1、学习改变人生做成功物业管理人！肇庆z凤凰台2地址：TEL：前 言肇庆z凤凰台属于高档别墅小区，物业管理的质量直接关系到业主生活的质素和楼宇的保值增值。因此，为了给潜在的购买者及开发商信心，深圳正佳物业管理有限公司郑重承诺将达到如下目标：1、 按照IS09001：2000版国际质量管理体系标准进行物业管理运作2、 顾客满意率95%以上3、 有效投诉率2%以下，处理率、回访率100%4、 房屋完好率98%以上，公共设施、设备完好率98%以上5、 绿化完好率98%以上，清洁保洁率99%以上6、 道路、车场及路灯完好率95%以上，维修及时率、合格率98%以上7、 因管理责任造成的重大刑事案件、机动车被2、盗事故为零8、 杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故深圳正佳物业管理有限公司是通过IS09001：2000版质量管理体系认证的企业，运行IS09001：2000版质量管理体系是实现上述目标的保证。除此之外，我们还结合肇庆z凤凰台的实际情况就一些具体方法制作了如下部分，以保证承诺目标的实现。第一部分 安全篇安居方能乐业，治安管理、消防管理是别墅区物业管理中一项极为重要的管理，对凤凰台别墅区安全管理我们将采取技防、人防相结合的方式，实行全封闭管理，实行24小时值班。确保业主和住户生命财产安全。一、 安全管理措施1、安全护卫队伍的建设建立一支高素质的安全防范队伍。护卫队伍建设：按高标准、严要求3、的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关建环节，实施准军事化管理，护卫员尽量招聘优秀的退伍军人，具有良好的思想品质和精湛的业务技能，建立业务绩效考核与工资、职位挂勾的机制，对不合格的护卫员下岗培训的和做辞退处理，并在每年的年终考核中实行10%淘汰制，以保证护卫员和高素质和战斗力。2、确立安全防范重点a、人流控制外来来访人员须通过门岗与业主通话确认后方可进入，并进行来访登记和离去注销手续，对装修搬运人员采取办理出入证管理并交一定押金，对他们的活动范围进行一定限制，经常巡查，把可疑分子清出别墅区，对可疑陌生人采取追踪监控措施，必要时可上前进行礼貌验证工作。b、物流控制对物资流动实施申报制，业主搬4、出大型物品需要提前向管理处申请，由管理处开具放行条后，门岗方准予放行。值班护卫员有责任和义务对物资的出入进行礼貌的执行验证工作，所有物资流动实行登记放行手续。具体见附件1物品出入管理规定c、车流控制所有进出车辆都实行登记放行制度，业主车辆外出经确认业主身份后方可放行。非业主车辆出入必须联系业主经同意方可登记进入。d 治安防范实施三三制科学防范体系：、全面实施三岗结合，即巡逻岗、固定岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面的配合与互动。、护卫巡逻采用多方位推进，即点、面、线三方位巡逻，统筹安排巡逻时间。3、建立有效的应急系统根据凤凰台别墅区的实际情况，建立应急分队，负责处理突发事件。紧急情况是5、指：1、违法犯罪，2、重大火灾，3、特大火灾，4、台风、泥石流等自然灾害。具体见附件2各类应急实施方案二、 技术防范 考虑到凤凰台属高档别墅区，管理面积大，建立技防网络非常必要：1、建立出入口安装自动道闸系统，平时只留一个出入口供人员、车辆通行，另一口只做消防疏散和紧急情况下使用。2、建立中央监控系统，在小区出入口建一岗亭内置监控、监视、通讯总台。3、建立联系对讲系统：把门岗和各住户家中联接起来，有人来方可通过对讲系统确认，并和各岗位保持沟通联系。4、建立远红外报警系统：从小区东侧与阳明山庄接合部围墙至小区后侧建立红外线报警系统，如有外人翻围墙，报警系统会在第一时间内把信号传到中控室，以便护卫6、及时处理。