1、永川商贸城物业管理方案目录第一章公司概况及管理理念第二章物业管理整体设想第三章管理组织构架及人员配备、培训第四章档案的建立与管理第五章管理服务内容与标准第六章物业管理服务费用测算第七章物业管理服务费投标报价第八章管理规章制度（目录）第一章公司概况及管理概念第一节公司介绍第二节组织机构图天地物业公司理念体系核心价值观：经世以人为重市场导向 以人为本 不断学习 寻求发展组织定位：后发展商后继开发 永续经营 保值增值 创造业绩管理理念：新锦标主义创优达标 印象美好 业主满意 树立品牌服务理念：建设性互动亲情服务 体贴快捷 双向互动 共同受益经营理念：集成式配套整合资源 集成供应 一业为主 多种经营质2、量方针：真心服务 模范管理 创新经营第二章物业管理整体设想第一节管理思路一、树立精品意识，共创优质品牌大贺科技园因其高品位和物业的高档次，决定了其物业管理服务的高质量目标。这一目标无疑与我们一惯坚持的“追求卓越，尽善尽美，诚信高效，奉献社会”的企业宗旨相一致。在物业管理服务运作中，我们将充分理解业主的需求和意图，运用目标、计划、培训、考核、竞争、激励等机制，通过系统、规范、科学的管理，将精益求精的精品意识贯彻到每项服务工作和每个服务环节中。我们有信心并有能力通过我们的服务，在南京创造出一个精品级的物业管理典范。二、导入ISO9000管理，确保服务品质系统、规范、科学的管理是我们的管理特色。通过3、高品质的物业管理，实现创建公司服务品牌和物业精品目标，没有一套切实可行的“服务产品”质量管理和控制机制是不行的。因此，在大贺工业园物业管理中，我们将严格按照ISO9000国际标准建立一套与项目本身相适应、内容全面、环节设置量化的质量要求和检验标准、操作程序、作业方法，理解公司的管理概念和质量方针，并将其贯彻到具体的工作和操作中。在监控管理服务质量上，我们将建立和完善品质考核制度，由管理处主任组织实施季度现场考评一次，并且将考核结果直接与员工经济利益挂钩；在员工管理方面采用全员聘用制，做到职位能上能下、员工能进能出、工资收入高低与其业绩大小相一致，以增强员工危机意识，奖勤罚懒，确保高品质服务。三4、强调优质服务，注重社会效益对于南京业主而言，对接受物业管理消费观念还有一段距离，许多业主仍然希望物业管理服务质量越高越好，物业管理服务收费越低越好。我们将本着企业理念在公司不亏损前提下，以真诚的态度、优质的服务取信于业主，让业主真正感受到他们的付出是物有所值；在确保管理服务质量前提下，通过加强内部管理、精打细算、合理配置资源等方法尽可能降低管理成本，以合理的管理成本取得最佳的管理效果，实现创“精品”物业目标。四、突出优质服务，满足个性需求良好的物业管理体现的是优质服务，优质服务是物业管理企业的立足之本。我们将秉承大贺工业园的管理定位，提供高品质的公共服务。在服务提供过程中，以真诚的服务态度、5、以人为本的贴心服务取信于业主，将管理寓于服务之中，真诚为业主服务，并得到他们的认同，从而共同创建精品级物业服务。建立与业主顺畅的沟通渠道，设置意见箱，接受业主监督，不断改善公司服务质量，实现创建公司服务品牌目标。五、注众安全管理，确保一方平安有效组织出入管理、车辆管理，是安全保卫的日长工作；防盗、防火、防交通事故，是安全保卫的重点工作。根据大贺科技园的安全保卫管理特点，我们将通过严格的选拔、严格的训练，建立一个素质高、业务精、纪律严、形象佳的准军事化安保班组；采用全员参与安保管理和外松内紧的安保运作模式，制订并实施贴合大贺科技园特点的安保运作计划，构筑24小时人防、技防的安保管理网络；建立消防6、和治安管理责任制，融洽与业主的安保互动关系；密切配合公安、交通、消防等部门对大贺科技园的齐抓共管，实现不发生重大刑事治安、交通安全、火灾事故的安全保卫目标，营造出安全、有序、祥和、温馨的工作环境。六、营造文化氛围，创建文明工业园区随着生活水平的不断提高，人们对精神生活的追求和情感认同的需求逐渐增强。我们将努力营造浓郁的文化氛围，创造和谐的社区环境，让大贺科技园成为名副其实的人文文化的高尚工业园。我们将统一员工着装，统一佩戴服务标识，规范员工行为举止等，塑造整齐合一、品位高尚的服务形象；加强员工素质培养，提升员工服务形象，开展微笑、礼貌服务活动，开展“每月之星”评比活动，并在科技园明显位置公榜展7、示；开展丰富多彩的园区文化活动，紧扣时事新闻、社会热点、休闲时尚、科技发展、社会公益、节日庆祝、知识教育等主题，每年开展社区活动；开展精神文明宣传教育，倡导文明、健康、自主、愉悦新生活。一、整体运作流程第三章 组织架构及人员配备第一节 管理组织构架大贺工业园物业管理组织构架第二节 人员配备管理处主任（兼安保） 1人公共事务处主管（兼文字、保洁） 1人保洁员 3人护卫队员（24小时） 5人设备保障部主管兼弱电 1人配电值班（24小时） 3人电梯兼空调维修 1人水电兼房管维修 1人给排水 1人绿化工 1人大贺科技园管理处拟配备各类人员合计 18人第三节 管理服务人员培训员工培训是提高员工整体队伍素8、质，顺利实现管理目标的重要条件之一。公司展开员工培训工作的主要目的是根据物管方案ISO9001质量管理体系及公司现行的成功管理经验，以人为本，通过培训建立一支高素质的员工队伍，充分激发员工潜能，以适应大贺高品质管理服务要求，从而确保创“精品物业”质量目标的实现。一、培训目标 一年内，培养一支敬业爱岗、精力精湛、具有良好服务意识的物业管理人才队伍。工作人员须持证上岗，并做到入职培训合格率100，岗位培训合格率98，特殊岗位培训合格率98，素质培训和后续教育培训完成率95。 管理人员对公司架构、人员、管理面积、企业方针、企业目标等随问随答，正确率达98以上，并熟练掌握本职业务技能。 安保员有礼貌、9、守纪律，掌握擒拿格斗技能和应急处理规程，回答岗位职责、处理火警、防盗等问题正确率达98以上。 保洁员熟悉清洁标准，掌握清洁各种材质的操作规程。 维修员熟悉设施、设备种类、位置分布、维修保养和运作程序，掌握设备操作规程和应急处理规程，以保证设备完好率达98以上，对上述问题抽查回答正确率达98以上。二、培训方式 自办班级培训。由公司相关部门资深经理负责各专业员工培训。 外派培训。派选特殊工种持证年审培训。 学习交流。组织主要管理人员公司内部专业交流，定期组织同行业务交流。 岗位练兵。管理处主任根据岗位要求制定年度岗位技能和全面素质提高的培训计划，结合实际工作，重点加强本岗位的技能演练，立足本岗位成10、才（含岗前训练）。 以考代训。定期对每个工作岗位设题考试，督促员工边工作边学习，不断提高工作能力和业务水平。 鼓励自学。鼓励员工参加与岗位相关的各种专业的业余学习，凡取得毕业证或结业证书的给予报销部分学费。