1、津市置业有限公司管理制度为加强公司的规范化管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法津、法规及公司章程的规定，特制定本管理制度。 第一章 招聘录用制度一、招聘1、入职要求（1）员工入职前必须与其他单位终止、解除劳动合同，出具终止、解除劳动合同证明。社保关系不能转入公司的需签订相关协议或写出承诺。（2）员工在签订劳动合同时应向公司提供真实的个人资料，如提供虚假材料或采用其他欺骗、隐瞒等手段，造成的影响及损失应由员工本人负责。一经发现，公司有权随时解除劳动合同，而无须向员工支付任何补偿和赔偿。（3）公司在员工试用上岗之日起一个月内，与符合条件的员工签订劳动合同。签订劳动2、合同前应约定好薪酬、试用期限等事项。劳动合同的期限根据公司经营现状及岗位性质，并依据劳动合同法确定。劳动合同的期限自员工本人上岗之日起计算。2、任职聘用时员工需提供以下资料：个人简历，身份证，学历证书.一寸近照2张。3、人员增补申请：各部门增补人员需报行政部备案，总经理批准。二、聘用期间公司可根据工作需要和劳动者的专业特长、工作能力、日常工作表现或经劳动者申请，调整劳动者的工作岗位。根据公司经营状况、公司转项、清盘等因素、员工违反公司制度汇编等情况，公司有权与员工终止、解除劳动合同。三、劳动合同续签 劳动合同双方协商一致，可以续签，续签期限根据公司经营现状及岗位性质，并依据劳动合同法确定。四、3、劳动合同的解除和终止，离职、辞退。1、双方可以依照劳动合同法和劳动合同有关规定解除或终止劳动合同。提出解除或终止劳动合同一方，必须提前30日以书面形式通知对方。公司与员工协商一致，可以解除劳动合同。2、员工提前三十日以书面形式通知公司，经批准后，可以解除劳动合同。员工在试用期内提前三日通知公司，可以解除劳动合同。 3、有下列情形之一的，劳动合同终止： （一）劳动合同期满的； （二）劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的； （三）劳动者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失踪的； （四）公司被依法宣告破产的； （五）公司被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者公司决定提前解散。（六）法律、行政法规规定的4、其他情形。4、员工离职前，必须向公司交回领用的办公用品，同时应配合将工作交接好。如有隐瞒，除按实价赔偿外，给公司造成损失超过1000元者，公司有权拒付员工经济补偿金。员工提出辞职，劳动合同未满的，必须经公司批准，并做好详细交接工作。交接时要由交接人、接收人和监交人签字。严格履行每个部门的会签，不存在任何问题的，并承诺在公司工作期间未履行完的义务积极配合公司处理好相关事项。5、总经理、财务经理等重要岗位离职、辞职，要经董事会批准后并通过审计没有问题，再办理交接手续，解除劳动合同。否则拒绝支付年薪、奖金等。第二章考勤管理制度一、员工考勤1、员工正常工作时间为8：00至12: 00 14：00至185、: 00。2、公司员工一律实行上下班（签到）登记制度。3、迟到、早退：（1）8：008：30以内签到登记为迟到，6: 00前30分钟内打卡登记为早退。 （2）有正常上、下班而忘记（签到）登记者，须经部门经理及上级主管领导签字证明后，视为正常上下班，未及时（签到）登记名单提交的有效时间为事情发生的当日下班前。4、外出：员工因公外出办理业务，须提前向上级主管请假，并按请假程序办理，到行政部备案。公差人员需提前填写外出申请单经上级批准后方可外出。二、假日管理1、法定带薪假期（1）员工因公负伤在规定的医疗期内的。（2）国家法定节假日：元旦、春节、清明节、劳动节、端午节、中秋节、 国庆节。 （3）每周星6、期日及其它法定假期。2、带薪假：带薪假包括婚假、丧假、工伤假、产假。3、不带薪假：不带薪假包括事假、病假。4、放假管理（1）行政部按部门安排统一编排假日值班表。（2）被列入值班名单内的各级人员，无特殊情况不得拒绝值班。第三章薪酬管理制度一、工资结构：公司员工实行打包工资制，主要包含下列项：基本工资、岗位工资、绩效工资、加班工资、交通费、午餐费、通信补贴、驻勤补助等二、各项补贴：差旅费、午餐补贴按实际路途及票据报销，特殊情况需由公司领导批准。三、奖励：经营班子的奖励按经营目标完成情况由董事会决定；员工的奖励按目标考核确定。第四章会议工作制度一、会议分类及承办 行政部、工程部、销售部、财务部各部门7、例会在每周一下午3：00举行，公司例在每周二下午3：00举行（由行政部组织，总经理主持。）二、会议要求1 、要严格遵守会议时间及会场纪律；参会人员需将移动电话调至无声状态。2 、每次会议要安排做好会议纪要，会后由会议主持人确定会议纪要的传阅范围。3、会议中不能立即解决的问题，由副总经理会后立即组织专门会议，提出解决方案并形成决议，落实到责任人并确认完成时间，并通过验收。责任人要签字备案。特殊情况上报董事长。第五章保密制度一、保密范围公司秘密包括以下事项：1、公司重大决策中的秘密事项。2、公司尚未付诸实施的经营战略、经营规划、经营项目及经营决策。3、公司内部掌握的合同、协议、意见书及可行性报告、8、主要会议记录。4、财务预算报告及各类财务报表、统计报表，账务往来，现金流动。