5、建立电视监视系统：在小区出入口，西侧靠凤鸣谷、游泳场、网球场、小区内等地安装1820个电视摄像头，全方位监控小区。小区内的摄像头可安装带云台转动式，其余的则可安装成固定式的。具体见附件3电子监控示意图6、建立自动巡更系统以有效的监管护卫巡逻，并进行绩效监控。具体见附件4巡逻路线图三、 人防小区实行24小时封闭式管理，对外来人员、外来车辆进行登记并得到业主许可和确认后方可允许进入小区。小区实行24小时巡逻制度，发现问题及时处理，并建立一套应及防范体系，严格按照ISO9000：1质量体系运行，确保凤凰台安全。1、 护卫人员编制及岗位设置图、人员编制及岗位描述护卫主管1人，兼（班长）在7、管理处主任领导下，负责本管理处物业范围骨的安全护卫管理工作；负责对各种车辆进入小区的管理，维护车场有序停放、行车安全；负责拟制安全护卫工作计划，并组织具体实施，结管理区域内发生的重大火灾事故的治安、刑事案件负责；每周主持召开护卫班长会议，每月主持召开组织一次全体护卫员会议并及时传达贯彻上级指示；对护卫各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导，并负责处理护卫执勤中遇到的疑难问题；负责护卫员的业务技能、消防技能的培训和考核工作；负责制定管理处消防演习方案，并组织实施；文明礼貌，行为规范，努力为业主（住户）提供优质服务。维护公司企业形象；负责管理处护卫工作的文件、运行记录的存档及保管工作。、护卫班长3人主8、持本班工作，坚决执行管理处主任和分管领导的工作指令，带领和督导全班人员履行岗位职责，认真做好安全护卫工作和车辆管理工作。负责本班人员的考勤，如实记载本班执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向主管领导请示报告。负责协调本班与其他班组之间的工作关系和本班人员之间的关系。爱岗敬业，遵纪守法，严于律已，以身作则，发挥模范带头作用。熟悉护卫、车管各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内治安护卫工作的规律及特点。负责抓好全班的教育训练工作。负责处理本班执勤过程中遇到的一般性问题。、道口监控岗3人维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。对进出停车场的车辆进行检查、核对、发卡（证）、登记。仔细观察进场车辆，9、当发现进场车辆有损坏时，应立即向车主或司机指出，并做好记录，防止因责任不清而发生纠纷。提醒和指挥车主（司机）进场后按规定路线行驶、泊车。对在道口附近泊车、摆摊者，要进行劝阻和制止。做好来人、来访登记工作，杜绝闲杂人员进入小区。坚持原则，对外来车辆进入停车场，必须按规定标准收取费用，严禁收费不给票据和乱收费。对搬入搬出物品进行核查，严禁易燃、易爆、化学、剧毒品进入小区，搬出物品凭放行条放行。值班人员要坚守岗位，24小时严密监视小区的各种情况，发现乱发广告者，可疑人员或不安全迹象，及时通知相关岗位就地处置，必要时可向管理处报告，且随时汇报动态情况，直到问题处理完毕。密切注意在小区活动的来访人员动态10、，维护小区秩序，监视并保持电梯的正常运行。熟悉大厦内各顾客情况及经常交往的社会关系。除紧急情况外，不得使用监控室值班报警电话。严禁使用监控设备收、录、放与工作无关的音乐、录象带。禁止与中控室无关人员进入，保持室内整洁卫生，不准在中控室内嬉笑、打闹、看书报、杂志、吃东西及做其他与工作无关的事。、巡逻岗6人巡查、维护小区内正常秩序，包括治安、消防、清洁卫生、环境绿化、车辆管理、公共设施设备等不受侵害、丢失、损坏，发现违章、损坏和不安全因素及时处理和报告。对小区内可疑的人员及搬出物品进行盘问和检查。