1、香港房地产专题研究香港房地产专题研究暨南大学经济学院冯邦彦教授2009年3月13日暨南大学经济学院冯邦彦教授2009年3月13日内容：?专题1:香港地产业发展与房地产市场特质专题1:香港地产业发展与房地产市场特质?专题2:香港地产周期与企业的投资经营策略专题2:香港地产周期与企业的投资经营策略目的：?重点了解香港房地产市场的特质，特别是它的商品化与契约化，证券化、资本化与金融化，财团化与垄断性，投机性与周期性发展等市场特质，以及相关的制度安排；并对照内地的制度环境、市场特质进行比较。?在此宏观背景下，重点了解在周期性波动的房地产市场循环盛衰中，香港房地产企业投资营商的成功经验和失败教训，以及他2、们对国内企业的启示和借鉴。学者指出:学者指出:?“香港经济中的房地产是一具备实质重要地位的产业，是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将她从中抽掉，香港也就不成其为香港。将她从中抽掉，香港也就不成其为香港。但是换个角度说,却也必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中，房地产的意义才能真正彰显。”专题1:香港房地产业发展与房地产市场特质专题1:香港房地产业发展与房地产市场特质?一、香港房地产业的发展阶段与演变历程（从中探究其发展一般的规律性）一、香港房地产业的发展阶段与演变历程（从中探究其发展一般的规律性）?二、香港房地产市场的特质（包括土地资源的稀缺性，商品化与契约化，与金融资本的紧3、密融合，财团化与垄断性，投机性与周期性，经济支柱与“寒暑表”）二、香港房地产市场的特质（包括土地资源的稀缺性，商品化与契约化，与金融资本的紧密融合，财团化与垄断性，投机性与周期性，经济支柱与“寒暑表”）一、香港房地产业的发展、演变一、香港房地产业的发展、演变?1、萌芽时期（1841年至1941年）?2、起步发展时期（战后至1960年代）?3、快速发展时期（60年代末至80年代初）?4、经营集中时期（80年代初至1997年）?5、调整转变时期(1997年至现在)1、萌芽时期（1841年至1941年）1、萌芽时期（1841年至1941年）?1841年6月14日香港殖民当局第一次拍卖“官地”，揭开地4、产业发展的序幕。香港殖民当局在仿照英国土地制度的基础上，根据当时的历史环境和香港的具体情况，建立一套有效而独特的土地管理制度：?（1）两权分离，土地所有权属英王室，土地使用权允许自由有偿转让。香港政府把土地使用权以一定期限和条件批租给承租者或地产发展商，并允许该土地使用权在期限内自由转让、抵押、继承或赠送。批租的方式包括公开拍卖、公开投标及私人协议等，批租的年期逐步形成75年、99年两种。?（2）政府对土地发展保持有效的监管。香港政府以土地所有者和行政管理当局的双重身份，通过批租契约、建筑物条例、城市规划条例收回官地条例等等，保持对土地发展的有效监管。?（3）政府制定各项法律以保障土地交易各方5、的合理权益及市场的正常运作。1、萌芽时期（1841年至1941年）1、萌芽时期（1841年至1941年）?从1841年香港首次“卖地”至1941年日军侵占香港的100年间，香港作为远东地区的贸易转口港和商埠，主要产业是转口贸易，以及围绕转口贸易发展起来的航运业、仓储码头和船坞业，以及金融业等。1、萌芽时期（1841年至1941年）1、萌芽时期（1841年至1941年）?这一时期，随着经济的发展，对土地、房屋需求的增加，推动了土地开发和房屋建设的展开。然而，由于当时经济发展水平等因素的限制，房地产业作为一个现代产业基本上仍处于萌芽状态，它主要是依附建造业而发展的，故称为“建筑置业”，许多从事地产6、业公司都称为置业公司。这种情况直到二次大战结束以后，随着香港社会经济环境的变化，才有了明显的改变。?当时，最重要的地产公司就是创办于1898年的英资置地公司，在香港最繁华的商业核心区中环持有一优质物业组合。第一时期：萌芽时期（1841年至1941年第一时期：萌芽时期（1841年至1941年）?当时，地产业的主要经营方式是置业收租，即今天所说的地产投资，地产发展并未成为整个行业的主流，土地、房屋的买卖并不多。据统计，1938年，香港全年地产买卖仅3750多宗，其中，新界地产买卖就占了2100多宗，主要原因是当时农村经济破产，农民逃荒，被迫将田产卖给地主。至于房屋的买卖，交易并不多，二级市场更不发7、达，土地和房屋的买卖尚未成行成市。?不过，置业收租仍然给大业主和置业公司带来可观的收益。1873年东华医院以3240两银购一楼宇，年租金收入400两，8年可回收投资。香港富商发迹后，都普遍广购房产，出租收息。1、萌芽时期（1841年至1941年）1、萌芽时期（1841年至1941年）?当时，地价、楼价、租金持续上升原因：当时，地价、楼价、租金持续上升原因：?第一，香港建立起一套完整的土地制度。?第二，香港经济的发展和人口的增加。香港开埠以后，随着转口贸易的发展、工商活动的频繁、人口的增加（1939年突破160万人），对土地和房屋的需求也不断增加。这一时期，中国内地处于外忧内乱之中，政局动荡，大8、批富商和平民移居香港避乱或谋生，他们或从事商贸活动，或投资地产，或租屋居住。?第三，华商对投资地产有特殊偏好。华商对投资地产有特殊偏好。“有土斯有财有土斯有财”的观念根的观念根深蒂固。深蒂固。从早期买办和南北行行商，到经营百货的澳洲华侨，以至利希慎、冯平山、许爱周、张祝珊等世家大族，无不如此。郭泉郭泉?“余观察东西通商大势，深感香港在国际贸易上的地位之重要，商业之兴，地价与日俱涨，势所必然，因于永安各联号获利丰厚之余，广置地产。余早年之部署，不惟数十年来获租金收益，其更大利处，乃今日见之。”四十一年来经商之经过2、起步发展时期（战后至1960年代）2、起步发展时期（战后至1960年代）?1949、5年8月日本投降，港英政府重返香港。当时，香港已成为一座千疮百孔、伤痕累累的“废墟”。香港完全被毁坏的房屋达8700幢，部分被毁坏的10300幢。?二战后，随着香港经济复元，人口急剧增加，从60万人增加到50年代初的200万人。大批香港居民和内地新移民被迫在唐楼天台上、在大街旁、在城区周围的山坡上搭建起大量的棚屋、木屋，甚至“纸皮屋”，形成了许多人口稠密的木屋区。“房荒房荒”成为当时社会最严重的问题。?1947年2月，香港政府为了阻止日趋猛烈的加租迫迁风潮，并鼓励业主修复被战争毁坏的楼宇，制订颁布了新的租务条例，大大促进了战后旧楼宇的维修重建。20世纪世纪60年代香港的木屋区年代香港的木屋区霍10、英东：霍英东：?“那时，香港人口激增至200多万，香港的地产物业发展商都是小本经营，它们通常盖建2间至4间屋出售，而行内称炒四热荤。当年有一不成文的规定，盖建的屋子不能超过5层，否则便要港督会同行政局批准。那时的建筑条例非常保守，完成依照英国的一套模式。销售方式都是整幢出售，一幢约售10万元。那时位于深水步一带的物业颇为吃香，买家多为金山阿伯，他们置业的目的大都是为了收租。当年的发展商如利希慎、何东、广生行、陆海通等，都是很传统的以建楼收租为主，通常建筑期是1年至2年，大约收租6年至7年后，亦即是说，前后差不多要8年至9年才可以归本。”2、起步发展时期（战后至1960年代）2、起步发展时期（战11、后至1960年代）?当时，一些地产发展商，如吴多泰、霍英东等，推动了地产经营方式的变革。他们先后采取“分层出售、分期付款分层出售、分期付款”售楼方式，刺激刺激了社会的有效需求，加快了社会的有效需求，加快了地产发展商的资金周转了地产发展商的资金周转速度，从供应和需求两个速度，从供应和需求两个方面促进了地产业的发展。方面促进了地产业的发展。霍英东：霍英东：?“卖楼花方法一公布，整个香港仿佛疯狂了似的，普罗大众卷进了房地产的旋风里。我们负责发展、兴建的楼宇售楼处，每天都有很多市民从港九各地蜂涌而来，队伍排成长龙，售楼盛况空前。