常好文体教育目前市场已是供不应求，而市场需求逐步加大，市场机遇大休闲娱乐区域内中低端繁多，中高端较少，特别是高端寥寥53、可数，高端消费 人群需求度高，特色餐饮区域内数量最多的业态，中小型繁多，中型和大型较少，整体经营状况良好，消费者对中高端需求度高服装、服饰区域整体经营状况良好，品牌类服装、服饰已成为提升商业品质不可缺少的助推力超市一个聚集人气不可或缺的业态，项目周边居住聚集，暂无大型超市汽车专卖及配饰区域目前尚无汽车4S店，配饰类档次较低，仅局限于对汽车的小修，而高端消费者流失严重，无法支撑大型高端汽车专卖及配饰酒店区域酒店多为商务型和经济型，只有一家三星级酒店，对发展星级酒店是一个机遇点，加之消费者有对高档次酒店的需求家具、建材、家居区域目前整体经营状况较差，此类消费人群外流严重，若发展此类业态经营将会十分54、艰难数码、家电、通讯区域消费者对此类消费力有限，无法支撑大型数码、家电、通讯卖场PART 2 市场研究区域商业细分市场分析各业态综合分析业态 权重 酒楼 超市 服装、服饰 休闲娱乐 特色餐饮 文教体育 酒店 汽车专卖 及配饰 家具、建材、家居 家电、数码、通讯 经营状况 25%租金水平 20%地段 10%人气 15%消费者测试 30%综合权重评分 100%92908482817871585756PART 2 市场研究区域商业细分市场分析各业态综合分析u中大型酒楼、中大型特色餐饮、规模型休闲娱乐业态数量较少且经营状况火爆，供不应求；u大型超市、酒店经营状况普遍较好，但酒店租金收益较低；u服饰类租55、金收益较高，但中高档品牌服饰类缺乏；u数码、通讯、家电、家具、家居、建材类无法形成聚集效应，经营状况不容乐观。PART 2 市场研究区域商业细分市场分析小结区域商业市场格局分析区域商业细分市场分析周边消费者调研二、市场研究【客户访谈说明】本次共发放调查问卷210份，回收199份有效问卷样本，有效率95%，以下将对消费者基本信息及对商业的需求问卷部分进行样本分析。【调研时间】2012年10月10日2012年10月13日【区域范围】以大渡口步行街周边为主要调查区域，【调研对象】其中以周边原住民为主，少数经营者为辅。【调研方式】问卷调研【问卷分配】大渡口步行街100份；区府90份；钢花路20份。【数56、据实效性】有效期6个月PART 2 市场研究周边消费者调研调查问卷说明基础信息性别婚姻状况年龄本次消费者调查男士比例占58.3%本次消费者调查已婚人士占76.9%本次消费者调查25-35岁占到全部人数的41.7%本次消费者调查男性占多数对象，从年龄上看25-35占到全部比例的41.7%，且有76.9的为已婚人士。PART 2 市场研究周边消费者调研消费者问卷分析基础信息家庭人数职业职务本次接受调查的消费者以三口之家为主比例的57.4%职业上来看分布较均匀本次接受调查的消费者中普通职员占全部比例的43.4%。本次接受调查的消费者中企业的普通职员占到绝大比例为43.4%，职业分布较广，且57.4%57、以三口之家为主PART 2 市场研究周边消费者调研消费者问卷分析家庭月收入选择消费区域每次出行人数家庭月收入5千以上的占到84%，整体家庭收入群体属中高档消费层次。5千以下仅占16%。24%的人选择杨家坪商圈，20%的消费群体选择观音桥，而选择大渡口商圈的人群最少。70%的人会选择12人的出行方式，30%的人选择35人。大多数人出行习惯集中在12人的选择上。家庭月收入普遍较高。消费区域以杨家坪商圈做为首选。每次出行多在12人。基础信息及调查内容PART 2 市场研究周边消费者调研消费者问卷分析购物频次较高，外出购物时间段较自由，出行方式以私家车、公交车为主，出租车为辅。购物频次外出购物时间出行58、的交通工具购物频次频繁，购物频次平均每周二次以上占到购物频次总体的74%。