驱赶红线内的摆买、收旧、乞讨、推销、散发广告等闲杂人员。按要求进行巡逻签到，对违反管理规定，影响他人工11、作、休息的行为及时进行劝阻和制止。检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门、窗等现象及时通知车主。检查摩托车、自行车是否停放在指定的位置。负责火警、匪警的验证和第一时间的处理。回答访客的咨询，必要时为其引导。制止管区内发生的打架滋扰事件。、固定瞭望岗3人负责瞭望监控小区情况, 熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。上岗时要认真检查设备设施，认真做好“四防”（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管领导，确保小区安全。爱护设施设备和公共财物，对小区内的一切设施、12、财物不得随便移动及乱用，熟悉小区消防系统及消防器材的安装位置，熟练掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。坚守岗位，提高警惕，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并且做好记录，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。遇有紧急突发性重大事情，要及时向班长或主管领导请示报告。积极向业主/物业使用人宣传遵纪守法和消防安全等治安防范知识。 文明执勤，主动维护公司企业形象。认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况。对正在实施违反治安管理处罚条例行为的人，有权劝阻、制止和批评教育，对正在发生的违法犯罪行为有权予以制止。如有损坏公物的情况发生，必须责令责任人照价赔偿或报告领导。第二13、部分 环境篇环境管理包括清洁、绿化两部份，是物业管理的重要组成部份，是体现物业管理水平的重要标志，目的是为广大的业主住户提供一个清洁、舒适、优美的生活环境及工作环境，一、 环境组织架构图公司物业管理部清洁工A绿化工B绿化工A清洁工B二、 清洁1、 人员配备：凤凰台占地面积较大，需配备清洁工作人员2人，均需接受专业化培训，使用专门的清洁器具，清洁物料对别墅的公共区域进行专业化的清扫、清洁，负责居民生活垃圾的收集。2、 地面清洁：范围包括绿化带、汽车道、人行道、休闲亭、球场每天早上5：307：00，对地面彻底清扫一次，早上7：30-17：30，每隔二小时巡回清扫一次，对地面的警语牌、指示牌每天清洁14、一次(雨过之后立即抹干其表面水珠)。每隔十天使用水龙头对地面冲刷一次，环境班长每天进行检查一次，经现问题立即整改，并在小区管理日志上填写检查结果。3、 灯具的清洁：范围小区内的路灯、办公室和各活动场所的灯具。每半个月对公共区域的灯具进行一次彻底的清洁，使清洁后的灯具、灯管无灰尘，灯具内无虫尸、灯盖、灯罩明亮清洁。4、 不锈钢制品的清洁：范围：不锈钢装饰柱、护栏、宣传栏、招牌每天使用兑有清洁剂的清水清抹不锈钢表面，然后用无绒毛巾抹净，不锈钢表面的水珠，置 少许不锈钢清洁剂原液对不锈钢表面进行拭抹。使不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可清晰映出人影。5、 大理石、花岗岩、瓷砖的清洁保养范围：小区内地15、面铺设的大理石、及花岗岩制品。每半个月使用洗地机对公共区域的大理石、花岗岩、瓷砖进行清洗一次使其光泽、明亮，并延长其使用寿命。