1、工业园物业管理方案B录 刖n管理公司简介工业园物业管理方案第一节提高管理服务水平的整体设想与策划第二节拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况第三节各项指标的承诺及完成承诺的措施第四节管理人员的配备，人员培训及人员管理第五节管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理第六节便民服务笫七节物业管理收费标准建议及收支测算第八节日常物业管理部分公众制度及应急措施精神文明公约安全防范方法管理规定消防安全管理规定道路及车辆管理规定工业园区设备安全运行制度智能控制中心管理规定消防给水设备保养制度空调设备巡视管理制度电梯巡视监控管理制度水泵启运行操作规程水泵房运行注意事项绿化养护制度清洁2、卫生管理规定 淸洁作业规程及操作耍领 清洁服务质屋标准检测方法意外事件处理办法消防应急方案停水及事故处理方案物业管理委托介同工业园区办公人楼清洗（拓荒）方案及报价结朿语第一章前言物业管理作为i种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整 体水平起到了积极的作用.物业管理条例的颁布和实施更是冇力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时， 也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.物业管理有限公司在顺应市场需要，捉出”内部粘细管理，对外稳健发展“的战略思路.在这思路的指导 下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意3、度，我们不追求高额的 短期回报,我们相信的是”只有最认真,才能最专业,只有最专业,才能最强大.我们企业做好,做大，做 强，为客户创造价值，也是对客户的故好冋报.第二章 物业管理公司简介第三章工业园物业管理方案第一节提高管理服务水平的整体设想与策划工业园处落于*,是集办公和工业，宿舍一体的园区.一期占地血积小“平方米，总建筑血积约平 方米，框架结构，其厂房面积*方米，办公面积平方米，宿舍平方米，园区道路面积平 方米，绿化面积*平方米，公共卫生面积*平方米（不含建筑物内楼道走廊面积），园区配套有路灯, 水泵房,配电房,发电机房,煤气站,围墙（周界）智能防范系统，电梯部,园区设有出入口“个.该项目布4、 局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理标的各个要素,管理思路概括为种模式,二项承诺,五 个重点，五大措施”.一，认识与定位该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目 整体形象定位是:开放，岛效，规范 开放 体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式 高效展示该丄业园进取，创新的精神状态和高效的运转机制 规范体现该工业园作风严谨，运作规范窩效，管理精细的风貌二，- 种模式作为国际化工业园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该工业 园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象5、建设的经营型物业管理模式.在我公司进驻后，要将公司”全心服务，在细微Z处见精神;正大卓越，嬴万众口碑创晶牌“的理念全方位导 入，并秉持我们的职业操守:”岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务我们深信通过我们的努力，一定 能给贵公司和使川人交-分满意的答卷.三，二项承诺：1, h接管该物业管理项目zn起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化 物业管理的成功范例.2, 自接管之日起，即按照IS09001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.四，五个重点：针对该项冃的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点：1, 树立工业园物业整体形象通过环境形彖，工业园区形彖控6、制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效，规范的整体形彖.2, 确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键我们札I信只要通过对内 的准军事化的管理和对使用人人悄化服务，通过技防，人防，物防的冇效结合，可以确保该区域内因物业 管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3, 维护好工业园区的环境该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，木工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿 舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根7、本上展现项冃的良好而 貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象4, 设施,设备及物业本身的管理,使工业园物业保值，增值另外，该项H的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值 増值的目的.5, 树立管理公司自身良好形象，使该项H成为口碑 该项目我们将从白身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根 本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务増加附加 值。五-人措施:1, 根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所冇保安管理员山管理处统8、一指挥调度，强调多重 结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，口天外松内 紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进岀管理，提高防范能力等，结合管理 处统-管理，快速调度，确保治安万无一失.2, 精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设 置环境管理部（环卫，绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净 整洁.