当中，有政府的小职员，有月入两、三百元的教师和打工仔，有普通的家庭妇女，有12、那些终身不嫁人的自梳女有些人排队买到楼花后，随即把楼花转售给别人，一天之间已赚了一笔。”特点：特点：?第一，地价、楼价、租金持续大幅上升，物业交投畅旺。第一，地价、楼价、租金持续大幅上升，物业交投畅旺。60年代初中期，香港每年的物业交投平均在12000宗以上，比50年代的8000宗大幅增加50%。?第二，拆建成风，新建楼宇开始向高空发展，从城市中心区第二，拆建成风，新建楼宇开始向高空发展，从城市中心区向边缘市区扩散。向边缘市区扩散。朝鲜战争结束，香港经济迈向工业化道路。香港政府通过立法刺激地产业发展，除了1947年颁布的租务管制条例鼓励业主对旧楼宇拆卸重建外，1955年对旧建筑条例进行修订，鼓13、励兴建高层建筑物，以减低楼宇供应的成本。政府出台的一系列法例鼓励了业主将旧楼拆卸重建。楼宇建设也从过去的4-5层发展到10-20层，并且从中环等繁华商业区向外扩展，城区规模扩大。特点：特点：?第三，随着商业和制造业的发展，商业楼宇、厂房货仓则成第三，随着商业和制造业的发展，商业楼宇、厂房货仓则成为新兴的地产市场。为新兴的地产市场。?第四，地产置业公司激增，大型地产商开始崛起。第四，地产置业公司激增，大型地产商开始崛起。由于经营地产业利润丰厚，许多本地资本及外国资金都投入房地产业，地产置业公司激增，从50年代中期的5-600家发展至60年代中期的2000家，绝大部分是小资本经营公司，“皮包公司”14、“一楼一公司”相当普遍；规模较大公司约有200家。?第五，银行开始积极参与对地产业的投资。第五，银行开始积极参与对地产业的投资。地产按揭逐渐成为银行业的一项重要业务。繁荣时期，按揭贷款可达物业地皮市值的六、七成。2、起步发展时期（战后至1960年代）2、起步发展时期（战后至1960年代）?1962年，政府修订建筑物条例，收紧地积比率，但新条例在1966年实施。地产商千方百计抢在条例实施前发展地产计划：导致大批楼宇供应涌入市场，严重超过市场的实际需求和承受能力；大量资金投入地产业，一批中小银行积极向地产业贷款。?60年代初中期，香港先后爆发银行危机和政治骚动，银行收紧信贷，触发了战后以来最严重15、的一次地产危机，地价、楼价、租金均大幅暴跌，楼宇空置率高企。?危机中，一批新兴的地产发展商，如李嘉城、郭德胜、李兆基、李嘉城、郭德胜、李兆基、郑裕彤、王德辉等，看好香港地产业的长远发展前景，他们在郑裕彤、王德辉等，看好香港地产业的长远发展前景，他们在危机中及时把握时机，大量收购贱价抛售的地产物业，一举奠危机中及时把握时机，大量收购贱价抛售的地产物业，一举奠定了他们日后在地产业的地位。定了他们日后在地产业的地位。1958-71年香港地产业概况1958-71年香港地产业概况3、快速发展时期（60年代末至80年代初）3、快速发展时期（60年代末至80年代初）?70年代初，香港股票市场进入有史以来的大16、牛市，大批地产公司纷纷藉股市高潮在香港证券市场挂牌上市，并充分发挥股市功能，通过发售新股、配股，或将股票在银行按揭贷款，筹集大量资金发展业务，或在股市中购买兼并，迅速壮大公司的资产规模。当时，在香港上市的257种股票中，地产股就有112种，占43.6%。?据不完全统计，从1972年7月至1973年3月19日香港恒生指数达1774.96点的历史高位的9个月中，在香港上市的地产公司至少65家，其中，1972年下半年上市的有34家，日后在香港具影响力的大地产商，几乎都在这一时期上市。?其中，以长江实业、新鸿基地产、新世界发展、合和实业、恒隆以长江实业、新鸿基地产、新世界发展、合和实业、恒隆等为首的一17、批新兴地产公司及时把握良机，实力作三级跳，逐渐等为首的一批新兴地产公司及时把握良机，实力作三级跳，逐渐成为香港地产业的主流力量。成为香港地产业的主流力量。3、快速发展时期（60年代末至80年代初）3、快速发展时期（60年代末至80年代初）?70年代，随着经济起飞和股市的繁荣，大批跨国金融机构纷纷到香港发展，加上政府放宽外汇、黄金管制，1978年宣布“解冻”对银行牌照的发放，香港逐渐发展为亚太区国际性金融中心。?这一时期，香港人口持续膨胀，社会结构也发生转变。1980年代初，香港人口已超过500万，大量新移民涌入，对房屋需求造成持续的压力。当时，香港平均每年有5万对青年结婚，传统家庭结构也发生重18、大转变。1981年地产高峰期，中小型住宅每平方米售价超过10000港元。?1976年，中国粉碎“四人帮”，结束为期10年的文革动乱，并开始推行四个现代化计划；1978年，中共召开十一届三中全会，推行改革开放路线，香港与内地的经贸易关系获得全面发展。时局的骤变，刺激香港出现战后以来罕见的繁荣。特点：特点：?第一，土地拍卖迭创新高。第一，土地拍卖迭创新高。1976年，港府在官地拍卖会上售出土地面积54.36万平方尺，收益为4.41亿港元；到1980年分别为151.48万平方尺和39.3亿港元，增幅分布为1.79倍和7.91倍。1982年2月港府拍卖中环一幅土地，总售价为47.55亿港元，平均每平方19、尺3.3万元，创历史最高记录，为全球最大宗地产交易。?第二，城市繁华商业区掀起高级商厦重建和兴建热潮，并且从第二，城市繁华商业区掀起高级商厦重建和兴建热潮，并且从港岛中环等核心地区向外扩展，形成所谓港岛中环等核心地区向外扩展，形成所谓“繁荣东移繁荣东移”，并向九，并向九龙半岛推进。龙半岛推进。如中环置地和九龙的九龙仓。?第三，兴建大型第三，兴建大型“私人屋村私人屋村”蔚然成风。从美孚新村蔚然成风。从美孚新村-太古城太古城-沙沙田第一城田第一城-愉景湾。愉景湾。特点：特点：?第四，城市发第四，城市发展模式转变：展模式转变：“都会计划都会计划”、市区重建和新市区重建和新市镇的发展市镇的发展（荃湾、20、沙田、（荃湾、沙田、屯门、大埔、屯门、大埔、粉岭粉岭/上水、元上水、元朗、马鞍山朗、马鞍山等），为地产等），为地产发展带来新的发展带来新的商机和更广阔商机和更广阔的空间。的空间。3、快速发展时期（60年代末至80年代初）3、快速发展时期（60年代末至80年代初）?自70年代中后期起，香港地产市场大幅攀升，到1981年中达到巅峰状态，地价、楼价、租金相继创历史记录，投机炽热。这时，地产业中的种种不利因素实际相继出现：世界经济衰退令香港经济不景，利率持续高企，港元不断贬值，内部消费萎缩，公司利润下降，其后更爆发银行危机，而香港前途问题亦逐渐浮现。在一系列不利因素冲击下，终于酿成80年代初的地产崩溃21、。4、经营集中时期（80年代中至1997年）4、经营集中时期（80年代中至1997年）?1984年12月，中英两国经过长达22轮的谈判，终于在北京签订关于香港前途问题的联合声明。自此，香港步入回归祖国的过渡时期。4、经营集中时期（80年代中至1997年）4、经营集中时期（80年代中至1997年）?联合声明附件3承认现行土地契约及新界土地无需补地价，续期至2047年。这种安排使困扰多时的香港土地问题明朗化，有力修复投资者信心。香港地产业藉此进入新一轮的地产周期。?联合声明附件3规定，过渡时期香港每年新批土地不得过渡时期香港每年新批土地不得超过50公顷超过50公顷。随着政治前景的明朗，经济蓬勃发展22、，香港地产业进入新一轮循环周期的上升阶段，时间长达十年之久，实际上已打破了战后数十年来香港地产市道每八、九年经历一次周期的旧有规律。4、经营集中时期（80年代中至1997年）4、经营集中时期（80年代中至1997年）?在过渡时期的地产大升浪中，随着市区土地资源的日渐短缺，地价、楼价的不断上涨，地产发展项目的规模越来越大，经营房地产所需要的资金日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰。?经过激烈的竞争、收购、兼并，约十数个规模宏大、实力雄经过激烈的竞争、收购、兼并，约十数个规模宏大、实力雄厚的大型地产集团逐渐成为左右市场的主导力量。