6、 垃圾中转站的清洁范围：小区垃圾中转站每天早晨7：00以前将各垃圾桶的垃圾收集运至地面垃圾中转站，地面清洁工配合清运公司清倒站内垃圾桶，清扫掉在地上的垃圾并装回垃圾桶，冲洗中转站内外地面，及墙壁，每周对垃圾中转站进行一次消杀，无蟑螂、老鼠、苍蝇滋生，无臭味、无病毒、病菌传播，目视垃圾桶内外清洁，垃圾桶摆放整齐美观，垃圾日产日清。7、 清洁工作的监管信检查日检：每天环境班长对小区环境巡视一遍，发现问题立即整改，并在小区管理日志上作好记录。周检：每周五由管理处主任组织相16、关人员对小区进行一次全面检查，发现问题予以纠正，并将检查结果在每周工作检查表上作好记录。月检：每月二十五日由公司物业管理部组织相关人员对小区进行一次全面检查，对存在的问题按ISO9001：2000要求，除在月检表上填写检查结果外，还要开具不合格报告，限期整改，情节严重的，对现任人进行处罚，并在全公司进行通报。三、 绿化管理良好的绿化不仅具有净化空气，减少污染，防止噪声的作用，而且可以令住户心旷神怡、舒心愉快。对凤凰台的绿化管理将按照国优的标准和要求进行专业化的管理。1、人员配备：2人，受过专业培训的工作人员，使用专门的园林绿化工具，绿化物料对凤凰台别墅区内的绿化植物进行专业化管理。2、花草树木17、养护操作、每天清洁绿化花坛草地，保持清洁卫生，无杂物、无尘埃；、三天对花草树木浇水一次(干燥时有必要天天浇水)；、每月将对所有大树冲洗一次，以保持清洁美观；、花木每周喷药一次；、每季度小剪灌木一次，病虫害严重时增加次数；、每年对灌木乔木大剪一次；3、草坪的养护、每年三月份或四月份使用剪草机对草坪彻底剪修一次，高度不超过5厘米，保持草坪的平整美观，并全面施肥一次，促进生长茂盛。、及时清除杂草；、每周浇水三次，保持草坪水分充足。、乔木、灌木的修剪与养护冬季修剪伤口不易愈合乔木、灌木的修剪进行一次大剪，以保持良好的形态，满足和符合人们观赏的需要。4、病虫害的防治病虫害的防治，需贯彻“预防为主，综合防18、治”的基本原则，据病虫害发生的规律，采取有效的措施，在病虫害发生前予以有效的控制，综合防治。病虫害发生后，根据植物症状不同，选择不同的药品防治，对症下药，植物才能较快、正常的生长。常用的化学药剂：、代林安：是一种很好的有机硫剂，此药可以完全溶解于水中，杀菌力强，能渗入植物组织，不怕雨水冲刷，在植物体内分解，有肥效作用。、托布津：也是一种高效低毒的杀菌剂，对多种花卉的杀菌病害具有防治和治疗作用。、多菌灵：也是一种高效低毒的广谱性内吸杀菌剂 ，可预防多种真菌性病害，也能用来伴种或灌根，防治苗期病害。、虫害的防治：用敌敌畏、乐果、乐果乳油、敌百虫等，根据虫害的不同，配用不同的浓度。4、 施肥每季度对19、小区花草树木施肥一次，对不同的植物、不同的土壤有不同的施肥要求，并且采取不同的施肥方法，1) 硫酸铵：液施稀释300500倍，酸性土壤应配合有机肥料或石灰。2) 尿素：作追肥，根外追肥均可，液施稀释6001000倍。3) 过磷酸钙：最好与有机肥料混合施用，兼有保养的作用。不宜与种子直接接触，液施加水100倍，在花芽分化前施用效果更佳。4) 硫酸钾：由于钾在土壤中流动范围小，作追肥时应集中条施或沟施于植物根密集的土层中。名贵花卉常采用根外施肥的方式，既用肥料或微量元素的稀溶液，喷施在花卉的叶片上，使养分通过叶片吸收而被利用，喷施的时间最好在清晨叶片有露水时或傍晚。根外追肥见效快，能及时弥补植物养20、分不足。5、 监督检查日检：每天环境班长对小区环境巡视一遍，发现问题立即整改，并在小区管理日志上作好记录。周检：每周五由管理处主任组织相关人员对小区进行一次全面检查，发现问题予以纠正，并将检查结果在每周工作检查表上作好记录。月检：每月二十五日由公司物业管理部组织相关人员对小区进行一次全面检查，对存在的问题按ISO9001：2000要求，除在月检表上填写检查结果外，还要开具不合格报告，限期整改，情节严重的，对现任人进行处罚，并在全公司进行通报。