第一:维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识 的教冇，使每位到工业园区的人员都口觉爱护区内环境;第三9、:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境 文化建设和环境形彖建设.3, 保证车辆冇序停放.为防止车辆乱停放现彖，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结 介，对其讲理无效Z后,给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4, 实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫 生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负贵各口具 体业务，各单项业务乂设管理人员检杳跟踪，做到有条不紊，规范严密.5, 我们在管理服务中将推.Pi 24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.每二节拟采取的管理方式10、，工作计划和物质需求情况一，拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，粘细化，品牌化，经营 型的管理方式.基本思路是：1, 严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质；2, 提供24小时服务;3, 严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为；4, 致力精神文明建设，实施品牌和形彖战略；5, 军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.（一）组织系统:1, 贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.2, 管理处实行乖直领导，减少管理坏节，管理处设主任，文员，品管，各业务部门管理员和业务块11、操作员 工.（二），运作程序系统：1, 整体运作程序2, 内部运作流程说明：1, 在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，乂是监督者,计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.2, 各层职责明确，工作程序冇严格的质屋文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最人限度地调动员 工的工作积极性和主动性.（三），激励系统：说明：1, 激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益.2, 思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针 对个性心理及时做思想工作12、，方式有谈心，座谈等.3, 奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走， 通过惩罚”打“着员工走，做到人人有动力，个个有压力奖励分为物质奖励和粘:神奖励.4, 培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重耍位置，H的是使员工忠于 企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘-格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展创造冇利环境.5, 工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，増强工作能力.6, 企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功13、能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下.（一）前期管理工作计划序号项 a内容时间备注1物业管理标的调研全面了解物业管理标的05年12月31日尽虽提前2拟订管理方案结介调研结果拟定管理方案06年1月5日尽量提前3接管合同签订1,方案送审2,签订合同方案确认时止尽鼠缩短时间4纽建管理队伍1,选拔2,培训3,上岗方案确认至进场5整改及完善办公条1,安排管理用房2,安排员方案确认至进场件工宿舍3,物质装备到位6制订管理制度1,制订切合实际的各项物业 管理制度2,导入 IS09001-2000物14、业接管验收办理书面移交手续（二）常规期管理工作讣划序号项R内容时间备注1房屋及公用部位维修保养1, 制定大，中修计划方案；2, 日常零修，急修管理；3 , II常保养巡査管理；4,维修质量管理.接管验收后开始， 部分待施工单位 保修期满属施工单位保修 责任我公司将尽 全力协调协助2公共设施，设备及 场所的使用，维 修，养护，管理1,建立档案,搞好基础资料管 理;2,运行管理;3,维修保养管 理;4,险情应急管理;5,水池水 泵管理；6，其他接管验收厉开始， 部分待施工单位 保修期满屈施工单位保修 责任我公司将尽 全力协调协助3安保管理1, 24小时值班及巡查，监控等 安全防范管理2,违章私设摊15、点 及设立广告管理;3,消防管理接管验收后开始4,来人来访管 理;5,物品出入管理.4车辆管理1,进出车辆管理;2,停车场管 理;3,车辆行驶管理.接管验收后开始5清洁卫生管理1,清洁卫生管理;2,环保管理;3, 消杀管理.接管验收后开始6绿化管理1,室内绿化管理;2,室外绿化管 理.