5、员工档案资料及工资、奖金收入资料；售楼策划书、营销方案、客户档案资料。6、其他经公司领导确认应当保密的事项。二、保密措施1、属于公司定为密级的文件、资料和其他物品的制作、收发、传递、使用、复制、摘录、保存和销毁，均由行政部或主要领导委托专人执行。2、属于密级文件、资料和其它物品， 未经副总经理或主管领导批准不得复制、转抄；收发、传递。外出携带由专人负责。3、对外交往与合作，如需要提供公司秘密事项时，需经副总经理或主管领导批准。4、公司召开有关秘密内容会议时，主办部门应采取以下措施：（1）选择具有保密条件的会议场所。9、（2）根据需要，限定与会人员范围。（3）限定会议内容的传达范围。5、所属部门的保密事项被泄密时，公司将首先追究部门经理的责任，由部门经理再行追究泄密者的责任。6、故意泄密造成重大直接经济损失的员工，公司按相关规定处理，公司有权单方解除劳动合同予以辞退。7、员工不得利用公司的客户资源及名义从事任何商业活动，或将公司的客户资料转卖给他人从中牟利，如有违约，员工应承担违约责任，一次性支付公司人民币伍仟元以上的违约金，并视情追究法律责任。第六章车辆使用管理制度一、车辆管理部门及职责公司车辆的调度管理由行政部负责，职责如下：1、负责对公司车辆的统一调度、行驶、安全、维修、保养、油耗等指标的考核。2、负责10、车辆的保险、审验、驾驶员日常工作考核、安全教育与管理。二、用车申请办法各部门用车需提前向行政部提出申请，行政部根据用车申请派车；驾驶员作好出车记录。三、费用核算1、每辆车要标定耗油量，每月按有效行程核定用油量。司机每日要在行程登记表上登记行驶公里、车辆使用人在登记表上签字。2、公司工作用车油料由行政部负责统一购买、管理、考核。车辆外出油料不足中途购油，费用票据由带车领导签字。四、保养与维修1、按行使里程和车况保养维修；由行政部对车辆进行检查、验收，核实保养或维修项目。2、车辆在行驶途中发生故障、急需修复或更换零件时，可视实际情况修理，但必须在维修前报告行政部主管领导，费用票据由带车领导签字。311、对车辆的维护、保养、修理，由公司统一指定修配厂。4、汽车修理换件应带回公司，统一处理。5车辆维修保养费用经行政主管领导审核和副总经理法定代表人签字或盖章批准后由财务部报销。五、驾驶员管理1、驾驶员要严格执行派车制，否则视为出私车。2、驾驶员要遵章守法，严禁酒后开车，因违章或证件不全造成的罚款和法律责任一律由驾驶员个人承担；对自己所开车辆的各种证件的有效性应经常检查，出车时必须保证证件齐全。3、车辆发生交通事故，超保险理赔的费用，由司机自行承担责任修理费用。4、严禁派私车和司机私自出车，一经发现，由车辆使用人承担实际发生的费用，并对当事人处以300元罚款、记过一次。如因出私车造成的违章和交通事12、故，由车辆使用人和驾驶员共同承担法律责任和全部费用，并视情节给予处罚。 5、未经领导批准不得将自己保管的车辆交给他人驾驶，否则对责任双方各罚款300元。 第七章印章管理制度一、各类印章的使用范围、程序及管理1、公章（1）使用范围:以公司名义发布的文件、法律信函、定期财务报告、统计报表、董事会决议、董事长签批的其他相关的文件或材料。（2）使用程序: 经办人主管领导副总经理法定代表人签字或盖章持印人盖章。2、财务专用章(1) 使用范围：转帐与现金支票，各类汇款，各种汇票，发货票、收据，税务申报及缴纳税款单，借款协议及各种手续材料，其他相关文件、材料。(2) 使用程序：正常的财务业务办理，使用公司财13、务专用章必须经公司财务经理批准签字。其他对外的相关资料使用公司财务专用章，必须经财务负责人、法定代表人签字或盖章批准签字。 3、法定代表人章必须经法定代表人签字或盖章方可加盖。否则将依法追究持印者的责任，并承担由此造成的经济损失。4、工程技术专用章根据工程情况由公司收回统一使用。5、经济技术签证专用章（1）使用范围：所有经济签证（2）使用程序：（见成本管理制度）二、印章的使用管理1、公司的公章、法定代表人章由公司指派专人保管，财务专用章由财务负责人保管，财务专用印鉴由主管会计保管。2、保管人不得随意委托他人代为盖印，不得给空白信件盖章，不得未经批准擅自加盖印章，对未按规定填写用印申请的，保管人14、员有权拒绝盖章。三、介绍信的使用管理1、介绍信由公司指派专人负责管理。2、不准将空白介绍信带出公司，如确因业务需要，需经副总经理批准，并登记备案。业务人员带出的空白介绍信使用后要写明使用范围，未使用的，要及时返还。四、印章使用原则1、禁止在盖好印章的用印件上擅自增删或涂改。2、用印件内容有误或文理不通、行文关系不对、书写潦草、有错别字产生歧义的，持印人不予盖章。3、印章原则上不准携带外出，特殊情况须经副总经理及法人签字或盖章批准，办理登记手续后，由管印人带出。4、印章丢失时要立即向公司和公安机关报告，并发布公告声明作废。第八章办公设备、用品管理制度一、办公设备的采购与管理(1)由公司指派专人负15、责采购；由行政部统一管理（详见采购流程）。(2)行政部负责建立办公设备台帐，行政部文员统一出库，各部门领用。(3)各部门办公设备要实名管理，行政部统一编号、贴签，标明使用人、责任人，切要求签字确认。(4)配备新的办公设备，使用部门将申请报行政部，经副总经理批准后再进行采购。(5)每半年由行政部和财务部牵头，对办公用品核查。(6)员工调离公司时，必须交回领用的办公用品，否则不予办理相关离职手续。