1、 时代广场项目提案时代广场项目提案房地产开发能在中央城区获得一块地房地产开发能在中央城区获得一块地,珍贵性不言而喻珍贵性不言而喻!而而“二七商圈二七商圈”不仅是城市经济的中央不仅是城市经济的中央,也是郑州半个多世纪风风雨雨也是郑州半个多世纪风风雨雨的见证者的见证者.项目的圆满运作项目的圆满运作,不仅是经济上的收益不仅是经济上的收益,也必将在地标性的区域留也必将在地标性的区域留下有影响力的城市体下有影响力的城市体提案内容提案内容Part 1发现价值发现价值Part 2实现价值实现价值“大胆假设，一切都往大里想大胆假设，一切都往大里想”Part 1发现价值发现价值发现价值发现价值板块定位板块定位项2、目定位项目定位客源客源定位定位产品统计分析产品统计分析产品统计分析产品统计分析q5梯梯27户，共计户，共计702户户q特点：楼体南北面宽大，特点：楼体南北面宽大，南向户型多，南向户型多，居住舒适性高。居住舒适性高。A单元户型面积统计：单元户型面积统计：q5梯梯28户，共计户，共计728户户q特点：楼体东西面宽大，特点：楼体东西面宽大，南向户型少，南向户型少，居住舒适性相对低。居住舒适性相对低。B单元户型面积统计：单元户型面积统计：总体建筑形态为两栋高层；总体建筑形态为两栋高层；地下部分地下部分3层，其中地下层，其中地下2、3层为停车场，地下层为停车场，地下1层为商业；层为商业；地上地上30层，3、层，14层为商业，层为商业，526层为住宅。层为住宅。q户型较为丰富，从一室一厅到三室一厅。户型较为丰富，从一室一厅到三室一厅。q主力户型为一室一厅，占比主力户型为一室一厅，占比70.9%，无独立厨房。，无独立厨房。q使用功能满足多种需求，自住、投资、使用功能满足多种需求，自住、投资、SOHOSOHO办公皆可办公皆可。户型分析：户型分析：产品统计分析产品统计分析q面积从面积从28平米到平米到93平米，为标准小户型公寓。平米，为标准小户型公寓。q主力面积为主力面积为40平方米以下，平方米以下，占到近占到近50%50%的比例，总价在的比例，总价在15万左万左右。右。40-60面积段的户型占到面积段4、的户型占到38%，总价在，总价在20万万30万之间。万之间。从从15万万30万总价的产品占到总量的万总价的产品占到总量的85%，。面积分析：面积分析：产品统计分析产品统计分析q东、南、西、北向的房屋所占比例基本接近。东、南、西、北向的房屋所占比例基本接近。q南北向房屋居住舒适性较高，东西向房屋居住舒适性较低。南北向房屋居住舒适性较高，东西向房屋居住舒适性较低。朝向分析：朝向分析：产品统计分析产品统计分析先放大：地块研判先放大：地块研判首先我们对于本项目所属板块定位方首先我们对于本项目所属板块定位方向研判：向研判：（中心板块，三大商圈集中区）（中心板块，三大商圈集中区）板块定位方向板块定位方向本5、项目位于声名赫赫的二七商圈！本项目位于声名赫赫的二七商圈！多少年以来，二七商圈在郑州的地位，多少年以来，二七商圈在郑州的地位，犹如北京的王府井、上海的南京路。犹如北京的王府井、上海的南京路。客商云集、流金淌银的繁华景象始终站客商云集、流金淌银的繁华景象始终站在郑州商业的潮头浪尖。在郑州商业的潮头浪尖。