接管验收后开始7客户服务管理1,设立服务员和保安;2,人形 象及服务意识管理.8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1，建立房屋共用设施设备档案 资料;2,建立用户档案，房屋及 其配套设施权属晴册;3,建立严 格的档案管理制度接管验收后开始（三）物质资金积累计划序号项目数彊金额用途1摩托车12000用于联络及办16、理相关业务2电脑，含显示器14000办公用3打印机11800办公用4复印机16000办公用5传真机11000办公用6保险柜1800办公用7照像机12000用于文化活动8电话1400办公用9寝具和服装（套）110000估算价10疏通机12000维修用11电焊机11000维修用12冲击钻11500维修用13切割机12000维修用14电工工具2800维修用15水匚一具1500维修用16木工工具1700维修用17泥工工具1300维修用18高空作业用工具11000维修用19铝合金梯小）2000维修用20常用材料备件批3(XX)维修用21吸尘机11000环境管理用22垃圾箱104000环境管理用23清洁工17、具（套）185000环境管理用24清洁车（专用）43200环境管理用25手推平板车11500环境管理用26手推斗年21000环境管理用27剪草机13200环境管理用28绿篱机1150环境管理用29人工喷雾器1150环境管理用3()绿化工具（套）7700环境管理用31对讲机88000安全管理用32防毒面具4400安全管理用33钢盔10800安全管理用34消防靴10800安全管理用35训练用具（套）12000安全管理用合计:$74650元第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施本节参照全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则及IS09001质量标准，我们对项目Z物业管理要求的各18、项指标以表格的形式丫以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施:序号指标名称工作标准指标测定依据1房屋及配套设施完好率95%中国物业管理条例，全国物业管理示范工业园 区达标评分细则，IS09001质量标准采用区域 巡査管理与管理法,落实责任，责任到人，立 完善的区域口检，周，月检制度，健全档案记 录2房屋零修，急修及时率96%中国物业管理条例，全国物业管理示范工业园 区达标评分细则，IS09001质最标准建立严格 的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带 工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成， 急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录， 以优质服务为木，24实行小时值班制度3维修工程质19、量合格率99%中国物业管理条例，全国物业管理示范工业园 区达标评分细则，IS09001质量标准建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保 证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量4大型及匝要机电设备完好 率99%全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园 区达标评分细则，IS09001质量标准完善机屯设备的运作制度和维护保养制度，配 备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所 有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人 值班，出现故障及时排除5公用设施完好及使用率95%全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园 区达标评分细则，IS09001质量标准落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场,消 防设施设备等进行日20、常巡视检修和定期维护 保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并 建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共 设施完好并正常使用6停车场完好率95%7路灯安好率95%8消防设备完好率98%9治安案件发生率1%以下全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园 区达标评分细则，IS09001质量标准实行24小时保安巡查制度,分快速，中速, 慢速巡查,24小时值班，接受报警及实池调度， 根据实际悄况，确立人防，技防与物防和结合 的治女思路，明确保女职责，层层防卫，以确 保工业园区人身财产安全10财产被盗率1%以下11违章发生率1%以下全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园 区达标评分细则，IS09001质21、量标准 建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点， 广告牌，广告字画，乱贴乱画等现彖及时发现 及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建 立相应的回访制度12违章处理率90%13火灾发生率1%以下（年）全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园 区达标评分细则，IS09001质量标准全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期 培训和演习，加大宣传力度，由保安口常巡查， 发现隐患及时处理，确保安全14绿化完好率96%全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园 区达标评分细则，IS09001质量标准建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区 域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问 题，及时修复，确保公共绿化22、无破坏，无践踏， 无黄土裸露;室内绿化常青.第四节:管理人员的配备，人员培训一，物业管理处人员配备该管理处人员配备因考虑对外形彖和设备配置悄况，帮我们在人员配备上坚持以公司”精干，高效，敬业” 的用人原则为基础，确定“重学历也重能力,重水平更重品德“的用人标准,严把人才选聘关我们要求管理 人员必须是一专多能在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结介的方式，运用激励机制, 严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.