三、培训计划 第一阶段：接管前人员培训 为使管理处全体人员在接管大贺科技园后能迅速适应环境，进入工作状态，我公司将集中组织各类人员开始强化培训，具体强化培训计划如下：培训内容主讲人/机构培训对象培训方式企业概况、组织机构、质量方针、质量计划、项目概况、管理模式、管理目标公司总经理全体人员内部培训大贺工业园管理规章制度、岗位责任制公司物业管理部全体人员内部培训大贺工业园设施及设备维护标准及作业11、程序、规范公司工程师维修人员内部培训大贺工业园服务标准及作业程序公司质检部全体人员内部培训大贺工业园治安保卫工作目标及作业程序、规范物业管理部安护人员内部培训大贺工业园清洁卫生标准及作业程序、规范公物业管理部保洁员内部培训物业管理基本知识公司培训主管新聘员工内部培训服务意识、职业道德、言行规范、公众形象、仪容仪表教育公司培训主管全体员工内部培训护卫军体训练安护主管安护员岗位练兵清洁工技能培训事务主管保洁员岗位练兵第二阶段：日常管理期人员培训公司经常性培训计划如下：A、新进员工岗前培训：新员工入职培训，每新员工一次，每次培训不限人数，于上岗前完成，由管理处主任及各部门主管主讲。培训内容有：企业概12、况、组织架构、企业方针、质量方针介绍；大贺工业园概况、管理模式及管理目标介绍；管理规章制度、岗位责任制介绍；岗位基本技能、工作标准及作业程序、规范讲授；质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授。B、在岗人员培训：由管理处主任组织，管理处主任或公司相关部门主讲。培训内容有：员工素质培训：质量意识、服务意识、仪容仪表、公众形象、员工行为规范、服务规范用语、职业道德规范、法律知识、消防知识、沟通技巧、急救常识等；各岗位工作标准、技能技巧培训；各岗位责任制培训。四、培训后的检查及考核培训结束后进行现场或考核及考评，考核分为实操和书面考核两种形式。考核成绩做记录，建立培训档案，作为员工量化考核13、的依据之一。第四节 人员管理一、人员管理的原则全体员工全部采用聘用制，做到职位能上能下，员工能进能出，工资能高能低与其业绩挂钩，竞争上岗，优胜劣汰。以政府的有关法律法规、管理处的各项规章制度、ISO9000质量管理体系作为员工行为规范和考核的标准。二、人员录用按照公司规定的员工上岗条件和素质要求，严把人员录用关。由管理处主任及相关部门对应聘人员的思想品德、知识层次、专业技能、工作经验等进行考核、选拔，做到人尽其才。凡新聘者都要进行上岗前的必要培训，实行三个月试用，试用期满，由管理处主任及相关部门再次考核，提出录用意见，经公司总经理批准后，正式签订聘用合同。三、人员考核实行管理目标责任制。实施全14、员量化考核制。建立员工工资与考评计分相挂钩的薪资管理制。四、激励与淘汰实施上述一系列的考评、考核办法，除每月评出量化分数作为分公司每一个员工当月效益工资的发放依据外，每月量化分数累计到年底还将作为管理处及员工年终奖和评选先进的重要依据；依据员工表现和各项管理目标实现情况，确定责任追究和适当淘汰指标，增强员工危机意识，提高员工队伍整体素质和绩效。第四章 档案的建立与管理档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范的档案管理能够使我们充分了解大贺工业园设施、设备的使用、维修和改建情况，并为日常管理工作提供依据。本公司有一套完整的档案管理方案及严密科学的档案管理制度，采用电脑存储、原15、始档案入库保存并用的方式，将档案资料按不同性质、类别、编号、造册、分柜保管，以便于日常的查找和调用。第一节大贺工业园档案的建立一、总体思路：所收集的资料按大贺工业园办公楼及厂房资料、用户档案资料、物业管理资料分成三类，进行整理、造册、存档。档案管理实行原始资料与电脑管理资料相结合的管理模式。各种档案资料并重，充分掌握大贺工业园的情况，形成无盲点的管理网络。大贺工业园的各项管理工作必须建立档案资料，依照规范程序，逐一建档，形成标准化、制度化的档案管理体系。二、需建立的档案、资料表一大贺工业园办公楼及厂房资料名称资料内容工程建筑规划图纸、项目批文、用地批文产权资料建筑许可证、投资许可证、开工许可证16、物业资料A、 办公楼及厂房基本资料B、 用户档案资料C、 附属设施资料工程技术资料A、 竣工图、（总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）B、 地质勘察报告C、 工程合同及开工、竣工报告D、工程预算E、 图纸会审记录F、 工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）G、隐蔽工程验收签证H、 沉降观察记录I、 竣工验收证明书J、 主要建材的质量保证书K、 新材料、构配件的鉴定合格证书L、 水、电、空调、电梯等设备检验合格证书M、 砂浆、混凝土试块试压报告N、供水、供暖的试压报告O、园林绿化的图纸和清单P、 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、合格证和保修单、操作手册17、等Q、有关工程基础上的其他重要技术决定和文件表二 大贺工业园业主、用户档案资料名称资料内容单位（部门）名称A、负责人 B、人员数量 C、联系电话 D、紧急联系人、电话 E、业务职能 F、楼层、房号 G、面积表三物业管理资料名称资料内容行政文件行政部门法规文件物业公司文件管理处规章制度员工管理档案员工个人详细资料员工业绩考核记录员工业务管理检查记录培训档案各项培训计划及实施记录培训考核记录及奖惩记录设备管理档案各类公共设施保养维修记录各项机电设备保养维修及运行记录设备检查记录维修记录维修服务登记表维修回访记录护卫管理记录日常巡查记录交接班记录车辆管理记录物资放行记录闭路监控系统记录突发事件处理记18、录值班记录转发的消防记录绿化管理档案绿化总体规划图绿化统计表绿化养护表绿化养护、更换记录保洁档案保洁工作记录卫生检查考核记录消杀记录管理档案收支明细及汇总表与业主工作联系记录管理处与外单位签订的各类合同物资发放、申领、库存记录投诉及处理记录业主、用户投诉记录投诉的调查、处理、回访记录会务服务记录单位（部门）名称会议名称、时间服务要求第二节 大贺工业园档案的管理一、档案存储采用各种形式的文档存储方法，如电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等，并采用适当的保管、存储方法。尽可能把其他形式的档案资料转换为电脑储存，以便查找和利用。对于重要文档除保证原始资料及时存入电脑外，应复制1-2套另行保管，防止19、紧急情况下资料损毁。二、档案分类电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类，并定期清除过期失效的文件。原始文件按不同业务性质分块，不同内容分类，逐一编号，登记造册，编辑目录，按不同业务部门分柜保管。三、档案鉴定对档案是否有效、作废、复印份数及保存期限、保存数量等，必须由管理处主任或指定人员负责。四、档案保管档案的保管必须由专人负责，以达到文件管理要求，必须做到档案标识清晰，分类明确，易查找。