再缩小：地块特征再缩小：地块特征从地图形状上我们惊喜发现，从地图形状上我们惊喜发现，本项目所处于的位置是：本项目所处于的位置是：（两个重叠的三角形）（两个重叠的三角形）大三角：郑州的精华大三角：郑州的精华新通桥新通桥 紫荆山紫荆山 二七塔二七塔小三角：商业聚宝盆小三角：商业聚宝盆酒店百货商业林立，6、极致繁华，丹尼酒店百货商业林立，极致繁华，丹尼斯、百盛、金博大、百货大楼、大上斯、百盛、金博大、百货大楼、大上海城、家乐福、光彩海城、家乐福、光彩环嗣周边环嗣周边板块定位方向板块定位方向办公角度办公角度住宅角度住宅角度酒店角度酒店角度多元化产品研究多元化产品研究项目定位方向项目定位方向从表象上看本项目具有宜商宜居的多元化产品特性，自用、投资均从表象上看本项目具有宜商宜居的多元化产品特性，自用、投资均可。使用功能兼顾办公、住宅、酒店，因而我们就此三个方向展开可。使用功能兼顾办公、住宅、酒店，因而我们就此三个方向展开定向研究，确保产品的成功运作。定向研究，确保产品的成功运作。整体市场供过于求整体市7、场供过于求区域市场供过于求区域市场供过于求区域办公高空置率区域办公高空置率项目自身条件项目自身条件办公角度办公角度CBD为代表为代表,整体市场极端整体市场极端过剩过剩.（联合中心（联合中心/蓝码大厦蓝码大厦等去化不足等去化不足20%.）福华中心艰难去化福华中心艰难去化方圆创世未上市方圆创世未上市金博大商务无价无市金博大商务无价无市停车位停车位/公共交通公共交通建筑结构建筑结构/公共配套公共配套分析：分析：整体市场过剩，应避开白热化竞争局势。整体市场过剩，应避开白热化竞争局势。整体市场供求两旺整体市场供求两旺区域市场日益稀缺区域市场日益稀缺租房需求刚性强租房需求刚性强项目自身条件项目自身条件住宅8、角度住宅角度连续六年供求两旺连续六年供求两旺市场持续走高市场持续走高项目定位全面商业化项目定位全面商业化住宅投放锐减住宅投放锐减中央城区带来完善配套中央城区带来完善配套以及高效生活与工作以及高效生活与工作小户型小户型,缺少社区内配套缺少社区内配套,适宜单身或准婚小家庭适宜单身或准婚小家庭分析：整体市场需求旺盛，区域市场空白，应充分把握机遇，抢占市场。分析：整体市场需求旺盛，区域市场空白，应充分把握机遇，抢占市场。整体市场方兴未艾整体市场方兴未艾区域市场高端化区域市场高端化项目自身条件项目自身条件郑州酒店业进入高速发郑州酒店业进入高速发展期展期,五星级五星级/快捷酒店快捷酒店为代表为代表新华建国9、新华建国/广州大酒店广州大酒店不临主干道不临主干道,动线不畅动线不畅,易达性差易达性差酒酒 店角度店角度分析：分析：酒店市场方兴未艾，发展前景可观，且具有投资性强的优势酒店市场方兴未艾，发展前景可观，且具有投资性强的优势,但投入资但投入资金大，回收周期过长，且本项目不具备标准酒店条件，因而金大，回收周期过长，且本项目不具备标准酒店条件，因而必须寻求转化纯必须寻求转化纯酒店物业概念，酒店物业概念，以酒店式公寓获得市场，从而使项目价值最大化。以酒店式公寓获得市场，从而使项目价值最大化。地段：二七商圈,绝对中央城区,地段认可度较高;配套：半径500米区域，生活配套一应俱全;客源：能够吸引区域内外投资10、客;交通：公共交通发达,公交线路30余个;产权：70年产权，投资价值高;产品：小户型匹配项目地段.环境:环境嘈杂,居住质量低;体量:总套数1400余套,总销售额超过3亿元,产品单一,如不进行准确的定位及营销策划，难以速战速决;交通:十分拥挤,车辆进出及停车均难;品牌:价格上涨空间有限，高价位房地产产品均需品牌支撑;竞争:未来区域内住宅竞争力小;人气:大上海城年内建成部分全部开业,丹尼斯/沃尔玛开始大动作;配套:大上海城/光彩年内全面营业,业态丰富;区域市政公共设施,包括道路改造,继续升级.