有损失的本人负责赔偿。二、 物品采购流程1、公司各部门提报计划副总经理审批采购人员执行行政部验收、入库保管、发放。2、办公用品报销流程：经办人行政部主管领导副总经理财务经理法定代表人签字或盖章报销。3、物16、品及办公用品发放流程：需用物品申请主管领导副总经理签字库管员发放。第九章档案管理规定制度一、归档范围第一类：国家、省、市等各级政府下发的各类文件公函以及本企业呈报各级政府的请示、报告及填报的各种表格等；企业在投资立项及生产经营过程中形成的全部文件、资料；公司员工档案，人力资源档案（需封存）。第二类：公司为协调、指导工作所印发的文件；公司在生产经营活动中形成的各类经营合同、协议书；公司登记注册、生产经营的各种执照、证件；企业的各类荣誉证书、牌匾等；宣传企业经营业绩、介绍企业产品性能的报刊、杂志等。第三类：具有查考、参考、利用价值的其他文件、资料。如建设工程档案、财务会计档案、销售档案等。二、档案17、管理1、档案管理：各类档案的原件由公司行政部统一管理，其他各部门为了便于工作可保存复印件。2、档案借阅：档案原件原则上不外借，特殊情况须经公司副总经理批准后办理借阅手续；借阅人不得在档案上涂改、圈点、划线。3、档案移交：行政部接收档案资料时，要填写目录，分类归档管理，经双方核实后，交接人应分别在交接表上签字，留作双方存查。4、严守机密，尽职尽责，确保安全。5、随时整理，及时补充，同步增订三级目录，保证查阅及时迅速。6、档案室、档案柜平时加锁，禁止无关人员擅入。三、档案的鉴定与销毁1、根椐各类档案的保管期限，定期对档案进行鉴定。2、档案的鉴定本着“保存从宽、销毁从严”的原则，对鉴定销毁的档案应登18、记造册，经副总经理、董事长审批后，由两人监销，并在销毁册上签字。四、档案的目录：1、档案目录分为三级：总目录、二级目录、三级目录。目录内容包括：编号、时间、名称、内容、类别等。2、三级目录存于每卷档案的卷首，记录该档案所有文件的名称；二级目录存放于各个档案柜中，记录该档案中所有档案盒名称，并附所有三级目录；总目录存放于档案室，记录全部档案情况。3、对档案进行整理汇编或修订时必须同时修改三级、二级和总目录。目录修订时可手工填写，定期输入电脑，以便查询。第十章合同管理制度第一节 通 则一、合同主要内容1、签约各方的名称和姓名、地址和联系方式。2、合同签订的日期、地点及双方协商一致的内容。3、标的、19、数量、规格、型号、质量标准。4、合同的履行期限、地点和方式、价格条件、支付金额、支付方式。5、违约赔偿和其他责任。6、合同发生争议调解不成的，在工程所在地人民法院诉讼解决。7、合同时效；合同生效条件及合同份数、保存方法等。8、合同附件，包括签约方资质、营业执照复印件、法人授权书等。二、合同履行1、合同由主管领导负责、承办部门组织、指定人员实施。2、合同必须按照约定全面履行，若因情况变化不能依约履行时，必须及时取得对方的书面认可。3、合同履行人员应认真做好履行过程中各种事项的记录以及证据材料的收集保管，包括与合同有关的信件、电话、数据电文等，不得丢失或损毁。4、履行中出现问题后，应按照不损害我方20、利益的原则及时与对方协商，协商不成要及时向合同管理部门及公司副总经理报告，必要时向董事长报告，或请律师办理。第二节 合同订立一、合同必须应用合同标准文本：1、成本控制部应建立统一的合同标准文本。2、施工合同标准文本内容分为协议条款、通用条款、补充条款和附件，其中协议条款根据具体业务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，补充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条款中未尽事宜。3、如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必须通过补充条款等方式补充与公司合同标准文本之间存在差异的内容。二、合同的经济条款应包括但不限于以下内容：1、合同价款或委托酬金。采用21、招标方式选择合作方的，以双方确定的最终报价作为合同金额；施工合同在有标底的情况下进行招标并确定合同价款，如果是采用费率折扣方式确定合同价款，合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法，并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合同价款，以及就确定后的合同价款签署补充协议。2、为防止承包单位高估结算，应与承包单位在施工合同中约定控制办法。若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额，发包单位应进一步扣款（扣款比例、金额自定），直至取消今后对工程的投标资格。3、计价依据。施工合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属部分，合同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、答疑文件等，并应在合同条款中明确以22、下问题：（1） 包干形式、定额标准、取费方法。（2） 发包单位分包工程、甲供（发包单位）材料设备、（发包单位）限价的范围和种类。（3） 人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法。