主要有：厚的大型地产集团逐渐成为左右市场的主导力23、量。主要有：长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、华懋集团、长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、华懋集团、信和集团等；而大地产投资商则有：九龙仓、太古地产、恒信和集团等；而大地产投资商则有：九龙仓、太古地产、恒隆/淘大、希慎兴业、置地等。隆/淘大、希慎兴业、置地等。?这一时期，香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面。5、调整转变时期(1997年至现在)5、调整转变时期(1997年至现在)?香港特别行政区成立后，从1985年起一直执行的中英联合声明附件三所规定的有关每年新批土地不得超过50公顷的限制，即时废除。7月中旬，特区政府规划环境地政局宣布了新的土地政策：?（1）新批土地一般年24、期为50年，从批出日期起计算；?（2）除特别土地类别（如批予新界原居民）外，每年的土地租金为当时的差饷估值的3%；?（3）每年政府出售的土地，均依照所颁布的计划、未来两年预算出售土地详情（如地段号码、地点、用途、复盖率、拍卖或招标日期等），在每年的财政年度全公布。批地计划包括随后的三年（即共五年）的土地供应。5、调整转变时期(1997年至现在)5、调整转变时期(1997年至现在)?1997年10月7日，董建华在他的首份题为共创香港新纪元的施政报告中，公布了“建屋安民”的三大目标，即：（1）从1999年起，每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；（2）在十年内使香港七成的家庭可以拥有自置25、居所；（3）于2005年将轮候租住公屋时间从现在的六年缩短至三年。?这就是著名的“八万五”房屋政策，即透过每年供应85000个住宅单位去扭转房地产市场供不应求的局面，其中，35000个为私营房屋单位，50000个为公营房屋单位。为实现这一目标，董建华强调采取两项措施：一是扩大建屋用地供应，二是加快和精简土地供应及楼宇建造的审批手续。5、调整转变时期(1997年至现在)5、调整转变时期(1997年至现在)?1997年10月以后，亚洲金融风暴多次袭击香港，香港联系汇率制度受到严重冲击，银行同业隔夜拆息利率一度上升至280厘的历史高位，股市、楼市连番暴跌。?1998年以后，特区政府多次推出一系列挽救26、楼市的措施，包括将中环区天马舰商业用地改为用作兴建政府总部，取消限制炒楼花措施，减免差饷及按揭物业税，增加“首次置业贷款”的金额、名额，以及暂时停止卖地九个月、停建38000个“夹屋”单位，将兴建中的居屋转为出售公屋，削减11000个个居屋单位等等。这些措施虽然对楼价的下跌发挥抑制作用，但并未扭转楼市下跌趋势。?据统计，从1997年最高峰时期到2003年中，香港楼价平均下跌了65%以上，并由此产生了一大批“负资产”人士，严重的“负财富效应”对香港经济造成了深远的影响。5、调整转变时期(1997年至现在)5、调整转变时期(1997年至现在)?1980年代，香港商人开始参与内地房产、基础设施与公建27、的投资。到90年代，香港地产商开始通过各种“招商引资”的活动进入中国核心城市。?1992年，李嘉诚投资20亿美元，将东长安街和王府井的改造计划发展为规模庞大的新东方广场。?1993年，新世界地产介入北京市崇文区旧城改造，1998年新世界商场开业。其在北京先后开发了北京新世界中心、太华公寓、新世界家园、新怡家园、新裕家园等一系列项目。新世界在旧城改造和市政建设上投入资金达24亿元，大大改善了地区市政基础设施状况和交通状况，为大规模旧城改造奠定了基础。5、调整转变时期(1997年至现在)5、调整转变时期(1997年至现在)?到2005年，香港长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和地产、恒28、隆、嘉里等地产商在内地经过几年的发展，其在内地的土地储备量已超过4100万平方米，是其在香港土地储备量的10倍以上。以和记黄埔为例，2005年和黄的土地储备达6800万平方尺，其中，94%在内地，5%在英国和海外，在香港只有1%。?恒生银行最近的一份报告披露，长江实业在内地共有32个项目，恒基拥有1400万平方米的土地，遍及9个省。即使他们在香港股市上获得的融资，也是更多地考虑如何投资到内地。?香港地产商突破香港一城的局限,发展为全国范围的地产集团。香港地产商突破香港一城的局限,发展为全国范围的地产集团。这一转变，对内地地产企业具有启示意义。这一转变，对内地地产企业具有启示意义。香港地产发展商29、在内地发展概况香港地产发展商在内地发展概况2007年6月：新鸿基地产全力发展上海国金中心，汇丰中国总部将入驻地标性建筑。新地副主席兼董事总经理郭炳江（右三）、新地主席兼行政总裁郭炳湘（右五）二、香港房地产市场的特质二、香港房地产市场的特质?土地资源的稀缺性土地资源的稀缺性?商品化、契约化与媒体化商品化、契约化与媒体化?证券化、资本化与金融化证券化、资本化与金融化?财团化与垄断性财团化与垄断性?投机性与周期性投机性与周期性?经济支柱与“寒暑表”经济支柱与“寒暑表”1、土地资源的相对稀缺性、土地资源的相对稀缺性?供应：供应：香港原有土地面积1036平方公里，加上自1887年以来填海所得68平方公里30、（占6.5%），总面积1104平方公里。香港是一个石头山：可耕地仅占6.7%，实际用于建设土地也只占16.8%。在土地资源原本已经相当有限的香港，更受地貌的限制，只能在狭窄的空间发展。?需求：需求：从战后香港社会经济的历史看，在这一狭小空间，却聚居着数量越来越多、密度也越来越高的人口：从战后初期的60万增加至700万，以及伴随而来的各种社会、经济与政治活动需求。这就形成对香港有限土地的高度压力，也构成香港在这就形成对香港有限土地的高度压力，也构成香港在发展上的一个根本结构性条件。发展上的一个根本结构性条件。?九龙寨城九龙寨城?香港殖民地时代位于今九龙城区的一座围城，于1993年被拆卸。在拆毁之31、前有50,000多名居民，占地面积0.026平方公里，人口密度190万人每平方公里，是传说中世界上人口密度最高的地区。1、土地资源的相对稀缺性、土地资源的相对稀缺性?这是香港土地资源的结构特质，它对香港发展是一个重大限制，这是香港土地资源的结构特质，它对香港发展是一个重大限制，长期以来一直考验香港社会的解决能力。包括如何安置日益增多长期以来一直考验香港社会的解决能力。包括如何安置日益增多的人口？如何有效解决这些人口的基本生活需求？如何安置与管的人口？如何有效解决这些人口的基本生活需求？如何安置与管理各种社会、经济、政治活动的进行？理各种社会、经济、政治活动的进行？?香港采取三种方式处理土地缺乏32、的问题：（1）填海造地：80年代中占全港城市用地的30%以上；1/4 人口住在填海区；（2）改变地貌：包括沼泽、池塘、山岳和丘陵；（3）改变原有的土地规划与利用方式。这种在有限土地资源结构中，不断去尝试改变空间的使用，以安置持续增加的各种社会、经济需求的性格，深刻表明香港社会的重要特质。填海造地填海造地香港被英国占领不久，就展开庞大的移山填海工程，中环、上环的大部分地区都是填海造地所得。二战前，主要是开拓中心商业区和满足军事用地的需要。二战后则更注重于整体的发展规划，尤其重视现代化交通设施、工业用地与新市镇建设的需要。2、商品化、契约化与媒体化、商品化、契约化与媒体化?1842年8月和186033、年10月，英国先后强迫清政府签订南京条约和北京条约。