竞争:市场同质化加剧,小户型产品有过剩苗头出现;推广:消费者日益理性,概念营销难以为继,广告效果走弱,推广11、需产品及性价比;交通:以大上海城为例,32万M2规划,不足1200个停车位,区域交通状况必然恶化;环境:人流车流持续增加,交通及治安状况可能向坏,本区域高端客户群减少.SWOT综合评定综合评定:swot强化优势：强化优势：将优势充分转化为客户印象；转化劣势：转化劣势：从概念上或使用价值上改善环境的不利因素，细分客户，准确定位，塑造独特卖点；准确定位，塑造独特卖点；把握机会：把握机会：快速上市，抢占空白；监测威胁：监测威胁：关注郑州小户型楼盘动态，强调项目区域唯一性强调项目区域唯一性。SWOTSWOT竞争策略竞争策略结论结论:总计总计14301430套，体量巨大，产品表套，体量巨大，产品表面类同12、，面类同，必须深度挖掘其价值内涵，作出差必须深度挖掘其价值内涵，作出差异化定位。异化定位。1.产品两线作战！产品两线作战！在更有利于最大利润的前在更有利于最大利润的前提下快速去化产品的目的。提下快速去化产品的目的。2.客源双线打击客源双线打击!以便吸纳相对广泛的客源以便吸纳相对广泛的客源项目定位项目定位双线作战双线作战稀缺产品稀缺产品:住宅公寓住宅公寓投资产品投资产品:酒店公寓酒店公寓资金流量最大化资金流量最大化价值利润最大化价值利润最大化中高档公寓复合体中高档公寓复合体精品小户型住宅公寓精品小户型住宅公寓中高档酒店式公寓中高档酒店式公寓项目定位深化项目定位深化 自用为主（居家或自用为主（居家13、或SOHO办公）办公）投资为主投资为主,自用为辅自用为辅 酒店公寓酒店公寓住宅公寓住宅公寓项目定位深化项目定位深化综合评定两栋建筑的位置、环境、综合评定两栋建筑的位置、环境、朝向价格等各方面因素，对其使用朝向价格等各方面因素，对其使用功能进行定位：功能进行定位：以投资客购买居多，他们不愿意在装修上耗费时间，急于变现，因而提供精装修产品最为迎合其需求心理，使项目更加顺利的销售。而对于小部分自住客群，由于购买高档小户型的客群多为单身、工作繁忙，没有太多时间耗费在装修上，选择精装高档小户型对他们来说，同样是比较理想的选择，不仅节省时间，同时方便入住。产品装修建议产品装修建议酒店公寓：酒店公寓：精装修14、，精装修，500元元/平方米平方米住宅公寓：住宅公寓：毛坯房毛坯房大部分自主客认为毛坯房还是更经济实惠的，避免了精装修的猫腻，可根据住户的需求随心所欲地进行设计，满足个性化。建议根据不同产品，形成针对性的装修方案建议根据不同产品，形成针对性的装修方案。匹配项目的立面和建筑外形，营造简约奢华空间，尤其是底层大堂，匹配项目的立面和建筑外形，营造简约奢华空间，尤其是底层大堂，和电梯间装修，体现品质档次。和电梯间装修，体现品质档次。风格：简约奢华风格：简约奢华 尊贵体现尊贵体现酒店公寓精装修建议酒店公寓精装修建议对于营销的帮助：、模糊总价，可以比竞争楼盘更具品质竞争力对于营销的帮助：、模糊总价，可以比15、竞争楼盘更具品质竞争力、后期销售时，可以形成更强劲的增值力、后期销售时，可以形成更强劲的增值力、价格上升的空间较大，促进价格提升的效率更高、价格上升的空间较大，促进价格提升的效率更高酒店公寓精装修建议酒店公寓精装修建议精装修建材标准：精装修建材标准：公共部分公共部分入口大堂：入口大堂：不锈钢玻璃门；墙面优质大理石；地面花岗岩或高档地砖；石膏板造型吊顶，豪华灯饰。