档案借阅必须由具备资格的人员经过登记后方可借出，文件借阅者必须妥善保管所借文件，不得涂改、损毁等，否则应追究当事人的责任。档案归还必须经过检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重的需追究借阅人员的责任。档案20、管理人员需按时检查档案借阅情况，以便及时收回在外的文件，防止因管理疏忽所导致的文件流失和泄密。五、档案保管环境有防盗措施。配置有效的消防器材，严禁烟火。档案存放干净整齐，柜架内放置防虫剂、防霉剂，并定期检查、更换，保证文档保管条件符合公司文件管理要求第五章 管理服务内容第一节房屋、设施设备养护房屋维修养护和设施设备运行、维护、管理的责任部门是一家人物业保洁工程有限公司大贺工业园物业管理处设备保障部。一、设备保障部各岗位职11设备保障部主管职责组织制订大贺工业园内各专业设备系统的详细维保计划，确保设备设施的正常运转，延长设备的使用寿命。做好大贺工业园内房屋、给排水设备设施、电器设备的维修养护及供21、配电、空调、电梯、弱电等设备的管理工作，满足用户使用要求。制定切实可行的节能措施，减少水、电及维修材料的消耗，降低费用的支出。组织建立完善的设备档案、设备卡、机电设备台帐、计器具台帐，按规定组织各项检测，使用器具都在有效期。建立部门人员、物品、工具、技术资料、钥匙台帐，交接领用有记录。负责对内、对外信息的沟通，负责与环保局的业务往来，负责对部门员工的工作进行检查、督促、考核。完成领导交办的其他工作。12供配电工岗位职责负责供配电设备的运行、倒闸、抄表及设备、房间的卫生，负责供配电设备的巡视和供配电异常情况报告，负责与供电部门联系业务，负责分发停电通知单，配合工程部员工进行维修工作，各项记录完整22、。每天24小时有人值班，实行四班三倒。13电梯工岗位职责负责电梯设备的正常日常运行管理。按时开关电梯，注意兼顾乘坐方便和节约能耗。每日检查电梯的运行情况，发现设备问题及时处理，如发生电梯困人，应及时用电话安慰被困人员，并在10分钟内赶赴现场，采取安全有效的救援措施，放出被困人员。配合工程部员工完成其它工作任务。负责与质量技术监督局的业务往来，各项记录完整。14给排水维修工岗位职责负责工业园内给排水设备的运行、维修、管理，负责污水处理设备的运行、维护、管理，每日巡查给排水设备、污水处理设备，发现问题及时处理，确保给排水水质达标，排水通畅无满溢。配合工程部员工完成其它工作任务，各项记录完整。15房23、屋维修工岗位职责负责房屋设施维修养护，负责维修办公桌椅、橱柜，每日巡查物管区域，发现问题及时处理，配合完成工程部其他工作任务，各项记录完整。16弱电工岗位职责负责消防主机、探头的运行、维护，负责通讯、有线电视、会议系统和监控设备的运行、维修、安装管理，每天巡查职责范围内的设备设施工作情况，发现问题及时处理，配合工程部完成其他工作和任务，各项记录完整。17电气设备维修工岗位职责负责各类配电柜、箱的检查、保养、维修，负责各类开关、灯具、插座电气设备的检查、保养、维修，每天巡查职责范围内的设备设施工作情况，发现问题及时处理，配合工程部完成其他工作和任务，各项记录完整。18空调工岗位职责负责空调机组、24、制冷机组、各类通风机的运行、维护、管理，每天巡查职责范围内的设备设施工作情况，发现问题及时处理，配合工程部完成其他工作和任务，各项记录完整。以上各工种人员除完成日常工作外，还必须完成计划维修养护工作。二、工程部报修、投诉处理流程三、房屋日常维护计划和实施方案项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果房屋承重及抗震结构部位局部受损施工质量原因造成的结构问题每周巡查一次。入住阶段每天巡视，发现问题，立即处理。如局部受损较轻，由设备保障部按房屋修缮规定维修；如受损较重，应请专家会诊，提出方案，委托专业公司实施。如因施工质量原因造成的结构问题，应报请建设单位处理。房屋修缮标准；有关工程施工技术规范。25、安全，正常使用；功能完好。外墙面外墙面脱落的修补；外墙面局部渗漏；每周检查一次，发现问题及时维修。由设备保障部联系、监督外墙面装修单位派员修复。房屋修缮标准；外墙面修缮技术规范。无凹凸、无脱落、无破损、无渗水。公共屋面屋面积水、渗漏。每周检查一次，发现问题及时维修。由设备保障部按相关作业规程实施维修。房屋修缮标准。无积水、无渗漏。公共通道、门厅、楼梯间公用地面维修改造；公用通道和楼梯间墙面粉刷；扶手、门面、玻璃、踏步的维修。每周检查一次，发现问题及时处理。由设备保障部按有关规定实施维修。房屋修缮规范。地面、墙面、踏步完好；门、窗、锁、扣、插销完好，开闭灵活；扶手完好。四、房屋定期维护计划和实施26、方案项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果房屋承重及抗震结构部位局部受损施工质量原因造成的结构问题1、 每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害；2、 及时了解有无白蚁情况做到早发现，早处理。由设备保障部按相关作业规程实施维修。建筑物白蚁防治标准； 建筑物完好等级标准。结构安全，正常使用；功能完好。外墙面外墙面脱落的修补；外墙面局部渗漏；外墙面大面积渗漏；外墙面清洗。1、 每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新扩大及污染墙面；2、 第15年对幕墙胶进行更换整修。3、 每年清洗2次外墙面。由设备保障部负责实施。房屋修缮标准；玻璃幕墙工程技术规范、金属和石材幕墙工程技27、术规范。 A、 外墙平面完好，无渗漏；B、 外墙面清洁美观。公共屋面屋面积水、渗漏。A、 每半年疏通一次屋面漏水口；B、 每年对屋面检修一次，每5年翻新更换老化部分。由设备保障部按相关作业规程实施维修。屋面防水每15年全面翻新一次。房屋修缮标准。相应修缮作业规程。无积水、防水层正常，有效发挥功用，无渗漏。公共通道、门厅、楼梯间公用地面维修改造；公用通道和楼梯间墙面粉刷；扶手、门面、玻璃、踏步的维修。A、 每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地砖；B、 每2年刷新一次通道门、梯间墙壁天棚、扶手及栏杆；C、 每年全面维护一次楼梯踏步、清除空鼓、开破损等。由设备保障部按有关规定实施维修。房屋28、修缮标准。相应建筑部分修缮技术规程。美观、完好、整洁、清爽。五、设备、设施日常维护计划及实施方案类 别项 目日 常 维 修计 划方 案标 准实施效果院内道路A、 路面B、 路牙每天检查二遍，随坏随修。冬季及时扫除冰雪，并采取防滑措施。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。路面修缮质量标准。平整、无坑洼、无水、无积雪、无缺损，完好率达100%。