根据条款，整个香港岛和九龙半岛的土地，全部归英国王室所有，被统称为“官地”（Crown Land）,岛上原居民的土地业权全部被否定。?1898年6月9日，英国政府以“防卫问题”为理由，迫令清政府签订拓展香港界址专条，强行租借深圳河以南、界限街以北的九龙半岛及附近200多个岛屿，即后来被称为“新界”（New Territories）的地区，租借期为99年。根据条约，英国还承认清政府发给新界原居民的土地契约（即所谓“红契”）的法律地位，英国征用这些原居民土地时要支付费用。不过，那些未被列入“红契”范围的土地，仍著英王室所有，由港英政府行使绝对支配34、权，从而形成与港岛、九龙半岛既有区别、又有联系的新界地权制度。2、商品化、契约化与媒体化、商品化、契约化与媒体化?作为英国的殖民地，香港的土地制度与其他大部分国家或地区所实施的永久业权制（freehold system）不同。以英国为例，“除少数皇室封邑外皆属民间私有，土地所有者对土地拥有全面、绝对、可以世代相传的永久业权,亦称属主权（absolute title）。香港则不同，所有土地均属英皇所有，而由港督代表皇室处理。”这种土地制度的特点，就是所有权与使用权分离批租制度。?批租制度最根本的特质，就是土地使用权是透过契约形式出批租制度最根本的特质，就是土地使用权是透过契约形式出售给承租人。香35、港土地在契约关系的本质下，形成土地由出售给承租人。香港土地在契约关系的本质下，形成土地由出租、管理、规划所有、买卖、交换转移到回收等所有相关事租、管理、规划所有、买卖、交换转移到回收等所有相关事项上，都受到严格的法律的管制与保障，形成高度的商品化、项上，都受到严格的法律的管制与保障，形成高度的商品化、契约化。契约化。批租制度：形成土地使用权的一、二级市场批租制度：形成土地使用权的一、二级市场?（1）土地所有权与经营权分离。在土地所有权属英国王室前提下，香港政府把土地使用权以一定期限和条件批租给承租者或地产发展商。?（2）批出土地的使用有明确限制：租用期限、用途限制、限期按规定使用土地的限制。?36、（3）允许土地使用权在期限内可自由转让、抵押、继承或赠送。承租人自由度大。?（4）政府以土地所有者的身份管理批出的土地。?因此，香港俗称的“卖地”准确说是批租，私人土地买卖只是买卖有关土地一定期限的使用权。香港俗称的“业主”，其真正身份只是政府的租客。批租制度：形成土地使用权的一、二级市场批租制度：形成土地使用权的一、二级市场?批租方式：批租方式：（1）公开拍卖：价高者得。（2）公开招标：政府对一些投资大、用途特殊的土地采取公开投标的方式，如货柜码头、交易广场等。（3）私人协议：对一些涉及社会公益、公共事业、教育、宗教及其他特殊用途的土地采取私人协议的方式，如对某些需要发展的工业、非牟利团体兴37、建的学校、医院、市政公共措施及其他福利措施等。（4）临时租约：对一些短期批租采取临时租约的方式。?批租期限：批租期限：大部分土地以75年期（可续期75年）批出，也有少数以99年（可续期99年）批出。新九龙及新界土地则以75年又可续期24年（或99年）但减去最后3天的年期批出，一律从1898年7月1日起，到1997年6月27日期满。香港土地拍卖会香港土地拍卖会批租制度：政府对土地市场的有效监管批租制度：政府对土地市场的有效监管?政府对土地的监管：政府对土地的监管：?（1）批租契约。（1）批租契约。港英政府批地时，以土地所有者身份与承租者签订一份批租契约，即地契或官契，包括土地详情、一般条款和特别38、条款等，列明各项条款和租用条件，包括批租年期、土地用途、应课差饷、以及规定承租者必须在一定期限内兴建一定价值的建筑物等。?（2）建筑物条例。（2）建筑物条例。香港开埠初期，港英政府已制订建筑物条例。后来，建筑物条例又经过多次修订，逐步完善。它对土地发展的限制更细致，包括地积比率、楼宇复盖率、建筑物投影地积比率、楼宇复盖率、建筑物投影等，还规定所有楼宇在建筑动工前，须将建筑图纸交送政府建筑条例执行处审批等。批租制度：政府对土地市场的有效监管批租制度：政府对土地市场的有效监管?（3）城市规划条例。（3）城市规划条例。1939年，港英政府正式制订城市规划条例，授权成立一个城市设计委员会，专责就社会公39、共卫生、安全、便利及一般福利制订“法定分区计划大纲图则”，以协调市区内的各项发展。所有的土地发展，都必须符合“法定分区计划大纲图则”的要求。?（4）收回官地条例。（4）收回官地条例。1889年，港府颁布收回官地条例。该条例授权政府机构可在为“公众利益”的前提下，依一定程序收回已批出的土地，并作出市价基础上的合理赔偿。条例的实施不仅有效地配合了政府对城市发展的宏观规划，而且对提高香港房地产质素及物业价格起了促进作用。批租制度：政府对土地市场的有效监管批租制度：政府对土地市场的有效监管?香港开埠以来，港英政府逐步制订了一系列有关地权制度及批租制度的法律，包括房屋条例、房产转让及业权条例、土地登记条40、例、政府（收还）地产权条例、官地回收条例、差饷条例、建筑物条例、城市规划条例等等。?这些条例都有极详尽细则，清楚界定土地交易中各方的权益和义务。此外还规定地产交易须经由律师办理。这就有效保证了地产市场的公平竞争和有效运作。?可以说，香港地产市场正常发展的制度性前提之一，就是香港地产市场正常发展的制度性前提之一，就是法制体系的公平与有效运作。法制体系的公平与有效运作。商品化、契约化的积极作用：商品化、契约化的积极作用：（1）使香港稀缺的土地资源得以最大限度地发挥其潜力和效益。（1）使香港稀缺的土地资源得以最大限度地发挥其潜力和效益。?在法律上，香港政府拥有全港土地的所有权和最终业权，得以制订土地41、发展计划；?在经济上，卖地收入所得资金使港府有条件实施其计划，如推行大规模的填海辟地工程。事实上，香港自开埠以来，就一直积极推行填海计划。?更重要的是，该制度使港府垄断一级市场的同时，使地产的二级市场高度商品化、市场化，它的公开拍卖、价高者得的批租制度，使香港稀缺的土地资源得以落在最有效率的经营者手中，在相当大程度上杜绝了土地浪费现象。商品化、契约化的积极作用：商品化、契约化的积极作用：（2）配合和推动了香港城市建设和基础设施的整体发展。（2）配合和推动了香港城市建设和基础设施的整体发展。?香港政府通过“法定分区计划大纲图则”、“建筑物条例”及“地契条款”等，从宏观和微观两个方面控制城市整体发42、展模式，使新建楼宇逐步符合社会发展要求，避免交通拥挤、公共设施负荷过大、环境质素下降及地价膨胀等问题。?1889年，港府颁布官地回收条例，规定政府有权收回那些街道狭窄、人口稠密的土地以开辟为交通要道，有权拆毁不符合卫生的旧楼以改建为三层以上的新式楼宇。当时，这一条例对提高城市的环境和房地产质素发挥了重要作用。香港沙田新市镇香港沙田新市镇香港沙田新市镇香港沙田新市镇商品化、契约化的积极作用：商品化、契约化的积极作用：（3）为香港政府财政收入提供了一个经常性的重要来源，成为香港低税制的基础。（3）为香港政府财政收入提供了一个经常性的重要来源，成为香港低税制的基础。?港府在土地管理中建立起一套税收制43、度，有关土地的税项主要包括卖地收入、地租、差饷和物业税等。这些税项成为重要财政来源，即使在地产业发展之初，在港英政府的财政收入中已占有相当比重。据统计，1881年，地产收入已占香港财政收入的三分之一左右。?长期以来，有关房地产方面的税收成为港府财政收入一个长期以来，有关房地产方面的税收成为港府财政收入一个经常性的重要来源，实际上成为了香港低税制的基础。经常性的重要来源，实际上成为了香港低税制的基础。?香港没有征收资本所得税，这反过来推动了股市、房地产香港没有征收资本所得税，这反过来推动了股市、房地产市场的繁荣、发展。市场的繁荣、发展。2、商品化、契约化与媒体化、商品化、契约化与媒体化?香港地产44、市场的一个重要特质，是高度广告化与媒体化。“高度广告化”是指在每日的报章媒体上，香港房地产以极其惊人的广告篇幅，做为经营行销的重要策略。