（一），管理处人员配备图（二），物业管理处人员岗位分布说明1, 管理处主任:1名，负责全面工作.2, 文员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接23、待等工作，及负责档案管理，会务 管理等工作.3, 品管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监籽.4, 维修部：2名，负贵工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监件等工作.5, 保安队屮队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作.保安:13名，分三班24小时值班（其中一名轮休），负责当班期间的安保工作.6, 环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监督工作.绿化技师:2名，负责绿化养护工作.环卫工人:8名负责工业园区公共区域卫生.(三) ，人员培训企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才24、资源开 发战略，我们确定了”全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处.1, 培训的目标：通过培训，提高员工的文化索质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效.2, 培训内容：(1) 新员工入职培训：A, 企业培训:企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等；B, 员工手册培训:员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等；C, 管理处概况培训:工业园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等；D, 物业管理基础知识及强化服务意识的&题培训；E, 军训与参观学习.(2) 岗位专业技能培训：A, 棊本技能培训湘应岗位的专业知识，IS09001文件(包括-质量手册，程序文件，工25、作指示，记录表格等);B, 新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等.(3) 素质提高培训:A, 操作层自我开发培训:进行有关学刃，职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相 关知识讲座；B, 管理人员实行四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读-本专业的好书，参加一次讲座，参与一 次竞赛.(4) 新政策，新理论培训：物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.(5) 培训者培训：培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训.3, 培训计划(不具体阐述)4, 培训的评估考核(1) 培训中考核:根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这26、样便丁了解员工是否按培训要求和标准 指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正.(2) 培训后考核:分为实操考评和卩面考核两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据.笫五节:管理规章制度和建筑及其附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理一，管理规章制度科学完善，合理量化健全实操的管理规章制度是我们取得成功的巫要法宝，也是提高服务品质，提升工业 园区形象的重要依据.为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照IS09001国际标准人，及我公司 质最体系文件的要求，对项目实施专业化，规范化管理.我们还将根据该项目实际惜况对规章制度及相关程 序作适当调整.管理制度主要包括公众制度及应急27、措施，IS09001服务质量控制程序文件，公司内部管理制 度等.二，档案建立与管理随着建筑设计高科技,专业化的发展,信息成为管理资源中又一重要因索，为此，在信息收取时广开信息 渠道，存储时做到内容全面，丰富，收集时尽可能地完整.我们拟对项目所冇物业管理与服务的项目，从主 体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立和应的管理档案.并树立档案管理的财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.三，档案管理运作环节1, 资料的收集，肓接隶属于客户服务屮心建立相应的规章制度，对所冇档案资源进行严格管理.在收集时, 坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集.2, 资料的分28、类密理，根据其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理.3, 资料归档管理，按照资料本身的内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室 都冇严格的规定，严防文件流失.档案的管理环境必须做到”三防”，即防火，防潮，防变质.四，档案资料的分类1,接管移交资料：名称资料内容工程建筑产权资料A:规划图纸，项目批文，用地批文B:建筑许可证，投资许可证，开工许可证C:拆迁安置资料工程技术资料A:红线图，总平面图B:地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告C:工程合同，工程预决算D:工程设计变更，通知及技术核算单E:竣工图：1.