室外照明A、 庭院灯B、 泛光灯每天检查一遍，随坏随修。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。A、 电器作业安全操作规程；B、 灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好无损清洁，完好率达100%。排水池井管口网A、 雨水口B、 雨水井C、 雨水管D29、 污水井E、 污水管F、 化粪池G、 阀门井H、 隔油池每天检查一遍，随坏随修。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。A、 井内无积物，井壁无脱落；B、 井盖上标志清晰；C、 管道畅通，无堵塞。A、 井盖完好率100%。B、 无缺损，少污积；C、 无堵塞，无漫溢。绿地绿化每天检查一遍及时修剪。绿化主管制定工作方案。A、 绿化工作标准B、 园林工作标准绿草树木修剪整齐，长势良好，无病虫害。停车场、棚A、 地面停车场B、 室内停车场每天检查一遍，随坏随修。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。A、 路面修缮质量标准；B、 停车场地面施工技术标准。平整、无积水、无积雪、无缺损，完好率达130、00%。室外消防设施A、 室外消防栓B、 水泵结合器每天检查一遍，发现问题，及时维修。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。A、 给水施工技术标准；B、 消防设施施工技术标准。A、 无锈蚀；B、 无滴漏；C、 消防设施正常有效。公用标志设施A、 标识牌B、 警示牌C、 围栏D、 伸缩门每天检查一遍，发现问题，及时维修。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。A、 标识清楚，无污迹、破损；B、 安装牢固。A、 标志设施完好率100%；B、 标志无损坏；C、 开关灵活。电梯客梯每天检查电梯内选、外呼、层显、轿内照明、风扇、电话等。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。电梯维修保养标准。A31、 安全正常运行；B、 机房、轿箱整洁；C、 电梯各组成部分完好率100%。空调A、 分体空调B、 风机A、 每日对空调运行情况进行检查，观察电流、压力、温度等。B、 每日对设备表面保洁。C、 每日对凝结水排放情况进行检查。D、 每天检查排风机是否正常工作。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。空调、风机系统运行、维修、保养工作规程。A、 设备完好率100%。B、 无超标噪音。供配电A、 变压器B、 高低压配电柜、配电箱每天巡视各重仪表、变压器是否正常。由值班电工、专业维修工按项目维修规程实施。供配电系统运行、维修、保养规程。安全、正常运行、确保万无一失。室内照明、插座A、 各类照明灯B32、 出口标志灯、指示灯C、 插座每天检查一遍，发现问题，及时维修。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。A、 电气作业安全操作规程B、 灯具施工技术标准灯泡、灯罩、灯座完好清洁，无破损。给排水A、 消防水箱B、 消防泵C、 喷淋泵D、 生活水泵每天检查管道阀门、水泵压力、电机电流。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。A、 给排水各种规程B、 水泵技术标准A、 供水符合用水标准B、 排水通畅C、 随时有效提供消防用水消防报警A、 消防报警系统B、 消火栓箱C、 防排烟风机D、 红外报警系统每天检查管道阀门有无渗漏，检查消防报警系统，消除故障及误报。由设备保障部门专业维修工按项目维修33、规程实施。消防设施施工标准。A、 无滴漏；B、 消防设施正常有效；C、 送风、排烟机状态完好；D、 红外报警系统完好。弱电A、 结构化布线B、 广播系统C、 有线电视D、 会议系统A、 每天对监控、摄像头、红外报警系统等外观及性能检查一遍。B、 每天检查通讯、有线电视、会议系统设备，发现问题及时处理。由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。各系统维护保养标准A、 各系统性能良好，运行正常。B、 设施完好、整洁。六、设备、设施定期维护计划及实施方案类 别项 目日 常 维 修计 划方 案标 准实施效果院内道路A、 路面B、 路牙A、每年对局部损坏严重、修补多次的部位进行翻新。由设备保障部自行组34、织或委托有关单位实施。路面施工质量标准。A、 减少不必要的受损和破坏。B、 延长使用寿命。室外照明A、 庭院灯B、 泛光灯A、 灯座每年刷漆一次B、 每检修线路一次由设备保障部按有关规程维护或更换。A、 线路无老化；B、 清洁完好；C、 灯具施工技术标准。A、 灯具外观良好；B、 照明系统、设施完好有效。排水池井管口网A、 雨水口B、 雨水井C、 雨水管D、 污水井E、 污水管F、 化粪池G、 阀门井H、 隔油池A、 化粪池每半年清掏一次；B、 井盖每年刷漆一次；C、 每季度清理井内杂物一次；D、 每年全面维护完善一次。由设备保障部按项目维修规程实施。A、 化粪池污水装置清理作业标准；B、 井35、内无沉积物堵塞。A、 化粪池污水处理装置内无沉积物；B、 井盖正常使用、密合；C、 流水通畅。绿地绿化A、 花木每半年修剪一次B、 草坪每月修剪一次C、 乔木每月修剪一次绿化主管制定工作方案。A、 绿化工作标准B、 园林工作标准绿草树木修剪整齐，长势良好，无病虫害。停车场棚A、 地面停车场B、 室内停车场每年对局部损坏部位进行修补更新一次，5年翻新一次；由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。A、 路面修缮质量标准；B、 停车场地面施工技术标准。平整、无积水、无积雪、无缺损，完好率达100%。室外消防设施A、 室外消防栓B、 水泵结合器每天检查一遍，发现问题，及时维修。由设备保障部专业维修36、工按项目维修规程实施。A、 给水施工技术标准；B、 消防设施施工技术标准。A、 无锈蚀；B、 无滴漏；C、 消防设施正常有效。公用标志设施A、 标识牌B、 警示牌C、 围栏D、 伸缩门每月清洁一次；每季度检查一次；每半年对安放基础稳固情况进行检查维护；由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。标识、警示牌制作安装及管理规定A、 标志清洁美观；B、 安放稳固；C、 标志清晰完好，使用正常。电梯客梯A、 每月检查电梯设备，机械传动部分；B、 每半年检查控制系统，对运行部分加油，调整。