香港地产广告的日常化特质，说明了以地产商品交易买卖为活动目的，所形成的经济活动领域的成熟化，以及大量从事这一商品的投资交易者的存在事实。?香港的地产业不仅使用媒体广告，更将个别房地产市场予以媒体化。香港媒体经常提供以全香港地图为背景，以个别主宅、豪宅、商厦或其他专业市场为主题的主体市场分析。从香港媒体上，读者所获得的不只是单一的地产商品的广告资料，还包括最高（低）成交价或买卖叫价、租金叫价、单位面积、实用率、楼龄、公共设施等项目的总体分析。?媒体化降低个别投资45、者取得市场资讯的交易成本，更强化市场交媒体化降低个别投资者取得市场资讯的交易成本，更强化市场交换的机能，使得地产物业的商品性得到更进一步的开展。换的机能，使得地产物业的商品性得到更进一步的开展。2、商品化、契约化与媒体化、商品化、契约化与媒体化:背景背景?1970年代以前，香港政府基本采取“自由放任”(Laissez-Fair)“自由放任”(Laissez-Fair)的经济政策。1970年代以后，香港政府当时的财政司夏鼎基的重新厘定，修订为“积极的不干预”(Positive Non-intervention)。“积极的不干预”(Positive Non-intervention)。?所谓“积极46、的不干预”政策，即是指除非有明显证据证明市场失效(Market Failure，即市场机制发生故障而不能正常运行)，否则，政府对私营企业不作任何干预：除非有明显证据证明市场失效(Market Failure，即市场机制发生故障而不能正常运行)，否则，政府对私营企业不作任何干预：（1）政策实施的主导方面是不干预主义，强调维护市场机制自由运作的重要性。（2）在市场失效的情况下，不排除必要的合理的干预。香港：全球最自由的经济体系香港：全球最自由的经济体系?在“积极不干预”政策的引导下，香港形成功能齐全的市场体系，市场成为社会资源的有效配置者。（1）要素市场：资金市场：资金市场：银行同业市场、外汇市场47、股票市场、银团贷款市银行同业市场、外汇市场、股票市场、银团贷款市场、资本市场、黄金市场、保险市场、金融衍生工具市场高场、资本市场、黄金市场、保险市场、金融衍生工具市场高度开放性与国际性、功能较为完善的金融市场；度开放性与国际性、功能较为完善的金融市场；劳力市场:内部较为自由的劳动力市场；土地市场:土地市场:高度商品化、契约化、资本化的房地产市场。高度商品化、契约化、资本化的房地产市场。（2）产品市场国际销售中心、“购物天堂”。（3）服务市场发达的国际性服务市场。香港：全球最自由的经济体系香港：全球最自由的经济体系?高度自由的市场经济：高度自由的市场经济：商品、资金、人员自由进出（没有外汇管制48、），企业自由经营（没有最低工资限制、没开征资本增值税），政府干预程度最低全球经济中自由度最高的经济体系。?全方位对外开放的外向型经济：全方位对外开放的外向型经济：国际资本竞逐，通行国际惯例，与国际市场联成一体。?竞争占主导地位的市场经济：竞争占主导地位的市场经济：买方市场，价格机制能有效发挥调节作用。3、证券化、资本化与金融化、证券化、资本化与金融化?证券化证券化?自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后，地产业便与股票市场紧密结合，形成“股地拉扯”的现象。1996年底，地产建筑股总市值为10793亿港元，占股市总值34760亿港元的31.05%，在各类股票中比重最高，远在综合企业股（249、5.98%）、金融股（23.17%）、公用事业股（10.28%）、工业股（7.21%）以及酒店股（1.98%）之上。据仲量行估计，香港股市总值中，房地产的价值至少占七成以上。?香港股市结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨，地产股市值上升，带动整体股市向好，地产上市公司趁机通过发行新股、认股权证、配股等方式集资拓展，从而进一步推高大市。相反，一旦地产市道不景，地产公司盈利就会下跌，股价下调，就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。1990年代初香港股市结构年代初香港股市结构（单位：亿港元）（单位：亿港元）日期1988年9月1988年9月1991年6月1991年6月股票类别50、市值比重（%）市值比重（%）日期1988年9月1988年9月1991年6月1991年6月股票类别市值比重（%）市值比重（%）银行财务718.0913.66%1105.4313.74%综合企业综合企业871.6716.58%1317.6516.37%工业制造303.865.78%421.385.24%仓坞运输290.345.52%227.244.61%酒店饮食225.254.23%370.972.82%公用事业998.4919.00%1471.9618.29%百货传播244.114.64%514.616.40%地产建筑地产建筑1603.8130.51%2617.5832.53%合计5255.6251、100.00%8046.82100.00%资本化资本化?1、清晰的产权制度、清晰的产权制度：香港土地制度简单、清晰，土地使用权进入市场流转、资本化受到的牵制力相对较弱，为土地使用权的资本化提供了一个高效、低成本的前提。?2、发达的资本市场2、发达的资本市场：香港为国际性金融中心，银行体系发达，资本市场完善，监管健全，为土地资本化提供了一个广阔的交易平台。资本市场的多样化、规范化、便利化与开放性，促进了土地资本化的顺利实现。像香港这样拥有如此丰富、有效资本市场资源的城市，在全球屈指可数。?3、有利可图的投资机会3、有利可图的投资机会：战后香港经济所取得的成就骄人。?4、完善的土地估价体系：4、完52、善的土地估价体系：?5、精简而高效的政府：5、精简而高效的政府：政府不会通过对土地资产资本化的干预来寻租或解决财政资金短缺问题。?6、以服务业尤其是生产性服务业为主的产业结构6、以服务业尤其是生产性服务业为主的产业结构：完善的土地估价体系完善的土地估价体系?土地资产资本化，涉及的核心问题是土地资产价格的确定。土地资产资本化，涉及的核心问题是土地资产价格的确定。正常情况下，普通商品价值会随着时间推移而逐渐下降，而土地等自然资源则往往因其有限性而趋于上升。因此，土地资产价格的确定有一套相对独立的专业方法，即土地估价。如何为市场提供优质、公平、合理的土地估价服务，成为土地资产资本化的一个关键。?香港53、的土地估价服务包括两类：公务性质的业务涉及屋宇署、规划署、地政总署、土地注册处及差饷物业估价署等政府部门。这些部门因为税收、卖地、买卖房屋、租赁房产，而需要进行估价。如差饷物业估价署为了征收差饷按一定日期对房地产进行估价，拥有非常丰富的房地产市场资料；地政总署为了土地资产评估业务的需要，拥有一批数量可观的测量师。完善的土地估价体系完善的土地估价体系?私人性质的房地产估价业务主要是测量师行、地产发展商、银行等，为了租赁、抵押、公司上市、诉讼等各种原因聘用测量师。香港承袭英国建立测量师制度，1984年成立了测量师学会。要成为测量师学会的会员，必须经过严格的考核。?为了适应发展的需要，香港政府大力扶54、持包括测量师在内的公众服务，房地产评估业务得到充分发展，拥有大量高素质的专业人才，能够满足土地估价的实际需要。同时，为维护测量师行业的公正性，香港政府及测量师学会制定了一套详细、合理的专业标准。香港测量业?土地测量师:土地测量师:包括地藉测量、工程测量、大地测量、水道测量、摄影测量、地形测量。?工料测量师：工料测量师：具备对建筑成本、价格、财务、合约安排及相关法律专业；主要为私人地产商、政府地政发展部门、承建商、矿务及石油开发机构服务。?建筑测量师：建筑测量师：具备建筑技术、土地运用、城市规划、法律及其他相关专业；在私人机构提供测量，制订图则、章程及监督建筑工程合约，建筑法律及物业发展顾问，策55、划及监督屋宇维修，工程策划管理等服务；在政府部门的职责包括审核图则，监督工程，检验楼宇及签发入伙纸，控制违法建筑，推行维修保养计划等。?