电梯厅：电梯厅：首层电梯厅地面、墙面、吊顶全部高级精装.标准层电梯厅及公共走廊：标准层电梯厅及公共走廊：防滑地砖，乳胶漆墙、顶面。走道：走道：地面为面砖，墙面为涂料，局部墙面采用玻化砖，高级吊顶。核心价值提炼核心价值提炼地段价值地段价值16、概念提炼：概念提炼：大商圈，小户型大商圈，小户型投资价值投资价值概念提炼：概念提炼：小投资，高回报小投资，高回报生活价值生活价值概念提炼：概念提炼：繁华都市，精英生活繁华都市，精英生活人文价值人文价值概念提炼：概念提炼：世袭版图，城市缩影世袭版图，城市缩影客源定位客源定位深挖客户深挖客户,各个击破各个击破!第一目标市场第一目标市场区域客源区域客源(此类客户是我们的此类客户是我们的核心客源核心客源)第二目标市场第二目标市场-全市客源全市客源(此类客户是我们的此类客户是我们的核心客源核心客源)第三目标市场第三目标市场-地市客源地市客源(作为作为补充客源补充客源不容忽视不容忽视)客源定位细分客源定位17、细分已经购买大上海城的商户：已经购买大上海城的商户：他们是实力雄厚且具有地产投资经验的商家，对区他们是实力雄厚且具有地产投资经验的商家，对区域物业有深刻地认识，会考虑将其作为在大上海城除商铺外的第二投资产品进行域物业有深刻地认识，会考虑将其作为在大上海城除商铺外的第二投资产品进行购买，转租获利。购买，转租获利。未购买大上海城的客户：未购买大上海城的客户：他们对二七黄金商圈还是非常认同的，但因商铺投入他们对二七黄金商圈还是非常认同的，但因商铺投入资金量大风险高，而未购买大上海城，但依然对本区域有未了的投资情节，本项资金量大风险高，而未购买大上海城，但依然对本区域有未了的投资情节，本项目作为区域内18、稀缺的住宅产品，资金投入小风险低，对他们具有较强的吸引力。目作为区域内稀缺的住宅产品，资金投入小风险低，对他们具有较强的吸引力。购买用途：购买用途：投资：投资：转租获利。转租获利。办公（包含用作储存室）：办公（包含用作储存室）：作为接待客户或储存货物的办公场所，方便、快捷、作为接待客户或储存货物的办公场所，方便、快捷、安全是主要的条件。安全是主要的条件。居住：居住：第一时间了解事业进展，时刻把握事业的发展状况，生活与事业能一步第一时间了解事业进展，时刻把握事业的发展状况，生活与事业能一步到位将成为最好的购买动机。到位将成为最好的购买动机。大上海城客户大上海城客户客源定位细分客源定位细分他们具有19、很强的置业计划，他们中的很多人将是我们未来争取的重要群体。他们具有很强的置业计划，他们中的很多人将是我们未来争取的重要群体。易居会易居会1.51.5万名客户万名客户二七商圈黄金地段，稀缺的小户型产品，低首付，易出租，回报率高。二七商圈黄金地段，稀缺的小户型产品，低首付，易出租，回报率高。符合现代现代人的理财理念，他们除了更多关注自身事业的发展，对于投资地产符合现代现代人的理财理念，他们除了更多关注自身事业的发展，对于投资地产也越来越关注，低首付，月租抵月供，安全保险，已成为一种潮流。也越来越关注，低首付，月租抵月供，安全保险，已成为一种潮流。看好二七商圈，具有投资眼光的投资客看好二七商圈，具有20、投资眼光的投资客年轻一族年轻一族相信二七间圈黄金地段的价值，交通、生活、休闲、娱乐便捷。