38%的人外出购物时间大多集中在周末，也有相当部分的人购物时间自由，占到25%。28%的人则会选择节假日或下班购物。极少数人选择午休时间购物。私家车、公共汽车、出租车是出行的首选，39%的人选择私家车，31%选择公共汽车，22%的人选择出租车。调查内容PART 2 市场研究周边消费者调研消费者问卷分析至购物地点最佳时间段家庭消费单次人均支出最大金额家庭消费单次支出最大项几乎98%的人认为至购物地点的最佳时间段在10-30分钟，其中41%的人对10分钟以下至购物地点最为推崇。家庭消费单次支出最大金额为人均101300之间，59、消费能力较高。家庭消费单次支出最大项集中在购物类，餐饮类，超市类，娱乐类，其他项相对较少。98%的认为1030分钟至购物点最佳。家庭消费单次支出金额较高。购物、餐饮、超市、娱乐占到家庭消费单次支出的55%。调查内容PART 2 市场研究周边消费者调研消费者问卷分析家庭消费年支出金额影响消费欲望的客观因素外出就餐频次本次调查消费群体家庭消费年支出较高，1万4万占85%以上。影响消费者欲望的客观因素以交通便利性和购物环境为主，占64%，其次为商圈的成熟度。外出就餐频次每周一次至三次占70%以上，由此可见就餐频率的频繁。有上述图表可得出，本项目的潜在目标客户具有较强的购买力。由频繁的就餐频率即可看出60、。平时注重交通的便捷和良好的购物环境。因此本项目如果将交通和购物环境做好，即可吸引大部分消费群体。调查内容PART 2 市场研究周边消费者调研消费者问卷分析外出就餐时间段聚餐人均花费金额就餐趋向被访者的外出时间段基本在中午和晚上居多。被访者每次聚餐人均花费金额51-100占41%以上，100-200占30%以上。由此可见，聚餐消费金额较高，消费能力较强。被访者的就餐趋向以中餐为主，占40%以上，西餐快餐为辅，占33%以上。由于饮食习惯的原因，中餐较受欢迎从就餐时间段可看出，平时就餐大多是晚上，其实是中午；聚餐人均花费金额较高，潜在消费能力较强。且由于生活饮食习惯的原因，中餐占绝大部分，其次为西61、餐和快餐。调查内容PART 2 市场研究周边消费者调研消费者问卷分析休闲娱乐活动频次经常进行的娱乐活动趋向休闲活动单次花费金额被访者的休闲娱乐活动频率较高，每周1至3次，占41%。被访者经常进行的娱乐活动品类较多，以逛街购物为主，占16%，其次为运动健身、卡拉ok等。被访者休闲活动单次花费的金额较高，以100-300为主力区间段。消费能力较强。被访者的休闲娱乐活动频率较高，经常进行的娱乐活动内容丰富，且以逛街购物为主。单次花费金额较高，对本项目未来的娱乐活动商业形成了强劲的购买力。调查内容PART 2 市场研究周边消费者调研消费者问卷分析未来希望本项目商业区有的业态如果本项目未来设有综合性商业62、设施消费频率消费倾向被访者希望本项目所有的业态品类较为丰富，以就餐为主，其次为服装、休闲娱乐、生活服服务、运动健身、超市等。被访者的消费频率较为频繁，每周一至三次占54%以上。被访者的消费倾向以就餐为主，占25以上，其次为休闲娱乐和运动健身，占32%。从被访者希望本项目的未来所具有的业态可看出，业态的品类丰富。消费频率较高，消费倾向以就餐、休闲娱乐、健身为主，对未来本项目主业态形成强大的支撑力。调查内容PART 2 市场研究周边消费者调研消费者问卷分析u本次消费者以25-40的已婚人士为主；普通职员占到绝大部分，居住与工作区域以市大渡口区为主，其他区域为辅，家庭月收入普遍较高，消费购买能力较强63、。u家庭结构多以1-3人为主；u从调查中可看出，本次调查的消费者的单次消费能力较高。u消费者平时最为关注交通便利性和购物环境。因此本项目如果将交通和购物环境做好，即可吸引大部分消费群体。