产业测量师：产业测量师：提供估价，租售、拍卖、招标，物业管理，物业发展顾问，天上的管理及行政等服务。3、证券化、资本化与金融化、证券化、资本化与金融化?金融化金融化?自50年代地产业逐渐风行“分层出售、分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响也日益扩大。?在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后，随着地产业的迅速发展。金融业对地产、建筑业的贷款也大幅上升。据统计，从1992年到156、998年，建筑及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿港元增加到10058亿港元，其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升，从40.5%上升到51.4%，由此可见地产业对金融业影响之深。?每当地产市道景气，楼价攀升，地产业对银行贷款需求就急剧增加，给金融业带来丰厚利润和繁荣景象，而一旦地产业调整，楼价大幅下跌，银行业就会出现大量呆、坏帐，甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史反复证明。1990年代金融业对地产、建造业的贷款1990年代金融业对地产、建造业的贷款（单位：亿港元）年份1992199319941995199619971998建造及物业发展与投资157、445180424912622333044034161楼宇按揭贷款2243268029853492424954085897小计36884484547161147549981110058在香港使用贷款总额9099107581258613982163722037319578所占比重%40.541.743.543.746.148.251.4所占比重%40.541.743.543.746.148.251.43、证券化、资本化与金融化、证券化、资本化与金融化?1997年3月，香港特区政府通过外汇基金成立香港按揭证券有限公司，该公司于同年10月正式运作，向香港的金融认可机构购买按揭贷款以及发行按揭证券，其58、核心任务是：透过可靠的流动资金供给去提高银行业稳定性，降低银行在贷出按揭贷款时可能引起的资产集中风险及流动资金短缺风险；促进更多人士在香港置业；及 推动香港债务证券及按揭证券市场的发展。?2007年购入的贷款总额爲96亿港元（2006年：64亿港元），包括在香港购入30亿港元住宅按揭贷款和11亿港元的士及公共小巴租赁资产，以及于海外购入7亿美元(相当于55亿港元等值)韩国住宅按揭贷款。至2007年底，公司贷款组合的未偿还本金余额爲345亿港元(2006年：324亿港元)。3、证券化、资本化与金融化：背景、证券化、资本化与金融化：背景?到1980年代中期，就海外注册的银行数量而论，香港已经成为世59、界第4大金融中心；而就银行体系的对外资产而论，香港是世界第11大金融中心。?根据香港大学饶余庆教授的研究，到1990年代中期，综合各方面因素，香港作为国际金融中心排名，在全球约居第6、7位，在亚太区居第2位，落后于东京，但领先于新加坡。?饶余庆认为：“香港之崛兴为一国际金融中心，是第二次世界大战结束以来，香港经济的两大成就之一（另一成就是从一转口阜转变为一富裕的工业经济体）。”“香港之崛兴为一国际金融中心，是第二次世界大战结束以来，香港经济的两大成就之一（另一成就是从一转口阜转变为一富裕的工业经济体）。”香港国际金融中心的特征香港国际金融中心的特征?大批跨国银行和外资金融机构聚集香港：大批跨国60、银行和外资金融机构聚集香港：2004年，香港133家持牌银行中，海外注册银行有109家；世界100强银行中有75家在香港开业；世界500强银行中，有209家在香港开业。?银行体系对外债权与负债在资产负债总额中所占比重高：银行体系对外债权与负债在资产负债总额中所占比重高：通常达到60%左右，而外币占资产或负债总额的比重通常在55-65%以上。?金融服务与融资方式紧趋国际潮流：金融服务与融资方式紧趋国际潮流：根据香港学者的研究，近30多年来，国际金融业的技术与产品创新，有80%已经被香港采用，包括电子、光纤、电讯设备的新技术，应用范围遍及所有业务领域，金融电子化趋势明显；而引入的创新产品则包括备兑61、认股证、外币与利息掉期等等。香港国际金融中心的地位香港国际金融中心的地位?2007年3月，Z/Yen研究咨询公司发表全球金融中心指数报告，列出46个城市的金融中心排名。决定排名的5个方面包括：人力、商业环境、市场准入、基础设施和总体竞争力。报告对数百名金融机构主管进行网上调查并对另外47种单独竞争指数进行综合考察。?按照1至1000的得分范围，伦敦得分最高，为765分；纽约其次，为760分；香港排名第3位，为684分。紧随其后的是新加坡（第4）、悉尼（第7）和东京（第9）。上海居第24位。?报告称伦敦和纽约堪称“全球”绝无仅有的两个金融中心，而香港只能算是“国际”金融中心。香港在人力因素方面得62、分很高，在专业服务领域形成强大的专业特长。香港拥有的注册金融分析师的数量排名全球第4，仅次于美国、加拿大和英国。香港的注册金融分析师有近3000名，而1995年仅有200名。金融服务人群还包括精通法律人员，香港有5000名诉状律师和1000名出庭律师。“纽伦港纽伦港”(Nylonkong):世界金融枢纽的三极(Nylonkong):世界金融枢纽的三极4、财团化与垄断性、财团化与垄断性?在数十年的激烈竞争中，特别是经过70年代初期大批地产公司在香港挂牌上市，进行大量换股、收购、合并和发行新股的活动，一批大型地产集团从中脱颖而出，逐渐取得了竞争优势。到了90年代中期，香港房地产业已逐渐形成经营高度63、集中的局面，市场结构已具备寡头垄断市场的特征。?1996年，香港的地产发展及投资公司达5463家，但最大型的最大型的10家地产集团却控制了房地产市场六成的份额10家地产集团却控制了房地产市场六成的份额。根据香港政府的统计，从1994年到1996年，香港十大地产集团在房地产市场所占的份额，以当年落成楼宇面积计算，分别占52%、56%和63%；以增加价值计算，分别占51%、45%和65%，其中在住宅楼宇市场所占的比率更高，反映了经营的高度集中性有日渐增强的趋势。4、财团化与垄断性、财团化与垄断性?根据1996年7月香港消费者委员会发表的调查报告香港私人住宅物业市场：“安得广厦千万间”？：?199164、年至1994年间香港最大规模的11家地产发展商合共建成的楼宇单位，平均约占每年私人住宅楼宇新落成单位总数的75%。?其中，最大规模的5家地产集团平均每年所占的市场份额约达60%，最大规模的3家地产集团所占的市场份额达45%，而规模最大的地产发展商住宅单位供应量则持续占市场的25%，有关数字反映了香港新落成住宅市场的高度集中性。1991-1994年香港首年香港首5家发展商新楼宇市场占有率家发展商新楼宇市场占有率次序（高至低）199119921993199491-94年平均1AAAAA2BDBCB3DBCEC4ECKJD5CJEBE首五间发展商的市场占有率61.5%68.1%51.0%.70.8%65、60.3%首三间发展商的市场占有率51.5%55.0%37.0%54.7%45.2%4、财团化与垄断性、财团化与垄断性?根据香港消费者委员会的调查，新经营者在进入房地产发展市场与原有的大地产商竞争时，却面对着以下不利因素：?1.高昂的地价。1.高昂的地价。1993年至1995年间，香港具有优秀潜质发展住宅物业的土地，每幅价值高达2025亿港元。而原有的地产商因在1985年之前购入换地权益书和拥有土地储备，他们的土地成本均远低于新经营者。