（4） 总分包的关系、配合的范围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等。4、 设计变更及现场签证。施工合同中应规定设计变更及现场签证的认定执行设计变更和现场签证管理办法的规定。5、总价结算办法。施工合同可在合同中明确规定按“结算=合同价（或预算造价）+材料价差+设计变更+现场签证+增加项目-减少项目+奖励-罚款”确定结算总价。合同要约定好违约责任，解除合同的具体内容措施。6、结算和付款办法。施工合同应明确规定验收及23、付款办法、保修维护办法及保修金处理办法；进度款的支付一般按形象进度合同约定分阶段确定付款金额，不采用分月审核进度款的方法；各期进度款累计原则不应超过总造价的70%；无准确施工图预算或无准确合同总价时，应充分考虑付款风险，尤其在施工中后期更应有效控制好进度款，以防超付。三、合同审批。1、公司所有合同行为都必须经公司法人审核签字或授权签订合同，否则追究当事人的一切责任。2、所有合同必须经公司法律顾问签署法律意见书后方可签订。3、持印人不得在签字手续不全的合同上加盖公司印章。4、合同审批签字程序：（1）工程类施工合同（草拟时应有工程技术人员参与）：经办人成本控制部法律顾问需签字部门(工程部等)主管领24、导或副总总经理法定代表人签字或盖章 。（2）其他合同（协议）类：经办人部门负责人成本控制部法律顾问主管领导或副总经理总经理法定代表人签字或盖章。5、对不符合以上签字流程，持印人有权拒绝盖章。6、工程合同签订后，由成本控制部发出进场通知书，由副总经理签批后，与现场监理、工程部做好交接，由接收人签字认可。凡未持“工程队进场通知书”的单位一律不得进场。否则公司将追究相关负责人的责任，并扣发当月绩效工资，直至解除劳动合同。第三节 合同的履行一、合同的交底：在合同签订之后，成本控制部就主体合同填写合同摘要表，发至相关部门，施工合同需向工程、预算、采购等有关人员进行合同讲解交底，说明工期、质量、工程范围、25、付款方式、发包单位职责（即甲供材料设备、甲方限价、甲方分包等范围）、总分包的关系等，以便各岗位人员协调、配合；金额较小的合同交底，可只填写合同摘要表发送到相关部门的有关人员，以便执行。二、合同款支付1、工程部的工程管理人员负责施工合同的合同款支付的经办，填写付款申请单，其他合同由主办工程师填写付款申请单，经相关职能部门审核、公司领导审批后支付。 2、对施工合同的保修金等余款的支付办法应作明确规定，除一般保修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金。三、合同结算1、当合同中约定的承包单位的责任和义务已全部完成，并且通过验收、达到结算条件，由主办工程师协助26、合作方收集整理结算资料，填写结算申请表。2、如工程存在质量问题或履约过程中承包单位存在违约情况等，主办工程师应在结算申请表中作出详细说明及处理意见。3、由成本控制部负责按合同确定的结算方式办理结算。最终以合法的造价公司审计值为结算依据。4、工程结算的具体方法应依据合同及按工程造价管理办法执行。第四节 合同档案管理一、合同文本的正本（包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等）应归档保存；相关部门应备有合同文本等资料的副本或复印件。二、公司成本控制部设立合同管理台帐，系统填报合同的签定、履行、结算等动态情况。三、合同原件公司应至少保留三份，存档一份、财务部一份、具体执行部门一份。四、合同的保管期限27、保密、销毁 1、合同的保管期限：合同文本原件保管期限一般最短为合同实际履行终止后三年，但下列情形除外：（1）房地产项目基本合同、土地使用权出让或者转让合同、项目主体工程的设计、施工合同、外接物业委托管理合同应永久保存；房屋买卖合同以及其他与不动产有关的重大合同，保管期限最短为土地使用权期满后两年。（2）其他合同标的额在50万元以上，保管期限最短为履行期满后五年。2、合同的销毁合同由管理合同人员列出清单，须由法律人员、经办部门、财务部、总经理会签同意后销毁。合同管理员负责落实合同销毁工作，法律人员、经办部门代表共同监督合同的销毁。（其它内容见档案管理）第十一章工程管理制度第一节 总 则1、为加28、强开发企业工程管理工作，更好地发挥工程管理人员（专业工程师）在企业经营管理和提高企业经济效益的作用，特制定本制度。2、工程管理人员在公司领导下，认真彻执行国家对房地产企业的有关方针、政策、法令。3、工程管理人员应参与工程项目投资策划、项目可行性研究，根据公司要求编制、实施各种进度计划。4、工程管理人员应参与方案设计，作好图纸会审、开工准备、“三通一平”、安全保卫及施工组织设计或方案的审查工作。5、工程管理人员应参与合同审查，作好工程进度、工程质量、施工现场安全、文明施工、现场成本控制、工程资料管理工作。6、工程管理人员应作好工程计划、完成报表的管理工作，负责工程检查验收、竣工验收、工程资料管理29、工作。7、工程部对施工现场的安全质量全天候进行监督。夜间施工要有值班人员负责对安全质量进行监督。重点施工部位重点盯防，发生质量安全事故，按规定逐级上报，配合事故处理。8、工程部负责监督、管理监理单位、施工单位和外部协调工作，完成公司总体计划目标，提高企业经济效益和企业知名度。