u在消费需求中，被访者对金融广场项目业态要求较为丰富，以餐饮为主，购物娱乐及运动休闲为辅的商业业态品类。u通过消费者调查总结可得出，受访消费者倾向于购物、餐饮、休闲娱乐类消费。PART 2 市场研究周边消费者调研小结三、案例研究位于杨家坪西郊动物园旁5万方区域型商业主要以沃尔玛大型超市为龙头餐饮与服装为辅助配套PART 3 案例研究九龙广场杨家坪步行街车程仅需3分钟距杨家坪步行街仅一站路距离，数十条公交线路覆盖64、，轻轨2号线动物园出站口PART 3 案例研究九龙广场整体业态：以九龙购物广场的名义，以沃尔玛超市为主，大量规划了各式餐饮、休闲娱乐服装等业态分楼层业态：1F：以品牌快餐店、中档次服装及其他饰品为主要业态2-3F：大型超市（沃尔玛）4F：以中影电影院及电动游戏厅等休闲、娱乐配套为主PART 3 案例研究九龙广场各业态比重各业态经营情况项目大型超市占到经营主导地位，同时带动其他业态经营；从各方面看，休闲娱乐类有固定消费人群，对大型的休闲娱乐需求较大，目前区域内大型的休闲娱乐场所经营状况较好。PART 3 案例研究九龙广场观音桥成熟繁华区域；约3万方区域商圈配套商业PART 3 案例研究九街高屋观65、音桥观音桥步行街步行街承接观音桥步行街的鼎盛人气，又可享受交通通达的便利优势，速达各区中心，出行方便步行约15分钟PART 3 案例研究九街高屋各业态比重项目主要以娱乐、休闲为主体，依托与观音桥近距离优势，打造时尚休闲一条街；因周边大型餐饮配套已成熟，目前周边市场对大型的休闲娱乐场所需求较旺盛且经营状况较好。经营状况好各规模情况PART 3 案例研究九街高屋1、距步行街几分钟路程距离的、拥有一定规模性的、相对独立的商业体，都是以步行街商业中心的配套型商业形式而存在的；2、这类型的商业多为以餐饮、休闲、娱乐为主的综合性商业；3、特色餐饮都是作为吸引人气的主力业态PART 3 案例研究小结项目市场66、条件总结项目SWOT分析项目商业基本情况项目商业发展主线项目形象定位项目档次定位项目功能定位商业消费群定位四、项目定位1、大渡口经济较为发达，但第三产业发展较为滞后，商业发展水平较低；2、大渡口虽道路交通发达，但实效较低，轻轨及轨道交通的完善有利于扩大项目商业辐射圈；大渡口规划为重庆“六大新兴商圈”之一的都市商业副中心，未来有利于商业发展。3、大渡口步行街片区集中式商业项目密集，对本项目发展是把双刃剑；4、大渡口商业发展水平较低，品牌认可度不高，因此大型商家对大渡口市场持较谨慎态度，其它餐饮、零售类客户则对大渡口市场较感兴趣。PART 4 项目定位项目市场条件总结PART 4 项目定位SWOT67、分析u区位优势：本项目处于大渡口步行街旁边，为大渡口商业核心区；u极佳的可达性:周边道路设施较好，交通便利，钢花路的升级加强大渡口与杨家坪、石桥铺、二郎等区域的联系。u可视性优势：本项目紧邻钢花路，有较好的展示面；u综合体整体优势：综合体项目其它功能板块的开发为商业提供潜在的消费群体。u宏观经济稳定发展：城市经济发展，商业需求增长，商业面临升级；u传统商业发展局限性：传统商业（步行街、百货、大卖场）整体购物环境欠佳；u产业结构调整的机遇：未来城市将以新的产业为支柱，并带去新的消费群，由此产生之新城，将需要新的商业来满足；u项目辐射区域大：随着轨道交通的完成，大渡口辐射能力增强优势&机会：发挥圈68、定短期内结合本地人口结构，以中档收入人群为本项目主力消费群，未来随着整体城市产业结构调整可逐步将消费者档次拉升。辐射本项目利用项目交通优势、舒适的购物环境及现代生活的购物体验，扩大项目商业辐射范围，尽可能吸引更多的消费人流，保持项目区域性的吸引力。特色作为大渡口首个观江城市综合体，本项目将以优良的商业规划、丰富的业态组合及商业运营给大渡口及周边消费者带来新的商业感受。