原有地产商以高价竞投土地，其结果是提高新经营者的入市成本。?2.高财务成本。2.高财务成本。新经营者在安排财务信贷方面，所得到的条件不能与原有有业绩可循的大地产66、发展商相比。大地产商除可获得较低的贷款利息外，还可从其他渠道，诸如在股市集资取得资金。4、财团化与垄断性、财团化与垄断性?3.较弱的议价能力。3.较弱的议价能力。大规模的发展商享有规模经济，在聘用专才和承建商方面拥有较大的议价能力。?4.购地途径有限制。4.购地途径有限制。新经营者大多数依赖政府每年有限的土地供应，手上没有甲种及乙种换地权益书的新发展商，未能参与某些土地投标。据香港消费者委员会的调查报告，自1981年以来，香港房地产市场虽然不断有新经营者加入，但没有一家新的大型地产商能打入市场，即有能力每年供应量占市场的5%或以上。4、财团化与垄断性、财团化与垄断性?香港消费者委员会在研究1967、90年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田三个地区新落成住宅楼盘的销售情况，发现大地产发展商的市场行为有两个特点：楼盘的开售时间各不相迭；楼盘的开售时间各不相迭；楼宇单位分成小批推出。楼宇单位分成小批推出。?研究报告认为：“这种供应楼盘的方法，会减少消费者的选择，推高了楼价，及减低消费者比价的机会。”报告认为“这种激烈竞争最有可能是市场结构的结果（寡头垄断），这反映市场上的不完全竞争(imperfect market competition)。”?调查报告还发现，由地产发展商持有的新落成住宅楼宇单位的长期空置率高（建成后两年的单位）较市场的整体空置率高。4、财团化与垄断性、财团化与垄断性?研究报68、告认为：经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在，显示了香港房地产市场已逐渐具备寡头垄断格歧视的存在，显示了香港房地产市场已逐渐具备寡头垄断市场结构的特征。市场结构的特征。?这并不意味着市场不存在竞争。这并不意味着市场不存在竞争。香港经济的特点决定了即使在房地产市场这种已具备寡头垄断特征的市场上，各大地产发展商之间、大地产发展商与小地产商之间仍然存在着激烈的竞争。这种激烈的竞争在亚洲金融风暴袭击下表现得尤为明显。1998年间，面对房地产市场的低迷不振，各大地产发展商为争夺市场份额就曾展开了激烈的减价促销战，甚至一度打破楼盘开售时间各不相迭的惯例。69、5、投机性与周期性、投机性与周期性?1.1.“炒楼花炒楼花”制度制度?“炒楼花”当初是从“分层出售，分期付款”衍生出来的。“楼花”之所以受炒楼者欢迎，主要是买楼只需要预付楼价的小部分，而当楼价上升时，就可获得厚利。例如，楼价是300万港元，炒楼者在楼宇落成前只需付出楼价的20%，即60万港元；假如楼价在楼宇落成前上升了30%，即90万港元，炒楼者在卖出后便可获得150%的利润。?“楼花”实际成为一种期货，买家看好未来楼价走势，才肯以现价买入。因此，“炒楼花”在加快市场流通的同时，也“炒楼花”在加快市场流通的同时，也大大加剧了香港地产市场的投机性。大大加剧了香港地产市场的投机性。炒风炽热时，曾出70、现轮候排队四日三夜抢购楼花的历史记录，并出现职业炒家及集团式炒楼的现象。5、投机性与周期性、投机性与周期性?1.1.“炒楼花炒楼花”制度制度?1985年金钟大型地铁上盖物业发售时，差不多演变成骚动。1986年大埔的海宝花园发售时，更发生轮候人打斗、仇杀酿成命案的事件。?1997年初的炒豪华住宅的热潮中，一个轮候购房的筹码竟以超过203万港元的天价成交。炒楼花的进一步发展就是炒楼宇。1980年到1982年地产高潮期间，炒卖整栋商业楼宇的风气极盛。其中最闻名的是金门大厦，从1979年至1981年先后三次易手，每转手一次，楼价跳升一级，最初售价为7.15亿港元，最后炒到16.8亿港元，高出一倍以上。71、5、投机性与周期性、投机性与周期性?2.2.“股地拉扯股地拉扯”现象现象?香港的股票市场与地产市场一样，也具有很大的投机性。70年代初，大批地产公司在香港股票市场挂牌上市，使地产业与股票市场结合起来。形成所谓的“股地拉扯”现象，进一步加深了这两个市场的投机性。“股地拉扯”使得蚊型地产公司可以在三几年内膨胀成地产大集团，而三几年后又会倒闭清盘。其中典型的例子就是佳宁集团的崛起及其覆没。?1977年佳宁集团成立之初，积极介入炒楼活动，同时利用股票上市、发行新股集资，以及把急速升值的物业、股票按揭，获取大量资金购买物业，以滚雪球的速度迅速膨胀。佳宁发展成资产接近100亿港元的大财团。但是，这个建筑在72、沙滩上的帝国，在1982年地产衰退的冲击下很快崩溃。佳宁集团的兴衰，充分暴露了香港房地产业的高度投机性。5、投机性与周期性、投机性与周期性?“炒楼花”和“股地拉扯”加剧了香港地产市场的投机性，“炒楼花”和“股地拉扯”加剧了香港地产市场的投机性，造成市场的虚假繁荣，扭曲了市场的真实供求关系，使市场造成市场的虚假繁荣，扭曲了市场的真实供求关系，使市场出现“面粉比面包贵”现象，地产市道的崩溃就在此形成，出现“面粉比面包贵”现象，地产市道的崩溃就在此形成，并进而波及到金融、股市以至整体经济。并进而波及到金融、股市以至整体经济。?80年代初地产高潮时，楼价已远远超出市民的实际承受能力，但由于银行提供九成73、按揭贷款，大小炒家只要动用一亿港元，便在市场形成十亿港元的购买力，在虚假的繁荣下，地产发展商愿意以更高的价格购入土地，刺激地价一再标升，刺激投机活动。1982年至1984年的地产市道崩溃，就是由这个虚假繁荣促成的。5、投机性与周期性、投机性与周期性?二次大战以来，香港地产业经历了六个循环周期，分别是战后至1952年的第一的周期、1953年至1958年的第二个周期、1959年至1967年的第三个周期、1968年至1974年的第四个周期、1975年至1984年的第五个周期、以及1985年至2003年的第六个周期。除了第六个周期外，其余五个周期最短的约六、七年，最长的约九、十年，平均约八、九年。?从74、这几次地产周期看，大概每个周期有五年多时间处于上升阶段，二至三年处于下降阶段。每个阶段中的高峰期，是股市最兴旺的时期。这时，一般楼价已上升到用家无力负担的地步，楼宇销售往往持续数月是“有价无市”，市场只有投机性资金的活动支撑大市。这是香港地产周期从盛而衰的转折点。高潮之后，随之而来的是一个暴跌，地产周期进入危机、萧条阶段，直到有利因素刺激又开始复苏，进入另一个周期。6、经济支柱与“寒暑表”6、经济支柱与“寒暑表”?1、房地产业是香港经济的主要产业之一、房地产业是香港经济的主要产业之一?根据香港政府统计的定义，地产业包括：?（1）拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位，在统计期间相关的建75、造工程正积极展开，其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划，但纯粹或主要供本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司，则不包括在内；?（2）雇佣两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。?香港700万人口中，高峰时期，几乎有接近一成人在从事着房地产业从调研到建筑到销售等一系列工作。6、经济支柱与“寒暑表”6、经济支柱与“寒暑表”?根据这一定义，地产业包括三个行业，即地产发展兼/或租赁业、地产保养管理服务业，以及地产经纪及代理业。据统计，1996年地产业的营运机构单位共有8298个，就业人数64028人，比1987年分别增加101%和92%。?其中，地76、产发展兼/或租赁业的营运单位有5463个，占总数的66%；以服务及租项收入和增加价值计算，该行业占整体地产业的63%和89%。?