第二节 施工准备管理制度1、在项目规划用地使用前，工程管理人员必须了解该场地范围内的地上地下管线路、管网、园林等市政设备原状，并上图存档。2、工程部在场地平整前，根据规划标高及实际情况，编写有关运输量及工期的施工方案。3、工程部应根据施工需要，合理选定施工用水点及施工用电线路。4、工程管理人员计算推土机台班必须以实际工作小30、时为计算依据，然后换算出实际台班数。5、工程管理人员应设计好施工道路，要根据建筑物设计标高，设计建筑物的摆布、排水坡度统一考虑，保证道路畅通。6、工程部应作好“三通一平”工作及相关过程中的原始资料的保存工作。第三节 施工工期管理制度1、工程部工程师负责编制施工总进度计划，单位工程施工进度计划，明确各单位工程的施工顺序、施工时间及相应衔接关系，编制依据：自然条件、现场实际情况；前期配套工作；技术资料；经济资源；施工合同。2、工程部负责审查施工单位的施工进度计划，施工单位的进度计划必须符合建设单位的进度计划要求，审查的进度计划种类：总体施工进度计划；单位工程进度计划；月进度计划；周进度计划。3、工31、程部负责工程进度计划的实施、检查与调整。施工进度计划的动态检查。在施工过程中监督监理单位、施工单位对施工进度计划的实施情况，把各种进度计划上墙，以横道图的形式表现出来，把总进度计划进行目标分解，分解成年计划、月计划、周计划，把单位工程进度计划分解成结点控制，如：基础、主体、装饰等，工程管理人员针对进度计划执行情况进行动态检查，并分析进度偏差原因，为施工进度调整提供依据。4、工程部每周组织施工例会一次。施工单位、监理单位、建设单位及相关单位人员参加，检查施工进度计划完成情况、未完原因、改正措施，并对进度计划进行调整，保证施工进度计划的完成。5、工期提前和延误。工程管理人员应及时掌握工期情况并报告32、公司，说明延期原因，经公司核实批准，对工程计划进行调整，按公司规定对工期责任单位、责任人根据工程施工进度完成情况进行奖励或处罚。第四节 施工协调管理制度1、各专业工程管理人员要熟知项目用地的规划意图，必须掌握各栋号的场地划拨情况。2、各专业工程师要熟知各施工栋号的开、竣工时间，以便随时检查、督促。3、工程管理人员要随时掌握施工队伍的各种动态，防止出现对工程不利的事情，一旦发现问题要及时处理。4、对于规划用地的配套工程要编制施工方案和施工计划，需要交叉施工时，管理人员要通知各栋号配合施工，并保护好安装的设备。5、对于各施工队伍之间发生的矛盾要及时解决，不得拖延。6、实行每周例会制度，解决实际问题33、。第五节 施工质量管理制度1、认真贯彻国家建筑安装工程施工及验收规范，不符合质量标准的分项工程，检查验收人员不予验收。2、认真按设计施工图施工，如图纸错误或需要变更时，施工前必须由设计院出具变更手续，否则不予验收；3、认真执行建筑工程施工工艺有关规定，杜绝违章施工和粗制滥造，偷工减料现象发生。4、严格执行公司与施工单位签定的施工合同，监督、督促施工单位实现合同约定的质量目标。5、监督施工单位对建筑材料、建筑构配件和设备的进场检验，进场材料必须按设计要求及规范要求并附合格验收报告，不合格、不符合要求的，一律不准使用，否则将追究经济责任及法律责任。进场材料必须带有合格证和复试报告，并报监理单位审查34、，监理工程师审完后报建设单位专业工程师审查，涉及结构安全和使用安全的建筑材料，如钢筋、水泥、电线、电箱、电气开关等材料应重点审查。6、必须按规定进行自检、专检，做好质量评定，凡评定不合格的分部分项工程一律不予验收，并限期返工。7、及时办理隐蔽工程检查验收，检查施工单位技术资料，重点检查保证项目。8、工程管理人员在质量问题上要认真执行施工验收规范、质量验收标准，不徇私情、不打折扣。否则扣发当月绩效工资，造成损失者要承担一切责任。第六节 现场安全管理制度1、认真贯彻执行国家、地方有关安全生产的法律、法规、规程和公司各项安全管理制度。坚持安全第一、预防为主的方针。2、在审查施工组织设计或方案时，认真35、审查安全技术措施，做到实用经济。对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全技术措施，监督乙方施工单位现场工人及农民工保险是否办理，否则不许进场。3、对施工现场实行封闭管理，安全维护，防范危险、预防火灾。4、对施工现场相关的管线、电缆等采取必要措施加以防护。5、每周对施工现场进行一次安全检查，每日由专职安全员对现场巡视，发现问题及时解决。6、对重点施工部位、外脚手架防护、“三宝”、“四口”防护、施工机械、电气设备、施工用电、基坑边、降水井、施工作业面等都要按安全规定认真落实，采取相应的安全防护措施，确保不安全不生产，生产必安全。7、监督施工单位对现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物的处理，监督噪声36、振动所引起的危害。8、发生工程质量事故、安全事故、火灾，应当采取紧急措施减少人员伤亡和事故损失，按规定逐级上报，协助事故调查、分析、依法处理，追究责任。第七节 文明施工管理制度1、施工现场入口处应挂置工地概况牌，施工现场周边应设置高度不低于2.5米的围档，实行封闭式施工。2、工地大门上侧、左右两侧应进行装饰并有宣传标语，大门美观、牢固。大门里侧应设门卫室和保安人员，门卫室整齐、美观，外墙要刷涂料，保安人员着装统一，用语文明，举止规范。