坐拥郑州最繁华相信二七间圈黄金地段的价值，交通、生活、休闲、娱乐便捷。坐拥郑州最繁华商业地段一处小户型，生活消费非常方便，是具有商业地段一处小户型，生活消费非常方便，是具有“都市情结都市情结”的时尚人士首选。的时尚人士首选。总结分析：总结分析：小户型作为小户型作为“过渡型过渡型”户型，投资户型，投资功能最终会成为主要的功能。功能最终会成为主要的功能。“保值、升值保值、升值”是所是所有客源购买的主要动机所在。有客源购买的主要动机所在。由此，分析客源共性：由此，分析客源共性：具有投资眼光和商业头脑，有一定的理财21、投资能力，具有投资眼光和商业头脑，有一定的理财投资能力，做事具有前瞻性，对于利润回报非常敏感，不一定做事具有前瞻性，对于利润回报非常敏感，不一定具有很高的文化水平，年龄不拘限，以具有很高的文化水平，年龄不拘限，以35岁以上人岁以上人士为主。士为主。“小心求证，一切都往实里做小心求证，一切都往实里做”Part 2实现价值实现价值Part 2实现价值实现价值概念策划概念策划营销布局营销布局销售销售执行执行推广表现推广表现概念策划概念策划一个切合消费者意愿的概念。一个切合消费者意愿的概念。不仅能准确的传达产品信息，形成不仅能准确的传达产品信息，形成社会热点，更能给让消费者在概念社会热点，更能给让消费22、者在概念的牵引下主动选择产品。的牵引下主动选择产品。创造一个好概念创造一个好概念!酒店公寓概念策划酒店公寓概念策划产品分案名建议：产品分案名建议：喜来登喜来登关键词：借势传播，构造价值关键词：借势传播，构造价值品牌借势：品牌借势：“喜来登喜来登”作为高档酒店知名品牌，以绝佳地理作为高档酒店知名品牌，以绝佳地理位置、提供最高端的服务享誉全球。用位置、提供最高端的服务享誉全球。用“喜来登喜来登”作案名能借作案名能借势传播，在推广上达到事半功倍的效果。势传播，在推广上达到事半功倍的效果。找到客源突破点：找到客源突破点：代表的产品定位正好满足目标客层所需要代表的产品定位正好满足目标客层所需要的生活方式23、，符合客层心理需求。的生活方式，符合客层心理需求。暗合项目价值：暗合项目价值：“喜来登喜来登”代表的高端品质、超值享受、高代表的高端品质、超值享受、高度升值的含义，暗合项目特征，在推广上可借势深挖项目优点。度升值的含义，暗合项目特征，在推广上可借势深挖项目优点。酒店公寓概念策划酒店公寓概念策划喜来登酒店公寓喜来登酒店公寓住宅公寓概念策划住宅公寓概念策划嘉年华精英公寓嘉年华精英公寓住宅公寓概念策划住宅公寓概念策划产品分案名建议：产品分案名建议：嘉年华嘉年华关键词：凸显时尚，张扬时代关键词：凸显时尚，张扬时代娱乐生活：娱乐生活：“嘉年华嘉年华”体现一种娱乐精神，具有悠久的历史体现一种娱乐精神，具有24、悠久的历史和永不褪色的时代气息，与本项目所处都市繁华之意境不谋而和永不褪色的时代气息，与本项目所处都市繁华之意境不谋而合。合。找到客源突破点：找到客源突破点：符合紧跟时代步伐、追求享受、富有激情符合紧跟时代步伐、追求享受、富有激情的时尚一族的口味，的时尚一族的口味，“嘉年华嘉年华”的命名能快速吸引这群人的眼的命名能快速吸引这群人的眼球。球。利于营销：利于营销：张扬的时代张扬的时代特征，配合整体广告设计，在推广上特征，配合整体广告设计，在推广上能直接跳出来，与其他产品区分开。