机会&优势：发挥PART 4 项目定位SWOT分析威胁&劣势：规避u大渡口商业发展慢：大渡口较为缓慢的商业发展导致消费者对品牌认知度较低；u大渡口商业区分布分散：大渡口城市规模小，目前项目所在位置尚欠缺聚集力；u钢花路升级隔断北面69、人流：钢花路升级造成道路的不便性将隔断部分北面人流，需做好项目的导视；u人口结构不合理：城市以前以工业为主导产业，大多为工薪阶层，且年龄偏大，中产阶级数量相对较少；u城市规模小，对商业的支撑有限，商业容量较小，未来将会面临来自区域内外部的竞争；u城市商业发展模式培养不同的消费习惯，特色主题式商业街区的商业模式仍需一定的培养期。借势面对大渡口的快速发展及产业调整，应顺势开发，并对大渡口商业发展进行引导，确定项目城市地标地位。培育针对区域商业发展水平、及大渡口城市对品牌的吸引力相对较低，项目初期将规划较大比例的餐饮及娱乐休闲业态，以在项目初期迅速加强商业氛围，实现良好商业运营。营销推广面对新老商业70、项目的竞争，本项目在定位、建筑规划、招商、营运推广中均将借鉴先进经验，以此形成本项目特色及核心竞争力。PART 4 项目定位项目商业基本情况项目商业体量总共约5万方地上三层，地下一层（备：一号楼地下两层商业）本层建筑面积为20927.7，其中商业建筑面积为19871.69负一层平面图PART 4 项目定位项目商业基本情况楼层2-B#1F1079.292F1079.293F1079.29合计3237.872-B#楼单层面积 1楼平面图 2楼 平面图 3楼平面图PART 4 项目定位项目商业基本情况楼层4#1F726.662F718.623F718.62合计2163.94#楼商业单层面积1楼平面图71、 2-3楼平面图PART 4 项目定位项目商业基本情况西区核心浪漫情调走廊业态种类主要业态主力店餐饮类休闲、娱乐类服务类社区配套类PART 4 项目定位项目商业发展主线p大型超市p洗浴会所p大型餐厅p世界餐厅p特色餐饮p茶餐厅p网络会所p咖啡吧p甜品店p蛋糕店p茶楼p运动会所p瘦身纤体p美容SPAp银行p融资机构p摄影p婚庆p化妆室p理发店p简餐、快餐店p社区超市、小卖部p干洗、复印乐天超市、永辉超市PART 4 项目定位项目商业发展主线意向商家重庆超越健身会所、海派健身PART 4 项目定位项目商业发展主线意向商家忆念美、渝美人美容养生馆、诗婷SPA香薰水疗馆PART 4 项目定位项目商业发72、展主线意向商家两岸咖啡、圆缘园、金翠河PART 4 项目定位项目商业发展主线意向商家糖立方、BREAD TALK（面包新语）PART 4 项目定位项目商业发展主线意向商家泰香米、韩宫烤肉、北海道日本料理、雅迷涮涮锅PART 4 项目定位项目商业发展主线意向商家罗森、7-11、WOWOPART 4 项目定位项目商业发展主线意向商家PART 4 项目定位项目商业发展主线意向商家PART 4 项目定位项目形象定位PART 4 项目定位项目档次定位123城市商业发展较低，品牌主要以大众品牌为主，考虑到市场商业环境状况，项目初期定位不宜过高，在后期运营中可逐步调高。项目租户调整不仅要与项目作为综合体其他73、业态的开发进度相吻合，而且更要考虑到未来整个商圈的发展态势。由于大渡口商业发展较慢，消费者对品牌认知度低，项目初期可适当关注重庆本地品牌及提高娱乐、餐饮比例，取保项目的成功性。