单体建筑，结构，设备竣工图2消防，猶能化，中央空调等工程及地下29、管网竣工图F:房屋，消防，科能化,中央空调等竣工验收证明书G:钢材，水泥等主耍材料的质量保证书H:新材料，构配件的鉴定合格证书I:供水，供电，电梯，消防，钢能化，小央空调等设备的检验合格证书J：供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料K:砂浆，混凝土试块，试压报告L:绿化工程竣工图M:其它技术资料2,管理档案资料名称资料内容物业资料A:基木资料B:标识资料事务管理资料A:事务值班表B:事务交接记录表C:物品搬出（入）登记表D:日常事务巡视记录E:事务回访登记表维修资料A:维修申报表B:维修服务派工单C:维修回访记录本D:公共设施维修记录安全防范及交通管理资料a：d常巡查记录，交接30、班记录，值班记录B:査岗记录C:物资搬运放行记录，紧急事件处理记录D:车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录设备管理资料A:公用设施保养维修记录B:乞项机电设备保养维修运行记录C:设备分承包方维修保养记录D:设备检查记录员工管理资料A:员工个人资料，聘用表B:员工业绩考核及奖罚记录C:员工培训计划及实施记录D:员工培训考核记录E:员工外出考评及参加演练记录F:员工住房及内务管理记录意见反馈资料A:服务质量回访记录表B:意见调查，统计记录C:投诉及处理记录表行政文件资料A:管理处主任值班及督察记录B:政府部门文件C:物业公司及主管领导部门文件D:管理处规章制度，通知，通报等文件E:管理处荣誉一31、览表F:管理处接待來访参观记录表会务资料A:会务承办实施方案B:会务摄影及录音，录像资料第六节:便民服务当我公司接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持”以客户为中心，优质服务，低价收费” 的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列.总之做到使用人有 什么需求，我们就想办法满足.序号项日服务收费标准备注1代理办公物品维修按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比 三家，经同意后送修，加收适当服务费2代购车船航空票除实际费用外，按规定加收手续费3代寄，代领邮件加收适当服务费4配备急救箱，急救药品按药品的实际收费，不加收服务费5建立活动组织，组织文 体活动32、活动费用按实际发生收费，不加收服务费第七节:物业管理收费标准建议及收支测算木项目物业管理采用包干制，厂房物业每平方米每月1.5元，办公物业每平方米每月2元，宿舍物业每平方米每月0.5元，即:每月物业公司的收入为42400m2x1.5 /G/m2+5950m2x2 G/m2+20250m2x0.5元 /m2=85625元，每月物业公司支出及利润见卜表：类别序号项U计算式月支出备注人工费用1员I . I 资30 A管理处主任:3200元“人=3200元 客服文员:1400元x1人=1400元 品管文员：1400元x1人T 400元 保安队长:2000元J人=2000元 保安:1400 7tx13 33、A=18200 元 环境管理部长2000元人=2000元 绿化技工：800元x2人=1600元 环卫工:700元x8人=5600元 维修技工:2000元人=4000元39400元工资中 含伙食 费和员 工社保 费2员工保险30120 7EX304-12300元意外伤 害险3福利费等各 类经费17.5%39400 元x17.5%6895 元小计46595 元办公费用1交通费综合测算3000 元2通讯费3办公易耗品 及办公设备 保养4业务费，公关 费小计3000 元公共设 施设备 日常维 护费用1公共房屋综合测算，一般月费用计算式为:物业总 面积x3 7C/m2-12 月=68600x3-121734、150元2室内外走道3化粪池清理维护4污,雨水井清 理维护5停车场道路维护6灯具（园林，路灯，楼道灯，高杆灯等）7标示牌，宣传栏等维护8水泵（含水管阀门）11常维护9变压器，配电房维护10消防设备维护11H它设备设施维护12电梯保养，维修，检测等费用13发电机维护保养费14煤气站维护15监控系统维护小计17150元环境管理费用1园林绿化保养，修剪，施肥，喷药，补种，机具损耗，用油等 综合测算，般月费用为绿化而积x0.3元，故为=8000m2x0.3元 2400 元不含室内绿化养护2办公，生活垃圾转运费3个桶x350元十36个月=29元3个桶80元转运费=540569元生产垃圾另定方案3除四雷消35、杀费用180元/月与相关单位签合同180元4保洁工具，清洁用品损耗，材料物资综合测算2000 元5外墙清洗费用与甲方单独结算小计5149 元共用水电费1所有用水用电费用（楼梯灯，路灯，园林灯，水泵运行，绿化用水，其它）由物业使用人直接缴付无物业公司可代收代缴，收取时加损耗费用小计无其它支出费用1文化宣传费500元2物业管理责任保险30000元叨2月2500 元3税金85625x5.5%4709 元小计7709 元总计79603物业公司利润85625-79603=6022 元第八节:日常物业管理日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和 常规期二36、个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施幣改和进 一步完善物业管理方案，为今厉物业管理打基础.常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多 方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现.在此章节我们只是就其有关内容进行阐述.一，介入期在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.（一），调研，编写方案工作（二），验收接管1, 拟定验收接管方案，组建验收接管小组.2, 对项冃进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格.3, 如冇整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接.二,常规37、期物业管理（一），安全管理1, 安全防范管理分为四个层次:第一层为怦导层，全而巡杳防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三 层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案 进行演练.2, 消防管理:我们将建立消防责任小组，分三级巡查:第一级为保安员巡資;第二级为维修人员巡査;第三级 为管理层人员巡查.另外，我们将编制消防应急方案进行演练.（二），车辆管理（其车位规划方案按规划执行）1, 我们将根据规划实行规范管理，包括标识规范，指挥规范，制度规范等.2, 合理使用停车场资源，使其资源利用最大化.（三），环境管理1, 对于内外绿化，我们将按照绿38、化管护制度严格执行，这里不再细述.2, 环卫管理上:我们首先实行垃圾分流，使工业园区净化，美化.