能直接跳出来，与其他产品区分开。营销布局策略营销布局策略时代广场整合营销六大法则时代广场整合营销六大法则q推盘上推盘上 “25、低开高走低开高走”q行销上行销上 “三位一体三位一体”q认购期认购期 “蓄势厚发蓄势厚发”q开盘期开盘期 “强打快攻强打快攻”q强销期强销期 “运动作战运动作战”q传播上传播上 “文武双做文武双做”1.推盘上推盘上低开高走低开高走操盘手法采用操盘手法采用“短、频、快短、频、快”战术特点，因而必须以时间战术特点，因而必须以时间换取金钱，以速度换取空间，为整体战略奠定坚实基础。换取金钱，以速度换取空间，为整体战略奠定坚实基础。推售策略：推售策略：价格策略：价格策略：以市场相对具有竞争力的价格入市，短期内快以市场相对具有竞争力的价格入市，短期内快速调价，再利用产品的升级，达到价格顶峰，最终创造利速调26、价，再利用产品的升级，达到价格顶峰，最终创造利润最大化。润最大化。先推：住宅公寓先推：住宅公寓再推：酒店公寓再推：酒店公寓 项目销售以坐销为主要手段，同时配项目销售以坐销为主要手段，同时配以现场外的行销策略，如二七商圈的主要以现场外的行销策略，如二七商圈的主要商场、写字楼进行针对性地派单，也可利商场、写字楼进行针对性地派单，也可利用节假日在人流集中区作简易展示。用节假日在人流集中区作简易展示。同时可以考虑采用直销的形势（电话、同时可以考虑采用直销的形势（电话、直邮、客户联谊）。此形式只针对某些特直邮、客户联谊）。此形式只针对某些特殊的客户群体，如大上海城客户、易居会殊的客户群体，如大上海城客户27、易居会会员客户。会员客户。2、坐销、坐销+行销行销+直销，三位一体销售模式直销，三位一体销售模式商场直销展示商场直销展示市场环境和项目所处的区域决定竞争的压力，导致市场战争的前市场环境和项目所处的区域决定竞争的压力，导致市场战争的前移，实战提前到认购期，并成为关乎楼盘销售成败的重要阶段。移，实战提前到认购期，并成为关乎楼盘销售成败的重要阶段。认购期对人气的汇集，为品牌创建、价格提升和开盘引爆创造了认购期对人气的汇集，为品牌创建、价格提升和开盘引爆创造了条件，同时也为及时进行产品微调提供了信息和余地。条件，同时也为及时进行产品微调提供了信息和余地。3、认购期认购期蓄势待发蓄势待发推广战术推广战28、术要塞封杀战术要塞封杀战术 在人民路、二七商圈内通过户外广告或公交站牌广告，占据进在人民路、二七商圈内通过户外广告或公交站牌广告，占据进 入该区域消费者第一视线。入该区域消费者第一视线。欲有惊涛之骇浪，必先蓄势于高峡！欲有惊涛之骇浪，必先蓄势于高峡！蓄势有四蓄势有四 1 1、市场、市场 2 2、现场、现场 3 3、价格、价格 4 4、概念、概念步骤有三步骤有三 1 1、山雨欲来、山雨欲来 2 2、蓄势高峡、蓄势高峡 3 3、引爆市场、引爆市场4、开盘期开盘期强攻快打强攻快打 易居独创的房地产“暴力营销”，成为房地产业界营销的榜样，并且成为许多开发商和代理商仿效对象，并传承至全国各地。“暴力营销29、”的优点在于，比正常销售成交率提高比正常销售成交率提高30-50%30-50%，从价格，从价格和速度上都能实现大幅度提升。和速度上都能实现大幅度提升。每次开盘期将成为本案销售的核心，并是本案成功销售每次开盘期将成为本案销售的核心，并是本案成功销售的关键。的关键。这一法则的高度贯彻在于推案的分期策略、资金运这一法则的高度贯彻在于推案的分期策略、资金运作策略、开盘引爆策略三者有效协调。