3、临时设施、材料和机具设备等应按施工总平面图布置堆放，整齐稳固；施工道路应硬化坚实，场地平整，无积水；及时清理建筑垃圾，保持场地整洁。4、现场供水管线要直埋地37、下，水池要整齐、清洁，水龙头要完好，下水要顺畅，不允许长流水和跑、冒、滴、漏现象，否则停止使用，并补办费用。5、供电设备要符合国家规范要求，电缆要直埋地下并设标志牌，配电箱柜安装要牢固、美观、统一，箱门关闭上锁。6、施工用水不允许到处溢流，污水必须经场内集水井沉淀后，方可排入城市排水设施。7、在建筑工程采用密目式安全网全封闭防护；生活区与施工现场要加设隔离带，栋号进出口设置防护棚。8、除有符合规定的装置外，不得在施工现场熔融沥青、焚烧油毡或油漆等产生有毒烟尘和恶臭气体的物质。9、施工现场临时厕所采用水冲式，要落实专人清扫、消毒，消灭蚊蝇。10、遵守国家有关环境保护的法律规定，采取有效措施，控制38、施工中各种粉尘、废气、固体废弃物及噪声、振动对环境的污染和危害。11、施工现场施工区域要与生活区域分隔开，在建工程内不得安排住人。宿舍、食堂、沐浴间、卫生室等临时设施要按规范要求搭建，需满足通风、采光、卫生、防火等方面的规定。12、各施工单位不经甲方代表同意，不得占有其它单位的施工现场。13、施工前要根据规划图及各栋号施工单位的分布，做好施工现场的划分。14、任何单位不得以任何理由占用施工道路。第八节 工程资料管理制度1、工程管理人员对接到的施工图纸要分专业进行装订造册。2、工程部将图纸按专业分发到专业工程师，由专业工程师负责保管。3、专业工程师接到设计变更文件后要自行保管。4、技术及经济签证39、由专业工程师、工程部经理签署意见后，转送成本控制部、施工单位、监理并自存一份。5、施工单位编制施工组织设计或施工方案，及时准确、完整的填写、整理各项技术资料，并向监理单位报送。6、监理单位要及时、准确、完整地做好工程监理资料，并负责对施工单位报送的工程资料的审查。7、建设单位各专业工程师要按照档案标准严格审核监理单位及施工单位报送的工程技术资料，并进行整理。8、整理后的工程竣工技术资料由工程部进行组织监理单位及参建各施工单位配合，进行工程备案，备案后送交行政部、物业公司等相关部门。第九节 工程验收管理制度1、施工单位技术（质量）管理人员组织其施工班组进行自检并自检合格后向监理单位报验。2、监理40、单位的监理工程师及施工单位的技术（质量）管理人员共同所完成的分项工程进行验收。3、施工单位的技术负责人组织其技术质量管理人员对所完成的分部工程进行验收，验收合格后向监理单位报验。4、监理单位的总监理工程师组织施工单位技术质量人员，由建设单位管理人员参加共同对所完成的分部工程进行验收。5、由建设单位负责人组织建设单位、监理单位、施工单位、共同对单项（单位）工程进行初步验收，提出有关工程技术质量意见，由建设单位、监理单位共同监督，要求施工单位在规定工期内整改完成。1、 建设单位负责人组织建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位、物业公司、质检站共同对工程进行验收，验收合格后由建设单位办理工41、程备案。7、建设单位、物业、施工单位、监理进行验收移交。8、工程竣工验收应具备以下条件：（1）规划部门已出具津市市建设工程竣工规划验收合格通知单。（2）消防部门已出具认可文件。（3）环保部门已出具认可文件。（4）完成设计和合同约定的内容。（5）质检部门提出的问题已解决。（6）施工方已提出工程竣工报告，有完整的技术档案和施工管理资料。（7）对在验收中存在的问题，相关单位已进行了认真整改处理，并达到标准要求。（8）监理方已具备完整的监理资料，已提出工程质量评估报告。（9勘察、设计方已提出质量检查报告。 （11）施工单位已签署质量保修书。第十节 材料、设备采购合同签订程序一、专业工程师选定至少满足本42、方使用要求的预定产品厂家。所选厂家应当是产品量上接近的，并且产品质量与工程总体档次相匹配，并填好预订产品一览表的主要内容。二、专业人员将填好的预订产品一览表发给招标评审委员会成员，由成本控制部组织招标。三、根据中标结果，由专业负责人同确定的厂家代表商谈合同细则签定合同。四、合同中要签订合同整体价格、列设备清单，并将所包含的必备附件或附属设备写清楚。以免在合同执行时只进场主设备，而附属设备另加费用。五、将预订产品一览表及合同、设备进工地验收清单，产品合格证、产品使用说明书汇总存档。六、招标委员会签字流程工程部成本控制部监理财务经理副总经理法定代表人签字或盖章。第十一节 工程预结算管理办法一、造价43、控制1、在项目可行性研究阶段，优选和编制好投资估算。2、成本控制部根据新项目的规模、设计选型和地理条件等因素，组织编制各项目建造成本的投资估算控制目标，公司相关部门参与、配合。3、按投资估算，优化设计方案，合理采用新技术、新工艺和新材料，优选和编制好设计概算。4、施工图审定后，成本控制部应及时根据行政区域内现行的工程计价标准(依据结合合同约定编制施工图预算，并汇总各项预算指标，会同设计部门，参与对各项限额设计指标的考核和修正。5、根据公司招投标管理办法的规定程序，择优选择设计单位、监理单位、承包商和材料供应商等。6、根据项目开发建设的实际需要、施工现场的具体情况以及设计上存在的问题，要求设计单44、位出变更图纸盖章认可,公司工程部门盖章确认后下发。成本控制部对变更部分及时做出预算。 