其次是实行人员培训到位，工作到位，检 査评比到位，质量到位的”四个到位“，始终保持责任区域干净，整洁.详见清洁卫生管理.（四），物业管理标的屮各项目大，屮型维修养护和口常小修管理：管理处在每年年初，向贵公司上报年度各项忖大，中型维修计划书，并按计划执行对于日常的小型维修， 管理处将在第一时间保质保量进行维修和按年度计划进行养护.（五），客户服务及品质管理：设文员及品管各一人，负责整个管理处接待，内务，单位的服务品质等工作.我们将人员岗位职责上墙公布, 并要求服务人员统一着装，佩带明显标志，工作规范，39、作风严谨，真正起到形象窗口的作用.第四章部分公众制度及应急措施（以下为节选的内容，供参考，在实际管理中将有调整）第一节:公众制度精神文明公约一，自觉遵守国家法律及市民行为道徳规范，做遵纪守法公民.二，所有人员互相尊重，互相关心，互相帮助，和睦相处.三，不搞封建迷信，不参与赌博，色情活动，不吸毒，贩卖毒品，不将违禁品黄色淫秽的书刊，画片等带 进本工业园区，不参加非法团体组织集会.四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和人小便，不高空抛物，不饲养禽闿, 不在公共场所弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生.五，爱护公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.六，爱护花草树木及公益设施，40、不攀摘花果，不践踏草坪.七，加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作.八，积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人.九，积极维护工业园区形彖，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将工业园区创建成物业管 理示范项目而努力奋斗.安全防范管理规定为提供优质保安服务，保障工业园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定木规定.一，工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完成.管理处工作人员冇权对违反工 业园区管理规定的行为进行检查，纠正.二，物业管理处的职责和权利1, 严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护工业园区公共设施及人员生命，财产安全.2, 实41、行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项.3, 负责木区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如冇可疑须检查明后方可放行.4, 夜间门岗负责出入登记等工作.贵重，大件物品离开木区域，须査验委托单位出具的物品搬出放行条 方予放行.5, 对不遵疔制度的人员，应进行劝阳，制止，情节严重者移交有关部门处理.三，工业园区严禁下列行为：1, 严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品.2, 严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.3, 严禁非法吸毒,贩無，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.4, 禁止宙藏各类犯罪分子.5, 不得利用42、房间为盗窃活动捉供方便.6, 禁止制造，复制，出售，出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品.7, 未经批准不得擅自改装，破坏正常供电线路.8, 不得损坏，移动消防器材，标志，挪川消防水泵.9不得故意损坏区域内各种公共设施，设备.有上述行为，物业管理处有权按治安管理条例予以纠正，情节严重交公安机关处理.四，工业园区经营人员职责和义务：1, 遵守国家有关法律，法规和本工业园区的各项规章制度.2, 具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保女人员，搞好工业园区的安全保卫工作.3, 勇于制止，举报破坏木区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理.4, 正确作用电了智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使43、用，并勇于承担白己造成的相应事故 责任.消防安全管理规定为了加强工业园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制定本 规定.一，本规定由物业管理处和工业园区所有人员共同遵照执行.二，工业园区的防火工作，依据“预防为主，防消结合“的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领 导和监督.三，丁业园区的防火管理实行分工负责制，山产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督 实施.四，物业管理处的防火工作职责：1, 宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育；2, 制订防火管理制度，并监督保障实施；3, 定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火悄况，协调冇关方面采取相应保障措施；4, 保证公共区域疏散通道的畅通；5, 定期对辖区公共消防设通，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态；6, E常情况卜消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需耍过役的，必须经有关人员同意，并及时通知所 有人员加强防范；7, 领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安金疏散演练；8, 严禁载有危险品的车辆进入木区域或停放；9, 组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑火的，应及时打”119”屯话求救，并协助维持火场秩序，配 合爭故处理.五，工业园区经营人员的消防职责和义务：1, 遵守电器安全使用规定，严禁乱