四、 清洁绿化检查标准序号内容标准备注1地面1、 地面及通道2、 路灯、各种招牌3、 垃圾周转站4、 沙井、地沟1、 地面无杂物、垃圾，道路无泥沙，无杂草21、，无积水。2、 每半月循环清洁一次，目视灯罩上无明显积尘，灯罩内无虫尸；每周擦拭一次，目视牌面清晰，无明显污染。3、 垃圾桶每日清洗，桶外无垃圾粘附物；周转站内外无垃圾、积水、污渍。4、 无堵塞，无垃圾，通畅2办公室及监控室1、 墙面、地砖2、 公共设施、设备灭火器材。3、 监控室1、地砖：目视干净无杂物，无污迹，可反映通道照明灯轮廓。墙面用纸巾擦拭60CM无明显污染2、有光泽使用纸巾擦拭60公分后，纸巾不被明显污染；3、显示器、操作 用纸巾擦拭60CM不被明显污染；房间无蜘蛛网，无明显污迹，目视灰尘，设备正常。3休闲亭及球场1、 地面砖2、 顶棚3、 台面、凳4、 球场1、 目视干净无杂物，22、无污迹，清洁光亮；2、2顶棚无积灰、无蜘蛛网。3台面、凳无灰尘，采用白色纸巾擦拭设备表面，纸巾上无明显污迹。4无垃圾、无积沙。4花园草地部分1、 整形造型2、 施肥3、 浇水4、 除杂草5、 补缺6、 杀虫7、 保洁1乔木剪下重枝，内生枝，灌木造型；草坪保持48公分。2、根据花草生长情况，有顺序施肥，无重无漏。3、100%均匀。4、纯度达到98%以上。5、绿篱不缺苗，草地无黄土裸露，乔木、灌木无枯断树枝。6、保证花草树木正常生长，无病虫害。7、每天至少清扫两次，草地上无杂物。第三部分 维修及社区文化篇维修管理保障小区各设备的正常运转，保证所有为业主提供各种服务的公共设备，满足服务要求。一、 机23、电维修组织机构架构图公 司 物 业 管 理 部管 理 处 主 任机 电 工 程 师维 修 电 工二、机电维修1、1人，持国家统一的电工证，受过专业培训，具有物业管理从业经验，服务意识强，利用专门的工具，物料对小区的公共设施，设备进行操作使用维护保养并为业主提供优质的有偿服务。2、设备建帐，管理处给所管物业的全部设备编号，贴设备标牌，填写机电设备统计表并对所管理的设施设备建立设备台帐 3、维修保养检查 机电维修工每日对设施设备进行三至五次巡视，应对设备重点（配电房、水泵房、监控室）进行检查，并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。 电表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃24、气公司负责定期检定，管理处机电维修工须保护好计量表，柜上的铝封，发现问题，立即通知相关单位进行处理解决。 4、给排水 机电维修工在巡视过程中，发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决。 、主供水管爆裂处置 a、立即关闭相关连的主供水的闸阀。 b、立即联络相关部门进行抢修，通知用水住户关于停水情况。 c、尽快开挖出所爆部位，配合供水单位尽快抢修。 d、修好后，确认一切正常后回填土方，恢复水管爆裂前原貌。 、住排污管堵塞的处置 a、立即关闭相关连的主供水管的闸阀。 b、通知用水住户关于停水原因情况。 c、尽快联系疏通业务单位进行处理。 d、确认通畅后，开闸阀送水。 5、业主家庭报修25、处理 、要求：维修人员接到用户报修后，作好记录，30分钟内准备好维修所需的主要材料，辅助材料，施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布），按与住户约定的时间提前5分钟到达（特殊情况除外） 、维修人员自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事，不能不懂装懂，遇到疑难问题如实汇报给管理处主任，请求支援解决对拥护自己的更换零件进行合格不合格验证，并记录在用户维修服务单的维修项目一栏内。 