7、在施工过程中，应严格控制预算外经济签证，确因设计原因、材料替换或其它原因需办理签证的，根据不同情况按下列程序办理：（1）施工过程中，需要办理经济签证的，由承包方提出，直接承办部门要及时核实（签证的工程量、费用类别及归口、计价标准、合同或定额是否包含等），工程部、监理部门负责签证的原因、部位、辅助草图、尺寸、设备的型号、施工日期、签证部位签证前施工详细情况、原施工单位不施工的原因、实际施工单位的名称，必须用工日、台班、金额等类似方法记录，边签证边施工的工程由工程部及时到现场核实确认。（2）如果签证内容、价格45、可以在签证前计算清楚的，应该在签证事项发生前完成签证；如果签证内容及工程量无法在签证前计算清楚，必须在签证内容施工结束后的二日内予以确认。二、结算与决算工程竣工，经验收合格后，由工程部填写工程竣工验收单，施工单位提交有关结算资料给成本控制部，成本控制部委托工程造价咨询机构审核完成结算工作并填写工程结算审批表及竣工结算造价确认书，具体按下列程序进行:施工单位报送竣工资料的完善性，包括：1、工程竣工验收证明书、竣工图纸、施工组织设计（或方案）及技术措施、中标资料及工程预结算书等（未经公司相关部门审核批准的竣工图等竣工文件不得办理竣工结算）。2、施工过程中现场实际情况与公司批准的施工组织设计或方案不46、相符的修正资料。3、施工进度计划、月计划、进度报表和实际工期资料。4、比对已完工验收合格的工程与经相关部门审核确认的竣工图是否一致，并按经确认的竣工图、设计变更、会议纪要、经济签证和中标资料等核实工程量。5、按合同约定的结算方式、计价标准(依据)、经批准的材料(设备)价格、优惠条款等委托工程造价咨询机构办理结算。6、结算的时间工程结算审核必须客观、公正，尊重事实，不得高估冒算,也不得有意打压,审核期限一般不超过90个工作日（商务谈判的时间除外）。7、结算值的最终确认成本控制部审核的工程结算须报公司董事长审批后，方可最终确认。审核结果未报公司董事长审批或公司董事长未批准前，公司不能盖章确认，不能47、以该结果提供给领导、财务等部门作为付款依据（含抵房、物、担保贷款等其它形式）。 三、检查与监督预结算管理的检查与监督由公司领导班子组织实施，相关部门和单位密切配合。检查采取定期和不定期的方式，内容包括：1、结算工作的办理是否符合规定程序；经济签证的办理是否符合规定程序。2、单位建造成本是否控制在公司核定的范围内。3、有无弄虚作假，虚报、瞒报和提供虚假资料、信息。4、；有无擅自修改、补充原合同计价标准（依据）。5、有无备忘录、会议纪要等其它形式修改合同。四、 工程预算审核程序1、施工图预算的审核：开工前，建设单位同监理公司一起对设计院所做的施工图预算严格审核，主要结合建设单位的实际情况，使施工图48、预算更接近工程实际成本情况确定投资总价。2、对施工单位月报表的审核：月报表中包括按进度的工程预算及现场签证，建设单位和监理单位现场负责人与预算人员一道按实际施工现场情况，审查工程量及单价，核准月工程造价确定按进度对施工单位拨款金额。3、竣工结算审核确定实际工程成本。竣工结算审核，就是对施工单位所报的预算进行最后的审定，主要应控制好以下几个方面：（1）工程量的审核：现场工程师、现场监理工程师、预算员三方把关，把每个项目与现场情况核实。（2）预算外签证：要重新核准原签证的量，弄清签证原因，是否涉及各个施工单位之间的互相扣款。（3）严格审查合同：认真研究合同条款，有效控制工程造价。（4）合理套用定额49、单价：对于采用新材料、新工艺的特殊项目，要认真界定工程内容，采用相应定额，就低不就高。没有定额单价的报定额站审批单价。（5）严格划清交叉施工界线：避免交叉施工工作量重复计算，建设单位决不承担双份费用。（6）审查施工单位的技术措施：对施工单位的技术措施要分析其合理性，特别对施工组织设计要严格定额或取费中所包含的，严格控制另外增加的预算内容。第十二章销售管理制度第一节 客户登记确认管理制度客户确认登记1、置业顾问接待客户后，须填写接待客户情况日统计表，否则视为无效接待；2、客户登记确认规则：（1）客户留有姓名和有效联系电话；第一次接待客户到客户追踪为2个月。 （2）客户登记的有效期采用永久制（一般50、从以现场售楼处的接待客户情况日统计表首次有效客户登记为准。第二节 认购及销控管理制度一、销控管理1、销控工作由部门经理负责，内业具体操作。2、销售代表销售时，须与内业核对房源，经确认该单位尚未售出方可销售。3、销售部经理进行销控前，必须确认客户交纳认购定金的收款收据，两个或两个以上客户同时认购同一个房源，归先交定金者。4、置业顾问应协助客户认真签写认购书。不得在没有主管确认的情况下擅自销售。5、签署认购书时，必须提醒客户在正式签约时按其选定的付款方式提供完整的个人材料。6、部门经理需将当天的销售情况责成相关人员填写销售日报表；置业顾问根据部门经理每天公布的房源销售。销售价格由营销策划部报价格方51、案，经财务审核，副总经理、董事长批准后，方可销售房屋。每天销售情况报财务、副总经理、董事长。7、置业顾问必须严格按照认购、销控程序操作，凡违反上述操作程序的，均视为无效，由当事人承担一切责任及经济损失。二、定金管理1、定金：置业顾问按公司规定先签定定金协议再要求客户交纳定金。2、如客户持有现金少于公司规定的定金金额时，必须取得现场经理的同意并签字后才可受理。3、如客户未交齐全部定金，置业顾问必须按公司规定的补尾数期限要求客户补齐尾数。 