作策略、开盘引爆策略三者有效协调。TIPS:易居独创的暴力营销易居独创的暴力营销 本项目售楼中心位处本项目售楼中心位处人民路北侧，车流人流量人民路北侧，车流人流量大，因此在营销推广上，大，因此在营销推广上，需要最大限30、度的利用售楼需要最大限度的利用售楼现场，及临街的展示面做现场，及临街的展示面做好导视系统等。好导视系统等。开盘强销基础：售楼中心开盘强销基础：售楼中心加大现场斩杀力度以达到快速去化目的。加大现场斩杀力度以达到快速去化目的。售楼中心设置建议售楼中心设置建议:A.A.功能区功能区接待台区接待台区 洽谈区洽谈区 模型区模型区 办公区办公区 VIPVIP客户区客户区B.B.设备配置设备配置柜台柜台 办公桌椅办公桌椅 洽谈桌椅洽谈桌椅 沙发沙发 茶几茶几 饮水机饮水机 文文件柜件柜 保险柜保险柜 绿化绿化 音响音响 射灯射灯 空调空调 电话电话 电脑电脑C.C.销售道具销售道具沙盘沙盘 鸟瞰图鸟瞰图 立31、面效果图立面效果图 现场展板现场展板 灯箱灯箱 DVDDVD电视电视D.D.路牌路牌重点在售楼部门前路口。美观、全面、有强力卖点。重点在售楼部门前路口。美观、全面、有强力卖点。E.E.样板间样板间二楼作为设立样板间，形象、直观的展示。二楼作为设立样板间，形象、直观的展示。售楼中心平面布置图售楼中心平面布置图:开盘强销基础：样板房开盘强销基础：样板房具有品质的样板房对消费者杀伤力是相当巨大。具有品质的样板房对消费者杀伤力是相当巨大。精装修样板间精装修样板间 精致个性的样板房是诱惑力最大的销售道具。按照酒店公寓精装精致个性的样板房是诱惑力最大的销售道具。按照酒店公寓精装标准标准30和和50各做两各32、做两 套不同风格的样板房。套不同风格的样板房。样板房平面布置图样板房平面布置图:在强销期，必然要实现区域市场、消费群体的跨越，在强销期，必然要实现区域市场、消费群体的跨越，所以强销期必须根据市场态势的变动，主动出击，及所以强销期必须根据市场态势的变动，主动出击，及时调整传播策略、价格策略等营销手段，在已建立的时调整传播策略、价格策略等营销手段，在已建立的楼盘概念的基础上，对产品进行更加深入、更加灵活楼盘概念的基础上，对产品进行更加深入、更加灵活的表现。的表现。推广战术推广战术立体攻势立体攻势+重点突破（小众媒介针对专业市场）重点突破（小众媒介针对专业市场）5、强销期强销期运动作战运动作战6、传33、播上传播上文武双作文武双作一一“文文”一一“武武”交相辉映，即在本项目的概念传播上，把交相辉映，即在本项目的概念传播上，把商业性的宣传转变为公益性、政府性、消费者自发性的口碑商业性的宣传转变为公益性、政府性、消费者自发性的口碑运动，这将极大地推动本项目的概念、品牌乃至企业形象的运动，这将极大地推动本项目的概念、品牌乃至企业形象的树立。树立。“文文”特指特指公关活动公关活动；“武武”特指特指媒体广告媒体广告。本项目本项目除了采用广告策略，房地产展销会，等常见促除了采用广告策略，房地产展销会，等常见促销策略外，还需要适时别出心裁的推出各种主题活动，用销策略外，还需要适时别出心裁的推出各种主题活动，34、用活动营造现场特列的气氛，促进项目销售。活动营造现场特列的气氛，促进项目销售。