C、 每年全面检测一次，通过年检。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。电梯维修保养标准。A、 安全正常运行平稳37、；B、 机房、轿箱整洁；C、 电梯各组成部分完好率100%。空调A、 分体空调B、 风机A、 每月对空调、滤网进行清洗；B、 每季对空调运行情况和电气性能绝缘情况以及所有进出压力表的进行检查C、 每年检查新风机和空调机组控制保护回路；由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。空调、风机系统运行、维修、保养工作规程。A、 设备完好率100%。B、 无超标噪音。供配电A、 变压器B、 高低压配电柜、配电箱每年请供电部门进行一次试验，并作全面检查，每月检查一遍各配电箱、控制箱。由值班电工、专业维修工按项目维修规程实施。供配电系统运行、维修、保养规程。供电部门规定低压电器安装运行规范完好、安全确保供38、电系统正常运行确保各设备供电、控制正常，确保万无一失。室内照明、插座A、 各类照明灯B、 出口标志灯、指示灯C、 插座每季检查一遍，发现问题及时维修。由设备保障部门按相关作业规程实施。照明维修保养规程。A、 线路无老化；B、 插座、灯具使用正常。给排水A、 消防水箱B、 消防泵C、 喷淋泵D、 生活水泵每月检查；每半年轮换备用泵；每年进行油漆、防冻处理。由设备保障部按相关作业规程实施。A、 开启灵活；B、 水质达到标准。A、 供水符合用水标准B、 消防用水供给可靠；C、 污水排放通畅。消防报警A、 消防报警系统B、 消火栓箱C、 防排烟风机D、 红外报警系统A、 每月由消防报警系统维修单位进行39、一次调试。B、 安护人员每半年对灭火器进行检查。C、 每两年由消防检测部门进行测试，取得合格证书。安护队长组织实施消防系统测试，由设备保障部按相关作业规程实施，维修保养，并配合安护部做各类测试。消防设施施工标准。灭火器行业规定。产品标准。火灾报警系统。红外线报警系统各种正常。消防设施正常有效。灭火器火力正常，在有效期内。弱电A、 结构化布线B、 广播系统C、 有线电视D、 会议系统对各系统的设施、设备性能进行月检、季检和年检。由设备保障部门按相关作业规程实施。各系统维护保养标准A、 各系统性能良好，运行正常。B、 设施完好、整洁。七、工程部设备设施管理服务内容标准要求管理指标及实施措施设备设施40、管理大楼建筑及所有设备、设施图纸、资料档案齐全，管理完善，交接手续齐备。落实责任人，设立档案室，全部采用计算机管理，检索方便，严格按交接规定执行。设备设施完好率100%，运行正常，设备管理、保养、检修制度完备。建立严格的运行维修保养制度，严格按程序操作，按维修计划进行保养，并做好相应记录，确保设备设施完好。配电房严格按国家标准规范管理。严格上岗制度、值班制度、检修制度、巡查制度、停送电各种票、倒闸操作票准确无误，设备缺陷记录、交接班记录填写详实，确保心脏部位的万无一失。弱电系统确保状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率99以上，维修 合格率100。建立严格的保修、运行、维修、保养制度，严格按41、程序操作；维修人员接到维修指令后，应十分钟内赶到现场处理，零修工程及时完成，急修工程不超过8小时，并建立回访制度和回访记录；以优质服务为本，为单位提供舒适的工作环境。消防控制中心及消防系统设备随时启用，并订有突发性火灾应急预案；紧急疏散指示完好醒目，消防通道畅通。建立严格的维修保养制度，每季度对消防设备进行测试，并做好记录，每半年针对应急方案进行一次消防演习，平时不断巡视，发现异常情况及时处理，确保消防工作万无一失。电梯准时准点运行，正常维修保养单位、措施落实，运行维修有记录。按电梯运行制度开停电梯，建立电梯维护保养制度，做好日常保养和清洁，并督促电梯公司定期对电梯进行保养和年检，使电梯安全运42、行。对供水、蓄水设备设施按规定清洗、消毒，无二次污染，水质定期检验合格；排水、排污系统通畅，排水水质达标，无堵塞满溢现象。建立严格的供水、蓄水设备、设施清洗、消毒制度，严格按规定水箱每年至少清洗两次，消毒一次，并对水质进行送检；落实责任人进行维护，实行巡查制度，建档制度。以确保供水水质达标，排水排污通畅，排水水质达标，并定期疏通、清理排水管、井、池。中央空调系统运行正常，设备完好99以上，噪音排放符合国家环保标准。建立严格的运行、操作、维护、巡视制度，按计划进行维护保养，并做好记录；定期监测各区域噪音值，并做好记录；尽最大努力防止制冷剂泄漏。照明系统外观整洁无缺损、松落，光源完好率、维修更换及43、时率100。建立严格的巡视制度，只从合格供方处采购维修材料，及时更换已损坏的照明灯具，及时对灯具进行保洁。做好记录。八、设备保障部节能管理措施81公共照明节能根据季节变化和天气情况，随时调整室外照明开关时间。82室内公共照明节能每个工作日下班时间过后，安护人员及时对大楼及各个公共区域，关闭所有照明开关，如有工作人员临时进入办公区域，人离开后，安护人员应及时去检查、关灯，每个工作日早晨上班时，由安护、保洁人员根据需要打开相应公共区域照明灯。83办公室内节能办公室照明灯、办公设备的节能，由办公室工作人员执行。每晚下班后，安护人员在巡查中，如发现有的办公室人离开后未关灯，将发放“提示单”，提示人走前44、关灯。84风机节能各卫生间的排气煽、排风机，每天早上上班前半小时开，晚上下班后关。85空调节能夏季、冬季开停空调的时间由业主指定，物业公司提供参考意见，做到既满足温度适宜又不浪费电能。86节能宣传由物业公司在个照明开关附近张贴节能宣传标贴，宣传节能，不定期用宣传栏宣传节能知识、方法，如“开空调时间内关好门窗”等。九、工程部应急预案91供配电应急预案方法和配合。1、在双回路正常供电时，当发生某一回路突然停电时，及时按照操作规程倒闸。2、配电值班员定期进行模拟训练，熟练操作92电梯被困人员应急预案1、首先通过对讲电话安扶被困人员，告知救援工作已经开始，不要擅自打开轿箱门，需保持镇定。2、10分钟内45、赶赴现场，确定所有厅门全部在关闭位置。3、检查控制柜安全回路，如安全回路发生问题，立即检查有关设备可否短时间修好，如可以，应立即修好，然后恢复电梯正常运行；或把电梯转入检修状态，使安全回路暂时失效，然后用“慢车”运行电梯。4、在按动“慢车”按钮前，再次通知被困人员，不要试图打开轿门，并离开轿门，然后把轿箱升/降到适当楼层，放出被困人员。5、如无法利用电力驱动电梯，应立即使用手动紧急操作工具，把电梯升/降到适当楼层，放出被困人员，手动操作前，必须拉掉主电源开关。6、在轿顶、机房两地配合操作时，必须上下应答无误后方可操作。7、如遇到其他复杂情况，应及时通知电梯维保单位及有关领导。9。3电梯进水时应46、急预案1、如底坑或井道边进水，应将电梯停于二层以上或进水楼层二层以上，关闭主电源，把底坑水除尽，检修无异常后，恢复电梯运行。