PART 4 项目定位项目功能定位社区配套餐饮服务娱乐休闲本项目开发，其功能应具备：引领休闲生活方式，提升城市商业水平，满足居民生活之服务功能满足聚餐、约会、会友、商务等多样化之餐饮功能丰富生活内容，增加生活乐趣之娱乐休闲功能为项目居住者提供全面、完善之社区配套服务功能PART 4 项目定位商业消费群定位五、业态组合建议本项目与外部接触的主要人流、车流聚集点有3个（如图所示）由项目公交车站、主入口和商业步行街所致周边人流74、车流与项目接触点有4个，这几个设置点可项目商业导视吸引人流进入 外部车流到达点 外部人流到达点 周边车流、人流次要到达点PART 5 业态组合建议车流人流达到分析步 行 街PART 4 项目定位项目车流动线PART 5 业态组合建议方案一端头聚客型，整体业态分区及组合建议如下世界世界餐厅餐厅特色餐饮区特色餐饮区服务服务配套配套休闲娱乐区休闲娱乐区1#、4#楼下做餐饮主力店；将聚客度较高的特色餐饮、世界餐厅设置于项目端头处，通过端头的聚集效应带动人气向内延伸。项目人流主要从步行街方向、区府、新山村车站方向前来人流方向人流方向人流方向人流方向地下商场出口地下商场出口PART 4 项目定位方案一项75、目人流方向PART 5 业态组合建议方案二中间聚客型，整体业态分区及组合建议如下服务服务配套配套休闲娱乐休闲娱乐世界世界餐厅餐厅特色餐饮区特色餐饮区2#、3#楼下做餐饮主力店；2、3#楼昭示性较强，且有人防出入口保证达到性。将聚客度较高的特色餐饮、世界餐厅设置于商业中间位置，带动两翼业态商业的人气扩展，保证两侧商家能够存活 项目人流主要从地下商场出入口穿行而来、区府、新山村车站方向前来人流方向人流方向人流方向地下商场出口地下商场出口PART 4 项目定位方案二项目人流方向人流方向六、商铺划分建议业态划分铺面划分娱乐水会大型生活超市PART 6 商铺划分建议业态划分餐饮/甜品店/24小时便利店/76、社区小超市/烟酒店/银行PART 6 商铺划分建议业态划分餐饮/茶餐厅/咖啡吧/网络会所/美容店/茶楼PART 6 商铺划分建议业态划分大型餐饮/茶楼/健身会所/网络会所/美容店/洗浴中心/融资类公司PART 6 商铺划分建议业态划分PART 6 商铺划分建议业态划分世界餐厅金融衍生行业融资贷款机构证券机构l金融机构中，证券交易机构对楼层有较大的要求，多集中在2-5F；l其他金融贷款机构和金融衍生行业等对楼层要求不太高，高楼层可满足其需求。PART 6 商铺划分建议铺面划分划分原则负一层根据超市和洗浴中心等大型业态谈妥后的面积需求再进行划分PART 6 商铺划分建议铺面划分-1F4#楼1F 777、26.66 约63约52约130约120PART 6 商铺划分建议铺面划分4#楼1F大米先生大米先生办公用品烟酒专营4#楼2F 718.62约180约300PART 6 商铺划分建议铺面划分4#楼2F泰香米韩宫烤肉4#楼3F 718.62约180约300金翠河圆缘园PART 6 商铺划分建议铺面划分4#楼3F2-B#楼1F 1079.29约175约155约155约110约47约27约27约27PART 6 商铺划分建议铺面划分2-B#楼1F御粥坊干洗店ATM小超市复印店阿兴家罗森好利来2#-B楼2F 1079.29约185约265约105约140过江龙火锅顺风123朕之味北海道料理PART 678、 商铺划分建议铺面划分2-B#楼2F2#-B楼3F 1079.29约185约265约105约140PART 6 商铺划分建议铺面划分2-B#楼2F意念美超越健身茗品茶楼网络会所整体招商思路租售比例建议七、项目招商策略1、通过主力品牌店的招商带动商业1F的销售 时间：4月3#楼开盘前 主力店选址应排除1F楼层；主力店选择应以大型生活超市、健身会所等为首选目标商家2、剩余房源全部招商，以租金返算带动销售 时间：4月3#楼开盘后 前期主力商家引入后商铺价值得到提升，通过计算租金与售价 的关系，使其租赁商家转向购买PART 7 项目招商策略整体招商思路20%招商培育，80%以租带售即引进20%的“羊头商家”，保障商业整体经营品质和消费人气，用品牌效应，快速炒热商业。PART 7 项目招商策略租售比例建议汇 报 完 毕