从事地产保养管理服务的单位有439个，仅占总数的5.3%；但在就业方面却占总数的55.2%。而地产经纪及代理机构则有2397个，占总数的29%。?由此可见，地产业中，以地产发展兼/或租赁业为主体，以地产保养管理服务业或地产经纪及代理业相辅助。1996年香港地产业基本情况1996年香港地产业基本情况（单位：百万港元、%）（单位：百万港元、%）行业组别机构单位（家）就业人数（人）地产发展毛利服务及租项收入增加价值地产发展/投资5463（65.8）10908（17.0）5977、571.9（100）34515.2（62.9）87208.4（88.6）地产保养管理服务439（5.3）35343（55.2）N.A11835.3（21.5）4866.3（4.9）地产经纪/代理2397（28.9）17776（27.8）N.A8557.9（15.6）6388.9（6.5）总计8293（100.）64028（100.）59571.9（100）54908.4（100.）98463.6（100.）6、经济支柱与“寒暑表”6、经济支柱与“寒暑表”?近20年来，香港不论整体经济、个别产业或产业本身，都表现出一些值得注意的演变趋势。整体而言，随着中国内地改革开放、香港工厂大规模北移，制造业78、在香港本地生产总值中所占比重急速下跌，而服务业的比重则进一步增加，主要表现为进出口贸易业和金融地产业的提升。就地产业来说，80年代初高峰时期地产业在香港GDP的比重曾一度达到13.6%，其后在1984年低挫至6.4%，再逐步回升，到1996年比重回升到10.2%。这时期，地产业已超过制造业、金融业等而成为香港经济中仅次于进出口贸易的第二大行业。?如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权、以及建造业将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权、以及建造业加总视为广义的房地产业，则近20年来其在香港经济中的比加总视为广义的房地产业，则近20年来其在香港经济中的比重，低则占21.7%，高则超过三成，成为79、香港经济最重要的经济重，低则占21.7%，高则超过三成，成为香港经济最重要的经济支柱。支柱。地产业在香港经济中的比重（地产业在香港经济中的比重（%）年份地产业建造业楼宇业权合计1980年13.66.68.929.11981年13.47.59.230.11984年6.45.410.222.01987年7.34.69.821.71990年9.75.410.625.71992年11.35.1 11.126.51994年12.45.211.729.31997年10.95.813.930.66、经济支柱与“寒暑表”6、经济支柱与“寒暑表”?2、地产业是香港政府财政收入的重要来源、地产业是香港政府财政收入80、的重要来源?地产业对香港财政收入的贡献首先表现在卖地收入上。据统计，从1971/72年度到1997/98年度的27年间，香港政府的卖地收入累计高达2554.23亿港元，在同期财政总收入中所占比重达13.5%。?具体而言，卖地收入占财政总收入的比重在各年度变化颇大，从70年代中期起逐年上升，到80年代初期达到高峰。1980/81年度，卖地收入占财政总收入的比重一度高达35.6%。进入过渡时期以后，由于卖地收入对半平分分别拨归港府和中英土地委员会辖下的土地基金，卖地收入在政府财政总收入的比重有所减少，但到1997/98年度又回升至23.4%。71/72至至97/98年度香港政府卖地收入概况年度香港81、政府卖地收入概况财政不度政府卖地收入（单位：亿港元）财政府总收入（单位：亿港元）卖地收入/财政收入%71/722.6935.417.674/752.8758.754.977/7818.31102.3317.980/81107.70302.9035.685/8638.95436.958.990/9142.43895.234.794/95193.761666.0211.697/98659.312812.2623.4合计2554.2318964.4113.56、经济支柱与“寒暑表”6、经济支柱与“寒暑表”?除卖地收入外，香港政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项，包括地税、物业买卖印花税、物业税82、差饷、以及地产发展商的溢利税、利息税等。此外，港府还有物业及投资收入。据统计，从1994/95年度至1998/99年度的4年间，仅差饷和政府物业投资两项累积达386.81亿港元，约占同期财政总收入的4.9%。?换言之，如果将卖地收入、差饷、政府物业及投资以及其他各将卖地收入、差饷、政府物业及投资以及其他各项相关收益加总，在政府财政总收入中所占比重估计平均达20%项相关收益加总，在政府财政总收入中所占比重估计平均达20%或以上。地产业为政府财政收入提供了一个经常性的重要来或以上。地产业为政府财政收入提供了一个经常性的重要来源，这成为香港实行低税制的基础，对香港财政收入的稳定具源，这成为香港实行83、低税制的基础，对香港财政收入的稳定具重要意义。重要意义。94/95-97/98年度差饷、物业及投资的收入概况94/95-97/98年度差饷、物业及投资的收入概况（单位：百万港元）94/9595/9696/9797/98合计财政收入178998180045208358218226785627差饷515658066785625824005物业及投资210324882926715914676所占比重4.14.64.46.14.96、经济支柱与“寒暑表”6、经济支柱与“寒暑表”?3、地产业对香港经济各行业还有重要的影响。3、地产业对香港经济各行业还有重要的影响。?与地产业关系最密切的是建筑业，地产业兴84、旺必然带动建筑业的繁荣，而地产业的调整则首先影响建筑业的发展，?地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售、分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响也日益扩大。在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。?地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。地产业透过与金融业、股票市场的密切联系，影响着香地产业透过与金融业、股票市场的密切联系，影响着香港经济的各个领域、各个环节，因此，它成为了港经济的各个领域、各个环节，因此，它成为了“香港经济的寒香港经济的寒暑表暑表”。学者指出:学者指出:?“地产业在香港的85、发展，显然是与其制度性结构条件息息相关。地产业在香港的发展，显然是与其制度性结构条件息息相关。这包括二个部分，一是法制体系的公平与有效运作，一是金融体系的高度发展，二者构成地产发展的主要制度性基础。一是法制体系的公平与有效运作，一是金融体系的高度发展，二者构成地产发展的主要制度性基础。不论证券化、垄断化、商品化或市场化，都必须以其为前提才有正常平稳运作的可能。然而不可否认的是，地产业的发展与趋势，则又深受香港整体经济走势的影响与冲击。”讨论问题:讨论问题:?与香港房地产市场的特质比较，中国内地房地产市场有哪些差异？土地资源的稀缺性？商品化、契约化与媒体化？土地资源的稀缺性？商品化、契约化与媒体化？(市场发育程度市场发育程度)证券化、资本化与金融化？证券化、资本化与金融化？(市场的流动性市场的流动性)财团化与垄断性？财团化与垄断性？(市场的集中度市场的集中度)投机性与周期性？投机性与周期性？(市场的波动性市场的波动性)经济支柱与“寒暑表”？经济支柱与“寒暑表”？(产业的重要性产业的重要性)其他？其他？专题1:香港地产业发展与房地产市场特质专题1:香港地产业发展与房地产市场特质谢谢!谢谢!