2、当电梯轿厢湿水后，应立即拉开主电源，通知维保单位做相关处理，并提交处理报告，检查无异常后，恢复电梯运行。94喷淋头意外破碎应急预案如某层发生喷淋头意外破碎，应通知有关人员关闭相关“层阀”，清除楼层进水。95排水不畅、引发漫溢应急预案应立即关闭水泵，关闭开水器电源，疏通排水管道，清除漫溢物，查找原因，采取有效措施，防止再次发生类似事件。96空调系统发生制冷剂泄漏应急预案当室内发生制冷剂大量泄漏时，应立即打开门窗通风，把泄漏出的制冷剂排到室外，防止发生人员窒息，同时杜绝一47、切明火，以防止制冷剂蒸汽遇明火产生有毒气体。97触电应急预案如发生触电事故，应首先安全地将触电者脱离电源，然后把触电者移至通风、暖和的地方，解开影响呼吸的扣子等，在现场进行观察、抢救，必要时进行人工呼吸和体外心脏按摩、抢救，通知附近医院派医生到现场进行抢救。第二节 安全护卫工作一、安全护卫部工作质量目标中控火灾报警处理率100；消防设备检测、完好率100；突发事件处理及时率100；二、安全护卫部各岗位职责21安全护卫部主管职责全面负责部门工作，对分公司领导负责。负责大贺工业园消防设备的检验和防火安全工作。负责消防监控室的日常管理工作。负责大贺工业园的治安护卫工作。组织部门人员进行周检。负责对部48、门员工进行培训和考核。负责建立、更新用户档案，负责标识的管理。负责离岗、转岗人员的工作、资料、物品的移交事项。负责部门受控文件的管理，负责建立本部门技术文件资料和钥匙档案。负责本部门质量记录的管理和超保存期限记录的销毁。协助相关部门处理突发事件。完成领导交办的其他工作。22护卫员职责负责站岗、安全巡视工作，确保所辖区域的安全。做好本岗值勤登记工作。指挥车辆按规定位置整齐停泊，不得阻塞交通，维护良好的泊车秩序。对进出车辆作好登记工作。对违章车辆要及时制止并加以纠正。兼顾消防报警。23护卫员岗位设置白班 夜班北门： 1人 1人巡逻岗： 1人 1人三、日常安全管理31消防安全管理措施消防安全管理是大49、贺工业园日常物业管理工作中极其重要的一项内容，分公司将对全体员工实施全员义务消防员制度，教育员工牢固树立“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的意识。制定大贺工业园消防应急处理流程，一旦接警立即按流程实施处理。认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，建立消防安全管理制度，加强日常的消防安全巡视，定期进行消防检查，对检查中发现的隐患发放整改通知单给责任部门，限期整改，并追踪整改结果，不留安全隐患。把预防和扑救工作有机地结合起来，按照消防知识、技能培训计划、消防演习计划，认真进行培训和演习，以提高全体员工遇火警时的应变处理能力和实际操作水平。安全护卫部按照消防检测计划，每季度对消防报警系统进行50、检测，对检测出的问题责成有关部门立即解决，确保消防报警系统处于良好的工作状态。对大贺工业园的灭火器实施定点存放，编号造册管理。每季度对灭火器进行一次检查，对压力不足等不合安全要求的灭火器，立即进行充灌或更新。严格执行动火申请制度。动重点要害部位进行重点防范，增加巡视频率，采取切实有效的防范措施，防止火灾事故的发生。32安全护卫工作管理措施大贺工业园主要以办公、生产为主，根据这一性质，护卫工作拟采用“技防为主，人防、物防为辅，全面防范”的总体构想，充分发挥智能化保安系统的优势，辅以门岗值勤、安全巡逻、监控值勤的有机结合，使安全管理无盲点、无死角，确保该物业不发生治安安全事故。建立一支高素质的安全51、护卫队伍（1）从优秀退伍战士和保安学校毕业生中选聘人员。（2）对安全护卫员施行优胜劣汰制。按照安全护卫培训计划，定期对安全护卫员实施文明值勤，擒拿格斗等基本功的培训，并进行考核。对平时工作一般，安全护卫技能较差的护卫员进行淘汰，以提高和保证安全护卫员的整体素质。各岗有针对性地采取响应的安全管理措施。（1）门岗安全护卫管理措施。A、门岗施行24小时安全护卫值勤制，负责甄别大贺工作人员和来访人员；对来访人员，帮其联系，在征得同意后、办理来访登记等有关手续并取得临时证件后予以放行。B、阻止闲杂人员进入园区。C、对进出园区的车辆、货物进行盘查、登记，手续完备方可放行。（2）巡逻岗安全护卫管理措施A、巡52、逻岗施行24小时安全巡逻值勤制。B、巡逻岗安全护卫员要熟知园内各区域、部位的情况，特别是主要领导办公室、财务室、机房等重点部位的情况，在巡视过程中要重点巡查。C、巡逻岗的护卫员还作为机动力量，随时增援其他岗位，处理突发事件。33突发事件处理预案火警处理预案发生火警区域内工作程序：接警后应立即到火警现场仔细观察，准确做出判断。若火情没有蔓延趋势，属起初之火，应立即用灭火器进行扑救。若火情有曼延趋势，用通讯工具报告消防值勤、监控室，请求支援，同时继续扑救。监控值勤工作程序：立即通知巡逻岗安护人员赶赴现场进行扑救。切断火警层及上、下一层的电源。向安护主管、设备主管、经理报告。消防值勤工作程序：启动消53、防泵、喷淋泵等设备。及时拨打“119”电话报警。用消防广播组织人员疏散。经理工作程序：赶到消防监控室指挥扑救工作。调动全体义务消防员和其他工作人员赶赴现场参与扑救。安护主管工作程序：赶赴火灾现场参与火灾扑救及组织人员疏散、保护现场。扑救完毕后组织有关部门查明原因，查明损失。作好事故记录，并写出书面报告报上级之管部门。设备维护人员工作程序：配电房接报后，立即切断火灾区域的电源，确保消防应急线路的正常供应。水泵管理员到泵房监护消防泵、喷淋泵的正常运转。其余人员在设备维护人员的带领下，赶赴现场参与扑救。公共事业部人员工作程序：得知火灾后，必须放下手中所有工作，参与火灾扑救。在各部门主管带领下，赶赴现54、场参加扑救，疏散人员。安护人员工作程序：维护好本辖区的一切次序，配合人员疏散工作。禁止车辆及人员进入（消防员、消防车除外），并确保消防通道的畅通。提高警惕，防止不法分子浑水摸鱼，趁火打劫。盗窃、匪警事件应急处理预案1、安全护卫员在值勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其它手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取财物或威胁人身安全的犯罪行为时，要切实履行护卫职责，迅速防止犯罪。2、当发生突发案件时，要保持冷静，设法制服犯罪，同时立即利用通讯工具呼叫支援。3、其他安全护卫人员听到呼叫后，立即赶赴现场支援，同时通知监控室对发案区域加强监控并录像。犯罪分子被擒后，由安全护卫部门送交公安机关处理。4、若犯罪分子逃55、跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌等身体特征，以及所使用的交通工具等，并及时报告安护主管，视案件性质和情节拨打“110”电话报警。