、进入住户房间需按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入。 、维修工作完成后，维修人员应及时清扫工作场地，工作垃圾袋装后拿到附近的垃圾桶内。用干净的抹布擦拭弄脏的部位，恢复各物品的原来状态（位置）。 、全部工作完成后26、，维修人员要实验维修效果给业主看，实验次数不少于3次，同时要给住户讲解注意事项，如果住户有不满意的地方（合理的要求）则应及时进行整改直至住户满意。 、确认一切正常后，维修人员应礼貌的请住户在用户维修服务单上签字确认，如果业主、住户对此认为维修收费有异议，维修人员应根据维修项目收费规定向住户作用详尽的解释，消除业主、住户不必要疑虑。 、维修人员离开住户家时在用户维修服务单上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所有主要材料、施工工时等，然后签上姓名，以备查询。 6、路灯及休闲亭灯的维修 保安员及维修工作人员在巡视过程中发现路灯有烧坏情况，填写公共设施维修单，做好记录后，立即携带维修所需材料前去维27、修，保证路灯完好率100%7、停水停电处理措施 （1）预定性停水、电，管理处应提前24小时在告示栏准确通知顾客。（2）突发性停水、电，管理处应在接到通知的10分钟内发出通知，1小时之内将具体情况（停止原因、预计恢复时间等）在告示栏及时通知顾客，并做好解释工作。8、土建维修 对小区出现土建方面的问题，管理处立即联系专业公司进行诊断，分清责任，尽快予以处理，避免出现更大损失。社区文化组织良好的社区文化活动可以增进与顾客的沟通。如加强精神文明建设，管理处将制定一个适合凤凰台小品社会文化方案计划,目的是宣传企业宣传有关的法律法规提高企业形象及知名度,居民法律意识一、 宣传栏管理处根据小区特点通过宣传栏28、的宣传,达到企业信息传递,政府信息传递的效果。定期更换宣传栏内容，在社区文化宣传记录表上记录，并照相留念存档。二、鉴于凤凰台住户人数不是很多的实际情况,以体育运动竞技为主题的活动方式. 1、每年管理处将举行四次活动,每次活动将安排专人负责,每次活动均有相应的实施方案,包括活动时间、地点、人员分工、参与人员、宣传的安排、所需物品、活动经费的落实等项目.2、社区活动在实施前一周向顾客发出通知或请贴.3、相关人员利用摄影、摄像、记录等方式记录活动。活动结束后,整理并填写记录。凤凰台社区文化活动计划序号时间活动主题参加人员备注1三月网球比赛小区居民2六月桌球比赛小区居民3十月趣味活动棋牌比赛小区居民429、元月物业公司与业主联谊会物业公司小区业主第四部分 经营篇肇庆z凤凰台前五年的物业管理费由开发商制服，五年后由业主支付，根据测算，物业管理费标准约1.50元2.00元/月m2，相对于当地的物业管理费水平属于偏高，因此必须通过经营取得收益已弥补物业管理费的不足，降低物业管理费标准。但是，我们必须看到本别墅小区居住人口偏少（仅54户，约255人），另外地处偏僻，周围无法提供消费保障，所以想在经营上有很大作为也不现实，仅能有限度的赚取经营收益。根据z凤凰台的地理位置、居住人口、居民的消费需求等特点，其经营必须根据实际情况开展使用效率高、符合业主消费需求的项目，具体有以下项目：一、 业主专有区域的绿化养30、护z凤凰台的别墅都拥有自己的庭院，庭院的绿化应由庭院的所有者业主负责养护。但是业主并不具备专业养护知识，专门请一个人来打理又没有必要，置之不理又会杂草丛生影响美观，所以最佳解决方案就是委托物业管理公司进行养护，每月支付一定费用。正佳物业管理公司向业主提供业主庭院的绿化养护服务，服务内容包括：除杂草、杀虫、施肥、淋水、修剪，并承诺因为养护不当造成植被死亡免费更换。