“文文”公关活动，造势促进销售公关活动，造势促进销售活动形式：活动形式：项目附近集中了几家大型商场，人流聚集，以本项目项目附近集中了几家大型商场，人流聚集，以本项目名义举办各种演出活动，能较快的提高项目知名度。名义举办各种演出活动，能较快的提高项目知名度。活动内容活动内容;项目介绍项目介绍公益演出公益演出活动建议活动建议1：路演：路演活动形式：活动形式：1月月1日元旦日元旦,举行嘉年华晚会举行嘉年华晚会,答谢客户答谢客户,体现项目精神体现项目精神.活动内容活动内容;文艺表演文艺表演冷餐酒会冷餐酒会客户互动客户互动活动35、建议活动建议2：元旦嘉年华：元旦嘉年华“武武”媒体风暴媒体风暴,情感轰炸情感轰炸本项目将采用高密度的信息轰炸席卷全城，报纸、电本项目将采用高密度的信息轰炸席卷全城，报纸、电台、电视台台、电视台等主流媒体将成为我们最佳的战场。等主流媒体将成为我们最佳的战场。营销原则以情感为主线，报纸广告等大众媒体树立形营销原则以情感为主线，报纸广告等大众媒体树立形象，宣传造势，公布重要节点；特殊媒体进行重点渗透，象，宣传造势，公布重要节点；特殊媒体进行重点渗透，密集轰炸，走一条集约高效营销之路。目的一个字：快！密集轰炸，走一条集约高效营销之路。目的一个字：快！销售计划销售计划 预计预计07年年底开盘，整个销售周36、期为年年底开盘，整个销售周期为12个月，于个月，于2008年年12月份完成整体销售工作月份完成整体销售工作,达到销售率达到销售率100%.销售任务分解销售任务分解-第一阶段第一阶段:开盘三个月销量达到开盘三个月销量达到50%.第二阶段第二阶段:9个月销量达到个月销量达到90%.第三阶段第三阶段:12个月销量达到个月销量达到100%.07年7月28日销售进场营销节点营销节点08年1月28日07年11月28日市场亮相派筹 销售进场,售楼处具备接待展示功能;市场亮相初期,开始媒体炒作,样板房对外展示,意向客户登记派筹,为开盘销售进行强劲蓄水;开盘举行公开选房活动;短期内推出第二批房源,二次开盘再次引37、爆市场；开盘07年9月28日二次开盘营销计划营销计划（1 1）客户专员）客户专员1616人（暂定），具体分工为：人（暂定），具体分工为：v 8 8人一组，共二组，每组由一名组长进行管理；人一组，共二组，每组由一名组长进行管理；v 两组队伍分前台、后台分工配合；根据实际情况可调整两组队伍分前台、后台分工配合；根据实际情况可调整（2 2）办证助理）办证助理1 1人、贷款银行工作人员（待定）；保安人、贷款银行工作人员（待定）；保安2 2人、保人、保洁人员洁人员1 1人。人。现场人员配置：现场人员配置：售楼处内售楼处内-项目总监项目总监 臧俊臧俊项目经理项目经理 赵磊赵磊市场调研工作市场调研工作组组组38、长组长 陈强陈强企划工作组企划工作组组长组长 赵晖赵晖销售执行专案组销售执行专案组销售支持工作销售支持工作组长组长 陈永清陈永清案场经理案场经理 1名名销售主管销售主管 1 1名名结算结算 1 1名名管理员管理员 1 1名名项目人员构架图项目人员构架图：销售助理销售助理 2名名 销售人员销售人员 16名名推广主题推广主题:我在时代前面等你我在时代前面等你在项目定位的基础上进行拔高，把项目独特的卖点变在项目定位的基础上进行拔高，把项目独特的卖点变成无可比拟的生活新模式成无可比拟的生活新模式.寓意项目超前性，演绎全新的商务、生活模式。寓意项目超前性，演绎全新的商务、生活模式。推广表现推广表现LOGO及及VI表现表现Thanks!