5、有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场），要保护现场，任何人不得擅自移动案发现场任何物品，不得让无关人员进入现场，在公安机关未勘察现场或现场未勘察完毕之前，安全护卫人员不得离开。6、当事人或现场如有人员受伤，应尽快送伤者到附近医院救治。7、记录当事人及目击证人所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问当事人是否有何线索，怀疑对象等情况，并立即报上一级主管部门和公安部门。斗欧事件处理预案1、安全护卫人员发现在辖区内有争吵、斗欧现象时，要及时制止。2、制止56、原则a、劝阻双方住手、住口。b、劝导争吵或斗欧的双方或一方远离现场。c、持有器械斗殴，则先制止持械一方。d、有伤员则先送伤员去医院救治。3、在制止争吵、斗欧双方过程中，要主意方式方法，不能粗鲁，不得恶言相向。4、安全护卫人员劝阻无效时，迅速报告安护主管出面劝阻。5、仍不听劝阻并造成后果的，由安全护卫部门报公安机关处理。值勤中发现可疑人员处理预案1、安护人员在值勤过程中，发现可疑人员应加强对其进行监督，一旦发现其有犯罪倾向或实施犯罪行为，立即制止。2、若发现可疑人员，安全护卫员应立即通知监控室进行监控并录像。第三节 环境卫生环境管理是物业的基础管理，为业主提供一个安全、舒适、文明的工作环境，进行57、高标准、高质量的环境卫生管理，是我们的工作目标。一、公共事务部各岗位职责11公共事务部主管岗位职责综合协调工业园各部门及业主的工作关系，负责信息的上传下达。负责工业园文件及有关材料的草拟，公文的批转、传递，负责工业园印鉴的管理工作。负责组织工业园的活动和有关会议，作好会议记录，整理会议材料,检查、督促会议决定和领导布置任务的落实。负责工业园劳动人事统计管理工作和档案工作。负责保洁和绿化工作的指导和检查。负责会务、接待工作的管理。制定部门培训计划并组织实施。负责部门人员离岗、转岗物品、资料交接的管理。负责内、外部信息的沟通。协助相关部门对突发事件的处理。完成分公司交办的其他工作。12保洁员岗位职58、责主动、热情、礼貌地为业主提供规范化的服务。始终保持所辖区域的卫生符合服务标准。负责所使用设备和器材的保养工作。13绿化工岗位职责保持植被的生长茂盛，不缺水、不死苗。保持绿地和盆栽的清洁。正确使用绿化设备并做好日常维护保养工作。记录绿地、植物的保养情况。14保洁人员岗位设置办公楼公共部分及外场路面 3人。二、保洁内容及标准21室外部分保洁内容保洁频率保洁标准每天每周广场道路清扫一次无垃圾指示牌擦抹一次无灰尘、无污迹射灯、路灯擦抹一次无灰尘、无污迹公司名字迹擦抹一次，并随时保洁护理一次无灰尘、无污迹旗杆2米以下擦抹一次无灰尘、无污迹垃圾桶、垃圾箱换取垃圾袋一次，清洁烟灰缸及时整理清抹箱盖全面清洁59、一次无溢出垃圾、异味消杀一次电动大门擦抹一次，并随时保洁护理一次无灰尘、无污迹22办公楼公共部分保洁项目保洁频率保洁标准每天每周过道地面推尘一次无灰尘、污迹、光洁如新地毯吸尘一次定期清洗无杂物、污渍门窗玻璃随时保洁无灰尘、污渍楼梯湿拖一次清洁无污物楼梯扶手擦抹一次上不锈钢油一次天台清洁一次23洗手间部分清洁项目日常工作及周期工作内容清洁标准每天每周地面湿拖两次全面清洗一次无污渍、无异味天花板、灯具、风口清洗一次无灰尘、字迹门窗、墙身及隔板清洁一次无灰尘、污迹洗手盆及台面循环保洁无污渍、垃圾镜面循环保洁无灰尘、污渍大小便器皿随时用洁厕灵清洁全面消毒一次无污渍、无异味垃圾篓、垃圾每天换垃圾袋一次，60、保持设施清洁、干净清洁消毒二次无污渍、垃圾、无异味空气清新剂适时喷洒空气清新剂保持空气清新洗手液随时更换补充保证供应24尘推药剂处理的工作程序工作项目工作标准工作程序准备工作干净、干透将棉尘推头整齐地平铺在地面。喷药水喷洒均匀将静电除尘剂装在喷壶里喷洒在尘推头上，使尘推上的纤维湿透（一只尘推头需喷100毫升静电除尘剂）。摆放喷洒后的尘推不能立即使用将尘推头放在不通风的地方闷透（12小时以上为最佳）25推尘工作程序工作项目工作标准工作程序推地面清洁光亮，无尘，无迹。平握尘推，尘推把手应放在第二颗扣子和第三颗扣子之间，保持直行；靠近墙角打一个“U”形转弯，重叠三分之一的距离；尘推不离地面，按“U“61、字东西往返推尘，将灰尘推到拐角用抹布抹掉，将脏尘推换成干净的称推。遇见业主时观察细致尘推不可靠近人员，应至少距离人员1米。不可跟着人后面推尘，应在距人员2米处时绕道推尘。26洗手间日常保养的工作程序工作项目工作标准工作程序地面无浮灰、杂物、水迹、鞋印将地面清扫干净，用拖把巾拖净地面瓷砖无灰尘、斑迹、水迹用蘸有稀释清洁剂的白洁布由上至下擦拭干净。用抹布擦净。脸盆及台面清洁无水迹、黄斑将蘸有稀释清洁剂的白洁布擦拭脸盆下水口、溢水口。用抹布擦干净。台面、镜子、镜框无灰尘、水迹、锈迹用玻璃刮刮净镜面上的水迹。用抹布见台面上的水迹抹干。用抹布沾矿物油擦拭镜框。皂液器无灰尘、斑迹用抹布包着专用工具，清洁皂62、液器里面。再用干抹布将皂液器里外抹干净。天花板、灯具、风口无灰尘、斑迹将干净抹布夹在老虎夹进行清洁踢脚板无浮尘抹布抹净浮灰。门面、柜、锁眼、铰链、闭门器无手印、浮灰、积灰用抹布擦净门面、柜、闭门器、百叶门。用专用工具包抹布清洁锁眼、铰链。定时给铰链上矿物油。小便池、马桶无污迹将稀释后的清洁剂倒在小便池内。用马桶刷子刷洗小便池，祛除污迹。用清水冲洗后，再用抹布抹净外部。水箱无浮灰、杂物、沉淀物用专用刷刷洗。用抹布擦净水箱外部。三、绿化养护管理绿化工程施工完成以后，要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于后期的养护管理工作。为了加强绿化管理，改善工作环境，制定了绿化养护规程，使绿化养护工作及检查管理工63、作落到实处。31绿化养护规程A、整形修剪：整形、修剪是园林栽培过程中一项重要的养护措施。树木的形态，观赏效果，开花结果等方面都需要靠整形修剪来解决。B、草坪春、夏季节每两个月修剪一次，秋、冬季根据实际情况进行修剪，基本保证春、夏季草皮不长于15公分，秋、冬季不长于10公分。C、绿篱及时修剪，做到平整美观。D、及时修剪枯枝、病虫枝及有碍观瞻的枝条。E、修剪下的枝条要立刻清除，以免影响环境。2、施肥、浇水A、各种植物对养分、水分的要求均不同，应针对不同的情况采取相应的施肥、浇水方法。B、施肥时覆土平整，肥料不露出地面，不伤花草。C、施肥后浇透水或在雨后施肥。D、浇水透土深度为：树木3公分，草地2公64、分。3、植保A、病虫害防治，应贯彻“以防为主，综合防治”的基本原则。B、提倡生化物防治、人工防治，尽量使用低毒农药。C、喷洒农药时，必须按规定着装，戴口罩、手套。4、日常养护A、杂草要及时拔出除，以减少杂草争夺土壤中的水分和养分。B、土壤表面要松土，使之疏松透气，达到保水、透水、增温的目的。