费用标准：根据养护面积大小不同分为150元/月、180元/月、200元/月三种标准。预计经营月收入2000元/月二、 会所经营目前，几乎所有的楼盘会所都处于亏损状态，因此z凤凰台的会所的项目设置必须注重实用性，并适当对外经营，从本项目的31、实际情况和安全的角度出发，对外经营的项目应该立足于消费人数不大、消费层次较高的项目，项目设置具体如下：1、 美容院z凤凰台和周围居住的人员都属于富人，有能力进行美容消费。而且对于女人而言，韶华易逝，对美容的消费往往不惜血本（瑞士花园还有大量的潜在顾客），因此，在会所开设美容院一定有前景。物业公司对本项目的经营采取招租形式，不直接经营，而是将会所拿出100平方米左右的面积租给别人开设美容院，物业公司收取租金。预计经营月收入1000元/月2、 士多店同美容院的想法一样采取招租形式，不直接经营。物业公司收取租金。预计经营月收入200元/月3、 洗衣店物业管理公司在会所开设洗衣中介，从业主处收取待洗衣32、物送至知名洗衣店干洗，赚取差价。预计经营月收入100元/月4、 壁球室两年前，在少年宫有6间壁球室，当时的价格是16元/小时（无空调），开发商可以在会所建2间壁球室（对高度有要求），投入不高，设备简单，我们以15元20元/小时的价格吸引壁球爱好者前来，应该有一定市场。而且还可以利用壁球室进行社区文化活动。预计经营月收入600元/月5、 桌球、乒乓球会所内设置桌球、乒乓球各3台，桌球价格10元/小时，乒乓球价格5元/小时。预计经营月收入300元/月6、 棋牌室凤凰台的业主之间会进行什么娱乐呢？穷极无聊时麻将是否是他们的选择呢？对于这些人来讲，他们恐怕不希望不熟悉的人进入家里的，因此在自家别墅之外33、又不太远的地方玩玩麻将可能是个不错的选择。会所应该满足这种需求，提供三张麻将桌进行娱乐。收费5元/人次。预计经营月收入600元/月三、 提供钟点工服务及水电上门维修z凤凰台的业主未必都请保姆，特别是不长住的业主。这样就存在对清洁服务的需求。物业管理公司为满足这种需求就要提供钟点工服务。另外，z凤凰台地处偏僻，当水电有问题时无法找到修理人员，物业管理公司可以利用现有人力资源提供有偿服务。预计经营月收入50元/月四、 网球场出租价格：上午15元/小时、下午20元/小时、晚上30元/小时 预计经营月收入500元/月五、 烧烤炉出租根据z凤凰台地处北岭山的特点，可以利用其野外风光吸引业主进行烧烤。在生34、态谷下游靠近水边且远离别墅的地方建造2个烧烤炉。物业管理公司按照20元/个次的价格出租烧烤炉并销售木炭及烧烤叉等用具。预计经营月收入150元/月综合以上的经营，在z凤凰台全部销售交楼之后，物业管理公司的经营收入每月可以达到5500元。第五部分 经济测算篇对z凤凰台的物业管理费用初步测算如下：一、人员工资测算表序号项目人数月工资备注1管理处主任1200012维修工1100013财务管理员18001开发商派驻,兼会所管理员4绿化工280025保安班长38003三班，其中一名班长兼任保安队长6保安员1270012三班每天8小时7保洁员25002合计221720037项人员根据交楼进度配备人数二、物业管理月费用测算表序 号项 目内 容 构 成费用金额（元）1人员工资见上表172002人员福利年终双薪1720011214253日常绿化养护约1000元左右10004公用水电支出约5000元50005固定资产折旧估算方法见方案115006办公费用约1000元10007智能化系统维护费视智能化系统而定暂时估算3000元30008水电、土建维修费估算1000元1000小 计311259税费18项的6%186810管理佣金定额5000月 总 合 计37993三、月经营收入5500元收支相抵，开发商每月需要支付管理费32493元。第17页，共17页中国物业服务教育网