4、财务部收取客户的定金，开具收款收据。5、如客户资料、认购单位有变动的，须提出书面申请，经副总经理批准后须在收据上注明。6、回收的认购书统一由内业保管。7、客52、户所缴款项：定金、楼款一律须开具相应收据并由公司的经办人员收取，经办人员做好记录，严禁营销策划部人员收取任何费用。8、没在按约定交房款的客户，没收定金而不再另签合同，否则由签字人及主管承担一切经济损失。9、换房退房按合同规定或房地产相关部门法律规定执行。10、认购书（1）认购书必须填写房屋的面积、单价、总价、折扣、折扣后的成交价、付款方式。（2）必须让客户详细填写清楚通讯地址，作为以后公司与客户联系的法定方式。（3）置业顾问填写完认购书后，由部门经理及财务部人员核对检查，核对检查无误后盖章，认购协议正式生效。三、签约管理1、商品房买卖合同对一次性交款的客户，应将房款全部交到财务账户方可签订商品53、房买卖合同，办理银行按揭的客户，要确认财务账户及认真审核贷款资料，与银行确认具备贷款资格并贷款到公司帐户后方可进行商品房买卖合同的签订。如有违规操作罚款1000元/户，解除相关人员劳动合同并承担一切后果。2、合同执行过程中置业顾问对经办个案全程负责，有督促客户履约、做好销售回款、客户回访和办理银行按揭、交房等手续的责任。 3、营销策划部发起的广告发布合同由营销策划部经理、副总经理、法定代表人签字或盖章，必要时发律师审核、易稿，即可执行。第三节 业务流程管理制度一、 销售流程图（简要）周边环境配套接待客户讲解沙盘介绍楼盘小区环境配套讲解环境配套登记客户资料带客户看样板房签认筹协议开收据认筹解筹款54、全部到位签合同开收据交首期签认购书交大堂做购房计划书银行按揭发入伙通知书开发票办理房产证办理入伙二、销售日常业务流程销售资料准备业务流程客户来电、来访接待无效来访谈判统计分析签预订书继续跟踪客户资料分析未成交 成交三、客户认购流程1、确定客户认购单位，通知前台。2、带领客户到财务处办理交付定金手续。3、到销售内业处领取认购书。4、按认购书内容认真填写。5、向客户解释认购书内容，客户签名确认，交与客户保存一联。6、做好已购客户登记。7、将认购书交回内业。四、购房流程置业顾问协助客户选择房源，至销售财务处核对房源、登记、编写合同编号，财务处收取购房定金（X万元），开具收据，并签房协议。1、付款时间55、：（1）选择一次性付款方式购房的，须在交纳定金之日起，三日内交清房款。（2）选择按揭贷款方式购房的，须在交纳定金之日起，三日内交清首付款，并办理完按揭贷款全部手续。按揭贷款手续由置业顾问协助销售外业办理。2、合同签订：（1）签定合约流程规定：销售合同的签订须由销售内业根据统一的合同范本填写，经公司审批程序完成并盖章后，方可交客户签字生效。（2）销售合同审核及批示规定：销售合同的审批须经法律顾问、部门经理、财务经理、副总经理审核在审批单上签字，并经法人授权后，方可加盖印章。（3）审核时间规定：为确保客户签约的及时性，销售合同审批全流程须在一个工作日完成，各审批领导应严格遵守此时间期限。 （4）修56、改审批规定：销售合同的修改审批程序同（三）。（5）签订合同及补充协议的审批规定：销售合同范本以外的任何补充条款及协议需交由法律顾问、营销策划部经理审核签字，报副总经理审批、法定代表人签字或盖章后方可盖章生效。（6）折扣单审批规定：由销售人员说明情况后请领折扣申请单并填写后交由部门经理审核签字，上报副总经理、总经理审批签字。内业上交财务部，由财务部归档备案。五、合同备案流程：1、业户确认购房时应交定金并签订定房协议，按约定时间交首付或全额。2、业户交足首付或全额后，签订商品房买卖合同，按揭贷款业户应同时提交银行所需各种手续，未完全提供手续的业户不可签定商品房买卖合同。3、业户签订商品房买卖合同后57、，外业人员应在二日内报银行审核，获准贷款后等待放款。（银行应在提交各种手续并获准贷款后按约定期限放款）4、收到银行放款后应立即办理备案手续，按银行及房地局规定期限打电报。5、合同备案后可出具不动产发票按房地局和银行规定办理抵押登记手续。六、营销推广流程：由代理公司将推广方案提报策划部 由策划部结合销售任务研讨修改并确认方案上报总经理、法定代表人签字或盖章营销策划部执行七、售楼处员工过失分类细则（一）轻微过失（罚金20-50元次/人）1、客户进门时，销售员未主动起立迎候；未使用礼貌用语接听电话；未说“您好”。2、工作时间带无关人员到公司。3、当班时聊天、高声喧哗、追逐打闹、随地吐痰、乱扔纸屑杂物58、等不文明行为；工作时间吃早餐、零食、睡觉、看杂志等与业务无关的行为。4、工作时间衣着不整，未按规定佩戴工作牌。5、当班时故意不与同事协助、配合开展业务。6、利用销售热线拔打咨询收费电话。7、休息日不开手机。 （二）重大过失（除名处理）1、对客户、同事、上司无礼，出言不逊或恐吓、威胁、骚扰客户。2、当班时饮酒或不服从上司安排，在工作中有意欺骗上司。3、串岗、离岗致使工作时间电话无人接听，客户无人接待，影响工作。4、私藏、挪用公司的物品。5、玩忽职守，在当班时从事与工作无关的事情。6、谎报消息或编造、传播公司、同事利益的谣言。第四节 收款流程及制度为加强销售收款管理，规范销售收款程序，确保回笼统计便利，作出如下规定：客户到销售中心交款3万元以上先通知财务收款置业顾问确认交款金额销售经理确认签字后财务人员开收据填写每日收款统计表（置业顾问A）