C、如有死苗、缺苗，必须在两周内补种好第六章 物业管理服务费测算第一节 办公类物资配置计划（开办费）品种数量单价（元）小计（元）备注办公桌、椅43501400电脑140004000传真机115001500打印机1750750电话3100300资料柜44501800对讲机612007200管理人员服装360065、1800夏两套冬一套保安服装55002500夏两套冬一套保洁服装52001000夏两套冬两套维修人员服装73002100夏两套冬两套合计24350第二节 安全护卫应急系统及消防系统配置计划（开办费）品种/规格数量单价（元）小计（元）橡皮棍250100强光电筒2100200钢盔260120应急灯2150300雨衣、鞋5100500消防斧、钓、捅1300300合计1520第三节 保洁设备（开办费）品名规格单价（元）用量小计（元）商业吸尘器1200W120011200吸尘吸水机70L320013200多功能刷地机175转/分钟650016500吹干机230012300合计13200第四节 弱电及电工66、维修配置计划（开办费）品名数量单价（元）小计(元)数字万用表1300300弱电工专用工具1500500兆欧表（500V）1300300钳形电流表1200200电工工具2120240合计1540第五节 给排水系统配置计划（开办费）品名数量单价（元）小计（元）电动疏通机115001500手动疏通机15050手电钻1500500梅花扳手1300300冲击钻120002000活动扳手1200200管钳1200200台钳1250250油枪15050拉马1150150测量工具1500500合计5700第六节 空调系统品种计划（开办费）品名数量单价（元）小计（元）套筒扳手1500500专用工具115015067、电子测温仪1800800组合检修阀1100100空调加液管12020合计1570第七节变配电系统配置计划（开办费）品名数量单价（元）小计（元）绝缘护具25001000接地线25001000高压验电笔120002000合计4000第八节保洁工具、耗材配置品名规格单价（元）用量小计（元）尘推90353105尘推头9016696防风铲42284涂水器3512560毛巾357535玻璃刮3518236备用胶条10514228云石铲刀1018354刀片106.5213玻璃铲刀1026252刀片106.5213单捅榨水机2201220湿拖20520拖头1010100水桶8648伸缩干1.2M18236伸缩68、干2.4M36136人字梯2M1801180抹布3120360百洁布0.510050卫生刷520100小喷壶31030手动喷壶12448橡胶手套436144橡胶水管3100300固定老虎夹30260竹扫帚824192全能清洁剂加仑52241248除油清洁剂加仑5512660地毯清洁剂加仑654260玻璃清洁剂加仑4612552静电除尘剂加仑858680不锈钢清洁剂加仑908720空气清新剂加仑4212504合计7204第九节 人员工资项目名称计算公式年支出备注管理处主任1500元/人。月X1人X12月18000事务主管1000元/人。月X1人X12月12000保洁员600元/人。月X3人X1269、月21600绿化工600元/人。月X1人X12月7200安全护卫员850元/人。月X5人X12月51000设备保障主管、弱电工1200元/人。月X1人X12月14400水电工、瓦木工1000元/人。月X1人X12月12000电梯工、空调1000元/人。月X1人X12月12000给排水800元/人。月X1人X12月9600值班电工700元/人。月X3人X12月25200合计183000第十节 日常运行管理费测算序号类别支出项目计算方式年支出备注1人工费用员工工资17人183000见本章第九节社保、福利工资总额X22本项合计2232602办公费用办公用品、办公设备维护费200元X12月2400电话70、费300元X12月3600书报资料费50元X12月600节日装点费500元X4次2000本项合计86003保洁绿化保洁工具、耗材7204见本章第八节公共绿地维护费综合测算2000本项合计92044设施维护公用照明维护综合测算3000公用本体粉刷综合测算400地面及车道维修综合测算400内墙、天花板维修粉刷综合测算500本项合计43005机电设备日常维护电梯电梯日常维护费50X12月600小计600电梯养护剂、防腐剂、油料空调空调日常维护费150X12月1800小计1800供配电高压配电柜50元X4台200指示灯等低压配电柜50元X4台200开关、接触器各类应急照明、控制箱、配电箱综合测算10071、开关、接触器、继电器小计500给排水阀门、管道维修更换综合测算500卫生洁具维修综合测算400卫生间排风扇维修综合测算100小计1000消防报警室外消火栓消防结合器维保费综合测算100室内消火栓维保费综合测算200自动喷淋系统维保费综合测算150小计450弱电系统有线电视系统维护费综合测算100视频、监控维护费综合测算1000会议系统维护费综合测算200结构化系统维修费综合测算100小计1400本项合计57506安全护卫灭火器材灌装综合测算500电动伸缩门日常维护综合测算300安保器材日常维护50元X12月600监控主机日常维护综合测算500本项合计19007管理费（16项）X4101218公72、司税金（17项）X5。514472总计277607第十一节 测算说明一、上述年物业管理费测算费用总计277607元，我公司投标报价277000元。二、物业维修基金的建立和使用原则按政府有关文件、法规执行。三、大型设备、安全消防系统、电梯、电视广播系统的年维保费、年检费、防雷检测费，以及卫生间所需耗材、垃圾袋、植物租摆费、垃圾清运费、化粪池清运费均不包括在上述物业管理报价中。第七章物业管理服务费投标报价大贺工业园物业管理服务费投标报价：一、月物业管理服务费总额23083元二、年物业管理服务费总额277000元三、所需开办费总额51880元（见第六章第一节至第七节）第八章管理规章制度（目录）第一节73、大贺工业园文明办公制度一、工业园管理公约二、精神文明公约三、园区内道路设施管理规定四、园区内车辆管理规定五、园区安全保卫管理规定六、来访人员进出园区的管理规定七、消防、保安设施管理规定八、应急疏散须知九、园区内动火、用火管理规定十、用电管理规定十一、电梯运行管理规定十二、维护报修管理规定十三、公共园区保洁管理规定十四、绿化管理规定第二节 公司内部管理制度一、员工守则二、奖惩条例三、员工、部门考核评估表四、分公司值班制度五、分公司会议制度六、办公、劳保用品管理制度第三节 运作制度一、消防、监控室管理制度二、配电房及特种作业人员安全制度三、配电设备保养规定四、高压环网柜安全操作规定五、水泵房管理制度六、给排水管理制度七、电梯管理制度八、电梯保养与维护制度九、工程临时用电制度